Verdal kommune Sakspapir Kommuneplanens arealdel for Innherred samkommune - spredt boligbebyggelse Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no 74048519 Arkivref: 2007/549 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 13.04.2010 40/10 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag som følger nedenfor legges til grunn som løsning av spredt boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel for Verdal kommune: Følgende områder innenfor LNFR-formålet disponeres for spredt boligbebyggelse. Totalt antall boliger gjelder for planperioden på 10 år: Område Antall boliger Vinne 10 Garnes 5 Sul 3 Leksdal 12 Leirådal 8 Vuku 7 Ulvilla 5 Helgådal 5 Kleppen 2 Vera 3 Totalt 60 Spredt boligbygging innenfor disse områdene skal bare tillates dersom følgende kriterier kan innfris: 1. Plassering av bebyggelsen må skje i samsvar med plan- og bygningslovens krav om sikkerhetsvurderinger. 2. Bebyggelsen må ikke plasseres i områder som har regional og nasjonal stor verdi for biologisk mangfold. 3. Kulturminner og kulturlandskap må ikke forringes.
4. Dyrka eller dyrkbar jord må ikke omdisponeres. 5. Det må kunne etableres godkjente løsninger for avkjørsel, vann og avløp. Godkjent løsning for avløp innenfor nedbørsfeltet for Leksdalsvatnet drikkevannskilde, er kun tilknytning til kommunalt avløpsanlegg. 6. Nye avkjørsler/veger skal ikke gå over dyrka jord. 7. Maksimal tomtestørrelse skal være 2 dekar. 8. Fradeling av tomter må ikke føre til driftsmessige eller miljømessige ulemper for landbruket. 9. Ved nybygging av 3 boliger eller flere som bygges samtidig og ligger naturlig sammen med avstand under 100 m, skal det utarbeides reguleringsplan. 10. Ny boligbebyggelse må av hensyn til energieffektive løsninger og kulturlandskap, fortrinnsvis lokaliseres i tilknytning til eksisterende spredt boligbebyggelse. Vedlegg: Kartutsnitt som viser områder for spredt boligbebyggelse (legges fram i møte). Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Planprogram for kommuneplanens arealdel, fastsatt av samkommunestyret den 03.05.2007, sak nr. 13/07. PUK- sak nr. 5/10. PUK-sak nr. 14/10. PUK-sak nr. 31/10 Saksopplysninger: Sak om spredt boligbebyggelse var framlagt for drøfting i PUK-møte den 16.03.2010, og PUK ga der følgende innspill om kriterier for å kunne tillate spredt boligbygging; 1. Plassering må være sikker i forhold til ras og flom.(farekart for kvikkleire og flom legges til grunn). 2. Biologisk mangfold: Boliger må ikke plasseres på lokaliteter som regionalt og nasjonalt har stor verdi. 3. Kulturminner må ikke forringes. 4. Dyrka eller dyrkbar jord må ikke omdisponeres. 5. Det må kunne etableres godkjente løsninger for avkjørsel, vann og avløp. 6. Nye avkjørsler/veger skal ikke gå over dyrka jord. 7. Maksimal tomtestørrelse skal være 2 dekar. 8. Fradeling av tomter må ikke føre til driftsmessige eller miljømessige ulemper for landbruket. 9. Boligene skal tilpasses kulturlandskapet med høgde og volum, og tilpasses nærliggende boligmasse. 10. Ved nybygging av 4 boliger eller flere som bygges samtidig og ligger naturlig sammen med avstand under 100 m, skal det utarbeides reguleringsplan.
Administrasjonen har vurdert innspillene til kriterier for spredt boligbygging og har følgende kommentarer; Pkt.1: Vurdering av sikkerhet kun i forhold til ras og flom er ikke godt nok. Det må inngå en fullstendig sikkerhetsvurdering i forhold til alle aktuelle farer, dette gjelder både naturbaserte og menneskeskapte. I henhold til plan- og bygningslovens 68 kan grunn bare deles eller bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Punktet må derfor omskrives slik at det kreves en vurdering i forhold til alle relevante sikkerhetsforhold. Pkt. 3: Her må det også tilføyes kulturlandskap som kriteri, da det her er viktig med helhetlige vurderinger for å ivareta områdenes kvaliteter. Pkt. 9: At boligene skal tilpasses kulturlandskapet samt nærliggende boligmasse med hensyn til høgde og volum, synes å bli lite presise kriterier som det vil være vanskelig å forholde seg til når det gjelder spredt boligbebyggelse. Her er det åpnet for et tilnærmet fritt skjønn, noe som vil gi lite forutsigbarhet i saksbehandlingen. Dersom det ikke er ønskelig med rammebestemmelser som styrer volum, høyder og plassering av spredt boligbebyggelse, må dette punktet heller utgå slik at plan- og bygningslovens generelle bestemmelser om dette gjelder. Pkt. 10: Krav om reguleringsplan i forbindelse med spredt boligbebyggelse bør bygge på vurderinger om tiltaket samlet kan defineres som et større bygge- og anleggsarbeide, og der det da i henhold til plan- og bygningslovens 12-1 er absolutt krav om reguleringsplan. I kommunedelplan for Verdal byområde er det satt krav om plan dersom tiltaket er 3 eller flere boenheter eller har bruksareal større enn 500 m 2. Dette plankrav vurderes også som generell bestemmelse for de øvrige utbyggingsformål, der det er aktuelt med fortetting i kommuneplanens arealdel. Det foreligger ingen eksakt avklaring om hva som er større bygge- og anleggsarbeider, men sammenligninger med andre tilsvarende kommuner tyder på at grense på 3 boliger er akseptabelt. For kommunen vil det dessuten bety mer ensartet saksbehandling med tilsvarende bestemmelser for plankrav om utbyggingen foregår i sentrum, som fortetting innenfor eksisterende utbyggingsområder eller innenfor områder med spredt boligbebyggelse. Annet:I innspillet fra PUK nevnes ikke kriterier om at ny spredt boligbebyggelse må lokaliseres i tilknytning til eksisterende spredt boligbebyggelse. Dette kriteriet vil ha stor betydning for at også spredt boligbebyggelse skal kunne bidra til ressurseffektive løsninger både i forhold til miljø- og samfunnsinteresser. Alle vurderinger i forhold til dette synes å gi entydige svar om at samling av bebyggelsen i grupper vil gi løsninger som er mindre arealkrevende samt mindre ressurskrevende i forhold til utbygging og drift av teknisk infrastruktur, noe som resulterer i mindre energikrevende løsninger. Samling av bebyggelsen i grupper vil dessuten gi et utbyggingsmønster som vil bidra til redusert oppstykking og nedbygging av kulturlandskapet.
Det synes også påkrevd med vurderinger om hvorvidt spredt boligbygging vil forringe vilkårene for utbygging i eksisterende og påtenkte regulerte felt. Feltmessig utbygging vil kreve en god del grunnlagsinvesteringer før utbygging kan skje, både gjennom planlegging og opparbeiding av nødvendig infrastruktur. Disse investeringer kan det derfor bli vanskelig å få gjennomført, viss grunnlaget for tomteomsetninger reduseres/faller bort på grunn av spredt boligbygging. Dette kan bli en trussel mot tilrettelegging for feltmessig utbygging ikke bare i kommunal regi, men kanskje i større grad for private initiativ. Spredt boligbygging bør derfor i størst mulig grad bli et tilbud der det ikke forutsettes tilrettelegging for feltmessig utbygging. Ut fra dette foreslås følgende kriterier lagt til grunn for å kunne tillate spredt boligbebyggelse innenfor områder vist på planen: 11. Plassering av bebyggelsen må skje i samsvar med plan- og bygningslovens krav om sikkerhetsvurderinger. 12. Bebyggelsen må ikke plasseres i områder som har regional og nasjonal stor verdi for biologisk mangfold. 13. Kulturminner og -miljø må ikke forringes. 14. Dyrka eller dyrkbar jord må ikke omdisponeres. 15. Det må kunne etableres godkjente løsninger for avkjørsel, vann og avløp. 16. Nye avkjørsler/veger skal ikke gå over dyrka jord. 17. Maksimal tomtestørrelse skal være 2 dekar. 18. Fradeling av tomter må ikke føre til driftsmessige eller miljømessige ulemper for landbruket. 19. Ved nybygging av 3 boliger eller flere som bygges samtidig og ligger naturlig sammen med avstand under 100 m, skal det utarbeides reguleringsplan. 20. Ny boligbebyggelse må av hensyn til energieffektive løsninger og kulturlandskap fortrinnsvis lokaliseres i tilknytning til eksisterende spredt boligbebyggelse. Ved behandling av saken i PUK-møte den 16.02.10 ble det også gitt innspill om områder for spredt boligbebyggelse, og at det innenfor planperioden (10 år) totalt kunne bygges 60 boliger innen de foreslåtte områdene. De områder som ble foreslått av PUK ble kun verbalt beskrevet og ikke vist på kart. Områdene er punktvis opplistet nedenfor. Vi har vurdert områdene og foretatt en kartframstilling av de som vi mener det er tilrådelig å foreslå som planløsning. Kommentarer til forslagene følger under hvert punkt nedenfor. 1. Helgådalen: Fra Holmen bru til Vera. På denne vegstrekningen er det områder i dag uten spredt boligbebyggelse, som det spesielt av hensyn til energieffektive løsninger, vegens transportfunksjon og trafikksikkerhet ikke er ønskelig å tilrettelegge for ny spredt boligbebyggelse.
Strekningen er derfor i planforslaget oppdelt i områdene Ulvilla, Helgådalen, Kleppen og Vera. 2. Fra Stene bru til Sandvika. Fv. 72 har en viktig transportfunksjon som må sikres. Storparten av strekningen mellom Stene og Sandvika er i dag uten spredt boligbebyggelse, og dette er forhold som må ivaretas av hensyn til vegens transportfunksjon, trafikksikkerhet og energieffektive løsninger. Forslag om spredt boligbebyggelse her er derfor kun knyttet til eksisterende områder med bebyggelse i Inndalen og Sul. 3. Området rundt Steinsgropa kan fortettes. Her synes det å være lite egnet areal for spredt boligbebyggelse uten at dette kommer i konflikt med transportfunksjon og trafikksikkerhet i forhold til fv. 72 og ellers områdets kulturhistoriske verdier. 4. Vuku sentrum 2 km omkrets. Det foreslås åpnet for spredt boligbebyggelse i områdene sør for Holmen bru og på Hellbakkan. Området vest for Vuku sentrum langs fv. 757 synes ikke egnet for spredt boligbebyggelse på grunn av konflikt i forhold til transportfunksjon og trafikksikkerhet. Bollgardsletta synes heller ikke egnet for spredt boligbebyggelse på grunn av store grusinteresser og landbruksareal. 5. Leirådalen området i sentrum som har boliger i dag kan fortettes. 6. Skrovesbakkene. 7. Jermstadhøgda. Leirådalen, Skrovesbakkene og Jermstadhøgda framstilles i planen som et samlet område for Leirådalen. 8. Leksdalen: Musumsåsen - boligfelt, evt. spredt boligbygging. (Så langt nordover som kloakken går til enhver tid.) Området fra Fiksehøgda til Lund tas inn som planforslag. Dette vil sannsynligvis forringe vilkårene for å satse på nytt boligfelt i Musumsåsen og utvidelse av Lundskammen boligfelt. Disse områdene bør derfor tas opp til ny vurdering. 9. Hallem fortetting.
Hallemsområdet er et betydelig eksponert kulturlandskap med mange fornminner, og en eventuell fortetting av boligbebyggelsen her må skje gjennom reguleringsplan. 10. Minsaas/Hestegrei. Hele åssiden sør for Volhaugen er viktig kulturlandskap som ligger eksponert for store deler av nedre Verdal. Ytterligere spredt boligbebyggelse her kan derfor ikke aksepteres uten at dette vurderes gjennom reguleringsplan. 11. Helloheggen/Tjurruhaugen. 12. Rindsem-området. Framstilles i planen som et samlet område for Vinne. 13. Lysthaugen-området. Spredt boligbebyggelse i Lysthaugen-området der fv. 72 vil bli en del av lokalvegnettet, kan ut fra konflikter i forhold til vegens transportfunksjon og trafikksikkerhet ikke foreslås som planløsning. Eventuelle tilbud om boliger her må avklares gjennom reguleringsplan. Med grunnlag i denne vurdering foreslås følgende områder for spredt boligbebyggelse i Verdal med totalt antall boliger for planperioden på 10 år: Område Antall boliger Vinne 10 Garnes 5 Sul 3 Leksdal 12 Leirådal 8 Vuku 7 Ulvilla 5 Helgådal 5 Kleppen 2 Vera 3 Totalt 60