Veiledningen Grad av utny0ng

Transkript

1 Veiledningen Grad av utny0ng revidert utgave, ROSE BYRKJELAND oktober 2014 Plan- og bygningslovkonferansen Fylkesmannen i Hedmark

2 Agenda 1. Utgivelser av veiledningen Grad av utnydng 2. Mandat 3. VikGge momenter 4. Nyheter (pluss Gllegg eler forespørsel fra FM) 5. Forholdet Gl Norsk Standard (NS) 6. Og så. 2

3 2. Utgivelser av veilederen Grad av utnydng Fire utgaver av veiledningen 1990 T- 734 MD 1997 T MD 2007 T MD/KRD (BE) 2014 H KMD (DiBK) 3

4 2. Utgivelser av veiledningen Grad av utnytting 4

5 2. Utgivelser av veiledningen Grad av utnytting Siste versjon, datert Kan lastes ned på: 5

6 2. Mandatet Formålet med revisjonen Oppdatere veiledningen Gl nyl regelverk (pbl./tek10) ReLe opp feil og misforståelser Forbedre illustrasjoner og eksempler Justert mandat underveis Nødvendig supplering/avklaringer på enkelte vikgge områder 6

7 3. VikGge momenter Plan- og bygningsloven er nå samlet i ett departement (planavdelingen er overført fra KLD til KMD) Revisjon av veilederen fra 2007 med riktige henvisninger til nytt regelverk. Kap. 2 og 4 er veiledningen til TEK10, kap. 5 og 6 TEK10, Kap.5 Grad av utnytting = Planavdelingen i KMD TEK10, Kap.6 Beregnings- og måleregler = Bolig- og bygningsavdleingen i KMD/ DiBK 7

8 Parkeringsareal TEK10 5-7: 4. Hva er nyl? Areal som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet på en tomt, skal medregnes i BYA/BRA som legges Gl grunn ved beregning av grad av utnydng av en tomt. Uavhengig av om parkeringsbehovet dekkes innomhus i garasjeanlegg eller på bakkenivå. Nødvendig parkeringsareal skal ikke medregnes flere ganger i grad av utnydng. 8

9 Kommunen bør ha entydige planbestemmelser for parkeringsareal Viser her Gl TEK og 5-4 b) Planbesetmmelser skal fastse/e hvordan bruksareal helt eller delvis under terreng medregnes i grad av utny8ng. Der planen ikke fastse/er noe annet, regnes bruksarealet under terreng med i bruksarealet. Kommunen har lov Gl å gi bestemmelser om at parkering i kjeller/underetasje ikke skal medregnes i BRA. BYA gir fotavtrykk for bygget uansel hva som de ulike etasjene benyles Gl. 9

10 Metoder for fastsedng av grad av utnydng TEK (2): a)bebygd areal (BYA) b) prosent bebygd areal (%- BYA) c) bruksareal (BRA) d) prosent bruksareal (%- BRA) Hvilke beregningsmåte skal benyles? - type bebyggelse det skal reguleres Gl - telhet av bebyggelsen - topografi - tomtestørrelser 10

11 TEK Bebygd areal (BYA) Bygninger, konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig parkeringsareal på terreng medregnes. Egner seg for spredt bolig- og frigdsbebyggelse. Må suppleres med høydebestemmelser - for å styre volum - og MUA. Fordel: Ved BYA beregnes fotavtrykket. 11

12 TEK Prosent bebygd areal (%- BYA) Bygninger, konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig parkeringsareal på terreng medregnes. BenyLes oge ved regulering av frilliggende småhusbebyggelse. Sikre ubebygd del av tomta. Høyde må fastseles. Hensiktsmessig å fastsel MUA. Bildet: Begge tomtene har %- BYA= 20% 12

13 4. Hva er nyl? Avrundingsregler ifm. %- BYA* Når det i arealplanbestemmelse er angil utnylelsesgrad på for eksempel 20 %- BYA, skal bestemmelsen forstås som en øvre grense for GllaL bebygd areal. Kan ikke avrunde tomtas prosent bebygde areal, for eksempel fra 20,1% Gl 20 %- BYA *) I prinsippet gjelder også dele %- BRA 13

14 TEK Bruksareal (BRA) Samlet BRA for bygninger, åpent overbygd areal og parkeringsareal, hvis ikke annet er bestemt i plan. Kan benyles for å styre belastningen på omgivelsene, arbeidsplasser, trafikk osv. Høyder bør fastseles: Byggelinjer eller grenser for bebyggelsen- kan styre byggets grunnflate - og beliggenhet. 14

15 TEK Prosent bebygd areal (%- BRA) %- BRA fastseler forholdet mellom bebygd og ubebygd del av tomten. Summen av bruksarealet som kan bygges på tomta. Egner seg for kommuneplaner, store områder hvor behov for ny infrastruktur. Sikrer ikke uteareal. Bildet: Begge tomtene har %- BRA=50% 15

16 4. Hva er nyl? Overbygd areal (BYA/BRA) Overbygget areal mellom bygningskropp og garasje eller liknende skal medtas i beregning av bebygd areal (BYA), og bruksareal (BRA). Så fremst overbygget er mindre enn 5 m over ferdig planert terreng. Areal under takutsgkk på inngl 1,0 m skal ikke medregnes i bruksarealet for åpent overbygd areal 16

17 4. Hva er nyl? AbsoluLe verdier og toleranser: Der lov og forskri= har angi/ kravsnivå med konkrete tallverdier skal disse forstås som absolu/e krav, så fremt det ikke i forskri= eller i vedtak jf. Byggesaksforskri=en 6-3 er gi/ konkrete toleranser på kravet. 17

18 4. Hva er nyl? Forholdet mellom regelverket og eldre reguleringsplaner Reguleringsplaner fra Reguleringsplaner fra 2010 Ny byggteknisk forskrig ble vedtal 26. mars 2010 nr. 489, som brukes i byggesaker som behandles eler reguleringsplaner vedtal eler forskrigens ikragtreden 1. juli NS 3940: 2007 ble i 2012 erstalet av ny NS 3940:2012. Brukes i planer vedtal eler mai

19 4. Hva er nyl? TakutsGkk på inngl 1,0 m skal ikke tas med i beregningen av BYA. Arealet skal heller ikke medregnes i BRA for åpent overbygd areal. Innglasset isolert balkong er hoveddel og inngår i BRA. Innglasset uisolert balkong er Glleggsdel og inngår ikke i BRA. 19

20 Bygningers høyder Gjeldende plan kan ha egne bestemmelser om GllaL høyde for bygg på en eiendom. Hvis ikke dele er regulert i plan gjelder pbl. 29-4, med maks GllaL gesimshøyde på 8 m og mønehøyde er 9m. Denne høyden er gjennomsnillig gesimshøyde for fasaden mot Glleggende nabogrense. TEK (4) Høyde Kommunen kan i planbestemmelser fastse/e at høyder skal måles i forhold Gl ferdig planert terreng, eksisterende terreng, gatenivå eller en nærmere fastsa/ kotehøyde. 20

21 Gesims- og mønehøyder Gesims- og mønehøyder måles vanligvis ig. ferdig planert terrengs gjennomsnilsnivå rundt bygningen. For bygninger i skrånende terreng bør høyden bestemmes ig. eksisterende eller planert terreng. Dersom høyden ikke måles fra planert terrengs gjennomsnilsnivå rundt bygningens skal grunnlaget og målinger stå i planbestemmelsene. 21

22 4. Hva er nyl? Gesims- og mønehøyde, TEK (1): Gesimshøyde er høyde Gl skjæringen mellom y/erveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med et takoppbygg eller parapet som sgkker mer enn 0,3 m opp over takflaten, regnes høyden Gl toppen av takoppbygget / parapetet. Gesimshøyde måles i forhold Gl ferdig planert terrengs gjennomsni/snivå rundt bygningen. 22

23 4. Hva er nyl? Matrise for fastsedng av gesimshøyder Utenfor fasaden (tverrfløy) I fasadelivet (ark/takopplel) Inne på takflaten (kobbhus) 23

24 4. Hva er nyl? FastseDng av gesims- og mønehøyde Endret praksis / presiseringer: Gesims- og mønefastselelsen på to takflater(sammensale pullak). Tak med altan i skrå flater (tolking fra departementet, sak 14/1967) 24

25 4. Hva er nyl? 25

26 4. Hva er nyl? Flere umyllende eksempler: Tak med takoppbygg (kobbhus/ark/takopplel) > Presisering Saltak med tverrfløy Saltak med tverrfløy og ulik gesims To flate takflater FlaL tak med takoppbygg eller inntrukket toppetasje 26

27 4. Hva er nyl? Kobbhus En logsutbygging med vindu, plassert inne på takflaten. Kan ha krumt tak, pullak eller saltak 27

28 4. Hva er nyl? 28

29 4. Hva er nyi? 29

30 4. Hva er nyl? 30

31 4. Hva er nyl? Eksempler på ulike takoppbygg: Kobbhus Ark TakoppleL 31

32 4. Hva er nyl? Presiseringer VenGlasjonsoppbygg skal også medtas på linje med andre takoppbygg (ark, kobbhus, takopplel) Definisjonen av møne må også kunne fortolkes å gjelde for andre takformer enn der det er saltak (f.eks. buetak, shedtak og foldetak) 32

33 4. Hva er nyl? Rekkverk på takterrasser Parapet med åpent/transparent rekkverk Parapetet danner rekkverk ved at fasadelivet går opp forbi takflaten 33

34 4. Hva er nyl? Åpent, transparent, tilbaketrukket rekkverk får ikke konsekvens for gesimsfastsettelsen. Kan ikke monteres i flukt eller ligge på utsiden av fasadelivet 34

35 4. Hva er nyl? Der parapetet går opp over takflaten og er en del av fasadelivet regnes gesimshøyden til toppen av parapeten 35

36 5. Forholdet Gl NS 3450 NS 3940:1986: Den mest komplele standarden. Enkel i bruk, oversiktlig/ ryddig, svakere på volum. Den inneholder: BYA, OPA, BTA, BRA,NTA, KA, IKA,OKA,BOA, brulovolum, nelovolum, bruksenhet, hoveddel og Glleggsdel. NS 3940:2007: Begrepene boligareal (BOA), bruksenhet, hoveddel og Glleggsdel er tal ut av standarden. Innhold: BYA, BRA, BTA, NTA, KA, FUA, TEA, KOA, OBD, brulovolum, nelovolum NS 3450:2012: Tillegg av ulik veil. for ulike bransjer som megling og takst. Klart skille mellom arealer og volum, antall arealkategorier og volumbegreper er redusert. Innhold: BYA, BRA, BTA, NTA, BTV, NTV 36

37 Og så. Videreutvikling Revidere TEK10 kap. 5 og kap. 6 FortseLe å henvise Gl NS 3450 Utvikle mer komplele måle- og beregningsregler 37

38 Grad av utnytting Takk for meg 38