Befaringsrapport. Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: 7041

Transkript

1 Befaringsrapport Matrikkel: Gnr 31: Bnr 86 Kommune: 1243 OS (HORDALAND) KOMMUNE Betegnelse: Fritidseiendommen Kongsengen Adresse: Lepsøyneset 54, 5216 LEPSØY Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: 7041 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Byggmester Olav Flagtvedt Limited Åstveitskogen 25, 5113 TERTNES Telefon: Sertifisert takstmann: Olav Flagtvedt Telefon: E-post: olavflagtvedt@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann

2 Forutsetninger Dokumentet er bygget opp på basis av NTFs instrukser og regelverk. Dokumentets innhold er skrevet i fritekst og alle kvalitets- og kontrollfunksjoner er ivaretatt gjennom takstmannens egne rutiner. Egne forutsetninger Oppdraget mitt er begrenset til å enkelt beskrive bygningskomponenter, måle areal og enkelt kontrollere badet. Å sette markedsverdi er ikke inkludert i dette oppdraget. Jeg har ikke sett samsvarserklæringer, arbeidsbeskrivelser eller kontrollerklæringer fra utførende håndverkere. Beskrivelsen er basert på en visuell gjennomgang supplert med enkle målinger. Ved boligomsetning gir ikke en befaringsrapport fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges Takserings Forbund anbefaler derfor på ett generelt grunnlag at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport. Hyttens alder tilsier at det ved ytterligere ombygging/modernisering vil fremkomme feil og mangler. En må være klar over at bygget opprinnelig er fra 1965 og at bygningsdeler som ikke er skiftet kan være på slutten av sin levetid. Normalt har bygningsdeler en levetid på mellom 15 og 60 år, alt etter vedlikehold. Rapportdata Kunde: Takstmann: Synnøve Markhus Olav Flagtvedt Befaring/tilstede: Befaringsdato: Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt. Tlf Synnøve Markhus. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Fritidseiendommen Kongsengen Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1243 BERGEN Gnr: 31 Bnr: 86 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 866,3 m² Arealkilde: Arealet er fra hentet fra EDR (elektronisk eiendomsregister) Hjemmelshaver: Markhus Synnøve Adresse: Lepsøyneset 54, 5216 LEPSØY Kommentar: Eiendommen ligger i et uregulert område Kommuneplanen fastsetter bruken av området til å være LNF, planen gjelder foran reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommunedelplaner hvis disse strider mot kommuneplanens innhold Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Situasjonskart Innhentet Brukstillat./ferdigatt Norges Eiendommer Opplysninger er innhentet fra Norges Innhentet Eiendommer. Eier Rekvirenten har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Vann- og avløpsverk Opplysninger er innhentet fra Norges Eiendommer. Oppdr. nr: 7041 Befaringsdato: Side: 2 av 7

3 Sammenfattet beskrivelse: BELIGGENHET: Eiendommen ligger fint til på Lepsøy/Os og har gode sol/utsiktsforhold. Ca 10 minutters kjøring til Os sentrum og ca 50 minutter til Bergen sentrum. Parkering på biloppstillingsplasser på egen grunn. TOMTEN: Tomten er stor og er opparbeidet med plen, bed, trær og noe beplantninger. BYGNINGSMASSEN: Hytten ble oppført av trekonstruksjoner på ringmur av sement og naturstein i ca 1965 og ble oppgradert med nytt yttertak i STANDARD Innvendig har hytten eldre standard med bruksslitasje. kjøkken fra Badet ble delvis oppusset i Hytten er holdt i lyse farger og fremstår primært som trivelig. Forøvrig henvises det til rapportens enkelte punkter. Arealer og anvendelse: AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Oppdr. nr: 7041 Befaringsdato: Side: 3 av 7

4 Arealer hytte: Bta m² Bra m² P-rom m² S-rom m² Vaskerom, stue, kjøkken, 3 soverom og bad/wc Arealfordeling hytte Primærareal (P-rom) Vaskerom, stue, kjøkken, 3 soverom og bad/wc Soverommene er mindre enn dagens krav til soverom (som er 7 kvm) Arealfordeling utvendig bod Bta m² Bra m² P-rom m² S-rom m² Bod Arealer totalt Bta m² Bra m² P-rom m² S-rom m² Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer (utvendige mål) er beregnet. Vann og avløp Hytten er tilknyttet privat vann via grunneiers private stikkledninger. Privat septiktank på nedsiden av hytten. Grunn og fundamenter, generelt: Man må kunne anta at bygningen står på fjell og faste masser. Grunnmuren er oppført i betong og sparestein. Eier opplyser at det ikke er krypkjeller under hytten. Frittbærende dekker: Hytten har etasjeskillere av tre. Vedlikehold ol: Noen skjevheter i gulv (lite). Dette er normale skjevheter med hensyn til hyttens alder og egenvekt Yttervegger: Ytterveggene er oppført av bindingsverk. Fasade av malt trekledning. Oppdr. nr: 7041 Befaringsdato: Side: 4 av 7

5 Takkonstruksjoner: Saltak, bærekonstruksjon av plassbygde takstoler og sperr av tre. Undertak av trebord. Taket er tekket med decraplater. Renner og nedløp i plast. Utvendige trapper Utvendig trapp av trykkimpregnert tre. Utvendig peis Slitt utvendig peis av mur, anbefales undersøkt nærmere. Terrasse Terrasse på ca 27 kvm med utgang fra stue. Av dette arealet er 6 kvm overbygd. Vinduer: Enkle glass i trekarmer Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Vinduene og ytterdørene er opprinnelig og er moden for utskifting Ytterdører: Opprinnelig malte tredører med enkle glass. Gulvoverflater: Gulvene har overflater av opprinnelig heltre furu, overflatene er slitte Innvendige dører: Opprinnelige glatte dører, 1 av disse er ødelagt Innvendige veggoverflater: Innerveggene har overflater av panel,overflatene er slitte Overflater på innvendig himling: Himlinger av panel, overflatene er slitte Innvendige trapper 2 korte innvendige trapper av furu Oppdr. nr: 7041 Befaringsdato: Side: 5 av 7

6 Pipe. Opprinnelig pusset/malt teglpipe. Ildsted Åpen opprinnelig peis i stue. Kjøkkeninnredning: Hvit kjøkkeninnredning med glatte fronter, laminat benkeplate og ventilator. Opplegg for oppvaskmaskin. Kjøkkenet er fra 2010 og har lett bruksslitasje. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv foran denne på befaringsdagen. Enkel beskrivelse av bad: Badet har flislagt gulv, veggoverflater av panel og inneholder vegghengt toalett, servantmøbel og dusjkabinett. Eier opplyser at badet ble pusset opp i Se dokumentasjon fra utførende/kontrollerende firma og eiers egenerklæring for tekniske detaljer. Badet har lett bruksslitasje og svakt fall mot sluk. Det er ikke opplyst om problemer, relatert til badet og jeg har foretatt kontroll på utsatte punkter med protimeter (fuktindikator). Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringsdagen. Skap og reoler: Opprinnelige plassbygde garderobeskap. Sanitærinstallasjoner, generelt: Vannrør og avløp i plast.(rør i rør) 116 liters varmtvannsbereder. Koblingsskap for vannrør på vaskerom. Bereder og vannrør fra 2012 Se dokumentasjon fra utførende/kontrollerende firma og eiers egenerklæring for tekniske detaljer. Brannslokking, generelt: Pulverapparater. Luftbehandling og ventilasjon: Naturlig avtrekk. Ventilator på kjøkken. Oppdr. nr: 7041 Befaringsdato: Side: 6 av 7

7 Elkraft, generelt: Sikringsskap med automatsikringer av typen kombivern ( jorfeilbryter på alle kurser). Sikringsskap fra Se dokumentasjon fra utførende/kontrollerende firma og eiers egenerklæring for tekniske detaljer. På et generelt grunnlag anbefaler jeg at alle el anlegg blir jevnlig kontrollert av autorisert elektriker. Jeg har ikke formell autorisasjon til å vurdere el anlegg. Lys, generelt Faste lampepunkter i himling. Elvarme, generelt: Termostatstyrte varmekabler på bad. Utvendig bod generelt Svakt oppført/fundamentert bygg i tre. Fasade av liggende trekledning. Saltak tekket med decraplater. Tredør. Vindu med enkle glass i trekarm.. Beregning Hytte. Dagens byggekostnad er beregnet utifra standard og Holtes Normale byggekostnader for tilsvarende prisbank. Hytte: Fradrag er rundsum beregnet utifra slitasje og alder Fradrag for utidsmessighet/av-vik fra Sum Teknisk verdi hytte bod. Dagens byggekostnad er beregnet utifra standard og Holtes Normale byggekostnader for tilsvarende prisbank. bod. Fradrag er rundsum beregnet utifra slitasje og alder Fradrag for utidsmessighet/av-vik fra Teknisk verdi bygninger: Teknisk verdi hytte og bod summert Tomteverdi: Vedrørende markedsverdi: Oppdraget mitt er å regne ut teknisk verdi for eiendommen. (Teknisk verdi er hvor mye selve eiendomsmassen er verd (uten markedstilpasning ). Tomteverdien/interessefaktoren er i et velfungerende boligmarked differansen mellom markedsverdi og teknisk verdi. TERTNES, Olav Flagtvedt Telefon: Oppdr. nr: 7041 Befaringsdato: Side: 7 av 7