Røde flagg i regnskapet

Transkript

1 Røde flagg i regnskapet Med vekt på eiendom og prosjekter Dosent/ dr. oecon Terje Heskestad Oslo 14. november 2017, Thon Hotell Opera

2 Hvordan oppfattes du?

3

4 Viktig for hvem? Alle som bruker regnskapsinformasjon, gitt at man mener at denne type informasjon er relevant på en eller annet måte Daglig leder Styremedlemmer Regnskapsfører som rådgiver Generalforsamlingen OG naturligvis ALLE eksterne brukere

5 Agenda Regnskapsstrekking vs. regnskapsmanipulering Forslaget til ny regnskapslov mer bruk av virkelig verdi Investeringseiendom (utleiebygg) Problemstillinger Betydelig muligheter til å påvirke resultatet og balansen, og i verste fall manipulere regnskapet «enklere enn mange tror» Røde flagg indikasjoner Case: Eiendomsprosjekt identifikasjon av risikoområder? Prosjektregnskap Oppfølgning og rapportering inkl. noter

6 Agenda Regnskapsstrekking vs. regnskapsmanipulering Forslaget til ny regnskapslov mer bruk av virkelig verdi Investeringseiendom (utleiebygg) Problemstillinger Betydelig muligheter til å påvirke resultatet og balansen, og i verste fall manipulere regnskapet «enklere enn mange tror» Røde flagg indikasjoner Case: Eiendomsprosjekt identifikasjon av risikoområder? Prosjektregnskap Oppfølgning og rapportering inkl. noter

7 Regnskapsmanipulering strekking «Earnings managment occurs when managers intentionally use judgement in financial reporting and in structuring transaksction to alter financial report to mislead som stakeholders about the underliying economic perfromance of the company or to influence contractual outcomes that depend on reported accounting numbers» (Healy & Wahlen, 1999). MEN hva er regnskapsstrekking.

8 Forsiktig regnskapsførsel det er vel bra? «Konservativ» (forsiktig) regnskapsførsel gir skjulte reserver som kan anvendes til å gi mangelfulle eller til og med manipulerte regnskapsrapporter Hvorfor? Problem med periodisk vedlikehold?

9 Agenda Regnskapsstrekking vs. regnskapsmanipulering Forslaget til ny regnskapslov mer bruk av virkelig verdi Investeringseiendom (utleiebygg) Problemstillinger Betydelig muligheter til å påvirke resultatet og balansen, og i verste fall manipulere regnskapet «enklere enn mange tror» Røde flagg indikasjoner Case: Eiendomsprosjekt identifikasjon av risikoområder? Prosjektregnskap Oppfølgning og rapportering inkl. noter

10 Ny regnskapslov Forventet implementert 2020 eventuelt revisjon av gjeldende lov? ENDRING: Balanseorientering IKKE resultatorientert Grunnleggende regnskapsprinsipper er forslått fjernet Noen endringer Styrets årsberetning ikke for små selskaper Mer bruk av virkelig verdi Driftsmidler? NEI! Investeringseiendom? JA! Løpende avregningsmetode Oppføring av leiligheter etter fullført kontraktsmetode? NEI! Standarder blir rettslig bindende Hva betyr det?

11 Agenda Regnskapsstrekking vs. regnskapsmanipulering Forslaget til ny regnskapslov mer bruk av virkelig verdi Investeringseiendom (utleiebygg) Problemstillinger Betydelig muligheter til å påvirke resultatet og balansen, og i verste fall manipulere regnskapet «enklere enn mange tror» Røde flagg indikasjoner Case: Eiendomsprosjekt identifikasjon av risikoområder? Prosjektregnskap Oppfølgning og rapportering inkl. noter

12 Problemstillinger Balanseføring vs. kostnadsføring og dekomponering hvordan? Utrangeringsverdi hvordan? Avskrivningstid og økt levetid hvordan? Nedskrivning hvordan? Lederskifter overraskende nedskrivning («big bath»)? Verdiregulering hvordan? Pålitelighet og relevans Empiriske studier viser liten eller ingen relevans av verdireguleringer knyttet til driftsmidler, men motsatt for investeringseiendom hvorfor? Hva er analytikernes holdninger?

13 Case: Hva skal balanseføres? Type anskaffelse Balanseføres ADK 10 stykk PC inkl. skjermer Kontorutstyr inkl. stoler mv. Økonomistyringsprogram etc. Etablering av «internettside» / nettbutikk mv. Programvare Reklame og markedsføring

14 Økt levetid mangelfull noteinformasjon Note x (utsnitt): Forlenget levetiden på maskinene i 201x (uten å angi hvor lenge), men oppgir at hvert års forlengelse reduserer årlige avskrivninger med kr xxx Hvorfor?

15 Case: Økt levetid knekkpunkt verdi Opprinnelig avskrivningsplan avskrivning Knekkpunkt Lavere avskrivning neste år Ny avskrivningsplan Tidspunkt for estimatendring tid

16 Case: Økt levetid reversering verdi opprinnelig avskrivningsplan avskrivning Ny UB Resultatføring Ny avskrivningsplan tid

17 Case: Balanseføring eller vedlikehold? Type kostnad Påkostning Vedlikehold Maling av forretningsbygg første gang Flytte vegger i et bygg Utskiftning av girkasse varebil Utskiftning av vinduer og dører i et bygg Bytte fra laminat til parkett

18 Investeringseiendom Hva er investeringseiendom? Etter IFRS valg mellom modell, dog anvendelse konsistent over tid og for alle investeringseiendommene i selskapet Virkelig verdi Krav om at virkelig verdi må kunne måles pålitelig Fastsettelse på hver balansedag (INGEN avskrivninger) Endring i verdi over resultatet Anskaffelsesmodellen Avskrives som et driftsmiddel, dog må virkelig verdi opplyses i note HVORFOR?

19 Case: Illustrasjon av virkelig verdi Anta Anskaffelseskost Krav om årlig verdijustering Tidspunkt Virkelig verdi: Verdiendring (resultatføres)

20 Men hva er virkelig verdi? Virkelig verdi gjenspeiler IKKE: Tilleggsverdi ved å eie flere eiendommer (porteføljer) Synergieffekter mellom investeringseiendom og andre eiendeler Juridiske rettigheter etter rettslige restriksjoner for dagens eier Skattemessige fordeler/ulemper for dagens eier KONKLUSJON: Virkelig verdi gjenspeiler eiendomsspesifikke forhold, dvs. potensiell salgsverdi dvs. ikke foretaksspesifikke forhold

21 Men hvordan? Hvem skal beregne virkelig verdi? Tilstrekkelig kompetanse? Eksterne ekspertise Hvordan?

22 Case: Utbygging av tomteområde Anta følgende En eiendomsinvestor har anskaffet et tomteområde for 10 mill. kroner. Dette området ble anskaffet under finanskrisen, og det forelå ingen reguleringsplan. I 2011 ble området regulert til næringsformål. Dette medførte en kraftig verdiøkning til kr 30 mill. I løpet av 2013 ble det fremforhandlet en meget lukrativ utleieavtale. Eiendomsinvestoren står for utbyggingen og driften av bygget. Estimert nåverdi av utleieavtalen er 500 mill. Bygget og opparbeidelsen av tomten er anslått til å koste 350 mill.

23 Case: Utbygging av tomteområde løsning Momenter til løsning Gitt at virkelig verdi kan fastslås tilstrekkelig pålitelig, vil man kunne innregne verdiøkningen på 20 millioner (som en inntekt i 2011). En forutsetning er at denne verdiøkningen ikke inkluderer såkalte foretaksspesifikke verdiendringer hvilket er rimelig pga. økningen er knyttet til reguleringen for næringsformål, slik at det er rimelig å anta at verdiøkningen vil kunne realiseres gjennom salg av tomten. Kan ytterligere verdiøkning innregnes i 2013? Hvis denne verdiøkningen er knyttet til foretaksspesifikke forhold, kan verdiøkningen IKKE innregnes Hva er virkelig verdi på tomten?

24 Case: Konsekvens av virkelig verdi (VV) Balanse kostpris Balanse VV Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Omløpsmidler SUM Egenkapital Avsetninger Annen gjeld SUM Verdiøkning Utsatt skatt (25%) 971 Forpliktelse før endring 265 Økning utsatt skatt 971 Avsetninger EK Grad 29 % 47 % Gjeldgrad 67 % 41 % 2,0 % 2,20 % 2,40 % Gjeld Rentekost

25

26 Hva brukes i praksis?

27 Agenda Regnskapsstrekking vs. regnskapsmanipulering Forslaget til ny regnskapslov mer bruk av virkelig verdi Investeringseiendom (utleiebygg) Problemstillinger Betydelig muligheter til å påvirke resultatet og balansen, og i verste fall manipulere regnskapet «enklere enn mange tror» Røde flagg indikasjoner Case: Eiendomsprosjekt identifikasjon av risikoområder? Prosjektregnskap Oppfølgning og rapportering inkl. noter

28 Risiko og røde flagg generell Må vurdere markedsutviklingen og identifisere risiko Ofte viktigere enn «trøtte» regnskapsrapporter Kilde: Skrudland og Hammersbøen (2017)

29 Risiko og røde flagg generell (forts.) Regnskapsprinsipper/estimater Avvik fra bransjen? Notene fremstår som uklare og/eller kompliserte Uforklarlige endringer i prinsipp/estimater Eventuelle mot slutten av året

30 Risiko og indikasjon konkrete Risiko: Overvurdert balanseført verdi Mulige indikasjoner: Lengre avskrivningstid enn konkurrentene Økt levetid og/eller utrangeringsverdi Økning i driftsmidler/investeringseiendom over tid som ikke følges av omsetningsvekst, resultatøkning eller effektivitetsgevinster Fallende driftsresultat (reduserte marginer) forsøkes «kompensert» med balanseføring Manglende avsetning for periodisk vedlikehold Positiv verdiregulering i et rimelig stabilt marked Ingen tegn til nedskrivning, selv om det er forventet Salg (ev. tilbakeleie) til nærstående

31 Case: Salg av eiendom til nærstående Anta følgende I februar 2016 ble det solgt en eiendom fra SALG AS til Eiendom AS. Gevinsten ble ført netto under andre salgsinntekter med MNOK 1. Salgssummen på MNOK 3 ble betalt 1. mars iht. avtalen SALG AS leier eiendommen tilbake fra SALG AS Banken stilte spørsmål ved denne transaksjonen i forbindelse med gjennomgangen av halvårsregnskapet, og hevdet at dette i realiteten var en lånetransaksjon. Begrunnelsen var at SALG AS leier eiendommen fra Eiendom AS.

32 Case: Salg av eiendom vurdering I forbindelse med gjennomgang av dokumentene i saken finner du følgende (utdrag av avtale): Bakgrunnen for dette salget var å bedre likviditeten i SALG AS som følge av de negative konsekvensene finanskrisen hadde for selskapet. Det ble avtalt at SALG AS hadde en opsjon på å kjøpe bygget tilbake (ingen plikt) for en fastsatt pris justert for en årlig KPi. Videre påpekes det i avtalen at prisen som legges til grunn for gjenkjøpet «ikke er basert på ordinære forretningsmessige prinsipper.» Funnet sted en transaksjon eller ikke? Risiko som overføres ved transaksjon er eiendelens gevinst- og tapspotensial Kontroll menes beslutningsmyndighet og råderett

33 Agenda Regnskapsstrekking vs. regnskapsmanipulering Forslaget til ny regnskapslov mer bruk av virkelig verdi Investeringseiendom (utleiebygg) Problemstillinger Betydelig muligheter til å påvirke resultatet og balansen, og i verste fall manipulere regnskapet «enklere enn mange tror» Røde flagg indikasjoner Case: Eiendomsprosjekt identifikasjon av risikoområder? Prosjektregnskap Oppfølgning og rapportering inkl. noter

34 Case: Eiendomsprosjekt Hva driver virksomheten med? Utvikling av eiendom Potensielle «farer» i omgivelsene Eiendomstilbud Andre forhold? Nærstående relasjoner? JA! Andre forhold observasjon: Parkeringsanlegg / friområder ikke ferdig Gjenstår arbeide, inkl. solgte leiligheter UTFORDRING: Balanseføring vs. kostnadsføring samt avsetninger (pågående arbeide, garantier, mv.)

35 Case: Eiendomsprosjekt (forts.) Reguleringsplan Hva er status? Stor nok til effektiv drift? NEPPE! Risiko betydelig Styrets årsberetning Aksjekapitalen er tapt I sluttfasen i et større eiendomsprosjekt Tilfredsstillende likviditet, men i følge styrets årsberetningen likevel i dialog med selskapets bankforbindelse for å sluttfinansiere prosjektet! Aksjonær og hans selskap har skutt inn MNOK 2,5

36

37

38 Note garantier, MEN

39 KONKLUSJON: Lav regnskapskvalitet Ingenting som tyder på usikkerhet i estimater iht. regnskapet Riktig nok benyttes ikke metode for løpende avsetning (som betinger estimater), men det vil være oppsiktsvekkende om selskapet ikke har noen form for garantiansvar, Leiligheter selges i realiteten før de er ferdige betyr? Videre, allokering av kostnader til solgte leiligheter ikke en objektiv øvelse! Full inntektsføring, men ikke 100 % ferdige leiligheter, tilsier avsetninger (eventuelt utsatt inntetktsføring) Hva med garasjeanlegg? Prinsippnoten tilfredsstillende? Proforma!

40

41 Agenda Regnskapsstrekking vs. regnskapsmanipulering Forslaget til ny regnskapslov mer bruk av virkelig verdi Investeringseiendom (utleiebygg) Problemstillinger Betydelig muligheter til å påvirke resultatet og balansen, og i verste fall manipulere regnskapet «enklere enn mange tror» Røde flagg indikasjoner Case: Eiendomsprosjekt identifikasjon av risikoområder? Prosjektregnskap Oppfølgning og rapportering inkl. noter

42 Anleggskontrakter hva er det? Kjennetegn Prosjekter som går over flere perioder, ofte av betydelig omfang Kilde: +byggeprosjekter&gs_l=psy-ab psy-ab t8oxkm18s70

43 Anleggskontrakter hovedproblem? Hvordan rapportere? Mulige alternativer Løpende avregningsmetode Uten fortjeneste Fullført kontraktsmetode MEN hva med skatt? Prosjektstart

44 GRP og anleggskontrakter Grunnleggende regnskapsprinsipper (GRP) Transaksjonsprinsipper Opptjeningsprinsippet Sammenstillingsprinsippet Beste estimat Forsiktighetsprinsippet

45 NRS 2 Anleggskontrakter Opptjeningsprinsippet, RL 4-1, 1. ledd nr. 2 Inntektsføring før transaksjonstidspunktet To metoder Fullført kontraktsmetode Løpende avregningsmetode Eventuelt uten fortjeneste? Bruttopresentasjon, IKKE netto! Betyr? Andre forhold: Fordeling av mva.

46 NRS 2 Anleggskontrakter (forts.) NRS 2 Anleggskontrakter anleggskontrakter/ Egen standard som regulerer anleggskontrakter Ufravikelig krav: Tilvirkning og vederlag er avtalt ved kontraktinngåelsen Små foretak? Kan inntektsføre når anleggskontrakten (tilvirkningskontrakten) er fullført (RL 5-12)

47 Case: Fullført kontraktsmetode Anta følgende Kontraktsverdi 500 Estimert kostnad 400 Betaling år 3 UB år 1 UB år 2 UB år 3 Senere opplysninger: Påløpte kostnader Anslåtte restkostnader Regnskapsføring: Salgsinntekter Beholdningsendring Ulike driftskostnader Driftsresultat Varer under tilvirkning

48 Case: Fullført kontraktsmetode negativ informasjon Anta følgende Negativ informasjon i år 2 UB år 1 UB år 2 UB år 3 Senere opplysninger: Påløpte kostnader Anslåtte restkostnader Regnskapsføring: Salgsinntekter Beholdningsendring Ulike driftskostnader Driftsresultat Varer under tilvirkning

49 Mer om løpende avregning Inntektsfører i takt med fremdrift HVORFOR? Krav iht. regnskapsloven? SKAPE MERVERDI FOR KUNDEN / PROSJEKTREGNSKAP intern rapportering Usikkerhet Størst i tidlige faser Tar ikke fortjeneste før etter en viss fullføringsgrad Kompleksitet, størrelse og tidligere erfaring

50 Fullføringsgrad hvordan måle? Fullføringsgrad Utført produksjon Påløpte kostnader (mest vanlig) i forhold til totalt estimerte kostnader Kun medgåtte kostnader, dvs. innkjøp av råvarer tas ikke med Påløpte timer i forhold til totalt estimerte timer Andre mål? Unngå Buffere rapporter «krisen» når den kommer

51 Case: Løpende avregningsmetode Anta følgende Kontraktsverdi 500 Estimert kostnad 400 Betaling år 3 UB år 1 UB år 2 UB år 3 Senere opplysninger: Påløpte kostnader Anslåtte restkostnader Fullføringsgrad 25 % 50 % 100 % Regnskapsføring: Salgsinntekter Beholdningsendring Ulike driftskostnader Driftsresultat Kundefordringer Bank

52 Case: Løpende avregningsmetode negativ informasjon Anta følgende Negativ informasjon i år 2 UB år 1 UB år 2 UB år 3 Senere opplysninger: Påløpte kostnader 100,00 300,00 525,00 Anslåtte restkostnader 300,00 250,00 0,00 Fullføringsgrad 25,00 % 54,55 % 100,00 % Regnskapsføring: Salgsinntekter 125,00 147,73 227,27 Beholdningsendring Ulike driftskostnader 100,00 222,73 202,27 Driftsresultat 25,00-75,00 25,00 Kundefordringer 125,00 250,00 - Bank ,00

53 Kontraktsinntekter (NRS 2) Kontraktsfestet inntekt Inkl. kontraktsfestet endrings- og tilleggsarbeid Forventet inntekt Tilleggs- og endringsarbeid Kompensasjon Prestasjonsgodtgjørelse

54 Kontraktskostnader (NRS 2) Direkte kostnader Indirekte kostnader som lar seg fordeles etter en systematisk og rasjonell metode Normal kapasitetsutnyttelse Indirekte kostnader som gjelder foretaket som helhet, kan ikke tas med (unntak: kontrakten øremerker en godtgjørelse) Andre forhold Service etter levering del av total avtalt kontraktspris? Garantiansvar for feil og mangler gjelder vel de ALLER fleste? Avsettes under veis som prosjektkostnader (kostnadsavsetning)

55 Notekrav RL 7-2: Hvilket regnskapsprinsipp som er benyttet (tilsvarende 7-35 for små) Løpende avregnings- eller fullført kontraktsmetode Må velges konsistent RL 7-9: Opplyse om igangværende langsiktige tilvirkningskontrakter (ikke tilsvarende for små)

56 Notekrav (forts.) Løpende avregning Hovedprinsipp for beregning av fullføringsgrad Omfang av igangværende kontrakter med angivelse av Totalt utført produksjon, kostnader og estimert fortjeneste UNNLATE? Gjenværende produksjon på tapskontrakter Tilbakeholdte kundebetalinger Opptjente, ikke fakturerte inntekter inkludert i kundefordringer Forskuddsfakturert produksjon Fullført kontraktsmetode Tapskontrakter / nedskrivning

57 Case: Prosjektregnskap oppfølgning Prosjekt Dato Kalkyle Ferd. Fakt forskudd Bet forskudd nr Gj.føring Prosj. Int Prosj.kostn DB Prosjkkostn st.grad Andel DB VIA kunder leverandører / , / , / , / , / , / , / , / / /

58 Refleksjoner / spørsmål