Verdi- og lånetakst. Del av boligeiendommen Uskedalsvegen USKEDALEN. over KVINNHERAD KOMMUNE. Utført av: Steinar Tokheim Takstmann

Transkript

1 Verdi- og lånetakst over Del av boligeiendommen Uskedalsvegen USKEDALEN Gnr. 123 Bnr. 176 Deler av eiendommen. KVINNHERAD KOMMUNE Utført av: Takstmann Oppdrag 2475 Befaringsdato: ,

2 Verdi- og lånetakst over Del av boligeiendommen Uskedalsvegen USKEDALEN Gnr. 123 Bnr. 176 Deler av eiendommen. KVINNHERAD KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Oppdraget går ut på å taksere eiendommen i forbindelse med eventuelt salg til Kvinnherad kommune. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen ligger i sentrum i Uskedalen, like ved skulen. Tomten er i stor grad gressbakke utenom bebygd areal, samt gruset innkjørsel. Bebyggelsen i nærområdet består av bolighus, næringsbygg og offentlige bygg. Normal god standard i store deler av huset. Enkelte rom har behov for oppussing. I reguleringsplan er området regulert til LNF-område, men i nyere kommunedelplan er arealet angitt til offentlig areal. Markeds- og låneverdi Boligeiendom i sentrum av Uskedalen. Flat tomt. Stort bolighus i forholdsvis god oppusset stand. Det må, på grunn av alder, påregnes utskiftinger av enkelte bygningskomponenter. Ved kapitalisering er det beregnet at "uferdige" soverom er i utleibar stand. I takstbeløpe er det trukket kr for å gjøre disse ferdige. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Skare, Takstmann Org.nr m.fl. 2 av 9

3 Eiendom: Gnr. 123 Bnr. 176 KOMMUNE KVINNHERAD Rekvirent Rekvirert av: Uskedal Eigedom AS v/hjønnevåg, Johannes Besiktigelse, tilstede Dato: Takstmann Tlf.: Johannes Hjønnevåg Dato: Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Dato Tegninger EDR Ajour pr Andre dok./kilder: Rekvirent Kartskisse Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Fra Ant. sider 1 Utskrift av eiendomsregisteret. Ajour pr Kartskisse. 1 3 Tegninger. Fra Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 123 Bnr. 176 Deler av eiendommen. Hjemmelshaver: Uskedal Eigedom AS (org.nr: ). Tomt: Eiet tomt. Areal m² Arealet i h t kartskisse. Konsesjonsplikt: Nei. Adkomst: Offentlig. Vann: Privat vannverk. Avløp: Offentlig. Regulering: Eiendommen ligger i regulert område. Kommuneplan: I arealplanen er området avsatt offentlig formål. Offentl. avg. pr. år: Kr I følge opplysninger fra eier og kommune. Kjøpesum: Kr År/dato: Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Tryg. Forsikringssum: Kr Premiebeløp: Kr Kommentar: Forsikringspolise ble ikke framlagt. Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: Byggeår er angitt omtrentlig. Ombygd: 1920 Org.nr m.fl. 3 av 9

4 Eiendom: Gnr. 123 Bnr. 176 KOMMUNE KVINNHERAD Løe Byggeår: Tilbygd: Carport Byggeår: Byggeår er angitt omtrentlig. Tilbygd seinere Byggeår oppgitt av rekvirent. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller Kjellerrom, vaskekjeller 1. etasje Hall, kjøkken, stue, tv-stue, gang, bakgang, 3 soverom, bad, vaskerom 2. etasje Gang, 4 soverom, soverom m/kammers, bad Arealer i 2.etasje er regnet helt ut til yttervegger. Sum bygning Enebolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller Kjellerrom, vaskekjeller 1. etasje Hall, kjøkken, stue, tv-stue, gang, bakgang, 3 soverom, 2 bad, vaskerom 2. etasje Gang, 4 soverom, soverom m/kammers, bad Org.nr m.fl. 4 av 9

5 Eiendom: Gnr. 123 Bnr. 176 KOMMUNE KVINNHERAD Løe - arealer Etasje Kjeller Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse "Møkkakjeller" Arealet er ikke medtatt. 1. etasje Lager Arealet er oppgitt av eier. Sum bygning Carport - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Biloppstillingsplass. Arealet er oppgitt av eier. Sum bygning KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Enebolig Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Enebolig 200 Bygning, generelt Bolighus i 2 etasjer + kjeller. 210 Grunn og fundamenter, generelt Grunnmur på utgravd og planert morene. 221 Gulv på grunn Støpt betonggulv, uisolert. 224 Frittbærende dekker Trebjelkelag, sannsynligvis noe/delvis isolerte. 225 Yttervegger Vegger av liggende heltre tømmer, utvendig kledd med trekledning i opprinnelig hus. Bindingsverk med utvendig trekledning i tilbygg. Delvis betongvegger og delvis pusset teglvegger i kjeller. 227 Takkonstruksjoner Sperretak med taktekking av skifer. 233 Vinduer Vinduer med 2-lags isolerglass fra ca Isolerte ytterdører. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Fliser på vaskerom og 2 bad. Furu i tv-stue, 1 gang og 3 soverom. Malt furu i stue, 1 soverom og soverom m/kammers. Belegg på kjøkken og 1 bad. Laminat i hall, 1 gang, bakgang og 3 soverom. Vedlikehold ol: Uferdig gulv på 1 soverom. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Fliser/panel på 1 bad. Baderomsplater på 1 bad. Malt strie på 2 soverom. Malt tømra/panel i gang, 2. etasje. Panel i bakgang, 3 soverom og soverom m/kammers. Ellers malt panel. Org.nr m.fl. 5 av 9

6 Eiendom: Gnr. 123 Bnr. 176 KOMMUNE KVINNHERAD Løe Lokalisering Løe 255 Overflater på innvendig himling Panel i bakgang og i 1 gang. Malt panel i hall, stue, tv-stue og 1 soverom. Malt på 1 soverom. Malte himlingsplater/panel på 1 bad. Plankett på kjøkken. Ellers malte himlingsplater. 261 Trapper og ramper Malt trapp til 2. etasje. Bratt trapp til kjeller. 262 Balkonger Terrasse i trykkimpregnerte materialer framfor hovedinngang. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Murt pipe. Pipeløp er ikke kontrollert. Vedovn i gang i 1. etasje. 272 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning i bøkefinér. Kitchen board mellom benkeskap og overskap. Integrert oppvaskmaskin, induksjonskomfyr, steikeovn og mikrobølgeovn. 273 Baderomsinnredning Bad 1, 1. etasje: 80 cm bred, finert innredning. Bad 2, 1. etasje: 60 cm bredt servantskap. Bad, 2.etasje: 80 cm bred innredning i furu. 319 Andre sanitærinstallasjoner Bad 1, 1. etasje: Innfelt servant, vegghengt klosett og dusjkabinett. Bad 2, 1. etasje: Innfelt servant, klosett og dusjkabinett. Skyllekum i stål og opplegg for vaskemaskin. Bad, 2.etasje: Innfelt servant, vegghengt klosett og hjørnebadekar. Vaskerom: Skyllekum i stål og opplegg for vaskemaskin. Brannslange. Kjeller: 2 VV-beredere med røropplegg for to leiligheter. Påkostninger: Rør-i-rør fra Elkraft, generelt Sikringskap med automatsikringer. Elektrisk anlegg er ikke kontrollert. 450 Elvarme Varmekabler i vaskerom og 2 bad. 900 Annet Balansert ventilasjon er montert. Varmepumpe integrert i ventilasjonsanlegg. Luft til luft varmepumpe er montert. Sentralstøvsuger er montert. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Enkel bygning med vegger delvis av betong, delvis pusset tegl og delvis tre. Sperretak med tekking av delvis metallplater og delvis lappskifer. Vedlikehold ol: Bygningen har en del behov for vedlikehold. Org.nr m.fl. 6 av 9

7 Eiendom: Gnr. 123 Bnr. 176 KOMMUNE KVINNHERAD Carport Lokalisering Carport Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Enkel bygning med grusgulv. Vegger av uisolert bindingsverk. Enkel takkonstruksjon med tekking av metallplater. VERDIBEREGNING Utleievurdering Areal Totalt Faktisk Faktisk Årsleie Ansatt Bygg/etasje BTA utleibart utleid Årsleie pr m² Årsleie Anmerkning Enebolig Kjeller etasje etasje Sum Løe Kjeller 1. etasje Sum Carport 1. etasje Sum Totalt Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr pr mnd. Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Administrasjon og div.: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Ansatt årsleie: Netto ansatt årsleie Kr: Kapitalisert verdi Kapitaliseringrente: Valgt kapitaliseringsrente: 6,5 % Kapitalisert verdi: Etter kapitalisering av netto årsinntekter (avrundet) Kr: Kommentar: Kapitalisert verdi er beregnet på basis av takstmannens anslag for normal leie oppnåelig i dagens utleiemarked for boliger. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Enebolig Løe Carport Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: Org.nr m.fl. 7 av 9

8 Eiendom: Gnr. 123 Bnr. 176 KOMMUNE KVINNHERAD Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet: Sum tomteverdi: Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: Org.nr m.fl. 8 av 9

9 Eiendom: Gnr. 123 Bnr. 176 KOMMUNE KVINNHERAD Løe/Carport. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr m.fl. Side: 9 av 9