Inmueblesconvalorpatrimonial:oportunidadesparaPYMES relacionadosconelsectorrecreativoyturístico.

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1 Inmueblesconvalorpatrimonial:oportunidadesparaPYMES relacionadosconelsectorrecreativoyturístico. Coordinadora:Arq.BeatrizC.Amarila.Equipo:Arqs. MaríaVictoriaElías,Constanza Eliggi, MaríaJulieta Mostarda,MaraPachecoyGustavoFeraro. Presentación AlreseñarlascaracterísticasdelaciudaddeChascomúscomoplazaturísticase hadestacadoquepredominaelvisitante atraídoporlacultura / con motivación cultural,locualhainfluidoparaquebuenapartedelaofertadeservicios(alojamiento, restauración,ventadeartesanías)reutilicecrecientementeinmueblesconatractivos arquitectónicos/coloniales,basandoasísuestrategiadenegocioensacarprovechodesu valor patrimonial yelinterés que despierta paralograr una diferenciación del producto. Alparecer,estatendenciapodríaversefavorecidayafirmadaporconcurencia dedosfactoresfundamentales:laimportantedisponibilidaddeedificiosaptosparael desarolodenegociosylavocación municipalparaincentivarlapuestaenvalordel patrimoniolocal,fomentandonuevasinversionesenesecampo.lodeseable,claroestá, esqueeloserealiceenun marcoderespetoporlascaracterísticasespecíficasque confieren identidad y valor patrimonial no sólo a los edificios considerados individualmentesinoalambientelocalcomountodo.hastaelpresente,sinembargo, lasintervencionesconfinescomercialesnosiemprehanguardadoeldebidorespetopor lascaracterísticasprimigeniasdelosbienesinmuebles recuperados,porloqueparece necesarioguiardealguna maneraelprocesoyanticiparseatrocarla amenaza en oportunidad. Enotrostérminos,procurarquelareutilizacióndepropiedadescon interéspatrimonialparafinesrelacionadosconlaactividadturísticajuegueundoble papel:porunlado,convertirseenun productocompetitivo dentrodelaofertalocal, generando beneficios económicos en términos de diversificación de la oferta, generacióndeempleo,efectomultiplicadordelarenta,etc.:porelotro,constituirseen una vía para la revalorización y recuperación del patrimonio que contemple integradamenteaspectosambientales,sociales,culturalesyeconómicos. Adicionalmente,resultaprioritarioque estasinversionesvinculadasalacervo patrimonialserealicenenconcurenciaalosobjetivosyestrategiasdelprocesode desarololocalycontribuyanal mismo:enestesentido,laposibilidaddeincentivary consolidarpequeñosy medianosemprendimientosdeservicioalvisitanteyalturista sacandoprovechodelasbondadesyatractivosdelosrecursosnaturalesyculturalesdel teritoriopuedederivarenelafianzamientodeunsistemaproductivolocalbasadoenla dinámicapyme,ampliamentereconocidacomo motordelcrecimientoydesarolo económicos, sobre todo por su contribución en términos de empleo y diversificación/cualificacióndelaoferta. Atentoalasconsideracionesanteriores,elpresenteSub-proyectoseplantealos siguientesobjetivosespecíficos: Contribuiraldesarololocalmedianteelrefuerzodelaactividadturísticaenel segmento de las Pequeñas y Medianas Empresas, con énfasis en la diversificacióndelaofertadisponibleylageneracióndeempleo.

2 Contribuiralapuestaenvaloryrecuperacióndelpatrimonioedilicio,alentando lareutilizacióndeinmueblesconatractivoturísticosinalterarsusvalores originales. Ofreceralinversorengeneral,yalos habitantesdechascomúsenparticular, unaalternativadeactividadeconómicaatravésdeunnuevousodelos inmueblesorientadoasatisfacerlademandaturística. Seconsideraqueestetipodeabordajedelacuestiónpatrimonialenrelacióncon laexplotaciónturísticapuedeproducirunimpactopositivosobrelaeconomíayel desarolointegraldelacomunidad,conbeneficiosdiferencialesycomplementarios paratodoslosinvolucrados:porunlado,lospropietarios/inversionistasconsiderados individualmente(generacióndeingreso,revalorizacióndelavivienda);porelotro,el Municipio(mejoramiento delacalidad y mayor diversificación delosservicios turísticos ofrecidos actualmente, aprovechamiento delasinstalaciones existentes, revalorizaciónyconservacióndelpatrimonioarquitectónico,reforzamientodelacultura eidentidadlocal,disminucióndeléxodopoblacionalporgeneracióndenuevosy mejoresempleos,etc.);finalmente,elpatrimonio mismo,queencuentradeestaforma unavíaalternativaparasupuestaenvaloryrecuperación,contemplandonosólolos aspectoseconómicossinotambiénloscomponentessocialyambiental. A continuaciónse expondránlos aspectos metodológicos yresultados de este componentedelainvestigación,centradoenlossiguientesaspectos:(i)actualizaciónde lainformaciónrecogidaentrabajosanterioressobrelosedificiosconvalorpatrimonial eneláreabajoestudio; (i)identificacióndeedificiosdevalorpatrimonialcon posibilidaddeserreutilizadosparaeldesarolodeinversionesenelsegmentopyme; (i)planteodeuna metodologíaquepermitadeterminar,entrecasosalternativosde viviendas patrimoniales,la compatibilidadentrelasfunciones propuestas ylas característicasfísicasdelosedificios;(iv)verificacióndelametodologíatravésdeuna muestradeedificiosidentificados.. 1. Actualizacióndelainformación:protocoloparaelrelevamientode inmueblesconvalorpatrimonial Comoseha mencionado,elpresente proyectoretomayprofundizaalgunos aspectos de la investigación Municipio de Chascomús: Estrategias para la conservación del patrimonio através deundesaroloturísticosustentable ya realizadoporellintadurantelosaños ensuoportunidad,serealizóun pre-inventario de bienes con valor patrimoniallocalizados entressectores que conforman alrededor del 80% dela denominada Área Administrativa Centro, comprendidaentrelas AvenidasCostaneraEspaña(haciaelsur), AvenidaIrigoyeny Lamadrid(aleste),Av.Escribano(alnorte)yAvenidaJuárezyNúñez(aloeste)(Figura 1):

3 El primerorefiereal Casco Histórico delaciudad, delimitado porlas AvenidasLa Madrid(hoyPerón)yLastraylascalesSantaFey Mendoza:su puntonodaleslaplazaindependencia,quesedesarolójuntoalfuertesan JuanBautista,núcleofundacionalencuyoderedorsegestóespontáneamenteel primerasentamiento de población. Talcomo muestrael primer plano de Chascomúsdelquesetieneregistro,laplazacentralrectangulariradiabauna cuadriculairegulardelimitadapordosavenidasylosterenoslindantesconla Laguna.LaFigura2 muestralaocupacióndelaplantaurbanaentresfechas diferentes,duranteelsigloxixycomienzosdelxx.

4 Elsegundosectorcorespondeala Zona Centro,comprendidaentrelas AvenidasEscribano,Irigoyen,JuárezyLastra:surgidahacia1855alextenderse elnúcleooriginalyconformadayacomounacuadricularegular,se mantuvo vigentehastalasprimerasdécadasdelsiglopasadoyguióelcrecimiento posterior(quetuvotendenciaaacompañarlosejesvialesdeaccesoalaciudad). Finalmente,eltercersectorabarcalazonacomprendidaentreeláreafundacional ylalaguna,cuyoslímitessonlascales Nuñez, AvenidaLastra,SantaFe, Mendoza,Avenida LamadridyAvenidaCostaneraEspaña. Laconcurenciadefuncionesdiversas-administrativas,culturales,comercialessetraduceenlalocalizacióndeedificiostambién muyheterogéneosencuantoasu improntaurbana,tipologíaarquitectónicayfechadeconstrucción,deloscualesun17% resultópre-catalogadocomo devalorpatrimonial. Una mayorconcentracióndelos mismossesitúaenproximidadalaplazaindependencia. Dadoeltiempotranscurido desdeesterelevamiento,enlapresenteetapa resultabaprioritarioconstatarquenohubieransidodemolidososufridoalteracionesen suestructuraycaracterísticasoriginales.adicionalmente,eraimportanteponderarmás acotadamentesuvalory,dadoslosobjetivosespecíficosdeestesub-proyecto,su posibleutilizaciónparaunemprendimientopyme. Alosfinesdelaactualización,y partiendodel mapaoportunamenteconfeccionadoparaelregistrodelosbienespreinventariados,seprocedióalarevisióndelestadoactualdeconservación(estado general/deterioro observado) y a conceptualizar más adecuadamente su valor patrimonial,ponderandodeformaintegralsusaspectoshistórico,arquitectónicoy ambiental,segúnlasdefinicionesquemásadelanteseexponen. Enestaocasión,complementandoelrelevamientooriginal,enlatotalidaddelas manzanasdelsectorserealizóunregistrofotográficodelasfachadasdelosedificios ubicadosenparcelaspre-seleccionadas(alrededorde500),queluegosereferencióal mapaexistenteyseorganizó,enformatodigital,encarpetaspor manzana.enfunción defacilitarelrelevamientodelainformación,sedefinierondiferentessectoresque comprendíanaproximadamentediezmanzanascadauno,variandoencadaunodeelos ladensidaddebienesconvalor.paralapreparacióndelmaterialgráficodelossectores arelevar,seutilizóunesquemade manzanasyparcelasenprogramaautocad,elcual permitió,sobreunplanocatastralde Chascomús,seleccionarenparticularaquelas parcelasdefinidasconvalorpatrimonialeneltrabajopreviocitado(figura3). Enformapreviaalrelevamientogeneral,serealizóunapruebapilotoenunárea acotada(cincomanzanas)paraverificarqueelmétodoelegidoparalaactualizaciónde lainformaciónentodaelárearealmentefueseelmásadecuado.

5 2. Planteo metodológico Dadoelobjetivobásicodelcomponente,eldesarolo metodológicoapuntaa identificaraquelaspropiedadesresidencialesconciertovalorpatrimonialque,desdeel puntodevistafísico-espacial,podríanserafectadasaemprendimientospyme.para elo,seproponenlossiguientespasosaseguir: Considerarlosusosprioritariosalosquepuedenserafectadaslasviviendas. Seleccionarejemplosdeviviendasconvalorpatrimonial. Estudiarsuvalorpatrimonial,definidoatravésdelos tiposdevalor ydel estadoymodificacionesquehayatenidoelinmueble.

6 Verificarlaadaptacióndelesquemafísico-espacialdeledificioalosusosquese handetectadocomoprioritarios. Extraerconclusionesquepermitan,entreloscasosalternativosestudiados, seleccionarelolosejemplosque mejorrespondanaloscriteriosdecalidad establecidos. Acontinuación,estudiaremosestoscinco aspectosparticularizadamente;alos efectosdefacilitarsucomprensión,amedidaquesecomentanlospasosmetodológicos seintroduciránejemplosconcretosdeaplicaciónreferidosaviviendasexistentesenla ciudadyseincluiránlasconclusionespreliminaresquederivandelanálisisdela informaciónobtenida. 2.1 Usos prioritarios Ladeterminaciónprecisadelosusosposiblesadesarolardebederivar,entre otrosaspectos,delosdocumentosqueguíanlagestión municipal(enestecaso, especialmente en materia de patrimonio yturismo), así como de un estudio pormenorizado dela demandaactual y desu proyecciónfutura. Enestaetapa preliminar,yalosefectosdeverificarla metodología,noshemosbasadoenlos documentosyaanalizados(pechypdt)yenlacaracterizacióndelademanda descriptaenelcapítulo Chascomúscomoplazaturística.EntrelosejesdelPECH,se hadestacadola Estrategiasocio-productiva (quealientaladiversificacióndelabase socio-productivaatravésdelapromociónydesarolodepymesy Micropymes)yla estrategiaturística (queapuntaalfortalecimientodelsectorturísticoypromocióndel desarolodeencadenamientosproductivosconelrestodelossectoresdelaeconomía local). Enelcontextoanterior,elPECHensuetapadiagnósticaplanteacomo temas críticos laescasadisponibilidaddeplazashotelerasduranteelaño,queescasinulaen temporadaalta,asícomoelpredominiodelturismode findesemana,concapacidad ociosaintrasemanal.además,desdeelpuntodevistadelacalidadurbana,seinducea larecuperaciónypreservacióndelcascourbanohistórico(pech)yalmejoramientodel áreacentral(pdt) Enloqueconciernealsectorprivado,el espacioturístico estáconstituidopor empresasdeserviciosvinculadasprincipalmenteconelalojamiento,restauración, transporte, esparcimiento, deportes, agencias de viajes y comercio de artículos regionales.elsub-sectoralojamiento,enparticular,haregistradoungrancrecimiento enlaúltimadécada,acompañandoelincrementoenelflujodeturistas,loqueimplica unaocupacióndecercadel100%entemporadaaltaenlosdistintostiposdealojamiento (loshoteles,porsuparte,trabajanal máximodesucapacidadprácticamentedurante todoelaño). Otrodatoconsideradosurgedelasencuestasrealizadasaturistasreferidasasu experienciacomovisitantes:aunqueengenerallasopinionesnoregistranaspectos negativos,seadviertedisconformidadconloshorariosdeciertasactividades(por ejemplo,falta deactividadcomercialenhoras del mediodía yescasa oferta de actividadesnocturnas). Reunidosestosantecedentesyestudios previos,sehanseleccionadotresusos alternativosparaverificarla metodologíapropuesta:(i)alojamiento;(i)restauración; (i)viviendaconcomercio(preferentementecadenasproductivaslocales). Seha consideradoquelosusosalternativos,apartederesponderalarelaciónconlademanda potencial(rd),deberánposibilitarunaseriedebeneficiosquetiendennosóloala

7 conservacióndelinmuebleencuestióny,engeneral,delpatrimonioconstruidodela ciudaddechascomús,sinoaproducirmejorasqueapuntenaldesarolosustentablede lalocalidad.enesesentidolasfuncionespropuestasdebendemostrarsupotencialidad segúnlossiguientesparámetros: Estarrelacionadasconactividadesderecreación,turismouotras(RTSC):se incluyenenesterubroserviciosdehoteleríaygastronomía,exposiciónyventa deartículosregionales,asícomootrasactividadesqueresultendeinteréssocial, culturalodeportivoparalalocalidadyelpartido. Contemplarlasnecesidadesyelbienestartantodelapoblaciónpermanente comotransitoria(ppt). Nodependerexclusivamentedelaestacionalidad:losusosnodebenrestringirse, enloposible,aactividadesdetemporadadeveranoofinesdesemana(ne). Funcionar diariamente durante un horario amplio: deberá promoverse el dinamismodelárea,facilitandolapresenciadepúblicoylaseguridadenelárea (HE). Tenercapacidadparaelsosténfamiliarylacreacióndepuestosdetrabajo (CPT):lasactividadesdebenapuntaralaobtencióndebeneficiosprimarios (relacionadosconel uso deledificiode valor patrimonial) ysecundarios (derivadosdelimpactodeledificioysuactividadenelárea). Noproducircontaminaciónurbana(CU):evitaractividadesquepotencialmente signifiquenruidosmolestos,contaminacióndelaire,etc. ApartirdeestasconsideracionessehaimplementadolaTabla1,enlaquese comparalaaptituddelosusosseleccionadosrespectodecadaunadelascondiciones establecidas.secalificaconunpuntajede1a3,siendo3elmásfavorable.elpuntaje total,enlacolumnadederecha, muestracomparativamenteeldesempeñodecadauso seleccionado.elpuntaje,comosecomprenderá,esaquíindicativo,yaquedependerá deltipoconcretodeemprendimientoydesuescala.enestecaso,detodasmaneras,la escaladelemprendimientoestácondicionadaporlasuperficiedeunavivienda(odedos conubicaciónconsecutiva),lacualnopuedesersustancialmente modificada,de acuerdoalstatuspatrimonialdeledificio. Identificación delosusos Relación con demanda (RD) Relación c/ actividades (RTSC) Necesidades (PPT) Tabla1 No estacionalidad (NE) Horarios extendidos (HE) Creación puestos de trabajo (CPT) Contaminación urbana (CU) Alojamiento Restauración Vivienda con comercio Total AnalizandolaTabla1seadvierteque,entrelastresfuncionesanalizadas,esel alojamientoelqueresponde mejoraloscriteriosestablecidos:(i)seidentifica más claramenteconlademandaexistente;(i)serelacionadeformadirectaconlaactividad

8 turística;(i)funcionaenhorariosprácticamentecontinuos;(iv)permiteen mayor medidalacreacióndepuestosdetrabajoendiferentesespecialidadesdeservicio Seleccióndeejemplos Alahoradeescogerlosejemplosaanalizarsehaconsideradoeláreaurbana aledañaalaplazaindependencia,queeslaparte másantiguadelaciudadylaque presenta mayorconcentracióndeviviendasconvalorpatrimonial.enestazonasehan elegidocasosquepresentaranunadiversidadtipológica,derivadadesuconfiguración espacial,ubicaciónenlamanzana,númerodepisos,etc.tambiénsedeseaexplorarlas posibilidadesdelaexplotacióndeviviendascontiguas,quepotencialmenteconforman conjuntosdeinterésdesdeelpuntodevistaarquitectónicoyurbano.setuvieronen cuenta,además,algunasdelasviviendasqueactualmenteseencuentranenventa,ya queenestecasoseconoceelpreciodemercadoylaposibilidaddeunnuevousoresulta real(figura4). Laidentificacióndeinmuebles,segúnsunúmerocatastraldemanzanayparcela, eslaqueseexpresaenlatabla2: Tabla2 Ejemplos Identificacióncatastraldelosinmuebles Manzana Parcela Seobservaquelosejemplos2y3,asícomo4y5,representanaviviendas consecutivas,separadasporunaparedmedianera.

9 LaFigura5identificay describealoscincoinmueblesseleccionadosparala verificacióndelametodología.incluyelaubicaciónenlamanzana,lafotografíaactual delafachada,elañodeconstrucciónylatipologíaalaquepertenecen. Además,de acuerdoal materialgráficohalado,sepresentanlascaracterísticassalientesdela viviendaoriginalydelaactual,yaquelagran mayoríadelosinmuebleshasufrido sucesivasmodificacionesatravésdeltiempo.

10 2.3 Tiposdevalorpatrimonialyatributosparticularesconsiderados Ladeterminacióndel valor patrimonialconstituyeunacuestióncompleja, sujetaacontroversia.larelatividaddelconceptoylos maticesdeltérminoquedan expresados,porejemplo,enalgunosdelosprincipiosenunciadosdelacartaicomos Principiosparaelanálisis,conservaciónyrestauraciónestructuraldelpatrimonio arquitectónico,ratificadaporla14º. Asamblea General,levadaacaboen Victoria Fals,Zimbabwe(octubrede2003): Ladeterminacióndelvalorylaautenticidaddelpatrimonioarquitectónicono puedenbasarseencriteriosfijos,yaqueelrespetoquesedebeatodaslas culturasrequierequeelpatrimoniofísicoseaconsideradodentrodelcontexto culturalalcualpertenece. Elvalordelpatrimonioculturalnoseencuentrasóloensuapariencia,sino tambiénenlaintegridaddetodossuscomponentes,comoproductoúnicodela tecnologíaediliciapropiadesuépoca.. Porsu parte,la Declaración desan Antonio(1996)sostiene que La autenticidaddenuestrosrecursosculturalessebasaenlaidentificación,evaluacióne interpretacióndesusverdaderosvalores,comolospercibieronnuestrosancestrosenel pasadoynosotrosenelpresente,comocomunidaddiversayenevolución.comotal, Américadebereconocerlosvaloresdelas mayoríasy minoríassinimponerun predominiojerárquicodeningunaculturaysusvaloresporsobreotras. Másaládeestascuestionesconceptuales,esnecesariocontemplarquelas viviendas que se seleccionen deberán presentar, en principio, oportunidades productivas,conusosalternativosocomplementariosalafuncióndehabitar.porlo tanto,ademásdesuvalorpatrimonial,lasviviendasdeberánserconservadasypuestas envalor medianteunaintervencióntécnicaeinversióneconómicaquejustifiquenel emprendimiento, a ser realizado por los propietarios con asistencia estatal o financiamientofactible. Por elose valorasu estado yla posibilidad quelas modificacionesyarealizadasnotengancarácterireversible. Teniendo en cuentalos anteriores principios y consideraciones, se han establecidocriteriosparaseleccionarviviendasenlas queelesfuerzotécnicoy económicodeconservaciónestéplenamentejustificado. Las propiedadesdeberán responderpositivamentealamayorcantidaddecriteriosenunciados,concernientesasu valor,estadoyconservacióndesusatributosoriginales. Debeadvertirseque,deacuerdoaloexpresadoycomoentodadecisiónenla queexistencomponentessubjetivos,loscriteriospropuestosincluyenindudablemente perspectivasdoctrinariasyotrosaspectossujetosadiscusión.enloqueserefierealos tiposdevalor,seconsiderarántrescategorías:histórico,arquitectónicoyambiental, segúnlasiguienteconceptualización 1 : Valorhistórico Eledificiojugóunpapelrelevanteenlaformaciónoconsolidacióndeláreade inserciónodelaciudad. Fueescenariodesucesosrelevantesdeordenpolítico,socialocultural. 1 Conti,A.,2004:BasesparauninventariodelpatrimonioarquitectónicodelaciudaddeLaPlata(inédito)

11 Albergófuncionesrelevantesparalahistoriadelaciudad. Fueresidenciaolugardetrabajodepersonalidadesimportantesdelahistoriade laciudad. Constituyeunejemploarquitectónicoderelevanciaporsucarácterinnovador,o tuvoinfluenciaenotrosedificiosposteriores. Losprofesionalesytécnicosqueintervinieronensuproyectoyconstrucciónson personalidadesrelevantesenelordeninternacional,nacionalolocal. Laantigüedaddeledificiopodráconsiderarsecomoindicadorparaestablecersu valorhistórico,aunqueresultaconvenientequenoselohagaenformaexclusivasinoen formaconcurenteconotrosindicadores. Valorarquitectónico Constituyelacabezadeseriedeunelencotipológico. Constituyeunejemplosignificativode untipoedilicioreconocidoaescala nacionalolocal. Constituyeunejemplorelevantedeunadeterminadacorientearquitectónica. Constituyeunejemplodeavanzadao reconocibleporlasinnovacionesque presentaparasuépoca. Presentacaracterísticasdecomposición,espaciales,técnicasoformalesquelo hacenrelevanteenelcontextodelaépocadesuconstrucción. Valorambiental Estetipodevalorpuedeserconcurenteconlosdosanterioresopuededarsea edificiosquenoposeanparticularesvaloreshistóricosoarquitectónicos.serefiereal papelquejuegaelinmuebleenrelaciónconeláreaenqueseinsertay,enparticular, conotrosedificiosaledaños. Sepodráconsiderarqueunedificiopresentavalor contextualcuandoformapartedeunconjuntoreconocidopor: Pertenenciaaunmismoperíodocronológico expresivo. Coherenciauhomogeneidadenlosmodosdeocupacióndelasparcelasy/oenla altura. Enesterubrotambiénsepodrátenerencuentaelpapeldehitoqueotorga especialcarácteraunsitiourbano(esquina,bordedeunespaciopúblico),enlamedida queeledificionoresulte,porsusdimensionesoexpresiónformal,unelementoagresivo alcarácterdelárea.paraladeterminacióndevalorambientalseráconvenientedefinir enprimerainstanciacuálessonlosrasgosqueotorganaláreaencuestiónsuparticular carácter. Propiedadessinmodificacionesoconmodificacionesreversibles Laidentificaciónvisualpermitecomprobarqueeldiseñooriginalse mantiene sin modificacionesdeimportancia,oquelasquesehayanrealizadopuedenser revertidassinintervencionestécnicasdegranenvergadura. Estado

12 Seincluyenaquelaspropiedadesenestadobuenooregular,segúnlassiguientes definiciones: Bueno:noseobservadeterioroobienel mismoes mínimo,superficialy fácilmentecoregible,atravésdetareas menoresdereparaciónobiendeun adecuadomantenimiento. Regular:seobservadeterioroensectoresdeelementoscomponentesqueobligan aencarartareasdereparación(grietas,desprendimientoparcialderevoque, humedad ascendente, carpinterías deterioradas, etc.). Los desajustes son solucionablesatravésdetécnicasconvencionalesdeconstruccióny,a manera deguía,el%totaldereposiciónoreparaciónnosuperael50%deltotal. EnlaTabla3seanalizanlosejemploselegidossegúnloscriteriosmencionados. Tabla3 Tiposyatributosdevalor Identificación del Histórico inmueble Arquitectónico Ambien -tal S/modificaciones o Estado c/mod. Total reversibles Bueno Regular Grad Grad o1 o2 Caso1: MZ146-p7 X X XX XXXX Caso2: MZ134-p4 X X XX X XXXXX Caso3: MZ134-p5 X X XX X XXXXX Caso4: MZ155-p2 X X XX XX XXXXX X Caso5: MZ155-p1 X X XX X XXXXX Desdeelpuntodevistapatrimonial,alosejemplosnoseleshaotorgadovalorhistórico portratarsedecasosque,segúnlainformaciónrecogida,noencuadrandentrodelas característicasapuntadasparaestetipodevalor.sí presentanvalorarquitectónico(se lashaelegidodeunlistadoocatálogodeedificiosconvalorpatrimonial).exceptoel caso1,alrestoseleshaotorgadovalorambiental,portratarsedeviviendasde ubicaciónconsecutiva,ambasconcaracterísticasdeinteréspatrimonial.sedestacael Caso4,enelqueseaúnanelbuenestadoylasescasasmodificacionesqueseadvierten, todaselasreversibles. 2.4 Potencialidad delinmueble para el desarrolo de nuevos usos productivos Hipótesisdetrabajo Alosefectos dejuzgarla potencialidad delinmueble para nuevos usos productivossehaconstruidounahipótesisbasadaenunprogramadenecesidades básicasparacadausoofunciónyladeterminacióndeuna unidadespacialomódulo,

13 derivadadelastipologíasarquitectónicasenestudio:(i)localprincipal:4mx4m(1 módulo);(i)localsecundario:2mx4m(½módulo). Laescala delemprendimientoserelacionaconlas posibilidades queen superficieyvolumenpresentaunaviviendadeltipodelasestudiadas.encuantoal módulo,estesebasaenlacompartimentación clásicadeunacasachorizoodegalería, enlaquelashabitacionesoriginalesylasqueseadicionabanconeltiempoteníanuna dimensiónaproximadade4x4 metros,esdecir,16 metroscuadrados. Tambiénse admiteelusode medios módulosparafuncionesdeserviciouotras. Elsistema propuestoseresumeenlatabla4. Enloreferentealapotencialidadfísicadelosejemplos,seestablecentambién unaseriedehipótesis,demaneraqueloscincocasosestudiadosalcomienzose conviertenencuatro(denominados A, B, Cy D). Acontinuaciónsedescribenlos criteriosconsiderados,mientrasquelafigura6ilustraladisposicióndelosmódulos. Caso A(parcela4dela MZ134): estelote,enformadelyconsalidapordos cales,estádivididoendosunidadesfuncionales.sedecidióconsiderarsólola existencia dela vivienda confrente ala cale Sarmiento ysuponerla inexistenciadelasegunda.laprimeraviviendaconservasusrasgostipológicos originales, mientras que la otra constituye un agregado posterior con característicasheterogéneas.lasuperficiedeestaúltimaseráconsideradacomo elpatiooexpansióndelaprimera. CasoB(parcela5dela MZ134):setratadeunloteenesquinacontiguoal anterior.seutilizóel mismocriterioqueenelcasoanterior,desestimandolos agregadosposterioresalproyectooriginal. CasoC(parcela7dela MZ146):estaviviendadedosplantasentremedianeras seconsideratalcualseencuentradocumentadaenlosplanosmunicipales. CasoD(parcelascontiguas,1ayla2dela MZ155):sebasaenlahipótesisde considerarlasdospropiedadescomounaúnicaunidad(elpropietariodeuna podría potencialmente comprar la adyacente). Ambas poseen similares característicasensuorganizacióninterna.laprimeradelasviviendashasufrido modificacionessobresuestructura original,yaquesehanconstruidonuevas habitaciones,ocupandoparcialmenteelpatiodelavivienda.estosagregados tampocoserántenidosencuenta. Tabla4 Hipótesisfuncionalydeterminacióndeunidadesomódulosespaciales Función Programadenecesidades Módulos* -Alojamiento Localesprincipales: -recepción-lugarcomún -comedor -habitaciones(5c/baño) Servicios -cocina -ofice -lavadero -depósitoydependencias Total: ½ 1 1x5=5 ¾ ¼ 1½ 1½ 10½ -Restauración Localesprincipales:

14 -Vivienda+ Comercio -habitacionesparacomedor(3) Servicios: -baños(2) -cocina -depósitoydependencias Total Comercio: -local -depósitoydependencias Vivienda: -estar -dormitorios(2) -baño -cocina -lavadero Total 1x3=3 ½+½=1 1½ 1 6½ 1 ½ 1 1x2=2 ½ ½ ½ 6 *Aestosmódulossedebensumarcirculacionesypatios.

15 2.4 Relaciónentreusosycapacidadesespaciales Finalmente,deberáexistirunarelaciónóptimaentrelosusospropuestosylas posibilidadesdeadaptacióndeledificioalos mismos.comosehadicho,elinmueble debe mantener y conservarlas característicasfísicas quele confiereninterés patrimonial,ytoda modificacióndeberárespetarlosatributosquehacenasuvalory autenticidad. Para juzgar la corespondencia entre espacio y función, se han seleccionadolossiguientesatributos: Ubicaciónurbanayaccesibilidadadecuadas(UyA):eledificioesaccesibleen formapeatonal,tomandocomoreferencialazonacentro;seencuentraenáreas deinterésambientalopatrimonial(cascohistórico,calesconramblasarboladas, zonasdecalzadaadoquinada,áreascosteras,etc.). Adaptacióngeneralalanuevafuncióndelaactualdistribuciónsuperficialy espacial(ad):debeexistirunanaturalcorespondenciaentreeltipoedilicio (casachorizo,viviendacolectiva,etc.)conlafuncionespropuestas.además,la superficiedestinadaalemprendimientoproductivo,ademásdeadaptarsealuso propuesto, deberespetaren principiolasuperficie cubiertaexistente. La corespondenciaentreespacioyfunciónnodebesignificar modificacionesque haganpeligrarelvaloryautenticidadporlasqueseseleccionóelinmueble. Intervencionestécnicayeconómicamentefactibles(TyE):lasobrasnecesarias, desdeelpuntodevistatécnicoyeconómico, debenguardarrelaciónconla magnituddelnegociopropuesto,teniendo encuentaqueseránencaradaspor pequeñosymedianosempresarios,quepuedeneventualmentecontarconayuda financieradeentidadesprivadasodelmunicipio. EnlasTablas5,6y7sejuzganloscuatroejemplosdeviviendasenrelacióna losatributosdeadaptaciónalafunciónparacadaunodelosusospre-seleccionados, segúnelsiguientepuntaje: Ubicaciónyaccesibilidadenrelaciónalcascohistórico(UyA):X=+de20 cuadras;xx=entre10y20cuadras;xxx=entre0y10cuadras. Adaptaciónalafunción:X=lasuperficie disponibleesinferior(osuperioren un30%o más)alasuperficienecesariaestablecida; XX=alasuperficie disponible(módulosconsiderados)habráqueadicionarleotrasáreasparacubrir elprogramadenecesidadesexistente;porejemplo,superficiessemicubiertas (galerías);superficiesdescubiertas(patios);ampliaciones(construcciónde1ó2 localesenáreaslibres,continuandolaorganizacióntipológicadelavivienda). Enesteúltimocaso,seránecesariotenerencuentalasdisposicionesrelativasa losf.o.s(factordeocupacióndelsuelo)permitidosporlanormativavigente; XXX= superficiedisponibleigual(o mayorhastaun30%)alasuperficie necesaria. Intervenciones factibles (TyE) (obrasde refuncionalización): X = la intervenciónsecaracterizaporlacantidadycomplejidaddeobras,incluyendo modificacionesenestructura,albañilería, techosycarpinterías;xx= moderada cantidad de intervenciones (no hay modificaciones estructurales, poca complejidaden obrasdealbañilería,techosycarpinterías);xxx= noexisten modificaciones significativas, excepto el equipamiento relativo a serviciosyacondicionamientoambiental.

16 Tabla5 Atributosdeadaptaciónalafunción-Alojamiento(ADA) CasosdeEstudio Ubicación y Adaptación Intervenciones accesibilidad alafunción factibles (UyA) (ADA) (TyE) Total A XXX XX XX 7X B XXX X 4X C XXX XXX XXX 9X D XXX XXX XXX 9X Tabla6 AtributosdeadaptaciónalafuncióndeRestauración (ADR) CasosdeEstudio Ubicacióny accesibilidad Adaptación alafunción Intervenciones factibles (UyA) (ADR) (TyE) Total A XXX XXX XXX 9X B XXX XX XXX 8X C XXX X 4X D XXX X 4X CasosdeEstudio Tabla7 Atributosdeadaptaciónalafunción-viviendacon comercio(ada) Ubicacióny accesibilidad (UyA) Adaptación alafunción (ADA) Intervenciones factibles (TyE) Total A XXX XXX XXX 9X B XXX C XXX D XXX XXX XXX 9X X 4X X 4X Tabla8

17 CasosdeEstudio Atributosdeadaptaciónalafunción-Comparación Alojamiento Restauración Vivienda con comercio A XX XX B X XX C XX D XX EnlaTabla8sehanvolcadolasdos mejoresposibilidadesediliciasparacada función, marcandocondoscrucesounacuandohubiera,respectivamente,ventajasde unasobreotra(ejemplosaybpara Restauración ).Seobservaqueentodosloscasos existenbuenasposibilidadesdeadaptaciónalafunciónfijadacuandolospuntajes varíanentre7y9.valores menores(4)indicanquelassuperficies,porexcesoopor defecto,noseadecuanalasnecesidadesplanteadas.enestoscasos,yanoesposible juzgarlas intervencionesfactibles,porloqueestecriteriono sehacalificado (ejemploscyden Restauración y Viviendaconcomercio ). 3. Comentarios finales Comosehaobservado,esteSub-proyectoseinicióconunaactualizacióndela informacióneneláreadeestudio,verificandoloscambiosoperadosenlosinmuebles convalorpatrimonialrespectodelrelevamientorealizadoenelcursodelosaños2004y 2005.Tambiénseprofundizóelestudioreferentealavaloraciónpatrimonial,mediante ladeterminacióndel tipodevalor (histórico,arquitectónicooambiental).enloque respectaaestetipodetareas,doslíneasdetrabajoseperfilancomoimportantesparaser encaradasenelfuturo: Ordenarydigitalizarlainformaciónparatodaeláreadeestudio(yparaotras áreasenlasqueseverifiquelaexistenciadeconstrucionesdevalor),demanera quepuedaserutilizadaenformasencila,porelsectorpúblicoyprivado,como heramientadegestiónparalaconservacióndelpatrimonioyparalatomade decisionesrespectodesususossustentables(especialmenteenelsectorpyme). Comoelsectorinmobiliarioesespecialmentedinámico,eslógicosuponerquela información varía yse desactualizaconfrecuencia. Porelo,se debería implementaralgúnsistemainformáticoquepermitalaactualizaciónpermanente através,porejemplo,delospermisosdeobrasquesesoliciten.noignoramosla dificultaddeesteprocedimiento,todavezquesesuelenrealizarconfrecuencia obrasydemolicionesnoautorizadas,lasqueatentangravementecontrala conservacióndelpatrimonio.porelo,comosehacomentadoenotrassecciones deestetrabajo,laexistenciadeunanormativa,asícomoeldesarolode mecanismospúblicosdeconsultaycontrol,resultanelementosfundamentales paraprogresarenestecampodeacción. Enloquerespectaala metodología propuesta,estimamosquela misma constituyeunaporteparajuzgaralosinmueblesapartirdeuna mismaóptica,queno sólocontemplaaledificioaislado,sinoquelovinculaconsuentorno,consususos posibles,suaportealdesarolosustentabledelalocalidad,alasposibilidadesde mejoraeconómicaysocial,etc. Comotoda metodologíadevaloracióncualitativa, presentalimitaciones,ylosresultadosobtenidosdebenserjuzgadosdeacuerdoallugar,

18 momentoycircunstanciasenquelaevaluaciónsehaga. Dentrodeestalínea,las accionesfuturasdeberíanconcentrarseen: Identificarelconjuntodepropiedadesquepotencialmenteseríanútilespara emprendimientospyme,estudiandosusituacióndedominio, movimientos decomprayventayadaptaciónfísicaadeterminadasfunciones,deacuerdo aunestudioprofundizadodelademanda. Avanzarenelanálisisdeltipogeneraldeobrasque,encadatipología edilicia,resultanecesariorealizarcuandoeledificioserefuncionalizapara adaptarloadeterminadosusos. Comoeslógico,cadacasoconstituiráun ejemploúnicoquedemandaráunproyectoparticular. Sinembargo,la determinaciónpreviadenecesidadesfuncionalesycaracterísticasespaciales básicascontribuiráaquelosusuariospuedantomar mejoresdecisiones, conociendodeantemano,porejemplo,loscostosybeneficiosquetiene,para sufuturoemprendimiento,conservarelpatrimonioculturalconstruidodela localidad.