Makro & bolig. Estate Boligkonferanse, Geilo 6. september Harald Magnus Andreassen

Transkript

1 Makro & bolig Estate Boligkonferanse, Geilo 6. september 2007 Harald Magnus Andreassen

2 First og fremst hstort og bra meglerhus Brukthandel med aksjer + innhenting av ny kapital (corporate) Handel med alle renteinstrumenter/valuta - Swedbank 180 ansatte; Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim, deleier i Tromsø 21 analytikere Ca. 7-8% av inntektene på Oslo Børs Swedbank (Föreningssparbanken)/Sparebank1 Gruppen/ansatte eier hvi er flinke til å regne, ikke alltid flinkest til å drømme hvi gir normalt gode råd hvi er godt likt av kundene våre 2

3 Gode råd er ikke dyre! Firsts anbefalinger Juni 1999 = Ukeportefølje OSEBX - jan.99 jan.00 jan.01 jan.02 jan.03 jan.04 jan.05 jan.06 jan.07 Kjøp mnd. Bred portef. Selg 3

4 Norge er et ganske lite land i verden Verden Norge Fed rentekutt skravert Source: EcoWin, First Securities h Vi svinger normalt sammen med de andre h De siste årene har vi fått drahjelp av Asia ++ (og en del krita..) 4

5 5 USA er et ganske stort land i verden

6 Verden er ikke helt som før! BNP i Verden Industriland vs. utviklingsland Bidrag til samlet vekst fra rike land og "fattige", herunder Kina Superoverraskelsen skapte en superoppgang i sykliske markeder 6

7 7 Fortsatt gode tider! (Hvorfor spørre økonomene???)

8 Fra Financial Times, om finanskrisen Towards the end of the party, a fight broke out, so the Federal Reserve ordered another round of drinks to calm the participants Stuart Bishop 8

9 Det har vært en spesiell tid Source: EcoWin, First Securities 9

10 Hvor startet det? h It-boblen sprakk, Federal Reserve i USA kuttet renten hardt h Sterk vekst i husholdningenes gjeld og i boligprisene h Mange flere fikk låne enn før 10

11 Subprime: En ganske utrolig historie Stor andel av nye lån de siste årene til subprime, Alt-A, ca 1/3 av lånene Pakket sammen, delt opp og solgt over hele verden 11 Noe gikk helt galt h Kredittvurderingene h Låneutmålingen h Salgsmåten, agentene h Lokkerenten (2&28) h Flere på flyterente enn før h Avdragsfriheten h Og til slutt, som vanlig: Skurkene

12 Subprime: En ganske utrolig historie 12 Nå får låntakerne trøbbel, uten h trøbbel i makro h høy rente h og før 2005 & 2006-årgangene får rentejustering men nå kommer den! Og långiverne taper 40 cent på dollaren ved tvangssalg h Uten særlig fall i boligprisene h 120 banker konk, store tap i mange fond og mange flere må rapportere snart! h Opptil 60% tap på obligasjonene

13 USA: Boliger & gjeld USD 1000 mrd Verdi av boliger 22 Boliggjeld 10..hvorav subprime, ca 1-1,3 13 Tap på 20% av subprimelån, 40% av pantet tapes: 100 mrd, ¾ % av BNP.. men tapene på 10 mrd samlet gjeld kan bli mye større Savings & loan-krisen ga tap på 150 mrd, 2,5% av BNP Nå: Andre enn bankene (også utlandet) må ta deler av tapene Spredningen av møkka er trolig en fordel mindre trøbbel i hvert segment Er det andre problemer i finanssystemet?

14 Er/blir tapene farlig store? h Ikke fra subprime kanskje USD 100 mrd, ¾% av BNP 1000 mrd i utlån, 10% vil være mye En liten bankkrise, ikke en stor h Tapene fordelt over hele verden, en god ting Ingen sektor blir påført dødelige tap h Men tapene kan bli større om andre ting går galt h OG ANGSTEN HAR BREDD SEG I ANDRE DELER AV FINANSSEKTOREN h DET ER DYRERE FOR ALLE BEDRIFTER Å FINANSERE SEG 14

15 Ikke dramatisk ennå, men det er ikke over h Uro for tap i andre sektorer, dyrere for bedriftene å låne, markeder tørket inn h Bankene mistet troen på hverandre, pengemarkedet tørket inn h Sentralbankene måtte tilføre likviditet, smøre markedet i gang men har ikke klart det ennå h Forventninger om at Fed vil kutte renten aksjemarkedene kommer seg 15

16 Fortsatt store problemer på pengemarkedet Pengemarkedsrente 3 mnd innskuddsrente til bank jun Can EMU UK jul aug sep 07 Norge USA Source: EcoWin, First Securities Samlet, inkl, finans 2.25 Utestående, USA 1000 mrd Source: EcoWin, First Securities h Store likviditetstilførsler fra sentralbankene, men pengemarkedet funker ikke h Vi vet ikke hvem som sitter med Svarte-Per h Mange lån som er løftet ut av balansene vil komme tilbake til bankene h Strukturert finans har ennå ikke bestått testen 16

17 En enkel, men nyttig inndeling? Fordringer & gjeld Realøkonomien Husholdninger Finanssektoren Banker Fond hedge.. Bedrifter (Off. sektor) 17 h Realkrise: Husholdninger og bedrifter klarer ikke å gjøre opp for seg, forsterkes via en krise i finanssektoren Er ofte vanskelig å kurere på en enkel måte h Finanskrise: Omfordeling av tap og gevinster innenfor finanssektoren, skaper friksjon og kan redusere funksjonevnen kredittskvis Kan normalt reddes av myndighetene likviditet, renter, lender of last.., garantier h Er faren for friksjon større enn før? Oppblåste bruttobalanser, også på derivater, mange nye aktører, nye (ingen..) relasjoner mellom låntakere og långivere

18 Fallet i boligprisene tiltar USA Boligpriser Case-Shiller/S&P byer, 2000 = Endring 12m og m/m, årlig rate Source: EcoWin, First Securities 18

19 Realprisen på bolig opp 70% 19 uten særlig realvekst i husleier eller byggekostnader

20 Førte oppgangen i prisene til at det ble bygget mer? 20

21 Førte oppgangen i prisene til at det ble bygget mer? 21

22 Ser vi tegn på overkapasitet? 22

23 USA: Boligprisene faller, men de er ikke lave USA - Boliginvesteringene Investering i nye og brukte boliger i % av BNP Prisoppgang uten høyere husleie eller byggekostnader Kraftig økning i boligbyggingen nå stuper den Det er svært mange boliger for salg Kreditten strupes, langvarig Dypt fall i prisene sannsynlig Source: EcoWin, First Securities 23

24 Boligprisene trenger ikke falle fordi ledigheten stiger vs. arbeidsledigheten 170 Realpris 1990 = FIRST Arbeidsledighet Source: EcoWin, First Securities 24 Arbeidsledigheten kan like gjerne stige fordi boligprisene faller! Lave renter trenger ikke hjelpe boligprisene, hvis de er for høye!

25 Det var da voldsomme saker 25 Source: EcoWin, First Securities Ca 20% av BNP i ekstra gjeld

26 Sparingen kan øke 15.0 % USA Boligpriser vs. sparing Prisvekst. vs. finansiell sparing (netto finansinvesteringer) Sparing % inntekt -5.0 Boligpriser (real) % år/år Source: EcoWin, First Securities 26

27 USA er et ganske stort land i verden 27

28 NORSK ØKONOMI & BOLIGMARKEDET 28

29 Norge er et ganske lite land i verden Verden Norge Fed rentekutt skravert Source: EcoWin, First Securities 29 h Vi svinger normalt sammen med de andre h De siste årene har vi fått drahjelp av Asia ++ (og en del krita..)

30 Hva driver Norge? ALT! Husholdningene mest 6 % 4 % 2 % Privat etterspørsel Avvik fra trend, % av Fastlands-BNP Fastlands-bedriftene Husholdningene 0 % -2 % Oljeinvesteringer -4 % -6 %

31 Hva driver husholdningene? Ikke bare økte inntekter.. 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % -12 % -14 % Husholdningenes netto finansinvesteringer Prosent av disp. inntekt Justert for svingninger i utbytte Sparingen har falt like mye som sist gang 31

32 Sysselsettingen rett til værs 6 Vekst år/år Source: EcoWin, First Securities 32

33 og arbeidsledigheten rett ned h På tross av rekordhøy innvandring h Rekordstor mangel på alle typer arbeidskraft, overalt 33

34 Er det norske folk for lite? het land mangler ikke arbeidskraft! Målet for økonomisk politikk: Utnytte arbeidskraften best mulig, bedriftene skal føle at det er for lite arbeidskraft h.. Selv om bedriftene sier at de gjør det Fordi økonomien er overstimulert (sterk vekst ute, høy oljepris, for lav rente, for svak krone) het land er ikke en bedrift! hland konkurrerer ikke med hverandre, det er det bedriftene som gjør! 34

35 Og hva skjer da? Lønnsveksten tar av! Selvsagt Source: EcoWin, First Securities 35

36 Og veksten i produktiviteten dempes Source: EcoWin, First Securities 36

37 Hva skjer da? MYE høyere vekst i KOSTNADENE! 37 Enten blir prisstigningen høyere Eller så krymper marginene

38 Norges Bank kom seg i gang, til slutt 38 Satte opp farten, selv om prisstigningen var lav!

39 Norges Bank kom seg i gang, til slutt 39 Satte opp farten, selv om prisstigningen var lav!

40 Men økonomien tilsa mye høyere rente 40 Lav rente vs. veksten: Normalt ikke bra, penga blir brukt feil!! Gapet vil bli lukket, ganske sikkert Renteøkningene virker ikke før de virker på noen

41 Rentemarkedet er bekymret for veksten Veksten i verden rundt oss og delvis rentene ute vil være viktig for Norges Bank 41

42 Men hva med kronekursen? 2006 er ikke 2002!! 42 hvi trenger ikke 4 pp høyere rente enn andre som i 02 hnok ikke sterk, men det er verden, oljeprisen, bedriftene og børsen! hbedriftenes konkurranseevne er for god!

43 Ser du en klar sammenheng mellom rente og kronekurs? Fra 1995, uketall Source: Reuters EcoWin 43

44 Det er ikke bare i USA prisene har steget 30.0 Norge: kroner pr kv.m., byer Norge 27.5 USA: Rebasert til Norge i Etter lavrenten Norges Bank/Shiller/First Source: EcoWin, First Securities Hvor mye har husleiene steget? Hvor mye har byggekostnadene steget (permanent)? 44

45 Det er ikke bare i USA prisene har steget Boligpriser USA vs. Norge Norge: kroner pr kv.m., byer USA: Rebasert til Norge 1900 USA Etter lavrenten Norge Norges Bank/Shiller/First Source: EcoWin, First Securities 45

46 Og det er ikke bare i USA og Norge Source: EcoWin, First Securities.. Og vi kunne legge til mange andre land! 46

47 Har det vært boligmangel? 47

48 Bygges det boliger også andre steder? Danm Men nå stuper boligbyggingen i Danmark! Få tak i folk (og plank) derfra? Source: EcoWin, First Securities

49 Prisene er viktig for byggingen, her også 49

50 Bikker det nå? Hva er utfallsrommet? I 1000, sesongjustert Finn.no's markedsandel øker over tid - og utenlandske boliger er med Prisvekst m/m, årlig rate, glattet Source: EcoWin, First Securities

51 Source: EcoWin, First Securities 51

52 Vender kredittsyklen nesen sørover? 15.0 Vekst år/år Danmark Norge USA EMU Sverige Source: EcoWin, First Securities.. selv om rentene fortsatt er lave Fordi gjelden har blitt høy? Tåler vi mindre rente enn før? Ja! Boligmarkedene ikke like spreke --- et mulig felles sjokk?

53 Hvem er høna, hvem er egget? Henger i hop, gjør de Source: EcoWin, First Securities 53

54 Boligmarkedet på kort og lang sikt På kort sikt etterspørselen driver h Inntektsvekst, arbeidsledighet, rente, kredittilgang h Av og til: Forventninger om prisvekst h Tilbudet nesten gitt og det blir raskt dyrt å bygge h Prisutslagene kan blir svært store! På lang sikt tilbudssiden mye viktigere h Hva koster det å bygge nytt i en normal byggekonjunktur? h Hva er betalingsviljen for tomt når alle har kommet med sine prosjekter? Snobben kan ha stor betalingsvilje for å være sammen med annen snobb, men vi andre får tak i en billig tomt en dag 54

55 Den forunderlige beretningen om da mange fikk det for seg at Norge holdt på å gå tom for tomt Geilo, september 2010 Harald Magnus Andreassen

56 Det blir ikke dyrt å bygge, til evig tid h Sement og plank får vi etter hvert laget nok av h Polakker er det flere av h Fete marginer til evig tid kan vi drømme om h Svenskene kan bygge leiligheter for pr kv.m., inkl. tomt, sier de h Byggekost for enebolig i Norge i fjor var neppe over eks råtomt, 20 for leiligheter? Byggekostnader vs. konsumpriser vs. boliginvesteringene - nasjonalregnskapet Boliginvesteringer i % av BNP (volum) 3.0 Byggekostnad/konsumpris Byggekostnadene er sterkt sykliske Nå er vi altså i en høykonjunktur Source: EcoWin, First Securities 56

57 Norge går ikke tom for tomt se ned neste gang du flyr over h Det kan bygges boliger i Oslo, sier byplansjefen h Det kan bygges mer i hver av de mange omegnskommunene, sier jeg h I resten av landet er det god plass til å bygge enda mer Bak 100-m sonen og på fjellet kan det bygges uendelig mye h I Oslo har Eiendomsspar identifisert prosjekter for næringsbygg tilsvarende 35% av dagens areal, selv gitt gårsdagens tomtepriser Men tilbudsveksten er moderat i dag (bl.a. fordi det har vært mye mer lønnsomt å bygge næringsbygg) h Det er bare politikere som kan skape allmenn tomtemangel (ikke Gud) 57

58 God plass til hytter også h 201 kv.km i hyttefelt i 2002, sikkert 300 i dag h Tilsvarer 0,1% av landets areal h Mange vil selge tomt til dagens betalingsvillighet 58

59 Konklusjoner h Vi har hatt noen fantastiske år, og kineserne enda bedre h Kina m.fl. skal vokse raskt lenge, men nå overrasker det ingen h Deler av oppgangen har vært drevet av billig krita, i rikelige mengder h.. og en illusjon om at du blir rikere når boligprisene stiger h Jeg er urolig for boligprisene, både der og her Risikoen for betydelige prisfall er stor, fordi prisene har steget uvanlige mye h Lavere boligpriser få konsekvenser for resten av økonomien Fordi folk tror at de blir fattigere når boligprisene faller Fordi noen låntakere og långivere som har strukket seg langt kan komme i en skvis 59