ULLENSAKER KOMMUNE FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR LHL-SYKEHUS, datert 15.06.2014 Ordfører 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket ID- 365, datert 02.06.2014 2 REGULERINGSFORMÅL OG HENSYNSSONER Området reguleres til følgende formål og hensynssoner, jfr. plan- og bygningsloven (pbl.) 12-5 - 12-7: Bebyggelse og anlegg (pbl. 12-5. nr. 1): N/T1a-d Næring/Tjenesteyting Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. 12-5. nr. 2): f_v, o_v Kjøreveg GT Gatetun/ gågate o_avg1- o_avg6 Annen veggrunn-grøntareal o_g/s1- o_g/s4 Gang- og sykkelveg o_pf Plattform o_kh Kollektivholdeplass Grønnstruktur (pbl. 12-5. nr. 3): f_g1, f_g2a-b Grønnstruktur Hensynssoner(pbl. 12-6): H730_3 - H730_5 Båndlegging etter lov om kulturminner. Bestemmelsesområde (pbl. 12-7): MAR Område avsatt til midlertidig anlegg- og riggområde UG Undergang skal ivaretas 1
3 REKKEFØLGEKRAV 1. Før det gis midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse i planområdet skal kryss 5 i vegplan V23 være opparbeidet. 2. Før det gis midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse i planområdet skal bussholdeplass på hver side av fv. 174 være opparbeidet. Kravet inkluderer bussholdeplassenes tilknytning til gang- og sykkelveisystem på samme side av veien. 3. Før det gis midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse i planområdet skal eksisterende undergang under fv 174 utbedres til å kunne tas i bruk. 4. Før det gis igangsettingstillatelse for offentlige samferdselsanlegg skal byggeplan for det aktuelle tiltaket være godkjent av rette veimyndighet, og gjennomføringsavtale med nødvendige økonomiske garantier for det aktuelle infrastrukturtiltaket være inngått. 5. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse i felt N/T1a eller N/T1b skal tilliggende grønnstruktur i felt f_g1a være opparbeidet. 6. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse i felt N/T1c og N/T1d skal grønnstruktur i felt f_g2a være opparbeidet. 7. Før det gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse skal eventuelle tilhørende støytiltak være opparbeidet, jfr. 5.4. 8. Før det gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse utover 50.000 m2 BRA innenfor planområdet skal midlertidig parkering i felt f_g1 være avviklet. 9. Før det gis midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse i planområdet skal ny pumpestasjon med ledningsnett til Gardermoen renseanlegg være godkjent som driftsklart. 10. Senest før det gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelsen i planområdet skal vann og avløpsanlegg som betjener bebyggelsen fram til anviste tilkoblingspunkter på det eksisterende kommunale VA-nettet være bygget og godkjent som driftsklare. Anlegg for overvannsbehandling/infiltrasjon til grunnen skal være ferdig bygget og ferdigstilt. Anlegg for renovasjon skal være bygget i henhold til gjeldende retningslinjer. 2
11. Før det gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse i planområdet skal tilliggende del av gatetun (GT) og Veg (f_v) være opparbeidet. 12. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse i felt N/T1d skal G/S1 være opparbeidet. 13. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse i felt N/T1a skal G/S2 og G/S4 være opparbeidet. 14. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse i felt N/T1b og N/T1c skal GS/3 skal være opparbeidet. 3 DOKUMENTASJONSKRAV A. Før det gis rammetillatelse skal det fremlegges og godkjennes tilleggsdokumentasjon: Støyutredning Utomhusplan: - Som viser høydesatte terrengkurver, detaljutforming og opparbeidelse av ubebygde arealer i målestokk 1:100 eller 1:200. - Profiler/ snitt med eksisterende og nytt terreng - Områder for snøopplag - Interne gang- sykkelveger og stier Kommunen kan i tillegg kreve: - Fasadeoppriss som viser tiltaket sett i sammenheng med nærliggende eksisterende og planlagt bebyggelse - Visualiseringer / fotomontasjer som viser tiltaket sett i sammenheng med nærliggende eksisterende og planlagt bebyggelse B. Før utbygging i det regulerte området starter skal det utarbeides en rammeplan for vann- og avløpsanlegg for hele området. Denne planen skal godkjennes av VARV-enheten. Det skal utarbeides detaljplaner for utvendige vann og avløpslegg for det enkelte delfelt i området eller for det enkelte større bygg. Detaljplanene skal utformes med basis i rammeplanen og i henhold til kommunens VA-norm. Detaljplaner skal godkjennes av VARV-enheten før anleggene iht. planen bygges. 3
C. av offentlig veganlegg, skal byggeplaner for veg være godkjent av kommunen. Veger skal utformes iht. kommunenes vegnorm / vegvesenets håndbok 017 Veg- og gateutforming og vegen skal opparbeides iht. håndbok 018 Vegbygging. 4 FELLESBESTEMMELSER 5.1 Beregning av utnyttelse Glassgårder og rom med stor høyde skal regnes uten teoretiske plan. Målbare plan som har himling lavere enn 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med i bygningens bruksareal med 50 % av planets bruksareal. Plan som har himling lavere enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes ikke med i bygningens bruksareal. Parkeringsplasser på terreng medregnes i BRA med 18 m 2 pr. plass. 5.2 Utforming Ved etablering av støyskjermer og andre tiltak mot støy skal det legges spesielt vekt på estetisk kvalitet. Bygningsmassen og tilhørende utearealer og offentlige byrom skal utformes slik at disse samspiller både estetisk og bruksmessig. Det skal gis et arkitektonisk uttrykk av høy kvalitet. Bebyggelsen skal henvende seg mot gater, gatetun og torg innenfor planområdet. Forretning, bevertning og tjenesteytende virksomhet skal lokaliseres mot, og med inngang fra gater, gatetun og torg. Bebyggelsen skal utformes med samspill i materialvalg og volumoppbygging. Bebyggelse skal gis et variert formspråk og varierende høyder. Bygninger skal ha gunstig orientering i forhold til lys og sol. Tekniske anlegg, heisoppbygg og lignende integreres i den arkitektoniske utformingen. Formålsgrenser er også byggegrense. Minimumsavstand fra byggrense til veg skal være 30 m, målt fra byggrense til senterlinjen i nærmeste kjørefelt på fylkesveg. Uttak av masser kan kun tas ned til minimum 4 m over grunnvannstanden. 5.3 Parkering Følgende maks p-norm legges til grunn for planområdet: 4
Formål Antall p- Pr. enhet plasser Sykehus, helsesenter og øvrige helserelaterte 13 1000m 2 BRA funksjoner Kontor 10 1000m 2 BRA Forretning 12 1000m 2 BRA Treningssenter 10 1000m 2 BRA Hotell/konferanse 10 1000m 2 BRA Barnehage 1,2 Pr. ansatt Barne- og ungdomsskole 0,7 Pr. årsverk Videregående skole 0,3 Pr. årsverk Det tillates 4 plasser for motorsykkel pr 100 kvm næringsareal. Det skal etableres minimum 20 p-plasser med lademuligheter for el-biler. Minimum 5 % av p-plassene for bil skal reserveres bevegelseshemmede. Det skal tilrettelegges med sykkelparkering for minst 20 % av de ansatte. Deler av sykkelparkering skal være overdekt og plasseres i nærheten av innganger. Parkering skal samles innenfor en eller flere p-hus eller i kjeller, innenfor feltene for bebyggelse og anlegg. En begrenset andel korttidsparkering kan anlegges på terreng. Se også 8.1. 5.4 Støy For utendørs støynivå skal prinsipper og støygrenser i «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging», T 1442, eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter denne, legges til grunn for alle tiltak i området. Støynivå innendørs skal tilfredsstille kravene i TEK 10, eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter denne. Dette gjelder også anleggsstøy. Inngrep i støyvoll tillates dersom bebyggelse eller andre konstruksjoner ikke forringer støysituasjonen, etter godkjenning fra kommunen og Statens vegvesen. 5.5 Luftkvalitet Utendørs luftkvalitet skal være i henhold til T-1520 eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter denne. Det skal ikke tilrettelegges for rehabilitering eller opphold i gul sone iht. Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520). 5.6 Restriksjoner i fht. Oslo lufthavn, Gardermoen Det tillates ikke bygg, anlegg eller konstruksjoner som trenger gjennom flyplassens innflygningsflate RWY01R, på kote 264,5 eller horisontalflate på 5
kote 252,7. Restriksjonene er definert i Restriksjonsplan for Oslo Lufthavn Gardermoen (fastsatt 1998). Det må ikke etableres laserlys eller annet lys som på grunn av sin intensitet, utforming eller farge kan medføre fare for flysikkerheten. OSL skal varsles i alle søknadspliktige plan- og byggesaker innenfor planområdet. 5.7 Overvann Overvann skal håndteres lokalt. Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for behandling av alt overflatevann, både takvann, overflatevann og drensvann. Overvann skal håndteres etter prinsippet om lokal overvannshåndtering på en slik måte at grunnvannsbalansen opprettholdes og grunnvannet ikke forurenses. Bruk av løsmasser til infiltrasjon, skal kun skje der det er minst 4 m ned til grunnvannsstanden. 5.8 Forretning Det tillates etablert totalt 1500 m 2 strøks- og virksomhetsbasert handel fordelt mellom felt N/T1a-N/T1d. 5.9 Anleggsperioden Anleggsrigg tillates etablert i felt f_g1a. Det skal i anleggsperioden iverksettes tiltak for å unngå ulykker og forurensing. Det skal redegjøres for blant annet støy- og luftforurensing og avrenning av overvann i anleggsperioden, med beskrivelse av avbøtende tiltak. 5.10 Utearealer Gjeldende statlige eller kommunale normer for utearealkrav for skoler og barnehager skal følges. Dette avklares nærmere i byggesaken. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 6.1 Næring / Tjenesteyting N/T1a: Det tillates etablert offentlig og privat tjenesteyting, hotell, forretning, helikopterlandingsplass og p-hus. Det tillates midlertidig bakkeparkering, se 8.1. Tillatt maks bruksareal er 42.000m 2 BRA. Maks gesimshøyde er regulert i plankartet, tekniske anlegg og heissjakt er inkludert i maks gesimshøyde. N/T1b: 6
Det tillates etablert svømmehall, treningsanlegg, kontor, barnehage, undervisning, bevertning, institusjon, administrasjon, annen offentlig og privat tjenesteyting, forretning og p-hus. Det tillates midlertidig bakkeparkering. Tillatt maks bruksareal er 7.000m 2 BRA. Maks gesimshøyde er regulert i plankartet, tekniske anlegg og heissjakt er inkludert i maks gesimshøyde. N/T1c: Det tillates etablert offentlig og privat tjenesteyting, kontor, bevertning, forretning og p-hus. Det tillates midlertidig bakkeparkering. Tillatt maks bruksareal er 5.000m 2 BRA. Maks gesimshøyde er regulert i plankartet, tekniske anlegg og heissjakt er inkludert i maks gesimshøyde. N/T1d: Det tillates etablert offentlig og privat tjenesteyting, bevertning, kontor, forretning og p-hus. Det tillates midlertidig bakkeparkering. Tillatt maks bruksareal er 14.000m 2 BRA Maks gesimshøyde er regulert i plankartet, tekniske anlegg og heissjakt er inkludert i maks gesimshøyde. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 7.1 Annen veggrunn grøntareal I annet vegareal grøntareal, felt o_avg1 o_avg4 tillates det etableres støyvoll og/eller støyskjerm. Innenfor o_avg4 kan det etableres en trapp fra plattform og ned til tunnelåpningen til undergangen. 7.2 Gang- og sykkelveg o_g/s1- o_g/s4 er offentlige og skal opparbeides etter vegvesenets håndbok 017 og 018. 7 GRØNNSTRUKTUR 8.1 f_ G1a Tilliggende areal fram til E6 skal opparbeides som parkareal tilknyttet sykehuset. Parken skal være offentlig tilgjengelig. Det skal opparbeides stier som tilknyttes undergangen under fv174. I den nordlige delen av f_g1a tillates maks 150 midlertidige p-plasser lokalisert nærmest byggesonen. Det tillates etablert støyvoll og/eller støyskjerm, samt midlertidig anleggsområde. Området skal tilbakeføres til grønnstruktur når anleggsperioden opphører. Midlertidig parkering skal tilbakeføres til grønnstruktur ved ferdigstilles av mer enn 50.000 m². f_g1a skal opparbeides med et nettverk av stier, benker til opphold, belysning, rehabiliteringsområder til sykehuset og regnvannsbassenger. 7
8.2 f_g2a-b Tilliggende areal opparbeides som offentlig tilgjengelig parkareal. Eierform er felles for felt N/T1a-d. Det skal etableres stiforbindelse fra GT til bro over fv454. f_g2 a-b skal opparbeides med stiforbindelse rundt dødisgropen og oppholdssoner i form av sittetrapper eller benker. 8 GATETUN Det tillates taxiholdeplass, HC-parkering og en begrenset andel korttidsparkering innenfor GT. Eierform er felles for felt N/T1a-d. Innenfor GT skal det tilrettelegges for trygg ferdsel for alle grupper fotgjengere, inkludert bevegelseshemmede og orienteringshemmede. Det skal legges vekt på høy kvalitet i materialbruk og utforming av området slik at det fremstår som attraktivt, funksjonelt og et godt byrom. GT skal opparbeides med en hard belegning som skaper et samlet plassrom, her skal det opparbeides benker til opphold, belysning og et kunstnerisk vannelement. 9 HENSYNSONER 9.1 Båndlegging etter lov om kulturminner (H730) Kulturminner som ligger nær anleggsområder skal sikres med gjerde e.l. i anleggsperioden. I områder båndlagt etter lov om kulturminner må det ikke iverksettes tiltak som reduserer verneverdien. Lokalitetene er merket med idnummer på reguleringskartet. Dette er som følger: id, 14209, id 140213 og id 140214. Kulturminner skal være gravd ut og frigitt før tiltak kan iverksettes. Automatisk fredet kulturminne, id 140214, er i konflikt med omsøkt tiltak innen planområdet og skal søkes frigitt og eventuelt graves ut før byggetillatelse gis og anleggsstart. Øvrige registreringer er søkt frigitt Det skal tas kontakt med Akershus fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av de arkeologiske granskningene kan fastsettes. Hensynssone for båndlegging etter lov om kulturminner bortfaller når de er gravd ut og frigitt. 9.2 Hensynssone frisikt H140 Området er avsatt til frisiktsone. Vegetasjon eller andre elementer innenfor områdene skal ikke hindre fri sikt. 10 BESTEMMELSESOMRÅDER 10.1 Anlegg- og riggområde (MAR) Innenfor disse områdene tillates nødvendige terrengarbeider, avdekking av løsmasser, mellomlagring av masser, midlertidig anleggsveger, riggområder, 8
stikkrenner, lagerplass for masser, område for mobil pukk- og asfaltverk inklusive masselager samt parkering av anleggsmaskiner. Etter avsluttet anlegg opphører midlertidig reguleringsformål. Opprinnelig reguleringsformål skal da gjelde. Områdene skal beskyttes mot mulig forurensningsbelastning. Topplag skal så langt som mulig legges til side og tilbakeføres etter avsluttet bruk. Områdene skal settes i stand i samsvar med dagens bruk senest ett år etter at anleggsvirksomheten opphører. 10.1 Utforming (UG) Undergang under fv. 174 skal ivaretas og det tillates å utbedre og forkorte eksisterende undergang. 9