Forslag til endringer i reguleringsplan med konsekvensutredning for Løkkatoppen bolig/ Løkka industri, Sande kommune:

Transkript

1 Forslag til endringer i reguleringsplan med konsekvensutredning for Løkkatoppen bolig/ Løkka industri, Sande kommune: 1. Gang-sykkeltrasé sørover. 2. Endret kjøreatkomst til planområdet fra Bjørnstadveien. 3. Forslag til endret atkomst for Brekka.

2 BESKRIVELSE AV ENDRINGER I PLANFORSLAGET: 1. TRASÉ FOR GANG OG SYKKELVEI SØROVER FRA BYGGEOMRÅDET. Sande kommune har i sitt dokument av angitt forhold som skal avklares før sluttbehandling av forslaget kan gjennomføres. Det er angitt at planen skal legge til rette for etablering av gang- og sykkelvei direkte fra boligfeltet og sørover mot Selvik skole og rekreasjonsarealer langs kysten. Det er fra kommunen ønsket en bedre utredning og beskrivelse av de materielle forholdene ved løsningene og konsekvensene ved løsningene landbruksverdi, naturverdi og funksjonalitet. For trafikk sørover vil traseen vestover, langs Bjørnstadveien og sør langs Sandebuktveien, anses som «nullalternativet». Vi står igjen med tre alternativer: 0. Fortau i ny atkomstvei ned til Bjørnstadveien, og nytt fortau videre langs Bjørnstadveien. 1. Gang og sykkelvei sørover langs Pettersbekken. 2. Gang og sykkelvei ned til eksisterende vei vest for driftsbygningen til gården Selvik øvre, og videre langs gårdsveien ned til Sandebuktveien. 3. Gang og sykkelvei som går via Bjørndalen og Bjørnstad gård og sørover langs nytt fortau i Bjørnstadveien. Tiltakshaver vil også vektlegge gående fra Sandebuktveien og opp i skogsområdet ved boligfeltet, idet det er flotte turmuligheter i dette området. Tiltakshaver har lagt vekt på å skape et godt bomiljø med nærhet til naturen. Kommunen har i dokument av anført alternativ 2, men har etter befaringer og dialog internt gått bort fra det alternativet. Tiltakshaver har ved gjennomgang av alternativene funnet ut at alternativ 1 er det kvalitativt klart beste. Det er kortere og gir en bedre løsning i forhold til landbruksforhold, naturforhold og funksjonalitet. Vedlagte bestemmelser, plankart og illustrasjoner viser foreslått løsning; alternativ 1 langs Pettersbekken. Videre følger vedlagt illustrasjon hvor alle alternativer er tegnet inn. Beskrivelse av foreslått gang- sykkelvei trasé, alternativ 1: Gang-/ sykkelveien knytter seg til den sentrale atkomstveien opp til boligområdet, og følger terrengfallet (iht universell utforming i veinorm på 7-8% stigning) ned gjennom grøntområdet (grønnstruktur 5) og på vestsiden av bebyggelsen i boligområdet Blokk 1. Videre går den gjennom naturområde (LNF formål) frem til jordet. Jordet krysses på en slik måte at den gir kortest mulig veistrekning totalt, og en endring av tomtegrenser som er akseptabel for begge grunneierne. Veien går videre sørover langs Pettersbekken så nært som mulig 10-meters sonen for bekken, for å gi minst mulig konsekvens for bruk av jordbruksareal. Foreslåtte bestemmelser gir mulighet for å justere stien med 2 m når man får målt inn traseen på stedet. Dermed kan stien tilpasses best mulig alle de viktige hensyn. Gang-/sykkelveien planlegges asfaltert og i en bredde på 2,5 meter med 0,25 m skulder på hver side, totalt regulert bredde 3,0 meter. Massene under skiftes ut med pukk/ grus, og avrenning/grøft tenkes håndtert av terreng ved siden av stien. Nedenfor følger drøfting av alternativene, som grunnlag for valgt løsning.

3 Trafikksikkerhet Tiltakshaver mener trafikksikkerhet er et svært viktig punkt i vurderingen. Alternativ 0 går langs bilveiene i området. Fortauet langs Bjørnstadveien kan sikres med autovern for å gi en tryggere løsning, men det forutsetter økt bredde på fortauet da bredde i dag er på absolutt minimum. Ekstra areal for autovern bør komme i tillegg til areal for snørydding da oppsamlet snø kan være til hinder for brøytekjøretøy og vedlikeholdskjøretøy. Nødvendig breddeutvidelse vil i kreve inngripen i private tomter. Alternativ 1 vil ikke være tilknyttet biltrafikk. Gående vil også kunne gå direkte ut på offentlig gangsti til bussholdeplass mot Sande. Trafikk mot Svelvik vil kunne benytte etablert fotgjenger felt som ligger like ved utgangen av stien. Trafikksikkerhetsmessig er dette alternativet klart mer hensiktsmessig. Alternativ 2 vil i det vesentlig bli lagt til trafikkert område fra Selvik Øvre sin driftsbygning og ned til offentlig vei og gangsti. Ved bruk av buss må de i tillegg krysse gårdsveien for å komme til bussholdeplassen. De vil sørover få en trafikkfarlig krysning. I tillegg vil en lett komme ut i veibanen ved ubetenksomhet. Selvik Gård har merkbar trafikk av biler og større kjøretøy pga. virksomhet som er knyttet til driftsbygningen. Idet det vil være mang barn som vil bruke gangstien, er faren for at barn kommer ut i veien stor. Det vil også oppfattes at tilrettelagt krysningen av fylkesveien (undergang) ligger for langt unna. Det kan medføre farlig krysning av fylkesveien. Det er også et sikkerhetsproblem vedr. trafikk av store maskiner på Selvik gård. Det vil være svært uheldig at trafikk av barn skal gå så tett opp til trafikken av landbruksmaskiner. Det medfører en stor risiko for skader eller dødsfall, som man dessverre erfaringsmessig opplever ved bruk av landbruksutstyr på gårder. Det vil måtte kreves større oppmerksomhet overfor barn i lokalene og ved maskinene. Det vi være aktivitet i området som vil kunne skape en nysgjerrighet hos barna, som kan være farlig. Alternativ 3 vil på del av strekningen være i konflikt med gårdsvei og gårdstun, med tilsvarende trafikksikkerhetsproblematikk som for Alternativ 2. Videre krysser traseen Bjørnstadveien to ganger, og en stor del av den blir liggende langs Bjørnstadveien som fortau. Brukervennlighet Stier og veier brukes dersom brukerne oppfatter veien som rask, hyggelig og minst belastende. Alternativ 0 er det klart lengste alternativet. Man kan samtidig etablere en enkel sti i samme trase som alternativ 1, noe som vil gi en snarvei i sommerhalvåret, dog ikke med fullgod gang-/ sykkelveistandard. VA- ledning skal frem i denne traseen, og en enkelt opparbeidet sti kan på deler av strekningen samlokaliseres med denne. Alternativ 1 er 200 meter kortere enn alt 2, i retning Kverntangen badeplass og friområdet, samt bevertningssted. Alternativ 1 vil tilfredsstille krav til universell utforming i veinormen. Alternativ 2 vil ha en større stigning. Det vil være deler som har et stigningsforhold på 1:4, som for mange brukere vil oppfattes som negativt. Dette alternativet kan ikke oppnå universell utforming. Alternativ 3 er en svært lang omvei regnet fra planområdet og sør til Kverntangen, NJB og Skole/ barnehage. Deler av stien, ved tilknytningen til Bjørnstadveien, har problematiske stigningsforhold minst 15%. Konfliktskapende Alternativ 0 har ingen kjente konflikter.

4 Alt. 1 har en meget liten konfliktrisiko. Det er inngått opsjonsavtale mellom tiltakshaver og Helling, for nødvendig bruk av arealer for etablering av gangvei. Alternativ 2 vil fremstå som et konfliktskapende alternativ. Selvik Øvre vil få en stor del gangtrafikk både nordover mot marka og sørover fra Løkkatoppen, svært nærme sin bolig og næringssituasjon. Veien i vil splitte eiers landbruksjord og tilknyttes områder som er av privat karakter (bolig og dam). Grunneier ønsker ikke en slik løsning. Grunneiers oppfatning må tillegges stor vekt når man har et bedre alternativ. Det er fra tiltakshaver ved utforming av boligfeltet, lagt vekt på at eier av Selvik gård skal få en buffer mot boligfeltet. Gården vil ved denne stien få aktivitet helt inn på gårdstunet. Eiendommens utforming og historiske beliggenhet, bør kunne få beholde den usjenerte situasjonen de har. Næringstrafikken, bruk av landbruksmaskiner og trafikken med myke trafikanter kan også skape konflikt og ikke minst farlige situasjoner. Splittingen av jordet vil kunne medføre farlige krysninger av gangveien. Alternativ 3 er ikke omforent med eierne av Bjørndalen og Bjørnstad gård, og vil komme nært inn på deres gårdsdrift og private utearealer. Gangveien splitter jordet i mindre deler innenfor samme eiendom, og gjør driften mindre praktisk. I tillegg vil det bidra til gangtrafikk over eiendommen bak driftsbyggene på Bjørndalen gård, som vil kunne komme i konflikt med drift av arealene nord på eiendommen. Bokvalitet Utbygger har vært opptatt av bokvaliteten og nærmiljøet i området. Bruk av naturen som et opplevelsessenter er sentralt. Utbygger ser for seg at trafikken på gang-/ sykkelveien vil være sørgående for beboere i nytt boligfelt, men også nordgående fra eksisterende boligfelt sør for hovedveien. Området har to sentrale kvaliteter; strandsonen i sør og skogsområdet nord. Ved alternativ 0 er nærhet til trafikk fremtredende. For å bøte på dette kan en enkel sti opparbeides sørover langs Pettersbekken i samordning med VA-traseen som skal anlegges her. Ved bruk av alternativ 1 vil man kunne forlenge opplevelsen av natur og godt bomiljø ved å legge veien langs en bekk på den ene siden og bugnende korn på den andre siden. Man vil være i naturen helt ned til hovedveien. Det kan også etableres et rasteområde langs bekken, idet område ved bekken har en utvidelse som er egnet til det. Det vil være egnet for småbarnsfamilier og eldre. Idet bekken er et viktig bekkedrag med lokal verdi og gytefunksjon for sjøørret, vil det styrke bomiljøet at man kan gå langs bekken. Ved alternativ 2, er nærhet til trafikk fremtredende. Ved alternativ 3 går en mindre del av stien i natur og jordbrukslandskap Konsekvenser for landbruk og dyrket mark Uansett alternativ må det foretas bruk av landbruksjord, bortsett fra i 0-alternativet dersom man går bort fra opparbeidelsen av en enkel sti sørover. Grunneier er imidlertid positiv til å stille arealer til disposisjon for sti sørover, bl.a. fordi denne også til dels vil være funksjonell for driften av jordbruksarealet. Tiltakshaver kan ikke se at de landbrukshensyn som skulle fremkomme er av en slik tyngde at alternativ 1 ikke skal foretrekkes. I dette tilfelle mener tiltakshaver at trafikksikkerhet, konflikt og natur hensyn samt brukbarheten må veie tyngst, idet forskjellen i jordbelastningen ikke er særlig stor. I alternativ 1 vil krysningen være 135 m og legges i grensen mellom to eiendommer som et naturlig skille. Historisk har det vært et klart skille her. Det er anført bytte av jord i søndre del av byggefeltet, slik at jordregnestykket går med positivt fortegn. I alternativ 1 vil veien legges på arealer som i dag ikke benyttes til produktiv mark (langs Pettersbekken). Det vokser for det

5 meste lauvskog på området hvor veien planlegges. Alternativet vil kunne gi en forskjønning av arealet mellom Pettersbekken og jordet. I alternativ 2 vil man få en krysning av jorde på 90 meter, men fysisk deling av produktiv mark hos samme grunneier. En vil her få en krysning av maskiner som er svært uheldig for eier og gående. Det er av tiltakshaver vurdert slik at pga. pløyeretning vil alt. 2 i tillegg beslaglegge ca. 1 daa mer dyrkbar mark pga. snuområde. I tillegg brukes del av jordet langs gårdsveien for å oppnå skille mellom gang sykkelvei og landbruksvei. I alternativ 3 krysser man jordet med ca 75 meter, samtidig som man deler jordet hos samme grunneier med samme ulemper som i alternativ 2. Deler av stien, som legges utenom gårdstunene, vil også ta av dyrkbar jord. Konsekvenser for naturmiljø og biologisk mangfold Alternativ 1 legger en stor del av stien i forbindelse med Pettersbekken. Konsekvenser av gang- sykkelvei langs Pettersbekken er utredet i fagrapport for naturmiljø og biologisk mangfold. Tiltakene vil kunne medføre noe økt slitasje og fare for forsøpling i området, men kantsonene er såpass bratte og krattbevokste at faren for slitasje anses å være liten. Det er viktig å sørge for gode overvannsløsninger slik at forurenset vann/ støvpartikler ikke havner i bekken og endrer de kjemiske forholdene der. Som avbøtende tiltak anbefales det å ikke benytte salting i forbindelse med vintervedlikeholdet av veien. Ved å etablere vei ved bekken, vil en lettere kunne vedlikeholde og rydde i bekkeområdet. Det vil styrke bekkens tilstedeværelse for beboere i området. Området langs bekken vil da kunne ivaretas bedre. Idet bekken ansees å ha en lokal verdi, kan det lettere opprettholdes og gi brukerne en god naturopplevelse. Det er angitt i fagrapport naturmiljø og biologisk mangfold av på side 15 at bekken er sjøørretførende kategori 4. Bekken er trolig i en positiv utvikling pga bedre vannkvalitet. Stort potensiale om den ryddes for søppel, samt at det gjennomføres habitatforberedende tiltak. Dette kan bli et positivt innslag i området. Geoteknisk vurdering av grunnforholdene for gangveien Det er gjennomført en befaring og gjort en vurdering av grunnforholdene. Planlagt gangvei ligger iht NGUs løsmassekart, på en tykk havavsetning, og det er ifølge skrednett ikke kvikkleire i området. Veien skal følge terrengoverflaten og vil derfor ikke gi lastendringer som følge av skjæringer eller fyllinger. Matjorden erstattes med pukk/ grus. I området der stien møter bekken er det en stor erosjonsgrøft, som bør repareres med stein/ grovpukk for å hindre deformasjoner i stien. Vurderingen konkluderer med at tiltakene tilfredsstiller kravene i pbl 28-1 og kommuneplanens bestemmelser 3.6 og gir god stabilitet i forbindelse med den planlagte gangstien. Rapport vedr stabilitet for gang- og sykkelvei langs Pettersbekken Foreliggende registreringer og annet materiale om Pettersbekken tilsier at bygging av gangvei langs vegetasjonssonen ikke vil gi endringer i erosjonssituasjonen i bekken. Hvis den naturlige erosjonsutviklingen kan skape usikkerhet om bekkeskråningenes stabilitet, kan det med relativt enkle midler iverksettes stabiliseringstiltak. Slike tiltak er imidlertid ikke inkludert i den foreliggende planen. Bygging av gangvei langs Pettersbekken er vurdert opp mot bestemmelsene i Naturmangfoldlovene og Vannforskriften. Det er konkludert med at gangveien ikke skader naturmiljøet eller allmenne interesser og heller ikke gir varige skader på vannmiljøet.

6 Foto av området: Alternativ 1 Kryssing av jorde 145 meter Langs Pettersbekken og jorde

7 Sør for Fylkesveien atkomst til friområder mm.

8 Kryssing av Fv vest for Pettersbekken (retning øst) Kryssing av Fv vest for Pettersbekken (retning vest) Fra Fylkesveien sett mot sør Alternativ 2 Langs område ved dam (grønn strek) videre over jorde; 90 meter

9 Foto 1 bratt terreng ved dam øvre Selvik (se ill.plan) Foto 2 bratt terreng ved dam øvre Selvik (se ill.plan) ALTERNATIV 3 bilder foreligger ikke. Alternative trasévalg Nedenfor følger tabell hvor de fire alternative trasévalgene er sammenstilt: Område Alt 0 Bjørnstadveie n Avstand fra sentralt knutepun kt boligfelt til Fv319 Kryssing over produktiv mark Alt I Pettersbekken Alt II via Selvik Øvre Alt III via Bjørndalen Kommentar Ca 990 m Ca 760 m Ca 880 m Ca 910 m Alt 0 kan suppleres med sti med samme avstand som alternativ I. 0 m (evt 145x1,5m = 218 m2 ved mindre sti i Pettersbekktraseen) Ca 145 m x3 =435 m2 Legges i grense mellom eiendommene som et naturlig skille. Ca 90 m x3 =270 m2 Unaturlig deling i produktiv mark. Sterk motstand fra grunneier p.g.a. Ca 75 m x3 =225 m2 Unaturlig deling i produktiv mark. Sterk motstand fra grunneier p.g.a. forringelse P.g.a. pløyeretningen med snuområde, vil alt II beslaglegge ca 1 daa mer dyrkbar mark enn alt I. Tilsvarende gjelder

10 Arealer fram til FV319 Ca 300 m x3 =900 m2 langs Pettersbekken, for det meste på arealer som i dag ikke benyttes til produktiv mark. Pettersbekken blir ikke berørt (utenfor 10 meter sone). I dag vokser for det mest lauvskog på området hvor vei planlegges anlagt. forringelse av produktiv mark. Ca 380 m x3 = 1140 m2 Langs eksisterende gårdsvei for Selvik Øvre. av produktiv mark. Ca 260 m x3 = 780 m2 langs gårdstun/ gårdsveier ved Bjørndalen og Bjørnstad gård alt. III, men arealet er noe mindre. 0-alternativet krever ikke ekstra arealer langs gårder el. veier. Øvrige alternativ er for det meste nøytrale. Alle alternativer vil tildels benytte arealer som i dag ikke utnyttes p.g.a. moderne maskindrift. Alt I gir mulighet for forskjønning av arealet mellom Pettersbekken og jorder. Adkomst til friområde Adkomst til Selvik skole med fremtidig flerbruksh all Stigningsforhold Driftsvei Kort atkomst sommerstid dersom mindre sti etableres sørover i trase som alternativ I. Lengste trase til skole. Kort atkomst sommerstid dersom mindre sti etableres. Gode stigningsforhol d Naturlig og kortest gangadkomst til Kverntangen badeplass og friområde, samt bevertningssted på NJB Adkomst via gang-sykkelvei på østsiden av Fv 319 Alt I tilfredsstiller krav til universell utforming (1:15 pluss hvilerepos) Gangvei i alt I kan til dels fungere som adkomstvei/ manøvrering i driften Adkomst til NJBstrand/friområd e syd for NJB via gangvei øst for NJB Adkomst via gang-sykkelvei på østsiden av Fv 319 Alt II tilfredsstiller ikke universell utforming, med flere områder med stigningsforhold på inntil 1: meter lenger avstand enn alternativ I Nest lengste trase til skole (600 meter lenger enn alternativ I) Alt III er bratt og krever terrengtilpasning for å oppnå UU ved Bjørnstadveien. Alt II og III gir mer sjenanse for gården og kan gi konflikt mellom landbruksmaskiner og myke trafikanter. Alternativene er nøytrale med hensyn til gangavstand Alternativene I og II er nøytrale med hensyn til gangavstand. Alt o og I er best med tanke på stigningsforhold. Alt I vil til dels kombinere drift og gangvei og dermed gi bedre utnyttelse av dyrket areal.

11 Nydyrking Framdrift Eventuell enkel sti kan dels samlokaliseres med VA trase. Alt I gir mulighet for nydyrking med 4 5 daa (se skisse) Alt I vil i stor utstrekning kunne kombineres med linjenettet for VA og annen infrastruktur. Alt II vil skape behov for etablering av egen trase for infrastruktur VA mm Kun alt I vil kunne gi netto tilskudd med nydyrking. Alt I og 0 vil kunne ferdigstilles raskest p.g.a. sammenfallende trasé med inrastruktur. Vedlegg: 1. Fagrapport for naturmiljø og biologisk mangfold, revidert versjon 3, datert Geoteknisk rapport datert (Merk at figurer som viser gangveitraseen i fagrapporten og geoteknisk rapport, er en tidligere utgave og at plasseringen/ utformingen av stien er noe endret i oppdatert planforslag). 3. Rapport vedr bekkeerosjon m.m. ved Pettersbekken - Bygging av gangvei langs Pettersbekken i Sande kommune. Virkninger for bekkeerosjon, naturmangfold og vannmiljø datert Veitegninger som viser Gang- sykkelveitrase alternativ 1 med stigningsforhold. 5. Veitegninger som viser foreslått kryssløsning ved Pettersbekken/ Bjørnstadveien 6. Veitegninger som viser alternativ atkomst til Brekka fra Nord. 7. Illustrasjonsplan av de alternative traséene 8. Planbestemmelser revidert TRASÉ FOR ENDRET KJØREATKOMST TIL PLANOMRÅDET FRA BJØRNSTADVEIEN. Forslagsstiller ønsker å imøtekomme naboer på Bjørnstadfeltet, og i tillegg legge atkomstveien slik at kryssingen av Pettersbekken er gunstigst mulig. Den estimerte ÅDT er ferdig utbygget med både boliger og industri. Med hensyn til nærmiljøet, foreslås det derfor å endre regulert forslag i henhold til vedlagte veitegninger, slik at kjøreatkomsten legges lenger sør og unngår kryss ved eksisterende boliger i Bjørnstadfeltet. Løsningen har følgende fordeler: 1. Spennet på kryssing av Pettersbekken kan reduseres med 10 meter og vil få enklere fundamentering på fjell i dagen. 2. Traseen blir kortere fra Fylkesveien og inn til planområdet (reduseres med ca 100 meter) 3. Positiv miljøeffekt; både mindre støybelastning for naboer og redusert kjørelengde. 4. Løsningen vil gi en noe bredere buffer mellom industriformål og atkomstvei. Opplevelsen for naboer i Bjørnstadfeltet vil forbedres svært mye, ved at avstanden til trafikk til det nye området øker. Løsningen har følgende ulempe: 1. Veien splitter dyrket mark og gjør at arealet nord for veien ikke kan dyrkes på tradisjonelt vis. Avbøtende tiltak: Utbygger ser for seg et konsept med parsellhager el. likn. for å sikre bruk av dyrket mark og hindre tap av jordbruksareal. Man kan også ta i bruk jord som i dag ligger

12 brakk (den delen av området som i dag er regulert til renseanlegg), hvilket vil gi mer dyrket areal totalt sett. 3. FORSLAG TIL ENDRET ATKOMST FOR BREKKA Naboer i Brekka har kommet med innspill om alternative løsninger for deres atkomst. Ett av disse, syd/øst vil måtte ta i bruk mye jordbruksarealer, benytte kombinert sykkel og gangvei/vei som ikke har tilfredsstillende kryssing mot FV319. Av denne grunn er dette alternative ikke utredet, men øvrige er undersøkt med følgende konklusjon: Alternativet nord vil få en stigning på mellom og 13-14%. Alternativet vil over en strekning på ca 200 meter måtte berøre private tomter, trase for tidligere traktorvei og jordbruksarealer. Fordeling av arealbruk mellom disse kan justeres ut fra hvilke hensyn som vektlegges, men for ikke å benytte private utomhusareal vil nord alternativet måtte ta i bruk jordbruksarealer. Tiltakshaver har forøvrig hatt kommunikasjon med berørte grunneiere som er negative til inngrepet. Alternativ syd, som er dagens adkomst, vil få 3 nivåer. De første nivå som er ca 50 meter, har størst stigning med til 17-18%. Neste nivå vil bli ett repos/utvidet sving som flates ut. For å kompensere for tapt fart på vinterføre som en følge av at veien svinger, vil repos funger som akselerasjon for å komme opp siste nivå til Bjørnstadveien. Ca 20 meter av siste nivå fram til Bjørnstadveien vil får en stigning på mellom 10 og 12%, noe som er mindre enn dagens adkomst. Alternativ syd vil ikke berøre jordbruksarealer. Tiltakshaver har ved gjennomgang av alternativene funnet ut at alternativ syd er det kvalitativt klart beste. Med foreslåtte avbøtende tiltak gir den helhetlig beste løsningen i forhold til landbruksforhold og bomiljø. Starten av Brekka er relativt flat og tiltakshaver vil invitere brukerne av Brekka til et samarbeid for å (hvis mulig) heve denne i starten, slik at stigningsforholdet for hele Brekka blir redusert. Tiltakshaver ønsker også å fremheve at alternativ syd er en klart bedre løsning, enn dagens situasjon med trafikk som ledes ut på et gangfelt, og opp i et farlig kryss. Dette kan skape farlige situasjoner for myke trafikanter / TAG arkitekter