BESTEMMELSER TIL OMRÅDEREGULERING FOR SPIKKESTAD SENTRUM

Transkript

1 BESTEMMELSER TIL OMRÅDEREGULERING FOR SPIKKESTAD SENTRUM PlanID: Saksnr: 15/2474 Journalpost: Plan datert: Revidert: 1. Hensikt Områdeplanen omfatter sentrumskjernen i Spikkestad, og er første fase i utviklingen av stasjonsbyen Spikkestad. Spikkestad skal utvikles til en attraktiv, intim og levende stasjonsby: Spikkestad sentrum skal gis visuelle kvaliteter gjennom fokus på design, materialbruk og vegetasjon. Spikkestad sentrum skal ha gode byrom og forbindelser som gir mulighet for opphold og aktivitet gjennom hele året. Byens bebyggelsen skal ha en menneskelig skala, romme ulike funksjoner og tilpasses nye beboere i alle aldre. REKKEFØLGEBESTEMMELSER OG VILKÅR FOR TILTAK 2. Automatisk fredete kulturminner Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredete kulturminner må arbeid straks stanses og utviklingsavdelingen ved fylkeskommunen varsles, jf. kulturminnelovens 8, annet ledd. 3. Støy Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2012) skal ligge til grunn for vurdering av støy. Grenseverdiene i tabell 2 i T-1442/2012 skal ivaretas ved etablering av nye støyfølsomme bruksformål og ved etablering av nye støykilder. Krav til støyforhold kan fravikes innenfor områdeplanen under forutsetning av at boenhetene har en stille side, samt at flertallet av rom for støyfølsomt bruk, inkludert alle soverom, skal ha vindu i fasade med støyforhold i tråd med grenseverdiene. Nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak foretas og fastsettes gjennom reguleringsplan. Alle vilkår i punkt i T-1442/2012 skal være oppfylt for at avvik kan aksepteres. 1/19

2 4. Miljø Ved planlegging og opparbeidelse av alle områder innenfor planen skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. Det skal dokumenteres at det brukes sunne, miljøriktige og energisparende konstruksjoner og materialer. Ved detaljregulering skal det redegjøres for miljøambisjonene i prosjektet. Dette skal stadfestes i et miljøprogram (MP). Miljøprogrammet skal følges opp i en miljøoppfølgingsplan (MOP) som skal utarbeides samtidig med rammesøknad. MP og MOP skal utarbeides i henhold til NS 3466: Gatetrær Ved planting av gatetrær skal det kreves minimum 3 års oppfølging fra entreprenør. Dette for å sikre at trærne ikke tørker ut før de har slått rot. Stammetrær skal plantes med størrelse Før/samtidig med rammetillatelse 6.1 Grunnerverv/overdragelse Før det gis rammetillatelse skal overdragelse av berørte eiendommer som inngår i detaljreguleringen tiltaket er en del av være utført. Det samme gjelder for eiendommer som inngår i arealer det er knyttet rekkefølgebestemmelser til. 6.2 Grunnforhold Før det gis rammetillatelse skal det foreligge en geoteknisk vurdering for planområdet. 6.3 Tekniske planer Sammen med søknad om rammetillatelse for ny bebyggelse skal det utarbeides tekniske planer for vann- og avløp og for samferdselsanlegg (gater, gatetun og torg) som det er knyttet rekkefølgebestemmelser til. 6.4 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det foreligge utomhusplan for hele feltet i målestokk 1:200. Utomhusplanen skal vise: Plassering av bygg og anlegg. Bebyggelsens høyde målsatt ved inngangspartiet. Biloppstillingsplasser inkludert HC-parkering og organisering av dette. Fremkommelighet for utrykningskjøretøy og renovasjon. Koter som viser eksisterende og prosjektert terreng. Ledelinjer, stigningsforhold, terrengplanering, trapper og forstøtningsmurer med angitt høyde. Materialbruk på dekke. Utforming og plassering av benker, belysning og skilt. Plassering av felles postkasse- og renovasjonsstativ, utvendig bod og innbygging/skjerming. Håndtering av overflatevann. 2/19

3 Vegetasjon, plantevalg og plassering. Vinterbruk (snølagring, oppvarmede flater, vinteraktiviteter m.m.) Utforming av lekeområder. 7. Før brukstillatelse/ferdigattest gis 7.1 Krav til opparbeidelse av gater og torg Med gater menes kjøreveg, sykkelveg, fortau, gateparkering, rabatt for kantstopp for buss, samt annet vegareal Gater skal opparbeides som vist på plankartet og i henhold til utforming av gater, områdeplan for Spikkestad sentrum, datert Så fremt annet ikke er oppgitt skal gater opparbeides på den strekningen der felt for bebyggelse og anlegg har felles formålsgrense med samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Når feltet grenser til et kryss, må hele krysset tas med. Tilpasning til eksisterende veg skal tas utenfor feltets utstrekning Torg skal opparbeides som vist på plankartet og i henhold til «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100, datert xx.xx.2015». 7.2 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS1 skal følgende være opparbeidet: Spikkestadveien Del av torget, felt ST Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS2 skal følgende være opparbeidet: Teglverksveien Kjøreatkomst; felt SKV5, SAVG10 og SF Gang- og sykkelveg, felt SGS Del av torget, felt ST Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS3 skal følgende være opparbeidet: Spikkestadveien, inkludert gate som grenser til felt BFL Teglverksveien, inkludert gate som grenser til felt BFL Kjøreatkomst; felt SKV5, SAGV9, SF Gang- og sykkelveg, felt SGS Del av torget, felt ST Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS4 skal følgende være opparbeidet/sikret: Spikkestadveien. 7.6 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS5 skal følgende være opparbeidet: Hele Nye Stasjonsvei inkludert kryss med Spikkestadveien Gang- og sykkelveg, felt SGS Del av torget, felt ST2. 3/19

4 7.7 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS6 skal følgende være opparbeidet: Spikkestadveien Nye Stasjonsvei. 7.8 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS8 skal følgende være opparbeidet: Industriveien Gamle Drammensvei Kjøreatkomst; felt SKV8, SPP8, SF13 og 14, SAVG11 og SS Kjøreatkomst; felt SKV9, SPP11 og 12, SF15 og Gatetun, felt SGT Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS9 skal følgende være opparbeidet: Gamle Drammensvei Kjøreatkomst; felt SKV9, SPP11 og 12, SF15 og Gatetun, felt SGT Del av torget, felt ST Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS10 skal følgende være opparbeidet: Gamle Drammensvei til og med krysset med Industriveien Gatetun, felt SGT Del av torget, felt ST3 og Gangveg, felt SG Kjøreatkomst; felt SKV12, SPP14 og 15, SF22 og Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS12 skal følgende være opparbeidet: Hele Nye Stasjonsvei inkludert kryss med Spikkestadveien Teglverksveien Gatetun, felt SGT Del av torget, felt ST Flytting av stasjonsbygget til felt ST pendlerparkeringsplasser på felt SKF Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS13 skal følgende være opparbeidet: Teglverksveien Spikkestadveien Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS1-BS Skal den forholdsmessige andelen av VA-anlegg være opparbeidet i henhold til Overordnet Vann- og avløpsnett, Spikkestad sentrum, datert januar Overvann skal dimensjoneres i henhold til Dimensjoneringskriterier for overvann, Røyken, datert januar Skal nødvendige støyskjermingstiltak for eksisterende og berørte boliger innenfor og utenfor planområdet være utført eller sikret. 4/19

5 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL NR. 1) 8. Sentrumsformål, felt BS1 BS Fellesbestemmelser Formål På felt BS1 BS13 tillates boliger med tilhørende anlegg og næringsvirksomhet som forretning, kontor og tjenesteyting/service (kafè, restaurant, kiosk og lignende) med tilhørende anlegg Plankrav Før det gis tillatelse til tiltak skal det foreligge godkjent detaljregulering for hele feltet. For felt S1 og S12 kan kravet fravikes, dersom det utarbeides detaljregulering for mer enn 50% av feltet. Dette forutsetter at det illustreres hvordan hele feltet samlet sikres en helhetlig utvikling i tråd med områdeplanen. Området som ikke reguleres må utgjøre mer enn 30% av feltet. For felt BS7 er det ikke krav til detaljregulering Krav til dokumentasjon ved detaljregulering Som dokumentasjon til detaljregulering skal det utarbeides: Fysisk modell eller 3D modell. Sol-/skyggediagram og vindstudier for arealer for uteopphold. Plan for håndtering av overvann på egen eiendom. Dokumentasjon på tilfredsstillende kapasitet på vann- og avløpsnett, og VA-plan for planområdet med tilkoblingspunkter. Redegjørelse for hvordan planen sikrer et godt lokalklima. Støyvurdering for ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse som berøres av tiltaket. Plan for hvordan 1.etasje disponeres og hvordan inngangspartiene planlegges for å understøtte et aktivt samspill mellom gate/byrom og bebyggelsen, ref Redegjørelse for uteoppholdsarealer og hvordan disse er tilrettelagt for alle aldre og ulike årstider. Uteoppholdsarealer på bakken skal fremgå av plankartet. Alle kvaliteter og positive forhold som beskrives i prosjektet skal sikres i reguleringsbestemmelsene og/eller på plankartet Tekniske løsninger Tekniske løsninger og tekniske behov/rom skal løses innen bygningsmassen. Containere og lignende tillates ikke utenfor bygg. Avfallshåndtering og varelevering skal innpasses i bygningen og skjermes mot omkringliggende bebyggelse med hensyn til støy og innsyn. Master, antenner, tekniske rom/heisoverbygg og andre installasjoner tillates ikke over maks høyder angitt for hvert enkelt felt. 5/19

6 8.1.5 Krav til parkering Krav til antall parkeringsplasser skal følge kommuneplanens bestemmelser Parkering skal opparbeides på eget felt og under terreng. For forretning/service som henvender seg ut mot torg og gate kan p-plasser i offentlig gate medregnes. Parkering for ansatte må løses under terreng på eget felt. Det skal legges til rette for sykkelparkering ved innganger i forbindelse med næring som henvender seg ut mot gaten. Sykkelparkering for øvrig skal løses under tak i garasjekjeller og/eller i gårdsrom. Nedkjøring til parkeringskjeller skal legges i fasaden/integreres i bebyggelsen Krav til bebyggelsesstruktur Der ikke annet fremgår av plankartet skal hvert felt ha kvartalsstruktur. Store felt kan deles inn i flere kvartaler. For bebyggelse inne i gårdsrom skal avstand mellom to bygg ikke være mindre enn byggehøyde x 1,5 m. Det skal innenfor hvert felt sikres en variasjon av leilighetstyper og boligstørrelse Krav til fasader og til 1. etasje Det er et mål å oppnå et levende bymiljø hvor 1.etasje i størst mulig omfang benyttes til fellesfunksjoner som butikk, café, utstilling, verksted, felleslokaler eller annen virksomhet som skaper aktivitet og mulighet for samhandling og møter mellom mennesker. Fasader og virksomheter på gateplan ut mot torg og gater skal ha en publikumsrettet virksomhet og en åpen utforming som sikrer dialog. Det skal sikres visuell kontakt mellom ute og inne. Inngangspartier og publikumsareal skal utformes slik at 1.etasje blir godt synlig utenfra, og samtidig skaper en god utsiktssituasjon fra aktiviteten innenfor. Ny bebyggelse ut mot gate eller torg skal gis en variert fasadeutforming som visuelt gir inntrykk av en oppdelt eiendoms- og bygningsstruktur. Det tillates ikke lukkede fasader. Balkonger ut mot gate, torg og gatetun skal være inntrukket i bygningen og tillates ikke utkraget ut over formålsgrense. Nevnte forhold i punktene over skal dokumenteres og/eller redegjøres for ved utarbeidelse av detaljregulering Krav til leke- og uteoppholdsarealer Uteoppholdsarealene skal utformes med fokus på høy kvalitet og mulighet for lek og opphold for barn, ungdom, voksne og eldre. Arealer som ikke har sol i minimum 3 timer mellom klokka 12 og 18 ved vår- og høstjevndøgn, kan ikke medregnes i MUA. Ny bebyggelse skal ha grønne (beplantede) tak, og det skal legge til rette for uteoppholdsarealer på alle takflater som er egnet til dette. 6/19

7 8.2 Sentrumsformål, felt BS Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde for hele feltet skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er 17 meter. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense mot Spikkestadveien, slik at den bygger opp om et urbant gateløp. Byggegrenser for øvrig fastsettes i detaljreguleringsplan. Første etasje ut mot Spikkestadveien skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger over næringsvirksomheten skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. Gang- og sykkelforbindelse mellom Spikkestadveien/Nye Stasjonsvei og felt SGS1 skal opprettholdes Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS1 skal ha maks 2 avkjørsler fra Spikkestadveien. I tillegg tillates det en avkjørsel fra Bølstadveien. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For mindre næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering kan løses i gata. Varelevering for større næringsvirksomhet, som for eksempel detaljvarehandel, skal integreres i bygget, slik at den både visuelt og støymessig skjermes for omkringliggende bebyggelse Støy Leiligheter mot Spikkestadveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.3 Sentrumsformål, felt BS Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene. Maksimal byggehøyde innenfor de enkelte delområder er påført plankartet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 7/19

8 8.3.3 Utforming Første etasje ut mot Teglverksveien skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser påført plankartet, slik at det dannes en åpen kvartalsstruktur. Øvrige byggegrenser fastsettes i detaljreguleringsplan Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS2 skal fortrinnsvis ha atkomst fra SKV5. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For mindre næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. Varelevering for større næringsvirksomhet, som for eksempel detaljvarehandel, skal integreres i bygget, slik at den både visuelt og støymessig skjermes for omkringliggende bebyggelse Støy Leiligheter mot Teglverksveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.4 Sentrumsformål, felt BS Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde for hele feltet skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er påført plankartet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet slik at det dannes en kvartalsstruktur. Øvrige byggegrenser fastsettes i detaljreguleringsplan. Første etasje ut mot Spikkestadveien og Teglverksveien skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. Boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti ut mot gaten Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS3 skal ha atkomst fra SKV5 og/eller fra Spikkestadveien. En eventuell atkomst fra Spikkestadveien skal samordnes med atkomst til Spikkestad park. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For mindre næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. Varelevering for større næringsvirksomhet, som for eksempel detaljvarehandel, skal integreres i bygget, slik at den både visuelt og støymessig skjermes for omkringliggende bebyggelse. 8/19

9 8.4.5 Støy Leiligheter mot Spikkestadveien og Teglverksveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.5 Sentrumsformål, felt BS Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og maksimal byggehøyde er påført plankartet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense mot Spikkestadveien og Nye Stasjonsvei, slik at den bygger opp om et urbant gateløp og kryssområde. Første etasje ut mot gate skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS4 skal ha atkomst fra Nye Stasjonsvei. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For mindre næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata Støy Leiligheter mot Spikkestadveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.6 Sentrumsformål, felt BS Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde for hele feltet skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er 17 meter. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 9/19

10 8.6.3 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense mot Nye Stasjonsvei og stasjonen (felt SGS4), slik at bebyggelsen bygger opp om et urbant gateløp og en god avgrensing mot stasjonsområdet. Byggegrenser for øvrig fastsettes i detaljreguleringsplan. Første etasje ut mot Nye Stasjonsvei skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger over næringsvirksomheten skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS5 skal ha maks 2 atkomster fra Nye Stasjonsvei. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For mindre næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. Varelevering for større næringsvirksomhet, som for eksempel detaljvarehandel, skal integreres i bygget, slik at den både visuelt og støymessig skjermes for omkringliggende bebyggelse Støy Leiligheter ut mot Spikkestad stasjon skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.7 Sentrumsformål, felt BS Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde for hele feltet skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er 17 meter. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense mot Spikkestadveien og Nye Stasjonsvei, slik at den bygger opp om et urbant gateløp og kryssområde. Første etasje ut mot gate skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS6 kan ha en atkomst fra henholdsvis Spikkestadveien og Nye Stasjonsvei. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. 10/19

11 8.7.5 Støy Leiligheter ut mot Spikkestadveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.8 Sentrumsformål, felt BS Utnyttelse Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 20%. Det tillates ikke oppføring av ny bebyggelse Atkomst Felt SBS7 har atkomst fra gatetun SGT Sentrumsformål, felt BS Formål På felt BS8 kan det i tillegg til formål nevnt under tillates offentlig eller privat tjenesteyting, som for eksempel barnehage Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene og maks høyder er angitt på plankartet. Gjennomsnittlig byggehøyde for delområder med maks høyde over 14 m, skal være 3 m lavere enn makshøyden må tenke litt på denne. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer terreng på tomten. Minimum 80% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. Gjennom gårdsrommet skal det etableres en diagonal snarvei fra torget. Det må redegjøres for hvordan skillet mellom privat, halvprivat og offentlig uteoppholdsareal skal utformes og sikres Utforming Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Første etasje ut mot gate til kirke- og kultursenteret (SKV8) og gatetun (SGT3) skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. Det skal etableres smett gjennom bebyggelsen som vist med bestemmelsesområde på plankartet Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS8 skal ha atkomst fra SKV9. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. Det skal etableres utgang fra parkeringsanlegg til gårdsrom. For næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate, gatetun eller torg er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. 11/19

12 8.9.6 Støy Leiligheter ut mot Industriveien og Gamle Drammensvei skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom Sentrumsformål, felt BS Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 65%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og maksimal byggehøyde innenfor de enkelte delområder er påført plankartet. Gjennomsnittshøyde skal ikke overstige 14 m for hele feltet samlet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense som vist på plankartet. Første etasje ut mot torget, felt ST4, og gatetunet, felt SGT1, skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være trinnfri adkomst til torget. Torgets høyder er bestemt i «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100 (datert xxxx)». Arealer avsatt i plan for torget kan benyttes til sone for inngangspartier, ferdsel og uteservering for felt BS9. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk, og det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS9 skal ha atkomst fra SKV9. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. Det skal etableres utgang fra parkeringsanlegg til gårdsrom. For næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate, gatetun eller torg er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata Støy Leiligheter mot Gamle Drammensvei skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom Sentrumsformål, felt BS Formål På felt S10 kan det i tillegg til formål nevnt under oppføres et kjøpesenter med tilhørende funksjoner. Kjøpesenteret kan ha inntil kvm BRA detaljhandel Utnyttelse og høyder Det tillates utnyttelse opp til %-BYA = 100%. 12/19

13 Eksisterende bygg som inngår i planen er regulert med eksisterende byggehøyde. For ny bebyggelse skal det være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er påført plankartet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal for boliger over terreng på tomten. Arealkravet skal dekkes opp på tomten i form av balkonger og felles takterrasser. I tillegg kreves det samtidig opparbeidelse av torget, felt ST5, slik at beboere og ansatte har tilgang til leke- og uteoppholdsareal på bakkeplan Utforming Kjøpesenteret skal plasseres i formålsgrense mot torg (ST3) og gatetun (SGT1). Hovedinngang skal være ut mot torget, og det skal etableres flere innganger til næringsvirksomheten mot gatetunet og mot stasjonsområdet. I tillegg skal det være innganger fra Gamle Drammensvei og SKV12. Kjøpesenterets 1. etasje skal ha trinnfri adkomst til torget. Torgets høyder er bestemt i «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100 (datert xxxx)». Ny bebyggelse skal fra og med 3. etasje plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. På areal mellom eksisterende bygg og ny bebyggelse skal det etableres felles uteoppholdsareal for boligene Atkomst og parkering Felt BS10 skal fortrinnsvis ha atkomst fra SKV12. Atkomst fra Gamle Drammensvei kan tillates forutsatt at den plasseres mot øst. Parkering skal løses på egen tomt under terreng, eventuelt i 1. etasje. Parkering i 1. etasje ut mot gatetun, torg og gangveg tillates ikke. Varelevering skal integreres i bygget, slik at den både visuelt og støymessig skjermes for omkringliggende bebyggelse Sentrumsformål, felt BS11 For felt S11 gjelder reguleringsplan for Spikkestadkvartalene, Felt S11, vedtatt med korrigeringer i tråd med kommunestyrevedtak Sentrumsformål, felt BS Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde for hele feltet skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er 17 meter. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 13/19

14 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Øvrige byggegrenser fastsettes i detaljreguleringsplan. Første etasje ut mot offentlig gate og torg skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. Boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti ut mot gate og torg. Det skal være trinnfri adkomst til torget. Torgets høyder er bestemt i «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100 (datert xxxx)». Ut mot torget skal 1. etasje (minimum 4,5 m høyde) trekkes inntil 2,5 m inn i bygget. Arkaden skal gis en høy estetisk utforming tilpasset torget med tanke på utforming og materialbruk. Ta med denne? Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS12 skal ha atkomst fra Nye Stasjonsvei. Bygning markert med bevaring på felt BS12 kan ha atkomst fra gatetun, felt SGT2. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate eller torg er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata Støy Leiligheter mot Teglverksveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom Sentrumsformål, felt BS Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 35%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og maksimal byggehøyde er påført plankartet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng Uteoppholdsarealer terreng på tomten. Minimum 80% skal være felles og opparbeides på bakkeplan Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense mot Teglverksveien, slik at den bygger opp om et urbant gateløp. Bebyggelsen kan være sammenhengende med bebyggelse ut mot Teglverksveien på felt SB12. Første etasje ut mot gate skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. 14/19

15 Atkomst, parkering og varelevering Felt BS13 skal ha atkomst fra Teglverksveien. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For næringsvirksomhet som henvender seg ut mot Teglverksveien er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata Støy Leiligheter mot Teglverksveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 9. Forsamlingslokale, felt BFL 9.1 Plankrav Det er ikke krav om detaljregulering for felt BFL. 9.2 Utnyttelse Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 25% Det tillates ikke oppføring av ny bebyggelse. 9.3 Atkomst og parkering Felt BFL har atkomst fra Teglverksveien Parkering skal løses på egen tomt. Det tillates parkering på terreng, forutsatt at plassene gis en god utforming tilpasset stedets verneverdige karakter, og ikke plasseres ut mot gaten (krysset Teglverksveien Spikkestadveien). 10.Annen offentlig eller privat tjenesteyting, felt BAT 10.1 Formål På feltet er det tillatt å oppføre kirke- og kultursenter med tilhørende anlegg Plankrav Det er ikke krav om detaljregulering for felt BAT, forutsatt at kirke- og kultursenteret bygges i henhold til plantegninger A501-A503, datert 14/01/15 og fasadetegninger som vist i planbeskrivelsen Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 40% Bebyggelsen må oppføres innenfor byggegrenser som vist på plankartet For opptil 30 % av bebyggelsen tillattes maks kotehøyde på c +164,5. For resten av bebyggelsen skal maks kotehøyde være på c +152, Utforming Det skal være trinnfri adkomst fra kirke- og kultursenteret til torget og til gatetun, felt SGT3. Torgets høyder er bestemt i «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100 (datert xxxx)». 15/19

16 11.Bensinstasjon/vegserviceanlegg, felt BV 11.1 Plankrav Før det gis tillatels til tiltak som medfører en utvidelse i forhold til dagens drift, skal det utarbeides en detaljregulering Utnyttelse Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 35% Utforming og bruk Det tillates ikke støyende eller skjemmende virksomhet som ikke er forenlig med feltets nærhet til boligbebyggelse Utendørs lagring, containere oa. tillates ikke. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL NR. 2) Eventuell oppvarming av gater og torg skal skje ved fornybar energi. 12.Kjøreveg, felt SKV1 SKV12 Alle kjøreveger er offentlige. Kjøreveger skal opparbeides som vist på plankart og utformes i henhold til Utforming av gater, Røyken kommune ». 13.Fortau, felt SF1 SF19 Alle fortau er offentlig. Fortau skal opparbeides som vist på plankart og utformes i henhold til «Utforming av gater, Røyken kommune Torg, felt ST1 ST4 Torget, felt ST1, skal opparbeides i henhold til «Spikkestad torg. Detaljplan byggefase 1 LA 101 (datert xxxx) med tilhørende tekniske tegninger og detaljer. Torget, felt ST2-ST4, skal opparbeides i henhold til «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100 (datert xxxx). 15.Gatetun, felt SGT1 SGT3 Felt SGT1 og SGT2 skal utformes som en oppholdssone og viktig grønn atkomst og kulturakse inn til torget. De skal oppfattes som en forlengelse av torget og opparbeides med en markant høyere kvalitet enn øvrig gatenett. Felt SGT2 skal være kjørbar frem til bevaringsverdig bebyggelse på felt BS7 og BS12. Felt SGT3 er forplassen til kirken i kirke- og kultursenteret. Plassen skal gis en utforming som fremhever funksjonen som «kirkeplass», samtidig som den ivaretar hensynet til kryssende bil- og sykkeltrafikk samt fotgjengere. 16/19

17 Det skal benyttes bestandige naturmaterialer med høye estetiske kvaliteter i store deler av gatetverrsnittet. Detaljert landskapsplan som viser belegg, beplantning, møblering, belysning og løsning av overvann skal godkjennes ved rammesøknad. 16.Gang-/sykkelvei, felt SGS1 SGS5 Alle gang- og sykkelveger er offentlige. 17.Gangveg/gangareal, felt SG Felt SG er offentlig og skal opparbeides med bredde som vist på plankartet. Under felt SG skal det anlegges ny vann- og avløpsledning. 18.Sykkelveg/-felt, felt SS1 SS9 Alle sykkelveger er offentlige og skal opparbeides som vist på plankart og utformes i henhold til Utforming av gater, Røyken kommune Annen veggrunn grøntareal, felt SAVG1 SAVG22 Arealene avsatt til annen veggrunn er offentlige og skal opparbeides som vist på plankartet og utformes i henhold til Utforming av gater, Røyken kommune Bane, felt SB På felt SB gjelder detaljplan for Spikkestad stasjon KK1, vedtatt Holdeplass/plattform, felt SHP1 SHP2 Felt SHP1 og 2 skal opparbeides i forbindelse med kantstopp for buss. 22.Parkeringsplasser, felt SPP1 SPP15 På felt SPP1 til SPP15 skal det opparbeides gateparkering for personbil. Gateparkeringen skal utformes i henhold til Utforming av gater, Røyken kommune Kombinert formål innfarts-/pendlerparkering og parkeringsplasser, felt SKP Felt SKP skal benyttes til pendler- og innfartsparkering samt parkering for kirke- og kultursenteret, felt BAT. Det skal opparbeides minimum 50 plasser forbeholdt pendlere og 40 plasser forbeholdt kirke- og kultursenteret. Ut over dette tillates det også parkering for annen næringsvirksomhet innenfor områdeplanen. Behov avklares i den enkelte detaljplan eller byggesak for de områder som ikke krever detaljplanlegging. 17/19

18 HENSYNSSONER (PBL. 12-6) 24.Rekkefølgekrav infrastruktur (pbl b) 24.1 H430_# Sonen angir plassering av hovedledning til Glitre Vannverk Vannledningen må måles nøyaktig inn og grensen for hensynssonen justeres om nødvendig i detaljreguleringsplan Det tillates ikke bebyggelse under og på terreng innenfor hensynssonen Det kan tillates bebyggelse fra og med 3. etasje, forutsatt at det dokumenteres at tilgjengeligheten til vannledningen opprettholdes. 25.Bevaring kulturmiljø (pbl c) 25.1 H570_# Bebyggelsen markert på plankartet omfatter gamle Vestbygd skole og Bodal, begge oppført i upusset tegl. Bygningene har høy verneverdi og skal bevares Bygningene tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret / føres tilbake til det opprinnelige utseendet Før det gis tillatelse til tiltak skal det innhentes uttalelse fra antikvarisk myndighet H570_# Bebyggelsen markert på plankartet omfatter Frikstad med bolighus, uthus og hage, samt Solheim/Spikkestad meieri. Bygningene har høy verneverdi og skal bevares Bygningene tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret / føres tilbake til det opprinnelige utseendet Før det gis tillatelse til tiltak skal det innhentes uttalelse fra antikvarisk myndighet. 26.Reguleringsplan skal fortsatt gjelde (pbl f) 26.1 PlanID Detaljplan for Spikkestad sentrum S11, vedtatt skal gjelde PlanID Detaljplan for Spikkestad stasjon KK1, vedtatt skal gjelde. BESTEMMELSEOMRÅDER (PBL. 12-7) 27.Krav til utforming 27.1 Bo_#1 (flytting av bevaringsverdig bygg) Stasjonsbygningen er bevaringsverdig og skal flyttes i sin helhet ut på torget, felt ST Bo_#2 (smett) Det skal etableres et smett innenfor område markert med bestemmelsesgrense på plankartet. Smettet skal være tilgjengelig for alle som en snarvei fra Spikkestad nord til torget. Smettet skal være godt opplyst og ha en størrelse og utforming som innbyr til bruk. 18/19

19 27.3 Bo_#3 (flomvei) Innenfor bestemmelseområdet må det tas hensyn til at veier og flater har fallmulighet inn mot flomtrasé, ref. «overordnet VA-nett Spikkestad sentrum, januar 2015». Ved detaljregulering må det vurderes hvordan overvann/flomvei skal løses i forhold til plassering av ny bebyggelse. 19/19