Saksframlegg. Saksbehandler: Emma Andreasson Arkivsak: 16/ Arknr.: L13 REGULERING AV KIRKEVEIEN NORD - AVKLARING AV RAMMER FOR PLANARBEIDET

Transkript

1 Saksframlegg Saksbehandler: Emma Andreasson Arkivsak: 16/ Arknr.: L13 REGULERING AV KIRKEVEIEN NORD - AVKLARING AV RAMMER FOR PLANARBEIDET Forslag til vedtak: Reguleringsarbeidet for området nord for Kirkeveien igangsettes med de premissene som fremgår av Rådmannens konklusjon. Ingress/hovedbudskap: Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse med en høyere tetthet enn i dag. Viktige vurderinger i planarbeidet er grad av arealutnyttelse, type og utforming av ny (bolig)bebyggelse, kjøreatkomst, kulturminnehensyn (verdifull bebyggelse, raet) samt samspill av byggeområdet med utforming av tilgrensende fylkesveier Kirkeveien og Langhusveien. Planinitiativet legges fram for planutvalget før oppstart av planarbeidet for å gi utvalget mulighet til å gi eventuelle innspill om hva om skal vurderes / utredes i det videre planarbeidet. Saksopplysninger: Bakgrunn Ski kommunestyre vedtok områdeplanen for Ski sentrum Opprinnelig var arealene på kartet under, heretter omtalt som Kirkeveien Nord, en del av planområdet for sentrumsplanen. Området lå i høringsutkastet med arealformål «nåværende bolig». I forbindelse med arbeidet med sentrumsplanen ble det laget en kulturhistorisk stedsanalyse (DIVE-analyse) som tok for seg bevaringsinteresser i hele Ski sentrum. DIVE-analysen konkluderte med at det er bevaringsverdier knyttet til eksisterende bebyggelse på nordsiden av Kirkeveien og raet. Under offentlig ettersyn fremmet Fylkesmannen innsigelse til sentrumsplanen og begrunnet den med at arealer som ligger såpass nære Ski stasjon burde ha en mer intensiv bruk enn hva eksisterende boligområde har. På bakgrunn av denne innsigelsen, og på bakgrunn av bevaringsverdiene avdekket i DIVE-analysen, samt et ønske om ikke å forsinke sentrumsplanens videre fremdrift, ble Kirkeveien Nord tatt ut av sentrumsplanen. Det ble i stedet vedtatt at Kirkeveien Nord skulle reguleres på et senere tidspunkt.

2 Utvikling av Kirkeveien nord må sees i sammenheng med oppgradering av Kirkeveien iht. vedtatt områdeplan for Ski sentrum. Den nye Kirkeveien vil medføre større eller mindre inngrep i eiendommene langs Kirkeveien. I tillegg er det vedtatt i områdeplanen at eksisterende avkjørsler til eiendommene skal stenges. Dette utløser behov for å legge til rette for alternativ atkomst. Utsnitt fra områdeplanen for Ski sentrum ved offentlig ettersyn, området Kirkeveien Nord er markert med stiplet linje Dagens situasjon Området Kirkeveien Nord er avgrenset av Kirkeveien i sør, Langhusveien i øst, jordbrukslandskap med gården Kapell Sander i nord og Vestraat barnehage i vest. Området har en størrelse på ca. 43 daa, og ligger i en avstand på m fra Ski stasjon. Bebyggelsen består av frittliggende eneboliger, og bare én av boligene er en tomanns-bolig. Eneboligene ligger stort sett i to rekker langs fylkesveiene Kirkeveien og Langhusveien. Flere av bygningene er fra begynnelsen av 1900-tallet. Bebyggelsen ligger i sørsiden på en morenerygg (raet). I den vestre delen medfører dette at bebyggelsen ligger i en relativt bratt skråning mot Kirkeveien. Derimot er den østre delen relativt flat og heller etter hvert slak nedover mot nord.

3 Eksisterende boliger har kjøreatkomst fra Kirkeveien og Langhusveien, enten via samlevei eller direkte inn/utkjøring. På nordsiden av Kirkeveien går et smalt fortau fra Ski sentrum og helt opp til Langhusveien. Det går noen stikkveier fra disse veiene inn i boligområdet. Store deler av planområdet er støyutsatt (rød og gul støysone). Det finnes mange større trær i området. Planstatus Kommuneplanens arealdel Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til nåværende boligbebyggelse. Deler av området er omfattet av- eller grenser til hensynssone bevaring - kulturmiljø. Reguleringsplaner Den vestre delen av området er omfattet av reguleringsplan vedtatt 1977, regulert til frittliggende boligbebyggelse. Planen forutsetter stenging av avkjørsler fra private eiendommer langs Kirkeveien og legger til rette for alternativ atkomst. Imidlertid er regulert kjøreatkomst ikke lenger gjennomførbar på grunn av senere omreguleringer og konflikt med kulturminnehensyn. Planbestemmelsene ble i 2005 endret iht. kommunens småhusbestemmelser og det ble samtidig presisert at det skal være frittliggende småhusbebyggelse med en relativ lav utnyttelsesgrad på BYA 27 %. Den østre delen av området er uregulert. En stripe langs Kirkeveien er omfattet av områdeplanen for Ski sentrum, vedtatt Denne planen legger blant annet til rette for vesentlig endring og oppgradering av Kirkeveien og sikrer byggegrenser langs den nye veien. Føringer i regional plan for areal og transport, vedtatt 2015 Følgende føringer i regional plan for areal og transport er særlig relevant for utvikling av Kirkeveien Nord: 1. Det stilles krav til høy arealutnyttelse, høyest i sentrumsområder, områder for arealintensive arbeidsplasser og tett på regionale kollektivknutepunkt. 2. Gangavstand skal være styrende for hvor arealutvikling skal skje. For boliger skal det være maks 2 km til sentralt kollektivknutepunkt. 3. Det skal fastsettes en langsiktig grønn grense (utbyggingsgrense) rundt tettstedet med utgangspunkt i avgrensing av dagens byggesone 4. Det skal legges til rette for en boligutvikling som møter behovet for leiligheter i Akershus. Kvaliteten på boligområder bør være slik at de appellerer til en sammensatt befolkning. Vurdering av rammer for planarbeidet Arealbruk Området ligger nord for dagens sentrumsområde. Store deler av området vil være egnet for bolig og vil ha gangavstand til kollektivtransport og sentrum. Langs fylkesveiene kan det eventuelt også vurderes andre funksjoner. Hvorvidt støy fra veien vil påvirke området må utredes. Arealutnyttelse Føringer i «Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus» og Fylkesmannens innsigelse i forbindelse med områdeplanen for Ski sentrum tilsier at området bør ha en høyere

4 arealutnyttelse enn i dag. Utgangspunktet for planarbeidet er derfor at eksisterende småhusbebyggelse helt eller delvis blir erstattet med annen bebyggelse. Området har et fortettingspotensial, særlig i den østre delen. Kravet om høy arealutnyttelse skal veies opp mot andre hensyn som kulturminneinteresser, virkninger for landskapsbilde, terrengtilpasning, ønskelig variasjon i type boligområder og bevaring av større trær. Viktige vurderinger i det videre planarbeidet vil blant annet være typologi og utforming av ny boligbebyggelse, antall etasjer, takform og i hvilken grad eksisterende bebyggelse skal bevares. De ulike hensynene kan tale for at utnyttelsesgraden blir lavere enn det som er retningsgivende føringer i regional plan for areal og transport. Samspill med fremtidig utforming av Kirkeveien Det er etablert et konstruktivt samarbeid med Statens vegvesen og det legges blant annet opp til samordnet varsling av planarbeider for hhv. selve Kirkeveien og for området på nordsiden. Disse planene vil påvirke hverandre gjensidig. Derfor tas det med noen vurderinger av Kirkeveien her. Et sentralt tema i områdeplanen for Ski sentrum var utforming av fremtidig hovedgatenett i Ski sentrum, herunder Kirkeveien. I vedtaket ble det lagt noen føringer for utforming av Kirkeveien: Det skal være en prioritering av kollektivtransport, gående og syklende, og det skal legges vekt på en gatemessig utforming med beplantning (gatetrær), tosidig fortau og sykkelfelt med god bredde. Bussen skal ha eget kollektivfelt. Etter Statens Vegvesens vurdering ville en optimal utforming av gaten med funksjonene nevnt ovenfor forutsette at Kirkevegen har en bredde på inntil 30 m. Kommunestyret la til grunn at gaten i utgangspunktet ikke bør være bredere enn 24 m. Det ble vedtatt at Kirkeveien skal ha en bredde på 24 m mellom Rådhussvingen og Skoleveien og 26 m for øvrig. Dersom det skal etableres ny bebyggelse nord for Kirkeveien, skal den totale veibredden økes med to meter mot nord, til 26 meter. Der det skal etableres busslomme ved Ski skole, skal Kirkeveien utvides opp til 29 meter total bredde. Prinsippet som ligger i vedtatt områdeplan er vist i skissen nedenfor (blå = 26 m, grønn = 24 m, oransje = 29 m). Detaljregulering for Kirkeveien vil skje i en egen planprosess. Samtidig kan utvikling av området nord for Kirkeveien gi føringer for gateutformingen og omvendt. Begge planprosesser må derfor koordineres. Statens Vegvesen har hele tiden påpekt at en gatebredde på mellom 24 og 26 m vil redusere handlefriheten for utformingen av gaten og redusere areal til gående og syklende, og til grøntareal. Det kan hende at det ikke blir plass til alle funksjoner gaten skal ha ifølge 5.1 områdeplanen. For videre planarbeid kan det legges en gatebredde på 26 m til grunn, som utvides til 29 m i forbindelse med bussholdeplassene ved skolen av følgende grunner: 1) Det finnes ingen særlig grunn for at breddeutvidelsen mellom Rådhussvingen og skoleveien kun kan skje ved ny bebyggelse på nordsiden av veien, slik unntaket i områdeplanen åpner for:

5 - En bredere gate kan være forenlig med bevaring av eksisterende bebyggelse (se pkt. 4 under). - En to meter bredere gate kan muliggjøre opparbeidelse av fortau på nordsiden samtidig med utbygging av Kirkeveien. Selv om det i områdeplanen er sikret at de eksisterende eiendommene vil ha gangadkomst uansett om dette fortauet opparbeides nå, er behovet for fortau ikke bare knyttet til disse eiendommene. Kirkeveien er en hovedvei med en overordnet transportfunksjon både for motorisert trafikk, gående og syklende. Det vil derfor være en fordel at veien opparbeides med en gjennomgående standard som sikrer god fremkommelighet på begge sider av veien, dvs. at uhensiktsmessig og unødvendig brudd for gående og syklende unngås. 2) Vedtatt gatebredde i områdeplan vil allerede ha vesentlige konsekvenser for eksisterende eiendommer langs Kirkeveien hvis bebyggelsen opprettholdes. Utvidelsen av veien vil også påvirke opplevelsen av villamiljøet. Den nye veien vil uansett komme nærmere husene og stedvis medføre at store deler av utearealene / hagen går tapt. I tillegg må det opparbeides alternativ kjøreatkomst som innebærer ytterligere inngrep i eiendommene. Endringen av veien kan også utløse behov for støyskjerming. Samlet sett vil allerede en gatebredde på 24 m redusere kvaliteten for eksisterende eiendommer, og ulempene ved å utvide med ytterligere to meter har ikke vesentlig påvirkning for naboene. Dette fremgår av illustrasjonen nedenfor og i vedlegg A. 3) Gatebredden ved skolen vil bli 29 m. En innsnevring til 24 m vil fremstå som et uheldig og tydelig «hakk» i gateløpet. 4) Det vil være lite hensiktsmessig at Kirkeveien reguleres og opparbeides, for så å breddeutvide på et senere tidspunkt. Dette er svært lite økonomisk, det vil påføre trafikkmønsteret i Ski sentrum unødvendige belastninger i en allerede presset periode, og beboere vil bli påvirket av veiarbeid på den samme veien to ganger. 5) En bredde på 26 m ligger innenfor handlingsrommet i vedtatt områdeplan og utløser ikke en ny runde om vurdering av totalbredden av gaten. Illustrasjonen viser at det er liten forskjell i inngrep på 24 og 26m. Illustrasjonen ligger som vedlegg til saken, se vedlegg A. Samlet sett vil en to meter bredere gate ikke forverre konsekvensene for eiendommene langs Kirkeveien vesentlig. Derimot vil en to meter bredere gate øke handlingsrommet for en helhetlig, funksjonell og kvalitativ utforming av Kirkeveien. Det vil være hensiktsmessig og økonomisk å opparbeide gaten med et funksjonelt innhold med det samme. Gatebredden er en viktig premiss som må avklares så fort som mulig. Dette legger også Statens Vegvesen vekt på, med hensyn til fremdriftsplanen. Før det tas en endelig beslutning må dette spørsmålet drøftes med berørte grunneiere i forkant av- eller etter varsel om oppstart. Samspill med fremtidig utforming av del av Langhusveien

6 I forbindelse med områdeplanen for Ski sentrum ble kun samspill mellom Kirkevegen og området Nord for Kirkevegen vurdert. Statens Vegvesen har nå opplyst at de også vil ta med en del av Langhusveien (ca. 300 m). Dette for å legge til rette for et bussfelt mot Ski sentrum som sikrer god fremkommelighet for bus også i dette krysset. Dette kan ha konsekvenser for eksisterende bebyggelse og utviklingsmuligheter for området Nord for Kirkeveien, som må vurderes i det videre planarbeidet. Viktige temaer her blir at eksisterende avkjørsler til private eiendommer bør stenges og erstattes med en alternativ kjøreatkomst. I tillegg kan bussfeltet medføre inngrep i eiendommene. Atkomst I områdeplanen for Ski sentrum er det vedtatt følgende: «Ved utvidelse av Kirkeveien skal eksisterende avkjørsler til boligene på nordsiden av fylkesvegen stenges og ny felles adkomstvei opparbeides. Eksisterende fortau på nordsiden av Kirkeveien mellom Rådhussvingen og Skoleveien skal ikke fjernes før det er opparbeidet en alternativ atkomstveg og gjennomgående gangveg inne i eksisterende bebyggelse nord for Kirkeveien.» Statens Vegvesen vil også regulere en del av Langhusveien for å legge til rette for et bussfelt. Det må påregnes samme krav som for Kirkeveien, at private avkjørsler fra veien stenges og at alternativ adkomstvei må opparbeides først. Av føringene nevnt ovenfor vil det være et viktig premiss for planarbeidet å utrede alternativ atkomst for biler, gående og syklende til eiendommene nord for Kirkeveien, som både skal fungere for eksisterende og for eventuell fremtidig bebyggelse. Foreløpige vurderinger viser at det vil være fysisk mulig å opparbeide alternativ atkomst, men den vil delvis medføre inngrep i eiendommer. I tillegg vil det trolig kreve å bygge på dyrka mark for å opparbeide en atkomstvei langs jordekanten frem til eksisterende bebyggelse. Kulturminner Ski kommune fikk i forbindelse med arbeidet med områdeplan for Ski sentrum i 2015, utarbeidet en kulturhistorisk stedsanalyse en DIVE-analyse. DIVE-analysen er utarbeidet av Norsk institutt for kulturminneforskning (NIKU). Følgende kvaliteter ble fremhevet som særlig viktig for Ski: - Raet er et viktig landskapselement med sterke historiske røtter. På toppen av ra-ryggen ligger en gravhaug tydelig markert i landskapet. Det ligger gravhauger også andre steder innenfor planområdet. Raet utgjør en tydelig markering mellom by / åpent kulturlandskap / landbruksområde. Det er generelt viktig å holde på de åpne jordene rundt Ski og i særdeleshet i nord mot raet. Området mellom Ski og Langhus er klassifisert som «Kulturlandskap av regional og/eller nasjonal verdi». Raet tåler ikke mye gjenbygging og terrengets helling gir en viktig fjernvirkning. For fremtidig utvikling foreslås det aktivisering av historisk vandrerute og markering av tidligere ferdselsårer langs Raet.

7 Raet sett fra nord (eksisterende boligbebyggelse er markert med rød pil) - Langs Kirkeveien finnes det rester av tidlig bebyggelse fra jernbanetiden. Særlig interessant er bebyggelse i sveitserstil. Verdivurderingene i DIVE- analysen ble gjort grovt på områdenivå, men det ble ikke gjennomført spesifikke, grundige vurderinger av de enkelte objektene. DIVE-analysen sier derimot at eksisterende bebyggelse tåler noe nybygg, tilbygg/påbygg som ikke bryter vesentlig med byggehøyde, volumer, skala og opprettholde villapreget (hus/hage). Området tåler noen endringer i uttrykk og materialbruk. - Viktig å opprettholde Kirkeveien som lesbar struktur. Den tåler ikke for mye oppgradering før den blir en barriere mellom by/land og reduserer lesbarhet av raet som landskapsform og skillelinje. Kirkeveien tåler heller ikke særlig utvidelse uten at hager og bygninger knyttet til den første tiden etter at jernbanen kom til Ski blir forringet. t.v.: Utviklingspotensial (Dive-analyse) oven: overordnet verdivurdering av de viktigste kulturhistoriske kvalitetene i Ski (Dive-analyse) Basert på vurderingene i DIVE- analysen bør det legges særlig vekt på følgende momenter i det videre planarbeidet: - Det må undersøkes hvilke bygninger som er spesielt bevaringsverdige, for så å vurdere hvorvidt disse kan eller bør integreres i et helhetlig fremtidig utbyggingskonsept for området. Samtidig vil det være fokus på en høyere arealutnyttelse av området. - Raet bør bevares som et tydelig og viktig landskapselement. Fjernvirkning fra nord er spesielt viktig. Det vil være viktig at ny bebyggelse ikke fremstår som visuell dominerende, spesielt sett fra nord. Bygningshøyde, takform, volum m.m. vil være viktige vurderingsmomenter. - Ved utforming av Kirkeveien må det legges særlig vekt på at den i minst mulig grad fremstår som en barriere mellom Kirkeveien Nord og sentrum. Landbruk Jordbruksområdet nord for eksisterende bebyggelse var tidligere foreslått som fremtidig boligområde, men ble aldri omgjort til dette formålet i kommuneplanens arealdel. Rådmannen legger for det videre planarbeidet til grunn at dette området ikke blir avsatt til boligformål. En eventuell utvidelse av dagens byggesone må vurderes i forbindelse med revisjon

8 av kommuneplanens arealdel, jfr. kravet i regional plan til at det skal fastsettes en langsiktig grønn grense. Storskala omdisponering av dyrka mark anses som uaktuelt, spesielt med tanke på at det finnes mer enn nok utviklings- og fortettingspotensial innenfor dagens byggesone. Det kan være ønskelig å inkludere en liten del dyrka/dyrkbar mark i planområdet for å kunne legge til rette for noen tilleggsfunksjoner til boliger, herunder en liten park i tilknytning til gravhaugen, parsellhager og eventuell nødvendig alternativ atkomst langs utkanten av åkeren. Støy Området ligger i rød og gul støysone slik at det er nødvendig å gjøre støytiltak for å skjerme eksisterende boliger på nordsiden av Kirkeveien. Det blir trolig ikke større trafikkmengde i Kirkeveien, men trafikken kommer nærmere boligene. Beboerne vil nok uansett oppleve mer visuell støy fordi det kommer til å bli mer åpent enn det er i dag. Støyforhold og nødvendig skjerming må utredes i det videre planarbeidet både i forhold til eksisterende bebyggelse og eventuell ny bebyggelse på sikt. Skjermingstiltak kan være plasskrevende og ha uheldige visuelle virkninger, for eksempel en sammenhengende lang og høy støyskjerm. Rådmannen vil legge særlig vekt på løsninger som er forenlig med et bygatepreg. Foreløpig planavgrensning Nedenfor vises foreløpig forslag til planavgrensning. Den følger i all hovedsak dagens avgrensing av byggeområdet. Det foreslås å ta med litt av området sør for Kapell Sander gård med tanke på å legge til rette for tilleggsfunksjoner, for eksempel park i tilknytning til gravhaugen eller parsellhager. I tillegg kan det være behov for en alternativ atkomstvei langs kanten av dyrka mark mot øst. Planavgrensningen må tilpasses til detaljreguleringen for Kirkeveien/del av Langhusveien. Nøyaktig avgrensning fastsettes før oppstart av planarbeidet. Foreløpig grov planavgrensning Videre framdrift frem 1. gangsbehandling av planen Det avholdes et informasjonsmøte med berørte grunneiere før varsel om oppstart. Det vil også bli avholdt åpent informasjonsmøte før varselperioden utløper. Deretter utarbeides skissestudier om mulig utvikling av område, eventuelt i flere alternativer med ulik vektlegging av ulike hensyn (arealutnyttelse, kulturminnehensyn m.m.). Det er hensiktsmessig å presentere arbeidet som gjøres underveis, både i et nytt møte med grunneierne og i plan- og byggesaksutvalget. Deretter utarbeides fullstendig planforslag for 1.gangsbehandling.

9 Det legges vekt på tett samarbeid og dialog med både Statens Vegvesen, fylkeskommunen, Fylkesmannen og grunneierne under utarbeidelsen av planforslaget. Økonomiske konsekvenser: Kommunen engasjerer konsulent for utarbeidelse av planforslag med tilhørende utredninger. Midlene er bevilget i budsjett- og handlingsplan. Konklusjon: Basert på vurderingene i denne saksframstillingen anbefaler rådmannen at følgende premisser legges til grunn for det videre planarbeidet med Kirkeveien nord: 1. Raet er et viktig og tydelig landskapselement som er viktig å bevare og bygge opp under, fremfor å fortette og viske det ut. Det legges særlig vekt på å ivareta fjernvirkningen fra nord og på å unngå større terrenginngrep. 2. Det tas stilling til bevaringsverdig bebyggelse. 3. Dagens byggesone utvides ikke nordover, av hensyn til dyrka mark og til raet. 4. Det vurderes en høyere arealutnyttelse, og for hvilke deler av området dette skal gjelde, slik at eksisterende bebyggelse vurderes helt eller delvis revet og erstattet med andre boligtyper. Utnyttelsesgraden må vurderes under hensyn til regionale føringer, kulturminneinteresser, terrengtilpasning og ønsket variasjon i boligtilbudet. 5. Det skal først og fremst legges til rette for boligbebyggelse. Andre formål langs Kirkeveien og Langhusveien kan vurderes. 6. Utvikling av området må sees i sammenheng med utforming av Kirkeveien og del av Langhusveien. For Kirkeveien legges det til grunn at gaten får en bredde på 26 m mellom Jernbaneveien og skoleveien, og 29 m mellom skoleveien og Langhusveien. For Langhusveien legges det til grunn at veien utvides for å legge til rette for et bussfelt i retning Ski sentrum. 7. Eksisterende avkjørsler fra Kirkeveien og Langhusveien stenges. Det legges til rette for alternativ atkomst for eksisterende bebyggelse. Det utredes atkomstløsninger beregnet for eventuell fremtidig fortetting av området. 8. Større trær skal bevares. Ski, Jane Short Aurlien konst rådmann Stein Egil Drevdal kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Kirkevegen mellom Rådhussvingen og skolevegen, 24 m versus 26 m