Til andelseierne i Lønnealléen Borettslag

Transkript

1 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 1 Til andelseierne i Lønnealléen Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. Heftet består av tre deler: Del 1, Side Årsmelding - behandles på generalforsamlingen Del 2, Side Orientering om borettslaget drift - Generell informasjon til andelseiere. Del 3, Side Forprosjekt rør og våtrom Ta vare på heftet da det er et oppslagshefte med informasjon om borettslaget ordnet i alfabetisk rekkefølge.

2 SIDE 2 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG Innkalling til ordinært sameiermøte 2014 Ordinær generalforsamling i Lønnealléen Borettslag avholdes mandag 12. mai 2014 kl. 19:00 i matsalen, Tveita Skole. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A) Årsberetning og regnskap for 2013 B) Disponering av årets resultat 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Valgkomiteen 4. INNKOMNE FORSLAG (side 17) A) Rør og våtromsprosjekt 5. VALG AV TILLITSVALGTE (side 18) A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 Oslo, Styret i Lønnealléen Borettslag Sven-Robby Syversen Dierkes /s/ Morten Fuglevåg /s/ Mari Hellesøy /s/ Merete Fuglevåg /s/ Kate Korseth /s/

3 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 3 FORRETNINGSORDEN Generalforsamlingen gjennomføres i henhold til Lov om borettslag og borettslagets vedtekter. Generalforsamlingen ledes av styrets leder eller av en møteleder valg av generalforsamlingen. Møtelederen skal påse at sakene får en forsvarlig behandling i henhold til lov og vedtekter. Med utgangspunkt i dagsorden og forretningsorden for generalforsamlingen, legger møteleder frem en plan for gjennomføringen. Protokollen føres av den valgte sekretær. I protokollen føres alle valg og vedtak, samt eventuelle protokolltilførsler som generalforsamlingen fatter vedtak om at skal tas inn. Alle forslag skal, så langt det er mulig, leveres skriftlig til møtelederen med forslagsstillers navn og leilighetsnummer. Den som ønsker ordet, skal signalisere til møteleder ved å vise stemmetegn eller ved håndsopprekning, før man tar ordet. Ingen har rett til ordet mer enn 3 ganger i samme sak. Innledningsforedrag må ikke overstige 5 minutter. Ytterligere innlegg må ikke overstige 3 minutter. Møteleder har rett til å la styrets representanter få utvidet taletid for å svare på spørsmål som er stilt. Ordet til forretningsorden gis 1 gang til hver sak og med en taletid på høyst 1 minutt. Forslag kan ikke fremmes etter at strek er satt, og fremsatte forslag kan ikke trekkes hvis noen motsetter seg dette. Hvis et forslag eller en sak foreslås avvist eller utsatt, skal møteleder sørge for at forslaget om dette blir satt under votering før en fortsetter debatten. Brudd på ovennevnte forretningsorden kan medføre utestengelse fra resten av generalforsamlingen.

4 SIDE 4 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret ROLLE NAVN ADRESSE PERIODE Leder Sven-Robby S. Dierkes Sigrid Undsets Vei Nestleder Morten Fuglevåg Sigrid Undsets Vei Sekretær Mari Hellesøy Sigrid Undsets Vei Styremedlem Merete Fuglevåg Kordahlveien Styremedlem Kate Korseth Sigrid Undsets Vei Varamedlem Mario Ivan Castro Fritz Sigrid Undsets Vei Varamedlem Thomas Sæter Sigrid Undsets Vei Valgkomiteen Thomas Bjerkvoll Sigrid Undsets Vei Vidar Olafsen Sigrid Undsets Vei Delegert med vara til generalforsamlingen i OBOS Delegert Kate Korseth Sigrid Undsets Vei Varadelegert Morten Fuglevåg Sigrid Undsets Vei Styrets medlemmer består i dag av 3 kvinner og 2 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger Oslo kommune Alna bydel med adresse Sigrid Undsets Vei 1, 3 og 5. Lønnealléen Borettslag består av 204 andelsleiligheter fordelt på 3 høyblokker. Første innflytting skjedde Tomta ble kjøpt i 1986, har gårdsnr.140/bruksnr.31 og er på m 2. Hovedformålet med borettslaget er etter borettslagsloven er å gi andelseier bruksrett til egen bolig i borettslagets eiendom. Sammen eier de alle eiendeler, så som leiligheten, fellesrom, utenomhusanlegg m.v. i det borettslaget de bor. Som andelseier har du en særskilt bruksrett til en bestemt bolig i borettslaget. Denne bruksretten kalles en borett, og gir deg som andelseier enerett til å bruke en bolig i borettslaget, samt rett til å benytte fellesarealene til det de vanligvis er eller skal brukes til. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Likeså tilstrebes likestilling for å unngå forskjellsbehandling på grunn av kjønn. Borettslaget har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har forenklet forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

5 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 5 Styrets arbeid Siden forrige generalforsamling har styret avholdt 10 møter med nærmere 100 større og mindre saker. Det har blitt avholdt flere Åpne styrerom hvor beboerne har hatt mulighet til å stille spørsmål til styret. Det er få som har møtt opp, noe som forhåpentligvis er et tegn vernerunde, og rettet opp feil og mangler som havnet på avvikslisten. De fleste har sikkert lagt merke til at vi endelig har fått opp skilt på nødutgangene, som var et resultat av gjennomført vernerunde. Etter flere år med Euroheis som serviceleverandør på heisene valgte vi å bytte leverandør med virkning fra Vår nye serviceleverandør Kone kontrollerte alle heisene og rettet opp feil og mangler. Styret har inntrykk av at det har færre heisstopp den senere tid. I året som har gått har vi arrangert to bussturer til Sverige med ferjetur mellom Sandefjord og Strømstad, noe som har blitt mer og mer populært. Beboere kan ha med seg to venner til rabattert pris. Om bord på båten serveres mat og drikke, og alle aldre er representert på bussturen. Vi oppfordrer beboere å melde seg på fremtidige turer i regi av borettslaget. Dette er en flott mulighet å knytte nye vennskap og bli kjent med naboen. I høst arrangerte vi innendørs dugnad hvor kjellerarealet ble ryddet og umerkede sykler fjernet. Vi minner om at det ikke er tillatt å sette fra seg ting i kjellergangene, og at alle sykler i sykkelrommet og på sykkelstativet må være merket med sykkeloblat. Etter at vi opplevde flere innbrudd på styrerommet på slutten av 2012 har vi nå installert alarm med vekterutrykning. Vi oppfordrer beboere å passe på hvem de slipper inn i blokken, og ikke åpne opp for folk de ikke kjenner. Skal de som ringer på besøke naboen så får de ringe på hos naboen, eller vente utenfor til vedkommende kommer hjem. Og spør hvor de som følger etter deg inn i blokka skal. Årets kontroll av lekeplassen avslørte at huskestativet var i så dårlig forfatning at det måtte stenges umiddelbart. Det påtroppende styret må se på om stativet kan repareres eller om det må byttes. Økonomien i borettslaget er relativt bra, når man tenker på nye hovedtavler på nærmere kr er finansiert av oppsparte midler. En stor del av året har gått med til arbeid i forbindelse med rør-rehabiliteringen. Styret innhentet tilbud på forprosjektering fra flere konsulentfirmaer, og valget falt tilslutt på Norconsult. Utover dette har styret fortløpende behandlet innkomne henvendelser på mail og post, gjennomført radiatoravregning, oppdatert oversikten over ekstraboder som leies ut, videreformidlet nøkkelbestillinger og gjennomført annet forfallende arbeid. Styreleders kommentar Jeg ønsker å takke styret for et godt samarbeid i 2013 og Det har vært et år med flere utfordringer og store oppgaver, men med et styre som ikke skremmes av å ta tak i oppgaver er det gøy å være styreleder. Det er derfor trist at det ved årets generalforsamling er et styremedlem som trekker seg fra videre styrearbeid. Merete Fuglevåg, som har sittet i styret siden mai 2010 har flyttet fra borettslaget, og velger å ikke ta gjenvalg ved årets generalforsamling. Merete har vært en stor ressurs for borettslaget og det er sjeldent et nei å få fra henne når hun blir spurt om hun kan stille opp for borettslaget. Selv velger jeg å stille min plass som styreleder til disposisjon ved årets generalforsamling. Etter 11 år som styreleder synes jeg det er riktig at noen andre overtar. Jeg ser tilbake på mange spennende år med utfordrende prosjekter og fornyelse i borettslaget.

6 SIDE 6 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Inntekter Driftsinntekter i 2013 var til sammen kr mot budsjettert kr Avviket skyldes avregning radiatorvarme som er svært vanskelig å budsjettere. Andre inntekter består i hovedsak av parkeringsleie og egenandel turer til Sverige. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var til sammen kr mot budsjettert kr Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjett. Andre driftskostnader Styrehonorar & pers.kost Diverse kostnader * Forretningsfører honorar Kabel-/TV-anlegg Drift og vedlikehold Forsikringer Energi/fyring Kommunale avgifter * Diverse kostnader: Revisjonshonorar, andre honorar, kontingenter & konsulenthonorar Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til annen egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) Det ble ikke nedbetalt på IN-ordningen i Disponible midler Borettslagets disponible har i løpet av 2013 blitt redusert med kr og utgjør kr pr

7 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 7 KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2014 som fremgår av resultatregnskapet (kolonnen lengst til høyre). I posten drift og vedlikehold er det kun beregnet midler til ordinært vedlikehold. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, renovasjonsavgiften øker med 8 % mens det feieravgiften forblir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. På grunn av en mild vår har styret valgt å redusere budsjettet i forhold til Forsikring Forsikringspremien for 2014 øker med 1 % til kr Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har annuitetslån i Eika Boligkreditt v/obos med månedlige terminforfall til flytende rente 3,85 % pr Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt Lånet er et IN-lån slik at det er muligheter for å nedbetale sin andel av fellesgjelden. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Forretningsførerhonorar Med bakgrunn i den generelle lønns- og prisvekst i løpet av 2013 vil forretningsførerhonoraret øke med 4 % til kr Medlemskontingent Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader Driften i 2014 forutsetter en økning av felleskostnadene med 6,5 % fra Samtidig bortfaller kabel-tv tillegget. De disponible midlene vil øke iht. budsjett for For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Lønnealléen Borettslag Sven-Robby Syversen Dierkes /s/ Morten Fuglevåg /s/ Mari Hellesøy /s/ Merete Fuglevåg /s/ Kate Korseth /s/

8 SIDE 8 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG Til generalforsamlingen i Lønnealleen Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Lønnealleen Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2013, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Lønnealleen Borettslag per 31. desember 2013, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, T:, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

9 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 9 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet og årsberetningen er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 1. april 2014 PricewaterhouseCoopers AS Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor PricewaterhouseCoopers AS, T:, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

10 . SIDE 10 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakef. gev/tap salg anl.middel Tillegg salgssum anl. midler Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

11 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 11 RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Kapitalkostnader Innkrevde felleskostnader Antenneanlegg Salg anleggsmidler Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Andre honorarer Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR IN: DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til annen egenkapital

12 SIDE 12 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER: Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER: Kundefordringer Driftskonto i OBOS-banken Innestående i Nordea Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Innskutt egenkapital 204 * Annen egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD: Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD: Leverandørgjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, Styret i Lønnealléen Borettslag Sven-Robby Syversen Dierkes /s/ Morten Fuglevåg /s/ Mari Hellesøy /s/ Merete Fuglevåg /s/ Kate Korseth /s/

13 . LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 13 NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskaps skikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektsføres i selskapet det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantebrevet som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Lokaler Ekstra kjellerbod Avregning radiatorvarme Radiatorvarme Kabel-TV Reg.kapitalkostnader (IN) Kapitalkostnader (IN) Fratrekk kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

14 SIDE 14 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Parkering Diverse viderefakturert kostnad Egenandel Sverigeturer SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift styrehonorar SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR / ANDRE HONORARER Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013 og er på kr I tillegg har styret fått dekket møtemat for kr jf. note 11. Andre honorarer utgjør honorar parkeringsansvarlig kr og valgkomiteen kr NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS (tilleggstjenester) OBOS Prosjekt AS (tilstandsvurdering rør) Svenson Nøkkleby Advokatfirma (møteledelse) SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Utskifting hovedtavler Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold fyringsanlegg Drift/vedlikehold vaskerianlegg Drift/vedlikehold parkeringsplasser (oppmerking) Kostnader lokaler Egenandel forsikring Kostnader dugnader -904 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener gjennomført vedlikehold er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

15 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 15 NOTE: 10 ENERGI / FYRING Elektrisk energi Strøm oljefyr el.bereder Andre fyringskostnader (pellets) SUM ENERGI / FYRING NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Snørydding Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita -529 Kopieringsmateriell -243 Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kostnader tillitsvalgte Telefonrefusjon Telefon/bredbånd Porto Drivstoff maskiner Vedlikehold maskiner Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS Renter Nordea 57 Andre renteinntekter 20 SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Eika Boligkreditt Renter på leverandørgjeld -92 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Tilgang 2001 (rehabilitering fasader) SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.140/bnr.31 Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.

16 . SIDE 16 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Plenklipper, tilgang Avskrevet tidligere SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 1 NOTE: 16 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital Egenkapital fra IN tidligere år Reduksjon EK fra IN SUM ANNEN EGENKAPITAL Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt (annuitetslån med flytende rente) Renter : 3,85 %, løpetid 26 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag Nedbetalt tidligere, IN Nedbetalt i år, ordinære avdrag SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig Oppskrevet SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 19 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Depositum leligheter (Hellerud Fysikalske) SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD NOTE: 20 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Påløpne avdrag 0 Beregnede IN forpliktelser TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

17 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE INNKOMNE FORSLAG A) Rør og våtromsprosjekt Generalforsamlingen i 2013 vedtok mot 2 stemmer at styret skulle innhente tilbud og iverksette et forprosjekt om rør og våtromssituasjonen i Lønnealléen Borettslag. Dette forprosjektet, som er levert av Norconsult finnes bakerst i heftet (side 28-46) Prosjektet konkluderer med 3 løsninger for Lønnealléen Borettslag: Løsning 1: Skifte kjøkkenstammer (side 14 i forprosjektet) Budsjett: kr ,- Låneopptak utgjør med dagens rente en økning av ordinære felleskostnader pr mnd på: ca kr 90 pr mnd for 1-roms leiligheter ca kr 145 pr mnd for 2-roms leiligheter ca kr 175 pr mnd for 3-roms leiligheter Løsning 2: Innvendig rehabilitering av avløpsrør og skifte vannledninger (side 15 i forprosjektet) Budsjett: kr ,- Låneopptak utgjør med dagens rente en økning av ordinære felleskostnader pr mnd på: ca kr 330 pr mnd for 1-roms ca kr 540 pr mnd for 2-roms ca kr 640 pr mnd for 3-roms Løsning 3: Rør og våtromsprosjekt, anbefalt av Norconsult (side 15 og 16 i forprosjektet) Budsjett: kr ,- Låneopptak utgjør med dagens rente en økning av ordinære felleskostnader pr mnd på: ca kr 640 pr mnd for 1-roms ca kr 1050 pr mnd for 2-roms ca kr 1250 pr mnd for 3-roms Videre saksgang: Styret går videre med den løsningen som får flertall på generalforsamlingen. Det engasjeres prosjektansvarlig som får i oppdrag å innhente tilbud fra flere entreprenører. Tilbudene legges frem på ekstraordinær eller ordinær generalforsamling. Styrets innstilling: Styret anbefaler generalforsamlingen å stemme for løsning nummer 3.

18 SIDE 18 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG A. Som styreleder for 2 år foreslås: VALGKOMITEENS INNSTILLING Mari Hellesøy Sigrid Undsets vei 5 B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Thomas Bjerkvoll Sigrid Undsets vei 3 Sven-Robby S. Dierkes Sigrid Undsets vei 5 Nina Grønningsæter Jensen Sigrid Undsets vei 5 Kate Korseth Sigrid Undsets vei 3 Kjell Liene Sigrid Undsets vei 3 Jan- Otto Olsen Sigrid Undsets vei 5 Styremedlemmer som ikke er på valg: Mari Hellsøy Sigrid Undsets vei 5 Morten Fuglevåg Sigrid Undsets vei 3 C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: Svein Erik Harms Sigrid Undsets vei 3 Vidar Olafsen Sigrid Undsets vei 1 D. Som valgkomité for 1 år foreslås: [Navn] [Navn] [Navn] [Adresse] [Adresse] [Adresse] E. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: [Navn] [Adresse] Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: [Navn] [Adresse] Oslo, I valgkomiteen for Lønnealléen Borettslag Thomas Bjerkvoll /s/ Vidar Olafsen /s/

19 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 19 ORIENTERING OM BORETTSLAGETS DRIFT A - Å Avfall Borettslaget har kildesortert avfallshåndtering: Husholdningsavfall sorteres i spesielle poser som man får utlevert gratis i nærmeste dagligvareforretning. Papiravfall og papp kastes i egne beholdere som befinner seg utenfor hver blokk. Glass og metallemballasje skal kastes ved returpunkt for disse. Nærmeste returpunkt ligger ved Hellerud t-bane og v/tveita senter). Annet spesialavfall må beboer selv håndtere/levere på dertil egnede gjenbruksstasjoner. Containere for annet større avfall settes ut i uke 12 og uke 45. Dekk og annet spesial avfall skal ikke kastes i disse. Det settes samtidig ut egne containere for elektrisk avfall utenfor en av blokkene. Det er ikke tillatt å hensette søppel i kjellerganger, fellesområder eller utenfor blokkene. Spesialavfall kan leveres på følgende steder: Batterier Bildekk Glass Lysrør Matavfall Plastemballasje Restavfall Sparepærer Tekstil Leveres gjenbruksstasjon eller forhandler/butikk Leveres på Haraldrud gjenbruksstasjon og Grønmo gjenbruksstasjon. Kastes i beholder i Låveveien 1 (Hellerud T-bane stasjon), Tveita senter (bak senteret) Leveres gjenbruksstasjon eller forhandler/butikk Legges i grønne poser. Posen knyttes med dobbel knute før den kastes i søppelsjakta. Nye poser kan hentes gratis hos Meny og Rimi på Tveita senter Legges i blå poser. Posen knyttes med dobbel knute før den kastes i søppelsjakta. Nye poser kan hentes gratis hos Meny og Rimi på Tveita senter Legges i vanlig handlepose. Posen med restavfall knyttes med dobbel knute før den kastes i søppelsjakta Leveres gjenbruksstasjon eller forhandler/butikk Legges i Uff/Fretex beholder i Låveveien 1 (Hellerud T-bane stasjon), Tveita senter (bak senteret) Bygningsavfall som treverk, impregnert trevirke, gips, isolasjonsmateriale og metall kan levere ferdig sortert på Haraldrud gjenbruksstasjon og Grønmo gjenbruksstasjon. Elektrisk og elektronisk avfall er alt som har gått på strøm eller batterier. Knappcellebatterier, batterier, vaskemaskiner, komfyrer, klokker, vaffeljern, strykejern, TV, radioer, tørketromler, stereoanlegg, video/foto, elektriske leker, lommelykter, lysstoffrør, sparepærer, lyspærer, telefoner, mobiltelefoner, datautstyr og kabler, kjøleskap og frysere. Balkonginnglassing: Kun balkonginnglassing levert av leverandørene Norsk Balkonginnglassing og Lumon kan monteres.

20 SIDE 20 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG Boder Se Kjellerboder Brannrutine Oppdages brann eller røyk skal følgende rutiner følges: 1. Brannvesenet varsles uten opphold. Slå alarm og forsøk å varsle beboerne. 2. Evakuere bygningen. Barn og eldre/uføre hjelpes ut. 3. Ved mindre branntilløp forsøk å slokke brannen med tilgjengelig slokkeutstyr. 4. Lukk dører og vinduer. Hvis brannen ikke slokkes straks er det særlig viktig at dører til det rom hvor det brenner, samt korridorskiller og trapperoms dører holdes lukket for å hindre spredning. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Bruksoverlating Se Container Containere settes ut uke 12 og uke 45 hvert år. Husk at husholdningsavfall ikke skal kastes i containeren. El avfall skal kastes i egen container merket med el-avfall. Dekk, maling, kjemikalier og husholdningsavfall skal IKKE kastes i containeren. Se også under Dyrehold Det er tillatt med dyrehold i borettslaget så lenge dette ikke er til sjenanse for naboer. Andelseier er ansvarlig for at dyr ikke forårsaker skader på borettslagets eiendom. Hunder må holdes i bånd på fellesområdene innendørs og utendørs. Eier må også plukke opp ekskrementer, og eventuelt vaske/spyle dersom dyret gjør fra seg innendørs eller rundt inngangspartiet utendørs. Dyr skal registreres ved å fylle ut skjema som finnes i gangen inn til vaskeriet, Ved bortgang/salg etc. må styret informeres. Dørselgere Dørsalg er ikke tillatt i Lønnealléen Borettslag. Dersom man ikke kjenner vedkommende som ringer på anbefaler vi at man ikke åpner døra. Unntak: Dersom styret i borettslaget tillater en av våre faste leverandører som f.eks. GET å oppsøke beboerne for å selge produkter, vil dette kunngjøres på oppslagstavlene i forkant. Kontroll av brannslukkere, røykvarslere, elektrisk anlegg eller liknende i regi av borettslaget blir også kunngjort i forveien. Dersom kun enkelte leiligheter vil bli kontrollert vil andelseier bli informert om dette i brev signert av styret.

21 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 21 Elektrisk kraft, avtale om leveranse Borettslaget får levert strøm til felles-/fyringsanlegget fra Shell og pellets fra Pemco AS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Entredør Farge: Afrikansk Mahogni med glatt finer overflate Døren må være branndør B-30. Det anbefales lyddemping 35db. Dører må monteres i h.h.t. monteringsanvisning for brann og lyddører. E-post Mailadressen til styret er [email protected] Fargekoder Balkongvegger: 0502y Entredør: Afrikansk Mahogni med glatt finer overflate Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post [email protected] Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Fremleie Se Fugle/due mating Det er ikke tillatt å mate duer på hele Tveita området (gjelder også utenfor borettslagets område) da dette tiltrekker seg skadedyr som rotter og mus.

22 SIDE 22 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG Garantert betaling av felleskostnadene Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall og på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Aktuelt beløp for innbetaling må være kreditert. Dersom denne fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir refundert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Individuell varmemåling Alle leiligheter betaler for eget varmeforbruk. På hver radiator er det montert en sensor som daglig sender forbruket til en mottaker som er plassert i fellesområdet. Avregning av varmeforbruk skjer to ganger pr. år, og varmeregnskapet er á konto. Termostaten, som man kan justere på radiatoren, måler romtemperaturen, og justerer radiatoren for å oppnå riktig temperatur. Forbruket kan derfor justere selv om man har termostaten på samme posisjon. Det anbefales derfor å skru av varmen når man lufter, og ikke sette sofa eller skap rett foran radiatoren. Beboere kan til enhver tid lese av eget forbruk på Brunata sin side. Passord kan man få ved å henvende seg til styret. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere forvaltet av OBOS rabatt på digital-tv, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside Kildesortering Se

23 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 23 Kjellerboder Alle leiligheter har kun 1 kjellerbod. I tillegg finnes det noen ekstra kjellerboder i hver blokk som man kan leie for kr. 55,- pr. mnd. Når det er en ekstra kjellerbod ledig vil dette bli kunngjort på oppslagstavla i blokka, og fordeling skjer pr. loddtrekning blant de som skriftlig har meldt sin interesse. Lager/oppbevaring Hver leilighet har en kjellerbod som følger leiligheten. I disse skal det aldri oppbevares brannfarlig stoffer/material eller mat. Se husordensreglene. Det er ikke tillatt å oppbevare- eller lagre ting på fellesområdene, dette gjelder også ved oppussing/rehabilitering av leilighet. Mailadresse Mailadressen til styret er [email protected] Nettsider Informasjon om Lønnealléen Borettslag finner du på og facebook.com/lonnealleen. Nøkler Nøkler til postkasse og vasketavla skal bestilles ved henvendelse til vaktmester. Nøkler til fellesområdene bestilles av styret, og sendes til beboer pr. postoppkrav. Bestillingsskjema finnes i vaskerigangene og på borettslagets internettsider. Omsetning av leiligheter Det er registrert 17 solgte leiligheter i 2013: Oppussing Rom Gjennomsnittspris Høyeste pris Ant. Salg 1 roms , , roms , ,- 1 3 roms , ,- 6 Støy som banking, boring skal ikke foregå etter kl. 20:00 og før kl. 08:00 på hverdager, og fra lørdag kl til mandag kl Pigging i leilighet er kun tillatt mandag til fredag mellom kl. 08:00 og 17:00, og lørdager mellom 08:00 og 15:00. Julaften og romjulen sees på som lørdager, og banking, boring og annet støy er ikke tillatt Ved større sammenkomster og støyvoldende arbeid, bør naboene varsles. Et slikt varsel tilsidesetter ikke det alminnelige hensyn til naboene. Dersom en beboer skal pusse opp leiligheten over en lengre periode (3 uker), skal styret informeres om dette. Se også husordensreglene for regler om ro i borettslaget.

24 SIDE 24 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG Parkering Borettslaget har parkeringsplasser utenfor hver blokk som leies ut etter eventuelle ventelister. Leien er pt. kr 450,- pr. halvår. Dette refunderes ikke ved oppsigelse. Ønsker du plass, kontakt parkeringsansvarlig (se oppslagstavle), send faks til eller til e-post P-Service har avtale om å kontrollere borettslagets parkeringsplasser. Alle biler som står på parkeringsplassene må ha parkeringsoblat. Dette fås ved henvendelse til styret. Garasjene i Sigrid Undsets vei er et eget sameie (Sameiet Tvetengarasjene) og tilhører ikke Lønnealléen borettslag. Styret svarer ikke på henvendelser vedrørende disse. Postkasser Skilt til postkasse skal bestilles på skjema som finnes i vaskerigangen. Alle postkasser skal være merket med leilighetsnummer og navn. Klistremerker er ikke tillatt på Radiatorvarme I perioden 1. Juni til 31. august skrus radiatorvarmen i borettslaget av. Dette ble vedtatt på generalforsamlingen den Avregning av varmeforbruk skjer to ganger pr. år, og er á konto. Termostaten, som man kan justere på radiatoren, måler romtemperaturen, og justerer radiatoren for å oppnå riktig temperatur. Forbruket kan derfor justere selv om man har termostaten på samme posisjon. Det anbefales derfor å skru av varmen når man lufter, og ikke sette sofa eller skap rett foran radiatoren. Renhold Borettslaget har avtale med Bygårdsservice AS om vask av trappeoppganger/ fellesarealer, samt vinduer. Styret minner om at det ikke er tillatt å sette barnevogner etc. i gangene eller ha matter utenfor inngangsdøren. Ro Det skal være alminnelig nattero mellom kl og søndag til torsdag og 24:00 til 08:00 fredag og lørdag. I dette tidsrommet skal det vises særlig aktsomhet ved bruk av f.eks. radio, TV eller stereoanlegg. Støy som banking, boring skal ikke foregå etter kl. 20:00 og før kl. 08:00 på hverdager, og fra lørdag kl til mandag kl Pigging i leilighet er kun tillatt mandag til fredag mellom kl. 08:00 og 17:00, og lørdager mellom 08:00 og 15:00. Julaften og romjulen sees på som lørdager, og banking, boring og annet støy er ikke tillatt Ved større sammenkomster og støyvoldende arbeid, bør naboene varsles. Et slikt varsel tilsidesetter ikke det alminnelige hensyn til naboene. Dersom en beboer skal pusse opp leiligheten over en lengre periode (3 uker), skal styret informeres om dette. Se også husordensreglene for regler om ro i borettslaget. Skilt Skilt til postkasse skal bestilles på skjema som finnes i vaskerigangen. Alle postkasser skal være merket med leilighetsnummer og navn. Klistremerker er ikke tillatt på

25 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 25 Styrearbeid, Retningslinjer Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Styret Styret i Lønnealléen Borettslag har kontor i Sigrid Undsets vei 5 med faks og e-post [email protected] Ved krisesituasjoner (vannlekkasje, strømproblemer etc.) kontakt vaktmester eller håndverkere listet Større vedlikehold og rehabilitering 1988 Utskifting av vinduer Rehabilitering av fasadene. Nye balkonger 1999 Nye vaskemaskiner Utbedring av tak. Nytt låssystem i inngangsdørene 2000 Utskifting inngangsdører og kjellerdører 2003 Innglassing av balkonger, skiftet innendørsbelysning Rehabilitering heiser. Malt styrerom, fyrrom, vaskerier og kjellerganger 2004 Nye blomsterkasser ved parkeringsplassene og inngangspartier 2005 Maling av ganger. Byttet postkasser 2006 Oppgradert lekeplass, gjerde langs alléen, asfaltert gangveier. Kontroll og etterfylling av brannslukkere, samt utdeling av nye røykvarslere 2007 Montert opp utegriller 2008 Startet pellets prosjekt. Nye radiatorventiler og målere 2009 Pelletsprosjekt, låssystem, callinganlegg, grillplasser og duesikring 2010 Forblendet pelletstank, lysregulering i ganger, skiftet vannkraner i kjeller. Beskjært trær på fellesområdene 2011 Skiftet Branndører i fellesområder 2013 Skiftet Hoved EL-tavler i alle tre blokker. Sykler I kjelleren er det en sykkelbod hvor beboerne kan parkere sine sykler. Kun sykler med sykkeloblat fra Lønnealléen Borettslag kan settes her. Sykler som ikke er merket med synlig oblat kan fjernes uten varsel. Sykkelstativet ved inngangen er ikke ment som en lagringsplass, men er kun for de som bruker sykkelen jevnlig, samt besøkende i borettslaget. Disse sykkelstativene tas inn 1. november, og settes ut igjen 1. april hvert år.

26 SIDE 26 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG Søppel Telefonnummer Firma/etat Tlf.nr Mail Brann 110 Politi 112 Lege, akutt 113 Bryn Brannstasjon Bygårdservice AS (Vaktmester) Elektro Sivert GET Giftinformasjonssentralen Lumon Balkonginnglassing Norsk Balkonginnglassing OBOS OBOS Skadeforsikring AS Oslo Kommune P-service AS Stor-Oslo Rørleggerservice Vann- og avløpsetaten, feilmelding Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Vaktmestertjeneste Borettslaget har avtale med Bygårdsservice AS om vaktmestertjenester og kan nås på tlf hverdager mellom 08:00 og 15:30. Vennligst respekter telefontidene.

27 LØNNEALLÉEN BORETTSLAG SIDE 27 Vannlekkasje, beredskapsplan: Styret anbefaler beboerne til å utføre følgende punkter ved vannlekkasje: 1. Finn stoppekrana og steng denne. Din leilighet har stoppekraner på badet (alle leiligheter) og på kjøkkenet (2-roms og 3-roms). Enkelte 3-roms leiligheter har også stoppekraner på toalettet samt vaskerommet. 2. Hvis vannlekkasjen oppstår mellom 08:00-15:30, ring vaktmester på telefon Utenom disse tidene, ring Stor-Oslo Rørleggerservice på telefon Kontakt forsikringsselskapet: OBOS Skadeforsikring as Postboks 6667 St. Olavs plass 0129 Oslo Telefon Telefaks Videre saksgang Forsikringsselskapet vil melde saken til styret. Senere vil forsikringsselskapet ta kontakt med beboeren for befaring. Styret avgjør til slutt ansvarsfordelingen og om forsikringens egenandel skal belastes beboeren. Vaskeri Det er fellesvaskeri i hver av blokkene og disse skal brukes i henhold til gjeldende regler. Vaskeriets åpningstider er som følger: Dag Vasketider Tørketider 08:00-10:00 08:00-11:00 Mandag Lørdag 10:00-12:00 11:00-13:00 12:00-14:00 13:00-15:00 14:00-16:00 15:00-17:00 Mandag - Fredag 16:00-18:00 17:00-19:00 18:00-20:00 19:00-21:00 På søn- og helligdager og bevegelige helligdager er det ikke tillatt å bruke vaskeriet.

28 Lønnealleen Borettslag Forprosjekt rør og våtrom Oppdragsnr.:

29 Forprosjekt rør og våtrom Revisjon: Oppdragsnr.: Dokument nr.: Forprosjekt rør og våtrom Sha Anmth/ Iouli Sha Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Pb. 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 2 av 18

30 Forprosjekt rør og våtrom Revisjon: Oppdragsnr.: Dokument nr.: Innhold 1 Sammendrag 4 2 Grunnlag Bakgrunn Grunnlag og Metode Lov og veiledninger Klargjøring av begreper Beskrivelse av borettslaget Tilbakemeldinger fra andelseiere 9 3 Diskusjoner med anbefaling omfang av arbeid Teknisk kvalitet Tidspunkt for et samordnet prosjekt Om å bo hjemme Nylig rehabiliterte bad Entrepriseform og kontraktstype Finansiering og fordeling av prosjektkostnader 13 4 Løsningsforslag Generelt Løsning 1: Skifte kjøkkenstammer Løsning 2: Innvendig rehabilitering av avløpsrør og skifte av vannledninger Norconsults anbefalte løsning- Løsning 3: Rør og våtromsprosjekt 15 5 Budsjett 17 6 Konklusjon 18 n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 3 av 18

31 Forprosjekt rør og våtrom Revisjon: Oppdragsnr.: Dokument nr.: Sammendrag Norconsult er bedt om å utarbeide et forprosjekt for Lønnealleen borettslag. Forprosjektet er basert på en tidligere utført tilstandsvurdering og en begrenset befaring i noen leiligheter. Vi har på bakgrunn av våre observasjoner og samtale med styret utarbeidet tre alternative løsningsforslag. Løsningsforslagene er ment å redusere risiko for vannskader i forskjellig omfang. Dette gir seg utslag i forskjeller i budsjettet og forskjeller i omfang. Løsningsforslag 1 er å betrakte som en nødløsning som bare vil berøre deler av borettslaget og løse risiko med uforutsette lekkasjer på noen felles avløpsrør. Løsningsforslag 2 har et utvidet omfang som innbefatter alle felles avløpsrør og felles vannrør i boligdelen av blokken. Løsningsforslaget vil kunne medføre at det må legges nye felles vannrør i områder hvor de ikke er plassert i dag. Dersom generalforsamlingen ikke velger løsningsforslag 3 vil løsningsforslag 2 være det minste omfang vi kan anbefale. Løsningsforslag 3 er vårt anbefalte løsningsforslag. Kostnaden for prosjektet er høyere enn de øvrige, men omfanget av arbeid er betydelig mer omfattende enn i de to foregående løsningsforslag. Dette forslaget fjerner det meste av vannskaderisiko i borettslaget. Alle vann og avløpsrør blir skiftet og våtrommene får overflater som er egnet til å holde tett. Løsningsforslag 3 er en fullverdig løsning som ivaretar funksjon og estetikk kombinert med lavest mulig kostnad. n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 4 av 18

32 Forprosjekt rør og våtrom Revisjon: Oppdragsnr.: Dokument nr.: Grunnlag 2.1 BAKGRUNN Styret i Lønnealleen borettslag har fått i oppdrag fra generalforsamlingen å gjennomføre et forprosjekt som nærmere beskriver utførelsesalternativer ved gjennomføring av tiltak på vann- og avløpsrør og sluk i borettslaget. Norconsult AS er forespurt av styret i Lønnealleen borettslag om å gjennomføre dette forprosjektet for sanitæranlegget i sameiet. Norconsult vil, på bakgrunn av en tilstandsvurdering utarbeidet av Obos Prosjekt AS, vurdere noen mulige tekniske løsninger. Vi vil belyse fordeler og ulemper og budsjettere antatte prosjektkostnader. 2.2 GRUNNLAG OG METODE Som grunnlag for denne rapporten er det i tillegg til den utarbeidete tilstandsvurderingen, gjort en kort befaring i borettslaget. Befaringen ble gjennomført den 24. januar 2014 som en visuell befaring. Befaringen ble gjennomført av Anette M. Thomassen og Svend Haugen. Det er også gjennomført et møte med styret i borettslaget for å bringe på rene hvilke forutsetninger som skal legges til grunn når det gjelder valg av løsningsforslag. Investeringskostnad, kvalitet og ønsket om å kunne bevare nylig rehabiliterte bad var temaer på møtet. Prosjektet er primært ment å løse problemer med svekket vannskadesikkerhet. Utover dette er det et ønske om at estetikk legges til grunn og at nært tilknyttede arbeidsoppgaver utføres i henhold til dagens forskrift. Ventilasjon og eventuelle Enøk tiltak ligger ikke innenfor prosjektets rammer. På grunnlag av befaringen og møtet med styret ble det utarbeidet et spørreskjema til andelseierne. De viktigste resultatene av andelseiernes tilbakemeldinger er listet i kapittel 2.6 og benyttet i valg av løsningsforslag for et fremtidig hovedprosjekt. Tabell 1: Grunnlagsdokumenter Utarbeidet: Dokumentnavn: Dato: Obos Prosjekt AS (OPAS) Tilstandsvurdering, Vurdering av røranlegg Mars 2013 Sintef Byggforsk kunnskapssystemer Byggforskserien og Byggebransjens våtromsnorm Mars 2014 Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) Veiledning til SAK 10 og Veiledning til TEK 10 Mars 2014 Kommunal og moderniseringsdepartementet Plan- og bygningsloven- pbl. Sist endret: LOV n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 5 av 18

33 Forprosjekt rør og våtrom 2.3 LOV OG VEILEDNINGER Revisjon: Oppdragsnr.: Dokument nr.: Plan- og bygningsloven Ifølge Lov om planlegging og byggesaksbehandling (Plan- og BygningsLoven) kapittel 31 skal eventuelle tiltak tilfredsstille dagens byggtekniske forskrift (TEK10). Ingen av de befarte leilighetene hadde løsninger på baderommene som ville tilfredsstilt alle krav i dagens tekniske forskrift. «Tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven.» 1 Plan- og bygningsloven (PBL) er ogsåen lov som skal legge til rette for at eksisterende byggverk skal kunne repareres eller rehabiliteres og oppmuntre til oppgradering. Det er således unntak knyttet til plikten om å følge alle dagens krav i forskrifter. eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen.» 2 TEK10 beskriver krav som skal tilfredsstilles dersom et byggeprosjekt blir vedtatt. TEK10 stiller krav til prosjektering og gir tekniske, miljømessige og funksjonsmessige krav til sanitæranlegg og dokumentasjon av arbeidene. TEK10 beskriver ikke utførelsesløsninger som kan benyttes for å tilfredsstille kravene den stiller. Veiledningen til TEK10, Byggebransjens våtromsnorm (BVN) og Sintef Byggforsk kompetanseblader blir derfor benyttet for å skissere eller beskrive anbefalte utførelsesmetoder. Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) BVN er en bransjenorm utarbeidet av Fagrådet for våtrom (FFV). BVN er et frivillig verktøy for planlegging og utførelse av våtrom med hovedvekt på hensynet til funksjon og varighet. BVN kan fungere som en del av et avtalegrunnlag mellom kunde og utførende entreprenør. BVN beskriver og stiller krav til løsninger, produkter, utførelse og kontroll. 1 PBL PBL 31-2 n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 6 av 18

34 Forprosjekt rør og våtrom Revisjon: Oppdragsnr.: Dokument nr.: KLARGJØRING AV BEGREPER Sanitærinstallasjoner: Alle vann- og avløpsrør (vann- og avløpsledninger) samt tilknyttet utstyr. Stamme: En stamme refererer til de leiligheter som ligger over hverandre. Disse leilighetene har felles vannopplegg og avløp. Fellesstamme: Avløpsstamme: Sideledning: Uttrekk: Vannopplegg: Vertikal avløpsstamme som betjener to stammer. De vertikale avløpsledningene som er felles for alle leilighetene på samme stamme. Et avløpsrør som går fra leilighet til avløpsstamme. Avløpsledningen fra blokk til hovedledninger i gate. De vertikale vannledningene som er felles for alle leilighetene på samme stamme. Fordelingsledninger: Vannledninger som fører vann til mer enn ett tappested. Kjellerstrekk: Våtrom: Groptæring: Grafittisering: Samordnet rehabilitering: Forprosjekt: Hovedprosjekt: Den horisontale vannledningen som ligger som fordelingsledning i kjeller. Bade-, dusj- og vaskerom. Groptæring har sammensatte årsaker, noe kjemi og noe bruk. Varmtvannsrør for forbruksvann er mest utsatt. Begynnende groptæring kan ses som irrflekker på utsiden av kobberrørene. Rør med velutviklet groptæring får irrklumper som kan skrapes av. Irret er et tegn på gjennomhulling. Når hullet er stort nok vil det oppstå en lekkasje. En reduksjon av kvaliteten i støpejern. Fører til lekkasjer fra avløpsrør og brudd i rørvegger. Et rehabiliteringsarbeid igangsatt av boligselskapet som inkluderer hele eiendomsmassen. Et dokument som bygger videre på en tilstandsvurdering og som ender med forslag til løsninger. En samling dokumenter som danner tilstrekkelig grunnlag for en entreprenør til å kunne gi tilbud på et løsningsforslag. 2.5 BESKRIVELSE AV BORETTSLAGET Av tilstandsvurderingen fremkommer det at Lønnealleen borettslag ble oppført i perioden og at det består av 204 andelsleiligheter fordelt over 3 blokker. Boligselskapet har gårdsnummer 140 og bruksnummer 31. Blokkenes adresser er Sigrid Undsetsvei 1, 3 og 5, alle med postnummer Blokkene er delt i to deler hvor høyre del har en underetasje med vaskeri og tilleggsrom. Venstre del av blokken er en etasjehøyde lavere. Taket på denne delen fungerer som en takterrasse. Det er totalt 10 boligetasjer i hver av blokkens deler. Hver blokk består av 68 leiligheter med 30 treroms leiligheter, 10 toromsleiligheter og 28 ettromsleiligheter. Treromsleilighetene inneholder kjøkken, bad, vaskerom og WC rom. Toromsleilighetene inneholder kjøkken bad og vaskerom. Ettromsleilighetene har kjøkken og bad. De vertikale avløpsrørene i blokkene består av separate avløpsstammer og fellesstammer. I tabellen under har vi satt inn hvilke avløpsstammer som finnes og markert hvilke leiligheter som deler stammer. n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 7 av 18

35 Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: Forprosjekt rør og våtrom Tabell 2: Fordeling av avløpsstammer, Stor bokstav angir stammens plassering i forhold til leilighet Stammenr. Rom: Kjøkken Vaskero m WC Baderom Deler med: 1,8,15 3 a A B b Avløpsstamme 2,9,16 3 c C D d Avløpsstamme 3,10,17 1 e E Avløpsstamme 4,11,18 1 f F Avløpsstamme 5,12,19 1 g G Avløpsstamme 6,13,20 2 k j H Fellesstamme Deler med bad 7,14,21 7,14,21 3 k K h Fellesstammer Deler med 6,13,20 J Figur 1: Stammeoversikt i Lønnealleen borettslag n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 8 av 18

36 Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: Forprosjekt rør og våtrom 2.6 TILBAKEMELDINGER FRA ANDELSEIERE Det er sendt ut et spørreskjema til alle andelseiere. Spørreskjemaene inneholdt spørsmål som, ved besvarelse, skulle danne et grunnlag for valg av løsning og bidra til å redusere entreprenørens risiko i et fremtidig hovedprosjekt. En redusert risiko vil normalt gi seg utslag i lavere priser. Av 204 utsendte skjema ble 114 returnert Tabell 3: Svar fra spørreskjemaer Har rehabilitert bad Ønsker rehabilitert bad Har utvidet bad Nytt sluk Varmekabel Vegghengt WC Rør i rør 41 % 52 % 13 % 18 % 28 % 21 % 13 % n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 9 av 18

37 Forprosjekt rør og våtrom Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: Diskusjoner med anbefaling OMFANG AV ARBEID Plan- og bygningsloven (PBL) krever at de tiltak som skal gjennomføres tilfredsstiller tekniske krav i TEK. I et rør og våtromsprosjekt vil dette normalt bety at rørsystem, tiltak for å begrense spredning av brann og tiltak for å begrense vannskader vil være blant de hensyn som skal ivaretas. Slike ombygginger plasseres i gruppe med hovedombygginger når de blir gjort som en samordnet rehabilitering. Det at arbeidene klassifiseres av Oslo plan og bygningsetat som en hovedombygging gir kommunen rett til å tillegge tiltaket oppgradering av andre områder av boligselskapet også. Vi anser det lite sannsynlig at kommunen vil stille tilgjengelighetskrav eller kreve oppgradering av ventilasjon, bedring av isolasjonsevne eller bedring av støyegenskaper. Generelt ville slike krav føre til at oppgraderinger, som ellers er nødvendige, vil ha økt sannsynlighet for å bli utsatt på grunn av kostnadsøkningen. Ut fra tilbakemeldinger fra beboere kan man anta at omtrent halvparten av borettslaget mener de har behov for pusse opp badet. Noe under halvparten har oppgitt at badet er nylig rehabilitert. Norconsult foreslår å utarbeide tre forslag som blir budsjettert. Ett minimumsforslag bør være rettet inn mot å redusere vannskaderisikoen i den mest risikoutsatte delen av felles avløpssystem. Ett forslag kan være en standard rør og våtromsrehabilitering og ett mellomforslag kan være en rimeligst mulig rehabilitering av alle felles vann og avløpsledninger. 3.2 TEKNISK KVALITET I forprosjektet er det hittil fokusert på avløpsstammer, men de største konsekvenser av rørbrudd oppstår ved brudd på vannledninger. Vi vet at levetid på støpejern og kobberrør følger hverandre. Dårlig kvalitet på en avløpsstamme impliserer at kvaliteten på vannrørene er dalende. Selv om kjøkkenstammer er markert med dårligst kvalitet har også andre stammer minkende kvalitet. Dette bør forstås slik at et akutt reparasjonsbehov på en stamme bare er et varsel på det som kommer fra de andre stammene etter hvert. Avhengig av generalforsamlingens valg av løsning vil referanseverk til teknisk kvalitet variere. Dersom generalforsamlingen stemmer for en enkel løsning vil forskriftsverket være tilstrekkelig som grunnlag. I forskriftsverket finner man de minimumskravene som stilles til søknadspliktige tiltak. BVN har stort fokus på vannskadesikre løsninger og Norconsult anbefaler å benytte godkjente løsninger fra BVN ved en eventuell rehabilitering av alle rørstammer. BVN beskriver løsninger godt egnet for rehabiliteringer av sanitæranlegg i borettslag. Ved valg av løsning vil også produktvalg påvirkes. For fremtidig vedlikehold er det av betydning at de produkter som tilføres byggeplass har en miljøpåvirkning som er minst mulig skadelig. I praksis betyr dette at prosjektet må forholde seg til de krav myndighetene stiller i dag for hele installasjonens levetid. Det er svært vanskelig å vite noe sikkert om fremtidige krav fordi kravene er under stadig revisjon. Vi er kjent med at noen av de produkter som påføres under innvendig rørrehabilitering vil føre til at røret må behandles som miljøfarlig avfall under senere rehabiliteringer. Dersom borettslaget velger en slik metode, bør valg av leverandør vurderes også med tanke på fremtidig vedlikehold. n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 10 av 18

38 Forprosjekt rør og våtrom 3.3 Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: TIDSPUNKT FOR ET SAMORDNET PROSJEKT OPAS har lokalisert de aller dårligste rørene til å være rør som fører avløpsvann fra kjøkken. Dette er i henhold til Norconsults egne erfaringer fra tilsvarende tilstandsvurderinger. Dette bør allikevel forstås på bakgrunn av at kjøkkenavløp har en statistisk brukstid på 40 år. Avløp fra WC og bad har i likhet med sluk og vannledninger av kobber en statistisk brukstid på 50 år. Når en installasjonsdel har nådd sin brukstid bør man planlegge for utskifting. Sintef Byggforsk sier dette: «Erfaring og forskning viser at når en installasjon har vært i bruk i et visst antall år, vil sannsynligheten for funksjonssvikt eller lekkasje øke markert. Dette er et statistisk forhold, noe som vil si at en enkelt installasjon kan vare lenger enn gjennomsnittet. På den andre siden må vi være forberedt på at funksjonssvikt eller lekkasje kan oppstå plutselig. En vannlekkasje medfører ofte store følgeskader på omkringliggende deler av bygningen, samt skader på løsøre og forstyrrelse av bygningens virksomhet. Man bør derfor erstatte den eksisterende installasjonen før faren for funksjonssvikt og totalskade 3 øker.» Et annet poeng med å sette i gang en samordnet rehabilitering er knyttet til den gruppen som har sagt at de har behov for å pusse opp badet. Når det hersker usikkerhet om hva som skal skje vil noen andelseiere måtte gjøre noe med badet sitt på grunn av at det oppstår lekkasjer ned til underliggende etasje. Dersom disse arbeidene ikke gjøres slik at det tas hensyn til et senere rørskifte, så kan de være bortkastet. Dette betyr at den totale kostnaden som borettslaget blir heftet ved kan øke med en utsettelse. Norconsult er av den oppfatning av at Lønnealleen borettslag er nødt til å sette i gang et arbeid med å velge løsningsforslag. Uansett hvilken løsning man velger, så vil det etter vår oppfatning være mest lønnsomt med en samordnet rehabilitering. Det kan tenkes å rehabilitere bare den dårligste delen av rørsystemet i første omgang, men i så fall vil man måtte forvente en ny runde med å rehabilitere resten av sanitærinstallasjonen innen 10 år. 3.4 OM Å BO HJEMME Arbeid i borettslag medfører at andelseiernes vanlige bruk av installasjoner blir forstyrret. Et samordnet prosjekt vil måtte prioritere effektiv drift fremfor beboernes individuelle ønsker. Normalt utgjør ikke dette noen vesentlige problemer for beboerne. Det vil være prosjektets omfang som vil avgjøre hvor meget entreprenøren bør pålegges av tilrettelegging for beboere. I de enkleste prosjektene kan det dreie seg om tildekning av arbeidssted og i de mest omfattende prosjektene kan det i tillegg være behov for rengjøring, låssystemer og periodisk tilgang til sanitærinstallasjoner som bygges opp som provisoriske løsninger i et fellesområde. Alternativet til at beboere skal kunne bo hjemme under prosjektet vil kunne være å legge til rette for at beboere skal kunne bo utenfor hjemmet i perioden med byggearbeider. Den siste løsningen vil kunne løses ved å bygge opp en boligrigg utenfor blokkene. Løsningen har, etter det vi er kjent med, vært benyttet tidligere, men løsningen er uvanlig og fordyrende. Norconsult anbefaler at borettslaget legger til rette for at beboere skal kunne bo hjemme uansett hvilket prosjekt som velges gjennomført. 3.5 NYLIG REHABILITERTE BAD Samordnete prosjekter berører alle leiligheter i større eller mindre grad. Det kan antas at det finnes variabel teknisk kvalitet på rør og våtrom i borettslaget. Noen beboere har antakelig brukt mye penger på å oppgradere sine egne våtrom, og andre har ikke gjort noe siden byggeåret. Lønnealleen borettslag har noen fellesstammer og mye innstøpte rør. Dersom slike rør skal byttes, så vil dette normalt kunne ødelegge vanntettende funksjoner i etasjeskillet. Fellesprosjektet må derfor omfatte alt 3 Sintef Byggforsk, Kunnskapssystemer, pkt 22., n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 11 av 18

39 Forprosjekt rør og våtrom Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: arbeid som er nødvendig for å tilbakeføre vanntetthet i etasjeskiller. Valg av rehabiliteringsløsning vil påvirke muligheten for å bevare bad. Dersom en beboer nylig har rehabilitert sitt bad slik at felles vann- og avløpsrør er skiftet i egen leilighet er det enkelt å omgå leiligheten i et felles prosjekt. Norconsult tviler på at vi vil finne noen leiligheter hvor dette arbeidet er utført. Norconsult mener imidlertid at hensynet til eiere som har investert sterkt i rehabilitering og miljømessige forhold taler for at et samordnet prosjekt bør legge opp til en mulighet for å beholde bad. 41 % av beboerne oppgir at de har rehabilitert badet. Vår erfaring er at de aller fleste som mener at de har et bad med tilstrekkelig kvalitet tar feil. For at et bad skal kunne beholdes, så må membraner være etablert og sluk som et minimum være skiftet. Det må også være mulig å gjennomføre fellesprosjektet uten at badet blir vesentlig ødelagt. For å beholde et bad bør det også være økonomisk lønnsomt. Dersom kostnadene ved å omgå badet blir høye, så er det etter vår mening liten grunn til å bevare badet. Det er bare 18 % som oppgir å ha skiftet sluk. Dette er etter vår oppfatning et minimumskriterium dersom man velger en rør og våtromsrehabilitering. Gamle bad må forventes å måtte rehabiliteres på nytt ganske snart, så vi anbefaler at bad som er eldre enn 10 år normalt bør omfattes av et samordnet prosjekt. Dette vil antakelig bringe mengden reelle bevaringsbad betydelig ned i antall. For de fleste leiligheter er det muligheter til å beholde reelle bevaringsbad også med det mest omfattende løsningsforslaget. I de tilfeller må man klare å pigge seg opp mot nytt sluk fra underliggende etasje dersom badet skal kunne bevares. Dette er nødvendig for at nytt rørsystem kan tilkobles sluket i den gjeldende leiligheten. Metoden er velkjent og benyttes mye, men det er en risiko forbundet med metoden. Dersom metoden ikke fungerer vil det antakelig ikke være lønnsomt å bevare badet. Problemstammene i borettslaget kan antakelig begrenses til 6, 7, 13, 14, 20 og 21. I disse stammene finnes det fellesstammer som gjør at to leiligheter på samme etasjeplan benytter samme avløpsstamme. Dette øker risikoen for at det ikke er mulig å tilknytte sluk til nye rørstammer. Årsaken er at det for disse stammene vil måtte plasseres mange grenrør på et lite område. Norconsult tror at problemet kan løses også der, men kostnaden vil øke og lønnsomheten kan bli dårlig. 3.6 ENTREPRISEFORM OG KONTRAKTSTYPE Norconsult har erfaring med at priser på rør- og våtromsrehabiliteringer normalt ligger % høyere der de gjennomføres enkeltvis enn der de gjennomføres som et samordnet prosjekt. Dette under forutsetning av at omfanget er sammenlignbart. I tillegg vet man at den gjennomsnittlige kvaliteten på utført arbeid øker når en dyktig entreprenør får ansvar for hele borettslaget fremfor at hver andelseier går til innkjøp av tjenesten. Lønnealleen borettslag består av 204 leiligheter som ved leilighetsvise rehabiliteringer vil gi et stort sprang i kvalitet. Norconsult anbefaler å gjennomføre prosjektet som et samordnet prosjekt. Valg av entreprenør gjøres vanligvis ved å utarbeide et hovedprosjekt (tilbudsforespørsel) og gjennomføre en tilbudskonkurranse. Tilbudskonkurransen bør begrenses til en eller maks to løsningsforslag som er valgt på bakgrunn av et forprosjekt. De aller fleste rør og våtromsentrepriser gjennomføres som totalentrepriser. Dette er mulig fordi hovedprosjektene gir noen føringer for mulige løsninger, samtidig som tilstrekkelig prosjekteringsvalg kan overlates til entreprenøren. Norconsult har erfaring med at det er flere gode entreprenører som er vel kjent med totalentrepriser for rør og våtromsprosjekter. Dette gir en reell priskonkurranse mellom tilbyderne og borettslaget får mulighet for å velge det beste tilbudet. Når det gjelder kontraktstype, så er vår erfaring at fastpriskontrakter balanserer forholdet mellom pris og risiko for borettslaget. Risiko for prisøkninger som følge av overraskelser i prosjektet begrenses ved utviklingen av hovedprosjektet. Den gjenværende risiko vil i hovedsak dreie seg om sopp og råteforekomster, forekomster av helse og miljøfarlig avfall og prisøkninger. n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 12 av 18

40 Forprosjekt rør og våtrom Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: Norconsult anbefaler at forprosjektet skal dreie seg om løsningsforslag som kan gjennomføres samlet i borettslaget som et samordnet prosjekt. Forprosjektet bør være rettet inn mot velkjente løsninger hvor tilbud kan gis av flere tilbydere. 3.7 FINANSIERING OG FORDELING AV PROSJEKTKOSTNADER En av fordelene til et borettslag er muligheten for å oppta et felles lån for å kunne gjennomføre større fellesprosjekter. Norconsult har ikke erfaring med at borettslag har valgt noen annen finansieringsform enn dette. Det kan tenkes flere måter å finansiere større rehabiliteringsoppgaver, men denne vurderingen bør styret gjøre. Vi vet av erfaring at en del personer ønsker å få til en individuell nedbetaling (IN ordning) av fellesgjeld. Det vil normalt være mulighet for dette, men IN ordninger har også en kostnadskonsekvens som bør vurderes. Fordelingen av kostnader i rør og våtromsprosjekter følger vanligvis den fordelingen av felleskostnader som er vanlig i borettslaget. Avvik fra dette kan gjøres under spesielle omstendigheter, men Norconsult kan ikke se at noen slike omstendigheter er tilstede i løsningsforslagene våre. Spørsmål vedrørende dette punktet bør henvises til forretningsfører. Borettslagets forretningsfører er best egnet til å gi råd om finansiering, IN ordninger og fordeling av prosjektkostnader. n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 13 av 18

41 Forprosjekt rør og våtrom Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: Løsningsforslag GENERELT Løsningsforslagene som følger, er tre forslag som løser varierende mengde risiko knyttet til vannlekkasjer. Det kan synes som om det mest fornuftige vil være å velge den løsningen som tilsynelatende koster minst. Dette er en feilslutning. De fremviste kostnader er prosjektkostnader for vidt forskjellige løsninger. Det må antas at alle leiligheter etter hvert må rehabiliteres på et nivå som det som er vist i løsningsforslag 3. Ved valg av løsningsforslag 1 i denne omgang, vil omfanget innenfor løsningsforslag 3 være nødvendig om noen år. Vår erfaring er at borettslaget i praksis betaler en høyere totalkostnad ved å splitte opp arbeidet i to eller flere faser. Ved valg av løsningsforslag 2 vil kostnaden for å rehabilitere badene og interne rørledninger falle på hver enkelt andelseier og av den grunn fordeles over mange år. Det er vår oppfatning at løsningsforslag 2 estetisk sett kan svekke den opprinnelige installasjonen. Vi mener også at det å utbedre de interne rørene individuelt fører til større variasjon i teknisk kvalitet og økt total kostnadsramme. Dersom løsningsforslag 1 eller 2 velges så bør kontraheringen ta hensyn til at leverandørene av produkter til innvendig rørrehabilitering benytter forskjellige kjemiske sammensetninger. Forskjellene kan bety økte kostnader ved en eventuell senere sanering av rørsystemet. Vi gjør oppmerksom på at løsningsforslagene ikke er absolutte. Det finnes muligheter for å forbedre alle forslagene, men dette vil føre til endringer i budsjettene. 4.2 LØSNING 1: SKIFTE KJØKKENSTAMMER Dette løsningsforslaget omfatter den teknisk svakeste delen av røranlegget. Kun leiligheter med kjøkkenstammer og kombinerte kjøkken og vaskeromstammer blir berørt av løsningsforslaget. Dette gjelder stammene 1,2,6,7,8,9,13,14,15,16,20 og 21. Hver leilighet må forvente at arbeiderne trenger inntil en uke for å gjennomføre arbeidet. Løsningen er å betrakte som en samordnet reparasjon av et problem og den vil ikke gi noen synlige endringer på installasjoner. Forslaget går ut på å innvendig rehabilitere avløpsstammer fra kjøkken med en innvendig sprøytestøp. Det antas at deler av avløpsnettet vil sprekke under rens. Rensen av avløpsrørene er kraftig og dersom grafittiseringen har kommet langt, må man regne med at røret kan bli skadet. Skjer dette, så må den ødelagte delen erstattes av en ny rørdel før rehabiliteringen kan starte. I budsjettet er det lagt inn kostnader for å skifte tre rørpartier i hver blokk. Kostnader forbundet med eventuelle følgeskader er ikke inkludert. Beboere med gamle kjøkkenbenker vil måtte påregne at vannlåsen under kummen må skiftes. For øvrig vil ingen vannledninger eller andre installasjoner berøres av dette prosjektet. De leiligheter som har eksisterende vannopplegg ved siden av en innvendig rehabilitert stamme må påregne at disse vannoppleggene må flyttes når de senere skal skiftes. Nye vannledninger tar litt mer plass enn de gamle og boring må skje i god avstand fra de rehabiliterte avløpsstammene. Løsning 1 er rask og medfører lite inngrep i leiligheter. Løsningen er god for å løse et akutt problem. Løsningen kan gjøres uavhengig av borettslagets øvrige problemer med vannskadesikkerhet, men det betyr at det må påregnes to relativt tette perioder med rehabiliteringer. Det er et begrenset antall mulige tilbydere for denne løsningen. n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 14 av 18

42 Forprosjekt rør og våtrom 4.3 Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: LØSNING 2: INNVENDIG REHABILITERING AV AVLØPSRØR OG SKIFTE AV VANNLEDNINGER I dette løsningsforslaget vil alle felles rør bli berørt. Noen vil bli skiftet og andre rehabilitert. Alle leiligheter blir berørt av løsningsforslaget. Hver leilighet må forvente at arbeiderne trenger inntil to uker for å gjennomføre arbeidet. Løsningen er å betrakte som en samordnet rehabilitering hvor vannskadesikkerheten blir ivaretatt for felles rørledninger. Risiko for vannlekkasjer fra interne rør og våtrom i leilighetene må ivaretas av andelseierne selv. Forslaget går ut på å innvendig rehabilitere alle de vertikale avløpsstammer som går gjennom blokkene. Det antas at deler av avløpsnettet vil sprekke under rens. Rensen av avløpsrørene er kraftig og dersom grafittiseringen har kommet langt, må man regne med at røret kan bli skadet. Skjer dette, så må den ødelagte delen erstattes av en ny rørdel før rehabiliteringen kan starte. I budsjettet er det lagt inn kostnader for å skifte tre rørpartier i hver blokk. Kostnader forbundet med eventuelle følgeskader er ikke inkludert. Beboere med gamle kjøkkenbenker vil måtte påregne at vannlåsen under kummen må skiftes. På bad og vaskerom vil avløpsrør som i dag går i gulvet frem mot opprinnelige sluk bli tettet igjen. Nye avløpsrør vil legges synlig på vegg fra utstyr og frem til rehabilitert sluk som erstatning for det gamle avløpet. Felles vertikale vannledninger vil skiftes ut. Der felles vannledninger går på bad vil disse legges om til entre eller vaskerom. Dette for å unngå at utskifting av vannledninger på bad vil medføre behov for å rehabilitere våtrommet. Eksisterende felles vannledninger i andre rom vil antakelig kunne beholdes på samme sted. Det vil legges nye synlige rør fra nye felles vannrør og frem til de eksisterende interne ledningsnett. Løsning 2 er relativt rask. Den første uken kan vann og avløp ikke benyttes i leiligheten, med mindre man inngår spesielle avtaler med entreprenøren. Disse avtalene vil medføre at tidsbruken i hver leilighet øker og dette medfører igjen en prisøkning. I dette forslaget er det lagt opp til at prisen skal kunne bli lav og spesialavtaler er dermed ikke budsjettert. Løsningsforslag 2 innebærer at entreprenøren vil ha behov for å åpne kasser som skjuler rørføringer. Reparasjon av slike kasser er beregnet å gjøre med standard platematerialer med hvitmalt overflate. Det må påregnes at det kan bli plassert rør i deler av leiligheten hvor det ikke tidligere har vært rør. Nye rør vil bli innkasset med hvitmalt platemateriell. Dersom løsningsforslag 2 velges, så anbefaler vi en forhåndskonferanse med Oslo plan og bygningsetat hvor dispensasjon fra forskriftens krav om vannskadesikre føringsveier er tema. Løsning 2 er egnet for å løse problemer knyttet til felles vann og avløpsrør. Løsningen vil overlate problemer knyttet til interne rør og våtrom til beboerne selv. Det er et begrenset antall mulige tilbydere for denne løsningen. 4.4 NORCONSULTS ANBEFALTE LØSNINGLØSNING 3: RØR OG VÅTROMSPROSJEKT I dette løsningsforslaget vil alle felles rør bli skiftet. I leiligheter med bevaringsbad vil interne rør bli berørt i begrenset grad. Alle leiligheter blir berørt av løsningsforslaget. Hver leilighet må forvente at arbeiderne trenger fire uker for å gjennomføre arbeidet. Løsningen er å betrakte som en samordnet rehabilitering hvor vannskadesikkerheten blir ivaretatt i alle leiligheter. Bevaringsbad er forutsatt å ha en risiko for vannskader tilnærmet lik det nivået leilighetene i fellesprosjektet vil ha. Forslaget går ut på å skifte alle de vertikale vann- og avløpsstammer som går gjennom blokkene. Det er beregnet å benytte de opprinnelige føringsveiene. Sanitærutstyr på bad og vaskerom blir demontert n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 15 av 18

43 Forprosjekt rør og våtrom Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: og remontert. Leiligheter med bevaringsbad vil få redusert arbeid i baderom. Baderommene vil bli rehabilitert slik at gulv og vegger blir vanntette. Leiligheter med vaskerom vil få vanntett gulv tilknyttet nytt sluk. På kjøkken vil det være mindre arbeid. Det å skifte alle vann- og avløpsrør innebærer at prosjektet må utbedre alle følgeskader. Standard rør og våtromsprosjekter har utviklet seg mot en velkjent grunnleggende løsning med flere gode tilbydere. Løsningen som presenteres her kan utvides på flere områder dersom beboerne ønsker dette. Dette forslaget er å betrakte som en enkel løsning på de aller fleste problemer knyttet til estetikk og funksjon. I løsningsforslag 3 inngår: Skifte kjellerstrekk for varmt og kaldt vann Demontering av eksisterende utstyr Rive alle vann og avløpsrør Rive eksisterende vegg- og gulvoverflater på bad Rive eksisterende gulvoverflater på vaskerom og WC rom Pussutbedre skader i gulv, vegger og tak Legge opp nye felles vann og avløpsledninger og nye sluk Det blir nye vegghengende WC i leilighetene Montere stoppekraner i et nytt skap over WC Legge nye interne vannledninger fra stoppekran og frem til alt utstyr. Etablere nye membraner på gulv og vegg i bad og på gulv i vaskerom Etablere støp på gulv i bad med varme og isolasjon Flislegge vegger på bad og gulv på bad, WC og vaskerom Etablere ny senket himling på bad med plass til down lights Legge nye forkrommete kobberrør fra skjulte rør og til dusjbatteri etc. Remontere demontert utstyr eller montere nyinnkjøpt utstyr. Mulighet for beboere til å bestille nytt utstyr og enkelte egne løsninger på baderom Løsning 3 er en velkjent metode egnet for å løse problemer knyttet til vannskadesikkerhet i borettslag og sameier. Borettslaget vil etter at dette prosjektet er gjennomført, ha en brukstid på det nye røranlegget på antatt 50 år. Løsningen vil hindre at vannskadeproblemer knyttet til bruk og gamle interne rør blir overlatt til beboer. Det finnes flere gode tilbydere til løsningen. n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 16 av 18

44 Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: Forprosjekt rør og våtrom 5 Budsjett Et byggebudsjett er et foreløpig overslag over antatte kostnader. Våre byggebudsjett er utarbeidet på bakgrunn av kostnader i tidligere prosjekter og priser fra innkommende tilbud. Vi tillegger usikkerhet der vi mener dette finnes i prosjektet, i tillegg til at det synliggjøres en generell usikkerhet på %. Ved innhenting av tilbud revideres byggebudsjettet med høyere grad av sikkerhet for totalkostnad. Tabell 4 Byggebudsjett for tre løsningsforslag. Inkl. mva. Tekst Rigg og drift Løsning 1 Løsning 2 Løsning Bygningsmessige arbeider Elektro arbeider Vannledninger Avløpsledninger Kjellerstrekk Budsjettert byggekostnad Ekstern prosjektbistand Kostnad til kommunen Usikkerhet Byggebudsjett Lønnealleen n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 17 av 18

45 Forprosjekt rør og våtrom 6 Oppdragsnr.: Dokument nr.: Revisjon: Konklusjon Sanitærinstallasjonene i Lønnealleen borettslag er kommet i en alder der det er behov for å planlegge for omfattende rehabilitering. Risikoen for vannskader øker fordi sannsynligheten for vannlekkasjer er økende og at konsekvensen av disse øker med andelseiernes oppgraderinger av egne leiligheter. I henhold til lov og forskrift er det mulig å begrense arbeidene slik at de omfatter det problemet som ønskes løst. Norconsult mener det er mest fornuftig å senke sannsynligheten for vannlekkasjer fra alle sanitærinstallasjonene slik at både våtrom og vann- og avløpsrør er omfattet av rehabiliteringen. Et slikt prosjekt vil være vanlig å gjennomføre med en totalentreprenør som en samordnet rehabilitering. Totalentreprenøren vil typisk være ansvarlig for fremdrift, prosjektering og utførelse av byggearbeidene. Beboernes mulighet for å bo hjemme under arbeidene og vurdering av bevaringsbad er oppgaver de er kjent med, og vant til. En slik samordnet rehabilitering av hele sanitærinstallasjonen kan medføre at alle bad må rives og bygges opp på nytt. Norconsult kan se to unntak til dette. Dersom felles rør er rehabilitert og leilighetens interne sanitærinstallasjon er teknisk sett forsvarlig kan baderom bevares. Det samme gjelder dersom leilighetens interne sanitærinstallasjon er teknisk sett forsvarlig og felles rør lar seg rehabilitere uten at leilighetens sanitærinstallasjon blir skadet. Vi har utarbeidet tre løsningsforslag. Disse er forsøkt synliggjort med fordeler og ulemper. Forslagene er budsjettert etter erfaringstall og budsjettkostnadene gjenspeiler omfanget av arbeid i løsningsforslagene. Nivået for budsjettering burde være tilstrekkelig til å kunne velge løsningsforslag. Norconsult mener at hensyn til funksjon, estetikk og lønnsomhet vil favorisere en samordnet rehabilitering som er beskrevet under løsningsforslag 3. Løsningsforslag 3 eller en utvidet variant av denne er Norconsults anbefalte løsning. n:\514\01\ \5 arbeidsdokumenter\52 forprosjekt\rapport forprosjekt, ferdig.docx Side 18 av 18