Tilrettelegger: INVESTORRAPPORT 2013/3 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

Transkript

1 Tilrettelegger: INVESTORRAPPORT 2013/3 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

2 INVESTORRAPPORT 2013/3 2 INNHOLD Siste nytt 4 Leder 5 Eiendomsporteføljen 6 Nøkkeltall 7 Porteføljeoversikt 8 Utvikling i verdijustert egenkapital 10 Resultatregnskap konsern 12 Balanse konsern 14 Faksimile, leder SveaReal 16 Disclaimer 17 Definisjoner 18 Kalender VESTRE SVALHOLMEN 13, Sandnes

3 INVESTORRAPPORT 2013/3 3 DETTE ER FORTIN DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagt eller anbefalt av DNB Markets. FORTIN AS har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. Hovedfokus for virksomheten de neste årene er å skape avkastning for våre eiere, og sørge for god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. FORTIN AS betyr «lite fort» og navnet har også forbindelser til en tidligere norsk krigerhøvding i Shakespeares Hamlet. Dette gir oss både den nordiske og den eiendomsmessige linken.

4 INVESTORRAPPORT 2013/3 4 SISTE NYTT > Det er reforhandlet og tegnet nye avtaler for NOK 15,3 mill. i tredje kvartal Akkumulert for året er det totalt inngått leieavtaler, både reforhandlede og nye, tilsvarende leieinntekter på NOK 34,1 mill. SveaReal gjennomfører verdivurderinger hvert kvartal. Konsernets verdier i eiendom utgjør pr NOK mill, en økning på NOK 250 mill., som i all hovedsak relateres til økning i kronekurs SEK/NOK. > I Sverige var inflasjonstakten på årsbasis negativ i oktober med 0,1 %. Til tross for svak vekst presterer Sverige langt bedre enn land i eurosonen, og signalene tilsier at prisutviklingen vil øke de nærmeste årene. > > > Konsernet har nå en utleiegrad på 91 %. Ledigheten fordeler seg på 12 % i Sverige, og 2 % i Norge. Gjenværende løpetid på kontraktene utgjør for konsernet 4,0 år pr For den norske porteføljen, inklusive Skandinaviske Handelsparker, har det ikke blitt gjennomført nye verdivurderinger siden > > Verdijustert egenkapital er beregnet til en kurs på NOK 45,40 pr Dette er en økning på 14,3 % siden årsskiftet. Resultat etter skatt utgjorde pr NOK 188 mill. Bokført egenkapital utgjør pr NOK mill. Dette tilsvarer en økning på NOK 335 mill. i perioden til > I Norge er utviklingen fra oktober til oktober 2,4 %. Siden alle leiekontrakter som hovedregel reguleres i henhold til denne utviklingen betyr dette at disse justeres tilsvarende. Faksimile fra DNB Markets Morgenrapport

5 INVESTORRAPPORT 2013/3 5 BREV FRA ADMINISTRERENDE DIREKTØR «Siste tids utvikling i lange renter, sett i sammenheng med godt driftsarbeid og stabile eiendomsverdier i 2013, gir et positivt resultat før skatt på NOK 188 mill. pr » Administrerende direktør Knut Styrvold 2013 er et år hvor konsernet har fokus på aktiv forvaltning og markedsarbeid. Våre store strukturelle grep i Sverige i 2012 har utviklet seg slik vi har planlagt. Det er sterkt fokus på å samordne aktivitetene i de to svenske porteføljene med tilhørende tilpasning og styrking av organisasjonen. Resultatet ser vi i forhold til nytegnede og reforhandlede leiekontrakter i Sverige på totalt ca m 2 med årsleie på ca. SEK 35 mill. pr Samtidig rapporteres det om et utfordrende marked hvor leietagere utviser en stor grad av forsiktighet til tross for at de makroøkonomiske forholdene i Sverige er relativt stabile. Reaksjonsmønsteret må sannsynligvis sees i lys av fortsatt usikkerhet rundt den økonomiske utvikling i Europa og verden for øvrig. Svensk økonomi er i sterkere grad enn den norske avhengig av eksport av innsats- og ferdigvarer. I Norge har vi reforhandlet og nytegnet leiekontrakter på til sammen ca m 2 og NOK 13,2 mill. i årsleie pr. medio november. Typisk er at i både Norge og Sverige er leieforhold som har utløp noe frem i tid oppe til reforhandling til tidspunkter i god tid før utløp av kontrakter. Dette krever aktiv og forutseende dialog med leietagerne. Parallelt med det løpende markedsarbeid og aktive forvaltning, pågår det i SveaReal en prosess for å utvikle selskapet slik at det er direkte sammenlignbart med børsnoterte svenske eiendomsselskap. Bakgrunnen for dette er at FORTIN AS som største eier klart har flagget en retning som skal gjøre investeringen i Sverige likvid. Som tidligere informert kan dette skje både ved salg av porteføljer av eiendom, salg av hele selskapet eller fusjon med børsnotert selskap, eventuelt børsnotering av SveaReal. Tidsrammen er som tidligere indikert 2-3 år, med en underliggende forutsetning at disse grepene gjennomføres til tidspunkter som i størst mulig grad ivaretar verdiene i selskapet. Resultatet i konsernet pr er et solid overskudd. Det skyldes en kombinasjon av godt markedsarbeid i forbindelse med reforhandlinger og nyutleie som resulterer i et stabilt inntektsnivå, positiv utvikling i SEK / NOK forholdet som igjen medfører høyere inntekter enn budsjettert, samtidig som vi har god kontroll på kostnadssiden. Resultatet belastes fortsatt av høye finanskostnader som følge av at enkelte banker også inn i 2013 har øket sine marginer. Imidlertid er nå signalene at marginene tenderer noe nedover. Utviklingen i lange renter gjør nå at vi kan resultatføre til dels vesentlige beløp i form av reduserte negative markedsverdier på rentesikringene. Disse forholdene, sammen med at eiendomsverdiene har holdt seg stabile gjennom 2013, gir et resultat før skatt på ca. NOK 188 mill. akkumulert pr. 3. kvartal. Rentesikringene utgjør til tross for det siste års positive utvikling en fortsatt stor negativ verdi. Mindreverdien utgjør ca. NOK 20 pr. aksje pr Verdijustert egenkapital pr. aksje er beregnet til NOK 45,40 ved utgangen av september. Tar vi hensyn til mindreverdien av rentesikringene er altså den underliggende verdien av eiendommene ca. NOK 65 pr. aksje. Med en gjennomsnittlig gjenværende løpetid for rentesikringene på 5 år vil mindreverdien av disse amortiseres med NOK 4 pr. år. Isolert sett betyr det ca. 8% økning av aksjeverdien pr. år de neste 5 år. Det er vår anbefaling til investorene å se på slike underliggende forhold i stedet for å benytte salgstilbud som presenteres av aktive meglere. Det er utvilsomt de uforholdsmessig høye finanskostnadene i konsernet som påvirker bunnlinjen negativt. Vi har en kontinuerlig bearbeiding av disse gjennom dialog med långiverne, med det utgangspunkt å presentere den gode driftssituasjon og utleiesituasjon i konsernet for å oppnå best mulig betingelser. Samtidig må vi dessverre innse at markedet bestemmer betingelsene. Vår henstilling til våre motparter vedrørende rentesikringer, for om mulig å kunne få til reforhandlede og bedre betingelser, blir naturlig nok møtt med at dette er avtaler som er inngått på historiske tidspunkt, og hvor bankene har inngått avtaler med motsatt fortegn mot aktører som har sikret seg tilsvarende fordelaktige betingelser på plassering av midler, eksempelvis pensjonskasser og lignende. Knut Styrvold Administrerende direktør

6 INVESTORRAPPORT 2013/3 6 EIENDOMSPORTEFØLJEN FORTIN AS har pr en portefølje med en verdi på ca. NOK 11,5 mrd. Nivået baserer seg på verdivurderinger pr av de heleide norske selskapene samt Skandinaviske Handelsparker, og vurdering pr av SveaReal. Dette tilsvarer en økning av eiendomsverdiene på NOK 250 mill. siden årsskiftet, noe som i all hovedsak kan relateres til en positiv utvikling i valutakursen for SEK/NOK. Eiendomstyper Selskapet gir en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet, men har i løpet av det siste året etablert en mer konsentrert portefølje etter at flere salg av mindre strategiske eiendommer er gjennomført. Kontoreiendommer er fortsatt det viktigste segmentet, og ut fra en leievektet fordeling utgjør dette segmentet 43 % av porteføljen. FORTIN har også noe handel, logistikk og hotell i porteføljen. Selskapets eiendomsportefølje har et samlet areal pr på ca m 2, basert på 100 % konsolidering av deleide selskap. Geografisk fordeling Etter sammenslåingen med SveaReal og ved 100 % konsolidering av dette selskapet i FORTINs nøkkeltall, har porteføljen fått en klar overvekt av eiendommer i Sverige. Leievektet er nå 65 % av porteføljen beliggende i Sverige, mens øvrig andel er geografisk plassert i Norge, hovedsakelig i Oslo-området, Stavanger og Trondheim. Leietagere Selskapet har en diversifisert leietagerstruktur med leietagere fra mange ulike bransjer. Dette gjør at selskapet blir mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Leiekontraktene har en vektet gjennomsnittlig lengde på ca. 4,0 år. Dette gjør selskapet godt rustet til å håndtere endringer i leiemarkedet, og gir en trygg, stabil kontantstrøm. Datterselskap og deleide selskap I denne rapporten er nøkkeltall for selskapene Skandinaviske Handelsparker (eierandel 75 %) og SveaReal AS (eierandel ca. 78 %) beregnet ut fra et prinsipp om 100 % konsolidering. Eierpost i Kongsberg Næringspark AS behandles som en ren finansiell investering, og er således ikke inkludert i nøkkeltallsberegninger over. Nøkkeltallene er justert for salg pr og forutsetter 100% konsolidering av deleide selskap. Det er ikke foretatt nye verdivurderinger av de norske heleide eiendommene pr Endret markedsverdi av eiendomsporteføljen skyldes oppdaterte verdivurderinger i SveaReal, samt valutaeffekt som skyldes endret bytteforhold mellom NOK og SEK. Minoritetsinteresser for nøkkeltallene markedsverdi, brutto leieinntekt og areal utgjør hhv. MNOK 1 503, MNOK 145, samt m 2 pr KOPPHOLEN 20, Sandnes

7 INVESTORRAPPORT 2013/3 7 Tromsø Östersund Ulsteinvik Trondheim Hudiksvall Oslo-området Västerås Stockholm-området Konsberg Karlstad Stavangerområdet Drammen Töckfors EIENDOMSRELATERTE NØKKELTALL Markedsverdi NOK mill. Årlig brutto leieinntekt NOK 991 mill. Samlet areal m 2 Økonomisk utleiegrad i % 91 % Vektet lengde kontrakter 4,0 år Porsgrunn Grimstad Lidköping Helsingborg Stenungsund Malmö Borås Motala Landskrona Lund Jönköping Vetlanda Linköping Norrköping Visby GEOGRAFISK FORDELING Handel 16 % Kontor 43 % Lager/logistikk 20 % Hotell/rest. 1 % Industri 16 % Annet* 4 % *Eksempelvis kino, antenne, utstyr til resepsjon, kantine, konferanse SEGMENTFORDELING Norge 35 % Sverige 65 % FINANSIELLE NØKKELTALL Verdijustert egenkapital pr. aksje NOK 45,40 Yield 6,28 % Soliditetsgrad 18 % LTV 71 % BADEHUSGATEN 41, Stavanger

8 INVESTORRAPPORT 2013/3 8 PORTEFØLJEOVERSIKT EIENDOM NORGE EIERANDEL TYPE EIENDOM BELIGGENHET UTLEIBART AREAL m 2 Austbøgården 100 % KONTOR HUNDVÅG m 2 Koppholen % KONTOR SANDNES m 2 Dronningensgate % KONTOR OSLO m 2 Rådhusgata % KONTOR TROMSØ m 2 Helsfyr Atrium, Innspurten % KONTOR OSLO m 2 Sommerrogaten % KONTOR OSLO m 2 Telenorbygget, Otto Nielsensvei % KONTOR TRONDHEIM m 2 Verven % KONTOR STAVANGER m 2 Bragernes Torg 2A 100 % KONTOR/HANDEL DRAMMEN m 2 Øvre Storgate % KONTOR/HANDEL DRAMMEN m 2 Bogstadveien 3, 5, % HANDEL OSLO m 2 Bjølsenhallen, Moldegata % HANDEL OSLO m 2 Solheimsveien % HANDEL LØRENSKOG m 2 Svanholmen % HANDEL SANDNES m 2 Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, % HANDEL PORSGRUNN m 2 Fossegrenda senter 100 % HANDEL TRONDHEIM m 2 Gamle Ringeriksvei % HANDEL BEKKESTUA 530 m 2 Teisenveien % HANDEL OSLO 794 m 2 Tårnåsen Senter 100 % HANDEL SOFIEMYR m 2 Vårveien % HANDEL DRAMMEN 870 m 2 Østre Rosten 100 % HANDEL TILLER TRONDHEIM m 2 Grimstad hotell, Kirkegata % HOTELL GRIMSTAD m 2 Dyrskueveien % LOGISTIKK KLØFTA m 2 Nedre Eiker vei % LOGISTIKK DRAMMEN m 2 Holsekerveien % LOGISTIKK/HANDEL ULSTEINVIK m 2 Stålfjæra % ANNET OSLO m 2 Badehusgaten % PARKERING STAVANGER m 2 Skandinaviske Handelsparker 1 75 % HANDEL SVERIGE m 2 SUM NORGE m 2 EIENDOM SVERIGE EIERANDEL TYPE EIENDOM BELIGGENHET UTLEIBART AREAL m 2 FORTIN Properties AB 78 % DIVERSE SVERIGE m 2 Sveareal AB 78 % DIVERSE SVERIGE m 2 SVEAREAL AS 78 % m 2 1) Utviklingsprosjekt SveaReal AS og Skandinaviske Handelsparker er konsolidert inn 100%.

9 INVESTORRAPPORT 2013/3 9 VERVEN 4, Stavanger

10 INVESTORRAPPORT 2013/3 10 VERDIUTVIKLING Verdiutvikling pr. 3. kvartal 2013 Eiendomsporteføljen til FORTIN AS, inkludert eierandeler i deleide datterselskap, er verdsatt til MNOK justert for skatteposisjoner pr Dette er ca. MNOK 338 høyere enn ved inngangen til 2013 (justert for salg av eiendommer), og tilsvarer en positiv endring på NOK 8,1 pr. aksje. Endringene relateres til en økning av eiendomsverdiene i Sverige, samt til en valutaeffekt ved at kursen for SEK/NOK har øket i perioden. I både Norge og Sverige har de lange rentene fortsatt å stige, hvilket har medført at den negative verdien av rentesikringene siden årsskiftet er forbedret med MNOK 240, tilsvarende NOK 5,7 pr. aksje, justert for skattemessige forhold. Negativ verdi av rentesikringene utgjør totalt NOK 20,2 pr. aksje. Endring i andre aktiva og passiva poster i balansen utgjorde en endring på NOK -8,1 pr. aksje. Annenhåndsmarkedet DNB Markets har det siste halve året omsatt et antall mindre aksjeposter og søker å omsette aksjer basert på registrert kjøps- og salgsinteresse i markedet. De som ønsker å kjøpe eller selge aksjer kan derfor kontakte rådgiver eller DNB Markets Servicedesk på Aksjene har før ny VEK vært omsatt til NOK 33 pr. aksje (kunde selger) til NOK 34 pr. aksje (kunde kjøper). FORTIN er kjent med at enkelte andre verdipapirforetak enn DNB Markets har henvendt seg til våre aksjonærer, også gjennom brev. Dette som følge av at informasjon om aksjonærer i norske aksjeselskapet er tilgjengelig gjennom VPS-registeret. FORTIN eller DNB Markets har imidlertid ikke hatt noen kontakt med disse selskapene. Totalt sett ble verdijustert egenkapital ( VEK ) estimert til NOK 45,38 pr. aksje pr. 30.september Siden verdivurderingen pr (hvor VEK var NOK 39,70 pr. aksje) er VEK økt med ca. 14 % pr , og med 3 % fra vurdering pr Verdivurdering av eiendommene i Norge gjøres halvårlig, og er derfor ikke endret siden ENDRING I VERDIJUSTERT EGENKAPITAL (VEK) NOK PR. AKSJE VEK ekskl. aktiverte transaksjonskostnader pr ,70 Endring i netto eiendomsverdi 8,08 Endring i andre balanseposter mellom og ,11 Endring i verdi av rentesikringer mellom og ,72 VEK ekskl. transaksjonskostander pr ,38

11 INVESTORRAPPORT 2013/3 11 Verdijustert egenkapital Verdi pr. aksje (VEK) pr NOK 45,40 Ligningskurs pr. aksje NOK 0.0 Høyeste VEK NOK 106,22 ( ) Laveste VEK NOK 31,75 ( ) Endring VEK Siden oppstart -52 % Siste 3 år 35 % Siden % Kurs er her opplyst eksklusive transaksjonskostnader. Utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje

12 INVESTORRAPPORT 2013/3 12 RESULTATREGNSKAP KONSERN 1000 NOK Leieinntekter 730 Andre inntekter 9 Sum driftsinntekter 739 Driftskostnader eiendommer -197 Administrasjonskostnader -45 Sum driftskostnader -242 Driftsresultat før verdiendringer investeringseiendom 497 Verdiendring investeringseiendom -140 Sum driftsresultat 357 Finansinntekter 14 Finanskostnader -183 Rentekostnader lån -451 Verdiendring finansielle instrumenter, både innbet. og urealisert 351 Andre finanskostnader -83 Netto finanskostnader -169 Resultat før skatt 188

13 INVESTORRAPPORT 2013/3 13 KOMMENTARER TIL RESULTATREGNSKAPET Konsernrapporteringen er satt opp i henhold til IFRS. Det gjøres oppmerksom på at tallene ikke er revidert. Driftsinntekter og driftskostnader Akkumulert pr utgjør sum driftsinntekter NOK 739 mill. Driftskostnader eiendommer og administrasjonskostnader utgjør for samme periode NOK 242 mill. Driftsresultat før verdiendringer av investeringseiendom pr utgjør dermed NOK 497 mill. Verdiendring investeringseiendom Pr er det en negativ verdiendring av investeringseiendom på NOK 140 mill., fordelt med minus NOK 91 mill. i Norge og minus NOK 49 mill. i Sverige. Verdiendringen på minus NOK 91 mill. i Norge fremkommer gjennom redusert verdivurdering med NOK 73 mill. (fra DTZ og Newsec) samt kostnadsførte investeringer på NOK 18 mill. Verdiendringen på minus NOK 49 mill. i Sverige fremkommer som gjennom øket verdivurdering med SEK 22 mill. fratrukket periodens kostnadsførte investeringer med SEK 71 mill. Verdiendring finansielle instrumenter Akkumulert pr var den samlede positive verdiendringen NOK 351 mill, fordelt med NOK 124 mill. i Norge og NOK 227 mill. i Sverige. Verdiene fremkommer som summen av innbetalte renter og urealiserte verdiendringer. Netto finanskostnader Betalbare finanskostnader utgjorde pr NOK 451 mill. Hensyntatt finansinntekter, positiv verdiendring av finansielle instrumenter, samt andre finanskostnader var netto finanskostnader negativ med NOK 169 mill. pr Resultat før skatt Pr er resultatet positivt med NOK 188 mill.

14 INVESTORRAPPORT 2013/3 14 BALANSE KONSERN 1000 NOK EIENDELER ENDRING ÅR 2013 Utsatt skattefordel Goodwill Investeringseiendom Anlegg og utstyr Investeringer i tilknyttede selskaper Finansielle derivater Lån til tilknyttede selskaper Andre langsiktige fordringer Sum anleggsmidler Andre fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler Anleggsmidler klassifisert som holdt for salg Sum eiendeler EGENKAPITAL OG GJELD Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum annen egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital Gjeld Langsiktig rentebærende gjeld Finansielle derivater Annen langsiktig gjeld Utsatt skatt Sum langsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum gjeld og egenkapital

15 INVESTORRAPPORT 2013/3 15 KOMMENTARER TIL BALANSEN Egenkapitalen har siden årsskiftet øket med NOK 335 mill. pr Periodens resultat bidrar med NOK 188 mill. Kursen for SEK/NOK har øket siden og medført økning i alle SEK-balanseverdier. Dette er hovedårsaken til den øvrige endringen. Skatteeffekter og øvrige valutakurseffekter påvirker også egenkapitalen (i mindre grad). Bokført egenkapital er pr NOK mill., tilsvarende en bokført egenkapitalandel på 18%.

16 INVESTORRAPPORT 2013/3 16 SVEAREAL AS Delårsrapport januari september 2013 VD-KOMMENTAR Bättre än våra prognoser En positiv start på hösten och ett förvaltningsresultat som utvecklats bättre än våra prognoser. Så kan det tredje kvartalet beskrivas för SveaReals verksamhet som hittills i år levererat ett förvaltningsresultat på 105 MSEK (90). M YCKET TYDER PÅ att innevarande år blir ett mellanår för fastighetsbranschen. Det är en efterlängtad stabilitet i makroekonomin, men samtidigt råder det även en viss försiktighet och återhållsamhet. Den attityden finns både bland hyresgäster och fastighetsmarknaden i stort. För oss på SveaReal pekar dock de flesta pilar i rätt riktning. Vårt förvaltningsresulta t har utvecklats bättre än våra tidigare prognoser. Våra medarbetare har lyckats med att öka intäkter och samtidigt minskat kostnader på ett mycket bra sätt. Vi kan också glädjande konstatera att våra kundförluster hittills i år är obefintliga. SveaReals fastighetsbestånd har en stabil värdenivå som i stort sett varit oförändrad under året. Inkluderat investeringar om 77 MSEK i fastigheterna samt att vi avyttrat två fastigheter för 91 MSEK, så har vi haft ett i stort sett oförändrat marknadsvärde under perioden. Detta trots att marknaden för uthyrningar under våren var oerhörd tuff. Undervärdet på finansiella instrument fortsätter att minska och genererar ett stort positivt resultat för oss. Förklaringen är att de långa marknadsräntorna har en fortsatt ökande trend. MYCKET AV VÅRT ARBETE är nu fokuserat på våra möjligheter i nya uthyrningar, främst i Borås och Kista. På kontorssidan finns det några tongivande trender som träder fram. Allt fler kunder efterfrågar öppna och flexibla kontorslösningar. Antalet kvadratmeter per medarbetare minskar medan gemensamma ytor tillåts ta större utrymme. Hyresgästerna vill snabbt kunna anpassa sina lokaler när antalet medarbetare ökar eller för den delen minskar. Öppenhet och flexibilitet är ledorden när vi ser över vårt fastighetsbestånd i Kista för att vara ett konkurrenskraftigt alternativ. Vi ska klara av att jämföras med helt nyproducerade fastigheter. Kista kännetecknas av expansion vilket gör stadsdelen intressant för många fastighetsförvaltare. Nyproduktionen av bostäder i närområdet fortsätter i oförminskad takt och en ny pendeltågstation bidrar till en allt bättre infrastruktur för persontransporter till och från området. UNDER HÖSTEN PÅGÅR ett arbete med att se över bolagets långsiktiga finansiering. En refinansiering ska vara klar om ganska precis ett år. Våra ägare är också tydliga i sin vilja att skapa likviditet i sina aktieinnehav de kommande åren. Ett led i detta arbete är att utveckla organisation och verksamhet så att vi är klart jämförbara med börsnoterade konkurrenter. Till stora delar agerar SveaReal redan idag som ett börsfähigt bolag. Detta avspeglas i hur vi utvecklar vår organisation, våra rutiner samt hur vi kommunicerar med våra aktieägare, den finansiella marknaden och övriga marknadsaktörer. Med många positiva indikatorer ser vi fram emot resterande del av Claes Malmkvist, VD SveaReal Öppenhet och flexibilitet är ledorden när vi ser över vårt fastighetsbestånd i Kista. Claes Malmkvist, VD SveaReal Faksimile, Leder SveaReal, delårsrapport januari-september 2013

17 INVESTORRAPPORT 2013/3 17 SOMMEROGATEN 13-15, Oslo DISCLAIMER Denne rapport er utarbeidet av FORTIN AS i samarbeid med DNB Markets, en divisjon i DNB Bank ASA. Rapporten baserer seg på opplysninger fra FORTIN AS og for øvrig fra kilder som er vurdert som pålitelige. Dette innebærer ikke at det kan gis noen garanti for at informa sjonen i rapporten er presis eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtidsrettede forhold er forbundet med en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for framtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet både til forhold i markedet og til selskapene, FORTIN AS og DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Endringer i marked ene kan komme raskt og vil kunne få stor betydning for utviklingen i aksjekursen i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Denne rapporten må ikke oppfattes som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjene. FORTIN AS og DNB Markets påtar seg intet ansvar for direkte eller indirekte tap eller utgifter knyttet til handlinger som er basert på forståelsen av og/eller bruken av denne rapporten. Regler om konfidensialitet kan også begrense utvekslingen av informasjon i DNB Bank ASA og dermed den informasjon som DnB Markets har tilgang til. Denne rapport er til selskapets aksjonærer og er ikke ment for offentlig publikasjon. DNB Markets, en divisjon i DNB Bank ASA, organisasjonsnummer i Foretaksregisteret, er medlem av Norges Fondsmeglerforbund og underlagt tilsyn av Finanstilsynet. Ytterligere informasjon om DNB Markets og DNB Bank ASA finnes på Alminnelige forretningsvilkår for DNB Markets er tilgjengelig på wwwt.dnb.no/markets.

18 INVESTORRAPPORT 2013/3 18 DEFINISJONER MARKEDSVERDI BRUTTO LEIEINNTEKT LEIEINNTEKT ØKONOMISK UTLEIEGRAD VEKTET LENGDE KONTRAKTER VERDIJUSTERT EGENKAPITAL PR. AKSJE (VEK) YIELD SOLIDITETSGRAD LTV (LOAN TO VALUE) Eiendommenes virkelige verdi på bakgrunn av gjennomsnittet av to eksterne, uavhengige verdivurderere. Verdivurderingene utføres på halvårlig basis. Årlig leieinntektspotensiale, inklusive estimert leieinntektsnivå for ledig areal Løpende leieinntekter Løpende leieinntekter i forhold til årlig leieinntektspotensiale Gjenværende løpetid på leiekontrakter, vektet i forhold til kontraktenes verdi Virkelig verdi av eiendommer og finansielle instrumenter justert for arbeidskapital, rentebærende gjeld og skattemessige posisjoner. Direkteavkastning i form av driftsnetto eksklusive administrasjonskostnader på årsbasis i forhold til markedsverdi Sum egenkapital i forhold til sum eiendeler og gjeld. Rentebærende gjeld i forhold til sum investeringseiendom og anleggsmidler klassifisert som holdt for salg KALENDER 2014 UKE 8 INVESTORRAPPORT I 2014 UKE 17 ÅRSRAPPORT GENERALFORSAMLING 2014 MAI

19 INVESTORRAPPORT 2013/3 19 NEDRE EIKER VEI 65, Drammen

20 SSD/ DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale AS Adresse: Beddingen 10, Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon: Telefaks: Revisor: BDO AS