MØTEINNKALLING. Utval for tekniske saker og næring

Transkript

1 HÅ KOMMUNE MØTEINNKALLING Utval for tekniske saker og næring Møtestad: Hå rådhus Møtedato: Tid: Kl OBS! Merk tida. I framhald av møtet blir det seminar. Møte med byggebransjen kl Eventuelt forfall må meldast til telefon / Vararepresentantar får eiga innkalling dersom dei skal møte. SAKLISTE Utvalsak Arkivsaksnr. Tittel 0030/05 04/01146 LOKAL GODKJENNING SOM ANSVARLIG SØKER BETTIKON AS - KLAGE PÅ AVSLAG I SAK 0820/ /05 04/01691 LOKAL GODKJENNING SOM ANSVARLIG SØKER BETTIKON AS - KLAGE PÅ AVSLAG I SAK 0679/ /05 04/02217 LOKAL GODKJENNING SOM ANSVARLIG SØKER BETTIKON AS - KLAGE PÅ AVSLAG 0033/05 04/02478 LOKAL GODKJENNING SOM ANSVARLIG SØKER BETTIKON AS - KLAGE PÅ AVSLAG I SAK 0822/ /05 04/02574 LOKAL GODKJENNING SOM ANSVARLIG SØKER- BETTIKON AS KLAGE PÅ VEDTAK 0035/05 04/02386 SØKNAD OM BYGGING AV HUS NR. 2 PÅ LODE, GNR. 17, BNR. 3 I HÅ 0036/05 04/02545 REGULERINGSPLAN FOR NYTT KRYSS VED MOTLANDSMARKA PLAN NR /05 04/01271 REGULERINGSPLAN FOR OMLEGGING AV K.V. NR. 2 TIL HOLMANE, PLAN 1037

2 HÅ KOMMUNE 0038/05 01/04150 VARHAUG SENTRUM. SPØRSMÅL OM STENGING AV STASJONSVEGEN MOT R.V.504 (BUEVEGEN) 0039/05 04/02581 REGULERINGSPLAN FOR EDLANDSBAKKEN - ENDRING PLAN 987-A 0040/05 04/02312 REGULERINGSPLAN FOR TJEMSLANDSMARKA, VARHAUG PLAN NR /05 04/02608 REGULERINGSPLAN FOR KARLSVARDEN - PLAN NR OMRÅDET FOR PELSDYROPPDRETT 0042/05 04/02689 REGULERINGSPLAN FOR TRYGGHEIM BARNEHAGE GNR 23 / BNR 4, NÆRBØ PLAN /05 01/01639 OMREGULERING AV VEG TIL HOLMANE - AVLØPSLØSNING FOR OMRÅDET 0044/05 05/00113 SØKNAD OM UTSLIPPSTILLATELSE - NORSK PROTEIN AS UTTALELSE FRA KOMMUNEN 0045/05 04/02512 KLAGE PÅ AVSLAG OM TILSKOT TIL VEDLIKEHALD AV PRIVAT VEG GNR/BNR 79/4 OG 79/5 0046/05 04/02635 GARASJE PÅ GNR 53 BNR 202 OPSTADVEGEN 613 VARHAUG STEINAR HÅLAND. KLAGE PÅ VEDTAK 0047/05 04/01686 KLAGE PÅ VEDTAK OM FRÅDELING ETTER JORDLOVA - GNR. 80, BNR. 2 I HÅ 0048/05 03/01457 JENS LUNDEN - DELING AV GRUNNEIENDOM TOMT NR 45 IHHT. REGULERINGSPLAN FOR SIREVÅG SENTRUM 0049/05 04/01863 FRÅDELING AV PARSELL FRÅ GNR 94 BNR 2 HETLAND HÅ KOMMUNE 0050/05 04/02606 FRÅDELING AV PARSELL FRÅ GNR 55, BNR 4, HUSVEGG ERNST STOKKELAND

3 HÅ KOMMUNE 0051/05 04/02643 EGIL FUGLESTAD - DELING AV GRUNNEIENDOM GNR 70 BNR /05 05/00299 SØKNAD OM KONSESJON TIL KJØP AV DEL AV GNR. 70, BNR. 8 I HÅ 0053/05 04/02610 SØKNAD OM KONSESJON TIL KJØP AV DEL AV GNR. 109, BNR. 3 I HÅ 0054/05 05/00300 SØKNAD OM KONSESJON PÅ KJØP AV DEL AV GNR. 70, BNR. 8 I HÅ 0055/05 04/01787 SJIRAFFEN BARNEHAGE, NÆRBØ - SØKNAD OM UTVIDELSE AV UTEOMRÅDEE NYTTET TIL BARNEHAGE GNR 25 BNR 29 NÆRBØGATA /05 04/01550 SJIRAFFEN BARNEHAGE, NÆRBØ - SØKNAD OM BRUK AV KJELLERLOKALER OG UTEOMRÅDE TIL BETHEL TIL BARNEHAGE GNR 25 BNR 71 JERNBANEVEGEN /05 04/02105 GLYN PETER HUGHES, NÆRBØ - VERTIKALTDELT BOLIG GNR 26 BNR 1010 ROSKSLETTA 38 Varhaug, Mons Skrettingland leiar i utval for tekniske saker og næring

4 HÅ KOMMUNE Sak 0030/05 LOKAL GODKJENNING SOM ANSVARLIG SØKER BETTIKON AS - KLAGE PÅ AVSLAG I SAK 0820/04 Saksbehandlar: Kjetil Pedersen Arkivkode: GNR 20/35 Arkivsaksnr.: 04/01146 Utvalsak Utval Møtedato 0820/04 Delegasjonssaker utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring Vedtak i Utval for tekniske saker og næring den : Saken utsettes. Utvalget vil, dersom det blir tatt initiativ til å ordne opp i foreliggende mangler, straks kunne vurdere å omgjøre vedtaket. Frist settes til Behandling i Utval for tekniske saker og næring: Møtet blei samrøystes lukka jfr kommunelova ledd. Tor Henrik Søiland fremja følgjande forslag: Saken utsettes. Utvalget vil, dersom det blir tatt initiativ til å ordne opp i foreliggende mangler, straks kunne vurdere å omgjøre vedtaket. Frist settes til Tor Henrik Søiland sitt forslag blei samrøystes vedtatt. Rådmannen si innstilling: Utvalg for tekniske saker og næring tar ikke klage fra Bettikon as datert på vedtak i sak 0820/04 til følge. Utvalget kan ikke se at det i klagen framkommer nye opplysninger som skulle tilsi at klagen tas til følge. Vedtaket i delegasjonssak 0820/04 om ikke å godkjenne Bettikon AS som ansvarlig søker for tiltak på gnr 20 bnr 35, opprettholdes. Vedlegg: Delegasjonssak 0820/04 Klage fra Bettikon AS datert Skriv fra kommunen, datert Brev fra Bettikon AS, datert Skriv fra kommunen, datert Uttale fra advokat Svein Ueland, datert (Unntatt offentlighet) Bakgrunn for saka: I delegasjonssak 0820/04, datert , ble det fattet følgende vedtak: Foretaket Bettikon AS godkjennes ikke som ansvarlig søker i tiltaksklasse 2, for tiltak som omfatter riving av eksisterende enebolig og oppføring av leilighetsbygg med 6 boligenheter på gnr 20 bnr 35. Side 4 av 86

5 HÅ KOMMUNE Sak 0030/05 Dette fordi foretaket ikke tilfredstiller de krav til pålitelighet og dugelighet som må stilles etter 93b. i plan- og bygningsloven. Kommunen kan ikke se at naboer er blitt tilstrekkelig varslet ihht. plan- og bygningslovens 94, og vil be om en redegjørelse for dette forholdet før en eventuelle søknad kan behandles. Vedtaket er påklaget av Bettikon AS i brev av Utdrag fra plan- og bygningslov og GOF I følge forskrift til plan- og bygningsloven om godkjenning av foretak for ansvarsrett (GOF) tilhørende veiledning 3 skal ansvarlig søker blant annet sørge for: Utforming av søknad med underlag Varsling og informasjon om det planlagte tiltaket til naboer og gjenboere Å forestå søknad om tillatelse og at den er fullstendig og inneholder alle nødvendige opplysninger.. Koordinering av hele byggesaken fra søknad til ferdigattest.. At tiltaket er ferdig prosjektert før det søkes om igangsettingstillatelse Å rapportere ulovlige forhold i byggesaken til kommunen Å være mottaker av pålegg og andre sanksjoner fra kommunen og videresende disse til det ansvarlige foretak de er rettet mot Å kreve ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse når byggearbeidene er ferdige Plan- og bygningsloven, 93 b punkt 3: Kommunen kan når som helst trekke tilbake godkjenningen når den finner at ansvarlig foretak ikke fyller de krav som må stilles til pålitelighet og dugelighet eller dersom vedkommende i angjeldende sak, eller tidligere, har vist seg ikke faglig kvalifisert til oppgaven. Før dette skjer, skal vedkommende ha fått anledning til å uttale seg. Når kommunen finner det nødvendig, kan den straks sette godkjenningen ut av kraft inntil saken er endelig avgjort. Vurdering: Klagen er mottatt innen klagefristen og vil således bli behandlet, jf. forvaltningslovens 29. Det ligger en lang historie bak kommunens avslag på søknaden om godkjenning som ansvarlig søker for dette tiltaket. Over lenger tid har det vært uregelmessigheter ved søknadene fra Bettikon AS, og med den videre oppfølging av sakene. Bettikon AS har fått mange purringer på disse forhold, både skriftlig og muntlig. Foretaket har i noen av sakene ordnet opp, mens de i flere saker ikke har svart på kommunens henvendelser. Dette har ført til at vi har sendt ut varsel til foretaket om at nye godkjenninger ikke må påregnes gitt, før det er ordnet opp i de eksisterende sakene. Kopi av disse advarslene er også sendt til Statens bygningstekniske etat, som er myndighet innen den sentrale godkjenningsordningen. Kommunen er, etter GOF 20 nr 3, pliktig til å rapportere advarsler som er gitt til foretak, inn for Statens bygningstekniske etat. Side 5 av 86

6 HÅ KOMMUNE Sak 0030/05 Foretaket Bettikon AS har sentral godkjenning som søker, prosjekterende m.m. i tiltaksklasse 2. Selv om et foretak har sentral godkjenning, skal foretaket godkjennes for ansvarsrett for det aktuelle tiltaket av kommunen. Det er i den enkelte sak opp til kommunen å vurdere om godkjenning skal gis. I denne forbindelse må kommunen vurdere foretakets kompetanse i forhold til tiltaket, og kommunens tidligere erfaring med foretaket i andre eller lignende saker. I klagen framstilles det som om det er et konfliktforhold mellom foretaket og enkelte saksbehandlere i kommunen. Saksbehandlerne i kommunen oppfatter det ikke slik. Vi konstaterer bare at foretaket Bettikon AS ikke skjøtter de oppgavene foretaket har etter saksbehandlingsforskriften. Rådmannen er også kjent med at foretaket Bettikon AS er rapportert inn til Statens bygningstekniske etat (BE) for lignende forhold i kommunene Haugesund, Stavanger og Sandnes. Dette har ført til at BE har bedt om tilbakemeldinger fra Bettikon angående deres rutiner som ansvarlig søker. Kommunen har ikke fattet vedtak om å frata Bettikon AS godkjenningen i pågående saker som det hevdes i klagen, men kommunen har ikke funnet grunnlag å godkjenne Bettikon i nye saker, da foretaket ikke har ryddet opp i pågående saker. Kommunen har prøvd å unngå å trekke tilbake godkjenningen i eksisterende saker for ikke å skape problem for tiltak som allerede var i gang. Vi har i stedet varslet Bettikon AS om at nye godkjenninger ikke måtte forventes gitt uten at foretaket foretok seg noe for å ordne opp i de pågående sakene. Vi regnet med at dette ville være reaksjon nok til at foretaket gikk gjennom sine rutiner og ordnet opp i de pågående sakene. På denne måten ville vi unngå å skade tredje part som er tiltakshaver. Bettikon har i brev, datert , til kommunen også lovet at de ville foreta en gjennomgang av alle saker de har hatt i kommunen etter at den nye saksbehandlingsforskriften ble vedtatt i Denne tilbakemeldingen ble lovet innen , men er ikke kommet. I stedet for å svare konkret på våre henvendelser, stiller Bettikon AS spørsmål om rådmannens praktisering av delegasjonsreglementet. Det nevnes også andre saker (fra andre foretak) hvor Bettikon AS hevder at saksbehandlingen har vært feil. Rådmannen kan ikke se at Bettikon AS griper fatt i det som egentlig er problemstillingene, som er at foretaket ikke følger opp saker som ansvarlig søker ihht. plan- og bygningslovens bestemmelser. Utvalget fant i sak 0043/03, i møte , å trekke tilbake ansvarsrett for foretaket Bilstad Bygg ANS fordi de hadde utført og kontrollert arbeidet for så å anmode om ferdigattest for et tiltak som ikke var i samsvar med den gitte tillatelsen. Dette til orientering. Rådmannen anser saken som omhandler foretaket Bettikon som mer alvorlig og mer kompleks, og anbefaler derfor utvalget å opprettholde vedtak i sak 0820/04. Nedenfor er det nevnt noen saker som har oppstått i løpet av det siste året hvor Bettikon har vært ansvarlig søker. Side 6 av 86

7 HÅ KOMMUNE Sak 0030/05 Det gjøres oppmerksom på at disse sakene er fra det siste året, og at det også er flere andre saker som ikke har vært fulgt opp på en tilfredsstillende måte de siste årene. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 108 bnr 236. Her har kommunen bedt om en tilbakemelding i to brev, hvor vi i det siste skrivet ba om en tilbakemelding innen Kommunen har fremdeles ikke mottatt noen tilbakemelding fra ansvarlig søker. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 20 bnr 48. Søknaden var svært mangelfull hvor bl.a. naboer ikke var varslet mm. Søknaden ble returnert. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 71 bnr 23 Det er foretatt endringer på tiltaket i forhold til det som er godkjent. Kommunen har i skriv bedt om en tilbakemelding innen Kommunen har fremdeles ikke mottatt tilbakemelding. Bettikon AS har heller ikke i foreliggende klageskriv gitt noe svar på de konkrete manglende som tidligere er etterlyst av kommunen. Bettikon AS stiller spørsmål i forhold tildelegasjonsreglementet, og siterer fra dette: Avgjørelsesmyndigheten følger direkte av loven. Hovedregelen er at enkeltvedtak avgjøres av administrasjonen. Forutsetningen er at sakene er kurante. Hovedutvalg for teknisk sektor avgjør prinsipielle og ukurante saker. Vedtaket i denne saken er et enkeltvedtak. Rådmannen kan ikke se at dette er et prinsippvedtak som danner presedens i andre saker. Spørsmålet blir således om saken er kurant eller ikke. Det å gi et avslag, trenger ikke bety at saken er ukurant. Dersom et tiltak ikke oppfyller gjeldende krav gitt i lovverket eller reguleringsplan, er det et kurant vedtak å ikke godkjenne tiltaket. Det samme gjelder for godkjenning av foretak. Det er satt krav til utdannelse og praksis, og til pålitelighet og dugelighet. Når disse, eller noen av disse vilkårene ikke er til stede, anser rådmannen det kurant å avslå søknad om godkjenning. Rådmannen kan ikke se at det i klagen framkommer nye opplysninger som skulle tilsi at klagen tas til følge. Side 7 av 86

8 HÅ KOMMUNE Sak 0031/05 LOKAL GODKJENNING SOM ANSVARLIG SØKER BETTIKON AS - KLAGE PÅ AVSLAG I SAK 0679/04 Saksbehandlar: Kjetil Pedersen Arkivkode: GNR 23/10 Arkivsaksnr.: 04/01691 Utvalsak Utval Møtedato 0472/04 Delegasjonssaker utval for tekniske saker og næring /04 Delegasjonssaker utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring Vedtak i Utval for tekniske saker og næring den : Saken utsettes. Utvalget vil, dersom det blir tatt initiativ til å ordne opp i foreliggende mangler, straks kunne vurdere å omgjøre vedtaket. Frist settes til Behandling i Utval for tekniske saker og næring: Njål Stokka tok opp spørsmålet om han var ugild og gjekk frå. Njål Stokka blei samrøystes kjent ugild. Møtet blei samrøystes lukka jfr kommunelova ledd. Tor Henrik Søiland fremja følgjande forslag: Saken utsettes. Utvalget vil, dersom det blir tatt initiativ til å ordne opp i foreliggende mangler, straks kunne vurdere å omgjøre vedtaket. Frist settes til Tor Henrik Søiland sitt forslag blei samrøystes vedtatt. Rådmannen si innstilling: Utvalg for tekniske saker og næring tar ikke klage fra Bettikon as datert på vedtak i sak 0679/04 til følge. Utvalget kan ikke se at det i klagen framkommer nye opplysninger som skulle tilsi at klagen tas til følge. Vedtaket i delegasjonssak 0679/04 om ikke å godkjenne Bettikon AS som ansvarlig søker for tiltak på gnr 23 bnr 10, opprettholdes. Vedlegg: Delegasjonssak 0679/04 Klage fra Bettikon AS datert Skriv fra kommunen, datert Brev fra Bettikon AS, datert Skriv fra kommunen, datert Uttale fra advokat Svein Ueland, datert (Unntatt offentlighet) Bakgrunn for saka: I delegasjonssak 0679/04, datert , ble det fattet følgende vedtak: Side 8 av 86

9 HÅ KOMMUNE Sak 0031/05 Hå kommune finner ikke å godkjenne foretaket Bettikon AS som ansvarlig søker i tiltaksklasse 1 for lagerbygg på gnr 23 bnr 10. Dette fordi søknaden ikke tilfredsstiller krav fastsatt i forskrift til plan- og bygningslovens om saksbehandling og kontroll (SAK) 19. Vedtaket er påklaget av Bettikon AS i brev av Ihht. forvaltningslovens 29 er fristen for å klage på ett vedtak 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Klage fra Bettikon AS er datert , og vedtaket er datert Dette er ca 7 uker over klagefristen. Rådmannen vil derfor måtte vurdere om det er grunnlag for å behandle klagen og påpeker derfor følgende forhold: 1. Det foreligger ikke protester fra naboer eller andre, slik at en kan ikke se at det vil være til ulempe for andre parter at klagen er kommet ca 10 uker for sent til kommunen. 2. Det har innvirkning for kommunens saksforbredelse på at klagen er kommet kommunen i hende ca 7 uker enn hva som fremgår i forvaltningslovens 29 med tanke på at dette blir en ekstra sak til utvalget. Det er også flere andre ekstra saker til dette møte i utvalget og rådmannen finner derfor å kunne vurdere denne saken. 3. De forhold som påpekes er omtrent det samme som i 4 andre saker. På grunnlag av ovennevnte punkter finner rådmannen at klagen i sak 0679/04 kan behandles. Utdrag fra plan- og bygningslov og GOF I følge forskrift til plan- og bygningsloven om godkjenning av foretak for ansvarsrett (GOF) tilhørende veiledning 3 skal ansvarlig søker blant annet sørge for: Utforming av søknad med underlag Varsling og informasjon om det planlagte tiltaket til naboer og gjenboere Å forestå søknad om tillatelse og at den er fullstendig og inneholder alle nødvendige opplysninger.. Koordinering av hele byggesaken fra søknad til ferdigattest.. At tiltaket er ferdig prosjektert før det søkes om igangsettingstillatelse Å rapportere ulovlige forhold i byggesaken til kommunen Å være mottaker av pålegg og andre sanksjoner fra kommunen og videresende disse til det ansvarlige foretak de er rettet mot Å kreve ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse når byggearbeidene er ferdige Plan- og bygningsloven, 93 b punkt 3: Kommunen kan når som helst trekke tilbake godkjenningen når den finner at ansvarlig foretak ikke fyller de krav som må stilles til pålitelighet og dugelighet eller dersom vedkommende i angjeldende sak, eller tidligere, har vist seg ikke faglig kvalifisert til oppgaven. Før dette skjer, skal vedkommende ha fått anledning til å uttale seg. Når kommunen finner det nødvendig, kan den straks sette godkjenningen ut av kraft inntil saken er endelig avgjort. Side 9 av 86

10 HÅ KOMMUNE Sak 0031/05 Vurdering: Det ligger en lang historie bak kommunens avslag på søknaden om godkjenning som ansvarlig søker for dette tiltaket. Over lenger tid har det vært uregelmessigheter ved søknadene fra Bettikon AS, og med den videre oppfølging av sakene. Bettikon AS har fått mange purringer på disse forhold, både skriftlig og muntlig. Foretaket har i noen av sakene ordnet opp, mens de i flere saker ikke har svart på kommunens henvendelser. Dette har ført til at vi har sendt ut varsel til foretaket om at nye godkjenninger ikke må påregnes gitt, før det er ordnet opp i de eksisterende sakene. Kopi av disse advarslene er også sendt til Statens bygningstekniske etat, som er myndighet innen den sentrale godkjenningsordningen. Kommunen er, etter GOF 20 nr 3, pliktig til å rapportere advarsler som er gitt til foretak, inn for Statens bygningstekniske etat. Foretaket Bettikon AS har sentral godkjenning som søker, prosjekterende m.m. i tiltaksklasse 2. Selv om et foretak har sentral godkjenning, skal foretaket godkjennes for ansvarsrett for det aktuelle tiltaket av kommunen. Det er i den enkelte sak opp til kommunen å vurdere om godkjenning skal gis. I denne forbindelse må kommunen vurdere foretakets kompetanse i forhold til tiltaket, og kommunens tidligere erfaring med foretaket i andre eller lignende saker. I klagen framstilles det som om det er et konfliktforhold mellom foretaket og enkelte saksbehandlere i kommunen. Saksbehandlerne i kommunen oppfatter det ikke slik. Vi konstaterer bare at foretaket Bettikon AS ikke skjøtter de oppgavene foretaket har etter saksbehandlingsforskriften. Rådmannen er også kjent med at foretaket Bettikon AS er rapportert inn til Statens bygningstekniske etat (BE) for lignende forhold i kommunene Haugesund, Stavanger og Sandnes. Dette har ført til at BE har bedt om tilbakemeldinger fra Bettikon angående deres rutiner som ansvarlig søker. Kommunen har ikke fattet vedtak om å frata Bettikon AS godkjenningen i pågående saker som det hevdes i klagen, men kommunen har ikke funnet grunnlag å godkjenne Bettikon i nye saker, da foretaket ikke har ryddet opp i pågående saker. Kommunen har prøvd å unngå å trekke tilbake godkjenningen i eksisterende saker for ikke å skape problem for tiltak som allerede var i gang. Vi har i stedet varslet Bettikon AS om at nye godkjenninger ikke måtte forventes gitt uten at foretaket foretok seg noe for å ordne opp i de pågående sakene. Vi regnet med at dette ville være reaksjon nok til at foretaket gikk gjennom sine rutiner og ordnet opp i de pågående sakene. På denne måten ville vi unngå å skade tredje part som er tiltakshaver. Bettikon har i brev, datert , til kommunen også lovet at de ville foreta en gjennomgang av alle saker de har hatt i kommunen etter at den nye saksbehandlingsforskriften ble vedtatt i Denne tilbakemeldingen ble lovet innen , men er ikke kommet. I stedet for å svare konkret på våre henvendelser, stiller Bettikon AS spørsmål om rådmannens praktisering av delegasjonsreglementet. Det nevnes også andre saker (fra andre foretak) hvor Bettikon AS hevder at saksbehandlingen har vært feil. Side 10 av 86

11 HÅ KOMMUNE Sak 0031/05 Rådmannen kan ikke se at Bettikon AS griper fatt i det som egentlig er problemstillingene, som er at foretaket ikke følger opp saker som ansvarlig søker ihht. plan- og bygningslovens bestemmelser. Utvalget fant i sak 0043/03, i møte , å trekke tilbake ansvarsrett for foretaket Bilstad Bygg ANS fordi de hadde utført og kontrollert arbeidet for så å anmode om ferdigattest for et tiltak som ikke var i samsvar med den gitte tillatelsen. Dette til orientering. Rådmannen anser saken som omhandler foretaket Bettikon som mer alvorlig og mer kompleks, og anbefaler derfor utvalget å opprettholde vedtak i sak 0679/04. Nedenfor er det nevnt noen saker som har oppstått i løpet av det siste året hvor Bettikon har vært ansvarlig søker. Det gjøres oppmerksom på at disse sakene er fra det siste året, og at det også er flere andre saker som ikke har vært fulgt opp på en tilfredsstillende måte de siste årene. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 108 bnr 236. Her har kommunen bedt om en tilbakemelding i to brev, hvor vi i det siste skrivet ba om en tilbakemelding innen Kommunen har fremdeles ikke mottatt noen tilbakemelding fra ansvarlig søker. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 20 bnr 48. Søknaden var svært mangelfull hvor bl.a. naboer ikke var varslet mm. Søknaden ble returnert. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 71 bnr 23 Det er foretatt endringer på tiltaket i forhold til det som er godkjent. Kommunen har i skriv bedt om en tilbakemelding innen Kommunen har fremdeles ikke mottatt tilbakemelding. Bettikon AS har heller ikke i foreliggende klageskriv gitt noe svar på de konkrete manglende som tidligere er etterlyst av kommunen. Bettikon AS stiller spørsmål i forhold tildelegasjonsreglementet, og siterer fra dette: Avgjørelsesmyndigheten følger direkte av loven. Hovedregelen er at enkeltvedtak avgjøres av administrasjonen. Forutsetningen er at sakene er kurante. Hovedutvalg for teknisk sektor avgjør prinsipielle og ukurante saker. Vedtaket i denne saken er et enkeltvedtak. Rådmannen kan ikke se at dette er et prinsippvedtak som danner presedens i andre saker. Spørsmålet blir således om saken er kurant eller ikke. Det å gi et avslag, trenger ikke bety at saken er ukurant. Dersom et tiltak ikke oppfyller gjeldende krav gitt i lovverket eller reguleringsplan, er det et kurant vedtak å ikke godkjenne tiltaket. Det samme gjelder for godkjenning av foretak. Det er satt krav til utdannelse og praksis, og til pålitelighet og dugelighet. Når disse, eller noen av disse vilkårene ikke er til stede, anser rådmannen det kurant å avslå søknad om godkjenning. Side 11 av 86

12 HÅ KOMMUNE Sak 0031/05 Rådmannen kan ikke se at det i klagen framkommer nye opplysninger som skulle tilsi at klagen tas til følge. Side 12 av 86

13 HÅ KOMMUNE Sak 0032/05 LOKAL GODKJENNING SOM ANSVARLIG SØKER BETTIKON AS - KLAGE PÅ AVSLAG Saksbehandlar: Asbjørn Netland Arkivkode: GNR 26/240 Arkivsaksnr.: 04/02217 Utvalsak Utval Møtedato 0725/04 Delegasjonssaker utval for tekniske saker og næring /04 Delegasjonssaker utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring Vedtak i Utval for tekniske saker og næring den : Saken utsettes. Utvalget vil, dersom det blir tatt initiativ til å ordne opp i foreliggende mangler, straks kunne vurdere å omgjøre vedtaket. Frist settes til Behandling i Utval for tekniske saker og næring: Møtet blei samrøystes lukka jfr kommunelova ledd. Tor Henrik Søiland fremja følgjande forslag: Saken utsettes. Utvalget vil, dersom det blir tatt initiativ til å ordne opp i foreliggende mangler, straks kunne vurdere å omgjøre vedtaket. Frist settes til Tor Henrik Søiland sitt forslag blei samrøystes vedtatt. Rådmannen si innstilling: Utvalg for tekniske saker og næring tar ikke klage fra Bettikon as datert på vedtak i sak 0728/04 til følge. Utvalget kan ikke se at det i klagen framkommer nye opplysninger som skulle tilsi at klagen tas til følge. Vedtaket i delegasjonssak 0728/04 om ikke å godkjenne Bettikon AS som ansvarlig søker for tiltak på gnr 26 bnr 240, opprettholdes. Vedlegg: Delegasjonssak 0728/04 Klage fra Bettikon AS datert Skriv fra kommunen, datert Brev fra Bettikon AS, datert Skriv fra kommunen, datert Uttale fra advokat Svein Ueland, datert (Unntatt offentlighet) Bakgrunn for saka: I delegasjonssak 0728/04, datert , ble det fattet følgende vedtak: Foretaket Bettikon AS godkjennes ikke som ansvarlig søker i tiltaksklasse 2, for tiltak som omfatter rekkehus med 5 boenheter på gnr. 26, bnr Dette fordi foretaket ikke tilfredstiller de krav til pålitelighet og dugelighet som må stilles etter 93b. i plan- og bygningsloven. Vedtaket er påklaget av Bettikon AS i brev av Side 13 av 86

14 HÅ KOMMUNE Sak 0032/05 Utdrag fra plan- og bygningslov og GOF I følge forskrift til plan- og bygningsloven om godkjenning av foretak for ansvarsrett (GOF) tilhørende veiledning 3 skal ansvarlig søker blant annet sørge for: Utforming av søknad med underlag Varsling og informasjon om det planlagte tiltaket til naboer og gjenboere Å forestå søknad om tillatelse og at den er fullstendig og inneholder alle nødvendige opplysninger.. Koordinering av hele byggesaken fra søknad til ferdigattest.. At tiltaket er ferdig prosjektert før det søkes om igangsettingstillatelse Å rapportere ulovlige forhold i byggesaken til kommunen Å være mottaker av pålegg og andre sanksjoner fra kommunen og videresende disse til det ansvarlige foretak de er rettet mot Å kreve ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse når byggearbeidene er ferdige Plan- og bygningsloven, 93 b punkt 3: Kommunen kan når som helst trekke tilbake godkjenningen når den finner at ansvarlig foretak ikke fyller de krav som må stilles til pålitelighet og dugelighet eller dersom vedkommende i angjeldende sak, eller tidligere, har vist seg ikke faglig kvalifisert til oppgaven. Før dette skjer, skal vedkommende ha fått anledning til å uttale seg. Når kommunen finner det nødvendig, kan den straks sette godkjenningen ut av kraft inntil saken er endelig avgjort. Vurdering: Klagen er mottatt innen klagefristen og vil således bli behandlet, jf. forvaltningslovens 29. Det ligger en lang historie bak kommunens avslag på søknaden om godkjenning som ansvarlig søker for dette tiltaket. Over lenger tid har det vært uregelmessigheter ved søknadene fra Bettikon AS, og med den videre oppfølging av sakene. Bettikon AS har fått mange purringer på disse forhold, både skriftlig og muntlig. Foretaket har i noen av sakene ordnet opp, mens de i flere saker ikke har svart på kommunens henvendelser. Dette har ført til at vi har sendt ut varsel til foretaket om at nye godkjenninger ikke må påregnes gitt, før det er ordnet opp i de eksisterende sakene. Kopi av disse advarslene er også sendt til Statens bygningstekniske etat, som er myndighet innen den sentrale godkjenningsordningen. Kommunen er, etter GOF 20 nr 3, pliktig til å rapportere advarsler som er gitt til foretak, inn for Statens bygningstekniske etat. Foretaket Bettikon AS har sentral godkjenning som søker, prosjekterende m.m. i tiltaksklasse 2. Selv om et foretak har sentral godkjenning, skal foretaket godkjennes for ansvarsrett for det aktuelle tiltaket av kommunen. Det er i den enkelte sak opp til kommunen å vurdere om godkjenning skal gis. I denne forbindelse må kommunen vurdere foretakets kompetanse i forhold til tiltaket, og kommunens tidligere erfaring med foretaket i andre eller lignende saker. I klagen framstilles det som om det er et konfliktforhold mellom foretaket og enkelte saksbehandlere i kommunen. Saksbehandlerne i kommunen oppfatter det ikke slik. Vi Side 14 av 86

15 HÅ KOMMUNE Sak 0032/05 konstaterer bare at foretaket Bettikon AS ikke skjøtter de oppgavene foretaket har etter saksbehandlingsforskriften. Rådmannen er også kjent med at foretaket Bettikon AS er rapportert inn til Statens bygningstekniske etat (BE) for lignende forhold i kommunene Haugesund, Stavanger og Sandnes. Dette har ført til at BE har bedt om tilbakemeldinger fra Bettikon angående deres rutiner som ansvarlig søker. Kommunen har ikke fattet vedtak om å frata Bettikon AS godkjenningen i pågående saker som det hevdes i klagen, men kommunen har ikke funnet grunnlag å godkjenne Bettikon i nye saker, da foretaket ikke har ryddet opp i pågående saker. Kommunen har prøvd å unngå å trekke tilbake godkjenningen i eksisterende saker for ikke å skape problem for tiltak som allerede var i gang. Vi har i stedet varslet Bettikon AS om at nye godkjenninger ikke måtte forventes gitt uten at foretaket foretok seg noe for å ordne opp i de pågående sakene. Vi regnet med at dette ville være reaksjon nok til at foretaket gikk gjennom sine rutiner og ordnet opp i de pågående sakene. På denne måten ville vi unngå å skade tredje part som er tiltakshaver. Bettikon har i brev, datert , til kommunen også lovet at de ville foreta en gjennomgang av alle saker de har hatt i kommunen etter at den nye saksbehandlingsforskriften ble vedtatt i Denne tilbakemeldingen ble lovet innen , men er ikke kommet. I stedet for å svare konkret på våre henvendelser, stiller Bettikon AS spørsmål om rådmannens praktisering av delegasjonsreglementet. Det nevnes også andre saker (fra andre foretak) hvor Bettikon AS hevder at saksbehandlingen har vært feil. Rådmannen kan ikke se at Bettikon AS griper fatt i det som egentlig er problemstillingene, som er at foretaket ikke følger opp saker som ansvarlig søker ihht. plan- og bygningslovens bestemmelser. Utvalget fant i sak 0043/03, i møte , å trekke tilbake ansvarsrett for foretaket Bilstad Bygg ANS fordi de hadde utført og kontrollert arbeidet for så å anmode om ferdigattest for et tiltak som ikke var i samsvar med den gitte tillatelsen. Dette til orientering. Rådmannen anser saken som omhandler foretaket Bettikon som mer alvorlig og mer kompleks, og anbefaler derfor utvalget å opprettholde vedtak i sak 0728/04. Nedenfor er det nevnt noen saker som har oppstått i løpet av det siste året hvor Bettikon har vært ansvarlig søker. Det gjøres oppmerksom på at disse sakene er fra det siste året, og at det også er flere andre saker som ikke har vært fulgt opp på en tilfredsstillende måte de siste årene. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 108 bnr 236. Her har kommunen bedt om en tilbakemelding i to brev, hvor vi i det siste skrivet ba om en tilbakemelding innen Kommunen har fremdeles ikke mottatt noen tilbakemelding fra ansvarlig søker. Side 15 av 86

16 HÅ KOMMUNE Sak 0032/05 Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 20 bnr 48. Søknaden var svært mangelfull hvor bl.a. naboer ikke var varslet mm. Søknaden ble returnert. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 71 bnr 23 Det er foretatt endringer på tiltaket i forhold til det som er godkjent. Kommunen har i skriv bedt om en tilbakemelding innen Kommunen har fremdeles ikke mottatt tilbakemelding. Bettikon AS har heller ikke i foreliggende klageskriv gitt noe svar på de konkrete manglende som tidligere er etterlyst av kommunen. Bettikon AS stiller spørsmål i forhold tildelegasjonsreglementet, og siterer fra dette: Avgjørelsesmyndigheten følger direkte av loven. Hovedregelen er at enkeltvedtak avgjøres av administrasjonen. Forutsetningen er at sakene er kurante. Hovedutvalg for teknisk sektor avgjør prinsipielle og ukurante saker. Vedtaket i denne saken er et enkeltvedtak. Rådmannen kan ikke se at dette er et prinsippvedtak som danner presedens i andre saker. Spørsmålet blir således om saken er kurant eller ikke. Det å gi et avslag, trenger ikke bety at saken er ukurant. Dersom et tiltak ikke oppfyller gjeldende krav gitt i lovverket eller reguleringsplan, er det et kurant vedtak å ikke godkjenne tiltaket. Det samme gjelder for godkjenning av foretak. Det er satt krav til utdannelse og praksis, og til pålitelighet og dugelighet. Når disse, eller noen av disse vilkårene ikke er til stede, anser rådmannen det kurant å avslå søknad om godkjenning. Rådmannen kan ikke se at det i klagen framkommer nye opplysninger som skulle tilsi at klagen tas til følge. Side 16 av 86

17 HÅ KOMMUNE Sak 0033/05 LOKAL GODKJENNING SOM ANSVARLIG SØKER BETTIKON AS - KLAGE PÅ AVSLAG I SAK 0822/04 Saksbehandlar: Kjetil Pedersen Arkivkode: GNR 86/7 Arkivsaksnr.: 04/02478 Utvalsak Utval Møtedato 0822/04 Delegasjonssaker utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring Vedtak i Utval for tekniske saker og næring den : Saken utsettes. Utvalget vil, dersom det blir tatt initiativ til å ordne opp i foreliggende mangler, straks kunne vurdere å omgjøre vedtaket. Frist settes til Behandling i Utval for tekniske saker og næring: Møtet blei samrøystes lukka jfr kommunelova ledd. Tor Henrik Søiland fremja følgjande forslag: Saken utsettes. Utvalget vil, dersom det blir tatt initiativ til å ordne opp i foreliggende mangler, straks kunne vurdere å omgjøre vedtaket. Frist settes til Tor Henrik Søiland sitt forslag blei samrøystes vedtatt. Rådmannen si innstilling: Utvalg for tekniske saker og næring tar ikke klage fra Bettikon as datert på vedtak i sak 0822/04 til følge. Utvalget kan ikke se at det i klagen framkommer nye opplysninger som skulle tilsi at klagen tas til følge. Vedtaket i delegasjonssak 0822/04 om ikke å godkjenne Bettikon AS som ansvarlig søker for tiltak på gnr 86 bnr 7, opprettholdes. Vedlegg: Delegasjonssak 0822/04 Klage fra Bettikon AS datert Skriv fra kommunen, datert Brev fra Bettikon AS, datert Skriv fra kommunen, datert Uttale fra advokat Svein Ueland, datert (Unntatt offentlighet) Bakgrunn for saka: I delegasjonssak 0822/04, datert , ble det fattet følgende vedtak: Foretaket Bettikon AS godkjennes ikke som ansvarlig søker i tiltaksklasse 1, for tiltak som omfatter riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig på gnr 86 bnr 7. Dette fordi foretaket ikke tilfredstiller de krav til pålitelighet og dugelighet som må stilles etter 93b. i plan- og bygningsloven. Vedtaket er påklaget av Bettikon AS i brev av Side 17 av 86

18 HÅ KOMMUNE Sak 0033/05 Utdrag fra plan- og bygningslov og GOF I følge forskrift til plan- og bygningsloven om godkjenning av foretak for ansvarsrett (GOF) tilhørende veiledning 3 skal ansvarlig søker blant annet sørge for: Utforming av søknad med underlag Varsling og informasjon om det planlagte tiltaket til naboer og gjenboere Å forestå søknad om tillatelse og at den er fullstendig og inneholder alle nødvendige opplysninger.. Koordinering av hele byggesaken fra søknad til ferdigattest.. At tiltaket er ferdig prosjektert før det søkes om igangsettingstillatelse Å rapportere ulovlige forhold i byggesaken til kommunen Å være mottaker av pålegg og andre sanksjoner fra kommunen og videresende disse til det ansvarlige foretak de er rettet mot Å kreve ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse når byggearbeidene er ferdige Plan- og bygningsloven, 93 b punkt 3: Kommunen kan når som helst trekke tilbake godkjenningen når den finner at ansvarlig foretak ikke fyller de krav som må stilles til pålitelighet og dugelighet eller dersom vedkommende i angjeldende sak, eller tidligere, har vist seg ikke faglig kvalifisert til oppgaven. Før dette skjer, skal vedkommende ha fått anledning til å uttale seg. Når kommunen finner det nødvendig, kan den straks sette godkjenningen ut av kraft inntil saken er endelig avgjort. Vurdering: Klagen er mottatt innen klagefristen og vil således bli behandlet, jf. forvaltningslovens 29. Det ligger en lang historie bak kommunens avslag på søknaden om godkjenning som ansvarlig søker for dette tiltaket. Over lenger tid har det vært uregelmessigheter ved søknadene fra Bettikon AS, og med den videre oppfølging av sakene. Bettikon AS har fått mange purringer på disse forhold, både skriftlig og muntlig. Foretaket har i noen av sakene ordnet opp, mens de i flere saker ikke har svart på kommunens henvendelser. Dette har ført til at vi har sendt ut varsel til foretaket om at nye godkjenninger ikke må påregnes gitt, før det er ordnet opp i de eksisterende sakene. Kopi av disse advarslene er også sendt til Statens bygningstekniske etat, som er myndighet innen den sentrale godkjenningsordningen. Kommunen er, etter GOF 20 nr 3, pliktig til å rapportere advarsler som er gitt til foretak, inn for Statens bygningstekniske etat. Foretaket Bettikon AS har sentral godkjenning som søker, prosjekterende m.m. i tiltaksklasse 2. Selv om et foretak har sentral godkjenning, skal foretaket godkjennes for ansvarsrett for det aktuelle tiltaket av kommunen. Det er i den enkelte sak opp til kommunen å vurdere om godkjenning skal gis. I denne forbindelse må kommunen vurdere foretakets kompetanse i forhold til tiltaket, og kommunens tidligere erfaring med foretaket i andre eller lignende saker. I klagen framstilles det som om det er et konfliktforhold mellom foretaket og enkelte saksbehandlere i kommunen. Saksbehandlerne i kommunen oppfatter det ikke slik. Vi Side 18 av 86

19 HÅ KOMMUNE Sak 0033/05 konstaterer bare at foretaket Bettikon AS ikke skjøtter de oppgavene foretaket har etter saksbehandlingsforskriften. Rådmannen er også kjent med at foretaket Bettikon AS er rapportert inn til Statens bygningstekniske etat (BE) for lignende forhold i kommunene Haugesund, Stavanger og Sandnes. Dette har ført til at BE har bedt om tilbakemeldinger fra Bettikon angående deres rutiner som ansvarlig søker. Kommunen har ikke fattet vedtak om å frata Bettikon AS godkjenningen i pågående saker som det hevdes i klagen, men kommunen har ikke funnet grunnlag å godkjenne Bettikon i nye saker, da foretaket ikke har ryddet opp i pågående saker. Kommunen har prøvd å unngå å trekke tilbake godkjenningen i eksisterende saker for ikke å skape problem for tiltak som allerede var i gang. Vi har i stedet varslet Bettikon AS om at nye godkjenninger ikke måtte forventes gitt uten at foretaket foretok seg noe for å ordne opp i de pågående sakene. Vi regnet med at dette ville være reaksjon nok til at foretaket gikk gjennom sine rutiner og ordnet opp i de pågående sakene. På denne måten ville vi unngå å skade tredje part som er tiltakshaver. Bettikon har i brev, datert , til kommunen også lovet at de ville foreta en gjennomgang av alle saker de har hatt i kommunen etter at den nye saksbehandlingsforskriften ble vedtatt i Denne tilbakemeldingen ble lovet innen , men er ikke kommet. I stedet for å svare konkret på våre henvendelser, stiller Bettikon AS spørsmål om rådmannens praktisering av delegasjonsreglementet. Det nevnes også andre saker (fra andre foretak) hvor Bettikon AS hevder at saksbehandlingen har vært feil. Rådmannen kan ikke se at Bettikon AS griper fatt i det som egentlig er problemstillingene, som er at foretaket ikke følger opp saker som ansvarlig søker ihht. plan- og bygningslovens bestemmelser. Utvalget fant i sak 0043/03, i møte , å trekke tilbake ansvarsrett for foretaket Bilstad Bygg ANS fordi de hadde utført og kontrollert arbeidet for så å anmode om ferdigattest for et tiltak som ikke var i samsvar med den gitte tillatelsen. Dette til orientering. Rådmannen anser saken som omhandler foretaket Bettikon som mer alvorlig og mer kompleks, og anbefaler derfor utvalget å opprettholde vedtak i sak 0822/04. Nedenfor er det nevnt noen saker som har oppstått i løpet av det siste året hvor Bettikon har vært ansvarlig søker. Det gjøres oppmerksom på at disse sakene er fra det siste året, og at det også er flere andre saker som ikke har vært fulgt opp på en tilfredsstillende måte de siste årene. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 108 bnr 236. Her har kommunen bedt om en tilbakemelding i to brev, hvor vi i det siste skrivet ba om en tilbakemelding innen Kommunen har fremdeles ikke mottatt noen tilbakemelding fra ansvarlig søker. Side 19 av 86

20 HÅ KOMMUNE Sak 0033/05 Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 20 bnr 48. Søknaden var svært mangelfull hvor bl.a. naboer ikke var varslet mm. Søknaden ble returnert. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 71 bnr 23 Det er foretatt endringer på tiltaket i forhold til det som er godkjent. Kommunen har i skriv bedt om en tilbakemelding innen Kommunen har fremdeles ikke mottatt tilbakemelding. Bettikon AS har heller ikke i foreliggende klageskriv gitt noe svar på de konkrete manglende som tidligere er etterlyst av kommunen. Bettikon AS stiller spørsmål i forhold tildelegasjonsreglementet, og siterer fra dette: Avgjørelsesmyndigheten følger direkte av loven. Hovedregelen er at enkeltvedtak avgjøres av administrasjonen. Forutsetningen er at sakene er kurante. Hovedutvalg for teknisk sektor avgjør prinsipielle og ukurante saker. Vedtaket i denne saken er et enkeltvedtak. Rådmannen kan ikke se at dette er et prinsippvedtak som danner presedens i andre saker. Spørsmålet blir således om saken er kurant eller ikke. Det å gi et avslag, trenger ikke bety at saken er ukurant. Dersom et tiltak ikke oppfyller gjeldende krav gitt i lovverket eller reguleringsplan, er det et kurant vedtak å ikke godkjenne tiltaket. Det samme gjelder for godkjenning av foretak. Det er satt krav til utdannelse og praksis, og til pålitelighet og dugelighet. Når disse, eller noen av disse vilkårene ikke er til stede, anser rådmannen det kurant å avslå søknad om godkjenning. Rådmannen kan ikke se at det i klagen framkommer nye opplysninger som skulle tilsi at klagen tas til følge. Side 20 av 86

21 HÅ KOMMUNE Sak 0034/05 LOKAL GODKJENNING SOM ANSVARLIG SØKER- BETTIKON AS KLAGE PÅ VEDTAK Saksbehandlar: Unni Petra Vassbø Arkivkode: GNR 42/656 Arkivsaksnr.: 04/02574 Utvalsak Utval Møtedato 0823/04 Delegasjonssaker utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring Vedtak i Utval for tekniske saker og næring den : Saken utsettes. Utvalget vil, dersom det blir tatt initiativ til å ordne opp i foreliggende mangler, straks kunne vurdere å omgjøre vedtaket. Frist settes til Behandling i Utval for tekniske saker og næring: Møtet blei samrøystes lukka jfr kommunelova ledd. Tor Henrik Søiland fremja følgjande forslag: Saken utsettes. Utvalget vil, dersom det blir tatt initiativ til å ordne opp i foreliggende mangler, straks kunne vurdere å omgjøre vedtaket. Frist settes til Tor Henrik Søiland sitt forslag blei samrøystes vedtatt. Rådmannen si innstilling: Utval for tekniske saker og næring tar ikke klage fra Bettikon as datert på vedtak i sak 0823/04 til følge. Utval for tekniske saker og næring tar ikke klage fra Børge Hognestad datert på vedtak i sak 0823/04 til følge. Utvalet kan ikke se at det i klagesaken er kommet fram nye momenter som gir grunnlag for å gjøre om tidligere vedtak. Vedtaket i sak 0823/04 blir opprettholdt. Vedlegg: Delegasjonssak 0823/04 Klage fra Bettikon AS datert Skriv fra kommunen, datert Brev fra Bettikon AS, datert Skriv fra kommunen, datert Uttale fra advokat Svein Ueland, datert (Unntatt offentlighet) Klage fra Børge Hognestad, datert Bakgrunn for saka: Rådmannen fattet i sak 0823/04 følgende vedtak: Foretaket Bettikon AS godkjennes ikke som ansvarlig søker i tiltaksklasse 1, for tiltak som omfatter tilbygg til bolig på gnr 42 bnr 656. Side 21 av 86

22 HÅ KOMMUNE Sak 0034/05 Dette fordi foretaket ikke tilfredstiller de krav til pålitelighet og dugelighet som må stilles etter 93b. i plan- og bygningsloven. Bettikon as har i brev datert klaget på vedtaket. Børge Hognestad, som er tiltakshaver, har i brev datert klaget på det samme vedtaket. Utdrag fra plan- og bygningslov og GOF I følge forskrift til plan- og bygningsloven om godkjenning av foretak for ansvarsrett (GOF) tilhørende veiledning 3 skal ansvarlig søker blant annet sørge for: Utforming av søknad med underlag Varsling og informasjon om det planlagte tiltaket til naboer og gjenboere Å forestå søknad om tillatelse og at den er fullstendig og inneholder alle nødvendige opplysninger.. Koordinering av hele byggesaken fra søknad til ferdigattest.. At tiltaket er ferdig prosjektert før det søkes om igangsettingstillatelse Å rapportere ulovlige forhold i byggesaken til kommunen Å være mottaker av pålegg og andre sanksjoner fra kommunen og videresende disse til det ansvarlige foretak de er rettet mot Å kreve ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse når byggearbeidene er ferdige Plan- og bygningsloven, 93 b punkt 3: Kommunen kan når som helst trekke tilbake godkjenningen når den finner at ansvarlig foretak ikke fyller de krav som må stilles til pålitelighet og dugelighet eller dersom vedkommende i angjeldende sak, eller tidligere, har vist seg ikke faglig kvalifisert til oppgaven. Før dette skjer, skal vedkommende ha fått anledning til å uttale seg. Når kommunen finner det nødvendig, kan den straks sette godkjenningen ut av kraft inntil saken er endelig avgjort. Vurdering: Begge klagene er kommet inn i rett tid jfr forvaltningsloven 29. Børge Hognestad skriver blant annet i klagen: Vil med dette påklage tidligere nevnte saksnummer, og be om at videre saksbehandling fortsettes. Dette begrunnes med følgende: En kan ikke se at videre behandling av denne søknaden kommer i konflikt med deres vedtak og straffereaksjoner ovenfor Bettikon as. Denne søknaden er en rammetillatelse og ikke en igangsettelsessøknad. Det er forespeilet en estimert saksgang på inntil 12 uker for denne type søknader. Ved planlegging og fremdrift for et eventuelt påbygg, valgte eg å bruke et anerkjent og dyktig firma for denne typen påbygg. En av grunnene for å bruke et godkjent firma var nettopp, at de som foretak kunne hjelpe oss med offentlige søknader og lignende, som frem til i dag er ukjent for oss. At eg som søker og tredjepart har havnet inn i en konflikt mellom to parter og blir involvert i tidligere uoppgjorte saker, er for undertegnede urimelig. Kommunen kan ikke behandle søknad om rammetillatelse før ansvarlig søker er godkjent. Dette går fram av veiledning til forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK) Manglende godkjenning av Bettikon as som ansvarlig søker hindrer videre behandling av søknaden. Både søknad om rammetillatelse og igangsettingstillatelse krever ansvarlig søker. Side 22 av 86

23 HÅ KOMMUNE Sak 0034/05 Det er kommunens oppgave å se til at ansvarlig søker ( og prosjekterende og utførende) har nødvendig kompetanse og tilfredstiller de krav som lover og forskrifter krever. Hensikten er å sikre at oppgavene blir ivaretatt av kompetente foretak slik at det ferdige produktet får en god kvalitet. Tiltakshaver skal føle seg trygg på at godkjente foretak har den nødvendige kompetanse. Dersom kommunen godkjenner foretak som ikke tilfredstiller lovens krav gjør vi ikke jobben vår. Dette kan i neste omgang få konsekvenser for tiltakshaver. Vi beklager at Børge Hognestad som tredjepart er blitt rammet i denne saken. Bettikon as ble allerede i brev datert varslet om at kommunen vurderte å nekte foretaket videre godkjenning som ansvarlig søker. På tross av det har Bettikon den søkt om rammetillatelse for tilbygget til Børge Hognestad. Etter vår vurdering har Bettikon as, med sin manglende vilje til å rydde opp i tidligere saker, selv satt foretaket og berørte tiltakshavere i denne situasjonen. Vi har vanskelig for å se at kommunen kan klandres for måten Bettikon as utfører jobben som ansvarlig søker. Det ligger en lang historie bak kommunens avslag på søknaden om godkjenning som ansvarlig søker for dette tiltaket. Over lenger tid har det vært uregelmessigheter ved søknadene fra Bettikon AS, og med den videre oppfølging av sakene. Bettikon AS har fått mange purringer på disse forhold, både skriftlig og muntlig. Foretaket har i noen av sakene ordnet opp, mens de i flere saker ikke har svart på kommunens henvendelser. Dette har ført til at vi har sendt ut varsel til foretaket om at nye godkjenninger ikke må påregnes gitt, før det er ordnet opp i de eksisterende sakene. Kopi av disse advarslene er også sendt til Statens bygningstekniske etat, som er myndighet innen den sentrale godkjenningsordningen. Kommunen er, etter GOF 20 nr 3, pliktig til å rapportere advarsler som er gitt til foretak, inn for Statens bygningstekniske etat. Foretaket Bettikon AS har sentral godkjenning som søker, prosjekterende m.m. i tiltaksklasse 2. Selv om et foretak har sentral godkjenning, skal foretaket godkjennes for ansvarsrett for det aktuelle tiltaket av kommunen. Det er i den enkelte sak opp til kommunen å vurdere om godkjenning skal gis. I denne forbindelse må kommunen vurdere foretakets kompetanse i forhold til tiltaket, og kommunens tidligere erfaring med foretaket i andre eller lignende saker. I klagen framstilles det som om det er et konfliktforhold mellom foretaket og enkelte saksbehandlere i kommunen. Saksbehandlerne i kommunen oppfatter det ikke slik. Vi konstaterer bare at foretaket Bettikon AS ikke skjøtter de oppgavene foretaket har etter saksbehandlingsforskriften. Rådmannen er også kjent med at foretaket Bettikon AS er rapportert inn til Statens bygningstekniske etat (BE) for lignende forhold i kommunene Haugesund, Stavanger og Sandnes. Dette har ført til at BE har bedt om tilbakemeldinger fra Bettikon angående deres rutiner som ansvarlig søker. Kommunen har ikke fattet vedtak om å frata Bettikon AS godkjenningen i pågående saker som det hevdes i klagen, men kommunen har ikke funnet grunnlag å godkjenne Bettikon i nye saker, da foretaket ikke har ryddet opp i pågående saker. Side 23 av 86

24 HÅ KOMMUNE Sak 0034/05 Kommunen har prøvd å unngå å trekke tilbake godkjenningen i eksisterende saker for ikke å skape problem for tiltak som allerede var i gang. Vi har i stedet varslet Bettikon AS om at nye godkjenninger ikke måtte forventes gitt uten at foretaket foretok seg noe for å ordne opp i de pågående sakene. Vi regnet med at dette ville være reaksjon nok til at foretaket gikk gjennom sine rutiner og ordnet opp i de pågående sakene. På denne måten ville vi unngå å skade tredje part som er tiltakshaver. Bettikon har i brev, datert , til kommunen også lovet at de ville foreta en gjennomgang av alle saker de har hatt i kommunen etter at den nye saksbehandlingsforskriften ble vedtatt i Denne tilbakemeldingen ble lovet innen , men er ikke kommet. I stedet for å svare konkret på våre henvendelser, stiller Bettikon AS spørsmål om rådmannens praktisering av delegasjonsreglementet. Det nevnes også andre saker (fra andre foretak) hvor Bettikon AS hevder at saksbehandlingen har vært feil. Rådmannen kan ikke se at Bettikon AS griper fatt i det som egentlig er problemstillingene, som er at foretaket ikke følger opp saker som ansvarlig søker ihht. plan- og bygningslovens bestemmelser. Utvalget fant i sak 0043/03, i møte , å trekke tilbake ansvarsrett for foretaket Bilstad Bygg ANS fordi de hadde utført og kontrollert arbeidet for så å anmode om ferdigattest for et tiltak som ikke var i samsvar med den gitte tillatelsen. Dette til orientering. Rådmannen anser saken som omhandler foretaket Bettikon som mer alvorlig og mer kompleks, og anbefaler derfor utvalget å opprettholde vedtak i sak 0823/04. Nedenfor er det nevnt noen saker som har oppstått i løpet av det siste året hvor Bettikon har vært ansvarlig søker. Det gjøres oppmerksom på at disse sakene er fra det siste året, og at det også er flere andre saker som ikke har vært fulgt opp på en tilfredsstillende måte de siste årene. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 108 bnr 236. Her har kommunen bedt om en tilbakemelding i to brev, hvor vi i det siste skrivet ba om en tilbakemelding innen Kommunen har fremdeles ikke mottatt noen tilbakemelding fra ansvarlig søker. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 20 bnr 48. Søknaden var svært mangelfull hvor bl.a. naboer ikke var varslet mm. Søknaden ble returnert. Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig gnr 71 bnr 23 Det er foretatt endringer på tiltaket i forhold til det som er godkjent. Kommunen har i skriv bedt om en tilbakemelding innen Kommunen har fremdeles ikke mottatt tilbakemelding. Side 24 av 86

25 HÅ KOMMUNE Sak 0034/05 Bettikon AS har heller ikke i foreliggende klageskriv gitt noe svar på de konkrete manglende som tidligere er etterlyst av kommunen. Bettikon AS stiller spørsmål i forhold til delegasjonsreglementet, og siterer fra dette: Avgjørelsesmyndigheten følger direkte av loven. Hovedregelen er at enkeltvedtak avgjøres av administrasjonen. Forutsetningen er at sakene er kurante. Hovedutvalg for teknisk sektor avgjør prinsipielle og ukurante saker. Vedtaket i denne saken er et enkeltvedtak. Rådmannen kan ikke se at dette er et prinsippvedtak som danner presedens i andre saker. Spørsmålet blir således om saken er kurant eller ikke. Det å gi et avslag, trenger ikke bety at saken er ukurant. Dersom et tiltak ikke oppfyller gjeldende krav gitt i lovverket eller reguleringsplan, er det et kurant vedtak å ikke godkjenne tiltaket. Det samme gjelder for godkjenning av foretak. Det er satt krav til utdannelse og praksis, og til pålitelighet og dugelighet. Når disse, eller noen av disse vilkårene ikke er til stede, anser rådmannen det kurant å avslå søknad om godkjenning. Rådmannen kan ikke se at det i klagen framkommer nye opplysninger som skulle tilsi at klagen tas til følge. Side 25 av 86

26 HÅ KOMMUNE Sak 0035/05 SØKNAD OM BYGGING AV HUS NR. 2 PÅ LODE, GNR. 17, BNR. 3 I HÅ Saksbehandlar: Olav Magne Tonstad Arkivkode: GNR 17/3 Arkivsaksnr.: 04/02386 Utvalsak Utval Møtedato 0017/05 Utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring Vedtak i Utval for tekniske saker og næring den : Saken utsettes. Behandling i Utval for tekniske saker og næring: Utvalet var på synfaring. Aage Haver fremja følgjande forslag: Saken utsettes. Aage Haver sitt forslag blei samrøystes vedtatt. Rådmannen si innstilling: 1. Utval for tekniske saker og næring avslår etter 9 i jordlova bygging av hus nr. 2 på gnr. 17, bnr. 3 i Hå, jf grunngjevinga i rådmannen sine merknader. 2. Utval for tekniske saker og næring gir etter 9 i jordlova løyve til omdisponering av om lag 0,75 dekar dyrka jord for bygging av nytt hus på gnr. 17, bnr. 3 i Hå, jf. grunngjevinga i rådmannen sine merknader. 3. Det vert sett som vilkår at eksisterande hus vert rive når det nye huset er bygd ferdig. 4. Utvalet gjev i medhald av plan- og bygningslova 93.a og d og 95 nr 1, og på ovannemde vilkår, rammeløyve for riving av eksisterande bustad og oppføring av ny bustad på gnr 17 bnr 3. Situasjonsplan som viser ny tilkomst må sendast inn. Krav frå Statens vegvesen må imøtekomast. Vedlegg: Kart over eigedomen Notat datert (nytt vedlegg) Bakgrunn for saka: Anita Obrestad og Knut Olai Slettebø har søkt om rammeløyve til bygging av hus nr. 2 på gnr. 17, bnr. 3 i Hå. Eksisterande hus skal verta ståande. Jon O. Obrestad, som er far til Anita Obrestad Slettebø, skal bu i dette huset etter at det nye huset er bygd. Eigedomen ligg på Lode og har 39 dekar dyrka jord og 15 dekar gjødsla beite. Det er eit bustadhus, ein driftsbygning og eit sauehus på eigedomen. Deler av driftsbygningen er ombygd og har vore nytta som selskapslokale (Løa på Lode). Buskapen har tidlegare bestått av 20 vinterfora sauer. Anita Obrestad og Knut Olai Slettebø har i fleire år budd i USA, men har no flytta tilbake til Norge. Dei vil ta opp gardsdrifta igjen og byggja nytt hus på garden. Begge har arbeid utanom garden, som dei driv på fritida. Side 26 av 86

27 HÅ KOMMUNE Sak 0035/05 Jon. O Obrestad bur i dag på Nærbø. Medan Anita Obrestad og Knut Olai Slettebø har vore i Amerika, har han delvis budd i huset på Lode for å ha tilsyn med det. Hovudutval for teknisk sektor gav i møte den 29. mai 2001 rammeløyve til bygging av hus nr. 2 på garden med leigebustad i kjellaren. Eit vedtak gjeld i 3 år, og dette vedtaket er ikkje lenger gyldig. Lovgrunnlag: Jordlova 9. Bruk av dyrka og dyrkbar jord: Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon, Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal og takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan gjevast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort. Departementet kan påby at ulovlege anlegg eller byggverk vert tekne bort. Rundskriv M-4/2003, side 14 om omdisponering av jordbruksareal til bygging av kårbolig Det vil være i samsvar med jordlovens formål å sikre en mest mulig kontinuerlig drift av jordbruksarealene. En har lang og fast praksis for at en tillater omdisponering til kårbolig for å hindre at driften blir svak eller lagt ned i forbindelse med generasjonsskifter. Behovet for kårbolig synes ikke lenger å være like stort som før. Det er derfor grunn til å foreta en mer nyansert vurdering av behovet for kårbolig enn tidligere. Med økt mekanisering er behovet for menneskelig arbeidskraft redusert. I dag finnes det et ganske godt veiledningsapparat og avløserordninger noe som reduserer behovet for overføring av kunnskap og avløsning fra forrige eier. Det forhold at driveplikten kan oppfylles ved bortleie betyr også at kårboligens betydning for å sikre en kontinuerlig og forsvarlig drift er svekket. Det sammen med driftens omfang, produksjonsform og om det er andre hus på bruket må trekkes inn og vurderes nøye før en tillater omdisponering av dyrka jord til kårbolig. Tradisjon er isolert sett ikke noe argument for omdisponering til kårbolig, men praksis teller med i en samlet vurdering. Vurdering etter jordlova: Landbruksdepartementet understrekar i rundskrivet som kom i 2003 at føremålet til jordlova er å sikre ei mest mogleg kontinuerleg drift av jordbruksareala, ikkje minst i samband med generasjonsskifte. Kommunen skal i større grad enn tidlegare føreta ei nyansert vurdering av behovet for folgehus før ein tillet omdisponering av dyrka jord for bygging av folgehus. Det nye rundskrivet opnar for at ein bør vere meir tilbakehaldne med å tillate bygging av hus nr. 2 enn det ein tidlegare har vore. Side 27 av 86

28 HÅ KOMMUNE Sak 0035/05 I denne saka er det ikkje behov for å byggje eitt hus til på garden. Dette skuldast at det er ein gard med lite driftsgrunnlag og liten produksjon. Anita Obrestad og Knut Olai Slettebø vil byggje eit større og meir lettvint og tidsmessig hus for dei og borna. Rådmannen har ingen merknader til dette. Men ettersom det ikkje er behov for å byggje hus nr. 2 på garden, må det setjast vilkår om at eksisterande hus skal rivast når det nye huset er ferdig. Vurdering etter plan- og bygningslova: Vatn og kloakk skal knytast til offentleg nett (via privat nett). Tilkomsten er frå fylkesveg 158. Vegsjefen har gjeve løyve til flytting av tilkomsten, men dette er ikkje vist på situasjonsplanen. Ny tilkomst må, etter brev frå vegvesenet, vera opparbeid og godkjend før byggjing kan setjast i gang. Side 28 av 86

29 HÅ KOMMUNE Sak 0036/05 REGULERINGSPLAN FOR NYTT KRYSS VED MOTLANDSMARKA PLAN NR Saksbehandlar: Asbjørn Netland Arkivkode: PLAN 1058 Arkivsaksnr.: 04/02545 Utvalsak Utval Møtedato 0157/04 Utval for tekniske saker og næring /05 Utval for levekår /05 Hå seniorråd /05 Utval for tekniske saker og næring / Kommunestyret Rådmannen si innstilling: Forslag til reguleringsplan for nytt kryss ved Motlandsmarka, plan nr. 1075, med tilhørende bestemmelser, begge revidert , godkjennes, jf plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1. Vedlegg: Forslag til reguleringsplan revidert Forslag til reguleringsbestemmelser revidert Brev fra Statens vegvesen datert Brev fra Tore Henriksø datert Bakgrunn for saka: Reguleringsplanen for Motlandsmarka, plan nr. 1058, ble godkjent I den planen er adkomsten til feltet via en rundkjøring i krysset Store Ring/Urheiringen. I forbindelse med detaljplanleggingen krever Statens vegvesen et maksimalt fall på 3% i rundkjøringen. Reguleringsplanen ble godkjent med et fall på ca. 5%, kompensert med rekkverk/autovern for å hindre at kjøretøy havnet inn på gangvegen. Denne endringen vil i flg. Multiconsult AS føre til at rundkjøringen i vest må heves med 1,2-1,5m, og Store Ring vil måtte heves ca. 100 m vestover. For å slippe disse ekstrakostnadene, og for ikke å påføre tilgrensende eiendommer ulemper med heving av veg, ble det avholdt et møte mellom Simba AS, Statens vegvesen og Hå kommune. Utbygger fremmet da ønske om å flytte adkomsten ca. 70 m lenger vest. Multiconsult AS har nå utarbeidet reguleringsforslag som viser ny vegløsning. Utvalg for tekniske saker og næring vedtok i møte , sak 0157/04, følgende: Utvalg for tekniske saker og næring vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, å legge forslag til reguleringsplan for nytt kryss ved Motlandsmarka ut til offentlig ettersyn. Før utleggelsen må planforslaget endres i henhold til merknader fra Statens vegvesen. Planforslaget og bestemmelsene ble oversendt høringsinstansene ved brev av Frist for merknader ble satt til Planforslaget ble også kunngjort utlagt til offentlig ettersyn i Jærbladet og Stavanger Aftenblad , med 30 dagers svarfrist. Det er mottatt svar/merknader fra Statens vegvesen, Tore Henriksø, Hå seniorråd og utvalg for levekår. Side 29 av 86

30 HÅ KOMMUNE Sak 0036/05 Vurdering: Statens vegvesen krever at bestemmelsenes 12 tilføyes: Statens vegvesen skal sikres kontroll med tiltak som omfatter fv. 159 gjennom denne avtalen. Dette er medtatt i bestemmelser revidert Tore Henriksø mener alternativet med rundkjøring ville vært det beste alternativet. Dette for å dempe kjøretøyenes fart. Alternativt ønsker han nedsatt fartsgrense til 50 km/t. Rådmannen er enig i at en rundkjøring nok hadde dempet hastigheten noe, men ut fra en totalvurdering er det nå valgt en annen løsning. Fartsgrensen på stedet kan ikke fastsettes i reguleringsplanen, men må behandles som egen sak. Rådmannen forutsetter at busslommen blir skiltet som busstopp for å hindre parkering. Hå seniorråd fattet i møte følgende vedtak: Seniorrådet rår til at planen blir justert slik at gangvegen frå undergangen mot vest får stigning på 5 % jf. universell tilrettelegging (i tillegg til ei eventuell trapp). Elles har rådet ikkje merknader til planforslaget. I dette tilfellet er stigningen på gangvegen 10 % mot sør og 7 % mot busslommen på sørsida av Store Ring. På nordsida av ringvegen er stigningen på gangvegen oppgitt til 5 %. Dersom gangvegen skal legges med 5 % stigning vil den bli dobbelt så lang og måtte legges i slyng. Dette ville gjøre gangvegen mindre brukervennlig for de spreke med den fare at disse tar snarvegen over kjørevegen. I dette tilfellet finnes det alternativ gangveg rundt forretningstomta, hvor største stigning er 7 %. Rådmannen mener derfor at dette bør kunne aksepteres ut fra de aktuelle terrengforholdene, og foreslår ingen endring i planen. Utvalg for levekår har ingen merknader til planforslaget. Side 30 av 86

31 HÅ KOMMUNE Sak 0037/05 REGULERINGSPLAN FOR OMLEGGING AV K.V. NR. 2 TIL HOLMANE, PLAN 1037 Saksbehandlar: Kristian Sjursen Arkivkode: PLAN 1037 Arkivsaksnr.: 04/01271 Utvalsak Utval Møtedato 0100/04 Utval for tekniske saker og næring /05 Utval for levekår /05 Hå seniorråd /05 Utval for tekniske saker og næring / Kommunestyret Rådmannen si innstilling: Kommunestyret godkjenner reguleringsplan nr. 1037,omlegging av kommunal veg nr.2 til Holmane, alternativ III med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , jf. plan- og bygningslovens Vedlegg: 1. Reguleringsforslag for omlegging av k.v. 2 til Holmane alt. I, plan nr av Reguleringsforslag for omlegging av k.v. 2 til Holmane alt. II, plan nr av Reguleringsforslag for omlegging av k.v. 2 til Holmane alt. III, plan nr av Forslag til reguleringsbestemmelser av Oversiktskart, reguleringsplan for Holmane, atkomstvegen og avkjøring ved rv Utsnitt av kommunedelplan for område Sirevåg Eigersund grense. 7. Statens vegvesen, brev av utrykt vedl. 8. Fylkesrådmannen i Rogaland, brev av utrykt vedl. 9. Utvalg for levekår, vedtak i sak: 0004/05, den utrykt vedlegg. 10. Hå seniorråd, vedtak i sak: 0001/04, den utrykt vedlegg. 11. Terje Stangeland og Tove Holmane Stangeland, brev av utrykt vedl. 12. Advokatfirma Bull ANS på vegne av Anne-Marie og Knut Pedersen, brev av Anne-Marie og Knut Pedersen, brev av Bakgrunn for saka: Det ble i 1993 utarbeidet reguleringsplan for tettstedet Holmane med atkomstveg fra rv. 44. Etter ønske fra daværende grunneier ble atkomstvegen lagt gjennom tunet til gnr. 86. bnr. 7. Kommunen satte av midler til utvidelse av vegen gjennom tunet på midten av 1990 årene. Gardsbruket har nå ny grunneier som ønsker at vegen blir lagt nordøst for tunet og opp mot/ delvis inn i fjellpartiet ved fritidsboliger i øst. Det er nå avsatt 1,2 mill kr til vegen. Utvalg for teknisk saker og næring ba våren 2004 rådmannen utarbeide planforslag for vegomleggingen. Oppstart av arbeidet ble i uke 19 kunngjort i Jærbladet og Stavanger Aftenblad. Kommunestyret har nylig godkjent kommunedelplan for området Sirevåg - Eigersund grense. I planen er det anbefalt utarbeidet reguleringsplan for området Holmane og Tuen. Dette for å se i sammenheng aktuelle tiltak som boligbebyggelse, reiselivs-/ hytteområde, avkjørsler på rv. 44 og kommunaltekniske anlegg. I det aktuelle traseområdet viser kommunedelplanen boligbebyggelse. Omlegging av atkomstvegen til Holmane inngår i planen, jfr vedl. nr. 6. Side 31 av 86

32 HÅ KOMMUNE Sak 0037/05 I saksframlegg til utvalg for tekniske saker og næring den var planforslaget utforming og grunngitt slik: B. Trafikkmengder på atkomstvegen og vegstandard. Det er i dag biltrafikk til og fra 7 eneboliger, bilutsalg/ verksted til Eivind Holmane og til noen fritidsbåter. Bedriften har en dominerende og til tider alt for stor trafikk for dagens veg. Framtidige trafikkmengder: Gjeldene reguleringsplan for Holmane viser mulighet for å bygge inntil 20 eneboliger. Det er avsatt 3 arealer til industri på til sammen ca.10 da. (På enkelte punkter er planen, godkjent i 1982, ikke i samsvar med dagens krav til avkjøringer, sikt, stigningsforhold med mer og bør derfor revideres.) I forslag til kommunedelplan er det vist boligareal til maks.15 eneboliger langs traseen. Det er ikke vurdert om Holmane kan utvikles som småbåthavn. Biltrafikk til havna vil sammenfalle sesongmessig med besøk i fritidsboligene. Som følge av framtidig biltrafikk er vegen planlagt som A2, atkomstveg, med bredde på 5 m og 50 m frisikt/ stoppsikt. Når biltrafikken blir større enn fra 30 boenheter bør fortau bygges. C. Utforming av tre alternative traseer for omlegging av atkomstveg. Forslag til kommunedelplan mellom Sirevåg og Eigersund grense viser prinsippløsning i planområdet, men tar ikke stilling til detaljutforming av enkelttiltak som blir gjenstand for egne utredninger. I planens forskrifter av , pkt. 5 står det at Veg til Holmane kan leggjast om i eigen plan Planforslaget viser atkomstvegen lagt i en sløyfe nordøst for gardstunet til Kai M. Sirevåg i et framtidig boligområde og delvis langs et eksisterende hytteområde. Vegen ligger innenfor foreslått regulert areal som omfatter stedene Holmane og Tuen. Det er derfor i denne sak også vurdert hvilke konsekvenser en ny veg vil få på omliggende områder. Selv om det er et gardstun i traseområdet, blir dagens arealbruk i varierende grad vektlagt ved vurdering av vegtraseer. Bygninger på garden er antatt tilpasset en framtidig boligbebyggelse. Som følge av innkomne merknader til plankunngjøringen og pågående arbeid med kommune-delplanen, er det utarbeidet tre forslag til traseer for omlegging av veg til Holmane. Terrenget i planområdet er kupert med skulpturelle fjellformer som bør sikres ved planlegging av framtidig boligbebyggelse. Det er lagt vekt på terrengtilpassing i alle trasealternativ. Det er et forhold som kan påvirke en god terrengtilpassing. Dersom ledningsanlegg skal følge vegen, jf. bokstav D, kan vegen bli noe stiv i terrenget med synlige fjellskjæringer og en større fylling. Siden avløpsløsning for Holmane og Tuen ikke er avklart, er fyllingsarealer, som følge av ledningsanlegg, vist i planforslagene. Avløpsløsning for Holmane og Tuen bør utredes og avklares før saken legges fram til 2. gangs behandling. Administrasjonen har vurdert 3 alternative traseer som aktuelle: Alt. 1. Fra rv. 44 er traseen lagt i en kurve mellom eksist. hytte og framtidig boligområde. For å oppnå 50 m. frisikt rundt fjellfoten, er vegen trukket noe ut fra fjellet. Mot havna er vegen lagt mellom 2 fjellformasjoner. Passasjen må utvides (sprenges) for å få plass til både kjøreveg og fortau. Side 32 av 86

33 HÅ KOMMUNE Sak 0037/05 Alt. 2. Vegen er lagt mellom de to overnevnte fjellformasjonene og inntil eksist. hytteområde. For å tilfredstille frisikten og unngå en større fjellskjæring, er tilknytning til eksist. veg vist som et T- kryss inn i foreslått område til fritidsboliger i kommunedelplanen. Ut fra trafikkmengder er denne formen unaturlig, med mindre andre aktiviteter blir tilknyttet/ lagt inn i hytteområdet sørøst for Holmane. Alt. 3. Fra rv. 44 følger vegen samme trase som alt. 1 rundt fjellet ved eksist. hytteområde. Vegen går videre mot havna mellom driftsbyggning og den ene fjellformasjonen. Sammenligning av alternativ. Der er her redegjort for: - lengde på regulerte kommunale veger (som må finansieres nå.) - sammenlignbare veglengder mellom samme punkt på eksist. veg. - mulighet for terrengtilpassing av vegtraseer uten ledningsanlegg. - grad av terrengtilpassing med ledningsanlegg ( stiv ) veg. - avstand fra fritidsbolig, jf. vedl. 9. Alternativ I II III Lengde på regulert veg: 360 m 355 m 335 m Sammenlignbare veglengder 300 m 315 m 280 m Terrengtilpassing u/ ledn. god fjellskjæring mot hytteområde god Terrengtilpassing m/ledn. fjellskj. v/ 2 fjell fjellskj. hytteomr.+ v/ 2 fjell fjellskj. v/1 fjell Avstand fra fritidsbolig 28 m 18 m 40 m Alternativ III gir mulighet for best terrengtilpassing og har den korteste og rimeligste trase. D. Avløpsforhold. Kommunestyret fikk i 1994 forelagt planer for kloakkering av spredt bebyggelse i kommunen. Utslippspunkter i sjøen ble da vurdert i området Holmane og Tuen og det ble konkludert med at avløp fra Holmane måtte overføres til Tuen og videre til 40 m dybde i Moivika ved å bore gjennom fjell. Anlegget ville få en høy pris pr. abonnent og ble derfor ikke anbefalt prioritert. Med bakgrunn i ny bebyggelse avsatt i forslag til kommunedelplan, synes det nå mulig å få et økonomisk grunnlag for framtidig kloakkering av området. Offentlig kloakkering av Holmene og Tuen med omliggende områder bør derfor vurderes på ny slik at eventuell tilknytning da kan pålegges ved nye byggetillatelser. Dette kan være økonomisk avgjørende for om området kan kloakkeres, dersom nye hytteområder blir pålagt tilknytning. Spillvann fra Holmane kan enten overføres til Tuen ved å legge pumpeledning i vegtraseen eller kombineres med en tursti langs sjøen. Terrenget langs sjøen er kupert og er foreslått som LNF F i kommunedelplanen. I Holmane havn må ledningen legges i sjøkanten gjennom regulert kai-, friluftsområde og langs byggeområde. Dersom ledningsanlegg langs sjøkanten ikke lar seg gjennomføre, må atkomstvegen tilpasses en framtidig avløpsoverføring. Kloakkering av framtidig bebyggelse på begge sider av atkomstvegen bør samtidig vurderes. I møte den , sak 0100/04 gjorde utvalg for teknisk saker og næring følgende vedtak: 1. Utvalg for teknisk saker og næring legger forslag til reguleringsplan for omlegging av k.v. nr. 2 til Holmane, plan nr. 1037, med 3 alternative traseer ut til offentlig ettersyn og Side 33 av 86

34 HÅ KOMMUNE Sak 0037/05 sender planen til berørte grunneiere og instanser til uttale, jf. plan- og bygningsloven Utvalget ber rådmannen utrede mulighet for kloakkering av området Holmane Tuen med omliggende framtidig bebyggelse. Forslag til alternative løsninger legges fram for utvalget før eller samtidig med 2. gangs behandling av herværende sak. Planforslagene ble lagt ut til offentlig ettersyn på Hå rådhus og Sirevåg bibliotek i perioden til samtidig med kunngjøring i Stavanger Aftenblad og Jærbladet. Grunneiere og naboer ble varslet med eget brev. Berørte instanser ble sendt planforslag med bestemmelser og saksutredning til uttale. Vurdering: Det er mottatt 5 kommentarer fra instanser og grunneiere. Kommentarer er satt i kursiv. Vedl. nr. 7. Statens vegvesen, brev av utrykt vedl. Statens vegvesen, Rogaland viser til tidligere merknader i brev av og tar kommunes vurdering av krysset med rv. 44 til etterretning. Vedl. nr. 8. Fylkesrådmannen i Rogaland, brev av utrykt vedl. Fylkesrådmannen vurdere som regional planmyndighet og som sektormyndighet for friluftsliv og uttaler seg også på vegne av Fylkesmannen. Det er ingen merknader til planforslagene. Vedl. nr. 9. Utvalg for levekår, vedtak i sak: 0004/05, den utrykt vedlegg. Utvalget har ingen merknader til saken. Vedl. nr. 10. Hå seniorråd, vedtak i sak: 0001/04, den utrykt vedlegg. Seniorrådet slutter seg til rådmannen sin innstilling i saka og tilrår alternativ 3. Grunngjeving: Kortast trase. Billigaste og best terrengtilpassa løysning. Vedl. nr. 11. Terje Stangeland og Tove Holmane Stangeland, brev av utrykt vedl. Terje Stangeland og Tove Holmane Stangeland ønsker at alt. III blir valgt som atkomstveg. Vedl. nr. 12. Adv. Bull ANS på vegne av Anne-Marie og Knut Pedersen, brev av Christian Thrane Asserson ved advokatfirmaet Bull skriver på vegne av Anne- Marie og Knut Pedersen at alt. I og i særdeleshet alt. II ikke kan akseptere. Alt. III kan aksepteres. Vedl. nr. 13. Anne-Marie og Knut Pedersen, brev av Foruten det som er skrevet i vedl. 12 ber Anne- Marie og Knut Pedersen om at dei ikke legges parkeringsplass for hytteområdet like under deres hytte. Parkeringsplass til hytteomåde er opparbeidet ved Holmane skule. Det har ikke framkommet ønske om ny parkeringsplass fra noen andre hytteeigere. Plan for kloakkering, jf. sak 0100/04, pkt. nr. 2 i møte den Plan for kloakkering av Holmane Tuen blir lagt fram for utvalg for teknisk saker og næring samtidig med herværende sak. Valg av alternativ for veg til Holmane. Som følge av innkomne merknader anbefaler rådmannen vegtrase etter alternativ III som også gir mulighet for best terrengtilpassing og har den korteste og rimeligste trase. Side 34 av 86

35 HÅ KOMMUNE Sak 0038/05 VARHAUG SENTRUM. SPØRSMÅL OM STENGING AV STASJONSVEGEN MOT R.V.504 (BUEVEGEN) Saksbehandlar: Rolf Einar Ree Arkivkode: PLAN Varhaug Arkivsaksnr.: 01/04150 Utvalsak Utval Møtedato 0045/02 Hovudutval for teknisk sektor /02 Formannskapet /02 Kommunestyret /05 Utval for tekniske saker og næring / Kommunestyret Rådmannen si innstilling: 1. Hå kommunestyre godkjenner at Stasjonsvegen kan stengjast mot Buevegen (rv 504) så snart internveg i Stuelandskvartalet er opparbeida i samsvar med reguleringsplan for Varhaug sentrum sør (plan 1010). 2. Forhandlingsutvalet blir bedt om å gjennomføre forhandlingar med grunneigar med sikte på realisering av vegprosjektet. Vedlegg: Kopi av reguleringsplan for Varhaug sentrum sør (plan 1010). Bakgrunn for saka: Med bakgrunn i fleire trafikkulukker og særleg ei alvorleg ulukke i krysset Stasjonsvegen/Buevegen (rv 504) sommaren 2004, vart det etter initiativ frå Statens vegvesen avhalde fleire møter og synfaringar der representantar frå vegvesenet og Hå kommune deltok. Føremålet med drøftingane var å drøfte mogelege tiltak for å betre trafikktryggleiken på Buevegen gjennom Varhaug frå krysset med rv 44 til aust for Prestakrysset. Som eit resultat av desse kontaktane er det i ettertid inngått avtale om ombygging av krysset rv 44/rv 504 med venstresvingfelt. Vegvesenet arbeider med sak om redusert fartsgrense (40 km/t) og bussputer (humpar) på begge sider av jernbanebrua og kommunen arbeidar med revidert plan for rundkøyring i Prestakrysset. Spørsmålet om stenging av krysset Stasjonsvegen/Buevegen vart også drøfta. I denne saka vert dette spørsmålet lagt fram til politisk vurdering som eiga sak. Reguleringsplan for Varhaug sentrum sør: Hå kommunestyre godkjente den (sak 17/02) reguleringsplan for Varhaug sentrum sør (plan 1010). Sjølv om Statens vegvesen hadde varsla motseiing mot planforslaget dersom Stasjonsvegen ikkje vart stengd mot Buevegen, valde kommunestyret å godkjenne eit planforlag kor dette krysset vart oppretthalde. Etter nye drøftingar med vegvesenet vart saka lagt fram for kommunestyret på nytt den (sak 54/02) som gjorde fylgjande vedtak: Kommunestyret tar innsigelsen fra Statens vegvesen til følge slik at Stasjonsvegen blir stengt mot r.v Undergang for gangtrafikk flyttes tilbake som i opprinnelig planforslag. Det tas med i reguleringsbestemmelsene at denne stenginga skal skje samtidig med at regulert rundkjøring i krysset Dysjalandsvegen/r.v. 504 tas i bruk. Side 35 av 86

36 HÅ KOMMUNE Sak 0038/05 Med bakgrunn i dette vedtaket vart det tatt inn fylgjande setning i 10 i reguleringsføresegnene: Stasjonsvegen skal stenges mot rv 504 samtidig med at regulert rundkjøring i krysset Dysjalandsvegen/rv 504 tas i bruk. Vurdering: Det framgår av kommunestyrets behandling av reguleringsplanen for Varhaug sentrum sør at kommunen har akseptert at Stasjonsvegen skal stengjast mot Buevegen. Dette skal likevel først gjennomførast når rundkøyring i krysset Buevegen/Dysjanalndsvegen er bygd. Som del av det pågåande reguleringsarbeidet for bustadbygging i området 4. kvadrant vil det venteleg bli stilt rekkjefylgjekrav om at rundkøyring i krysset Buevegen/Dysjalandsvegen og undergang under Buevegen ved Stasjonsvegen skal byggjast som del av denne bustadutbyggjinga. Planarbeidet for dette pågår. Det er likevel noko usikkert både kva til ein reguleringsplan kan vere endeleg godkjent og kva tid opparbeidinga av bustadfeltet kan ta til. Verken Staten vegvesen eller Hå kommune har til nå løyvt midlar til ei slik rundkøyring. Det kan også stillast spørsmål ved kor viktig ei slik rundkøyring er for innkøyringa til Varhaug sentrum. Trafikkavviklinga i dette krysset går i dag stort sett greitt utan særleg ventetid for nokon av svingretningane. Innkøyringa vidare gjennom Dysjalandsvegen og Skrågata fungere godt for størstedelen av sentrumsområdet. Einaste delen av sentrum som kan seiast å få noko meir kronglete atkomst ved ei stenging av Stasjonsvegen, er kvartalet nærast Buevegen, dvs Stuelandskvartalet. For dette kvartalet viser den nye reguleringsplanen at det skal opparbeidast ei ny gate inn frå Skrågata, gjennom kvartalet og fram til Stasjonsvegen heilt sør ved Buevegen. Etter rådmannen si vurdering vil ein slik ny veg internt i dette kvartalet gje området ei vel så god trafikkløysing som den som er i dag med Stasjonsvegen ført ut til Buevegen. Vegen opnar for ei køyring rundt heile kvartalet og tilkomst til mogeleg parkeringsareal vest og sør i kvartalet. I vedtatt økonomiplan for perioden er det sett av 0,5 mill kroner til dette tiltaket. Med dette som bakgrunn vil rådmannen tilrå at Hå kommune godkjenner at Stasjonsvegen blir stengt mot Buevegen så snart den planlagde internvegen i Stuelandskvartalet er ferdigstilt. Med ei slik løysing blir stenging av Stasjonsvegen knyta til fullføring av internvegen i Stuelandskvartalet og ikkje til bygging av rundkøyring i krysset Buevegen/Dysjalandsvegen. Med ei normal framdrift på planlegging og utbygging av bustader i 4. kvadrant, treng det likevel ikkje gå så lang tid før denne rundkøyringa blir bygd. Trafikkavviklinga til og frå Varhaug sentrum vil då bli ytterlegare forbetra. Vegvesenet ynskjer primært å stenge Stasjonsvegen snarast råd. Dei har likevel ikkje, med bakgrunn i rekkefylgjekravet i reguleringsplanen, vesentlege merknader til den skisserte løysinga. For å kunne gjennomføre ei slik utbygging må forhandlingsutvalet gjennomføre forhandlingar med grunneigar i området om grunninnløysing og eventuelt andre vilkår for gjennomføringa Side 36 av 86

37 HÅ KOMMUNE Sak 0038/05 av tiltaket. Når det er inngått avtale med grunneigar, vil rådmannen kunne gje opparbeidinga høg prioritet. Side 37 av 86

38 HÅ KOMMUNE Sak 0039/05 REGULERINGSPLAN FOR EDLANDSBAKKEN - ENDRING PLAN 987-A Saksbehandlar: Asbjørn Netland Arkivkode: PLAN 987 Arkivsaksnr.: 04/02581 Utvalsak Utval Møtedato 0039/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Utvalg for tekniske saker og næring vedtar, jf 27-1 nr.2 i plan- og bygningsloven, å legge forslag til nye reguleringsbestemmelser, datert , for Edlandsbakken, plan nr. 987-A, ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: Forslag til nye reguleringsbestemmelser Nåværende reguleringsbestemmelser Kart som viser ubebygde tomter Jæren Everk, brev datert Morten Malmin, brev mottatt Rune Lea, brev datert Grunneiere i Kvimarka, brev datert Bakgrunn for saka: Utvalg for tekniske saker og næring tok i møte opp spørsmål om justering av reguleringsplanen for Edlandsbakken. Varsel om oppstart av reguleringsarbeidet er kunngjort i Jærbladet og Stavanger Aftenblad, og aktuelle instanser og grunneiere er tilskrevet i brev av Frist for merknader er satt til Vurdering: Edlandsbakken boligfelt består av 5 områder regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Videre er det regulert inn 12 boenheter i tomannsboliger og 88 eneboligtomter. Det er nå ca. 25 tomter det ikke er gitt byggetillatelse på. 14 av disse eies av privatpersoner, mens Torger Edland er hjemmelshaver til 11 tomter. Noen av disse kan imidlertid være solgt. På de 63 eneboligtomtene som er bebygd, er det bygd 98 selveierleiligheter. I tillegg kommer eventuelle leiligheter i underetasje, men som eies av huseier. Innenfor tomter for tomannsboliger er det bygd på 10 av 12 regulerte. Her er det bygd 12 leiligheter. En tomannsbolig (2 boenheter) er ikke bygd. Det har således vært en fortetting på 37 boenheter på de tomtene som til nå er bygd ut. Ser vi på områdene for konsentrert småhusbebyggelse, er det her bygd 43 boenheter. Med et nettoareal til dette formålet på 13,1 dekar, gir dette en utnyttelse på 3,3 boliger pr. dekar. Her kunne utnyttelsen vært bedre, spesielt på et område som er nede i 2,5 boliger pr. dekar. Dersom utnyttelsen i de konsentrerte områdene hadde vært 4 boliger pr. dekar, ville dette gitt 9 boliger mer på feltet. Vi har således en netto fortetting innen feltet på 37 9 = 28 boenheter. Denne fortettingen er skjedd via dispensasjoner i enkeltsaker. Side 38 av 86

39 HÅ KOMMUNE Sak 0039/05 De områdene hvor fortettingen har vært høyest, ligger inntil regulerte områder for konsentrert bebyggelse, og hovedtyngden av fortettingen ligger også nær hovedinnfartsvegen til feltet. Rådmannen vurderer det derfor slik at fortettingen ikke har ført til vesentlig økning i trafikkbelastningen inne på feltet i området for eneboligbebyggelse. Vi har imidlertid, i noen tilfeller sett at utbygger har planlagt for lite parkering. Som følge av dette er det blitt etablert noen uheldige parkeringsløsninger i ettertid. Det er også registrert noe gateparkering. Det er mottatt merknader til oppstartsvarselet fra Morten Malmin, Rune Lea og likelydende brev fra Henrik Stokkeland, Gry Øvestad, Rune Lea, Tommy Aase, Nina Karlbom, Kenneth Nord-Varhaug, Catrine Nærland, Raymond V. Nord-Varhaug, Leiv Inge Håland, Monica Håland, Øyfrid-Marie Rosland, Jan Ueland, Rune Bjelland, Kari S. Bjelland, Kari Elin Haugland, Øyvind Haugland, Laila B. Olsnes,Lene N. Jørgensen, Nasi Rollam (?) og Ma Matimen (?). (Noen av underskriftene var vanskelige å tyde). Disse påpeker ulempene de mener oppstår ved høyere utnytting som større gjennomtrekk, mindre stabilt bomiljø, flere naboer, mindre sol og utsikt, mindre salgsverdi, økt trafikkfare, infrastruktur underdimensjonert, mer støy og flere som skal dele fellesgodene. De fraråder at det blir foretatt ytterligere fortetting. Barn og unge sin representant i det faste utvalget for plansaker, påpeker at det blir mindre friareal/lekeareal pr. boenhet og flere biler og mer parkering i området. Dette er med å påvirke oppvekstmiljøet til barna i området. Fylkesmannen/Rogaland fylkeskommune ser det som positivt at kommunen ønsker å ta et helhetlig grep for å unngå at fortsatt omregulering skjer via dispensasjonssaker. En effektiv utnytting av området vil være i samsvar med intensjonene i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Anbefalt utnytting er 2 boliger pr. dekar. Med den utnytting som nå er, uten fortetting på de resterende tomtene, er utnyttelsen for feltet totalt,1.93 boliger pr. dekar. Dersom det kommer en bolig i tillegg på hver av de resterende tomtene, vil utnyttelsen bli 2,2 boliger pr. dekar. ( Boligområdet er ca. 92 dekar inklusive veger og grøntareal). Jæren Everk påpeker at de, sammen med Telenor og Nærbø Kabel-TV, har lagt ut sin infrastruktur med bakgrunn i gjeldende reguleringsplan. Ved den fortettingen som nå er gjort, har ledningseierne måttet improvisere andre løsninger og i mange tilfeller fått dårligere løsninger. Fortettingen kan også få følger for totalforsyningen til feltet. Jæren Everk ønsker at det skal medtas krav til utbyggerne om å dekke merkostnader som oppstår ved fortetting. Statens vegvesen har ingen merknader til en eventuell reguleringsendring. Mesterbygg Jæren AS og Nettbygg AS mener at den fortettingen som er foretatt er positiv og bør fortsette. Den har etter foretakenes mening, ført til gode og rimelige boliger for unge i etableringsfasen. Foretakene foreslår også at reguleringsbestemmelsenes krav til takform og takvinkel tas bort for å kunne få en bedre utnyttelse av loftet. Rådmannen mener at det på nåværende tidspunkt vanskelig kan gjøres endringer i plankartet. Eneste endring som i tilfelle kunne vært aktuell, var å omdisponere for eksempel tomt 21 eller tomt 27 til felles parkeringsplass for å avhjelpe parkeringssitusjonen for gjester. Side 39 av 86

40 HÅ KOMMUNE Sak 0039/05 Dersom det skal gis anledning til ytterligere fortetting, kan dette gjøres ved at reguleringsbestemmelsene endres. Rådmannen har utarbeidet et forslag til nye bestemmelser. Forslaget til nye bestemmelser gir anledning til å bygge flere boenheter på eneboligtomter under forutsetning av tilstrekkelig uteoppholdsplass, parkering og tilfredstillende estetisk kvalitet. Videre gis det anledning til å bygge pulttak. Bestemmelsen om en etasje tas også vekk. Det betyr at lovens bestemmelse om maks. 9 m mønehøyde og 8 m gesimshøyde vil gjelde. Rådmannen foreslår videre å begrense garasjehøyden for å redusere garasjens volum. Det er også i nye bestemmelser tatt med krav om å vise plass for søppelhåndtering, og krav om at nødvendig infrastruktur må være på plass før det fortettes. Alternativt kan utvalget mene at området allerede har fått tett nok utbygging, og dermed ikke vedta noen endring av planen. Side 40 av 86

41 HÅ KOMMUNE Sak 0040/05 REGULERINGSPLAN FOR TJEMSLANDSMARKA, VARHAUG PLAN NR Saksbehandlar: Kristian Sjursen Arkivkode: PLAN 1071 Arkivsaksnr.: 04/02312 Utvalsak Utval Møtedato 0040/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: 1. Utvalg for teknisk saker og næring legger forslag til reguleringsplan for Tjemslandsmarka, Varhaug, plan nr ut til offentlig ettersyn og sender planen til berørte grunneiere og instanser til uttale, jf. plan- og bygningsloven Støyforhold for boliger ved rundkjøringen i Prestakrysset og langs riksveg 504 utredes og sendes berørte grunneiere og instanser som grunnlag for uttale til forslaget. Vedlegg: 1. Reguleringsforslag for Tjemslandsmarka, Varhaug av Forslag til reguleringsbestemmelser av Oversikt som viser ny plan og gjeldene reguleringsplaner. 4. Sak 0071/00 vedr. utbygging av industriområde uten reguleringsplan uttykt vedl. 5. Statens vegvesen, brev av utrykt vedl. 6. Fylkesrådmannen i Rogaland, brev av Arnhild og Steinar Håland, brev av Bakgrunn for saka: Kommunestyret ba rådmannen i møtet den , sak 0013/04 starte arbeidet med å lage reguleringsplan for kommunale næringstomter på Varhaug Aust. Oppstart av reguleringsarbeid for industriområde ble kunngjort i Jærbladet og Stavanger Aftenblad den Instanser, grunneiere og naboer ble varslet med eget brev. Utvalget for levekår vedtok i sak 0116/04 at planen skulle ha navnet Tjemslandsmarka. Det ble avhold befaring med Statens vegvesen v/ Nyland som mente at kommunen også måtte vurdere avkjørsler langs fylkesveg 181 samt utforming av Prestakrysset med tilførselsveger. Reguleringsområdet er derfor utvidet til å omfatte eiendommene langs vestre del av f.v. 181, Prestakrysset, riksveg 504 og fylkesveg 147 samt eiendommene innenfor viste plangrense. Instanser, berørte grunneiere/ naboer til et utvidet reguleringsområde ble varslet i eget brev. Planformålet er å regulere industriareal avsatt i kommuneplanen, avklare avkjørselsforhold til industri- og boligeiendommer langs fv. 181 og rundt Prestakrysset med tilførselsveger. Kommuneplanen viser rundkjøring i Prestakrysset, gang- og sykkelveg på nordsiden langs rv. 504 og legger føringer mht. byggetetthet i boligområder. Dette legges til grunn ved utforming av planforslag og reguleringsbestemmelser. Plan vedr. trafikkforhold i tettstedet Varhaug viser omkjøringsveg øst for tettstedet Varhaug og miljøutforming av fv. 181 og Dublandsvegen. Siden omkjøringsvegen ikke er lagt inn i kommuneplanen blir en miljøutforming av fylkesvegen ikke lagt til grunn i planforslaget. Side 41 av 86

42 HÅ KOMMUNE Sak 0040/05 Kommunal gate Dublandsvegen forutsettes innsnevret med miljøutforming. Ny plan nr for Tjemslandsmarka vil erstatte/ overlappe følgende reguleringsplaner slik: Plan nr. 976 Reguleringsplan for Prestakrysset vedtatt i 1993 blir erstattet av ny plan. Plan nr. 978 Reguleringsplan for Ungdomsskole overlappes i søre del av skuleområdet. Plan nr. 981 Reguleringsplan for Område ved Varhaug skule. Ny plan omfatter fv. 181 med avkjøringsforhold til eiendommer vest for vegen. Plan nr. 983 Reguleringsplan for Varhaug øst. Ny plan omfatter fv. 181 med avkjøringsforhold til eiendommer vest for vegen. Hovedutvalg for teknisk sektor vedtok i sak 0071/00 at område øst for eksisterende industribebyggelse kunne bygges ut uten reguleringsplan, godkjent omlegging av kommunal veg og oppdeling av industritomter. Utvalget ga den , sak 1370/02 tillatelse til å oppføre industribygg på gnr 53 bnr 279. Overvann fra nytt industriområde går i en eldre overvannsledning gjennom Prestakrysset via ny ledning i boligområde Vestre Tjemsland til Reiestadbekken. Det foreligger planer om å bygge fordrøyningsbasseng ved Reiestadbekken. Ny ledning gjennom Vestre Tjemsland er dimensjonert for industriområde avsatt i kommuneplanen. Dersom det i framtiden blir aktuelt å utvide tettstedet mot øst, må det legges avskjærende overvannsledninger til Bratlandsåna og event. Reiestadbekken for å tilrettelegge nye arealer for utbygging. Vurdering: Det er mottatt 3 kommentarer til kunngjøringen av planarbeidet. Våre kommentarer er vist i kursiv. Vedl. 5. Statens vegvesen, brev av Vegsjefen viser til gjeldene rammeplan for avkjørsler og vil ha en streng holdning til avkjørsler. I industriområder bør atkomstene samles i kryss der det er mulig. Avkjøringsforhold er i planforslaget vurdert slik: Plan nr. 976 Reguleringsplan for Prestakrysset. Planforslaget viser avkjørsler i samsvar med gjeldene plan unntatt for industriområdet der følgende avkjørsler foreslås endret: a. Avkjørsel fra eiendommen 53/ 104 til rv. 504 foreslås å stenges, jf. bokstav h. b. Eksisterende avkjørsel fra eiendommen 53/ 104 til fv. 181 legges inn i planen. c. Eiendommene 53/ 60, 61 m.f. er vist med to avkjørsler til fv. 181 i krysset med Dublandsvegen. Det foreslås at den nordre avkjørselen stenges. d. Avkjøring til Rannestadområdet ble stengt ved regulering av Vestre Tjemsland. Plan nr Reguleringsplan for Varhaug øst. Planforslaget viser avkjørsler i samsvar med gjeldene plan unntatt for eiendommen 53/ 52 der avkjørselen er vist stengt. e. Det foreslås at kjørevegen ved eiendommen 53/ 52 ikke blir stengt som vist i plan nr. 983, men blir omgjort til gang- og sykkelveg, jf, bokstav g. TS - sak 0071/00 vedr. avkjørsler fra boliger og nordre del av industriområdet. Side 42 av 86

43 HÅ KOMMUNE Sak 0040/05 f. Eiendommen 53/ 202 har avkjørsel via industriområde til fv Eiendommene 42/ 12 og 53/ 64 har egne avkjørsler til fv Avkjørslene foreslås samlet til en avkjørsel nord for eiendommene. Ungdomsskulen har avkjørsel til fv. 181 ca. 120 m. nord for området. Skulen vil få veg til et utvidet skuleareal sør for skulen og vegen kan føres videre til idrettsområdet øst for skulen. Vegen medfører også en sammenhengende avskjerming mellom bolig og industriområde. For å få akseptabel avstand mellom avkjørsel fra industriområdet og ny veg er denne lagt ca. 20 m nord for eiendomsgrensen til boligeiendommen 53/64. Avstanden åpner for muligheten til å legge et kontrollert kryssingspunkt her for elevene som skal sørover langs fv. 181, jf. bokstav g. g. En mengde elever nytter gang- og sykkelvegen lang fv. 181 og kjøreatkomsten til skulen som skuleveg. Siden atkomsten er rett og bred, kan de som sykler ha stor fart ut i fylkesvegen. Det har skjedd flere ulykker her. For at flere elever skal kunne nytte dette kryssingsområdet, er det foreslått at avkjøring til eiendommen 53/ 52 ikke stenges som vist i plan nr. 983, men omgjøres til gang- og sykkelsveg, jf. bokstav d. TS - sak 0071/00 vedr. avkjørsler fra søre del av industriområdet. Under befaringen med vegvesenet, jf. Bakgrunn for saka ble avkjøringene fra industriområdet vurdert som utflytende. Når gang- og sykkelveg langs rv. 504 opparbeides, blir siktforholdene lite tilfredstillende for større kjøretøy som kjører ut fra industriområdet. h. Det foreslås at kommunal veg flyttes østover slik at industrivegen får rett avkjøring til rv. 504 og at private avkjøringer samles parallelt med riksvegen. Nytt industriområde. Statens vegvesen mener at industriområde vist i kommuneplanen bør ha atkomst fra overnevnte omlagte industriveg, jf. bokstav h. Langsiktig grense for utvikling av tettstedet er ikke lagt inn på kommuneplanen øst for Varhaug. Arealet øst for det nye industriområdet kan i framtiden bygges ut. Dersom det nye industriområdet skal knyttes til avkjøringen, jf. bokstav h må det etableres ny avkjøring fra rv. 504 for de østenforliggende arealer. Dette kan ivaretas nå ved at ny avkjøring legges øst for område. Vegvesenet har påpekt at det må være tilfredstillende avstand mellom avkjørslene. Dersom industriområdets østre grense rettes opp (ved at arealene makebyttes) og ny atkomstveg legges i østre grense vinkelrett på riksvegen, vil avstanden mellom avkjørslene kunne økes fra ca. 150 m til 190 m. i. Det bør tas hensyn til en framtidig utvidelse av Varhaug mot øst ved at ny avkjørsel legges øst for industriområdet. Atkomstvegen ligger innenfor det areal som ble vist ved kunngjøring av planarbeidet. Vedl. 6. Fylkesrådmannen i Rogaland, brev av Side 43 av 86

44 HÅ KOMMUNE Sak 0040/05 Fylkesrådmannen har vurdert saken som regional planmyndighet og som sektormyndighet for friluftsliv og kulturminnevern og uttaler seg også på vegne av fylkesmannen i Rogaland. Fylkesrådmannen viser til plan- og bygningslovens 26 vedr. støyforhold og anbefaler å legge til grunn nye retningslinjer (STF ) bl.a. mht. skolens uterom og friområder. Fylkesrådmannens anbefaling bør tas til følge ved at det i: - planforslaget legges inn 4 m. bred voll mellom industriområde og skule- og idrettsområde. - bestemmelsene legges i følgende tekst under pkt. 3.4 Utbygger skal i søknad om tillatelse redegjøre for støyforhold og foreta tiltak i samsvar med retningslinjene STF Vedl. 7. Arnhild og Steinar Håland, brev av Arnhild og Steinar Håland ønsker at vegen til deres bolig blir lagt som den var i De mener dagens atkomst gjennom industriområdet ikke er trafikksikker og ønsker at vegen blir lagt både utenfor området og atkomsten til industriområdet. De ønsker å bli skjermet med voll mot industriområdet og er bekymret for lukt, trafikk og støy fra industriområdet og mener at omregulering til industri medfører verdifall på boligen. I kommentarene til vedl. 5, bokstav h. er ny atkomst foreslått lagt inn nord for eiendommen. En støyvoll bør ha en bredde på min. 5 m. for å ha en merkbar støydempende effekt. Det er ikke bredde nok mellom eksisterende bygg og eiendomsgrense dersom parkering langs bygget skal beholdes. Det foreslås derfor avsatt et 2 m bredt areal til oppsetting av tett støygjerde. Mht. lukt, trafikk og støy vises det til neste avsnitt og forslag til reguleringsbestemmelser. Utforming av planforslaget. Planforslaget er utformet på grunnlag av beskrivelse under Bakgrunn for saka, ovenstående innkomne brev samt følgende reguleringsforhold: Boligområder: Kommuneplanen sette samme krav til tetthet for bebygde boligområder som for Skårfeltet på Nærbø. Planforslaget Motland skule og Skårfeltet, plan nr er nyttet som mal til utforming av reguleringsbestemmelser, jf. pkt. 2. Industriomr: Reguleringsplanen Bjorhaug skule-, bolig- og industriområde, plan nr er nyttet som mal for byggehøyder og reguleringsbestemmelser, jf. pkt. 3. Varh. u. skule: Skulebruksplan, godkjent av kommunestyret i Vegforhold: Avkjørsler beskrevet i vedl. 5, på grunnlag av Rammeplan for behandling av avkjørselsspørsmål osv. utarbeidet av Statens vegvesen, Rogaland Rundkjøring i Prestakrysset, riksveg 504, fylkesvegene 181 og 147 er utformet i samsvar med Statens vegvesens normal for gateutforming se pkt. 5. Kommuneplanen viser grense for langsiktig byutvikling nord, vest og sør for Varhaug og gir mulighet for at tettstedet, bl.a. Rannestad boligområde kan utvides mot øst. I planforslaget er vegen Klokkarmarka vist som atkomst for en slik utbygging. For å hindre ungdomsskuleelever fra et framtidig boligområde å ta snarvegen over rv. 504 og gjennom industriområde, er det i planforslaget lagt inn en gang- og sykkelveg gjennom industriområde med undergang under rv Gang- og sykkelvegen kan også inngå i en overordnet forbindelse mellom Bratlandsåna og Reiestadbekken, jf. vedl. til kommuneplanen vedr. framtidige gang/ turstier. 1. GENERELT Side 44 av 86

45 HÅ KOMMUNE Sak 0040/05 Kommuneplanen setter krav til A. byggetetthet, B. gode leve- og oppvekstmiljø, C. universell utforming og D parkeringsforhold. A er kommentert under pkt. 2 mens D er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene under pkt. 2 og 3. B. I plansaker skal det tas stilling til forhold som skaper gode leve- og oppvekstmiljø: - Nære friområder, gode og tilstrekkelige uteoppholdsareal og lekeplasser. - Estetikk, arkitektur og byggeskikk, bestemmelsene viser til kommuneplanen. Forholdet blir ivaretatt under pkt. 1.4 i reguleringsbestemmelsene. C. Universell utforming, strategi som er sikret gjennom bestemmelsene under pkt. 1.5: Hå kommune vil arbeida for at alle kommunens innbyggere skal ha god tilgjengelighet til bygninger, utemiljø, produkter og tjenester. Prinsippet om universiell utforming skal legges til grunn for nybygg, nyanskaffelser og kommunal planlegging. 2. OMRÅDE FOR SMÅHUSBEBYGGELSE. Reguleringsbestemmelsene i gjeldene plan Prestakysset er omarbeidet som følge av nye krav til byggetetthet i kommuneplanen. A: Byggetetthet. Reguleringsområdet er utbygget, i hovedsak med eneboliger. Et område har konsentrert bebyggelse, andre områder kan fortettes. Ref. kommuneplanen vedr. utbyggingsområdet: A3: Gangavstand 1 km fra baneholdeplass - min 3,5 boenh./ da. bruttoareal. A4: Fortetting i boligområder innenfor A.1 og A.3 gjennomsnitt 2,5 boenh./ da. Generelle krav til byggetetthet er innarbeid i forslag til bestemmelser. Planforslaget viser boligene gnr. 53, bnr. 64 og 202 med formål som boligområde. Område ligger klemt mellom industri- og skuleområde. Dersom grunneierne ønsker å selge boligene, bør området kunne omdisponeres til industri- eller skuleområde dersom det er interesse for dette. Det foreslås derfor at følgende tekst legges inn i reguleringsbestemmelsene: Boligområde, gnr. 53 bnr. 64 og 202 kan samlet omdisponeres til skole eller industriareal. 3. OMRÅDE FOR INDUSTRI/ LAGER. Det er etablert industrivirksomhet på Ind. 1 og Ind. 2 på til sammen m2. Ind. 3 er frigitt for utbygging av teknisk styre i sak 0071/ m2. Ind. 4 og 5 blir regulert til industriområde i herværende sak m2 - tils m Overvannsledning fra eksist. industriområde går i Dublands- og Skulevegen til Bratlandsåna. Ledningen har ingen reservekapasitet. Eksist. ledning fra Ind. 3 i ny veg i industriområdet må derfor knyttes til ny overvannsledning til Reiestadbekken. Som det framgår under bakgrunn for saka er ny ledning gjennom Vestre Tjemsland dimensjonert for industriområdet. Det er planer om å bygge rense- og fordrøyningsbasseng ved Reiestadbekken. Bassenget bør bygges før det gis nye byggetillatelser i industriområdet. 3.2 Det er forutsatt at industriområdene kan inndeles etter behov: - Ind. 3, 4 og 5 kan inndeles i mindre tomter tilpasset aktuelt behov. - Industriveg mellom Ind. 2/ Ind. 5 og Ind. 3/ Ind. 4 kan forskyves parallelt mot sør. Side 45 av 86

46 HÅ KOMMUNE Sak 0040/ Industriområdet ligger sentralt til riksveg 504 og fylkesveg 181. Bedrifter med stort lagerbehov bør også kunne etablere kontor og forretningsvirksomhet. 3.4 Jf. kommentarer til brev fra Fylkesrådmannen vedl. 6 vedr. nye retningslinjer (STF ) bl.a. for støy fra industriområder mht. skolens uterom og friområder. Selv om støyforhold ikke tilsier det, bør det etableres en minimum 2 m. høy voll/skjerm mellom Ind. 2/ Ind 5 og skule-/ idretts-/ boligområde. 3.5 Industriområdet ligger nord for boligområde Rannestad med 42,5 m avstand mellom byggelinjene. For å gi mulighet for god utnytting med høy byggetetthet i industriområdet bør største byggehøyde settes til 15 m. Kraner, piper, tårn og mindre deler av bygninger bør kunne tillates ut over denne høyden. Ind. 3 har byggelinje 25 m fra boligbebyggelsen vest for industriområdet mens boligene gnr. 53 bnr. 64 og 202 samt Varhaug ungdomsskule har mindre avstand til Ind. 2 og 5. Det foreslås at byggehøyden begrenses til 8 m 12 m fra ytre byggelinje i områdene som vist i planforslaget. Det bør i denne sonen ikke tillates konstruksjoner over denne høyden Det forutsettes at all parkering tilknyttet virksomheten skal dekkes på eget areal. Det skal redegjøres for parkeringsbehov ved søknad om tillatelse etter PBL. 3.7 Det er redegjort for atkomstforhold under kommentarer til vedl. 5, bokstav f, h og i. For å sikre at atkomster blir stengt/ utformet etter planen, er det lagt inn rekkefølgekrav: - Avkjørsler mot rv. 504 skal stenges/ opparbeides i samsvar med planen ved søknad om tillatelse og ved tilrettelegging av Ind. 4 og Ind. 5 for utbygging. - Avkjørsler mot fv. 143 skal stenges i samsvar med planen ved søknad om tillatelse. - Avkjørsler mot fv. 181 skal stenges/ opparbeides i samsvar med planen ved søknad om tillatelse. - Avkjørsel mot fv. 181 til gnr. 53 bnr. 64 og 202 og skuleområde skal opparbeides i samsvar med planen ved søknad om tillatelse også fra virksomheter i Ind Skråningsutslag fra kjøre og gangveger er ikke vist inn på tilliggende industriareal i reguleringsforslaget. Rett til å foreta tiltak er sikret i reguleringsbestemmelsene. Fyllinger og skjæringer i industriareal skal ikke fjernes uten tillatelse fra vegeier. 4. ALLMENNYTTIG UNDERVISNING. I kommuneplanen er nytt industriområde vist inn i hjørnearealet mellom ungdomsskulen og boligtomten gnr. 53 bnr Grunneier er bekymret for etablering av industrivirksomhet her, jf. vedl. nr. 7. Det er også ønskelig å få større avstand mellom skulen og industriområdet. Hjørnearealet kan nyttes som en grønn sone mellom skule og industriområde eller inngå i skuleområdet. En grønn sone vil forbinde idrettsarealet med fv. 181 og boligbebyggelsen. Skulens uteareal er begrenset. 4.1 Det foreslås at hjørnearealet reguleres som en del av Varhaug ungdomsskule. For å sikre en offentlig korridor mellom idrettsområdet og boligbebyggelsen i tettstedet legges ikke byggelinje inn i arealet. Vendehammer for ny veg til boligene på gnr. 64 og 202 må legges inn i skulearealet. 4.2 Utvidet skuleareal gir mulighet for en begrenset utbygging av skulen mot sør. Et tilbygg bør kunne bygges i 3 etasjer. Maksimal byggehøyde er vist på planen. Side 46 av 86

47 HÅ KOMMUNE Sak 0040/ I arealet mellom skole- og Ind. 5/ eiendommen gnr. 53 bnr. 202 skal det anlegges voll som støy og sikthindrende tiltak. Den delen av vollen som faller mot skoleområde bør om ønskelig, kunne erstattes med forstøtningsmur. 5. OFFENTLIGE TRAFIKKAREAL. Som nevnt under Bakgrunn for saka viser Plan vedr. trafikkforhold i tettstedet Varhaug omkjøringsveg øst for tettstedet Varhaug og miljøutforming av fv Trafikkhastighet og trafikkstøy vil i framtiden bli redusert på fylkesvegene 181 og 144, men øke på riksveg 504. Støyforhold for boliger ved rundkjøringen i Prestaskysset og langs rv. 504 bør utredes spesielt. Det foreslås at det utarbeides egen støyutredning som grunnlag for de berørte grunneieres og instansenes uttale til planforslaget, jf. forslag til vedtak pkt. 2. Rundkjøring i Prestakrysset er endret i reguleringsforslaget. For å sikre fri sikt i krysset er de omliggende gang- og sykkelveger tilpasset siktlinjer i krysset. Dersom overnevnte utredning beskriver tiltak i form av støygjerder vil disse kunne settes i framtidige eiendomsgrenser. Gjeldene reguleringsplan Prestakrysset viser følgende vegbredder: Fylkesveg 181 6,0 m. Fylkesveg 143 5,5 m. Riksveg 504 5,5 m. Fylkesveg 181 er, inntil omkjøringsveg bli etablert, hovedvegen mellom Nærbø og Varhaug. Det forslås at bredden økes til 6,5 m i samsvar med vegnormalen for slik forbindelse. Etter at omkjøringsveg er etablert, kan bredde innsnevres til 5,5 m og hele vegarealet omarbeides for lav hastighet med miljøprofil. Fylkesveg 143 er i planforslaget vist som regulert med en bredde på 5,5 m. Langs vegens østre side ligger et 3 m bredt vegkantareal. Etter at omkjøringsveg er etablert, kan vegkantarealet nyttes til å omarbeide vegen med miljøprofil. Riksveg 504 er i planforslaget vist med en bredde på 7,5 m i samsvar med vegnormalen. Langs boligområde er vegen skiltet med 60 km/t. Langs industriområdet på samme strekning er det lagt inn gang- og sykkelveg med 2 m rabatt langs kjørevegen. Øst for denne strekningen er rabattbredden 3 m. (80 km/t). Gang- og sykkelveger bør ha samme planum høyde som riksvegen. Side 47 av 86

48 HÅ KOMMUNE Sak 0041/05 REGULERINGSPLAN FOR KARLSVARDEN - PLAN NR OMRÅDET FOR PELSDYROPPDRETT Saksbehandlar: Kristian Sjursen Arkivkode: PLAN 1073 Arkivsaksnr.: 04/02608 Utvalsak Utval Møtedato 0041/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: 1. Utvalg for teknisk saker og næring legger forslag til reguleringsplan for Kalsvarden, plan nr ut til offentlig ettersyn med to alternative traseer for atkomstveg og sender planen til berørte grunneiere og instanser til uttale, jf. plan- og bygningsloven Utvalget ber rådmannen finne et egnet areal til etablering av ny pelsesentral. Vedlegg: 1. Reguleringsforslag for Kalsvarden av Kartutsnitt av planforslaget som viser område for etablering av pelsdyrfarmer av Oversiktskart som viser avstander til omliggende bebyggelse av Forslag til reguleringsbestemmelser av Rogaland pelsdyrforlag, brev av , bl.a. til landbruksforvaltningen i kommunene. 6. Forskrift og hold av pelsdyr (FOR nr 901) utrykt vedl. 7. Statens vegvesen, brev av utrykt vedl. 8. Merete Omland, brev av Martin Mæland, brev av Iselin Proudfood Gundersen, e- post av Jan Magnus Wieberg-Aurdal, e- post av Stavanger Grønn Ungdom, e- post, flere. Bakgrunn for saka: Kalsvarden, gnr. 68, bnr. 2 ble kjøpt av Hå kommune i 1985 og overskjøtet i 1988 med formål å dele eiendommen opp i parseller for produksjon av pelsdyr. I begynnelsen av 1990 årene var prisen på skinn lav og kommunen avventet gjennomføring av tiltaket. Rekrutteringsutvalget i Rogaland Pelsdyrforlag AL inviterte i brev av , jf. vedl. 5 Fylkesmannen og kommunene m.m. til et møte der temaet var fremtiden i pelsdyrnæringen. Som følge av møtet ble det gjennomført en befaring til et område for pelsdyroppdrett i Oppdal kommune den med bl.a. representanter fra Hå som anbefalte at kommunens intensjon med kjøp av Kalsvarden realiseres. Kommunen inviterte representanter fra pelsdyrnæringen og aktuelle pelsdyrfarmere til møte den for å se om det var mulig å etablere produksjon av pelsdyr i parseller på den kommunale eiendommen. Det ble satt fram ønske om areal til felles funkjoner og mulighet for plassering av felles gjødselskummer sentral i etableringsområdet. Interessen var stor nok til å starte planarbeidet. Det ble avholdt et nytt møte den der det bl.a. ble spurt om muligheten for å leie areal. Oppstart av reguleringsarbeid ble kunngjort i Jærbladet og Stavanger Aftenblad den Instanser, grunneiere, naboer, bonde- og småbrukerlaget samt bondelag i Hå ble varslet med egne brev. Kunngjøringen hadde følgende tekst som viste til kart over reguleringsområdet: Side 48 av 86

49 HÅ KOMMUNE Sak 0041/05 Kalsvarden ligger øst for fylkesveg 144. Områdene A + B eller A + C vil bli regulert til landbruk, pelsdyroppdrett. Reguleringområdet omfatter også atkomstveg fra fylkesvegen til Kalsvarden. (Atkomstvegen var vist langs bekk fra område B.) Avkjørselsforhold langs fylkesvegen ble befart sammen med Statens vegvesen v/ Nyland. Grunneiere og naboer ble informert om planarbeidet i eget orientertingsmøte den der kom det fram følgende forslag til planområde og atkomstforhold: 1. Område ville få en mer effektiv utnyttelse dersom arealene A og C ble valgt. 2. Noen grunneiere ønsket at atkomstvegen ble lagt lenger sør. Forskrift og hold av pelsdyr (FOR nr 901) legges til grunn ved utforming av planforslag og reguleringsbestemmelser. Representant fra pelsdyrnæringen og noen aktuelle pelsdyrfarmere påpeker at pelsing for andre ikke bør foretas i nærheten av andre farmer og har bedt kommunen vurdere andre arealer for etablering av egen pelsesentral. Vurdering: Det er mottatt en muntlig og 6 skriftlige kommentarer til kunngjøringen av planarbeidet. Kommentarer er satt i kursiv. Fylkesmannen og fylkesrådmannen. Fylkesmannen v/ Morten Glua opplyser pr. telefon at han ikke vil få tid til å sende skriftlig kommentarer innen møtet i utvalg for tekniske saker og næring den Han uttaler seg også på vegne av fylkesrådmannen. Gjengivelse av muntlige kommentarer: Forurensing av grunn og bekk må forhindres. Dette kan gjøres ved å bygge tette bur. Miljøverndepartementets veileder T 1381 pkt beskriver formålet pelsdyrfarm som landbruksområde. Industriell produksjon av pelsdyr faller utenfor dette formålet. Reguleringsforslaget viser mindre selvstendig pelsdyrfarmer i parseller. Kommunen mener kunngjort hovedformål landbruk pelsdyroppdrett samsvarer med T Vedl. nr. 7. Statens vegvesen, brev av utrykt vedl. Vegsjefen viser til skiltet hastighet på 60 km/t og vil ta stilling til avkjørselsforhold når planforslaget foreligger. På 1990 tallet behandlet teknisk styre et forslag om nedsatt fartsgrense fra 80 til 60 km/t på strekningen Varhaug kirke Mæland og anbefalte midlertidig nedsatt fartsgrense til gang- og sykkelvegen var opparbeidet langs fylkesveg 144. Vedl. nr. 8. Merete Omland, brev av Merete Omland er lite begeistret for plassering av atkomstvegen vist i kunngjøringen. Hun skriver bl.a. at det er lagt ned betydelige kostnader i dyrking, drenering og steinsetting av bekk langs vegtraseen og ønsker erstatning for dette. Side 49 av 86

50 HÅ KOMMUNE Sak 0041/05 Etter møte med grunneierne den , jr. Bakgrunn for saka er det lagt inn en ny trase, alternativ B der eksisterende veg til Kalsvarden blir rettet opp slik at grunneieren får en mer kvadratisk form på de tilliggende arealene. Det kommunale forhandlingsutvalget foretar forhandling om erstatning for veg- og andre areal etter at reguleringsplanen er godkjent. Vedl. nr. 9. Martin Mæland, brev av Martin Mæland mener at arealene A + C bør nyttes til pelsdyrfarm. Dette er tatt til følge i framlagte planforslag. Vedl. nr. 10. Iselin Proudfood Gundersen, e- post av På vegne av Dyrealiansen er Iselin Proudfood Gundersen bekymret for lokal forurensing fra gjødsel, skrotter og bearbeiding av skinn, energibruk ved produksjon, miljøproblem som følge av rømte dyr, dyrevelferd, at pels blir brukt som klesplagg og Norges standpunkt til oppdrett. Som det framgår av herværende sak, blir lokal forurensing hindret ved planutforming og i reguleringsbestemmelser. Miljøproblem som følge av rømte dyr ivaretas ved lukkede bygg og ved vakthold og overvåkning. Planen utarbeides i samsvar med gjeldene lover og forskrifter. Vedl. nr. 11. Jan Magnus Wieberg-Aurdal, e- post av Magnus Weiberg er sterkt imot pelsdyroppdrett, generelt og oppfordrer kommunen til å ikke gjennomføre byggingen. Vedl. nr. 12. Stavanger Grønn Ungdom, e- post, flere. Stavanger Grønn ungdom har sendt flere e- poster der de ber om mer informasjon om pelsdyrprosjektet i Hå. Kommunens intensjoner med pelsdyrfarmen i Hå framgår av kunngjøring i avisene den vedr. oppstart av reguleringsarbeidet. For å kunne ta hensyn til innkomne merknader, starter ikke kommunen arbeidet med utforming av planen før etter høringsfristen. Rådmannen sender ut sitt forslag til plan den Planforslaget vil da også bli sendt Stavanger Grønn Ungdom. Utvalg for tekniske saker og næring vil ta stilling til planforslaget i sitt møte den Vedtak i saken vil også bli oversendt Grønn Ungdom. Utforming av planforsalget. Det er utarbeidet egen forskrift og hold av pelsdyr (FOR nr 901). Siden denne i sin helhet er grunnlag for utformingen av tiltaket, er forskriften vedlagt saksframlegget. Det vises også til forskrift om gjødselvarer mv. av organisk avfall (FOR ) A. Plassering i landskapet. Pelsdyrfarmen er plassert tilbaketrukket ca. 650 m øst for fylkesveg 144. Område ligger lavt (mindre dal) i et svakt vesthellende terreng. Den nordre og østre delen er omkranset med skog. Rundt hele området viser planen areal til en beplantet voll med bredde på 5 m mot øst, sør og vest. Mot nord er område bredere og omfatter et nedsenket bekkedrag. B. Bebyggelse og produksjonskapasitet. Bygninger vil få en høyde på ca. 5,5 m + høydeforskjell ved avplanering. Regulert vollareal kan beplantes med 2 trerekker som over tid vil skjule bygningene fra rv. 44 og omliggende bebyggelse. Området er langstrakt og Side 50 av 86

51 HÅ KOMMUNE Sak 0041/05 farmer øst i område kan bli synlige over trærne. Der er det derfor også lagt inn et tversgående beplantingsareal mer sentralt i området. Avstanden fra bygninger for pelsdyr til nærmeste boligbebyggelse er ca. 550 m, jf. vedl. nr. 3 som viser en omkransing i en avstand på 300 m. Den store avstanden, tette pelsdyrbygg og miljøtiltak beskrevet i planen medfører ingen sjenanseforhold for nabobebyggelse. Planforslaget viser bygg på 23,4 x 72 m. Bygget skal være en lukket hall med inntil 10 burrekker. Bebyggbart areal har samme lengde (85 m.) i den søre del av planen og noe varierende lengde i den nordre del. For å få en effektiv utnyttelse av arealet bør lengden av burdelen i hallen være min. 70 m. Den kan være noe lenger. Det skal være mulig å kjøre med traktor rund hallene. Arealet mellom atkomstvegen og hallene har en bredde på 13 (14) m hvorav 11 (12) m. kan bebygges med gjødselskummer, fortanker, oppholds-, pelsings-, og hvilerom samt utnyttes til veg-, parkerings- og lagerareal. Innenfor området kan det maksimalt settes opp 27 haller. Det kan være inntil 4200 pelsdyr i hver hall på 71 m. Reguleringsområdet har en total kapasitet på inntil dyr. Vedr. spørsmål fra aktuelle etablerere i møtet den Interessen for etablering er avhengig av den totale kostnaden for opparbeidelse og fordeling av kostnadene på det enkelte farmområde. Kostnadene må bereknes og legges fram som egen sak der kostnader for kjøp eller leie av areal blir redegjort for. I møte med mulige etablerere ble det satt fram ønske om areal til fellesarealer sentral i etableringsområdet. I planforslaget er det lagt inn fellesareal ved innkjøringen til området. Areal til plassering av felles gjødselskummer er vist sammen med rense- og fordrøyningsbasseng, jf. bokstav C, sentral i etableringsområdet. C. Handtering av overvann og forurensing. En kombinasjon av åpne bur uten oppsamling av gjødsel medfører at næringsrikt overvann fra pelsdyrfarmer kan skape betydelig forurensing i lokale vassdrag. Ved åpne bygg kan fugler spre smitte mellom farmene. For å unngå lokal forurensing av grunn og bekk, er følgende krav lagt inn i reguleringsbestemmelsene, jf pkt. 4.5: - I område tillates kun lukkede haller for pelsdyr. - Det skal monteres renner som samler opp all gjødsel til gjødselstank. Ved lukkede haller vil regnvann fra tak medføre at overvann bli tilført bekken over kortere perioder. For å hindre oversvømmelser i bekken, er det lagt inn et areal til fordrøyning av overvann i planforslaget. Bekken går ut i Nordsjøen mellom Madland havn og Årslandsåna som er et Aksjon Jærvassdrag. Fordrøyningsbassenget dimensjoneres etter bekkens kapasitet, jf. pkt. 5.2 i reguleringsbestemmelsene. Arealet for pelsdyrfarmer er flatt og udrenert. Overvann fra omliggende områder går ikke i markerte bekkedrag, men blir spredt ut over arealet. For å hindre at haller blir plassert på større fyllinger, må bekkedrag langs nordre Side 51 av 86

52 HÅ KOMMUNE Sak 0041/05 grense senkes og steinsettes. Langs østre og søre grense må det legges drensgrøfter. For å samle overvann som kommer sør for område til bekken nord langs området, er det vist areal til steinsatt bekk i beplantningsområdet. D. Vegatkomst og eksterne forhold. Etter møte med grunneierne den , jr. Bakgrunn for saka er det lagt inn en søre trase for atkomstveg til pelsdyrområdet der den nederste delen av eksisterende veg til Kalsvarden er rettet opp slik at grunneieren får en mer kvadratisk form på de tilliggende arealene. Det foreslås at planforslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn i to alternativ. Siktlinjer i begge alternativ avsatt med en lengde som tilfredstiller en kjørehastighet på 80 km/t på fylkesveg 144. Det kan oppstå konflikt mellom pelsdyrfarmere og naboer mht. støy ved nydyrkning, lys m.v. Det er en fordel at det inngås egen avtale med naboer om driftsforhold inntil pelsdyrfarmen. Dette forholdet foreslå avklart i bestemmelsene, se punkt 4.4. Ny pelsesentral. Pelsing av dyr fra andre farmer bør ikke foretas i nærheten av pelsdyrfarmer da sykdom på dyr i en farm kan medfører at nabofarmene må slakte ned sine dyr. Pelsing for andre kan ikke tillates ved etablering på Kalsvarden. For å gjøre det attraktivt for nye etableringer, bør det derfor finnes egnet areal til etablering av ny pelsesentral. Skrottene fra Jæren blir i dag levert og samlet på Norsk Protein AS sitt anlegg på Grødaland for videresending til eget destruksjonsanlegg i Sandeid. Skogsområdet ved Norsk Protein vil være kostnadseffektivt med mindre sjenanse for omgivelsene. For å kunne starte arbeide med å finne et passende areal foreslås det at utvalget gjør følgende vedtak: Utvalget ber rådmannen finne et egnet areal til etablering av ny pelsesentral. Side 52 av 86

53 HÅ KOMMUNE Sak 0042/05 REGULERINGSPLAN FOR TRYGGHEIM BARNEHAGE GNR 23 / BNR 4, NÆRBØ PLAN 1074 Saksbehandlar: Asbjørn Netland Arkivkode: PLAN 1074 Arkivsaksnr.: 04/02689 Utvalsak Utval Møtedato 0042/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Utvalg for tekniske saker og næring vedtar, jf. Plan- og bygningslovens 27-1 nr.2, å legge forslag til reguleringsplan for Tryggheim barnehage, plan nr. 1074, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: Planforslag datert Reguleringsbestemmelser datert Illustrasjon til reguleringsplanen Beskrivelse til reguleringsplanen Bakgrunn for saka: Arkitektkontoret Vest AS har ved brev av sendt inn forslag til reguleringsplan for Tryggheim barnehage. Vurdering: Planområdet er på ca. 5 dekar. Arealanvendelsen er i samsvar med kommuneplanen. Avvik fra kommuneplanen er at grøntarealet mellom boligene og barnehagetomta er redusert fra ca. 10 m bredt offentlig areal, til et 3,5 5 m bredt felles grøntareal. Videre er boligtomta nærmest Tryggheim utvidet med 6 m. Grøntarealet er ment å være en buffersone mellom boligene og barnhagen. Med den løsningen som er valgt, jf. Illustrasjonsplanen, og byggelinja på 24 m fra grøntarealet, er det meget god avstand fra boligene til barnehage og barnehageaktivitetene. Rådmannen kan derfor ikke se at det reduserte grøntarealet skulle medføre særlige ulemper. En kan heller ikke se at det er nødvendig at kommunen eier arealet, med de plikter som følger med dette. Tomta nærmest Tryggheim er utvidet med 6 m etter ønske fra nåværende grunneier (selger) av barnehagetomta. En kan ikke se at denne endringen får noen særlige negative virkninger for barnehagetomta og arealutnyttelsen. Side 53 av 86

54 HÅ KOMMUNE Sak 0043/05 OMREGULERING AV VEG TIL HOLMANE - AVLØPSLØSNING FOR OMRÅDET Saksbehandlar: Kari Eva Lien Arkivkode: Q10 &86 Arkivsaksnr.: 01/01639 Utvalsak Utval Møtedato 0141/01 Hovudutval for teknisk sektor /05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Overføringsledning for spillvann fra Holmane legges i trase for omregulert veg til Holmane. Veghøyden tilpasses nødvendig høyde for ledningen. Vedlegg: Kart I M 1: 5000 over området. Bakgrunn for saka: Kommunedelplan for Sirevåg Egersund viser nye byggeområder for boliger, fritidsbebyggelse og reiselivsanlegg. Det er også lagt inn mulighet for fortetting av eksisterende hytteområder I forbindelse med omregulering av vegen til Holmane må avløpsløsning for området vurderes med tanke på plassering av overføringsledning og veghøyde. Vurdering: For å kunne bygge ut disse områdene, må det bygges avløpsanlegg. En plassering av et renseanlegg rett sørøst for Tuen gjør det mulig å føre avløpet ut i åpen sjø. Avløp fra bebyggelse på strekningen Holmane Vatnamot bør kunne føres til et slikt anlegg. Det kuperte terrenget fører imidlertid til at det må bygges pumpestasjoner for å få fram avløpsvannet, og det vil bli forholdsvis mye fjellgrøfter. Det er tidligere pekt på to mulige traseer for å føre avløpet fra Holmane mot Tuen; i gangtraseen langs sjøen, eller i den nye vegetraseen til Holmane. Gangvegen langs sjøen blir liggende mellom fjellknauser, og det er sannsynlig at det blir ønske om å tilpasse denne mest mulig til terrenget. Videre vil en sprengning av ledningsgrøft lett kunne skade det særpregede terrenget nær sjøen. Rådmannen vil derfor anbefale at traseen legges i den nye vegen til Holmane, og videre sørøstover som vist på vedlagte kart, Alt. 2. I begge tilfeller må en regne med en pumpestasjon i Holmane og en 100 meter vest for område for reiselivsanlegg i Tuen. Ved å plassere innløpet på den sistnevnte på kote +1,0 og legge ledningen på 7 %0, må den nye vegen ha en høyde på ca. kote 6 i kurven nord for tunet for å få tilfredsstillende overdekning på ledningen. Side 54 av 86

55 HÅ KOMMUNE Sak 0044/05 SØKNAD OM UTSLIPPSTILLATELSE - NORSK PROTEIN AS UTTALELSE FRA KOMMUNEN Saksbehandlar: Kari Eva Lien Arkivkode: M41 Arkivsaksnr.: 05/00113 Utvalsak Utval Møtedato 0044/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: 1. Hå kommune har ikke vesentlige merknader til foreliggende søknad om utslippstillatelse fra Norsk Protein AS. 2. Krav til rensing av avløpsvannet fra Norsk Protein AS bør legges på samme nivå som for andre bedrifter i regionen. Avløpet fra bedrifta bør, tilsvarende andre bedrifter, tilkobles det offentlige avløpsnettet med tilhørende renseanlegg. Vedlegg: Brev datert fra Fylkesmannen Brev datert fra IVAR IKS Bakgrunn for saka: Norsk Protein AS har søkt fylkesmannen i Rogaland om utslippstillatelse for drift av destruksjonsanlegg og animalsk avfall og produksjon av beinmel og fett, på Grødaland. Søknaden har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Fylkesmannen ber om kommunens uttalelse til søknaden. Søknaden gjelder utslipp av avløpsvann fra prosessanlegg og fra reingjøring av utstyr, lokaler og biler, og utslipp til luft. Anlegget ligger rett sørøst for IVAR s tomt for framtidig renseanlegg på Grødaland, og spillvannsledningen fra Kviamarka Næringsmiddelpark og Varhaug går rett sør for anlegget. Avløpet fra Norsk Protein føres i dag til IVAR s nye utslippsledning til sjøen. Vurdering: Det bør settes krav om fettavskiller og sil tilsvarende som for bedriftene som har etablert seg i Kviamarka. Drifta av fettavskilleren og silen må sikres gjennom planmessig, bygningsmessig og organisatoriske tiltak. Det må også sikres at alle ledd i organisasjonen er kjent med tiltakene og at de til enhver til blir fulgt. Deretter bør avløpet ledes til IVAR s hovedledning og renseanlegg. IVAR skriver i sin uttalelse at Norsk Protein må få de samme krav til rensing som IVAR får til sitt anlegg. Rådmannen finner det ikke riktig at det skal settes andre krav til Norsk Protein AS enn det som er gjort for andre bedrifter i kommunen eller regionen for øvrig. Avløpet bør, etter å ha passert fettutskiller og sil, kunne føres til IVAR s renseanlegg for videre rensing. Kommunelege 1 har ikke merknader til søknaden. Da det går en turveg langs stranden, bør det sikres at det ikkje kommer avløpsvann til bekken som renner rett sør for anlegget. Dette må sikres gjennom planmessige, bygningsmessige og organisatoriske tiltak. Side 55 av 86

56 HÅ KOMMUNE Sak 0044/05 Da det er IVAR som eier hovedledningen forbi anlegget, bør påslippsavtale inngås med IVAR direkte. Side 56 av 86

57 HÅ KOMMUNE Sak 0045/05 KLAGE PÅ AVSLAG OM TILSKOT TIL VEDLIKEHALD AV PRIVAT VEG GNR/BNR 79/4 OG 79/5 Saksbehandlar: Einar Rosvoll Arkivkode: 223 Q10 &88 Arkivsaksnr.: 04/02512 Utvalsak Utval Møtedato 0781/04 Delegasjonssaker utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Klage frå John B. Haugstad og Roald Ueland datert på avslag om tilskot til vedlikehald av privat veg på gnr. 79 bnr. 4 og 5 vert ikkje tatt til fylgje. Vedtaket i sak DTN 781/04 vert oppretthalde. Vedlegg: Sak 05/04 i hovudutval for tekniske saker og næring Søknad om tilskot datert frå John Haugstad Melding om delegert vedtak DTN 781/04 Klage over vedtak DTN 781/04, skriv datert frå John Haugstad og Roald Ueland Bakgrunn for saka: Utval for tekniske saker og næring avslo i sak 05/04 søknad om å overta den aktuelle vegstrekninga som kommunal veg. Rådmannen avslo vidare i sak DTN 0781/04 søknad om tilskot til grusing av same vegstrekning. Etter rådmannen si vurdering er det etter gjeldande regelverk ikkje grunnlag for å gje denne vegstrekninga tilskot til grusing. Det er dette avslaget som nå blir påklaga. Når det gjeld bakgrunnen for saka blir det vist til nemnde vedtak i sak DTN 781/04. Vurdering: I skrivet frå søkjarane datert blir det påpeikt at vegen blir nytta av renovasjon, postbil og andre som skal sørover langs Stokkelandsvegen. Det er åtte husstandar i området. Dette er forhold som var kjent og vart vurdert av rådmannen under behandlinga av sak DTN 0781/04. Etter rådmannen si vurdering har det ikkje kome fram nye vesentlege moment etter at sak DTN 781/04 blei behandla. Rådmannen vil derfor tilrå at klagen frå dei to oppsitjarane vert avvist. Side 57 av 86

58 HÅ KOMMUNE Sak 0046/05 GARASJE PÅ GNR 53 BNR 202 OPSTADVEGEN 613 VARHAUG STEINAR HÅLAND. KLAGE PÅ VEDTAK Saksbehandlar: Unni Petra Vassbø Arkivkode: GNR 53/202 Arkivsaksnr.: 04/02635 Utvalsak Utval Møtedato 0817/04 Delegasjonssaker utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Utval for tekniske saker og næring tek ikkje klage frå Steinar Håland datert på vedtak i sak 0817/04 til fylgje. Utvalet kan ikkje sjå at det i klagesaka har kome fram nye moment som gir grunnlag for å omgjere tidlegare vedtak. Vedtaket i sak 0817/04 vert oppretthalde. Vedlegg: Situasjonskart Utskrift av sak 0817/04 Klage frå Steinar Håland Utsnitt av forslag til reguleringsplan for Tjemslandsmarka Bakgrunn for saka: Kommunen mottok den melding om oppføring av garasje på 49 m2 frå Steinar Håland, Opstadvegen 613. Han fekk i sak 0187/04 avslag på meldinga. Avslaget vart gitt fordi det frå før var garasje på tomta på 33 m2. Rådmannen meinte det ikkje var grunnlag for å gi lov til å setja opp ein garasje til nærare nabogrensa enn 4 m. Eigedomen ligg utanfor regulert område men er i kommuneplanen vist som bustadområde. Det er sett i gang reguleringsarbeid i området. Dette var og eit argument for å gi avslag. Steinar Håland har i brev datert klaga på vedtaket. Vedtaket er enkeltvedtak med klagerett etter reglane i forvaltningslova. Klagen er komen inn i rett tid og vil bli behandla i samsvar med reglane i forvaltningslova. Vurdering: Steinar Håland skriv i klagen sin: Det synes å være en vanlig praksis å få bygge 0,5 m fra nabogrense i byggefelt, og da kan eg ikke se at jeg ikke skulle få tillatelse til det tatt i betraktning hvor eg bor. Det vil ikke sjenere noen naboer Det at eg har en liten garasje på 33 m2 fra før bør ikke være avgjørende om jeg skal få bygge en ny på 49 m2. Det finnes flere eksempler på at det er gitt byggetillatelse på garasjer, og det i byggefelt, som er betydelig større enn de 50 m2 som nevnes i avslag som øvre grense. Steinar Håland har rett i at det er vanleg praksis å få byggje 0,5 m frå nabogrense i byggefelt. Det er likevel ikkje sjølvsagt at det vert gitt løyve til plassering av garasje nærare nabogrense enn 4m. I følge plan- og bygningslova 70.2 kan kommunen godkjenne plassering nærare nabogrensa. Det er nok rett at det i nokre tilfelle er gitt løyve til oppføring av garasjar over 50 m2 i byggjefelt. Det har i seinare tid vorte strama inn på denne praksisen, både når det gjeld Side 58 av 86

59 HÅ KOMMUNE Sak 0046/05 areal, høgde og utforming av garasjar i bustadområde. Det er vanleg med større garasjar på eigedomar som ligg utanfor regulert område, og kor det er god plass på tomta. Denne eigedomen er 820 m2. Som et argument i avslaget jeg fikk var at bygging på min eiendom kunne gjera påbegynt reguleringsarbeid vanskeligere..hvordan kan bygging på min eiendom påvirke reguleringsarbeidet? Då vedtak i sak 0187/04 vart gjort var ikkje forslag til ny reguleringsplan for området ferdig. Det var likevel klart at tiltaket kunne kome i konflikt med ny avkøyring til eigedomen. Nå er forslag til reguleringsplan for Tjemslandsmarka klar, og planlagd garasje kjem i konflikt med ny tilkomst til eigedomen. Me meiner difor dette forholdet i alle tilfelle må avklarast først. Dersom garasjen vert ført opp nå, vil eigedomen ikkje kunne nytta den nye tilkomsten, men vil også i framtida måtte køyre gjennom industriområdet. Dette er inga god løysing. Dersom vi får tilkomsten vekk frå denne sida, vil ein lettare kunne skjerme bustadane mot industriområdet. Eventuell levegg/støyvoll vil då kunne førast opp utan åpningar. Konklusjon: Det er ikkje kome fram nye moment i saka som tilseier at vedtaket bør gjerast om. Rådmannen meiner det ikkje bør gis lov til å føre opp to garasjar nærare nabogrense enn 4m. I alle høve må reguleringsplanen for Tjemslandsmarka behandlast ferdig slik at avkøyringsforholdet er avklart. Side 59 av 86

60 HÅ KOMMUNE Sak 0047/05 KLAGE PÅ VEDTAK OM FRÅDELING ETTER JORDLOVA - GNR. 80, BNR. 2 I HÅ Saksbehandlar: Olav Magne Tonstad Arkivkode: GNR 80/2 Arkivsaksnr.: 04/01686 Utvalsak Utval Møtedato 0083/04 Utval for tekniske saker og næring /04 Delegasjonssaker utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Utval for tekniske saker og næring avslår å behandla klage på vedtak om avslag på søknad om frådeling av bygningane frå gnr. 80, bnr. 2 i Hå, fordi klagen er komen inn etter at klagefristen gjekk ut, jf. grunngjevinga i rådmannen sine merknader. Vedtaket er gjort i medhald av forvaltningslova 29, jf. 31. Vedlegg: Klage frå Odd-Kåre Ødegård datert 2. februar 2005 Brev frå advokat Nils H. Birkeland datert 11. januar 2005 Brev frå Hå kommune til advokat Nils H. Birkeland datert 19. januar 2005 Utvalssak 0083/84 Søknad om frådeling gnr. 80, bnr. 2 i Hå Bakgrunn for saka: Odd-Kåre Ødegård har 2. februar 2005 klaga på Hå kommune sitt vedtak av 24. august 2004 Sak 0083/04. Klagen har kome inn lenge etter at klagefristen gjekk ut. Odd-Kåre Ødegård opplyser at årsaka til at han ikkje har klaga på vedtaket tidlegare er at han rekna med at vedtaket var i orden ettersom han fekk dela frå ein parsell på 4,5 dekar. Han festa seg ikkje med at det gamle huset ikkje skulle fylgje med den frådelte parsellen. Dette oppdaga han først då tomta skulle målast opp. Vurdering: I fylgje 29 i forvaltningslova er fristen for å klage 3 veker frå klagaren fekk melding om vedtaket. Sjølv om klagen er komen inn for seint, kan klagen i fylgje 31 forvaltningslova takast til fylgje mellom anna dersom det av særlege grunnar er rimeleg at klagen vert prøvd. Ved vurdering av om klagen bør takast opp til behandling, skal det også leggjast vekt på om endring av vedtaket kan føre til skade eller ulempe for andre. I denne saka gjekk klagefristen ut i slutten av september Klagen er såleis sendt inn lenge etter at fristen gjekk ut. Rådmannen kan ikkje sjå at Odd-Kåre Ødegård i klagen har kome med særlege grunnar som tilseier at klagen bør takast opp til ny behandling. Rådmannen vil derfor tilrå at klagen vert avvist. Ettersom rådmannen går inn for å avvisa klagen, finn rådmannen ikkje grunn til å vurdere dei ulike momenta i klagen der klagaren grunngjev kvifor klagen bør takast til fylgje og søknaden om frådeling også at hus nr. 3 bør godkjennast. Side 60 av 86

61 HÅ KOMMUNE Sak 0047/05 Side 61 av 86

62 HÅ KOMMUNE Sak 0048/05 JENS LUNDEN - DELING AV GRUNNEIENDOM TOMT NR 45 IHHT. REGULERINGSPLAN FOR SIREVÅG SENTRUM Saksbehandlar: Kjetil Pedersen Arkivkode: GNR 95/65 Arkivsaksnr.: 03/01457 Utvalsak Utval Møtedato 0103/03 Hovudutval for teknisk sektor /03 Utval for tekniske saker og næring /04 Utval for tekniske saker og næring /04 Utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring /05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Utvalg for tekniske saker og næring nedlegger bygge- og delingsforbud for tomt 45 innenfor planen Sirevåg sentrum, plan nr 951 i medhold av plan- og bygningslovens 33. Dette fordi utvalget finner at den omsøkte delinga vil kunne vanskeliggjøre planlegging og gjennomføring av planen. Vedlegg: Kartutsnitt som viser omsøkt tomt (tomt 45) Utsnitt av reguleringsplanen for Sirevåg sentrum Bakgrunn for saken: Fra Jens Lunden mottok kommunen den søknad om fradeling av boligparsell vist som tomt nr 45 ihht. reguleringsplan for Sirevåg sentrum på gnr 95 bnr 65. Saken ble behandlet i møte i utvalg for tekniske saker og næring , sak 0029/03, hvor følgende vedtak ble fattet: Utvalg for tekniske saker og næring finner ikke å dispensere fra kommuneplanen for Hå kommune og godkjenner derfor ikke søknad datert om deling av eiendommen gnr 95 bnr 65 i strid med denne planen. Før eventuell deling kan godkjennes må det utarbeides en ny reguleringsplan for å kunne sikre en mest mulig hensiktsmessig utbygging i området mottok kommunen klage på vedtaket i sak 0029/03, fra Asbjørn Haver. Klagen ble behandlet i møte i utvalg for tekniske saker og næring i møte , sak 0030/04, hvor følgende vedtak ble fattet: Utvalg for tekniske saker og næring finner ikke å kunne ta klage datert fra Asbjørn Haver til følge og opprettholde vedtak fattet i sak 0029/03 om ikke å dispensere ifra kommuneplanen for Hå kommune for fradeling av tomt 45 i reguleringsplan for Sirevåg sentrum. Utvalget ikke kan se at det fremkommer nye momenter i klagen som tilsier at vedtaket bør endres. Side 62 av 86

63 HÅ KOMMUNE Sak 0048/05 Kommunen oversendte klagen for videre behandling til fylkesmannen i Rogaland i brev datert I fylkesmannens vedtak, datert , oppheves kommunens vedtak, datert og sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Dette fordi båndleggingen av dette området har mistet sin virkning ettersom det har gått mer enn 4 år siden det ble båndlagt, og at det derfor er reguleringsplan 951 for Sirevåg sentrum som gjelder. Kommunen kan ikke bruke bestemmelsene i kommuneplanen for som hjemmel til å avslå den omsøkte fradelingen. Saken ble behandlet i møte i utvalg for tekniske saker og næring , sak 0013/05, hvor følgende vedtak ble fattet: Utvalg for tekniske saker og næring finner at en fradeling av tomt 45 fra gnr. 95 bnr. 65 (jf reguleringsplan for Sirevåg sentrum) er i strid med gjeldende kommuneplan og kan vanskeliggjøre det forestående reguleringsplanarbeidet i området. Utvalget vil derfor vurdere å legge ned bygge- og delingsforbud i henhold til plan- og bygningsloven 33 for den omsøkte fradelingen inntil ny reguleringsplan for området er vedtatt. Før et bygge- og delingsforbud vedtas, gis eier 3 ukers frist til å uttale seg, jf. forvaltningsloven 16. Kommunen har ikke mottatt noen uttale fra de involverte parter. Vurdering: Tomt nr 45 ligger inn under reguleringsplan for Sirevåg sentrum, som er stadfestet i 1982, og er regulert til bolig. Denne tomten ligger delvis innenfor et området som i dag er vist som kulturvern-/friområde i kommuneplanen. Området er i tillegg vist som midlertidig båndlagt i påvente av ny reguleringsplan. Som det også tidligere er kommentert i sak 062/04 er denne båndleggingen ikke lenger gyldig. Etter plan- og bygningsloven 20-4 nr. 4 og 20-6 gjelder slik båndlegging i 4 år med mulighet til ytterligere forlenging i 2 år. Siden fireårsperioden er utgått uten at det er søkt om forlenging, er selve båndleggingen ikke gyldig. Den arealbruken kommuneplanen viser, dvs kulturvern-/friområde, står likevel fast. En eventuell fradeling av en boligtomt i området vil derfor kreve dispensasjon fra kommuneplanen. For å gi slik dispensasjon skal det foreligge særlige grunner. Da kommuneplanen viser en annen løsning enn reguleringsplanen, bør en se dette tiltaket, og eventuelle fremtidige tiltak i Sirevåg sentrum, i en større sammenheng gjennom en ny reguleringsplan. Dette for å sikre en god utnyttelse av områdene både for grunneier og i forhold til eksisterende beboere i området. Arbeidet med slik reguleringsplanen er nettopp påbegynt. På det nåværende tidspunkt kan det ikke med sikkerhet fastslås om en delingstillatelse og en utbygging på tomten vil komme i strid med en framtidig regulering. I et tilfelle som dette vil under alle omstendigheter være uheldig å godkjenne enkeltsaker som vil binde det forestående reguleringsarbeidet unødig. Godkjenning av enkeltdelinger som dette vil gjøre det ytterligere vanskelig å oppnå en rasjonell og fornuftig tomtedeling. Rådmannen finner derfor å tilrå at det legges ned byggeog delingsforbud i området inntil reguleringsspørsmålet i Sirevåg sentrum er avgjort. Utvalget gjorde tidligere tilsvarende vedtak i sak 0162/04, i møte , for tomtene 27 og 28 for Sirevåg sentrum. Side 63 av 86

64 HÅ KOMMUNE Sak 0048/05 For tomtene 27 og 28 fant utvalget at en fradeling ville kunne vanskeliggjøre det forestående reguleringsarbeid i området og fant derfor det nødvendig å legge ned bygge- og delingsforbud inntil ny plan er endelig vedtatt. I plan- og bygningsloven 33 fremgår det at dersom reguleringsspørsmålet ikke er endelig avgjort senest 2 år etter at et slik forbud er nedlagt, faller forbudet bort og tidligere innsendte forslag til deling tas straks opp til behandling og avgjørelse. Dette betyr at kommunen innen disse to årene må avgjøre reguleringsspørsmålet i området. Rådmannen tar sikte på å fremme forslag til plan i løpet av våren slik at et endelig planvedtak kan gjøres i god tid innenfor denne fristen. Side 64 av 86

65 HÅ KOMMUNE Sak 0049/05 FRÅDELING AV PARSELL FRÅ GNR 94 BNR 2 HETLAND HÅ KOMMUNE Saksbehandlar: Unni Petra Vassbø Arkivkode: GNR 94/2 Arkivsaksnr.: 04/01863 Utvalsak Utval Møtedato 0049/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: 1. Utval for tekniske saker og næring gir i medhald av plan- og bygningslova 7 dispensasjon frå arealdelen av kommuneplanen og godkjenner delvis søknad datert om frådeling av parsell frå gnr 94 bnr 2, Hetland. 2. Godkjenninga omfattar arealet på nordsida av kommunal veg. 3. Arealet på sørsida av kommunal veg vert ikkje godkjend frådelt. Dette for å sikre retten til allmenn ferdsel langs Ognaelva. 4. Det må opparbeidast minst to parkeringsplassar pr husvære inne på eigedomen. Vedlegg: Kart Uttale frå Fylkesmannen/fylkeskommunen Uttale frå skule- og kulturetaten Bakgrunn for saka: Hå kommune v/rådmannen har søkt om løyve til frådeling av maskinistbustaden ved Hetland kraftstasjon. Eigedomen er på 11,6 da og omfattar Hetland kraftstasjon, maskinistbustaden og ei festetomt med fritidsbustad. Parsellen som vert søkt frådelt er på om lag 3,3 da. Eigedomen er ikkje regulert, men er i kommuneplanen vist som bygningar med særskilt angitt allmennyttig forhold. Frådeling av maskinistbustaden vil vera i strid med formålet i kommuneplanen og søknaden må behandlast som dispensasjon. Maskinistbustaden saman med Hetland kraftstasjon er i forslag til revidert kulturminnevernplan plassert i verneklasse B. Vurdering: I samsvar med reglane i plan- og bygningslova 7 har saka vore til uttale hjå Fylkesmannen/fylkeskommunen. Fylkesmannen skriv mellom anna i uttalen: Fylkeskommunen merkar at maskinistbustaden saman med Hetland kraftstasjon er plassert i verneklasse B i framlegg til revidert kulturminnevernplan for Hå kommune. Bygningen er elles i dårleg stand og det er viktig at bustaden vert rehabilitert. Fylkeskommunen har ikkje innvendingar til at bustaden vert skilt ifrå kraftstasjonen. Tomta er relativt stor, men arealet bak bustaden er veldig bratt. Eigna uteareal finst derfor berre ned mot elva. Ein frådelt eigedom kan omsetjast fritt og Jæren everk opplyser at dei vil selja bustaden på det frie markedet. Ut frå allmenn tilgang til området langs med elva er det uheldig at arealet mellom vegen og elva er med i tomta. Ognaelva er eit nasjonalt Side 65 av 86

66 HÅ KOMMUNE Sak 0049/05 laksevassdrag, og ein bør difor leggja stor vekt på å sikra allmenn tilgang til elva. Vårt råd er at arealet mellom veg og elv ikkje vert med i frådelt tomt. Skule- og kulturetaten skriv mellom anna i sin uttale: Bygningen er i dag preget av begynnende forfall med maling som skaller av, og elementer fra 1960/70-talls utbedringer som er i dårlig forfatning og må skiftes ut. Selve treverket ser ut til å være i god stand. Skule- og kulturetaten vil se det som positivt om boligen igjen blir tatt i bruk og satt i god stand igjen, og gjerne tilbakeført til opprinnelig stil. Vi har ikke merknader til at eiendommen blir fradelt. Frådeling av maskinistbustaden er i strid med arealdelen av kommuneplanen. Etter reglane i 7 i plan- og bygningslova skal det føreliggja særlege grunnar for å gi dispensasjon. Bustaden er i dårleg stand og både fylkeskommunen og skule- og kulturetaten i Hå ser det som positivt at bustaden vert sett i stand. Det er lite truleg at dette vert gjort i kommunal regi. Frådeling og sal kan difor resultera i at bustaden vert sett i stand og teken i bruk. Rådmannen meiner difor dette forholdet kan reknast som særleg grunn. Fylkesmannen/fylkeskommunen har i sin uttale frårådd å dele frå arealet på sørsida av den kommunale vegen for å sikre retten til allmenn ferdsel langs Ognaelva. Rådmannen er enig i denne vurderinga, men det er klart at det vil gå utover kvaliteten på eigedomen. Dette arealet er flatt og eignar seg til opphaldsplass, i motsetnad til resten av arealet som er veldig bratt. Rådmannen meiner likevel at dei allmenne interessene bør vega tyngst og at dette arealet bør haldast utanom parsellen. Det er ikkje parkeringsplass til bustaden. Det er opparbeidd parkeringsplass på området men denne er meint til turgåarar i området. Det må difor opparbeidast parkeringsplassar i tilknyting til bustaden dersom denne vert frådelt og teken i bruk. Den kommunale vegen til kraftstasjonen ligg heilt inntil huset. Det beste hadde vore om den hadde blitt flytta 4 5 m mot elva. På denne måten hadde det blitt att noko areal på sørsida av huset. Konklusjon: Rådmannen meiner det er positivt dersom maskinistbustaden vert sett i stand og teken i bruk att. Frådeling med tanke på sal kan vera ein måte å få dette til på. Rådmannen meiner difor det kan gis dispensasjon frå kommuneplanen for frådeling av maskinistbustaden. For å sikre allmenn ferdsel langs Ognaelva bør ikkje arealet sør for kommunal veg delast frå. Med denne løysinga vil det seinare også vera muleg å flytte vegen. Side 66 av 86

67 HÅ KOMMUNE Sak 0050/05 FRÅDELING AV PARSELL FRÅ GNR 55, BNR 4, HUSVEGG ERNST STOKKELAND Saksbehandlar: Unni Petra Vassbø Arkivkode: GNR 55/4 Arkivsaksnr.: 04/02606 Utvalsak Utval Møtedato 0050/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Utval for tekniske saker og næring godkjenner ikkje etter 12 i jordlova søknad datert om frådeling av parsell på gnr 55 bnr 4 på Husvegg, jf. grunngjevinga i rådmannen sine merknader. Søknaden omfattar dispensasjon frå arealdelen av kommuneplanen. Utvalet finn ikkje at det føreligg særlege grunnar for å gi dispensasjon etter reglane i plan- og bygningslova 7, jf. grunngjevinga i rådmannen sine merknader. Vedlegg: Kart over eigedomane Uttale frå Fylkesmannen Bakgrunn for saka: Ernst Stokkeland er eigar av gnr 55 bnr 4. Kona hans, Solveig Stokkeland, eig nabogarden gnr 55 bnr 11. Eigedomane vert drive ilag, som ei driftseining i høve til regelverket for produksjonstilskot. Men eigedomane er ikkje på same eigarhand, og dei vert ikkje rekna som ei driftseining etter jordlova. Nå skal eigedomane slåast saman og kome på same eigarhand. I den samanheng vert det søkt om frådeling av bustadhuset på gnr 55 bnr 4. I tillegg til bustadhuset på gnr 55 bnr 4 er det to bustadhus på gnr 55 bnr 11. Eigedomane ligg innanfor område som i kommuneplanen er definert som LNF-område. Innanfor dette området er det berre lov å gi løyve til bygging og deling i samband med stadbunden næring. Frådeling av bustadhus frå gardsbruk må difor behandlast som dispensasjon frå arealdelen av kommuneplanen. Det er kommunen som gir dispensasjon frå kommuneplanen, men etter reglane i 7 i planog bygningslova har Fylkesmannen og fylkeskommunen uttalerett. Dispensasjon kan berre gis dersom det føreligg særlege grunnar. Vurdering etter plan- og bygningslova: Fylkesmannen skriv m. a. i uttalen at den aktuelle staden ligg innanfor kjerneområda for landbruk slik dette er vist i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Eit samtykke til frådeling av omsøkte bustad vil etablere ein fritt omsetteleg ordinær bustadeigedom i eit aktivt jordbruksområde. Frådelinga som denne saka gjeld vil innebere ein ny parsell som ligg like opp til ein driftsbygning, noko som lett vil kunne føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket og gi sterke interessekonflikter mellom aktiv landbruksdrift og bustadinteressene. Ei frådeling som her omsøkt vil bryte med intensjonane både i kommuneplanen og i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Ut frå det som ligg føre i denne saka er det ikkje samfunnsinteresser av stor vekt som taler for deling. Side 67 av 86

68 HÅ KOMMUNE Sak 0050/05 Dispensasjonar frå kommuneplanen vert gitt av kommunen. I praksis er det utval for tekniske saker og næring som behandlar desse sakene. Fylkesmannen/fylkeskommunen har, etter reglane i plan- og bygningslova, uttalerett. Uttalen vil normalt vega tungt når kommunen skal vurdera dispensasjon. Fylkesmannen har klagerett på vedtaket. Denne frådelinga er i strid med kommuneplanen og Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Planane er utarbeidd med det mål å ha eit styringsreiskap i slike saker som dette. Det kan berre gis dispensasjon dersom det føreligg særlege grunnar. Vi kan ikkje sjå at det i denne saka føreligg slike særlege grunnar og meiner at det difor ikkje kan gis dispensasjon frå arealdelen av kommuneplanen. Lovgrunnlag: Jordlova 12. Deling: Eigedomen som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk kan ikkje delast utan samtykke frå departementet. Med eigedom meiner ein og rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Forbodet mot deling gjeld og forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal og takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining. Samtykke til deling er ikkje nødvendig når serskild registrert del av eigedom vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg jordskifte er nødvendig å dela eigedomen. Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. Vurdering etter jordlova: I denne saka må ein vurdere om det i fylgje 12 i jordlova er samfunnsinteresser av stor vekt som talar for deling. Ei god bruksrasjonalisering kan gi grunnlag for samtykke etter dette alternativet. Ernst Stokkeland har søkt om deling i samband med bruksrasjonalisering, ved at jordbruksarealet skal gå som tilleggsjord til naboeigedomen, som kona hans eig. Garden til Solveig Stokkeland har behov for tileggsjord for å kunne styrke driftsgrunnlaget. Begge eigedomane grensar inntil kvarandre, slik at samanslåinga vil føre til ei god arrondering av jordbruksarealet. Ei frådeling av dette huset vil føre til etablering av ein fritt omsetteleg bustadeigedom i eit aktivt landbruksområde. Det huset som skal delast frå, ligg like i nærleiken av driftsbygningen. Det er derfor pårekneleg at dette lett vil føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket og at det også kan føre til interessekonfliktar mellom jordbruksdrift og bustadinteressene. På grunn av dette vil rådmannen i denne saka ikkje gå inn for å godkjenne Side 68 av 86

69 HÅ KOMMUNE Sak 0050/05 søknaden, sjølv om nabobruket har behov for tilleggsjord og kjøpet vil føre til ei god bruksrasjonalisering. Side 69 av 86

70 HÅ KOMMUNE Sak 0051/05 EGIL FUGLESTAD - DELING AV GRUNNEIENDOM GNR 70 BNR 8 Saksbehandlar: Kjetil Pedersen Arkivkode: GNR 70/8 Arkivsaksnr.: 04/02643 Utvalsak Utval Møtedato 0051/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: 1. Utval for tekniske saker og næring avslår etter 12 i jordlova søknad om fradeling av en bebygd parsell på 6 dekar fra gnr. 70, bnr. 8 og 33 i Hå, jf. begrunnelsen i rådmannen sine merknader. 2. Utval for tekniske saker og næring gir etter 12 i jordlova tillatelse til fradeling av en bebygd parsell på 5,3 dekar fra gnr. 70, bnr. 8 og 33 i Hå, jf. begrunnelsen i rådmannen sine merknader. Utval for tekniske saker og næring går inn for at leplantinga rundt gardstunet skal følge tilleggsjorda og derfor ikke deles fra. 3. Utval for tekniske saker og næring gir etter 12 i jordlova tillatelse til videre oppdeling av gnr. 70, bnr. 8 i Hå i to parseller i samsvar med søknad, jf. begrunnelsen i rådmannen sine merknader. Den ene parsellen har et areal på 70 dekar fulldyrka jord, i tillegg til en del av Stavnheimsmyra (gnr. 70, bnr. 33 i Hå). Den andre parsellen har et areal på 55 dekar fulldyrka jord og 13 dekar kulturbeite. 4. Grensene for parsellene skal fastsettes i samråd med jordbrukssjefen i forbindelse med oppmåling og kartforretning. 5. Det blir satt som vilkår for fradelingen at jordbruksarealet på gnr. 70, bnr. 8 i Hå skal selges som tilleggsjord til nabobruk i området, jf. begrunnelsen i rådmannen sine merknader. 6. Utval for tekniske saker og næring gir i medhold av plan- og bygningsloven 7 dispensasjon fra arealdelen av kommuneplanen og godkjenner i medhold av 93 fradeling av parsell på 5,3 da til boligformål og deling av jordbruksjord i samsvar med søknad. Vedlegg: 1. Kart over eiendommen 2. Uttale fra Fylkesmannen Bakgrunn for saka: Fra Egil Fuglestad mottok kommunen søknad om deling av landbrukseiendom gnr 70 bnr 8. Eiendommen er avsatt til LNF område (landbruk,- natur - og friluftsområde) i kommuneplanen. Ihht. forskrift til kommuneplanen står det bl.a. at innenfor LNF områder kan det bare bli gitt tillatelse til bygging og fradeling i sammenheng med tradisjonell, stedbunden næring. Da tiltaket omfatter fradeling til boligformål vil saken måtte behandles som en dispensasjon fra kommuneplanen. Landbrukseindommen på gnr 70 bnr 8 er 144 dekar og består av bl.a. to boligbygninger og en større driftsbygning. Driftsbygningen er ikke i bruk. Det søkes om følgende ihht. situasjonskart datert : Side 70 av 86

71 HÅ KOMMUNE Sak 0051/05 Landbruksjord som er merket med A overføres til gnr 70 bnr 17. Landbruksjord som er merket med B overføres til gnr 70 bnr 1. Boligtomt som er merket med C vil få eget gårds- og bruksnummer. Boligtomt som er merket med D vil få eget gårds- og bruksnummer. Parseller som skal nyttes til bolig vil ha et totalt areal på ca 6 dekar. Eier av eiendommen ønsker å beholde leplanting mot nord som vist på situasjonskart. Boligene har også felles avkjørsel til kommunal vei like nord for boligene. Denne veien skal nyttes av den som skal kjøpe og forvalte landbruksjorden. Dersom denne veiretten skal sikres for fremtiden må den tinglyses på den fradelte boligparsellen. Lovgrunnlag: Jordloven 12. Deling: Eigedomen som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk kan ikkje delast utan samtykke frå departementet. Med eigedom meiner ein og rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Forbodet mot deling gjeld og forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal og takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining. Samtykke til deling er ikkje nødvendig når serskild registrert del av eigedom vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg jordskifte er nødvendig å dela eigedomen. Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. Vurdering etter Jordloven: Rådmannen sin begrunnelse for å gi tillatelse til deling i denne saken er at det er samfunnsinteresser av stor vekt som taler for deling. Landbruksdepartementet stimulerer til bruksrasjonalisering på flere måter, og ikke minst ved at gardsbruk blir solgt som tilleggsjord til andre gardsbruk i området. I Rundskriv M-4/ 2003 står det at også en god bruksrasjonalisering kan gi grunnlag for samtykke til fradeling ettersom det blir regnet som samfunnsinteresser av stor vekt. De brukene som skal kjøpe tilleggsjord har behov for å øke driftsgrunnlaget. Begge brukene grenser opp til tilleggsjorda. Rådmannen mener derfor at omsøkte salg av tilleggsjord vil gi en god arrondering og en god bruksrasjonalisering og at fradeling er i samsvar med jordlova. Rådmannen vil derfor gå inn for at tunet blir delt i fra gården på vilkår av at jorda blir solgt som tilleggsjord. Så til spørsmålet om størrelsen på parsellen. Rådmannen mener i utgangspunktet at driftsbygningen ikke bør deles i fra, men følge tilleggsjorda. I dette tilfellet har driftsbygningen låvebru som vender inn mot gårdstunet og bolighusene. Mye av virksomheten og trafikken vil derfor nødvendigvis foregå i gårdstunet, noe som vil være til Side 71 av 86

72 HÅ KOMMUNE Sak 0051/05 sjenanse for selgeren og de andre som bor i bolighusa. Alternativt vil det bli kostbart å bygge ny låvebru på den andre siden av driftsbygningen. Rådmannen har derfor kommet til at driftsbygningen kan deles fra i denne saken. På den andre siden mener rådmannen at tomten på 6 dekar er i største laget. Yttergrensene på tomten bør følge hagen og veien som går rundt tomten. Leplantingen bør følge tilleggsarealet, ettersom den ligger på utsiden av veien. Etter dette blir tomten redusert til 5,3 dekar. Vurdering etter plan- og bygningsloven: Eiedommen ligger innenfor LNF-område i kommuneplanen. Saken må derfor behandles som dispensasjon fra arealdelen av kommuneplanen. Saken har, i samsvar med reglene i plan- og bygningsloven 7, vært til uttale hos Fylkesmannen. Fylkesmannen skriver i brevet at deling gir en god bruksrasjonalisering med salg av tilleggsjord til nabobruk som innebærer en drifts- og arronderingsmessig god løsning. Fylkesmannen legger likevel til grunn at størrelsen på de aktuelle boligtomtene er ikke blir større enn det som er nødvendig for formålet, og ikke utover det som er naturlig tomtegrense. All dyrka mark bør følge med salget av tilleggsjord. I følge reglene i plan- og bygningsloven 66 kan eiendom bare deles dersom byggetomta er sikret lovlig adkomst og bortleding av avløpsvann er sikret i samsvar med forurensingsloven. Dersom deling fører til at avløpsanlegg blir liggende på naboeiendom må det tinglyses rett til å ha liggende og til å vedlikeholde anlegget. Konklusjon: Frådeling av gardstun i samband med sal av tilleggsjord er i samsvar med retningsliner gitt i brev frå Fylkesmannen og etablert praksis i Hå kommune. Parsellen det her er søkt om er likevel større enn det som er nødvendig for å få ei høveleg tomt. Side 72 av 86

73 HÅ KOMMUNE Sak 0052/05 SØKNAD OM KONSESJON TIL KJØP AV DEL AV GNR. 70, BNR. 8 I HÅ Saksbehandlar: Olav Magne Tonstad Arkivkode: GNR 70/8 Arkivsaksnr.: 05/00299 Utvalsak Utval Møtedato 0052/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: 1. Utval for tekniske saker og næring avslår etter konsesjonslova søknad om konsesjon frå Rolf Kristian Fuglestad konsesjon til kjøp av del av gnr. 70, bnr. 8 og gnr. 70, bnr. 33 i Hå til ein pris av kroner, jf. grunngjevinga i rådmannen sine merknader. Utval for tekniske saker og næring meiner at kjøpesummen er for høg og ikkje samfunnsmessig forsvarleg. 2. Utval for tekniske saker og næring gir etter konsesjonslova Rolf Kristian Fuglestad konsesjon til kjøp av del av gnr. 70, bnr. 8 og gnr. 70, bnr. 33 i Hå til ein pris av kroner, jf. grunngjevinga i rådmannen sine merknader. 3. Utval for tekniske saker og næring set som vilkår for konsesjonen at del av gnr. 70, bnr. 8 og gnr. 70, bnr. 33 i Hå vert lagd til gnr. 70, bnr. 1 i Hå og at begge eigedomane vert drivne som ei driftseining i landbruket. Vedlegg: Kart over eigedomen Bakgrunn for saka: Rolf Kristian Fuglestad har i søknad datert 2. februar 2005 søkt konsesjon på kjøp av del av gnr. 70, bnr. 8 og gnr. 70, bnr. 33 i Hå. Seljar er Egil Fuglestad. Parsellen er ubebygd og har eit areal på omlag 70 dekar fulldyrka jord i tillegg til ein del av Stavnheimsmyra, som er udyrka. Rolf Kristian Fuglestad skal nytte parsellen som tilleggsjord til gnr. 70, bnr. 1, som han eig frå før. Begge eigedomane har felles grense. Kjøpesummen er kroner, det vil seie kroner pr. dekar. Vurdering: Kjøpet er i samsvar med føremålet i konsesjonslova. Ved vurdering av prisen legg rådmannen til grunn at kapitaliseringsrentefoten i 2004 var sett ned frå 7% til 4%. Dette vil i utgangspunktet seie at høgast akseptable konsesjonspris kan aukast med 78% i høve til tidlegare. Justert for dette vil ein få ein pris på om lag kroner pr. dekar. I tillegg kjem det at for tilleggsjord kan det godkjennast eit tillegg på inntil 50% av vanleg avkastningsverdi. Innanfor ramma på 50% må tillegget vurderast konkret i kvart einskild tilfelle. Landbruksdepartementet opnar også for at for heilt små areal som ei fylgje av grensejusteringar og betre arrondering, kan det skjønnsmessig aksepterast eit noko høgare tillegg enn 50% av vanleg avkastningsverdi. Rådmannen har i tidlegare saker for jord som vert nytta til grasproduksjon tilrådd ein pris på om lag Det har vore mindre parsellear på om lag 15 dekar, og der kjøpet av Side 73 av 86

74 HÅ KOMMUNE Sak 0052/05 tilleggsjord har ført til ei betre arrondering. Rådmannen forstår dei nye retningslinene frå Landbruksdepartementet slik at ein i slike tilfelle kan akseptere ein høg pris. Ved kjøp av større parsellar og der den arronderingsmessige gevinsten blir mindre, vurderer rådmannen Departementet sine retningsliner slik at ein bør vere meir tilbakehaldne med å gje eit tillegg på 50% ved kjøp av tilleggsjord. Ein bør ha ei meir nyansert vurdering av tillegget ettersom kapitaliseringsrentefoten er redusert frå 7% til 4 %. Med ein pris på kroner pr. dekar vil kjøpesummen for 70 dekar beløpe seg til kroner. Eit tillegg i prisen på 50% for tilleggsjorda vil utgjere kroner. Rådmannen meiner at på bakgrunn av det nye retningsline vil dette tillegget vere i høgaste laget. Ved kjøp av eit så stort areal og på bakgrunn av nedsett kapitaliseringsrentefot, vil rådmannen tilrå eit tillegg i prisen på 25%, det vil seie kroner. Rådmannen vil derfor etter ei samla vurdering tilrå ein pris på kroner. Det vil seie ein pris på om lag kroner pr. dekar. Side 74 av 86

75 HÅ KOMMUNE Sak 0053/05 SØKNAD OM KONSESJON TIL KJØP AV DEL AV GNR. 109, BNR. 3 I HÅ Saksbehandlar: Olav Magne Tonstad Arkivkode: GNR 109/3 Arkivsaksnr.: 04/02610 Utvalsak Utval Møtedato 0053/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: 1. Utval for tekniske saker og næring gir etter konsesjonslova Bernt Lindtjørn Hegrestad konsesjon til kjøp av del av gnr. gnr. 109, bnr. 3 i Hå til ein pris av kroner, jf. grunngjevinga i rådmannen sine merknader. 2. Utval for tekniske saker og næring set som vilkår for konsesjonen at del av gnr. 109, bnr. 3 i Hå vert lagd til gnr. 96, bnr. 1 i Hå og at begge eigedomane vert drivne som ei driftseining i landbruket. Vedlegg: Kart over eigedomen Bakgrunn for saka: Bernt Lindtjørn Hegrestad har i søknad datert 23. november 2004 søkt konsesjon på kjøp av del av gnr. 109, bnr. 3 i Hå. Seljar er Jone Sandve. Utval for tekniske saker og næring har i møte 18. januar 2005 gitt løyve til frådeling av bygningane på eigedomen. Eigedomen har eit areal på om lag 300 dekar, som i fylgje søknaden fordeler seg på 94 dekar dyrka jord, 115 dekar kulturbeite og om lag 100 dekar utmark. Jakt- og fiskerettar fylgjer eigedomen. Kjøpesummen er ,- kroner. Bernt Lindtjørn Hegrestad skal nytte parsellen som tilleggsjord til den garden han eig og driv på Lindtjørn ved Ogna. I dag vert konsesjonseigedomen forpakta av son til konsesjonssøkjaren. Eigedomen inngår som ein del av Lindtjørn Samdrift og vil også gjere det i framtida. Bernt Lindtjørn Hegrestad har drive gnr. 96, bnr. 1 i Hå sidan Vurdering: Kjøpet er i samsvar med føremålet i konsesjonslova og rådmannen tilrår konsesjon som omsøkt. Rådmannen har ingen merknader til kjøpesummen. Side 75 av 86

76 HÅ KOMMUNE Sak 0054/05 SØKNAD OM KONSESJON PÅ KJØP AV DEL AV GNR. 70, BNR. 8 I HÅ Saksbehandlar: Olav Magne Tonstad Arkivkode: GNR 70/8 Arkivsaksnr.: 05/00300 Utvalsak Utval Møtedato 0054/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: 1. Utval for tekniske saker og næring avslår etter konsesjonslova søknad om konsesjon frå Lars Ove Løge til kjøp av del av gnr. 70, bnr. 8 i Hå til ein pris av kroner, jf. grunngjevinga i rådmannen sine merknader. Utval for tekniske saker og næring meiner at kjøpesummen er for høg. 2. Utval for tekniske saker og næring gir etter konsesjonslova Lars Ove Løge konsesjon til kjøp av del av gnr. 70, bnr. 8 i Hå til ein pris av kroner, jf. grunngjevinga i rådmannen sine merknader. 3. Utval for tekniske saker og næring set som vilkår for konsesjonen at del av gnr. 70, bnr. 8 i Hå vert lagd til gnr. 70, bnr. 17 i Hå og at begge eigedomane vert drivne som ei driftseining i landbruket. Bakgrunn for saka: Lars Ove Løge har i søknad datert 2. februar 2005 søkt konsesjon på kjøp av del av gnr. 70, bnr. 8 i Hå. Seljar er Egil Fuglestad. Parsellen er ubebygd og har eit areal på omlag 55 dekar fulldyrka jord og 13 dekar udyrka jord (kulturbeite). Lars Ove Løge skal nytte parsellen som tilleggsjord til gnr. 70, bnr. 17, som han eig frå før. Begge eigedomane grenser inntil kvarandre. Kjøpesummen er kroner. Vurdering: Kjøpet er i samsvar med føremålet i konsesjonslova. Ved vurdering av prisen legg rådmannen til grunn at kapitaliseringsrentefoten i 2004 var sett ned frå 7% til 4%. Dette vil i utgangspunktet seie at høgast akseptable konsesjonspris kan aukast med 78% i høve til tidlegare. Justert for dette vil ein få ein pris på om lag kroner pr. dekar. I tillegg kan det ved kjøp av tilleggsjord godkjennast eit tillegg på inntil 50% av vanleg avkastningsverdi. Innanfor ramma på 50% må tillegget vurderast konkret i kvart einskild tilfelle. Landbruksdepartementet opnar også for at for heilt små areal som ei fylgje av grensejusteringar og betre arrondering, kan det skjønnsmessig aksepterast eit noko høgare tillegg enn 50% av vanleg avkastningsverdi. Rådmannen har i tidlegare saker for jord som vert nytta til grasproduksjon tilrådd ein pris på om lag kroner pr. dekar. Det har vore mindre parsellar på om lag 15 dekar, og der kjøpet av tilleggsjord har ført til ei betre arrondering. Rådmannen forstår dei nye retningslinene frå Landbruksdepartementet slik at ein i slike tilfelle kan akseptere ein høg pris. Side 76 av 86

77 HÅ KOMMUNE Sak 0054/05 Ved kjøp av større parsellar og der den arronderingsmessige gevinsten blir mindre, vurderer rådmannen Departementet sine retningsliner slik at ein bør vere meir tilbakehaldne med å gje eit tillegg på 50% ved kjøp av tilleggsjord. Ein bør ha ei meir nyansert vurdering av tillegget ettersom kapitaliseringsrentefoten er redusert frå 7% til 4 %. Ved kjøp av eit så stort areal og på bakgrunn av nedsett kapitaliseringsrentefot, vil rådmannen derfor tilrå eit tillegg i prisen på 25% i samband med kjøpet av tilleggsjorda. Det vil seie kroner pr. dekar for fulldyrka jord og for udyrka jord (kulturbeite). Totalt vert dette ein kjøpesum på kroner. Etter ei samla vurdering vil rådmannen tilrå ein kjøpesum på kroner i denne saka. Side 77 av 86

78 HÅ KOMMUNE Sak 0055/05 SJIRAFFEN BARNEHAGE, NÆRBØ - SØKNAD OM UTVIDELSE AV UTEOMRÅDE NYTTET TIL BARNEHAGE GNR 25 BNR 29 NÆRBØGATA 46 Saksbehandlar: Kjetil Pedersen Arkivkode: GNR 25/29 Arkivsaksnr.: 04/01787 Utvalsak Utval Møtedato 0055/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Utvalg for tekniske saker og næring gir i medhold av plan- og bygningslovens 7 midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan for Nærbø sentrum øst plan 996, for bruk av utearealet på eiendommen til barnehage på gnr 25 bnr 29 (Nærbøgata 46) for til sammen 25 barn. Dispensasjonen gis fordi dette vil kunne være en mulighet for tiltakshaver å kunne etablere barnehage som vil kunne flyttes til område som er regulert til barnehage når tidsperioden er utgått. Utvalget er kjent med at tiltakshaver arbeider med å etablere barnhagedrift i et område som er regulert til barnhagedrift. Den midlertidige dispensasjonen gis i en tidsbegrenset periode på inntil 2 år. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Vilkår som bestemt i utvalg for levekår i møte , sak 0001/05 2. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det føreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter pbl. 94 nr. 1, første og annet ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll. 3. Denne rammetillatelsen gjelder i tre år. Er arbeidet ikke igangsatt innen tre år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis påbegynt arbeid innstilles i lengre tid en to år. I medhold av plan- og bygningsloven 93.c og 95 nr 1 godkjennes søknad for å ta i bruk areal tilhørende Nærbøgata 46 til barnehage for en tidsperiode på inntil 2 år. Vedlegg: Dispensasjonsskriv, datert Situasjonskart Bakgrunn for saka: Fra Arkitektkontoret Vest AS mottok kommunen søknad om følgende: Søknad om rammetillatelse for oppretting av avdeling Sjiraffen barnehage i underetasje på Betel på Nærbø, gnr 25 bnr 71. Denne barnehagen skal tilrettelegges for 15 barn. Søknad om rammetillatelse for utvidelse av Sjiraffen barnehage for å utvide uteområde på gnr 25 bnr 29. Dette uteområde skal nyttes av de 10 barn som allerede bruker arealet i dag, samt 15 barn som har lokaler i Betel. Det er dette tiltaket som vil bli behandlet i denne saken. Det søkes om en midlertidig dispensasjon for bruksendringene for en begrenset periode på inntil 5 år. Side 78 av 86

79 HÅ KOMMUNE Sak 0055/05 Da sakene er sammenfallende ser rådmannen det hensiktsmessig å behandle begge tiltakene i samme møte, men i to saker. Kommunen ved byggesaksavdelingen og barnehageansvarlig i kommunen har vært i dialog med både ansvarlig søker og tiltakshaver hvor det bl.a. ble avholdt en felles forhåndskonferanse. Siden saken behandles innenfor flere etater og utfra foreskjellig lovverk ble det enighet om at saken skulle først behandle i utvalg for levekår for deretter å behandles i utvalg for tekniske saker og næring. Saken har vært til behandling i utvalg for levekår i møte , sak 0001/05, hvor følgende vedtak ble fattet: Lokalene i Betel vert godkjent med eit leikeareal på 93m2 for 15 barn 1-3 år. Før lokalene vert tekne i bruk må det byggjast toaletter i samband med utearealet i Nærbøgata 46. Godkjenninga vert gitt for 5 år og det vert gitt dispensasjon frå tilrettelegging for funksjonshemma. Sjiraffen barnehage avd. Betel for inntil 15 barn i alderen 1-5 år, samt Sjiraffen familiebarnehage sitt uteområde med tilhørende sanitære anlegg godkjennes under forutsetninger av det gjøres endringer som framgår av saksutredningen og følgende merknader: 1. Det skal etableres et internkontrollsystem som ivaretar kravene i forskriften, særlig med tanke på sikkerhet med å bringe barn mellom to lekeområder, og renhold på grunn av flerbruk av lokalene i Betel. 2. Det skal settes opp støyskjerm slik at støykravet om dba på uteområdet til familiebarnehagen og avd. Betel ikke overskrides. 3. Det skal være tilfredsstillende kapasitet på det sanitære anlegget i familiebarnehagen til å også dekke behovet ved avd. Betel. 4. Avdelingen Betel skal ha tilrettelagt stellerom og garderobe som framgår av saksframstillingen. 5. Ventilasjonsanlegget skal ikke settes i gang før kommunelegen har hatt ferdigbefaring for å sikre at sluttrengjøringen er gjennomført. Ved ferdigbefaringen skal drift og vedlikeholdspermen som ivaretar inneklimaet fremlegges. Utbygget til familiebarnehagen i Nærbøgt. 46 og støyskjermene både der og i og avd. Betel i Jernbanevn 15, skal være ferdigstilt før virksomheten kan starte opp. Virksomheten kan ikke starte opp før kommunelegen har vært på ferdigbefaring Vedtaket er gjort med hjemmel i Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler m.v. 6. Vurdering: Eiendommen er ihht. reguleringsplan Nærbø sentrum øst plan 996 regulert til boligområde. Side 79 av 86

80 HÅ KOMMUNE Sak 0055/05 Det er i delegert sak 1260/03, datert , gitt tillatelse til etablering av familiebarnehage med plass til 10 barn. Etablering av barnehage med inntil 10 barn blir å betrakte som familiebarnehage og blir således ikke å betrakte som en dispensasjon fra reguleringsformålet. Det søkes nå om å tilrettelegge for 25 barn på uteområde som er tilhørende Nærbøgata 46. De siste 15 barna skal ha tilholdssted i underetasjen til Betel. Bruk av underetasjen til barnehagelokaler blir behandlet i egen sak i dette møtet. Som beskrevet ovenfor er det gitt tillatelse til familiebarnehage med inntil 10 barn, noe som ligger innenfor det en kan behandle uten at tiltaket vil kreve dispensasjon fra planen. Da det nå søkes om å ha 15 ekstra barn på uteområdet for denne eiendommen vil dette kreve dispensasjon fra reguleringsformål boligområde. Kommunen kan gi dispensasjon fra bl.a. reguleringsplan når det foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies mot de samfunnsmessige hensyn planog bygningsloven skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjonen vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon. For å kunne vurdere om det foreligger særlige grunner vil en måtte se på alternativ for etablering av barnehage. Rådmannen er kjent med at tiltakshaver ønsker å etablere en permanent barnehage på område som er regulert for dette formålet og at hun arbeider med å tilrettelegge for en slik drift. Som en midlertidig ordning ønsker tiltakshaver å tilrettelegge for en best mulig drift av Sjiraffen barnehage ved den omsøkte løsningen. Ordningen med 10 barn på eiendommen er godkjent og hun ønsker nå å supplere dette med 15 ekstra barn. Slik at det på det meste vil kunne være opptil 25 barn på eiendommen i Nærbøgata 46. Naboer er blitt varslet om forholdet og det har ikke kommet noen merknader. I telefonsamtale med ansvarlig søker er saksbehandler gjort oppmerksom på at 15 barn som har tilholdssted i Betel vil både hentet og brakt til lokalene ved Betel. Dette betyr at det ikke er noen endring av de trafikale forhold som tidligere godkjent. Side 80 av 86

81 HÅ KOMMUNE Sak 0056/05 SJIRAFFEN BARNEHAGE, NÆRBØ - SØKNAD OM BRUK AV KJELLERLOKALER OG UTEOMRÅDE TIL BETHEL TIL BARNEHAGE GNR 25 BNR 71 JERNBANEVEGEN 15 Saksbehandlar: Kjetil Pedersen Arkivkode: GNR 25/71 Arkivsaksnr.: 04/01550 Utvalsak Utval Møtedato 0056/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Utvalg for tekniske saker og næring gir i medhold av plan- og bygningslovens 7 midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan for Nærbø sentrum øst plan 996, for bruk av kjellerlokale og deler av uteareal på eiendommen til barnehage på gnr 25 bnr 71. Dispensasjonen gis fordi en slik samordnet bruk av lokaler vil være fornuftig bruk av bygget samt at dette vil kunne være en mulighet for tiltakshaver å kunne etablere barnehage som vil kunne flyttes til område som er regulert til barnehage når tidsperioden er utgått Den midlertidige dispensasjonen gis i en tidsbegrenset periode på inntil 2 år. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Vilkår som bestemt i utvalg for levekår i møte , sak 0001/05 2. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det føreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter pbl. 94 nr. 1, første og annet ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll. 3. Denne rammetillatelsen gjelder i tre år. Er arbeidet ikke igangsatt innen tre år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis påbegynt arbeid innstilles i lengre tid enn to år. I medhold av plan- og bygningsloven 93.c og 95 nr 1 godkjennes søknad om rammetillatelse for søknad om bruksendring for å nytte underetasje på Betel på gnr 25 bnr 71 til barnehage for inntil 15 barn samt bruk av uteområde til lekeområde. Vedlegg: Skriv fra Arkitektkontoret Vest AS, datert Kart over eiendommen. Bakgrunn for saka: Fra Arkitektkontoret Vest AS mottok kommunen søknad om følgende: Søknad om rammetillatelse for en avdeling av Sjiraffen barnehage i underetasje på Betel på Nærbø, gnr 25 bnr 71. Denne barnehagen skal tilrettelegges for 15 barn. Det er dette tiltaket som vil bli behandlet i denne saken. Det er også mottatt søknad om rammetillatelse for utvidelse av Sjiraffen barnehage for å utvide uteområde på gnr 25 bnr 29. Dette uteområde skal nyttes av de 10 barn som allerede bruker arealet i dag, samt 15 barn som har lokaler i Betel. Side 81 av 86

82 HÅ KOMMUNE Sak 0056/05 Det søkes om en midlertidig dispensasjon for begge ovennevnte bruksendringene for en begrenset periode på inntil 5 år. Da sakene er sammenfallende ser rådmannen det hensiktsmessig å behandle begge tiltakene i samme møte, men i to saker. Kommunen ved byggesaksavdelingen og barnehageansvarlig i kommunen har vært i dialog med både ansvarlig søker og tiltakshaver hvor det bl.a. ble avholdt en felles forhåndskonferanse. Siden saken behandles innenfor flere etater og utfra foreskjellig lovverk ble det enighet om at saken skulle først behandle i utvalg for levekår for deretter å behandles i utvalg for tekniske saker og næring. Saken har vært til behandling i utvalg for levekår i møte , sak 0001/05, hvor følgende vedtak ble fattet: Lokalene i Betel vert godkjent med eit leikeareal på 93m2 for 15 barn 1-3 år. Før lokalene vert tekne i bruk må det byggjast toaletter i samband med utearealet i Nærbøgata 46. Godkjenninga vert gitt for 5 år og det vert gitt dispensasjon frå tilrettelegging for funksjonshemma. Sjiraffen barnehage avd. Betel for inntil 15 barn i alderen 1-5 år, samt Sjiraffen familiebarnehage sitt uteområde med tilhørende sanitære anlegg godkjennes under forutsetninger av det gjøres endringer som framgår av saksutredningen og følgende merknader: 1. Det skal etableres et internkontrollsystem som ivaretar kravene i forskriften, særlig med tanke på sikkerhet med å bringe barn mellom to lekeområder, og renhold på grunn av flerbruk av lokalene i Betel. 2. Det skal settes opp støyskjerm slik at støykravet om dba på uteområdet til familiebarnehagen og avd. Betel ikke overskrides. 5. Det skal være tilfredsstillende kapasitet på det sanitære anlegget i familiebarnehagen til å også dekke behovet ved avd. Betel. 6. Avdelingen Betel skal ha tilrettelagt stellerom og garderobe som framgår av saksframstillingen. 5. Ventilasjonsanlegget skal ikke settes i gang før kommunelegen har hatt ferdigbefaring for å sikre at sluttrengjøringen er gjennomført. Ved ferdigbefaringen skal drift og vedlikeholdspermen som ivaretar inneklimaet fremlegges. Utbygget til familiebarnehagen i Nærbøgt. 46 og støyskjermene både der og i og avd. Betel i Jernbanevn 15, skal være ferdigstilt før virksomheten kan starte opp. Virksomheten kan ikke starte opp før kommunelegen har vært på ferdigbefaring Vedtaket er gjort med hjemmel i Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler m.v. 6. Vurdering: Side 82 av 86

83 HÅ KOMMUNE Sak 0056/05 Ihht. reguleringsplan for Nærbø sentrum øst er denne eiendommen vist som yrke. I 1985 ble det gitt dispensasjon fra reguleringsplan til oppføring av forsamlingslokale Betel. Da dette er en utvidet bruk av eiendommen/bygningen vil tiltaket bli behandlet som en dispensasjon ifra reguleringsplan for Nærbø sentrum øst. Kommunen kan gi dispensasjon fra bl.a. reguleringsplan når det foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies mot de samfunnsmessige hensyn planog bygningsloven skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjonen vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon. For å kunne vurdere om det foreligger særlige grunner vil en måtte se på alternativ for etablering av barnehage. Rådmannen er kjent med at tiltakshaver ønsker å etablere en permanent barnehage på område som er regulert for dette formålet og at hun arbeider med å tilrettelegge for en slik drift. Som en midlertidig ordning ønsker tiltakshaver å tilrettelegge for en best mulig drift av Sjiraffen barnehage ved den omsøkte løsningen. Sjiraffen barnehage har mulighet til å legge til rette for bruk av kjellerlokalene på dagtid til barnehage. En slik form for sambruk synes både fornuftig og hensiktsmessig, og da bygget nyttes til forsamlingslokale. Beteleiendommen har i tillegg til forsamlingslokale gode parkeringsmuligheter. Området er vurdert av utvalg for levevilkår som har gitt tillatelse til denne etableringen på gitte vilkår som fremgår ovenfor. Det gjøres oppmerksom på at generelle krav til brukbarhet ihht. forskrift til byggverk og produkter til byggverk (TEK) 10-1 er gjeldende og at det ikke er søkt dispensasjon fra dette. Dette nevnes fordi det ble gitt dispensasjon fra tilrettelegging for funksjonshemmede med hjemmel i forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler, mens det i denne saken blir vurdert etter plan- og bygningsloven. En forutsetter at det blir redegjort for disse forhold ved søknad om igangsettingstillatelse. Det gjøres også oppmerksom på at det er vedtatt ny reguleringsplan for eiendom i nærheten av dette tiltaket og at ansvarlig søker av den grunn vurderer den omsøkte støyskjermen i forhold til gjeldende reguleringsplan. Det gjøres oppmerksom på at støyskjemingen vil kunne være søknadspliktig og ber derfor ansvarlig søker å være oppmerksom på dette. Side 83 av 86

84 HÅ KOMMUNE Sak 0057/05 GLYN PETER HUGHES, NÆRBØ - VERTIKALTDELT BOLIG GNR 26 BNR 1010 ROSKSLETTA 38 Saksbehandlar: Kjetil Pedersen Arkivkode: GNR 26/1010 Arkivsaksnr.: 04/02105 Utvalsak Utval Møtedato 0057/05 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling: Utvalg for tekniske saker og næring gir ikke dispensasjon fra reguleringsplan for Dalabekk 2 for vertikaldelt bolig med tilhørende carporter på gnr 26 bnr Utvalget kan ikke se at det foreligger særlige grunner for å gi en slik dispensasjon. Selv om det tidligere er gitt liknende dispensasjoner for feltet, finner utvalget at en videreføring av denne praksisen kan gi uheldige konsekvenser for boligmiljøet i form av bl.a. reduserte lys- og luftforhold og vanskeligere trafikk- og parkeringsforhold. Vedlegg: Dispensasjonssøknad, datert Utsnitt av reguleringsplan Situasjonskart som viser det omsøkte tiltaket, mottatt Tegninger av tiltaket Bakgrunn for saka: Fra AS Plan-Kon mottok kommunen søknad om vertikaldelt bolig med tilhørende carporter på gnr 26 bnr I forbindelse med utarbeidelse av søknaden for tiltakket var ansvarlig søker i kontakt med saksbehandler i september 2004, hvor søker iverksatte arbeid med den forelagte søknaden. Ved mottak av søknaden var boligen planlagt 4 meter fra nabogrense mot sørvest. I skriv datert ber kommunen ansvarlig søker om å vurdere denne plasseringen. Den mottok kommunen reviderte tegninger hvor boligen er vist plassert 6,0 meter fra ovennevnt nabogrense mottar kommunen tegninger hvor det er inntegnet nødvendige terrengprofiler. Vurdering: Boligeiendommen ligger inn under reguleringsplan for Dalabekk 2 med tilhørende bestemmelser plan nr 990. Denne planen ble endret innen dette området , sak 0067/00. Ved denne endringen ble 28 eneboligtomter endret til 19 eneboliger, 1 tomannsbolig og inntil 28 boenheter innenfor 3 områder med konsentrert bebyggelse. Dette ga til sammen 49 boenheter. Brutto tomteareal pr. boenhet ble redusert fra 830 m 2 til 470 m 2. Det er vist 19 tomter i planen beregnet for eneboliger ihht. bestemmelsene. I bestemmelsenes 2c er det gitt mulighet å tillate en tilleggsleilighet på inntil 70 m 2 der forholdene tillater det. Da det er søkt om en vertikaldelt bolig vil en måtte behandle dette som en dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 2b og 2c. Tiltaket vil også være avhengig av en dispensasjoner fra plassering av carport 2,3 meter nærmere veg enn hva som fremgår av planene. Side 84 av 86

85 HÅ KOMMUNE Sak 0057/05 Det søkes også dispensasjon for takvinkel på carport. Den er søkt med 18 grader for å unngå at den blir dominerende. På situasjonskart er det vist en ekstra en fremtidig garasje. Dersom en skulle tilrettelegge for en fremtidig garasje på denne del av eiendommen ville dette også behøve en dispensasjon fra reguleringsplan. En slik løsning vil ikke være hensiktsmessig i forhold til plassering i nærheten av nabogrense fordi en har vist carport i forlengelse av boligen som også er plassert nærmere nabogrensen en 4 meter. Dersom utvalget finner å akseptere det omsøkte tiltaket vil rådmannen anbefale at en ikke godkjenner en vist fremtidig garasje ihht. situasjonskart mottatt Det er oppført, godkjent, under planlegging enebolig på 15 av tomtene. Det er godkjent og oppført vertikaldelt tomannsbolig på 2 eneboligtomter. Det er under planlegging en vertikaldelt bolig på en tomt, samt det omsøkte tiltaket. Dette betyr at det er to boligtomter kommunen ikke har kjennskap til den videre utbygging på dette feltet. Dersom disse to siste tomtene ikke blir bebygget med vertikaldelt bolig vil det totale antall vertikaldelt boliger på feltet kunne blir fire dvs 8 ekstra boenheter. Reguleringsplanene utarbeides for å ha et styringsverktøy for fremtidig utbygging for et område, eller en tomt. Siktemålet er m.a. at utbyggingen skal være mest mulig forutsigbart for både utbygger, kommune, naboer mm. For at kommunen skal kunne gi en dispensasjon må det foreligge særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjonen vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å gi dispensasjon. Det er i søknaden fra Plan-Kon oppgitt økonomiske grunner til oppføring av vertikaladlet bolig. Selv om rådmannen har forståelse for dette, er det allikevel individuelle hensyn som ligger utenfor plan- og bygningslovens saklige virkeområde. Siden reguleringsplanen ble vedtatt har det blitt satt større fokus på en bedre utnyttelse av regulerte, sentrumsnære boligområder. Det ble i 2000 vedtatt en fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren hvor en presiserer at det må legges til rette for en bedre utnyttelse av boligområder i tettestedene langs Jærbanen. Dvs at man må bygge noe tettere enn hva som var vanlig tidligere. Fylkesdelsplanen har også kommet med forslag til hvor tett en bør bygge i forholdt til trafikknutepunkt. Det har blitt gitt dispensasjoner i enkeltsaker til både mindre og større tiltak hvor naboer/gjenboere er blitt varslet og det ikke er kommet inn merknader. Som i denne saken. I boligfelt Edlandsbakken, like nord for Dalabekk 2, har kommunen behandlet flere enkeltsaker som dispensasjon. Dette har ført til en rekke protester på nyere tiltak hvor utvalget har utsatt byggesaker som omhandler fortetting inntil det foreligger en avklaring på de reguleringsmessige forhold. Side 85 av 86

86 HÅ KOMMUNE Sak 0057/05 Protestene hevder at de gitte dispensasjoner har ført til dårlige boligområder mm. Utfra erfaringer knyttet til ovennevnte sak finer rådmannen at det er grunnlag for å være skeptisk til behandling av dispensasjoner som omsøkt, selv om det tidligere har vært gitt dispensasjoner til liknende tiltak på feltet, hvorav den siste var gitt våren Rådmannen vil understreke at administrasjonen er av den oppfatning at det både er mulig og ønskelig å vurdere fortetting av mange sentrumsnære boligområder. Rådmannen er likevel av den oppfatning at det er uheldig å gjennomføre denne fortettingen gjennom utstrakt bruk av dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan uten at det foreligger særlige grunner for slike dispensasjoner, samt at en ikke kan se at det omsøkte tiltaket vil være til en berikelse for området. Dette vil kunne føre til tilfeldige løsninger både med hensyn til både parkering, trafikale forhold, lys og luft. Rådmannen vil derfor tilrå at det ikke blir gitt dispensasjon til oppføring av det omsøkte prosjektet. Side 86 av 86