Planutvalget. Innkalles til møte onsdag , kl. 14:30 i Kommunehuset, møterom Himmelsyna NB Tidspunkt!

Transkript

1 Birkenes kommune Planutvalget Innkalles til møte onsdag , kl. 14:30 i Kommunehuset, møterom Himmelsyna NB Tidspunkt! Møte starter med befaring kl 14:30, ifm behandling av sak 004/14. Behandling av saker starter kl 15:00 Avd.leder plan og utvikling Arild R Syvertsen orienterer om Videre prosessplan for revisjon av samfunnsdelen av kommuneplanen sammen med tilhørende prosjekter: Stedsutvikling Strøget, analyse sentrumsnære utbyggingsområder og ny næringsstrategi. Behandling av søknad fra Birkenes og Lillesand sportsskytterlag på Flakke Loner. Møtet er åpent for publikum. SAKSLISTE 001/14 Godkjenning av møteprotokoll /14 Delegasjonssaker 003/14 Søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen - oppføring av fritidsbolig. Sted: Ogge, gnr.153 bnr /14 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan. Gnr.88 Bnr /14 Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Natveitåsen Nord - oppføring av boliger med sokkelleilighet. Sted: Natveitåsen, gnr. 87 bnr. 263, 264, 265, 266 og /14 Reguleringsplan: Nordåsstien - Birkeland 007/14 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen - fradeling av et areal som tilleggsareal. Sted: Nordåsveien, gnr. 85 bnr /14 Søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen - fradeling av areal til oppføring av fritidsbolig. Sted: gnr. 123 bnr. 4. Side 1 av2

2 009/14 Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene - til påbygg til eksisterende bolig. Sted: gnr 88 bnr /14 Reguleringsplan: Birkeland sentrum - 88/61 og 88/198 Eventuelt Saksdokumentene kan gjennomgås i Servicetorvet, i ekspedisjonstiden kl 09:00-15:00. Innkallingen finnes også Forfall bes meldt over telefon Birkeland, Arild Windsland ordfører Halvor Nes Teknisk sjef Side 2 av2

3 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG Planutvalget Saksbehandler: Kari Kvifte Birkeland MØTEDATO SAKSNR /14 Arkiv/arkivsaksnr.:033 14/194 Godkjenning av møteprotokoll Administrasjonens forslag til vedtak: Møteprotokollen av godkjennes.

4 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG Planutvalget Saksbehandler: Monika Larsen MØTEDATO SAKSNR /14 Arkiv/arkivsaksnr.:033 14/193 Delegasjonssaker DPL. 002/14: Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - opparbeidelse av tilleggstrase i lysløypa. Sted: Birkeland, gnr. 88 bnr Tiltakshaver: Birkenes idrettslag v/ Oddvar Glidje, Berse terrasse 13, 4760 Birkeland. DPL. 004/14: Søknad om endring av gitt tillatelse. Sted: Skaftåsen , gnr. 87 bnr Ansvarlig søker: Birkenes byggsenter AS, Tollnesveien 27, 4760 Birkeland. Tiltakshaver: Skaftåsen 87 AS, c/o Jon Kristian Thorsen, Natveitåsen 111, 4760 Birkeland. DPL. 136/13: Tillatelse til deling av grunneiendom - parsell til fritidsbolig Sted: Oggevatn, gnr. 153 bnr. 4. Søker: Morten Fredheim, Oggevatn, 4730 Vatnestrøm. Kjøper: Gunhild Solberg, Henrik Werglands gate 81 B Kristiansand. DPL. 191/13: Tillatelse til deling av grunneiendom - parsell til næringsformål. Sted: Tollenes, gnr. 88 bnr Søker: Birkenes kommune, postboks 115, 4795 Birkeland. DPL. 215/13: Tillatelse til tiltak - oppføring av garasje. Sted: Hagestad, gnr. 56 bnr. 3. Tiltakshaver: Terje Eidem, Hagestad, 4760 Birkeland..

5 DPL. 216/13: Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - tilbygg til fritidsbolig. Sted: Stifjorden hyttefelt, gnr. 168 bnr. 15. Tiltakshaver: Svein Andreas Heggem, Brekkestø, 4780 Brekkestø. DPL. 217/13: Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - oppføring av garasje/carport. Sted: Smalsundveien 2, gnr. 85 bnr. 177 seksjonsnr. 1 og 2 Tiltakshaver: Terje Hauge, Tveitevegen 6, 4760 Birkenes Lossius Prosjekter AS, Kirkekleiva 38, 4790 Lillesand. DPL. 218/13: Tillatelse til deling av grunneiendom - tilleggsareal til boligformål. Sted: Hagestad, gnr. 56 bnr. 2 Søker: Stein Svendsen, Hagestad, 4760 Birkeland Kjøper: Tomasz Piotr Stachewicz, Hagestad, 4760 Birkeland DPL. 219/13: Tillatelse til deling av grunneiendom - tilleggsareal til boligeiendom. Sted: Hagestad, gnr. 56 bnr. 2 Søker: Stein Svendsen, Hagestad, 4760 Birkeland Kjøper: Terje Eidem, Hagestad, 4760 Birkeland. DPL. 220/13: Tillatelse til deling av grunneiendom - tilleggsareal til boligformål. Sted: Tveide, gnr. 91 bnr. 61. Søker: Kjetil Tveite, Høyfjell 1A, 4888 Homborsund.. DPL. 221/13: Utslippstillatelse - ny bolig. Sted: Tveide, gnr. 91 bnr. 61. Ansvarlig søker: Rørlegger Odd Håkedal, Grantunveien 7, 4760 Birkeland. Tiltakshaver: Kjetil Tveide, Høyfjell 1A, 4888 Homborsund. DPL. 222/13: Igangsettingstillatelse for oppføring av bolig med leilighet. Sted: Natveitåsen 12, gnr. 87 bnr. 255 Ansvarlig søker: Byggmester Kristian Flaa AS, 4760 Birkeland Tiltakshaver: Sigrun G. Flaa og Rune Halberg, Nordåsen Terrasse 34, 4760 Birkeland

6 DPL. 223/13: Tillatelse til deling av grunneiendom - tilleggsareal til boligformål. Sted: Røynås, gnr. 11 bnr. 16. Søker: Knut Olav Raen, Reitvegen 20, 6630 Tingvoll. Eier: Randi B. Raen, Have, 4760 Birkeland DPL. 224/13: Tillatelse til endring av gitt tillatelse - oppføring av garasje. Sted: Kleivestykket 28, gnr. 86 bnr. 33 Ansvarlig søker: Birkenes Byggsenter AS, Tollnesveien 27, 4760 Birkeland Tiltakshaver: Ragnar Mauseth, Nordåsen terrasse 5, 4760 Birkeland. DPL. 225/13: Tillatelse til tiltak - oppføring av næringsbygg. Sted: Tveide Næringspark 22, gnr. 91 bnr. 79. Ansvarlig søker: Birkenes Byggsenter AS, Tollnesveien 27, 4760 Birkeland. Tiltakshaver: Birkenes Byggsenter Eiendom AS, Tollnesveien 27, 4760 Birkeland.. DPL. 226/13: Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - rivning av eksisterende garasje og oppføring av ny fristilt garasje. Sted: Berse Terrasse 29. gnr. 87 bnr. 89 Tiltakshaver: Leif Ottar Tveito, Berse Terrasse 29, 4760 Birkeland DPL. 227/13: Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - oppgradering av koie/lager Sted: Søre Herefoss, gnr.108 bnr. 3 Tiltakshaver: Knut Å. Aamlid, Tollnesveien, 4760 Birkeland DPL. 228/13: Tillatelse til tiltak - oppføring av tilbygg til fritidsbolig. Sted: Vatnestrøm, gnr. 26 bnr. 44 Tiltakshaver: Espen A. Vige, Klepp, 4730 Vatnestrøm Ansvarlig søker: Espen A. Vige, Klepp, 4730 Vatnestrøm DPL. 229/13: Igangsettingstillatelse for rivning/oppføring av hytte. Sted: Bjorvann, eiendommen gnr. 17 bnr. 24. Ansvarlig søker: Møvik Byggtjeneste AS. Andøyfaret 19B, 4623 Kristiansand. Tiltakshaver: Einar Dyrholm, Kirkegata 50, 4612 Kristiansand.. DPL. 230/13: Tillatelse til deling av grunneiendom - parsell til næringsformål. Sted: Tveide, gnr. 91 bnr. 71. Søker: Birkenes kommune. Postboks 115, 4795 Birkeland..

7 DPL. 231/13: Tillatelse til deling av grunneiendom - parsell til næringsformål. Sted: Tveide, gnr. 91 bnr. 71. Søker: Birkenes kommune, Postboks 115, 4795 Birkeland.. DPL. 232/13: Tillatelse til deling av grunneiendom - parsell til næringsformål. Sted: Tveide, gnr. 91 bnr. 71. Søker: Birkenes kommune, postboks 115, 4795 Birkeland. DPL. 233/13: Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - oppføring av lagerbygning. Sted: Rugsland, gnr. 15 bnr. 5. Tiltakshaver: Erling Andreas Risøy, Rugsland, 4760 Birkeland. DPL. 234/13: Utslippstillatelse - ny bolig. Sted: Øvre Røynås, gnr. 11 bnr. 28. Ansvarlig søker: Rørlegger Odd Håkedal AS, Grantunveien 7, 4760 Birkeland Tiltakshaver: Knut Olav Raen, Reitvegen Tingsvoll DPL. 235/13: Utslippstillatelse - ny bolig. Sted: Mollestad, gnr. 34 bnr. 1 Ansvarlig søker: Rørlegger Odd Håkedal AS, Grantunveien 7, 4760 Birkeland. Tiltakshaver: Trygve Birkeland, Mollestad, 4760 Birkeland.. DPL. 236/13: Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - oppføring av gjerder. Sted: Flakk, gnr. 38 bnr. 44. Tiltakshaver: Ole Gunnar Brovig, Flakk, 4760 Birkeland. DPL. 237/13: Tillatelse til tiltak - bygging av veg. Klage på vedtak i sak 109/13. Sted: Oggelia, gnr. 29 bnr. 1. Ansvarlig søker: Arve Sørli, Blåsenborgveien 18, 4371 Egersund. Tiltakshaver: Nelly T. Sørli, Dyrnesveien 95, 4370 Egersund Grunneier: Yngvar Mosfjell, Mosfjell, 4760 Birkeland DPL. 238/13: Tillatelse til endring av gitt tillatelse - oppføring av nytt bygg. Sted: Hagestad, gnr. 56 bnr. 3. Tiltakshaver: Terje Eidem, Hagestad, 4760 Birkeland.

8 DPL. 239/13: Tillatelse til deling av grunneiendom - tilleggsareal til boligeiendom. Sted: Ospekollen 30, gnr.87 bnr Søker: Charlotte Franksson, Ospekollen 30, 4760 Birkeland Kjøper: Gunnar Flaa, Ospekollen 28, 4760 Birkeland DPL. 240/13: Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett - oppføring av tilbygg til garasje. Sted: Strøget 24, gnr. 88 bnr Tiltakshaver: Reidar Mosfjeld, Strøget 24, 4760 Birkeland. DPL. 242/13: Tillatelse til fjerning av lukeramme, Teinefossen. Sted: Birkeland, gnr. 88 bnr. 20 Tiltakshaver: Nedre Tovdal fiskelag v/jørgen Birkenes, Rugsland, 4760 Birkeland. Administrasjonens forslag til vedtak: Delegasjonssakene tas til etterretning.

9 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG Planutvalget Saksbehandler: Monica Larsen MØTEDATO SAKSNR /14 Arkiv/arkivsaksnr.:153/28, L42 13/3516 Søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen - oppføring av fritidsbolig. Sted: Ogge, gnr.153 bnr. 28. Saksopplysninger John Fidjeland søker om dispensasjon fra kommuneplanen til oppføring av en hytte ca. 50 meter fra Ogge på eiendommen gnr. 153 bnr. 28. Parsellen ligger innenfor et område i kommuneplanen som er avsatt til hensynssone- særlig hensyn til naturmiljø og LNF- formål i gjeldende kommuneplan. Trykte vedlegg Skriv fra fylkesmannen, fylkeskommunen, situasjonskart og oversiktskart. Utrykte vedlegg Administrasjonens forslag til vedtak: Det faste utvalget for plansaker viser til kommuneplanen og gir ikke dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen til oppføring av hytte som omsøkt. Dispensasjon fra kommuneplanen gis ikke da: Parsellen ligger i et område som er avsatt til LNF-formål og hensynssone- særlig hensyn til naturmiljø. Parsellen ligger innenfor 100 meters beltet til Ogge. Parsellen ligger nær Ogge og kan komme i konflikt med friluftslivinteresser i området. En tillatelse vil få konsekvenser for tilsvarende saker. Fylkeskommunen og fylkesmannen gis 3 uker til å påklage vedtaket. Bakgrunn John Fidjeland søker om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen til oppføring av hytte på eiendommen gnr. 153 bnr. 28 ved Ogge. Parsellen ligger innenfor et område i

10 kommuneplanen som er avsatt til hensynssone- særlig hensyn til naturmiljø og LNF- formål i gjeldende kommuneplan. Søker opplyser om at tomten ble skilt ut fra hovedbruket og solgt til Vigeland Bruk i 1962, og det ble gitt byggetillatelse som ikke ble benyttet. Planutvalget i Birkenes kommune behandlet tilsvarende sak i 2005 og vedtok da følgende; «søknaden tas opp som et innspill til kommuneplanen» Ved behandling av kommuneplanen ble parsellen ikke endret til fritidsbebyggelse. John Fidjeland ønsker å bygge en enkel fritidsbolig som de vil trekke lengst mulig inn på eiendommen, slik at den ikke forstyrrer allmenhetens ferdsel i dette området. Hytten vil bli oppført med 20 graders takvinkel og i nøytrale farger som står til øvrig bebyggelse i området, slik at den vil være til minst mulig sjenanse. Eierne av hovedbruket og nærliggende hytter har ingen motforestilling om at John Fidjeland får lov til å bygge. Søknaden er sendt til fylkesmannen og fylkeskommunen. Fylkesmannen skriver i sin uttalelse at omsøkt tiltak vil etter miljøvernavdelingens vurdering medføre klare ulemper i forhold til de hensynene byggeforbudet og hensynssonene er ment å ivareta. På denne bakgrunnen fraråder de kommunen å gi dispensasjon i aktuelle sak. Dersom kommunen likevel gir dispensasjon for omsøkt tiltak, vil fylkesmannen vurdere å påklage vedtaket. Fylkeskommunen ved plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har vurdert søknaden og vil fraråde at denne imøtekommes. Bygging av hytter langs Ogge bør generelt ikke tillates uten at dette først er klarert ved at området er tatt med som hytteområde ved revisjon av arealdelen til kommuneplanen eller ved at det er utarbeidet en egen detaljreguleringsplan. Dette blant annet fordi en anser Ogge som et regionalt viktig område for friluftsliv. Dersom det skal bygges nye hytter langs Ogge må disse i utgangspunktet legges utenfor byggeforbudssonen langs vannet. Vurdering En bør være ytterst forsiktig med å gi dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen som omsøkt, da parsellen ligger svært nær og grenser til Ogge og området har store lokale og regionale friluftsinteresser. Denne parsellen er på ca. 6,3 daa og er så stor at det kan åpne for oppføring av flere hytter på denne parsellen. En tillatelse til oppføring av hytte vil ha virkning på tilsvarende saker i fremtiden. Administrasjonen vil ikke anbefale at det gis dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen, da: Parsellen grenser til Ogge og området i kommuneplanen er avsatt til hensynssonesærlig hensyn til naturmiljø og LNF- formål.

11 En tillatelse vil få konsekvenser for tilsvarende saker senere. En tillatelse vil åpne for oppføring av flere hytter på samme parsell. En tillatelse vil være i strid med bestemmelsene kommuneplanens arealdel.

12 FYLKESMANNEN I AUST-AGDER Miljøvernavdelingen Birkenes kommune Postboks Birkeland Deres ref. 13/3516 Vår ref. (bes oppgitt ved svar) Sak nr. 2013/5076 / FMAACST Dato BIRKENES KOMMUNE - FORHÅNDSUTTALELSE TIL SØKNAD OM OPPFØRING AV FRITIDSBOLIG - GNR/BNR 153/28 OGGE Vi viser til kommunens oversendelse av Bakgrunn Det er søkt om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig, gnr/bnr 153/28 i Birkenes kommune. Fritidsboligen vil være på 95 m2bra. Parsellen hvor fritidsboligen søkes plassert ligger på Neset i Ogge. Ut fra målinger miljøvernavdelingen har utført på kart vil omsøkte fritidsbolig bli plassert ca. 40 meter fra Ogge. Parsellen ble fradelt i I 2005 forelå det en søknad tilsvarende dagens, hvor det ble vedtatt at søknaden ble tatt opp som et innspill til kommuneplanen. Ved behandling av kommuneplanen ble parsellen ikke endret til fritidsbebyggelse. Juridisk bakgrunn og planstatus Det har ikke vært mulig å oppdrive de vedtatte bestemmelsene til kommuneplanen, men Fylkesmannen har fått oversendt et høringsutkast til bestemmelsene fra kommunen, og legger derfor disse til grunn når det gjelder byggegrensen til Ogge. Aktuelle område er i kommuneplanen avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde, ligger innenfor hensynssone naturmiljø og hensynssone med krav til feles planlegging, omforming og fornyelse. Området ligger videre innenfor 50-metersbeltet med byggeforbud langs Ogge. Omsøkte tiltak er således avhengig av dispensasjon fra formålet, byggeforbudet og kravet om felles planlegging i kommuneplanen. 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag (strandsonen) er et område som Stortinget har gitt en særskilt beskyttelse. I strandsonen skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. pbl. 1-8, 1. ledd. Det fremgår av Ot.prp. nr. 32 ( ) at byggeforbudet i pbl. 1-8 skal veie tungt. Det skal derfor svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging i strandsonen. Om dispensasjonsadgangen Kommunen har adgang til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller med hjemmel i plan og bygningsloven, jf. pbl Vilkår for å kunne innvilge dispensasjon: hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt ved dispensasjonen, og Postadresse: Postboks 788 Stoa 4809 Arendal Besøksadresse: E-post: Hjemmeside: Fylkeshuset, Arendal Telefon: fmaapost@fylkesmannen.no Telefaks: Org.nr: Saksbehandler: Cathrine Sussane Torjussen Dir.innvalg:

13 Side 2/3 fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Miljøvernavdelingens vurdering Det ligger i dag andre fritidsboliger på Neset hvor omsøkte fritidsbolig er plassert, men disse ligger hovedsakelig på vest- og sørsiden av Neset. Omsøkte fritidsbolig vil ligge plassert på østsiden av Neset, som i dag er ganske uberørt av fritidsboliger. Miljøvernavdelingen finner det generelt uheldig å gi dispensasjon til oppføring av nye fritidsboliger i strandsonen langs vann og vassdrag. Omsøkte fritidsbolig ligger svært nært Ogge, og vil kunne bli godt synlig sett fra vannet. Dette vil kunne føre til at inntrykket av en nedbygd og privatisert strandsone øker. Både i og ved Ogge er det store friluftsinteresser og mye friluftsaktivitet. I St.meld. nr. 36 ( ) om friluftsliv, regnes strandsonen langs vassdrag blant de fire arealkategoriene som er avgjørende for å holde friluftslivet oppe. Det er et mål å hindre og begrense inngrep og aktivitet som vil redusere disse områdenes verdi for friluftslivet. I St.meld. nr. 29 ( ), Regional planlegging og arealpolitikk, pekes det på at vannressursene med kantvegetasjon og tilgrensende arealer må forvaltes slik at de er til mest mulig glede og nytte for befolkningen, og slik at ressursene og det biologiske mangfoldet søkes ivaretatt. Hensynssonen med krav til felles planlegging, omforming og fornyelse hadde som formål at det skulle lages en interkommunal plan i samarbeid med Iveland kommune, for utbygging av fritidsboliger langs Ogge. En slik interkommunal plan skal sikre at hytteutbygging langs Ogge skjer i utvalgte konsentrerte områder. På den måten får man sikret friluftsinteresser, ressurser og biologisk mangfold på en best mulig måte, og det vil derfor være uheldig å gi dispensasjon til enkelttiltak som omsøkt. Ved vurderingen av om det bør innvilges dispensasjon for omsøkte tiltak, finner vi det videre relevant å legge vekt på konsekvenshensyn. I denne forbindelse bemerkes at strandsonen er utsatt for et meget sterkt byggepress. Vi kan ikke se at denne saken skiller seg vesentlig fra andre saker vedrørende oppføring av fritidsbolig i strandsonen, og dersom det gis dispensasjon i aktuelle sak, vil dette kunne skape uheldige presedensvirkninger i forhold til senere liknende saker. I sum vil en rekke slike dispensasjoner kunne føre til en uheldig praksis, som igjen kan medføre at hensynene bak byggeforbudet i strandsonen eller andre arealdisponeringshensyn blir skadelidende. Tiltak langs Ogge bør derfor trekkes utenfor hensynssonene og byggeforbudssonen. Vi ber kommunen nøye vurdere om vilkårene for å dispensere er oppfylt i dette tilfellet. Det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det er kun adgang til å gi dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Konklusjon Omsøkte tiltak vil etter miljøvernavdelingens vurdering medføre klare ulemper i forhold til de hensynene byggeforbudet og hensynssonene er ment å ivareta. På denne bakgrunn fraråder vi kommunen å gi dispensasjon i aktuelle sak. Dersom kommunen likevel gir dispensasjon for omsøkte tiltak, vil Fylkesmannen vurdere å påklage vedtaket. Vi ber av hensyn til klageadgangen, om å få tilsendt kopi av vedtak i saken. Vi ber videre om at det blir gitt en nærmere begrunnelse for vedtaket, uavhengig av om søknaden blir innvilget eller avslått, jf. forvaltningsloven 24 og 25. Med hilsen Jan Atle Knutsen miljøverndirektør Cathrine Sussane Torjussen rådgiver

14 Side 3/3 Brevet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift. Saksbehandler: Cathrine Sussane Torjussen Kopi til: Aust-Agder fylkeskommune, Arealplan Postboks Arendal

15 AUST-AGDER ~1111 FYLKESKOMMUNE Fylkesrådmannen / khkr'ne; Birkenes kommune l3a3576! It)I4 Postboks Birkeland Deres ref.: /K1153/28, K2-L42, KIVår ref.: 2013/ Saksbehandler: KAKRI Telefon (direkte): Vår dato: Løpenr.: 33979/2013 Gnr/bnr 153/28 Ogge, Birkenes kommune. Forhåndsuttalelse til søknad om oppføring av ny hytte. Vi viser til deres oversendelse, datert 8. november 2013, vedrørende søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen for oppføring av ny hytte ved Ogge. Bakgrunn: Søker opplyser at tomten ble fradelt i Planutvalget i Birkenes kommune behandlet tilsvarende "Søknaden tas opp som et innspill til kommuneplanen." Ved behandling av kommuneplanen søknad i 2005 og vedtok da følgende: ble parsellen ikke endret til fritidsbebyggelse. Vurdering: Plan- og naturseksjonen imøtekommes. i Aust-Agder fylkeskommune har vurdert søknaden og vil fraråde at denne Bygging av nye hytter langs Ogge bør generelt ikke tillates uten at dette først er klarert ved at området er tatt med som hytteområde ved revisjon av arealdelen til kommuneplan eller ved at det er utarbeidet en egen detaljreguleringsplan. Dette blant annet fordi en anser Ogge som et regionalt viktig område for friluftsliv. Dersom det skal bygges nye hytter langs Ogge må disse i utgangspunktet legges utenfor byggeforbudssonen langs vannet. Vennlig hils n-(' r d./lihda s(-- --G.dgiver Kopi: Fylkesmannen i Aust-Agder Kåre Kristens le(ni rådgiver Postboks 788 Stoa 4809 Arendal Or, 3/01 /303 (0)1+;.IT)I5 (-

16 .Knutepumaaøriancet - 2. i-tuasjonskart /1.//Q Side 1 av 1 /62, Dato: 02/ Milestokk: I 2014-( , / i NN ripdet' Knutel Kri,t1~9nnune,

17 ! "#$% "&& & &'$### % "(&$

18 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG MØTEDATO Planutvalget Saksbehandler: Merete Holtan Birknes SAKSNR 004/14 Arkiv/arkivsaksnr.:611, &55, 88/465 13/2228 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan. Gnr.88 Bnr.465 Saksopplysninger: Anne og Tommy Hageland søker om å få kjøpe tilleggsareal til sin enebolig i Nordåsveien 12. Hjemmelshaver til den gjeldende parsellen er Birkenes kommune. Arealet ligger i et område regulert til friareal i reguleringsplanen. Dokumentliste: Nr T Dok.dato Avsendar/Mottakar 1 3 I U Anne og Tommy Hageland Anne og Tommy Hageland 4 I Anne og Tommy Hageland Tittel Søknad om kjøp av tilleggsareal Vedr. søknad om kjøp av tilleggsareal til 88/465 Klage på avslag på kjøp av tilleggsareal til 88/465 Trykte vedlegg: Situasjonskart med kommuneplan Reguleringsplan, reguleringsendring vedtatt av kommunestyret Utrykte vedlegg: se dokumentliste Administrasjonens forslag til vedtak: Administrasjonen viser til reguleringsplanen for Nordåsen I, sist endret ved kommunestyrets vedtak , og gjeldende kommuneplan for Birkenes kommune, og gir ikke dispensasjon for fradeling av parsell som tilleggsareal som omsøkt. Dispensasjon fra bestemmelsene i reguleringsplan Nordåsen I, gis ikke da: Den omsøkte parsellen ligger i området for friareal i reguleringsplanen. Det omsøkte friarealet vil vanskelig la seg erstatte fordi det omsøkte arealet ligger i et etablert boligfelt i sentrum.

19 Området som ønskes kjøpt som tilleggsareal anses å ha verdi som passasje og bindeledd mellom boligområdene i Nordåsen. En dispensasjon i området for friareal vil gå i mot det formålet som reguleringsplanen skal ivareta. En tillatelse vil få konsekvenser for tilsvarende saker senere. Basert på begrunnelsen over mener vi at de hensyn bestemmelser i gjeldende kommuneplan er ment å ivareta blir vesentlig tilsidesatt. På dette grunnlaget mener vi at ulempene ved å dispensere er større enn fordelene, og administrasjonen kan derfor ikke forslå en dispensasjon i denne saken. I tillegg ligger området i kommuneplanen under hensynssone med særlig vekt på grøntstruktur. Dette er også et moment som må tas med i vurderingen, da dette viser kommunens helhetlige og overordnende plan for området.

20 Bakgrunn: I brev datert fra Anne Hageland ble det søkt om tomt for garasje på kommunens grunn. Administrasjonen kunne ikke gå inn for dispensasjon og viste til gjeldende reguleringsplan. Saken ble påklagd og i sak 019/99 ble det i Planutvalget vedtatt å godkjenne en fradeling til garasjetomt og at tomten skulle plasseres i samarbeid med teknisk kontor for å sikre snørydding og adkomst til friareal. Anne og Tommy Hageland søkte i brev datert om å kjøpe tilleggsareal til sin eiendom gnr.88 bnr.465. Den består nå av den tidligere omtalte garasjen på en egen tomt et stykke i fra bolighuset, og selve boligtomten. Begrunnelsen for ønske om å kjøpe tilleggsareal var at arealet mellom garasjen og boligtomten gror igjen, og de ønsker å holde dette ved like. Administrasjonen innstilte på avslag og la vekt på at det omsøkte arealet ligger innenfor hensynssone med særlig vekt på grønnstruktur i kommuneplanen, og at kommunen ønsket å opprettholde friarealene og passasjen mellom disse. Vedtaket ble påklagd og de reduserte nå arealet de ønsker å kjøpe. Søker legger vekt på at det fortsatt vil være et grøntareal, men at de vil ha litt mer kontroll på dette. De synes avslaget er underlig, da naboen har fått kjøpe et areal i samme området. Vurdering / Anbefaling: Hovedgrunnen til at administrasjonen ikke kan anbefale dispensasjon er at området er regulert til friområdet. Det var tidligere regulert til en boligtomt der hvor garasjen deres nå står, men dette ble endret til friareal i kommunestyrets vedtak I tillegg er området satt av til grøntareal i kommuneplanen Dette viser hva kommunen har tenkt med arealet fremover. Administrasjonen legger særlig vekt på å opprettholde friarealene, spesielt i sentrum hvor det foregår en viss fortetning. I tillegg er det viktig å opprettholde passasjer mellom de ulike friarealene, slik at det er mulighet for evt. stier i fremtiden. Nå kommer det en barnehage på Stoppedalsmyra. Fra de andre områdene i Nordåsen vil det da være mulig å opparbeide stier/ tråkk slik at innbyggerne kan komme seg ned til f.eks. fremtidig barnehage eller andre steder ved å gå til fots. Det har vært befaring i området, og det er en fullstendig klarhet om at terrenget er bratt og ulendt i området. Dette endrer imidlertid ikke behovet for en grønnstruktur i boligområder og i sentrum. Et friareal trenger ikke å være et opparbeidet areal jf. Justis- og beredskapsdepartementets utredning av begrepet friområdet i NOU-2003: 29: Ofte vil situasjonen endog kunne være at en opparbeidelse er noe uønsket idet arealet tar seg best ut, og tilfredsstiller folks behov på best mulig måte, ved at det bevares uberørt eller mest mulig i den opprinnelige og naturlige tilstand. Stier og tråkk kan i tillegg opparbeides og klargjøres selv om terrenget i utgangspunktet ikke innbyr til det. Søker nevner en nabo som har fått kjøpe et areal i samme området. I sak 058/ gav planutvalget dispensasjon til fradeling av en parsell som tilleggsareal til Nordåsen Trasse 5. Denne parsellen inngikk ikke i en reguleringsplan slik som den nå omsøkte parsellen, men den

21 lå i området avsatt til friområdet i kommuneplanen. Dette er en vesentlig forskjell som veier tungt. Administrasjonen frarådet den gang dispensasjon og mente en måtte være ytterst forsiktig med å gi tillatelse til tiltak ved dispensasjon når et område er avsatt til friområde. De mente også at en tillatelse vil få konsekvenser for tilsvarende saker senere. En slik utvikling er uheldig og gjør at forventningene til dispensasjon i samme området blir stor.

22

23

24 !

25

26 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG Planutvalget Saksbehandler: Monica Larsen MØTEDATO SAKSNR 005/14 Arkiv/arkivsaksnr.:87/265, L42 13/2720 Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Natveitåsen Nord - oppføring av boliger med sokkelleilighet. Sted: Natveitåsen, gnr. 87 bnr. 263, 264, 265, 266 og 269. Saksopplysninger Norsk Byggservice AS søker om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Natveitåsen Nord til oppføring av boliger med sokkelleilighet. Parsellene ligger i et område som er avsatt til bebyggelse i bebyggelsesplanen for Natveitåsen Nord. Trykte vedlegg Uttalelse fra fylkesmannen, situasjonskart og oversiktskart. Utrykte vedlegg Administrasjonens forslag til vedtak: Det faste utvalget for plansaker viser til plan- og bygningsloven 19-2, og gir dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Natveitåsen nord til oppføring av boliger med sokkelleilighet som omsøkt. Dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene gis da: - Boligene ligger i utkanten av boligområdet, og er plassert i terrenget på en slik måte at sokkelleilighetene i kjelleren ligger vendt utover mot friområde og er dermed ikke synlig fra vei, og en kan ikke se at dette vil være til sjenanse for naboer. - Det er tilrettelagt for parkering på egen eiendom, og alle krav til uteareal er oppfylt. - En økning av boenheter vil ikke påvirke lekeareal eller grønnstrukturen i området, da kravene til lek/grønnstruktur i området er tilstrekkelig i forhold til kravene i byggteknisk forskrift 8-4. Fylkesmannen og fylkeskommunen gis 3 uker på å påklage vedtaket.

27 Bakgrunn Norsk Byggservice AS søker i ettertid om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Natveitåsen Nord til oppføring av boliger med sokkelleilighet, på eiendommene gnr. 87 bnr. 263, 264, og 269. Parsellene ligger i et område som er avsatt til bebyggelse i bebyggelsesplanen for Natveitåsen Nord. Søker har begrunnet søknaden om dispensasjon med følgende: - Boligene er små, og lite ruvende i terrenget. Terrenget er skrånende, og sekundærleilighetene ligger mot friområde, og er dermed ikke synlig fra veg. - Det er tilrettelagt for parkering på egen eiendom, og alle krav om parkering/uteareal er oppfylt. - Området består av flere 2 og 4 mannsboliger. Birkenes kommune har tidligere i saken gitt tillatelse til oppføring av bolig med sokkelleilighet, kommunen mottok da klage fra beboerne i Natveitåsen 117 og 119 som verken er nabo eller gjenboer i denne saken. Kommunen oversendt saken til fylkesmannen for behandling av klage på tillatelse til oppføring av bolig med sokkelleilighet på gnr. 87 bnr Fylkesmannen omgjorde vedtaket av Det gis ikke tillatelse til oppføring av omsøkt bolig. Vedtaket ble omgjort da det ikke var søkt om dispensasjon fra planbestemmelsene og tiltaket var i strid med planen og kunne ikke godkjennes. Kommunens vedtak blir etter dette omgjort på grunn av rettsanvendelsesfeil, slik at det gis avslag på byggesøknaden. For tiltakshaver er alternativet å endre tegningene og søke på nytt, eller å søke om dispensasjon fra planbestemmelsen. Birkenes kommune mottok ny søknad fra Norsk Byggservice AS, dat der de søker om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Natveitåsen Nord. Saken sendes på nytt til fylkesmannen og fylkeskommunen for uttalelse. Fylkesmannen skriver da i sin uttalelse at miljøvernavdelingen har vurdert omsøkt tiltak til ikke å være i strid med nasjonale eller regionale miljøverninteresser som de er satt til å ivareta. På denne bakgrunnen har de ingen vesentlige merknader til saken. Fylkeskommunen ved Plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommunen har vurdert søknaden og har ingen vesentlige merknader da en ikke kan se at tiltaket berører regionale interesser som de er satt til å ivareta. Birkenes kommunen mottok et nytt brev fra beboerne i Natveitåsen 117 og 119 dat Brevet henviser til fylkesmannens vedtak dat der han omgjør kommunens vedtak av Beboerne ber planutvalget redegjør om utvalget deler denne opplysningen av fylkesmannens vedtak og hvilke tiltak utvalget i så fall vil treffe i lys av at vi nå har 5 tomannsboliger med ugyldig byggetillatelse? Beboerne henviser også til at det per dags dato er bygget 9 boenheter på fem tomter i det relevante byggefeltet. Av fylkesmannen vedtak fremkommer det at byggefeltet, som består av 9 tomter, er regulert for 9 boenheter. Beboerne mener at en da ikke kan oppføre boliger på de

28 resterende tomtene. De ber planutvalget redegjøre for om utvalget deler denne oppfatningen og hva det eventuelt vil gjøre med de resterende tomtene? Beboerne av Natveitåsen 117 og 119 kommer med en anbefaler slik de også foreslo i brev til kommunen datert 2. mai 2013, at planutvalget omregulerer deler av arealet til friområde og deler av arealet til garasje for de boligene som er oppført. Vurdering/anbefaling: En kan ikke se at tiltaket vil få konsekvenser for interesser formålet i reguleringsbestemmelsene for Natveitåsen nord skal ivareta, da gjeldende parseller ligger i et samlet område og er i utkanten av boligfeltet. Det er heller ingen boliger på vest siden av der sokkelleilighetene er synlige og vil derfor ikke være til sjenanse for naboer. Administrasjonen anbefaler at det gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Natveitåsen nord, til oppføring av boliger med sokkelleilighet som omsøkt, da: - En ikke kan se at tiltaket kommer i konflikt med de interesser reguleringsbestemmelsene skal ivareta. - En kan ikke se at en tillatelse vil være til sjenanse for naboer. - Det aktuelle området har en naturlig plassering med tanke på at det ikke er boliger på vest siden som blir berørt. - Det aktuelle området består av 7 parseller, dette vil gjøre at disse boligene er med på å fremme en helhet i området som da består av eneboliger med sokkelleilighet. - En økning av boenheter vil ikke påvirke lekeareal eller grønnstrukturen. Avsatte området til lek/grønnstruktur er tilstrekkelig i forhold til kravene i byggteknisk forskrift 8-4 også med økning i boenheter som følge av dispensasjon..

29

30

31 !"#

32 FYLKESMANNEN I AUST-AGDER Utdannings- og justisavdelingen KOMiMUNE Birkenes kommune Postboks / tem: 4795 Birkeland Vår ref. (bes oppgitt ved svar) Sak nr. 2013/4369 / FMAAHDP Deres ref. 13/653 Dato BIRKENES KOMMUNE - FYLKESMANNENS BEHANDLING AV KLAGE PÅ TILLATELSE TIL OPPFØRING AV BOLIG MED SOKKELLEILIGHET PÅ GNR/BNR 87/264 - NATVEITÅSEN 132 Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse i brev , mottatt Tiltakshaver: Venneslahus AS Ansvarlig søker: Norsk Byggservice AS Klagere: Desiree og Trygve Raen, Bjørnar og Bente Ytrehus Bakgrunn for saken: Saken gjelder søknad mottatt om oppføring av enebolig med hybel/sokkelleilighet på gnr/bnr 87/264. Kommunen godkjente søknaden ved delegert vedtak (saksnr 020/13). Vedtaket ble påklaget av Desiree og Trygve Raen, og Bjørnar og Bente Ytrehus, i brev Vi viser til klagen. Planutvalget i Birkenes kommune tok ikke klagen til følge i møte (saksnr 030/13). Etter planutvalgets klagebehandling kom det inn ytterligere klage fra Desiree og Trygve Raen, og Bjørnar og Bente Ytrehus, i brev av , hvor de påklaget planutvalgets vedtak i møte Klagen ble imøtegått av advokat Jakob Bakka på vegne av Norsk Byggservice AS i brev Vi viser til brevet i sin helhet. Planutvalget foretok ny klagebehandling i møte og opprettholdt sitt vedtak i sak 030/13. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til kommunens innstilling og sakens øvrige dokumenter. Postadresse: Postboks 788 Stoa 4809 Arendal Besøksadresse: E-post: Hjemmeside: Fylkeshuset, ArendalTelefon: fmaapost@fylkesmannen.no Telefaks Saksbehandler: Hanna de Presno Dir.innvalg:

33 Side 2/5 Fylkesmannens vurdering: Fylkesmannens prøvingsadgang og plikt i klagesaken fremgår av fvl. 34, hvoretter klageinstansen kan prøve alle sider ved det påklagede vedtaket og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Dette innebærer at både rettsanvendelsen, saksbehandlingen, faktum og det frie forvaltningsskjønn kan prøves fullt ut. I bestemmelsen er det med virkning fra inntatt en regel om at statlige klageinstanser ved overprøving av kommunale vedtak skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Klageinstansen skal vurdere klagers hovedanførsler, men er ikke bundet hverken av de påberopte grunner/påstander eller den påklagede del av vedtaket. Søknader ble mottatt i kommunen , slik at saken i sin helhet behandles etter plan- og bygningsloven (pbl) Fylkesmannen vil bemerke at kommunen skal oversende sakens dokumenter til klageinstansen så snart saken er tilrettelagt, jf. fvl. 33. Dette skal skje etter at kommunen har vurdert klagen, og besluttet ikke å ta klagen til følge. Vi viser i denne forbindelse til byggesaksforskriften (SAK) 7-1 d hvor det fremgår at klagen skal forberedes av kommunen, og oversendes til klageinstansen så snart saken er tilrettelagt, senest innen 8 uker. Klagerne påklaget planutvalgets vedtak av Planutvalgets vedtak om å ikke ta klagen til følge er en beslutning som ledd i sakens tilrettelegging, og ikke et enkeltvedtak. Det er derfor ikke klagerett over denne beslutningen. Annerledes hadde dette vært om kommunen ved forberedende klagebehandling hadde opphevet eller endret det påklagede vedtaket. Det følger av dette at saken skulle vært oversendt klageinstans etter første tilrettelegging. I saken tok det ytterligere fem måneder før saken ble oversendt hit. Fylkesmannen anser klage av som et tillegg til klagen fremsatt Etter hva Fylkesmannen kan se av de tilsendte dokumenter er klagen for øvrig behandlet i samsvar med bestemmelsene i forvaltningslovens (fvl.) kap. VI, jf. plan- og bygningslovens (pbl.) 1-9. Vi har ingen ytterligere merknader til kommunens forberedende klagebehandling, jf. fvl. 33. Advokat Jakob Bakka har i brev anført at kommunen ikke hadde grunnlag for å behandle klagen da klagerne verken er naboer eller gjenboere og derfor ikke omfattes av den krets som skal ha nabovarsel iht. pbl. 20-3, og at en heller ikke kan se at de har rettslige klageinteresse i saken. Det vises i denne forbindelse til at eiendommene ligger langt fra hverandre (nærmeste hjørne på prosjektert bolig i Natveitåsen 132 ligger 54 m fra nærmeste hjørne på bolig i Natveitåsen 119), og i nordvestlig retning på en slik måte at klagerne ikke blir berørt av noe form for ulemper ved oppføring av bolig i Natveitåsen 132. Det bes om at klagen avvises. Det fremgår av saksfremlegget til planutvalgets møte at kommunen har vurdert det slik at saken burde behandles av prinsipielle grunner selv om klagerne er lite berørt. Det ble ikke gjort vedtak om å avvise saken. Fylkesmannen vurderer om saken skulle vært avvist etter fvl. 34. Det følger av forvaltningsloven 28 første ledd, at et enkeltvedtak kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse i saken. Spørsmålet er om klagerne har slik klagerett etter fvl. 28 første ledd. Klager og aktuelle utbyggingstomt har ikke felles eiendomsgrense og er derfor ikke naboer i planog bygningslovens forstand. Klager kan heller ikke regnes som gjenboer i plan- og bygningslovens forstand. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at klager er å anse som part i saken. Spørsmålet er om vilkårene for klagerett foreligger ved at klager har rettslig klageinteresse i saken. Hvem som har rettslig klageinteresse må avgjøres konkret. For å oppfylle lovens krav må vedkommende både ha en aktuell interesse i og en viss tilknytning til saken. Fylkesmannen legger utfra opplysningene i saken til grunn at klagerne har rettslig klageinteresse. Det vises til at selv om det er en viss avstand mellom eiendommene gjelder klagen tolkningen av bestemmelser i vedtatt bebyggelsesplan for Natveitåsen Nord, og avgjørelsen vil ha betydning for utformingen av den aktuelle parsellen og det regulerte området som sådan med tanke på antall boenheter som skal tillates etter planen. Saken vil derfor ha prinsipiell betydning for klagerne som bor i feltet. Klagerne anses å ha tilstrekkelig tilknytning til saken og aktuelle interesse i å få saken vurdert. Tiltaket

34 Side 3/5 berører klager i en slik grad at klagerett må gis, jf. fvl. 28. Det foreligger ikke grunnlag for å avvise saken etter fvl. 34. Fylkesmannen legger etter dette til grunn utfra sakens dokumenter klagefristen er overholdt, jf. fvl. 28 og 29. at klager har klagerett og at Saken anses tilstrekkelig opplyst etter fvl. 17, og Fylkesmannen den på grunnlag av de opplysningene som foreligger. finner derfor å kunne avgjøre Oppføring av bolig krever tillatelse av kommunen etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 første ledd. Før byggetillatelse evt. gis, skal det påses at tillatelsen ikke vil komme til å stride mot noen bestemmelse gitt i eller i medhold av loven, jf. pbl første ledd. Planstatus: Eiendommen omfattes av bebyggelsesplan for Natveitåsen nord vedtatt av kommunestyret Bebyggelsesplanens bestemmelser kommer i tillegg til reguleringsplan for Natveitåsen. Bestemmelsene er datert Natveitåsen 132 ligger under byggeområdet B4-1 i planen. I de tilhørende reguleringsbestemmelsene heter det under punkt 2.5: «I området skal det bygges 9 eneboliger, med en bolig pr tomt. To av de ni boenhetene skal ha livsløpsstandard. Nye bygninger skal ha en takvinkel mellom grader. Mellom 19-21grader for pulttak.» Det omsøkte tiltak og forholdet til reguleringsplan Kommunen har i sitt vedtak godkjent oppføring av bolig med leilighet i sokkeletasje omsøkt. som Klager anfører at omsøkt tiltak er i strid med bebyggelsesplan for området. Det vises til at området er regulert for enebolig, mens omsøkt bolig har karakter av å være tomannsbolig, og at området er regulert for en enhet per tomt, mens boligen som er planlagt oppført inneholder to boenheter. I klagen vises det til at tiltaket er omsøkt som oppføring av enebolig med utleiedel og at bygningen som oppføres skal inneholde to selvstendige enheter som er like store og med separate innganger, samt at det ikke er planlagt noen intern tilgang mellom enhetene. Klager er av den oppfatning at en slik bygning på ingen måte har karakter av å være en enebolig, men derimot en tomannsbolig. Videre vises det til at en enebolig med utleiedel må anses som to boenheter. Det vises også til at utbygger av boligen har oppført tre andre boliger med tilsynelatende lik planløsning og eksteriør i samme område, samt en bolig oppført på Natveitåsen 121. I det sistnevnte tilfellet ble bygningen, som i nabovarsel var omtalt som «enebolig med utleiedel», seksjonert til tomannsbolig så snart den stod ferdig. Videre bemerkes at de tre førstnevnte boligene også ser ut til å være seksjonert, da hver etasje selges for seg. Klager viser til at utbygger håndterer bygningene som tomannsbolig så snart de er ferdigstilt, noe som klager mener må være i strid med reguleringsbestemmelsene. Kommunen har ved sin klagebehandling vist til at bestemmelsen må forstås slik at det kun kan bygges en bolig pr. tomt, men at det ikke er gitt opplysninger om hvor mange boenheter boligen kan inneholde, som i andre byggeområder. Det vises til at det i byggeområdene B1-1, B1-2, B5-1, B5-2 og B10-1 står at tomtene skal bebygges med eneboliger med kun en boenhet pr tomt, og at dette må forstås slik at det i de byggeområdene, som det ikke står i bestemmelsene at de skal bebygges med en boenhet per tomt, kan bebygges med mer enn en boenhet, jf. bestemmelsene 2.2, 2.6 og Videre legger kommunen følgende til grunn: «I bestemmelsen er det brukt ordet enebolig for de tomtene som kan bebygges med en boenhet og for de tomtene som det ikke er opplyst hvor mange boenheter boligen kan inneholde. Hva en mener er en enebolig eller en tomannsbolig er en ting, men ut fra bestemmelsene i Natveitåsen Nord kan en enebolig inneholde to boenheter, uten at bestemmelsene definerer boligen som en tomannsbolig.»

35 Side 4/5 Spørsmålet er om bestemmelsen åpner for oppføring av bolig i byggeområdet B4-1 og B4.2 med mer enn en boenhet, eller om bestemmelsen må tolkes slik at det kun er tillatt med oppføring av bolig med en boenhet. Det følger av bebyggelsesplanens eneboliger, med en bolig per tomt». skal ha livsløpsstandard». bestemmelser punkt 2.5. at det i området skal bygges «9 Videre følger av bestemmelsen at «to av de ni boenhetene Det er ved tolkingen av reguleringsbestemmelser naturlig å ta utgangspunkt andre rettskildefaktorer kan imidlertid tillegges betydning. i ordlyden. Også En naturlig forståelse av reguleringsbestemmelsens ordlyd er at det på dette byggeområdet kan oppføres 9 eneboliger, hver med en boenhet, jf. andre setning som viser til at «to av de ni boenhetene» skal ha livsløpsstandard. «To av de ni» må vise tilbake på eneboligene i første setning, og må leses som en presisering av denne setningen. I lovverket er det ikke gitt noen nærmere definisjon av begrepet boenhet. Den tradisjonelle forståelsen av begrepet er at med «boenhet» forstås en bruksenhet som kan anvendes til egen bolig. I veiledning om tekniske krav til byggverk (publikasjonsnummer HO-2/2011) er begrepet definert som: «bruksenhet som anvendes til boligformål». En bruksenhet må inneha alle nødvendige romfunksjoner, dvs, stue, kjøkken, soverom, bad og toalett, for å kunne fungere selvstendig og uavhengig av bygningen for øvrig. Fylkesmannen kan ikke se at det forhold at det for andre byggeområder i planen er gitt bestemmelser om at tomt kun kan bebygges med enebolig med en boenhet per tomt innebærer at bestemmelsen som gjelder byggeområdene B4-1 og B4-2 kan tolkes dithen at bestemmelsen åpner for at en enebolig i dette området kan bebygges med flere boenheter i hver bygningsenhet, slik kommunen synes å legge til grunn. Det vises til at en naturlig forståelse av bestemmelsens ordlyd taler mot en slik tolkning. I veileder T-1459 Grad av utnytting står det følgende på side 14 under Boligtyper: «Teknisk forskrift har ingen definisjoner av boligtyper. Bestemmelser til kommuneplan eller reguleringsplan kan stille krav til boligtyper. Planen bør gi en definisjon av de begreper som benyttes, for å unngå tolkningstvil. Følgende begreper og definisjoner kan eventuelt benyttes: (...) Enebolig: Frittliggende bygning som er beregnet på en husstand. Begrep som enebolig i rekke eller sammenbygde eneboliger bør ikke benyttes. Enebolig med utleiedel/sekundærleilighet: Frittliggende bygning som er beregnet på en husstand, men som også inneholder en del som kan benyttes som en selvstendig enhet med alle nødvendige romfunksjoner. Tomannsbolig: Frittliggende bygning beregnet for to husstander, med to tilnærmet like store og likeverdige boenheter. Tilsvarende kan begrepene tre- og firemannsboliger benyttes (...) Fylkesmannen mener det ved tolkningen av begrepet «enebolig» i plan er naturlig å se hen til definisjonen av «enebolig» gitt i veileder T-1459 Grad av utnytting. Dette støtter tolkningen av at en regulering til enebolig i planen ikke er ment å omfatte flere selvstendige boenheter. Den omsøkte enebolig med hybel/sokkelleilighet kan heller ikke anses som «Frittliggende bygning som er beregnet på en husstand», da det i følge tegningene er to selvstendige, like store boenheter, og det fremgår av tegning at disse klart er beregnet på to husstander. Det er heller ikke trappeforbindelse mellom planene i boligen fra innsiden. Fylkesmannen viser til at den omsøkte boligen inneholder to boenheter og må anses som en vertikal delt tomannsbolig slik dette er definert i veileder T-1459 Grad av utnytting, «frittliggende bygning beregnet for to husstander, med to tilnærmet like store og likeverdige boenheter». Omsøkt

36 Side 5/5 bygning er dermed i strid med punkt 2.5, som bare tillater oppføring av enebolig med en boenhet. En godkjenning krever således dispensasjon fra reguleringsbestemmelse punkt 2.5. Plan- og bygningsloven 19-1 lyder: «Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8.» Av forarbeidene til 21-2, Ot.prp. nr. 45 ( ) pkt. 27.5, fremgår på s. 317: «Er et tiltak avhengig av dispensasjon må det søkes særskilt om dette,jf. 19-1, enten som en del av søknaden om tillatelse til tiltak, eller ved særskilt søknad før det sendes inn søknad om tillatelse til tiltak... Det presiseres at kommunen ikke har noe ansvar for å vurdere om vilkårene for å gi dispensasjon foreligger, dersom dispensasjon ikke er omsøkt. Det vil være avslagsgrunn dersom søknaden om tillatelse til tiltaket forutsetter dispensasjon, og det ikke er søkt om dette.» Det er ikke søkt om dispensasjon i saken. Tiltaket er i strid med plan og kan ikke godkjennes. Når dette likevel er gjort av kommunen er dette er rettsanvendelsesfeil som må lede til at byggetillatelsen er ugyldig. Kommunens vedtak blir etter dette å omgjøre på grunn av rettsanvendelsesfeil, slik at det gis avslag på byggesøknaden. For tiltakshaver er alternativene å endre tegningene og søke på nytt, eller å søke om dispensasjon fra planbestemmelsen. Fylkesmannens vedtak Kommunens vedtak av omgjøres. Det gis ikke tillatelse til oppføring av omsøkt bolig. Fylkesmannens vedtak er fattet i medhold av delegert myndighet etter plan- og bygningsloven. Det vises til Kommunal- og regionaldepartementets brev av og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09. Vedtaket er endelig og kan ikke påklages videre etter forvaltningsloven, jfr. 28, tredje ledd. Med visse unntak har partene rett til å se sakens dokumenter, jfr. fvl. 18 og 19. Sakens parter/klager er underrettet om vedtaket ved gjenpart av dette brev. Med hilsen Eva Jørlo seniorrådgiver Hanna de Presno rådgiver Brevet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift. Saksbehandler: Hanna de Presno Kopi til: Advokatfirmaet Kjær & Co DA Norsk Byggservice AS Desiree og Trygve Raen Bjørnar og Bente Ytrehus Postboks 153 Johan Sverdrups gate 3 Natveitåsen 119 Natveitåsen KRISTIANSAND S LARVIK BIRKELAND BIRKELAND

37 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG Planutvalget MØTEDATO Saksbehandler: Arild Syvertsen SAKSNR 006/14 Arkiv/arkivsaksnr.:L12, 88/4 13/216 Reguleringsplan: Nordåsstien - Birkeland Saksopplysninger Kristiansand Byggrådgivning AS fremmer forslag om detaljregulering på veiene av Øystein Væting og Nils O. Birkeland. Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av enebolig, samt flytte regulert lekeplass til ny plassering. Planarbeidet bygger på vedtak fattet av Fylkesmannen saksnummer 2011/5107 hvor det ble krevd reguleringsplan for tiltaket. Det har tidligere vært flertall for bygging på tomten i Planutvalget i Birkenes. Dokumentliste: Nr T Dok.dato Avsendar/Mottakar 1 I I I I Kristiansand Byggrådgivning AS Statens vegvesen Region Sør Fylkesmannen i Aust-Agder Sven Tommy Nordhagen 5 I U I I I I I I Tittel Varsel om igangsetting av detaljregulering for 88/4 Uttalelse til reguleringsplan for 88/4 Uttalelse til reguleringsplan for 88/4 Innspill vedrørende planprogram tilknyttet utbygging av ny boligtomt i Nordåsstien Bjørn Joar Esperås Kommentarer til detaljregulering for Gnr.88 Bnr.4 Kristiansand Byggrådgivning Referat fra oppstartmøte AS Kristiansand Byggrådgivning Oversendelse av ytterligere AS plandokumenter Kristiansand Byggrådgivning Oversendelse av plandokumenter AS Brit og Ole Tobias Haugland Innspill til reguleringsplan oppklaring Rita og Bjørn Joar Esperås Vedlegg til reguleringsplan m/flere Kristiansand byggrådgivning Anmodning om bekreftelse på AS v/harry Valdal oversendelse av dokumenter Kristiansand byggrådgivning Oversendelse av dokumenter - femte AS v/mariann Fossheim forsendelse