Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Elgeseter gate 21, offentlig ettersyn

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bygningsrådet Møtedato: Sak: 184/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Elgeseter gate 21, offentlig ettersyn Resultat: Behandlet Arkivsak: 13/51234 Vedtak: Bygningsrådet vedtar å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Bygningsrådet ber om at planforslaget bearbeides før sluttbehandling av planen. Det må utarbeides alternativ løsning i utforming mot Klæbuveien og bestemmelse som sikrer materialbruken. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Selberg Arkitekter AS, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Bygningsrådet ber om at muligheten for boliger i 2. etasje utredes i høringsperioden. Behandling: Sendt medlemmene før møtet: Epost fra Selberg Arkitekter AS v/siv Minna Aastorp Notat fra rådmannen datert Ingrid Skjøtskift (H) tilleggsforslag pva H, FrP til innstillingen første avsnitt: Bygningsrådet ber om at muligheten for boliger i 2. etasje utredes i høringsperioden. Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Skjøtskifts forslag ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bygningsrådet

2 Saksframlegg Detaljregulering av Elgeseter gate 21, offentlig ettersyn Forslag til vedtak: Arkivsaksnr.: 13/51234 Bygningsrådet vedtar å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Bygningsrådet ber om at planforslaget bearbeides før sluttbehandling av planen. Det må utarbeides alternativ løsning i utforming mot Klæbuveien og bestemmelse som sikrer materialbruken. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Selberg Arkitekter AS, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til planog bygningsloven SAKSFRAMSTILLING Det innsendte planforslaget for Elgeseter gate 21 er utarbeidet av Selberg Arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Elgesetergate 21 Holding AS. Komplett planforslag forelå Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for sentrumsnære boliger, samt publikumsrettet næringsvirksomhet i 1. og 2. etasje mot Elgeseter gate. Figur 1: Oversiktskart med planområdet stiplet inn med svart strek. Planområdet er ca. 3,1 dekar stort og grenser til Klæbuveien i øst, Einar Tambarskjelves gate i nord, mot Elgeseter gate i vest og eksisterende kvartalsbebyggelse i sør. Tomta ligger ca. 350 meter sør for Studentersamfunnet. I KPA er området vist som hensynssone «kulturmiljø 15.5 Elgeseter gate/klæbuveien, inkl. Dalsenget». Dette området er kjennetegnet av tidlig 1900-talls bygater, med en rekke murbygninger fra før og etter 1. verdenskrig i behold. Særlig Elgeseter gate har en sterk bybildekarakter i behold, især på østsiden. Saksfremlegg - arkivsak 13/

3 Eksisterende bebyggelse på eiendommen i dag er et parkeringshus og en buehall som tidligere ble brukt til bilverksted. Det er gitt rivingstillatelse for eksisterende bebyggelse, noe som er nærmere beskrevet under tidligere vedtak. I planforslaget er det foreslått å etablere en kvartalsstruktur på tomten med hovedsakelig boligbebyggelse, samt noe næringsformål mot Elgeseter gate og Einar Tambarskjelves gate. Bebyggelsen er i fem etasjer. Det er i planforslaget ønske om høy utnyttelse med 38 boliger pr. dekar avsatt til boligformål, inntil 95 nye sentrumsnære leiligheter. Oppriss av foreslått bebyggelse mot Elgeseter gate er vist i figur 2 nedenfor. Figur 2: Gateoppriss av forslag til ny bebyggelse mot Elgeseter gate. Rød stiplet strek viser høyde og volum til eksisterende bebyggelse (parkeringshus). De vesentligste virkningene av planforslaget er riving av verneverdig eksisterende bebyggelse, reduksjon i fremtidig bilturproduksjon på grunn av mindre antall parkeringsplasser enn i parkeringshuset, innsnevring og ny opparbeiding av Einar Tambarskjelves gate og redusert soltilgang og parkeringsplasser for naboer. Rådmannen anbefaler at planforslaget bearbeides med alternative løsninger i utforminger mot Klæbuveien før sluttbehandling av planen. Konsekvensen av å bearbeide prosjektet formmessig, vil ikke medføre en vesentlig reduksjon av bruksarealet i prosjektet. God fortetting av bynære arealer vil bli ivaretatt. Planforslaget er nærmere beskrevet i utfyllende planbeskrivelse, vedlegg 1. Tidligere vedtak og planpremisser Planstatus I kommuneplanens arealdel er området avsatt til sentrumsformål. For sentrumsformål i kommuneplanens arealdel er det krav om minimum 10 boliger pr. dekar. Området inngår i hensynssone kulturmiljø for Elgeseter. Planforsalget er i tråd med kommuneplanens bestemmelser om tetthet, uterom og parkering. Gjeldende reguleringsplan i området er R306 for de østlige og sydlige bydeler, vedtatt (planen gir få føringer for området). Det er igangsatt et reguleringsplanarbeid for Elgeseter gate, og planområdet det er meldt oppstart for inkluderer også planområdet for Elgeseter gate 21 i sin helhet. Tidligere vedtak I bygningsrådsmøte , sak 105/13, Elgeseter gate 21, klagebehandling etter godkjent søknad om riving av bebyggelse på vilkår, ble det fattet følgende vedtak: Saksfremlegg - arkivsak 13/

4 Bygningsrådet har fått seg forelagt klage over fastsatte vilkår for rammetillatelse av riving av bebyggelse. Bygningsrådet finner etter en samlet vurdering å kunne etterkomme klagen. Det er ved vurderingen lagt vekt på at riving av buehallen er av vesentlig betydning for å kunne gjennomføre tiltakshavers prosjekt om bygging av flere mindre leiligheter. Bygningsrådet har lagt vekt på at prosjektet vil medføre en positiv utvikling og oppgradering av den aktuelle bydelen, med fortetting og bedret bokvalitet. Ved å tillate riving av buehallen oppnås i tillegg et sammenhengende gårdsrom som vil gi nabobebyggelsen bedre lysforhold og uterom. Bygningsrådet finner at fordelene med en riving av buehallen vesentlig overstiger ulempene ved ikke å tillate riving. Saken sendes tilbake til administrasjonen som på delegasjon fatter vedtak hvor tekniske og formelle vilkår blir ivaretatt. Rammetillatelse for riving av bebyggelse ble gitt i delegasjonssak nr. FBR RAM 2752/13 i brev datert Medvirkningsprosess Det ble avholdt oppstartsmøte med Trondheim kommune den Det kom 7 innspill ved varsel om oppstart av planarbeidet. I september 2014 hadde Selberg Arkitekter AS et møte med beboere i området og med styrer i borettslag hvor det ble informert om planarbeidet for bolig- og næringsutviklingen på tomten. Beboere i området ble tidlig i planprosessen forespeilet at tap av parkeringsplasser i parkeringshuset eller i Einar Tambarskjelves gate ville kunne gis plass i parkeringskjeller i Elgeseter gate 21. Forslagsstiller har imidlertid valgt å følge kommunens restriktive parkeringspolitikk og har derfor ikke foreslått mer enn minimumskravet i kommuneplanens arealdel. Planforslaget er blant annet i tråd med innspill fra Statens vegvesen som åpner for å tillate høyre av- og påkjøring fra Elgeseter gate til Einar Tambarskjelves gate. Det er også sikret i bestemmelsene at en plan for opparbeidelse av Einar Tambarskjelves gate skal godkjennes av både kommunen og Statens vegvesen fordi utformingen kan få konsekvenser for Elgeseter gate. Vurdering Tomten ligger nært store arbeidsplasser som NTNU og St. Olavs Hospital og inntil bykjernen i Midtbyen. Planforslaget bidrar til å nå et av Trondheims hovedmål om at Trondheim skal være en bærekraftig by, der det er lett å leve miljøvennlig. Planforslaget med mange sentrumsnære boliger bygger også opp under midtbysatsingen om en miljømessig god og økonomisk vital Midtby. I målet om en bærekraftig by ligger også et mål om reduksjon av klimagassutslipp. I Miljøpakken arbeides det målrettet mot å oppnå slik reduksjon ved å begrense biltrafikken. Elgeseter gate er, og skal ytterligere forsterkes som, en hovedakse for kollektivtransport. Å fortette langs denne aksen er i tråd med kommunens strategi om å fortette bebyggelsen langs hovedårer for kollektivtrafikk. Målet med en slik fortetting er å få flere til å reise kollektivt, gå eller sykle. Med inntil 95 nye boenheter så sentrumsnært legges det til rette for at flere kan bo i sentrum. Det legges imidlertid også opp til ca. 55 bilparkeringsplasser. Planforslaget ligger i indre sone for parkeringsdekning og planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel som har krav om minimum 0,5 parkeringsplass pr. 70 m 2 BRA til bolig eller boenhet. Det er beregnet at fremtidig bilturproduksjon ved utbygging av planlagt bebyggelse vil gå ned fra 394 kjt/d til 257 kjt/d i forhold til dagens situasjon. Elgeseter gate er i dag en sterkt trafikkert gate med trafikkstøy og luftforurensning. For å unngå at boligene blir for støyutsatt er det foreslått at alle boenheter skal være gjennomgående, ha minst ett oppholdsrom mot stille side og at støyutsatte boliger må ha balansert ventilasjon. I tillegg er Saksfremlegg - arkivsak 13/

5 det foreslått støyskjerm i åpenrommet mellom ny bebyggelse og nabobebyggelse i Elgeseter gate 21B og det er foreslått næringsformål i både 1. og 2. etasje mot Elgeseter gate og i 1. etasjen mot Einar Tambarskjelves gate som er det mest støyutsatte arealet. Så lenge støyforholdene inne og på utearealene er tilfredsstillende mener rådmannen at det er riktig å etablere nye boliger inntil Elgeseter gate. Det har vært dialog med Statens vegvesen og Fylkesmannen om løsninger for støyog luftforurensningssituasjonen i planområdet. Det er positivt at det er krav om næringsvirksomhet i 1. og 2. etasje ut mot Elgeseter gate både på grunn av forurensningssituasjonen og for livet på gateplan. For sikre et godt bomiljø i et planområde som er høyt utnyttet, er det viktig at utearealet får en god utforming. Utendørs oppholdsareal er i gårdsrommet og på takterrasse på bygget mot Einar Tambarskjelves gate. Gårdsrommet blir liggende på et nivå 5,7 meter over Elgeseter gate. Takterrassen er solrik, mens soltilgangen i gårdsrommet er noe begrenset på grunn av eksisterende bebyggelse. I planen er det foreslått å etablere en omfattende trappe/ brukonstruksjon på det mest solrike arealet i gårdsrommet. Det vil ta lys og utsyn fra de små boligenhetene oppover i etasjene, redusere kvaliteten på oppholdsareal i gårdsrommet og det vil sannsynligvis medføre økt grad av støy i gårdsrommet. Rådmannen er derfor skeptisk til at det skal etableres en omfattende trappe/brukonstruksjon i gårdsrommet. Illustrasjonsplanen i vedlegg 5 er ikke juridisk bindende i bestemmelsene og planforslaget. Det åpnes for andre løsninger enn vist i illustrasjonsplanen. Endelig løsninger må avklares i videre prosjektering og i byggesaken. Einar Tambarskjelves gate foreslås regulert 12 meter bred. Gaten vil da innsnevres og ny bebyggelse kommer nærmere nabobebyggelse i nord, noe som vil gi sol- og skyggevirkninger for dem. Dette er samtidig et grep som strammer opp gaterommet, som i dag er utflytende og uryddig. Den foreslåtte utformingen av den offentlige veien Einar Tambarskjelves gate i illustrasjonsplanen er for dårlig (for bred innkjøring til garasjeanlegg, kantstein på tvers av fortau, planen avklarer ikke eventuelle snumuligheter i Klæbuveien og i Einar Tambarskjelves gate). Illustrasjonsplanen er imidlertid ikke juridisk bindende og i planen er det en bestemmelse som sikrer krav om at teknisk vegplan for Einar Tambarskjelves gate skal godkjennes av kommunen og Statens vegvesen. Elgeseter gate 21 ligger innenfor hensynssone kulturmiljø og kulturlandskap i kommuneplanens arealdel. Særlig Elgeseter gate har en sterk bybildekarakter i behold, især på østsiden. Også Klæbuveien preges av kvartalsbebyggelsen fra forrige århundre i store deler av strekningen der tomten ligger. I bestemmelsene er det sikret at bebyggelsen mot Elgeseter gate skal ha skrått tak med takoppløft. Det er i bestemmelsene også sikret at fasadene i gatehjørnene Elgeseter gate Einar Tambarskjelves gate og gatehjørnet Einar Tambarskjelves gate og Klæbuveien skal utformes med knekt hjørne. Førsteetasje mot Klæbuveien skal være opphøyd minst 1 meter fra fortauet. Næringsareal på gateplan ut mot Elgeseter gate bør være utadrettet og bidra til å aktivisere gaterommet. Med samlokalisering av campus vil også Klæbuveien få en viktigere rolle, derfor bør det vurderes om det kan tilrettelegges med utadvendt aktivitet i deler av førsteetasje også der. Det er i planbeskrivelsen sagt at det skal være murpuss med beslagsløsninger på fasadene som vender ut mot gateløpene og trepanel inn mot gårdsrommet, men verken materialbruk eller farger som er vist i illustrasjonsmaterialet er sikret i bestemmelsene. Det må vurderes før sluttbehandling om disse forholdene bør sikres i bestemmelsene. Saksfremlegg - arkivsak 13/

6 Figur 3: Gateoppriss av forslag til ny bebyggelse mot Klæbuveien. Rød stiplet strek viser høyde og volum til eksisterende bebyggelse. Rådmannen er usikker på om byggehøyden og takformen mot Klæbuveien er en god arkitektonisk løsning. Det ble ved oppstart av planforslaget gitt tilbakemelding om at byggehøyden her bør reduseres med en etasje fra 5 etasjer til 4 etasjer, i tråd med omkringliggende nabobebyggelse. En bygning med 5 etasjer med flatt tak oppleves som et brudd, et uavklart formmessig grep, med den øvrige bebyggelsen langs Klæbuveien. Figur 4: 3D-illustrasjon som viser prosjektet med sikt mot sørøst. Fasader mot Elgesetergate i vest og Einar Tambarskjelves gate. Illustrasjonen viser kotehøyde på nye- og eksisterende bygg i området. Klæbuveien er på sitt smaleste akkurat ved denne tomten, og planforslaget representerer en brytning mot lavere, frittstående gatehus i nord (se illustrasjoner nedenfor). Klæbuveien er i dag en viktig gang- og sykkelrute. Den visuelle opplevelsen vil i stor grad påvirkes av høyden på bebyggelsen. Det er ønskelig med høy tetthet på bebyggelse som ligger så sentralt, men bebyggelse i hjerte av campus må også bygges med kvalitet, spesielt når det ligger i hensynssoner for kultur og kulturlandskap. Det kan hende at det kan forbedres ved for eksempel å ta ned byggehøyde med en etasje på hjørnebygget i Einar Tambarskjelves gate og Klæbuveien, eller å markere hjørnet og la Saksfremlegg - arkivsak 13/

7 bebyggelsen langs Klæbuveien være en etasje lavere eller ved å bruke takform mer aktivt for å skape god sammenheng med den øvrige bebyggelsen i Klæbuveien. Rådmannen ønsker derfor at det utarbeides alternative løsninger i takform og byggehøyde mot Klæbuveien og at planforslaget bearbeides før sluttbehandling av planen i stedet for at det legges frem et alternativ fra rådmannen. I figur 5 nedenfor vises eksempler på skisseløsninger som det kan være aktuelt for forslagsstiller å belyse nærmere før sluttbehandling. En formmessig bearbeidelse av prosjektet mot Klæbuveien, vil ikke redusere bruksarealet i prosjektet vesentlig. Eksempelvis vil alle boenhetene beholdes i forslag 2 nedenfor der man kun endrer takform. I alternativ 3, der det er vist lavere byggehøyde på hjørnebebyggelsen mot Klæbuvieen, vil antall boenheter reduseres med 1-2. Dersom man går en etasje ned på bebyggelsen mot Klæbuveien (forslag 4), vil antall boenheter reduseres med cirka 11. Figur 5: Illustrasjonene viser forskjellig utforming av bebyggelsen mot Klæbuveien. 1. Forslagsstillerens alternativ. 2. Forslagsstillers alternativ med annen takform 3. Lavere hjørnebebyggelse mot Klæbuveien. 4. Lavere bebyggelse mot Klæbuveien. Avveiing av konsekvenser Det er positivt at flere kan få bolig sentralt på Elgeseter, et område med mange bykvaliteter og tilbud i nærheten. Det er imidlertid en utfordring å få til optimal bokvalitet langs en støyutsatt gate og i en tett bysituasjon som denne. Tilgang til stille sider ut mot et opparbeidet og skjermet gårdsrom for uteopphold bidrar til å bedre situasjonen. Supplert med uterom med sol på tak og sett i sammenheng med det tilbudet som Høgskoleparken vis a vis tilbyr situasjonen gode muligheter for uteopphold og rekreasjon. Rådmannen vurderer at samlet konsekvens for folkehelsen er akseptabel og veier opp mot de negative forholdene i bysituasjonen. Det legges også vekt på at planforslaget støtter opp om de overordnede strategier om fortetting og samordnet areal- og transport for å oppnå bærekraftig byutvikling og bidra til reduksjon av klimagasser. Byformmessig legger planforslaget til rette for en avsluttende kvartalsstruktur som bidrar til å komplettere den tette bystrukturen etter at eksisterende anlegg rives. Planforslaget vil med flere Saksfremlegg - arkivsak 13/

8 boliger og økt aktivitet kunne bidra til en generell oppgradering av bydelen og styrke et vitalt sentrumsmiljø både på Elgeseter og i Midtbyen. Det er ønskelig med høy tetthet så sentralt i byen og nært inntil store arbeidsplasskonsentrasjoner. Rådmannen er imidlertid også opptatt av at bebyggelse i hjerte av et nytt campusområde må bygges med kvalitet, spesielt når det ligger i hensynssoner for kultur og kulturlandskap. Rådmannen mener derfor at prosjektet bør videreutvikles formalt og uttrykksmessig før sluttbehandling. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planen vil ikke medføre kostnader for kommunen. Tiltakshaver har ansvar for å opparbeide de offentlige vegarealene som inngår i planen. Konklusjon Rådmannen anbefaler planforslaget forutsatt at det utarbeides alternativ løsning mot Klæbuveien og bestemmelse som sikrer materialbruk i tråd med kulturminnemiljøet før sluttbehandling av planen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Nadja Sahbegovic saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Planbeskrivelse, sist datert Vedlegg 2: Reguleringskart, over grunnen, sist datert Vedlegg 3: Reguleringskart, under grunnen, sist datert Vedlegg 4: Reguleringsbestemmelser, sist datert Vedlegg 5: Illustrasjonsplan Vedlegg 6: Oppriss Klæbuveien, fotomontasje Vedlegg 7: Oppriss Elgeseter gate, fotomontasje Vedlegg 8: ROS- analyse Vedlegg 9: Støyutredning, notat fra Brekke Strand, datert Vedlegg 10: Vurdering av luftforurensning, notat fra Norsk Energi, datert Vedlegg 11: Trafikkvurderinger, notat fra Vianova datert Vedlegg 12: Ledningsplan Saksfremlegg - arkivsak 13/