Segregasjon, mangfold og boligpriser.

Transkript

1 Segregasjon, mangfold og boligpriser. Liv Osland September 2017

2 Hvorfor studere dette temaet? Demografiske endringer i form av økt innvandring har endret mange nabolag, spesielt i sentrale byområder. Segregasjon av innvandrere og mer mangfoldige bomiljøer er sentrale trekk. Mange har sterke meninger om innvandring i nabolag og effekten av dette på boligpriser. Relasjonen mellom boligpriser, segregasjon og mangfold etter innvandrerbakgrunn er lite studert i forskningen. Resultatene spriker. Fremmer eller hemmer boligmarkedene integrering og segregasjon? 2

3 Geografisk perspektiv: Beliggenhet og nabolagskarakteristika bestemmer boligprisene. Prisene på boliger er viktige for hvor folk velger å bosette seg. Boligprisene gir signaler om «attraktivitet». Betalingsevne setter grenser for valg av bolig og bosted. 3

4 Forskningsspørsmål Er boligprisene i norskdominerte nabolag systematisk høyere sammenlignet med nabolag med større innslag av innvandrergrupper? Varierer boligprisene systematisk og kausalt med større andel av ulike innvandrergrupper i et nabolag? Hvilke innvandrergrupper har i så tilfelle størst innflytelse på lokale boligpriser? Er boligprisene systematisk høyere, eller lavere, i nabolag preget av mangfold av innbyggere etter landbakgrunn? Hvordan måle mangfold etter landbakgrunn i relasjon til boligpriser? Finner vi tilsvarende sammenhenger for Haugesundsregionen? 4

5 Vi baserer analysen på åpenbarte preferanser («revealed preferences»): Resultatene hviler på observert atferd på boligmarkedet. Via de valgene man gjør, viser man i hvor stor grad man verdsetter ulike trekk ved en bolig eller et nabolag. De «prisene» vi skal komme fram til kan ikke observeres direkte på markedene. De må beregnes indirekte og implisitt via totalprisen på bolig. Vi estimerer m.a.o. en såkalt hedonisk prisfunksjon. 5

6 Definisjon av innvandrer (SSB): Innvandrerstatus defineres etter fødeland til personen eller hans/hennes foreldre. En person som er født i Norge og har to svenske foreldre er en svensk innvandrer. En person som er født i Norge og har minst en norsk foreldre er norsk. 6

7 Hva sier forskningslitteraturen? Økt innvandring og befolkningsvekst på aggregert markedsnivå vil gi høyere boligpriser, alt annet konstant (Gonzales og Ortega, 2013). I Norge tyder analyser på at 1 % økning i innvandring gir 3 % økning i boligpriser (Nordbø, 2013). Kontrollerer man for inntektsforskjeller blir virkningen på boligpriser mindre tydelig. Lokalt (disaggregert) vet man lite om hvordan boligprisene påvirkes av innvandring, segregasjon og mangfold (Saiz and Wachter, 2011, Li, 2014). Resultatene spriker i de få studiene man har (Moye, 2014). Skyldes trolig metodeproblemer (Bayer og McMillan, 2008). Vanskelig å finne kausale sammenhenger. 7

8 Vi må ta hensyn til at bolig er et sammensatt gode. Vi må fjerne betydningene av alle andre «forstyrrende» faktorer. 8

9 9

10 Data: Market based transaction data (from finn.no) Finn.no covers more than 90 percent of the sales in the study area. 99,852 observations ( ) 73 % of the observations are from Oslo. 10 municipalities in the Oslo Metropolitan area census tracts, 183 subdistricts. Information on landbackground and socioeconomic status is based on register data. 10

11 Vi studerer Oslo-regionen (10 kommuner): Innbyggere: 950,000 (2012). 32 % av befolkningen i Oslo er innvandrere % i det totale studieområdet. 11

12 Boligpris pr. m 2 (til venstre) og bosettingsvalg for personer etter inntekt (til høyre) (Oslo kommune uten Marka) 12

13 Boligpris pr. m 2 (til venstre) og bostedsvalg for nordmenn (til høyre) 13

14 14

15 Boligpris pr. m 2 og bostedsvalg i Oslo for utvalgte innvandrergrupper (til høyre) 15

16 16

17 17

18 Indekser som måler graden av segregasjon i Oslo-regionen og kartene viser klare tendenser til et segregert bosettingsmønster. Ulikhetsindeks: Dess høyere verdi, dess mer segregert 18

19 Resultater 1: Utvalgte variabler som påvirker pris på «standardhus»: Trekk ved boligene: Enebolig (+), leilighet og tomannsbolig (-) Øning i boligareal utover gjennomsnitt: (+) (høyest for leiligheter, lavest for enebolig) Alder på bolig (-) Lokalisering: Avstand fra sentrum (-) avhengig av retning i Oslo Avtar minst når vi beveger oss fra sentrum og mot vest Tilgjengelighet til arbeidsmarkedene (+) 19

20 Sosioøkonomiske variabler med størst betydning for boligpris i ulike regioner: Osloregionen: Standardavvik til samlet inntekt og samlet inntekt (+), andel av befolkningen i aldersgruppen år (+) Stavangerregionen: Andel med lav utdanning (-) (grunnskole er høyeste utdanning (30-39 år)). Haugesundregionen: Standardavvik til samlet inntekt (+) og samlet inntekt (+) 20

21 Boligpris og inntektsnivå til befolkningen i ulike grunnkretser i Haugesundregionen (foreløpige resultater): Samlet medianinntekt i grunnkretsen ( ) 21

22 Boligpris og inntektsnivå til befolkningen i ulike grunnkretser i Osloregionen (foreløpige resultater): 22

23 23

24 24

25 25

26 Pris på et «standardhus» er lavere dess større andel personer med lav utdanning i et nabolag (Stavangerregionen) Andel personer med lav utdanning (grunnskole) Kilde: Osland, Thorsen og Thorsen (2016) 26

27 Forskningsspørsmål (metropolområdet i Oslo): Er boligprisene i norskdominerte nabolag systematisk høyere sammenlignet med nabolag med større innslag av innvandrergrupper? Varierer boligprisene systematisk og kausalt med andelen av ulike innvandrergrupper? Hvilke innvandrergrupper har størst innflytelse på lokale boligpriser? Er boligprisene systematisk høyere, eller lavere, i nabolag preget av mangfold av innbyggere etter landbakgrunn? Hvordan måle mangfold etter landbakgrunn i relasjon til boligpriser? Finner vi tilsvarende sammenhenger for Haugesundsregionen? 27

28 Noen sentrale resultater fra regresjonene: Landbakgrunn (andeler) Implisitt «pris» Norge 0,0702*** Polen 0,000 Russland 0,000 Oseania 0,001*** Somalia -0,000 Tyrkia -0,002*** Sentral-Asia -0,002*** Diverse U-land. -0,006*** Vestlige land 0,014*** Mangfold 0,027*** *** Statistisk signifikant 28

29 Sammenhengen mellom boligpriser og andelen nordmenn i nabolaget (til venstre) og andelen vestlige innvandrere (til høyre): 29

30 Oppsummering av resultater (segregasjon): 1. Andelen nordmenn som bor i et nabolag bidrar signifikant og positivt til å forklare geografisk variasjon i boligpriser. Stabilt resultat som vi mener kan gis en kausal fortolkning. 2. Bosettingsmønsteret til noen store innvandrergruppene bidrar til å forklare variasjon i boligpris. Men bosettingsmønsteret til disse gruppen har i hovedsak ingen implisitt pris. 3. Ett unntak: Andelen fra såkalte vestlige land i et nabolag bidrar signifikant og positiv til å forklare geografisk variasjon i boligpriser. 30

31 31

32 Sammenhengen mellom boligpriser og mangfold (innvandrere etter landbakgrunn): 32

33 Sammenhengen mellom boligpriser og mangfoldsindeksen (innvandring): 33

34 Sammenhengen mellom boligpriser og mangfold etter landbakgrunn: Mangfoldsindeksen bidrar signifikant og positivt til å forklare variasjon i boligpriser. Resultatet er veldig stabilt på tvers av ulike spesifiseringer. Den beregnede implisitte prisen er relativt høy. En mild definisjon av mangfold etter landbakgrunn verdsettes høyest på boligmarkedet: Man foretrekker tilstedeværelse av mange ulike nasjonaliteter heller enn at husholdninger fra noen få land klumper seg sammen i et nabolag. 34

35 Konklusjon boligpris og bosetting etter landbakgrunn (foreløpig): Dess større andelen av nordmenn som bor i et nabolag, dess høyere er boligprisene i gjennomsnitt. Positiv betalingsvillighet for å bo sammen med majoriteten. Høye boligpriser i visse områder bidrar til segregering. Dess høyere andelen av vestlige innvandrere som bor i et nabolag er, dess høyere er boligprisene i gjennomsnitt. Den implisitte prisen er lavere enn hva som gjelder for andelen nordmenn i et nabolag. Det finnes ingen tendenser til at innvandrere fra bestemte individuelle land bidrar signifikant og negativt til å forklare variasjon i boligpriser. Mangfoldsindeksen bidrar signifikant og positivt til å forklare variasjon i boligpriser. 35

36