VESTFOLD FYLKESKOMMUNE. Ombyggingskostnader Thor Heyerdahl VS. Rev APRIL 2004 HOLTEPROSJEKT

Transkript

1 VESTFOLD FYLKESKOMMUNE Ombyggingskostnader Thor Heyerdahl VS Rev APRIL 2004 HOLTEPROSJEKT

2 FORORD Rapporten oppsummerer status for verdien av eksisterende videregående skoler i Larvik med hensyn til lokalisering av den nye videregående skolen. Rapporten skal danne underlag for SKUP i det videre arbeidet med en innstilling til Vestfold fylkeskommune i forbindelse med lokaliseringen av den nye videregående skolen i Larvik. Hensikten med rapporten er å synliggjøre hva som kan benyttes av eksisterende bygningsmasse og hvilke verdier denne utgjør i det nye prosjektet. Oslo Morten Helgedagsrud Holteprosjekt Innovation as HolteProsjekt innovation as Side 2

3 INNHOLDSFORTEGNELSE Forord... 2 Innholdsfortegnelse... 3 Sammendrag Innledning Bakgrunn Målgruppe Status Grunnlagsopplysninger Beskrivelse av det enkelte anlegg Generelt Eiendommene Utnyttelse av eksisterende bygningsmasse Generelt Dekomponering og verdianslag av eksisterende anlegg Spesifikk gjenbruksverdi for anleggene i Larvik Eksisterende anleggs bidrag i nytt budsjett Tomteforhold Oppsummering kalkyler VEDLEGG HolteProsjekt innovation as Side 3

4 5.1 Begrepsforklaring Forklaring til kalkyler Vedlegg I Vedlegg II Vedlegg III Vedlegg IV Vedlegg V Kalkyle Thor Heyerdahl videregående skole avd Hoffs gate Kalkyle Thor Heyerdahl videregående skole avd Ahlefelds gate Kalkyle Thor Heyerdahl videregående skole avd Reipbanegata Kalkyle Ny skole. Kalkyle ombyggingskostnad Thor Heyerdahl vgs avd Hoffsgate Vedlegg VI Kalkyle ombyggingskostnad Thor Heyerdahl vgs avd Ahlefeldtsgate HolteProsjekt innovation as Side 4

5 SAMMENDRAG Rapporten er en del av grunnlaget for prosjektgruppens innstilling til lokalisering av den nye videregående skolen i Larvik. Hensikten med rapporten er å synliggjøre verdien av den eksisterende bygningsmassen og utrede hvilke muligheter det er for gjenbruk av eksisterende bygninger i det nye prosjektet. Rapporten tar for seg bygningsmassen ved Thor Heyerdahl videregående skole avdeling Ahlefeldtsgate, Reipbanegata og Hoffs gate. Det er gjennomført befaring i samtlige bygninger hvor det ble gjennomført en grov tilstandsanalyse på den enkelte bygning. Metodikken som er benyttet for å fastsette den enkelte bygningens verdi er utarbeidet etter de retningslinjer som ble lagt til grunn for tilstandsregistreringen av alle skoleeiendommene i Oslo. Gjennom denne registreringen fastsettes bygningens reelle verdi sett utfra et markedssynspunkt der en ny og moderne skole danner grunnlaget for prisen, og verdien på den enkelte enhet blir redusert utfra dens bygningsmessige og tekniske standard. Befaringen avdekket at flere av bygningene var nedslitte og lite egnet til å bygge videre på. Disse bygningene foreslås sanert og arealene er ikke medregnet i det nye prosjektet. Dette gjelder i første rekke Thor Heyerdahl videregående skole avdeling Reipbanegata og deler av bebyggelsen i avdeling Hoffs gate. Det forutsettes at den gjenværende eiendomsmasse på de ulike lokasjoner skal totalrehabiliteres. Konsekvensen av dette er at verdien på tekniske anlegg og faste innredninger er satt svært lavt. Hovedfokus er at hele skoleanlegget skal være en optimalt tilpasset arena for læring og utvikling. Som underelementer i dette ligger det at planene må løses så effektivt som mulig med tanke på kommunikasjon, utnyttelsesgrad, generell drift og vedlikehold. Dette krever en bygningsmasse som er tilpasset denne løsningen spesielt. Med eksisterende bygninger tilpasset vanlig klasseromsundervisning viser erfaringene fra tidligere gjennomførte prosjekter at etablering av store åpne arealer krever omfattende inngrep i eksisterende bæresystemer og er kostnadsdrivende i prosjektet. To av de tre alternativene, Ahlefeldts gate og Hoffs gate, har relativt lik verdi med tanke på restverdi i eksisterende bygninger. For disse enhetene er det beliggenheten i forhold til sentrum eller tilknytningen til industrien som kan tillegges ulik vekt under den videre vurdering. Når det gjelder avd. Reipbanegata er verdien på den eksisterende bygningsmassen svært liten. I sistnevnte tilfelle vil det være uvesentlig bidrag fra eksisterende bygningsmasse. HolteProsjekt innovation as Side 5

6 Beregningene omfatter full utbygging av hele skolen, med noe gjenbrukt og noe nybygget areal. Restverdien av de eksisterende bygningene er kalkulert inn i kostnaden pr m2 som gjelder for hele anlegget. Bygging av et helt nytt anlegg er kostnadsberegnet til kr ,- pr m2 Ved å plassere den nye skolen på et av de eksisterende anleggene viser beregningene at de tre alternativene kostnadsmessig rangeres slik: Skole Kostnad pr m2 Thor Heyerdahl vs. Avd Hoffs gate Kr ,- Thor Heyerdahl vs. Avd Ahlefeldts gate Kr ,- Thor Heyerdahl vs. Avd Reipbanegata Kr ,- HolteProsjekt innovation as Side 6

7 1.1 Innledning 1.2 Bakgrunn Skoleutbyggingsprosjektet (SKUP) i Vestfold skal samlokalisere fire eksisterende videregående skoler. Den nye skolen vil ha 1650 elever og være på m2. Prosjektet er på konseptstadiet (programmering er påbegynt, men ikke ferdigstilt) og til sommeren skal Fylkestinget vedta hvor skolen skal plasseres. 3 ulike lokaliseringer er aktuelle, hvorav to av tomtene blant annet inneholder eksisterende skoler. SKUP gjennomfører denne våren utredning av alle tre lokaliseringsalternativene, og blant annet er det viktig at det gjøres en overordnet vurdering av hva det vil koste å bygge om og benytte deler av eksisterende skoler i forhold til å bygge nytt. Anleggene Gloppe, Framhallen og Farrishallen er ikke tatt i betraktning i denne rapporten. Denne rapporten legger vekt på følgende forhold: 1. Det enkelte anleggs beskaffenhet med en grov beskrivelse av antatt omfang for å bringe bygget opp til en læringsarena tilrettelagt for fremtidens teknologi og pedagogiske prinsipper. 2. Beregning av kostnad pr kvadratemeter for totalrehabilitering av det aktuelle objekt. Ombyggingskostnaden vil fremkomme som kostnad pr m Målgruppe Rapporten skal danne underlag for SKUP i det videre arbeid med å utarbeide en innstilling til Vestfold Fylkeskommune med hensyn til lokalisering av den nye videregående skolen i Larvik. HolteProsjekt innovation as Side 7

8 2 STATUS 2.1 Grunnlagsopplysninger Holteprosjekt Innovation as har mottatt utskrift fra eiendomsboka til Vestfold fylkeskommune. Denne dokumentasjonen beskriver de enkelte anleggs alder, beliggenhet og arealer samt fullverdi (forsikring) på det enkelte anlegg. 2.2 Beskrivelse av det enkelte anlegg Generelt Det tas utgangspunkt i tre vidt forskjellige anlegg som hver i seg representerer store utfordringer med hensyn til tomteareal, eksisterende bygningsmasse og type bygninger. Det er foretatt befaring av hver enkelt enhet. Det har i den sammenheng blitt kartlagt bæresystem og statisk funksjon, materialbruk og slitasje. Med basis i erfaringer fra tilstandsregistrering og verdifastsettelse av alle skoleeiendommene i Oslo er det beregnet en restverdi for det enkelte anlegg. Det presiseres at beregningene som følger denne rapporten er utført på generelt grunnlag, men med basis i en gjennomgang av det enkelte anlegg. HolteProsjekt innovation as Side 8

9 2.2.2 Eiendommene Thor Heyerdahl videregående skole avd. Ahlefeldts gate Skolen ligger i tilknytning til parken ved Farrishallen. Bygningen er oppført i Bygningen har en tung konstruksjon med bæresystemet etablert i vegger og dekker. Det vil si at de aller fleste innerveggene er i plasstøpt betong. Utvendig er bygget kledd med eternit. Skolen har et bruttoareal på 6814 m2 og er oppført i 4 etasjer + kjeller. Tomtens areal er m2. Skolen er tradisjonelt innredet med klasserom og relativt store korridorarealer. HolteProsjekt innovation as Side 9

10 I tilknytning til eiendommen ligger det 2 eneboliger som i dag er utleid på det private markedet. Kalkulert gjenbruksverdi pr netto m2. En antatt restverdi for bygningsmassen på denne eiendommen er satt til 50% av dekomponert verdi. Man forutsetter relativt store bygningsmessige inngrep for å oppnå ønsket arealeffektivitet og funksjonalitet. Eventuell utnyttelse av Farrishallen er ikke inkludert i denne kalkylen. Restverdien i tekniske anlegg er begrenset siden de eksisterende installasjonene ikke tilfredstiller dagens krav. Verdier på innredninger er satt i null. Vi forutsetter at dette elementet fornyes i sin helhet. Areal 6814 Fullverdi forsikring Kr 9.813,- pr m2 Dekomponert Bygningskropp Pr m2 45 % kr 4.416,00 Tekniske anlegg Pr m2 30 % kr 2 944,00 Innredninger og Pr m2 25 % kr 2 453,00 Restverdi Bygningskropp Pr m2 50 % kr 2 208,00 Tekniske anlegg Pr m2 5 % kr 147,00 Innredninger og Pr m2 0 % Sum restverdi Pr m2 kr 2 355,00 HolteProsjekt innovation as Side 10

11 Thor Heyerdahl videregående skole avd. Reipbanegata Skolen ligger på den gamle gassverktomta i tilknytning til Frambanen. Skolen ble oppført i 1979 og er ikke ombygget siden. Bygningsmassen har et bruttoareal på 3127 m2 og et tomteareal på m2. Bygningens hovedbæresystem består av en søyle / dragerkonstruksjon, samt noe bærende betongvegger. Etasjeskillene er en blanding av plasstøpt betong og betongelementer. Utvendig er bygningen forblendet med tegl, men har innslag av trepanel i vindusfelter. Takkonstruksjonen er et oppforet tretak kledd med asbestplater og tekket med shingel. Det er også innslag av folietekking. Skolens underetasje er et ganske stort tilfluktsromareal som er en tung betongkonstruksjon. Tekniske anlegg er like gamle som skolen. HolteProsjekt innovation as Side 11

12 Kalkulert gjenbruksverdi pr netto m2. En antatt restverdi for bygningsmassen på denne eiendommen er satt til 20% av dekomponert verdi. Bygningsmassen på denne eiendommen vurderes som uhensiktsmessig og vanskelig å inkorporere i et nytt anlegg. Den vil kunne benyttes til birom og tekniske arealer. Restverdien i tekniske anlegg er lik null. Den er ikke oppgradert siden skolen var ny og er å betrakte som utrangert. Verdier på innredninger er satt i null. Vi forutsetter at dette elementet fornyes i sin helhet. Areal Reipbanegata 3127m2 Fullverdi forsikring kr ,07 Dekomponert Bygningskropp Pr m2 45 % kr 4 814,58 Tekniske anlegg Pr m2 25 % kr 2 674,77 Innredninger og Pr m2 30 % kr 3 209,72 Restverdi Bygningskropp Pr m2 20 % kr 962,92 Tekniske anlegg Pr m2 0 % Innredninger og Pr m2 0 % Sum restverdi Pr m2 kr 962,92 HolteProsjekt innovation as Side 12

13 Thor Heyerdahl videregående skole avd. Hoffs gate Eiendommen består av 7 bygninger. Bygning 1 Hovedbygningen. Byggetrinn ble oppført i Siden dette er det oppført tilbygg i 1972, 1988 og Generelt har bygningen bæresystem i betong. Dekkene er i plasstøpt betong og hulldekke-elementer med underliggende dragere. Innvendige skillevegger mellom klasserommene er utført i plasstøpt betong. Ytterveggene er også i hovedsak oppført i betong, som er isolert med siporexelementer og pusset. Det er relativt gode takhøyder i denne bygningen. Skolens gamle gymsal er ombygget til bibliotek. Bygget fikk nytt ventilasjonsanlegg i HolteProsjekt innovation as Side 13

14 Bygning 2 5: Snekkeravdeling, mekanikk og elektro samt bilavdelingen. Bygningene er frittstående paviljonger oppført med bæresystem i bestående av betongsøyler og gitterdragere av stål i taket. Ytterveggene er murt i siporex og pusset. Det er relativt gode takhøyder midt i bygningen, men det er begrenset høyde ute ved ytterveggene. Bygningene er generelt slitt. HolteProsjekt innovation as Side 14

15 Bygning 6 Bygghallen, lager og vaskehall. Bygningen er oppført i Dette er industrihallpreget bygning med bæresystem i stål med senteravstand 6000mm. Ytterveggene er murt i leca og pusset. Det er god takhøyde i bygningen, i tillegg kan tekniske føringer legges gjennom bæresystemet slik at den frie høyden ikke reduseres av kanaler og øvrige tekniske installasjoner. De ulike avdelingene er av variabel karakter, men generelt bærer de preg av å ha vært benyttet til tung praktisk undervisning. HolteProsjekt innovation as Side 15

16 HolteProsjekt innovation as Side 16

17 Bygning 7 Paviljongen. Bygningen er en lett trebygning oppført i Denne benyttes til undervisning av sterkt funksjonshemmede. Paviljongen er en trebygning med plate på mark. Kledd utvendig med tømmermannspanel. Bygningen er i god teknisk stand. Skolens samlede areal er m2 og tomtens areal er m2. HolteProsjekt innovation as Side 17

18 Kalkulert gjenbruksverdi pr netto m2. En antatt restverdi for bygningsmassen på denne eiendommen er satt til 60% av dekomponert verdi. Man forutsetter relativt store bygningsmessige inngrep for å oppnå ønsket arealeffektivitet og funksjonalitet. Videre forutsettes det at verkstedhaller og haller saneres i sin helhet. Arealer som vi anser ikke egnet for utbygging utgjør 5214 m2. Det er kun hovedbygget som anses egnet for ombygging. Restverdien i tekniske anlegg er begrenset siden de eksisterende installasjonene ikke tilfredstiller dagens krav. Verdier på innredninger er satt i 5% av dekomponert verdi. Deler av hovedbygget er nylig rehabilitert og dette forutsettes benyttet slik det fremstår i dag. Areal Kilden 6063 Fullverdi forsikring kr ,38 Dekomponert Bygningskropp Pr m2 45 % kr 4 798,07 Tekniske anlegg Pr m2 25 % kr 2 665,59 Innredninger og utstyr Pr m2 30 % kr 3 198,71 Restverdi Bygningskropp Pr m2 60 % kr 2 878,84 Tekniske anlegg Pr m2 15 % kr 399,84 Innredninger og utstyr Pr m2 5 % kr 159,94 Sum restverdi Pr m2 kr 3 438,62 HolteProsjekt innovation as Side 18

19 3 UTNYTTELSE AV EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE 3.1 Generelt Utfordringen ved å tilpasse eksisterende undervisningslokaler til en moderne læringsarena ligger i første rekke i å tilpasse arealets utforming. De eksisterende eiendommene er bygget opp for å håndtere tradisjonell klasseromsundervisning, med klasseromsstørrelser på m2. En moderne skole med undervisning tilrettelagt i en basestruktur krever frie arealer og det kreves relativt store inngrep i eksisterende bæresystem for å ivareta denne funksjonaliteten. Dette er et kostnadsdrivende element og man vil til tider oppleve uforholdsmessige store kostnader for ombygging av eksisterende arealer. 3.2 Dekomponering og verdianslag av eksisterende anlegg I de etterfølgende punkter oppsummeres grovt metoden for dekomponering av bygingsverdien som legges til grunn for våre beregninger. Forhold som vektlegges Fremskaffe oversikt over bygningsarealer og tekniske løsninger. Sammenstille data for de eksisterende anlegg sammen med arealbehovet for den nye skolen og avdekke behovet for nye arealer. Skissere gjenbruksverdien for det enkelte anlegg Prinsippene som er benyttet i andre lignende tilfeller legger til grunn en ens fordeling av verdien på de ulike bygningsdelene. Utfra en tilstandsregistrering fastsettes bygningens reelle verdi sett utfra et markedssynspunkt der en ny og moderne skole danner grunnlaget for prisen og verdien på den enkelte enhet blir redusert utfra dens bygningsmessige og tekniske standard. Videre vil tomteegenskaper med areal og topografi spille en rolle i denne sammenheng. Dog ser det ut til at alle plasseringsalternativene har nødvendig areal til disposisjon. HolteProsjekt innovation as Side 19

20 Metode Dekomponering av kostnadselementene tar utgangspunkt i NS 3451: Bygningsdelstabellen. I denne tabellen er bygningen nedbrutt i ulike faggrupper og delytelser innenfor disse. Dekomponering skal gi en prosentfordeling av kostnadene mellom bygningskropp, innvendige bygningselementer og tekniske installasjoner. Utgangspunktet for de fastsatte verdiene er tatt fra en nylig gjennomført kartlegging av samtlige skoler i Oslo utført i regi av Undervisningsbygg Oslo KF (senere kalt UBF). I forbindelse med verdifastsettelsen av hele UBF s portefølje ble det gjennomført en tilstandsanalyse på m2 eiendom og beregnet fordeling på bygningenes forskjellige elementer. Det vil være variasjon fra et bygg til et annet avhengig av byggeår, beskaffenhet og utført vedlikehold gjennom bygningens levetid, men som et snitt for Oslo fremkom det at det bygningsmessige representerer 45% av verdien, tekniske anlegg representerer 30% og innredninger representerer 25% av bygningens verdi. 3.3 Spesifikk gjenbruksverdi for anleggene i Larvik. Det forutsettes at den gjenværende eiendomsmasse på de ulike lokasjoner skal totalrehabiliteres. Konsekvensen av dette er at verdien på tekniske anlegg og faste innredninger er satt svært lavt. Med mindre anleggene er nylig installert vil de ikke tilfredsstille framtidens krav. 3.4 Eksisterende anleggs bidrag i nytt budsjett. Et moderne skoleanlegg preges av effektivitet og sterkt fokus på totaløkonomi. Vi ser klare paralleller til det øvrige næringsliv hvor åpne og effektive landskaper etter hvert har blitt en standardløsning når det gjelder kontorløsninger. Hovedfokus er at hele skoleanlegget skal være en optimalt tilpasset arena for læring og utvikling. Som underelementer i dette ligger det at planene må løses så effektivt som mulig med tanke på kommunikasjon, utnyttelsesgrad, generell drift og vedlikehold. Dette krever en bygningsmasse som er tilpasset denne løsningen spesielt. Med eksisterende bygninger tilpasset vanlig klasseromsundervisning viser erfaringene fra tidligere gjennomførte prosjekter at etablering av store åpne arealer krever omfattende inngrep i eksisterende bæresystemer og er kostnadsdrivende i prosjektet. HolteProsjekt innovation as Side 20

21 3.5 Tomteforhold. De tre eksisterende anlegg har tilnærmet like tomtearealer. Det er ikke foretatt analyser av tillatt utnyttelsesgrad på den enkelte tomt i denne rapporten. Det enkelte anleggs beliggenhet vil gi den nye skolen positive innslag av ulik art. I tilknytning til Ahlefeldts gate ligger i dag Farrishallen som er et idrettsbygg bestående av idretts og svømmehall. Bygget er gammelt og i en slik forfatning at hvis man går inn for å bygge ny skole på denne eiendommen vil det være naturlig å fornye dette anlegget tilsvarende slik at skoleanlegget får et betydelig sambruk med kultursektoren i kommune. Det kan sågar i en slik sammenheng kunne være aktuelt å legge til rette for andre fasiliteter i kultursammenheng. Avd. Hoffs gate er det anlegget hvor eksisterende bygninger utgjør den største verdien, og skolens nærhet til industrien utgjør et potensial for samarbeid med det lokale næringsliv. Vår analyse viser at det er avd. Reipbanegata som har den laveste verdien av de tre anleggene. Det positive i dette er at hele det eksisterende bygningskomplekset bør saneres og at ved lokalisering på denne tomten bygger et helt nytt anlegg uten bindinger til det som har vært der tidligere. Dog er det her spesielt uklart med hensyn til utnyttelsesgrad på tomten. 4 OPPSUMMERING KALKYLER Beregningene omfatter full utbygging av hele skolen, med noe gjenbrukt og noe nybygget areal. Restverdien av de eksisterende bygningene er kalkulert inn i kostnaden pr m2 som gjelder for hele anlegget. Bygging av et helt nytt anlegg er kostnadsberegnet til kr ,- pr m2 Ved å plassere den nye skolen på et av de eksisterende anleggene viser beregningene at de tre alternativene kostnadsmessig rangeres slik: Skole Kostnad pr m2 Thor Heyerdahl vs. Avd Hoffsgate Kr ,- Thor Heyerdahl vs. Avd Ahlefeldtsgate Kr ,- Thor Heyerdahl vs. Avd Reipbanegata Kr ,- HolteProsjekt innovation as Side 21

22 Videre er det foretatt en eksplisitt vurdering av ombygningskostnadene på den enkelte skole. Det er forutsatt å benytte for avd. Hoffs gate 6063 m2 og for avd. Ahlefeldts gate 6814 m2 Forutsetningene er nærmere beskrevet i vedlegg kapittel 5.2 Thor Heyerdahl vgs avd. Hoffs gate Areal m2 Kostnad pr m2 for totalrehabilitering Kr ,- Totalkost for ombyggingen Kr Anslått BN faktor 1,3-1,4 Thor Heyerdahl vgs avd. Ahlefeldts gate Areal m2 Kostnad pr m2 for totalrehabilitering Kr ,- Totalkost for ombyggingen Kr ,- Anslått BN faktor 1,3-1,4 HolteProsjekt innovation as Side 22

23 5 VEDLEGG Budsjettkalkyle for nytt anlegg med fradrag for restverdi av eksisterende anlegg. 5.1 Begrepsforklaring. Begrepene i kostnadsoppstillingene er med basis i NS3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt, Felleskostnad Den del av huskostnaden, post 1 i kontoplanen, som omfatter kostnader til rigging osv., drift av byggeplass, entrepriseadministrasjon og andre felleskostnader på byggeplass. Bygning Del av huskostnaden, post 2 i kontoplanen, som omfatter kostnader til grunn og fundamenter, bæresystemer, yttervegger, innervegger, dekker, yttertak, fast inventar, trapper, balkonger m.m. Vanligvis forstås også bygning som det komplette bygg inklusive alle installasjoner. B/N faktor Brutto / Netto faktor BN faktor beskriver hvor effektivt man utnytter arealene. Nettoarealene er undervisningsarealene eksklusive gangarealer, korridorer, tekniske rom m.v.. Bruttoarealene inkluderer alle rom. Har man et høyt tall på BN faktor vil det si at man har f.eks mye korridorareal pr m2 undervisningsareal. VVS-installasjoner er iht. NS3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt, den del av huskostnaden, post 3 i kontoplanen, Elkraftinstallasjoner Den del av huskostnaden, post 4 i kontoplanen, som omfatter kostnader for generelle anlegg, høyspenning, fordeling, lys, elvarme og driftsteknikk. Andre installasjoner Den del av huskostnaden, post 6 i kontoplanen som omfatter kostnader til reservekraft, heiser, rulletrapper, rørpost m.m., sammensatte enheter, avfall og støvsuging, og piper. Disse inngår i huskostnad i post 6 i kontoplanen. Huskostnad Den del av entreprisekostnaden, sum post 1-6 i kontoplanen, som omfatter komplett ferdig bygg, ekskl. de utvendig anlegg, de generelle kostnader og de spesielle kostnader. Huskostnad omfatter således entreprisekostnader for selve bygget med tilhørende installasjoner. HolteProsjekt innovation as Side 23

24 Utendørs Den del av entreprisekostnaden, post 7 i kontoplanen, som omfatter kostnader til terrengbehandling, konstruksjoner, utendørs VVS, utendørs elkraft, utendørs tele og automatisering, veier/plasser, park/hage. Entreprisekostnad Den del av prosjektkostnaden, sum post 1-7 i kontoplanen, som omfatter komplett ferdig bygg med utvendige anlegg, ekskl. de generelle kostnader og de spesielle kostnader. Entreprisekostnaden omfatter således alle faktiske kostnader som kan henføres til entreprenører, inkl. entreprenørenes administrasjon, tilrigging etc. Generelle kostnader Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt post 8 i kontoplanen som omfatter prosjektering, programmering, m.m.). Byggekostnad Den del av prosjektkostnaden, sum post 1-8 i kontoplanen, som omfatter komplett ferdig bygg med utvendige anlegg og generelle kostnader, dvs. eksklusive spesielle kostnader (tomt, finansiering, avgifter etc.). Byggekostnad utgjør således entreprisekostnad tillagt de generelle kostnader (prosjektering, programmering, m.m.). Spesielle kostnader Den del av prosjektkostnaden, post 9 i kontoplanen, som omfatter kostnader til inventar og utstyr, tomt, finansiering, salg, m.v.a. inn, m.v.a. ut, investeringsavgift og utestående. Grunnkalkyle er prosjektkostnad ekskl. reserver og marginer. Grunnkalkyle er summen av alle direkte kvantifiserbare kostnader, postene 1-9 i kontoplanen i NS3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt. Forventede tillegg er et uttrykk for en forventning om tillegg (vanligvis kostnader), som ikke kan kvantifiseres eller er påløpt enda. Forventede tillegg er ofte beregnet statistisk i en risikoanalyse, og gir i budsjettsammenheng et uttrykk for reserver. Forventet prosjektkostnad er et prosjekts sannsynlige prosjektkostnad basert på kostnadsangivelser før eller under prosjektets gjennomføring. Forventet prosjektkostnad er m.a.o. en beregning av fremtidige prosjektkostnader. Forventet prosjektkostnad beregnes ofte statistisk ved hjelp av risikoanalyse. Sikkerhetsmargin er en margin for å gi nødvendig sikkerhet for måloppfyllelse. Denne kan være statistisk beregnet ut i fra tallmaterialets usikkerhet og angis ved hjelp av kalkylens standardavvik s. For 90% sikkerhet er marginen 1,3 x s, dette regnes vanligvis som tilstrekkelig når nok ressurser legges ned i prosjektledelse og - styring. HolteProsjekt innovation as Side 24

25 5.2 Forklaring til kalkyler. For kalkyler merket full ombygging er gjenbrukt areal beregnet inn i det nye totalarealet og fremkommer med en kvadratmeterpris for totalarealet på den nye skolen. I eksemplene vil verdien av eksisterende bygninger gjøre relativt lite utslag på pris pr m2. Årsaken til dette er at de gamle bygningene utgjør en relativt lav prosentandel av det totale arealet. For alternativene med spesifikasjon av ombyggingskostnadene er kostnadsbildet skilt mellom nybygg og bygninger som rehabiliteres. Det er lagt til grunn totalrehabilitering av eksisterende bygningsmasse. Med dette menes at eksisterende bygning strippes helt ned til bæresystemet og at alle bygningsdeler fornyes og at tekniske anlegg skiftes ut i sin helhet. Ved totalrehabilitering vil man også oppnå en gevinst med hensyn til B/N faktor. Erfaringer fra Undervisningsbygg Oslo viser at man ved totalrehabiliteringer får gamle korridorskoler ned i en brutto / nettofaktor på 1,3. For å oppnå dette er man imidlertid avhengig av gjennomgripende tiltak i forhold til bygningskropp og romløsninger. Velger man å gå for en lettere ombygging vil dette gi seg utslag i dårligere arealeffektivitet. Det presiseres at det er totalrehabilitering som er lagt til grunn for våre vurderinger. Utbygger står selvsagt fritt til å velge graden av ombygging og detaljprosjektering vil høyst sannsynlig avdekke ulike behov for ombygging. HolteProsjekt innovation as Side 25

26 Kalkyle Thor Heyerdal vgs. Avd. Hoffs gate: Full ombygging 1 Felleskostnader 945,00 2 Bygning 8502,95 3 VVS 2377,79 4 Elkraft 1135,00 5 Tele og automatisering 661,00 6 Andre inst. 666,00 Huskostnad (1-6) 14287,73 7 Utendørs 600,00 Entreprisekostnad (1-7) 14887,73 8 Generelle kostnader 1252,00 Byggekostnad (1-8) 16139,73 9 Spesielle kostnader 4080,00 Grunnkalkyle (1-9) 20219, Forventede tillegg 1054,00 Forventet prosjektkostnad 21273, Sikkerhetsmargin 1415, Avsetning første driftsår Rammekostnad 22688,73 HolteProsjekt innovation as Side 26

27 Kalkyle Thor Heyerdal vgs. Avd. Ahlefeldts gate: Full ombygging 1 Felleskostnader 945,00 2 Bygning 8603,10 3 VVS 2436,99 4 Elkraft 1135,00 5 Tele og automatisering 660,00 6 Andre inst. 700,00 Huskostnad (1-6) 14480,09 7 Utendørs 600,00 Entreprisekostnad (1-7) 15080,09 8 Generelle kostnader 1253,00 Byggekostnad (1-8) 16333,09 9 Spesielle kostnader 4080,00 Grunnkalkyle (1-9) 20413, Forventede tillegg 1054,00 Forventet prosjektkostnad 21467, Sikkerhetsmargin 1415, Avsetning første driftsår Rammekostnad 22882,09 HolteProsjekt innovation as Side 27

28 Kalkyle Thor Heyerdal vgs. Avd. Reipbanegata 1 Felleskostnader 2 Bygning 9104,66 3 VVS 2478,78 4 Elkraft 1134,44 5 Tele og automatisering 660,82 6 Andre inst. 700,00 Huskostnad (1-6) 15023,70 7 Utendørs 600,00 Entreprisekostnad (1-7) 15623,70 8 Generelle kostnader 1252,20 Byggekostnad (1-8) 16875,90 9 Spesielle kostnader 4080,21 Grunnkalkyle (1-9) 20956, Forventede tillegg 1054,05 Forventet prosjektkostnad 22010, Sikkerhetsmargin 1415, Avsetning første driftsår Rammekostnad 23425,56 HolteProsjekt innovation as Side 28

29 Kalkyle Ny skole 1 Felleskostnader kr 944,62 2 Bygning kr 9 230,00 3 VVS kr 2 478,78 4 Elkraft kr 1 134,44 5 Tele og automatisering kr 660,82 6 Andre inst. kr 700,00 Huskostnad (1-6) kr ,66 7 Utendørs kr 600,00 Entreprisekostnad (1-7) kr ,66 8 Generelle kostnader kr 1 252,20 Byggekostnad (1-8) kr ,86 9 Spesielle kostnader kr 4 080,21 Grunnkalkyle (1-9) kr , Forventede tillegg kr 1 054,05 Forventet prosjektkostnad kr , Sikkerhetsmargin kr 1 415, Avsetning første driftsår kr - Rammekostnad kr ,52 HolteProsjekt innovation as Side 29

30 Kalkyler med spesifisert ombyggingskostnad Thor Heyerdahl vgs avd. Hoffs gate Areal m2 Kostnad pr m2 for totalrehabilitering Kr ,- Totalkost for ombyggingen Kr Anslått BN faktor 1,3-1,4 Thor Heyerdahl vgs avd. Ahlefeldts gate Areal m2 Kostnad pr m2 for totalrehabilitering Kr ,- Totalkost for ombyggingen Kr ,- Anslått BN faktor 1,3-1,4 HolteProsjekt innovation as Side 30