Til seksjonseierne i Kjelsåshaugen S/E

Transkript

1 Til seksjonseierne i Kjelsåshaugen S/E Velkommen til sameiermøte. Innkallingen inneholder sameiets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Kjelsåshaugen S/E det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Kjelsåshaugen S/E Innkalling til sameiermøte Ordinært sameiermøte i Kjelsåshaugen S/E avholdes onsdag 27. april 2016 kl i Frysja 33 (Hallen). Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2015 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag til salg av sameiets garasjeplass. Forslag fra styret. B) Fullmakt til forhandling med bortfester vedrørende innløsning av tomt. Forslag fra styret. Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 4 styremedlemmer for 1 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år Oslo, Styret i Kjelsåshaugen S/E Frode Beyer/s/ Janne Sørensen/s/ Torunn Skard/s/ Sigurd Sollien/s/

3 3 Kjelsåshaugen S/E ÅRSBERETNING FOR 2015 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Frode Beyer* Sømveien 4 A Styremedlem Janne Sørensen Sømveien 5 A Styremedlem Torunn Skard Sømveien 7 A Styremedlem Sigurd Sollien Sømveien 14 C Varamedlem Sverre Holm Sømveien 10 A Varamedlem Reidar Kristiansen Sømveien 5 B Varamedlem Odd Erik Stende Sømveien 10 B *Frode Beyer ble valgt som styreleder på ekstraordinært sameiermøte da tidligere styreleder, Bengt Karlsen flyttet fra sameiet. Valgkomiteen Torkel Lian Knut Erik Nilsen Kari Fjeld Pettersen Sømveien 1 B Sømveien 4 B Sømveien 6 C Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 2 kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Kjelsåshaugen S/E Sameiet består av 81 seksjoner. Kjelsåshaugen S/E er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 8 Nordre Aker i Oslo kommune. Adressen til sameiet er Sømveien 2-14 og sømveien Gårdsnummer 72 og bruksnummer 62. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Kjelsåshaugen S/E har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er PWC.

4 4 Kjelsåshaugen S/E Styrets arbeid GENERELT Styret har avholdt månedlige ordinære styremøter. To dugnader har blitt arrangert, og i tillegg hadde vi ekstraordinær generalforsamling med valg av ny styreleder i September TOMTEFESTEAVTALEN Bortfester varslet i 2015 at de ønsker å øke den årlige tomtefesteavgiften. Kravet de la til grunn sommeren 2015 er en mangedobling av dagens lovfestede nivå, og Styret har avvist dette kravet. Vi har imidlertid informert bortfester om at vi kan delta i sonderinger sammen med dem for å vurdere muligheten for innløsning av tomten, men dette krever tid for at sameierne kan vurdere saken og hvilke konsekvenser en innløsning vil få, avhengig av ulike innløsningssummer. Dette arbeidet skal pågå i sameiet frem til juni 2016, da bortfester og sameiet må vurdere om det er mulig å enes om løsning. Dersom vi ikke enes om innløsning er det sannsynlig at bortfester vil prøve nivået på den årlige festeavgiften rettslig. Dette vil være tema på informasjonsmøter og generalforsamling i REHABILITERING OG VEDLIKEHOLD Det har blitt utført begrenset vedlikeholdsarbeid i 2015, ingen større prosjekter. Det var planlagt å starte maling av fasadene høst/vinter 2015, men dette har vi skjøvet ut i 2016 på bakgrunn av kapasitet til å følge opp dette samtidig som det har pågått forhandlinger tilknyttet tomtefestesaken. Vi planlegger å male fasadene i 2016, men det er sannsynlig at dette vil iverksettes etter sommeren. RYDDING OG RENHOLD Vi har gjennomført dugnader på fellesarealene både våren og høsten 2015, og har noe uferdig arbeid med huskestativ på arealet mellom Sømveien 3 og 5/7. Dette vil fortsette i vår, det er sannsynligvis behov for ekstra-dugnad for å få dette ferdig så snart som mulig på vårparten. VASKERIET Vaskeriet har fungert som normalt i perioden. ØKONOMI 2015 har gått etter planen, og styret anser driften i sameiet som sunn. Vi har normalt et årsoverskudd som tillater enkelte overraskelser, og budsjettet legges opp slik at vi kan planlegge og gjennomføre normale vedlikeholdsoppgaver uten innskudd og lån. Det er enkelte vedlikeholdsoppgaver som vil kunne resultere i økt behov i tiden fremover, blant annet bør vi inspisere avløpsrørene i sameiet, og dette kan avdekke behov for utbedringer. Den mest naturlige finansieringen vil være lånefinansiering i slike tilfeller. Maling av fasadene har vi har midler på bok til å gjennomføre.

5 5 Kjelsåshaugen S/E KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2015 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2015 er satt opp under denne forutsetning. Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2015 var til sammen kr , ca kr under budsjett. Avviket skyldes lavere vaskeriinntekter enn forventet. I kassabeholdningen tilknyttet vaskeriet er det som ikke overført til bank før årsslutt. Vaskeriinntekter fremkommer under andre inntekter. Ordinære felleskostnader var i henhold til budsjett. Kostnader Driftskostnadene i 2015 var til sammen kr Dette er ca kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak lavere kostnader til fyring, samt mindre juridisk bistand enn budsjettert. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Lån er nedbetalt med ordinære avdrag med kr Deler av disse avdragene kreves særskilt inn via felleskostnadene. Kvasi-IN I perioden har sameiet nedbetalt renter og avdrag på lån til Nordea som er skjevdelt, Kvasi-IN lånet, med kr mens det har blitt krevet inn kr Differansen vil bli krevet inn i juli måned over felleskostnadene fra de dette gjelder. Siste termin på dette lånet er Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr var kr og vi anser sameiets økonomi som svært god. Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet Kommentarer til budsjett for For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

6 6 Kjelsåshaugen S/E KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2016 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til større vedlikehold som omfatter maling, kontroll av soilrør og generelt vedlikehold av bygningsmassen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften er redusert med 2 %, og renovasjonsavgiften øker med 7 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2016 har økt med ca kr Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 3,3 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Kjelsåshaugen S/E. Lån Kjelsåshaugen S/E har 2 lån i Nordea hvor ett lån er tilknyttet en kvasi-in løsning. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note 18 i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,90 % p.a Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på 3,5 % økning av andel felleskostnader og kr 80 i økning av garasjeleie fra For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Kjelsåshaugen S/E Frode Beyer/s/ Janne Sørensen/s/ Torunn Skard/s/ Sigurd Sollien/s/

7 Til sameiermøtet i Kjelsåshaugen SE Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Kjelsåshaugen SE, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2015, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for sameiets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av sameiets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Kjelsåshaugen SE per 31. desember 2015, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

8 Revisors beretning Kjelsåshaugen SE, side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av sameiets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 1. april 2016 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (2)

9 9 Kjelsåshaugen S/E RESULTATREGNSKAP Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Festeavgift Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Reduksjon udekket tap

10 10 Kjelsåshaugen S/E BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Andre varige driftsmidler Langsiktige fordringer SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Påløpte renter Påløpte avdrag Andel kortsiktig gjeld i fellesanlegg SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, Styret i Kjelsåshaugen S/E Frode Beyer/s/ Janne Sørensen/s/ Torunn Skard/s/ Sigurd Sollien/s/

11 Kjelsåshaugen S/E NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Fram til benyttet selskapet en felles skattetrekkskonto som OBOS-konsernet disponerte. Selskapet har nå opprettet en egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. Selskap som ikke har hatt lønnsutbetalinger i november eller desember har ikke tatt i bruk den nye kontoen. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Garasjeleie Leietillegg for påbygg Andre overfør./anvendelser (kvasi-in) Felleskostnader Lån/Renter Kabel-TV SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Automatpenger Korrigeringer på reskontro 804 SUM ANDRE INNTEKTER

12 12 Kjelsåshaugen S/E NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2014/2015, og er på kr NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Eiendomsforvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Oslo Malermesterforretning AS SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold fyringsanlegg Drift/vedlikehold vaskerianlegg Egenandel forsikring Kostnader dugnader -125 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift -910 Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI/FYRING Elektrisk energi Strøm oljefyr el.bereder SUM ENERGI / FYRING

13 13 Kjelsåshaugen S/E NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Driftsmateriell Snørydding Andre fremmede tjenester (hj.side, domene) Trykksaker Kurs Andre kontorkostnader Telefon, alarm Porto Bankgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 544 Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalte felleskostnader 366 Andre renteinntekter SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Renter på lån i Nordea Renter på lån i Nordea (kvasi-lån) Termingebyr på lån i Nordea Termingebyr på lån i Nordea (kvasi-lån) -500 Andre rentekostnader -129 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Garasjeanlegg 2 Tilgang Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Garasjeanlegg Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER

14 . 14 Kjelsåshaugen S/E NOTE: 15 LANGSIKTIGE FORDRINGER Nordea 1 Kvasilån Opprinelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år ordinære avdrag/renter kat 143/ Nedbetalt i år ekstraordinære avdrag/renter kat 143/ Overført rentekostnad Avregning 2014 overført avregningskonto Nordea lån SUM LANGSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Avregning Kvasi-lån Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2016) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2016, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i NOTE: 17 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i sameiet er negativ. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet fra stiftelsen frem til i regnskapsåret har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak. I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget (boligene) i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilitering, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader.

15 15 Kjelsåshaugen S/E NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Nordea 2 Lånet er et annuitetslån med fastrenteavtale frem til Rentesatsen pr var 5,55 %. Løpetiden er 19 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Nordea 1 Kvasilån Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 6,15 %. Løpetiden er 13 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år - ordinære avdrag Nedbetalt i år - ekstraodinære avdrag SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 19 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Garasjeinnskudd Andre innskudd SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD NOTE: 20 PANTSTILLELSE Nordea har som lånegiver innvilget lån som blancolån, uten pant i selskapets eiendommer eller fordringer. NOTE: 21 BYGNINGER Tomten er festet til grunneier Walstad/Bratland til ubestemt tid, og er på kr pr år.

16 16 Kjelsåshaugen S/E 5. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag til salg av sameiets garasjeplass. Forslag fra styret. Sameiet står i dag som eier av en garasjeplass. Denne ønsker styret å selge til benyttelse for beboer, og trenger derfor 2/3 flertallstilslutning fra årsmøtet på dette. Dagens bruker ønsker å kjøpe garasjen for kr Styret ønsker at dagens bruker skal få forkjøpsrett, men dersom flere beboere er interessert vil det bli avholdt budrunde. Budfrist er satt til en måned etter årsmøtet, dvs 27. mai Bud sendes på mail til [email protected], eller legges i postkassen i vaskeriet, merket; «BUD GARASJEPLASS».» Forslag til vedtak: Sameiets garasjeplass selges internt til høystbydende. Eksisterende bruker har forkjøpsrett og kan tre inn i høyeste bud over kr B) Fullmakt til forhandling med bortfester vedrørende innløsning av tomt. Styret ber om fullmakt fra Generalforsamlingen til å forhandle frem et tilbud for innløsning av tomten med Bortfester. Tilbudet skal fremlegges ekstraordinær generalforsamling for beslutning når et forhandlingsresultat foreligger.

17 17 Kjelsåshaugen S/E VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 1 år foreslås: Odd Erik Stande B. Som styremedlemmer for 1 år foreslås: Janne Sørensen Frode Beyer Sigurd Sollien Lisbeth Gonsholt C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: Reidar Kristiansen Sverre Holm D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Kari Fjeld Pettersen Torkel Lian Knut E. Nilsen I valgkomiteen for Kjelsåshaugen S/E Torkel Lian Knut Erik Nilsen Kari Fjeld Pettersen

18 18 Kjelsåshaugen S/E Orientering om sameiets drift Styret Henvendelser til styret kan legges skriftlig i styrets postkasse i vaskeriet, eller via e-post: [email protected] Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmester Sameiet har ikke avtale om vaktmestertjenester. Sameiet har imidlertid en avtale med Ivar Lærum AS om vedlikehold/service på sentralfyranlegget, og med Bygartnerne AS for snømåking foran garasjeanleggene. Parkering Det er 48 garasjer på sameiets grunn som tilhører sameiet og leies ut til leietakere som har betalt innskudd. Bruksrett til garasjen følger boligseksjonen ved salg, evt. må den selges til andre seksjonseiere i Kjelsåshaugen Boligsameie. Nøkler/skilt Bestilles via styret. Vaskeri Vaskeriet ligger i Sømveien nr. 1, vaskerikort selges hver 1. torsdag i måneden hvis ikke annet står oppslått. Påfylling kan også foregå via postkassen. Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post [email protected]. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

19 19 Kjelsåshaugen S/E Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Kabel-TV Get er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på bredbånd og digital-tv dersom sameiets har inngått en kollektiv avtale. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside Større vedlikehold og rehabilitering 2014 Ferdigstilt balkongrenovering 2013 Balkongrenovering, nytt asfaltdekke 2012 Oppstart fasaderenovering resterende gavlvegger 2009 Drenering 2005 Bytte av kledning

20 Kjelsåshaugen Boligsameie VEDTEKTER for Kjelsåshaugen Boligsameie tilpasset og vedtatt i sameiermøte den i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 (endret på sameiermøte 18. april 2002, endret på ekstraordinært sameiermøte ) 1. EIENDOMMEN - FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) omfatter gnr 72 bnr 62 i Oslo med påstående bygninger. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg av enhver art. 2. ORGANISERING AV SAMEIET Sameiet består av 81 seksjoner. Til hver seksjon er knyttet enerett til bruk av en bruksenhet. Sameiebrøkene bygger på bruksenhetenes areal og er fastsatt som følger: 21 seksjoner hver på 1650 andeler 8 seksjoner hver på 1626 andeler 8 seksjoner hver på 1450 andeler 26 seksjoner hver på 1250 andeler 18 seksjoner hver på 750 andeler til sammen 81 seksjoner med andeler. 3. RETTSLIG RÅDERETT Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. Sameiet forbeholdes panterett i hver seksjon med kr ,- til dekning av sameiets fellesutgifter. Denne panterett er uten opptrinnsrett og skal til enhver tid ha prioritet innenfor 90 % av lånetakst avholdt etter Forsikringsrådets regler. De andre sameierne har i tillegg panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr eierseksjonsloven 25. Salg og utleie skal meddeles styret av registreringshensyn. Den nye eieren / leietaker skal motta: Vedtekter, Husordensregler og andre relevante avtaler / regler. Side 4 av 8

21 Kjelsåshaugen Boligsameie 4. RETT TIL BRUK Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til. Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven 13 annet ledd. 5. HUSORDENSREGLER Den enkelte sameier plikter å følge husordensregler vedtatt av sameiermøtet. Selv om det fastsettes forbud mot dyrehold, skal dispensasjon likevel gis hvis gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. 6. BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER Den enkelte sameier kan ikke foreta forandringer på fasaden uten styrets samtykke. Ved større endringer eller påbygninger kreves sameiermøtets samtykke i tillegg til bygningsmyndighetenes godkjennelse. Ledning, rør o l nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Det er et overordnet mål å sikre enhetlige fasader. Ved spørsmål om godkjenning av fasadeendringer må styret foreta en skjønnsmessig vurdering i hvert enkelt tilfelle. Det må i vurderingen legges vekt på at endringene man ønsker å foreta ikke skal bryte med dette målet. 7. FELLESKOSTNADER Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (felleskostnader) fordeles på sameierne etter sameiebrøken. Sameiets brenselsutgifter skal fordeles etter areal for den enkelte bruksenhet. Der særlige grunner taler for det kan en kostnad fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Den enkelte sameier betaler akontobeløp fastsatt av sameiermøtet eller styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Unnlatelse av å betale sin andel av felleskostnadene anses som vesentlig mislighold. Side 5 av 8

22 Kjelsåshaugen Boligsameie 8. VEDLIKEHOLD Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde egen bruksenhet slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Det samme gjelder for tremmer på verandaen. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet inn til seksjonen, og de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. Med de unntak som følger av 3. ledd er utvendig vedlikehold sameiets ansvar. Utgifter til utskiftning og vedlikehold av dører og vinduer er den enkelte sameiers ansvar. Utskiftning og vedlikehold av dører og vinduer samt annet vedlikehold i oppganger og kjellere, bekostes og fordeles på de sameiere som sogner til de nevnte rom. Dersom styret finner det nødvendig kan vedlikehold nevnt i 3. ledd bli igangsatt og utlignet på de berørte sameiere. Fyringsanlegget er sameiets ansvar, inkludert radiatorer og ledninger. 9. MISLIGHOLD. PÅLEGG OM SALG OG KRAV OM FRAVIKELSE Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf eierseksjonsloven 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jf eierseksjonsloven STYRET Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og fire andre medlemmer med to varamedlemmer. Styrets funksjonstid er 1 år, men fungerer i alle tilfeller inntil nytt styre er valgt. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap sameiet og tegner dets navn. Styret kan gi prokura. 11. SAMEIERMØTET Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Side 6 av 8

23 Kjelsåshaugen Boligsameie Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som tilsammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Innkalling til sameiermøte skjer skriftlig og skal bestemt angi de saker som skal behandles på møtet. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle: styrets årsberetning styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning valg av styremedlemmer. I sameiermøtet har sameierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. 12. FORRETNINGSFØRER Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner MINDRETALLSVERN Sameiermøtet, styret eller andre som representere sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 14. GARASJER Garasjene på sameiets grunn tilhører Kjelsåshaugen Boligsameie og leies ut til seksjonseiere i sameiet (leietakere) som har betalt innskudd. Sameiet kan ikke si opp leieforholdet så lenge leietakeren svarer sine forpliktelser etter leiekontrakten og pkt. 7 i sameiets husordensregler. Leietaker kan ikke si opp leieforholdet. Leiekontrakten til garasjen skal følge boligseksjonen ved salg, med mindre selger fortsetter å bo i sameiet. Foruten ved salg av boligseksjonen, kan leiekontrakt til garasje kun overdras til andre sameiere i Kjelsåshaugen Boligsameie, som høyst kan leie 2 garasjer. Fremleie skal meldes til styret minst to uker før planlagt fremleie. Styret kan nekte fremleie til personer som ikke er seksjonseiere i sameiet dersom det anses å være udekket behov for garasje innen sameiet. Side 7 av 8

24 Kjelsåshaugen Boligsameie 15. ENDRINGER I VEDTEKTENE Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav. 16. GRØNTANLEGG Grøntanlegg med stikkveier er fellesareal, men vedlikeholdes og beplantes av de seksjonseiere som naturlig sogner til området. Faste installasjoner (som terrasser, plattinger etc.) som bygges på fellesarealene er ikke å anse som private. 17. GENERELLE PLIKTER Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet. Side 8 av 8

25

26

27

28

29

30