MØTEPROTOKOLL. Plan- og miljøutvalget

Transkript

1 Vestby kommune MØTEPROTOKOLL Møtetid: kl. 17:00 18:20. Sted: Formannskapssalen Av utvalgets medlemmer/varamedlemmer møtte 7 av 7. Møtende medlemmer: Trond Finstad (Ap), Thor Einar Ombustvedt (BYGDL), Karl Øyvind Trandem (Sp), Bodil A. Holter (BYGDL), Johanne Dønnestad Hauge (H), Stig Eyde (H), Tore Hem (Frp). Møtende varamedlemmer: Ingen. Forfall: Ingen. Fra administrasjonene møtte: Jack Hatlen, RO leder PBG. Barnerepresentant Trine Løvsjø møtte i sak 15/16. Møtesekretær: Elin Tokerød Diverse merknader: Det var ingen merknader til møteinnkalling, dagsorden eller delegerte vedtak. Møtet startet med befaring i sakene 9/16, 10/16, 11/16 og 12/16. Møteprotokoll godkjent Av Tore Hem (Frp) og Bodil Holter (BYGDL). Underskrift:...

2 Saksliste Side Saker til behandling 9/16 15/ Klage på vedtak - Gnr 133 Bnr Tømmeråsen 15 A - Bolig A - Utbygging - Dispensasjon 3 10/16 16/ Klage på vedtak - Gnr 133 Bnr Tømmeråsen 15 A - Bolig B - Utbygging - Dispensasjon 4 11/16 15/ Klage på administrativt avslag, sak 15/ , datert Gnr 160 Bnr 87 - Storgata 49 - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Son Indre, Bevaringsområde, for utforming av ny bolig, båthus og garasje. 5 12/16 15/ Behandling av klage på administrativt vedtak sak 15/ avslag på søknad om tiltak m/dispensasjon bolig nr. 2 - Gnr 135 Bnr 33 - Kapellveien /16 15/ Klage på vedtak i PLM, sak 22/15 - Gnr 49 Bnr 23 - Stellas vei 19 - Dispensasjon for Garasjeplassering /16 15/ Klage på dispensasjon for felling av trær i naturvernområde ved Son golfbane 13 15/16 15/ gangs behandling av reguleringsplan for Vestsolveien 2-6A 14 Orienteringer 1/16 15/ Referat fra oppstartsmøte for detaljreguleringsplan - Erikstadveien Side 2 av 15

3 Saker til behandling PLM-9/16 Klage på vedtak - Gnr 133 Bnr Tømmeråsen 15 A - Bolig A - Utbygging - Dispensasjon Oppføring av eneboligen innebærer at viktige forutsetninger fastsatt i reguleringsplanen for Son Ytre område, tilsidesettes. Vilkårene for å gi dispensasjon er ikke innfridd. Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Oppføring av eneboligen innebærer at viktige forutsetninger fastsatt i reguleringsplanen for Son Ytre område, tilsidesettes. Vilkårene for å gi dispensasjon er ikke innfridd. Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven Side 3 av 15

4 PLM-10/16 Klage på vedtak - Gnr 133 Bnr Tømmeråsen 15 A - Bolig B - Utbygging - Dispensasjon Vilkårene for å gi dispensasjon er ikke innfridd. Søknaden avslås i medhold av planog bygningsloven Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vilkårene for å gi dispensasjon er ikke innfridd. Søknaden avslås i medhold av planog bygningsloven Side 4 av 15

5 PLM-11/16 Klage på administrativt avslag, sak 15/ , datert Gnr 160 Bnr 87 - Storgata 49 - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Son Indre, Bevaringsområde, for utforming av ny bolig, båthus og garasje. i sak 15/ opprettholdes. Repr. Thor Einar Ombustvedt (BYGDL) fremmet følgende fellesforslag fra BYGDL, Ap, H og Frp (i teksten omtalt som PLM): PLM finner at det foreligger grunnlag til å endre vedtaket i sak 15/ og innstiller på å gi tillatelse til omsøkt tiltak som gir dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Son Indre 4c og 8c. Det gis anledning til å rive eksisterende bygg, bygge omsøkte ny-bygg med en tilpasset, moderne utforming i området. Dispensasjonen er basert på at tiltakshaver imøtekommer vedlagte punkter til fylkesmannens uttalelse. PLM er av den oppfatning at fordelen anses som større for tiltakshaver enn ulempene for nabolag, reguleringsplan og bestemmelser ihh til PLBL Reguleringsbestemmelsene for Son Indre 4c foreskriver saltak med takvinkel på grader. Saltakskravet er ikke et spesialkrav for bevaringsområdet og det kan fravikes dersom andre takformer gir bedre stedstilpasning eksempelvis ved at høyde og fremtoning reduseres. Reguleringsbestemmelsene for Son Indre 8c foreskriver «Andre eksisterende bygninger enn de bevaringsverdige, og alle arter nybygg skal gis en eksteriørutforming samt materialbruk som harmonerer med de bevaringsverdige bygninger. Nybygg skal oppføres etter bestemmelsene i byggeforskriftene, men må ha fasadekledning av trepanel.» I henhold til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen skal naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier langs kysten i Oslofjordregionen forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning, til beste for befolkningen i dag og i fremtiden. Det må legges vekt på å bevare karakteristiske kulturlandskap, kulturminner, kulturmiljøer og enkeltstående eksempler på den særegne kystkulturen i området. Det er ikke krav om at nye bygninger skal bygges som kopi av eldre bygninger, men også samtidsarkitektur må tilstrebe god integrering/innpassing i eksisterende bevaringsverdige bygningsmiljø. Begrunnelse PLM er av den oppfatning at stedstilpasning for nybygg ikke nødvendig innebærer et krav om kopiering av omkringliggende arkitektur. PLM betrakter omsøkt tiltak er tilstrekkelig tilpasset og underordnet omgivelsene på en måte som bidrar til å fremheve og bevare den historiske bebyggelsen i «ladestedet Son». Naturen/svabergene skånes og fremheves, og det historiske Side 5 av 15

6 båthuset tilbakeføres til opprinnelig historisk form. Eksisterende huset som søkes revet og erstattet skiller seg ut fra øvrige stilarter i området og er ruvende ved sjøen, mens det søkte tiltaket blir mindre fremtredende og mer tilbaketrukket fra sjøen og bedre tilpasset tomten. Fordelene med å tillate søkte tiltak er derfor større enn ulempene med at nåværende bolighus forblir bestående, eller erstattet av et vesentlig høyrere tiltak nærmere sjøen med saltak. Omsøkt tiltak er et trehus, med vinduer og noe innslag av mur samt carport. For å imøtekomme uttalelsen til rammesøknaden gitt av fylkesmannen, vil dispensasjon inneholde betingelser på følgende områder: Antikvarisk dokumentasjon Tilstrekkelig antikvarisk dokumentasjon utarbeides for de bygg som blir revet. Carport Bolighusets langstrakte form på tvers av terrenget bryter med det tradisjonelle bebyggelsesmønsteret der bygningene følger terrenget på langs. For å dempe dette inntrykket vil taket som er forlenget fra det sørøstre volumet og over til carporten brytes opp, slik at carporten fremstår mer frittstående. Valg av materialer og farger på ytre fasader Valg av materialer og farger på utvendige vegger og takflater er viktig for hvordan byggeprosjektet integreres i bygningsmiljøet og landskapet. I rammesøknaden er det skissert ulike løsninger, og disse detaljene vil bli avklaret med kommunen og evt. fylkesadministrasjonen før kommunen gir igangsettingstillatelse. Fasade mot sjøen Fotomontasjer viser at fasadene mot sjøen med vinduer over to etasjer blir svært eksponert, selv om man har søkt å dempe dette med inntrukne vindusfelt, spilevegger og lite reflekterende glass. Særlig når det er mørkt ute og lys inne, vil hele fasaden mot sjøen trolig se ut som en stor lysende vegg. Fasadene mot sjøen vil bli tonet ned, f. eks ved å redusere vindusflatene mot sjøen der det er soverom. Bolighusets areal PLM Finner boligens arealdel akseptabel og innenfor reguleringsplanen for området, og vil ikke pålegge utbygger å redusere boligens omfang. Tomteutnyttelse, størrelse og høyde er innenfor det som er tillatt i reguleringsplanen. Rådmannens innstilling fikk 1 stemme. Repr. Thor Einar Ombustvedts forslag fikk 6 stemmer og ble vedtatt. PLM finner at det foreligger grunnlag til å endre vedtaket i sak 15/ og innstiller på å gi tillatelse til omsøkt tiltak som gir dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Son Indre 4c og 8c Side 6 av 15

7 Det gis anledning til å rive eksisterende bygg, bygge omsøkte ny-bygg med en tilpasset, moderne utforming i området. Dispensasjonen er basert på at tiltakshaver imøtekommer vedlagte punkter til fylkesmannens uttalelse. PLM er av den oppfatning at fordelen anses som større for tiltakshaver enn ulempene for nabolag, reguleringsplan og bestemmelser ihh til PLBL Reguleringsbestemmelsene for Son Indre 4c foreskriver saltak med takvinkel på grader. Saltakskravet er ikke et spesialkrav for bevaringsområdet og det kan fravikes dersom andre takformer gir bedre stedstilpasning eksempelvis ved at høyde og fremtoning reduseres. Reguleringsbestemmelsene for Son Indre 8c foreskriver «Andre eksisterende bygninger enn de bevaringsverdige, og alle arter nybygg skal gis en eksteriørutforming samt materialbruk som harmonerer med de bevaringsverdige bygninger. Nybygg skal oppføres etter bestemmelsene i byggeforskriftene, men må ha fasadekledning av trepanel.» I henhold til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen skal naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier langs kysten i Oslofjordregionen forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning, til beste for befolkningen i dag og i fremtiden. Det må legges vekt på å bevare karakteristiske kulturlandskap, kulturminner, kulturmiljøer og enkeltstående eksempler på den særegne kystkulturen i området. Det er ikke krav om at nye bygninger skal bygges som kopi av eldre bygninger, men også samtidsarkitektur må tilstrebe god integrering/innpassing i eksisterende bevaringsverdige bygningsmiljø. Begrunnelse PLM er av den oppfatning at stedstilpasning for nybygg ikke nødvendig innebærer et krav om kopiering av omkringliggende arkitektur. PLM betrakter omsøkt tiltak er tilstrekkelig tilpasset og underordnet omgivelsene på en måte som bidrar til å fremheve og bevare den historiske bebyggelsen i «ladestedet Son». Naturen/svabergene skånes og fremheves, og det historiske båthuset tilbakeføres til opprinnelig historisk form. Eksisterende huset som søkes revet og erstattet skiller seg ut fra øvrige stilarter i området og er ruvende ved sjøen, mens det søkte tiltaket blir mindre fremtredende og mer tilbaketrukket fra sjøen og bedre tilpasset tomten. Fordelene med å tillate søkte tiltak er derfor større enn ulempene med at nåværende bolighus forblir bestående, eller erstattet av et vesentlig høyrere tiltak nærmere sjøen med saltak. Omsøkt tiltak er et trehus, med vinduer og noe innslag av mur samt carport. For å imøtekomme uttalelsen til rammesøknaden gitt av fylkesmannen, vil dispensasjon inneholde betingelser på følgende områder: Antikvarisk dokumentasjon Tilstrekkelig antikvarisk dokumentasjon utarbeides for de bygg som blir revet. Carport Bolighusets langstrakte form på tvers av terrenget bryter med det tradisjonelle bebyggelsesmønsteret der bygningene følger terrenget på langs. For å dempe dette inntrykket vil taket som er forlenget fra det sørøstre volumet og over til carporten brytes opp, slik at carporten fremstår mer frittstående Side 7 av 15

8 Valg av materialer og farger på ytre fasader Valg av materialer og farger på utvendige vegger og takflater er viktig for hvordan byggeprosjektet integreres i bygningsmiljøet og landskapet. I rammesøknaden er det skissert ulike løsninger, og disse detaljene vil bli avklaret med kommunen og evt. fylkesadministrasjonen før kommunen gir igangsettingstillatelse. Fasade mot sjøen Fotomontasjer viser at fasadene mot sjøen med vinduer over to etasjer blir svært eksponert, selv om man har søkt å dempe dette med inntrukne vindusfelt, spilevegger og lite reflekterende glass. Særlig når det er mørkt ute og lys inne, vil hele fasaden mot sjøen trolig se ut som en stor lysende vegg. Fasadene mot sjøen vil bli tonet ned, f. eks ved å redusere vindusflatene mot sjøen der det er soverom. Bolighusets areal PLM Finner boligens arealdel akseptabel og innenfor reguleringsplanen for området, og vil ikke pålegge utbygger å redusere boligens omfang. Tomteutnyttelse, størrelse og høyde er innenfor det som er tillatt i reguleringsplanen Side 8 av 15

9 PLM-12/16 Behandling av klage på administrativt vedtak sak 15/ avslag på søknad om tiltak m/dispensasjon bolig nr. 2 - Gnr 135 Bnr 33 - Kapellveien 8 et i sak 15/ opprettholdes Repr. Thor Einar Ombustvedt (BYGD) fremmet følgende fellesforslag fra BYGDL, H, Frp, Ap, Sp: PLM konkluderer med at søknaden om tiltak ny bolig m/dispensasjon ikke avslås med følgende begrunnelse: 1) Dispensasjon for ytterligere overskridelse av utnyttelsesgrad fra 0,27 til 0,29 er ikke vesentlig i strid med hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen 2) Ulempene ved dispensasjon overskrider ikke fordelene ved dispensasjon. Begrunnelse: Begrunnelse for innstilling: Som begrunnelse for innstillingen har utvalget lagt vekt på følgende momenter og vurderinger etter at alle sakens momenter er gjennomgått på nytt og klagens anførsler vurdert: Vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen i planen Planbegrensningen det søkes dispensasjon fra er maksimal tillatt U-grad på 0,20 og 1 etasje for nye bygg. For den aktuelle eiendommen er tillatt BTA 316,5 m² inkl. parkering etter reguleringsplanen, noe som er tett opp til størrelsesbegrensningen på 300 m² BRA + garasje som gjelder for boligeiendommer som kan bebygges med hjemmel i kommuneplan for Vestby Gjennom dispensasjoner er eiendommen tillatt bebygd med 430 m² BTA inkl. parkering og med formål bolig og næring. En ytterligere overskridelse av u-graden for å oppføre inntil 500 m ² BTA er etter vår vurdering ikke i vesentlig i strid med hensynet både bak bestemmelsen i reguleringsplanen og bestemmelsen om maksimal tillatt bebyggelse som kommunestyret har satt for boligtomter utenfor tettbygde strøk i kommuneplanen. Begrunnelse for dispensasjonen PLM finner at det foreligger særlig grunn som gir anledning til å gi dispensasjon, jf. forarbeidene til Plan- og bygningsloven 19-1 og dispensasjonsveileder utarbeidet av Fylkesmannen i Oslo og Akershus Side 9 av 15

10 Tomten fremstår som luftig og rommer boligene og avstand til naboer er akseptable og tiltaket skaper således ikke presedens for området. Naboer er positive og vi finner denne fortettingen akseptabel i området. PLM er av den oppfatning at endring fra uthus til bolig er akseptabel og innenfor dispensasjonen. PLM er av den oppfatning at fordelen anses som større for tiltakshaver enn ulempene for nabolag, reguleringsplanen og bestemmelsene ihht PLBL Repr. Thor Einar Ombustvedts fellesforslag ble enstemmig vedtatt. PLM konkluderer med at søknaden om tiltak ny bolig m/dispensasjon ikke avslås med følgende begrunnelse: 1) Dispensasjon for ytterligere overskridelse av utnyttelsesgrad fra 0,27 til 0,29 er ikke vesentlig i strid med hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen 2) Ulempene ved dispensasjon overskrider ikke fordelene ved dispensasjon. Begrunnelse: Begrunnelse for innstilling: Som begrunnelse for innstillingen har utvalget lagt vekt på følgende momenter og vurderinger etter at alle sakens momenter er gjennomgått på nytt og klagens anførsler vurdert: Vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen i planen Planbegrensningen det søkes dispensasjon fra er maksimal tillatt U-grad på 0,20 og 1 etasje for nye bygg. For den aktuelle eiendommen er tillatt BTA 316,5 m² inkl. parkering etter reguleringsplanen, noe som er tett opp til størrelsesbegrensningen på 300 m² BRA + garasje som gjelder for boligeiendommer som kan bebygges med hjemmel i kommuneplan for Vestby Gjennom dispensasjoner er eiendommen tillatt bebygd med 430 m² BTA inkl. parkering og med formål bolig og næring. En ytterligere overskridelse av u-graden for å oppføre inntil 500 m ² BTA er etter vår vurdering ikke i vesentlig i strid med hensynet både bak bestemmelsen i reguleringsplanen og bestemmelsen om maksimal tillatt bebyggelse som kommunestyret har satt for boligtomter utenfor tettbygde strøk i kommuneplanen. Begrunnelse for dispensasjonen PLM finner at det foreligger særlig grunn som gir anledning til å gi dispensasjon, jf. forarbeidene til Plan- og bygningsloven 19-1 og dispensasjonsveileder utarbeidet av Fylkesmannen i Oslo og Akershus Side 10 av 15

11 Tomten fremstår som luftig og rommer boligene og avstand til naboer er akseptable og tiltaket skaper således ikke presedens for området. Naboer er positive og vi finner denne fortettingen akseptabel i området. PLM er av den oppfatning at endring fra uthus til bolig er akseptabel og innenfor dispensasjonen. PLM er av den oppfatning at fordelen anses som større for tiltakshaver enn ulempene for nabolag, reguleringsplanen og bestemmelsene ihht PLBL Side 11 av 15

12 PLM-13/16 Klage på vedtak i PLM, sak 22/15 - Gnr 49 Bnr 23 - Stellas vei 19 - Dispensasjon for Garasjeplassering. 1. Pålegg om retting datert oppheves. 2. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og parkeringsforskriften for Vestby kommune avslås med hjemmel i reguleringsplan, parkeringsforskriften for Vestby kommune og Plan- og bygningsloven Søknad om tillatelse til endring av tiltaket som bygget avslås. 4. Dispensasjon fra reguleringsplan og parkeringsforskriften for Vestby kommune for plassering av garasje som bygget med minste avstand til Stellas vei på 70 cm gis med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 og på følgende vilkår: a. Garasjen skal bygges om slik at innkjøring skjer fra øst, parallelt med Stellas vei. b. Innkjøring og parkering må etableres på egen eiendom. c. Det må søkes om tiltak for bygningsendringer med tegninger og situasjonskart som viser innkjøring og parkeringsforholdene på tomta. d. Frist for innlevering av søknad om tiltak med vedlegg iht. overnevnte vilkår settes til 1. juni 2016 og frist for innlevering av søknad om ferdigattest for ombyggingen settes til 1. august Repr. Trond Finstad (Ap) fremmet følgende forslag: Saken utsettes til neste møte. Repr. Trond Finstads forslag ble enstemmig vedtatt. Saken utsettes til neste møte Side 12 av 15

13 PLM-14/16 Klage på dispensasjon for felling av trær i naturvernområde ved Son golfbane Ingen. Repr. Thor Einar Ombustvedt (BYGDL) fremmet følgende forslag: Klagen fra Fylkesmannen av tas ikke til følge. et av opprettholdes. PLM vurderte ved befaring at de omsøkte trærne var til fare for bebyggelse og beboere slik at fordelene for samfunnet var klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Repr. Thor Einar Ombustvedts forslag ble enstemmig vedtatt. Klagen fra Fylkesmannen av tas ikke til følge. et av opprettholdes. PLM vurderte ved befaring at de omsøkte trærne var til fare for bebyggelse og beboere slik at fordelene for samfunnet var klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Side 13 av 15

14 PLM-15/16 2. gangs behandling av reguleringsplan for Vestsolveien 2-6A Detaljregulering for Vestsolveien 2-6A med tilhørende reguleringskart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert vedtas i samsvar med plan- og bygningsloven Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Detaljregulering for Vestsolveien 2-6A med tilhørende reguleringskart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert vedtas i samsvar med plan- og bygningsloven Side 14 av 15

15 Orienteringer PLM-1/16 Referat fra oppstartsmøte for detaljreguleringsplan - Erikstadveien 321 Saken ble tatt til orientering Side 15 av 15