V U R D E R I N G A V U T V I K L I N G S O M R Å D E R U T F O R D R I N G E R T R E N D E R R I S I K O
AGENDA Kort om Hadrian Eiendom AS Nye vs. etablerte markedsområder Hvordan vurdere nye utviklingsområder? Utfordringer og trender Avkastningsmuligheter Risiko Kapitaltilgang Betydning av infrastruktur og utvikling
HADRIAN EIENDOM AS Næringsmegler Spesialkompetanse på utviklingseiendom Etablert 1996 Seks ansatte Fokus på ulik kompetanse og engasjement!
Fase 1 Oppstart Systematisering av informasjon Utarbeide salgsprospekt Identifisere og illustrere utviklingspotensialet Identifisere potensielle kjøpere Tidlig presentasjon til utvalgte Fase 2 Markedsbearbeidelse Befaringer Utsendelse av salgsmateriell Markedsføring Presentasjon for interessenter Fase 3 Forhandlinger/bud Salgsbearbeidelse av interessenter Befaring av eiendommen (individuelle) Invitere til budrunde Gjennomføre budprosess med forhandlinger Fase 4 Kontrakt/oppgjør Kontraktsarbeid Forhandling om kjøpekontrakt Oppgjør og avslutning av oppdraget Overtagelse
NYE MARKEDSOMRÅDER ER BESTANDIG HØYT VERDSATT OG MIDT I SØKELYSET...
TRENDER & RISIKO Sentrale områder i Oslo benyttes som utgangspunkt i stor grad for vurdering av øvrige muligheter
Prispress boliger Prispress kontorleie
nye markeder eksisterende NYE VS. EKSISTERENDE MARKEDER produkter eksisterende nye Markeds - penetrasjon Produkt - utvikling Markeds - utvikling diversifisering
BÅDE NYE OG GAMLE MARKEDSOMRÅDER ; Beliggenhet (gjesp) (makro) Infrastruktur Omliggende bebyggelse Dagens situasjon / reguleringsbest./ KP Pressområde Formål Leienivåer Ledighet Konverteringsmuligheter?? Bevaring Image
H V O R D A N V U R D E R E NYE U T V I K L I N G S O M R Å D E R?
AVKASTNINGSMULIGHETER For å lykkes i nye utviklingsområder kreves kunnskap som Demografiske fakta Markedspriser Flyttemønster Handelsmønstre Kommunale og regionale planer Kjennskap til lokale aktører Kan gi store avkastningsmuligheter MEN : forutsetter rett løsning/produkt
RISIKO Markedet! Ledighet / Leiepris? Boligpriser? Rekkefølgekrav! Reguleringsprosess!
1. LOV INNEN MARKEDSFØRING Produktet må ha nok etterspørsel
REGULERINGSPLANER NYE OMRÅDER Parallell konkurranse for arkitekter Mer volum gir ikke alltid høyere verdi! Gjennomføringstid? Formål pr bygningskropp?.markedet.prosjektkalkylen et forsømt punkt i tidlig fase
UTBYGGE NYE OMRÅDER? Volum eller bærekraft? Høna eller egget? Normal problemstilling Kommunen avsetter og regulerer nye tomteområder høyt Rekkefølgekrav og infrastrukturbidrag defineres tidlig Ambisjonene stiger Økt risiko Ingen utbygging
KAPITALTILGANG Size matters! Stort prosjekt Sjønært Mange formål = bankfinansiering
B E T Y D N I N G A V I N F R A S T R U K T U R O G U T V I K L I N G
I N F R A S T R U K T U R K A N B E T Y A L T!
MODELLER FOR INFRASTRUKTUR Fornebu-modellen Selger tar kostnader, ansvar og gjennomfører etablering av overordnet infrastruktur Selger etablerer eget infrastrukturselskap Tomteverdi hensyntatt dette forhold Selgere var offentlige myndigheter som hadde interesse av at grunninfrastruktur ble lagt i en tidlig fase. For private aktører ville dette blitt en for forskuddstung modell Ensjø-modellen Kommunen ansvarlig for gjennomføring av infrastruktur Utbygger betaler bidrag pr m2 regulert utbyggingspotensial (eller faktisk bygde m2?) Bidrag kan være både i form av pengeytelser og realytelser Bjørvika-modellen Oslo kommune ga et betydelig bidrag til nødvendig tidligfase infrastruktur Grunneier etabler infrastrukturselskap som eies av grunneierne Innbetaling til infrastrukturselskapet med et beløp pr m2 som bygges ut på det tidspunkt utbygging gjennomføres, basert på et budsjett Risiko for at budsjettet er for lavt og at det ikke er nødvendige m2 i utbyggingsareal til å dekke alle kostnader Modellen forutsetter at det bygges ut et minimumsnivå av m2, da store deler av infrastrukturkostnader er faste, uavhengig av utbyggingsvolum
OGSÅ GAMLE OMRÅDER ER AVHENGIG AV NY INFRASTRUKTUR
BETYDNINGEN AV UTVIKLING! «prærieutbygging» Småhus, ikke tyngdepunkt Infrastruktur på lang sikt Tilflytning skjer på sikt Å politisk vedta tett utbygging er «umulig» Eksempler: Sorgenfri Hurum Jessheim Gjersrud / Stensrud
Grøn Grid en inspirerende visjon for Jessheims videre utvikling og raske ekspansjon frem mot å bli en av Norges 10 største byer om få tiår
HVORDAN? Start med lite volum Fleksibilitet, ulike produkter Bygg knutepunkter når etterspørselen har kommet Bygg infrastruktur parallelt med utbygging Ha tålmodighet Og robuste kalkyler
P Å T I D E M E D O P P S U M M E R I N G?
SVAR PÅ TILTALE? Er gamle markeder fortsatt en eiendel eller kan de representere gjeld? Definitivt! Hvordan vurdere nye utviklingsområder? Kjenn ditt marked Hvilke avkastningsmuligheter og risikoer finnes i denne investeringen? Store Hvordan få kapital til dette? Kjenn banken Hvor stor betydning har infrastruktur og utvikling? Avgjørende!