BOLIGEIERFORENINGEN AKER BRYGGE & SEKSJON NR. 58 (BASSENG/FELLESROM) ONSDAG 23. MAI 2018

Transkript

1 BOLIGEIERFORENINGEN AKER BRYGGE & SEKSJON NR. 58 (BASSENG/FELLESROM) ONSDAG 23. MAI 2018

2 DAGSORDEN - BAB 1. Konstituering av årsmøte i BAB 2. Styret i BAB 3. Styrets årsberetning 2017, regnskap 2017 og budsjett Felleskostnader for beboerparkeringen Boligeiernes sak v/tidligere BAB leder Isabella Hedemark og adv. Tone Solbakk Veien videre 5. Orienteringssaker Støy fra serveringssteder og arrangementer Felleskostnader 2018 Tilpasninger til ny eierseksjonslov Oppgradering av kjørebaner i rotunden Tilrettelegging av ladeløsning for el-bil i boligparkeringen BABs prioriterte saker fremover 6. Innmeldte saker

3 DAGSORDEN SNR. 58 Orientering vedrørende fellesrom og basseng Innmeldte saker (Gjelder ikke seksjonseiere i Stranden og Sjøgata 4)

4 Konstituering av Årsmøtet i BAB Registrering av fremmøtte/fullmakter Godkjenning av innkalling Godkjenning av dagsorden/saksliste Valg av møteleder Valg av representant til å medundertegne protokollen

5 NYTT STYRE I BAB fra april 2018 Dokk Magnus Fossheim, leder Kai bygg II Morten Dreyer, nestleder Sjøgata 4 Turid K. Høysæter Fond Einar Hansen Stranden Fred Karlsen Kai bygg I

6 AVTROPPENDE STYRE I BAB Sjøgata 4 Fond Stranden Dokk Kai bygg II Kai bygg I Isabella S. Hedemark, leder Trygve Faksvaag, nestleder Oddgeir Kristiansen Magnus Fossheim Edward Wendel

7 Styrets årsberetning for 2016 Til godkjenning

8 Regnskap 2017 og budsjett 2018 Til godkjenning

9

10

11 Budsjett 2018

12 Forhandlingene med Storebrand

13 Avtaleverket Stridens kjerne Erklæring om bruksrett til parkeringsplasser og lagerplass fra 1989

14 Problemstillingene 1. Kan Storebrand diktere innhold og nivå på felleskostnader, herunder valg av driftsoperatør, oppgraderinger (eks. LED, kjørebaner), eiendomsskatt? Er boligeierne forpliktet til å betale en forholdsmessig andel av nivå 1 og 2 kostnadene som tilfaller Storebrands parkeringsseksjoner i Sameiet Kjelleren? Hvilke utgifter faller inn under begrepet felleskostnader for de 420 parkeringsplassene som bolig eier tinglyste rettigheter til? 2. Er det grunnlag for å kreve revidering av ordningen med fordeling av felleskostnader på grunn av endrete forutsetninger i drift, kommersiell parkering, kostnadsprofil og dagens lovanvendelse? Avtalelovens 36 urimelighetsparagrafen 3. Full innsynsrett i regnskapene

15 Årsmøte BAB Forhandlingskomité etableres Ove Sætre Erik Frydenbø Eivind Endresen Isabella Hedemark Forhandlingene Protest mot Q fakturert beløp. 32< beboere deltok Forhandlingskomiteen avslutter sitt arbeid, BAB styret tar over april 2017 Betenkning Chr. Wyller april/mai 2017 Ekstraordninær gen.fors. BAB Styret får mandat til juridiske skritt og engasjere advokat (98 % støtte av 156 stemmer) Styret engasjerer adv. Sven Eriksrud, Schjødt Årsmøte BAB Møte Storebrand, Europark Møte Storebrand, Europark Møte Storebrand, Haavind Møte Storebrand, Haavind Møte Storebrand, Europark Møte Storebrand, Europark Storebrand bryter forhandlingene Adm.dir bekrefter eiendomssjefens standpunkt i brev Møte adm. dir Storebrand E Møte Storebrand, Haavind, Schjødt Brev fra Storebrand til alle rettighetshaverne Storebrand bryter forhandlingene Storebrand sender varsel om avregning til alle rettighetshaverne.2018

16 Bakgrunn 2,9 % økning per år Dersom den årlige økningen hadde fortsatt med 2,9 % ville felleskostnadene i 2018* per plass vært kr kr kr kr 220 (+10 %) 1996 kr 230 (+4,5 %) 1998 kr 235 (+ 2 %) 1999 kr 287 (inkl. kr 45 boligporter, KPI) (+2,9 %) 2000 kr 293 (inkl. kr 45 boligporter, KPI) (+2,5 %) 2001 kr 301 (inkl. kr 45 boligporter, KPI) (+3 %) 2002 kr 414 (inkl. NOK 0,5 mill lønn, kr 45 boligporter KPI) (+44 % ) 2003 kr 426 (inkl. lønn, kr 45 boligporter, KPI) (+3 %) 2004 kr 432 (inkl. lønn, kr 45 boligporter, KPI) (+1,5 %) 2005 kr 435 (inkl. lønn, kr 45 boligporter, KPI) (+0,5 %) 2006 kr 441 (inkl. lønn, kr 45 boligporter, KPI) (+1,5 %) 2008 kr 452 (inkl. lønn, kr 45 boligporter, KPI ) (+2,7 %) 2009 kr 429 (inkl. lønn, KPI) (+5 %) 2010 kr 432 (inkl. lønn, KPI) (+0,6 %) 2013 kr 438 (+1 %) 2014 kr 570 (+30 %) 2015 kr 598 (inkl. NOK 9 mill lønn, leasing) (+4,5 %) 2016 kr 626 (+4,5 %) 2017 kr 757 (inkl. eiendomsskatt) (+21 %) eks avregning 2018 kr 659 (inkl. eiendomsskatt?) (-13 %) * eks pga. innføring av nytt kostnadselement lønnskostnader

17 Schjødts vurderinger Ikke grunnlag for å belaste boligeierne nivå 1 og 2 kostnader eller eiendomsskatt Ikke grunnlag for Europark å belaste boligeierne kostnader til kommersiell p-drift Revisjon etter avtaleloven 36 o o o o o Markant økning i felleskostnadene Dagens kostnadsnivå ligger langt over det som er vanlig i sammenliknbare p-anlegg Styrkeforholdet mellom partene Urimeligheten i at bolig bidrar til lønnsomheten i kommersiell parkeringsvirksomhet Utviklingen fra 1989 til i dag har endret forutsetningene for avtaleverket De 420 bruksrettighetshaverne (boligeierne) har partsevne Voldgiftklausuler i Driftsavtalen m.fl. er uten betydning da disse ikke regulerer forholdet mellom boligeierne og Storebrand: Tingretten er derfor utgangspunktet Ulike måter å organisere et saksanlegg med beboere som deltakere

18 Omgjøring av bruksrettigheter til eierrettigheter 8 boligseksjoner solgt før 7. desember 1989 (Symbioseavtalen), øvrige boligseksjoner solgt med tinglyste bruksrettigheter med aksept av betingelsene. Krav om eierrettighet er foreldet og bortfalt ved passivitet Er en evigvarende vederlagsfri bruksrett det samme som en eierrettighet? Bolig har i alle år dekket Storebrand (Aker Eiendom) sine eierkostnader. Schjødt kan ikke se at argumentasjonen vil føre

19 Pilot: o En/flere boligeiere (pilot) betaler det fakturerte beløp under skriftlig forutsetning til Storebrand om å kreve tilbake den delen av de fakturerte felleskostnadene som man anser Storebrand ikke er berettiget til å innkreve. Piloten tar ut stevning med krav om å få tilbakebetalt det overfakturerte beløp og samtidig kreve en fastsettelsesdom på hvilke utgifter Storebrand har rett til å fakturere boligeierne for o Piloten bør sikres i form av en skriftlig avtale med øvrige rettighetshavere om deling av eventuelt ilagte saksomkostninger Boikott: o Boligeierne går sammen om å kun betale det beløp som man mener Storebrand rettmessig kan innkreve. o Søksmålsbyrden legges over på Storebrand - opp til dem å stevne alle de individuelle rettighetshaverne o Inkassoloven 1 ikke lov å sende omtvistede krav inn til inkasso, inkassoselskapet kan ikke forfølge et evt. krav fra Storebrand når boligeier varsler at kravet er omstridt o Europark har hikke anledning til å låse boligeiernes p-kort da dette vil være uhjemlet selvtekt o Deltakerne i boikotten bør sikres i form av en skriftlig avtale for å gi trygghet om at man ikke står alene om boikotten og for å dele eventuelle saksomkostninger dersom Storebrand velger seg ut noen få beboere som de forfølger rettslig Endre BABs vedtekter / Gruppesøksmål: o Hensikten er at BAB skal kunne administrere og fremme et eventuelt gruppesøksmål o Krever 2/3 flertall av generalforsamlingen o Rettighetshaverne må registrere seg for å delta i gruppesøksmålet og forplikte seg til å dekke en forholdsmessig andel av eventuelle sakskostnader o BAB kan fungere som grupperepresentant og holde i det administrative. Rettsavgjørelsen i alle tre alternativene vil kun være bindene for boligeiere som deltar, men man kan forvente at Storebrand vil fakturere samtlige boligeiere samme beløp

20 Veien videre? Hvordan ønsker bolig at parkeringssaken håndteres videre? o Pilot o Boikott o Endre BABs vedtekter / Gruppesøksmål Valg av boligeierrepresentant / prosjektgruppe som kan føre saken

21 Oppgradering av kjørebaner i rotunden Estimert totalkostnad kr 5-6 mill fordelt over fem år, finansiert av Storebrand som et rentefritt lån o Storebrand 35 % o Søylen 30 % o NPRO 22 % o Bolig 5 % NPRO og Søylen krever at Storebrand finner en mer rettferdig fordeling av kostnadene Saken behandles i Sameiet Kjellerens styre høsten 2018 Storebrand vil velte 30,95 % av sin andel over på bolig o o Hvis 35 %: boligs andel blir kr / kr pr boligeier Hvis 60 %: boligs andel blir kr / kr pr boligeier

22 Tilpasninger til ny eierseksjonslov Begrensninger for evigvarende bruksrettigheter, tilpasninger må gjøres i sameienes vedtekter Sikring av eksklusive bruksrettigheter til balkonger, adgangrettigheter m.m har betydning for bruk og verdi Påvirker fellesutgifter og vedlikeholdsansvar? NPRO revisjonsprosjekt vedtekter og bruksreglement i Kai 1, som skal kunne implementeres i øvrige sameier

23 Installasjon av elbil-lading Ulike behov og ønsker i sameiene o Lite synergier o Valg av ladeløsning? o Finansieringsmodell? Hvor mye kapasitet er igjen per tavle? Styret i Bryggedrift krever at bolig ikke tar all ekstrakapasitet Må godkjennes av styret i Bryggedrift og av Storebrand

24 Status i sameiene - Årsmøtevedtak Dokk: Sameiet investerer i nivå 1. Nivå 2 valgfritt for boligeiere. Samarbeid med Kai II Kai bygg II: Boligrepresentant utreder ladeløsning og koordinerer med Dokk Stranden: Styret jobber videre for å etablere ladeløsning Sjøgata 4: Styret skal ikke utrede ladeløsning Fond: Ingen beslutning under utredning

25 Støy reguleres av Ordensregler og retningslinjer for uteområder på Aker Brygge (styret i Bryggedrift) Uteservering Aker Brygge tømmeplan (styret i Bryggedrift Forskrift for åpningstider for serveringssteder i Oslo kommune (politikerne) o Dispensasjoner (PBE, politikerne, Fylkesmannen)

26 BABs arbeid mot Støy Underskriftskampanje mot Ny forskrift om åpningstider for serveringssteder i Oslo kommune signaturer: Byråd for næring og eierskap Brudd på reguleringsbestemmelsen 8 om Bryggetorget. PBE varslet mulkt om NPRO ikke følger regelverket: PBE Innsigelse mot utvidet uteservering for Jamie Oliver. Søknad avslått: PBE Innsigelse mot uteservering Il Barbera. Kraftig redusert uteserveringsareal. Må ryddes vekk kl : PBE Nye hjul på traller. Ling Ling forbud bruk kl Jamie Oliver må bruke kjellerganger: Bryggedrift og NPRO

27 Støy

28 Støy

29 Ny plan er ikke vedtatt Forbud mot uteservering < 50 m fra bolig

30 Felleskostnader 2018 Lavt 2014-budsjett ble lagt til grunn også for : Kraftig økning Nivå 1 og 2 på grunn av vedlikeholdsetterslep 2017: Total nedgang for Nivå 1 og 2 Drift og vedlikehold på samme nivå som i 2015 Halvering av oppgraderingskostnader Heiser, p-oppganger, økonomigate, utebelysning avsluttes i 2017 Nivå 1 og 2 er nå på et normalnivå 2017: Regnskap Nivå 1 og 2 var -1,3 % mot budsjett 2018: Budsjett Nivå 1 og 2 er + 0,6 % fra 2017

31 Prioriterte saker i 2018 Felleskostnader parkering Støy Oppgradering av kjørebaner i rotunden Tilpasninger til ny eierseksjonslov Felleskostnader Nivå 1 og 2 Tale beboernes sak i Bryggedrifts styre Koordinere saker mellom boligrepresentanter i sameiestyrene Ivareta boligeiernes fellesinteresser på Aker Brygge

32 Innkomne saker BAB Fra Janne Blix, Sameiet Dokkbygningen: Sameierne har fått en enorm økning på innbet. til securitas og deres virke på Aker Brygge det siste året, ved våre fellesutgifter. Siden NPRO søkte om at bommen ved parkeringsinnkjørselen skal holdes åpen inn mot Bryggetorget, og de plasserer securitas der og i kjelleren for å dirigere varetransport til næringslivet, er mitt spørsmål om beboerne blir belastet for dette. Bruk av securitas daglig i flere timer ekstra utenom den tjenesten vi tidligere ble belastet for, anser jeg som en utgift som ikke skal belastes sameierne. Jeg ønsker vennligst en informasjon vedr. fordeling av tjenestene og innbet. av fellesutgiftene til securitas. Styrets forslag til vedtak: Styret undersøker saken med Bryggedrift, og videreformidler informasjon til seksjonseier

33 Innkomne saker BAB Fra Kaare Mathiesen, Sjøgata 4: 1. Syklister pa plasser og gangveier Det blir flere og flere "Monstersyklister" på de områdene som er egnet for fotgjengere, lekende barn og kjæledyr. Det er både syklister på gjennomkjøring og til/fra arbeidsplasser. Det er etter mitt syn en tilfeldighet at det ikke har skjedd alvorlige ulykker (eller kanskje det er slik at man ikke får informasjon om dette): Jeg er daglig ute med hundene våre, og er ofte skremt av syklister som er mer opptatt av fart og egen fremkommelighet enn av unge og eldre fotgjengere som er ute for å gå en hyggetur. Hundene er selvfølgelig utsatt, men aller mest barna som er rundt oss. Så må jeg også få lov å mene at uteplassene på "innsiden" Aker Brygge må være et sted der det er en menneskerett å kunne gå rundt omkring uten fast mål eller retning; altså virre litt rundt. Jeg mener at dagens situasjon er utrygg for gående på Aker Brygge, og ber om diskusjon for å få kontroll over egen situasjon og trygghet for beboerne. 2. Havn og ba tplasser Jeg mener det kan være fint om beboerne får mer informasjon om hvordan båtplasser og havneanlegget administreres; om beboere kan ha eller tilegne seg rettighet til båtplass; hvem som eier fysisk tilgang til båthavna fra land, osv: I det hele tatt at vi ikke glemmer at vi er boligfellesskap som også har vann inntil oss. Styrets forslag til vedtak: 1. Styret tar saken videre med Fredrik Dreyer i Bryggedrift 2. Styret undersøker saken, og presenterer det under årsmøtet

34 Arrangementer Tilbud Nabopriser BABs arbeid Kontaktinfo

35 Årsmøte i SNR. 58

36 DAGSORDEN SNR. 58 Orientering vedrørende fellesrom og basseng Vedtakssaker/forslag (Gjelder ikke seksjonseiere i Stranden og Sjøgata 4)

37 Fellesrommet Fellesrommet i Fondbygget kan leies for kr (inkl. vask) Kun beboere/boligeiere i sameiene Dokk, Fond, Kai I og II kan leie, men styreleder i BAB gis fullmakt til å leie ut lokalene til andre beboere på Aker Brygge

38 Adgang - påminnelse Beboere i Fondbygningen, Dokkbygningen, Kaibygning I og II. Ved utleie av leilighet er det leietager som er beboer. Det utstedes 1 adgangsbrikke pr. boenhet. Hver boenhet kan invitere 3 gjester, og beboer må være sammen med gjestene i bassengområdet. Man må være fylt 10 år og kunne svømme for å bade alene, ellers må voksne følge barnet i bassenget.

39 Svømmebassenget skal være til glede for beboerne på Aker Brygge. Vis derfor hensyn! Unngå følgende i bassengområdet: Støy Glass og glassflasker Mat Flytemadrasser og lek med ball o.l. Røyking Beruset opptreden Dyr Hygiene Bruk badetøy Vær nydusjet Barn under 3 år må ha badebleie av typen som brukes ved baby-svømming. Kan få kjøpt hos Bryggedrift

40 Kontroll og konsekvenser Bryggedrift AS og sikkerhetsvaktenes mandat: Kontrollere at besøkende har rett til å være i området. På forespørsel må man oppgi navn og adresse, og vise gyldig adgangsbrikke. Sikkerhetsvakten kan bortvise personer fra området. Overtredelse av disse regler vil medføre at adgangsbrikken nulles ut for 2 måneder eller lengre. Ved grove overtredelser kan kostnad for bruk av sikkerhetsvakt belastes boenheten.

41 Styret oppfordrer alle til å etterleve bassengreglene og til å utvise hensyn, både hva gjelder andre brukere og hva gjelder beboerne i nærheten. Styret håper alle vil bidra til at omliggende boligseksjoner opplever minst mulig negativ støy fra bassenget.

42 Forslag fra boligeierne 1. Forslag fra NN Styrets innstilling:

43 Takk for oppmøtet!

44 VEL MØTT TIL SAMMENKOMST I FELLESROMMET!!