VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr. 44 Bnr. 112 Kommune: 1235 VOSS Adresse: Tuft nr 2, Hangursvegen 26 5700 Voss MARKEDSVERDI (normal salgsverdi) Kr 7 500 000 LÅNEVERDI: Kr 6 800 000 Bruksareal (BRA): AREAL, P-ROM: Enebolig m/hybel/sokkelleil. 416,0 m² 350,0 m² Garasjeuthus anneks til bolig 15,0 m² Dato befaring: 04.02.2013 Rapportdato: 06.02.2013 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Sertifisert takstmann Trond Erik Pedersen
1. Om rapporten Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Generelle forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2007 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor.takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2007 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2009'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. 2. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 7 500 000 Anbefalt låneverdi: Kr 6 800 000 Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Markedsverdi er fastsatt etter samlet vurdering av bygningsmessige kvaliteter,planløsning og innredning,tomtens beskaffenhet,beliggenhet og forventet etterspørsel i dagens marked samt at eiendommen blir solgt på en proffesjonell måte. Etter 01.05.2010 er tomteverdi utgått i alle Verdi-lånetakster og Boligsalgsrapporter fra Norges Takseringsforbund. Dette medfører at om ikke tomteverdi er medtatt i taksten inneholder denne kun boligens/byggningens tekniske verdi.dette for å synliggjøre byggekostnader og verdiforringelse av elde,slitasje og evnt.tilstandssvekkelser-uten å blande tomtens verdi inn i regnestykket. Oppdr. nr: 305 Befaringsdato: 04.02.2013 Side: 2 av 8
Alikevel er verdi av belligenhet,attraktivitet,sammfunnsskapte verdier etc beregnet og man kan se tomteverdisettelse i taksten ved å ta Markedsverdi og trekke fra Teknisk verdi. Eiendommen er beliggende høyt og fritt med fantastisk utsikt mot Voss sentrum, Vangen og Vangsvannet, Graosio, og Bulken Meget solrik eiendom. Det er kort vei til Hangursbanen som er tradisjonell måte og komme seg til fjells for alpinsport. Det er kort vei til Voss sentrum med alle fasiliteter Skoler, barnehager, sykehus og turterreng i umiddelbar nærhet. Tomten er meget skrånende. Delvis opparbeidet. Det er søkt mulighet for utskillelse av egen tomt i nedre del av eiendommen.denne tomten vil bli ca 586m2 og ha muligheter for utbygging av flermannsbolig. Tomten er eiet. Bebyggelsen i området består av flermannsboliger og eneboliger. Byggningene holder normal standard etter byggeår. Diverse påkostet innventar fremkommer i tekst for Konstruksjoner under Byggningsdeler. Boligen er bygget med flere halvplan og i flere etapper. Eiendommen har endel uferdige elementer som f.eks. er det oppført murer i forkant av huset som er tiltenkt svømmebasseng. Det er innredet en vinkjeller som bærer preg av fukt.,her er det skutt ut i bakkant av huset mot fjellet for og få dette inn i selve rommet som igjen resulterer i fuktproblemer.arealene her skal betong gyses for tetning. Det er et uferdig rom med støpt plate som var tiltenkt som badstu. Dette rommet har fuktproblemer fra det synlige fjellpartiet. Arealene her bør gyses/mures for tetning. Skjevheter i gulv i kjellerleilighet. Oppdr. nr: 305 Befaringsdato: 04.02.2013 Side: 3 av 8
3. Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Arne Wie Tlf.: 55299220-mob.905904393 Besiktigelse, tilstede Dato: 04.02.2013 - HORDATAKST Trond Erik Pedersen Byggmester/Takstøkonom Takstmann Tlf.: - Arne Wie Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Dagbokført 15.04.1971 Målebrev Dato 01.01.1971 annet målerbrev funnet på tuft nr 2 586m2 fra 01.09.2009. gnr 44 bnr 112 Situasjonskart Dato 17.04.2009 Tegninger Byggetillatelse Dato 03.09.2010 EDR Dato 06.02.2013 Andre dok./kilder: Eier Dato 04.02.2013 Infobank Dato 05.02.2013 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 44 Bnr. 112 Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Wie Arne Eiet tomt. Areal 1 347,6 m² Mulighet for utskilling av egen tomt på 586m2 i nedre del av tomten. Eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Offentlig vei. Tilkn. off. vannverk Offentlig ledningsnett Ja Ja Offentl. avg. pr. år: Kr 1 498 Kjøpesum: År/dato: 1971 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Trygg Forsikring. Avtalenummer: 2746286 Forsikringstype: Fullverdi Forsikringssum: Kr 6 156 300 Premiebeløp: Kr 5 800 Kommentar: Premiebeløp er stipulert. Oppdr. nr: 305 Befaringsdato: 04.02.2013 Side: 4 av 8
4. Bygninger på eiendommen Enebolig m/hybel/sokkelleil. Bygningsdata Byggeår: 1971. Dato tatt i bruk: 04.10.1974 Anvendelse: Konstruksjon Tatt i bruk En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Enebolig m/hybel/sokkelleil. Utvendig Enkelfalset kledning,liggende og stående. Isola hvite takrenner,beslag og deler. Stålpanner i sort, ru utførelse på hele taket. Pusset pipe over tak. Grunnmur i betong og leca. Store vindusflater. Store terrasser på hele fronten av huset med liggende og stående rekke. Trapper i betong og treverk. Enkel garasje i overkant av boligen. Innvendig Vegger har trepaneler, hvitkalket mur med struktur og innfellinger, malte flater og strietapeter. Noen kjellervegger er utskutt naturfjell. Gulver har betongdekke, fliser, laminat, parkett,furuplank og tepper. Tak har hvite Agnes takessplater, paneler og spesialtak i stue. Kjøkken er Fransk heltre påkostet, med 4 pl topp, 2 stk gassbluss + grill type Gaggenau. Egen utlufting ved gassbluss. Integrerte hvitevarer som Bosch stek og micro. Bosch oppv.maskin. Benkeplate av stein med frontskinner. Meget godt med skap plass. Flisegulv og spotter i tak. Stor kjøkkenøy. Nytt kjøkken i egen etg. med heltre benkeplate egen stålvask benk. God skap plass. Lite kjøkken i kjellerleilighet. Badene er fliselagt med div.typer flis,samt mosaikk. Det er i bad i H.etg boble bad med natursteiner nedfelt i rom.vegger på et bad har panelplater av eldre dato samt hvitmalt leca mur. Wc. speil og lys samt dusjhjørner og servantmøbler i flere dimmensjoner. Vegger i U.etg har innstøpte vinhyller. Kommentar Standard: Vedlikehold: Normal god standard oppgradert i siste år. Normalt vedlikehold. Oppdr. nr: 305 Befaringsdato: 04.02.2013 Side: 5 av 8
Arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Hovedetasje 157 143 143 vf. hall.wc/bad.wc.2 soverom.stue.kjøkken.gang disp. Hovedetasje 56 44 44 adkomst.disprom. x2. Loft 86 78 65 13 Soverom, soverom 2, allrom, vindfang, hall, bod, bod 2 Underetasje 160 151 98 53 Vindfang, soverom, soverom 2, kjøkken, stue, kjellerstue, bad, vaskerom, fyrrom, utvendig bod, uinnredet kjellerrom, trapperom Sum bygning 459 416 350 66 Romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Hovedetasje Disp.rom Loft Soverom, soverom 2, allrom, vindfang, hall Bod, bod 2 Underetasje Vindfang, soverom, soverom 2, kjøkken, stue, kjellerstue, bad, vaskerom Fyrrom, utvendig bod, uinnredet kjellerrom, trapperom Garasjeuthus anneks til bolig Bygningsdata Byggeår: 1971. Anvendelse: Konstruksjon Tatt i bruk En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Garasjeuthus anneks til bolig Utvendig Enkelfalset kledning på stående stenderverk. Uisolert. Stålpanner. Innvendig Trekosntruksjoner med topp og bunnsvil med standard stenderverk. Oppdr. nr: 305 Befaringsdato: 04.02.2013 Side: 6 av 8
Arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Hovedetasje 20 15 15 Vindfang, hall, gang, bad/wc, wc, soverom, soverom 2, stue, kjøkken, garasje Sum bygning 20 15 15 Regler for arealberegning og måleverdige arealer se pkt. 'Om rapporten' og 'Forutsetninger' Romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Hovedetasje Vindfang, hall, gang, bad/wc, wc, soverom, Garasje soverom 2, stue, kjøkken 5. Beregninger Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 1 498 Forsikring: 5 800 Ansatte vedlikeholdskostn.: 14 000 Brøyting etc. 2 500 Sum kostnader Kr: 23 798 Teknisk verdi bygninger Teknisk verdi er en beregnet verdi for bygningsmassen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Fremkommer ved å beregne teknisk nyverdi for tilsvarende bygninger bygget etter dagens tekniske krav, med fradrag for utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Vedlikeholdsmangler og skader er kun skjønnsmessig vurdert på bakgrunn av enkle visuelle observasjoner på befaringstidspunktet. Normale byggekostnader; utregnet som for nyverdi etter dagens tekniske krav. Fradrag; verdireduksjon utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Enebolig m/hybel/sokkelleil. 7 070 000 Sum normale byggekostnader: 7 070 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 900 000 Teknisk verdi bygninger: 6 170 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 1 350 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 7 520 000 Oppdr. nr: 305 Befaringsdato: 04.02.2013 Side: 7 av 8
6. Underskrift 06.02.2013 HORDATAKST Trond Erik Pedersen Byggmester/Takstøkonom Takst&Eiendomsøkonom (sign) Oppdr. nr: 305 Befaringsdato: 04.02.2013 Side: 8 av 8