Tilrettelegger: Investorrapport 2012/2

Transkript

1 Tilrettelegger: Investorrapport 2012/2 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

2 investorrapport 2012/2 2 Innhold Nøkkeltall 4 Leder 5 Eiendomsporteføljen 6 Porteføljeoversikt 7 Nytt siden sist 8 Restrukturering og konsentrasjon av porteføljen 9 SveaReal 10 Verdiutvikling 14 Markedskommentar fra DNB Markets 16 Makrokommentar fra DNB Markets 18

3 investorrapport 2012/2 3 Dette er Fortin DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagt eller anbefalt av DNB Markets. FORTIN AS har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. Hovedfokus for virksomheten de neste årene er å skape avkastning for våre eiere, og sørge for god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. FORTIN AS betyr «lite fort» og navnet har også forbindelser til en tidligere norsk krigerhøvding i Shakespeares Hamlet. Dette gir oss både den nordiske og den eiendomsmessige linken. På våre nettsider finner du mer informasjon om selskapet.

4 investorrapport 2012/2 4 Nøkkeltall Denne rapport er utarbeidet av Fortin AS i samarbeid med DNB Markets, en divisjon i DNB Bank ASA. Rapporten baserer seg på opplysninger fra Fortin AS og for øvrig fra kilder som er vurdert som pålitelige. Dette innebærer ikke at det kan gis noen garanti for at informasjonen i rapporten er presis eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtidsrettede forhold er forbundet med en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for framtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet både til forhold i markedet og til selskapene, Fortin AS og DNB NOR Eiendomsinvest I ASA. Endringer i markedene kan komme raskt og vil kunne få stor betydning for utviklingen i aksjekursen i DNB NOR Eiendomsinvest I ASA. Denne rapporten må ikke oppfattes som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjene. Fortin AS og DNB Markets påtar seg intet ansvar for direkte eller indirekte tap eller utgifter knyttet til handlinger som er basert på forståelsen av og/eller bruken av denne rapporten. Regler om konfidensialitet kan også begrense utvekslingen av informasjon i DNB Bank ASA og dermed den informasjon som DnB Markets har tilgang til. Denne rapport er til selskapets aksjonærer og er ikke ment for offentlig publikasjon. DNB Markets, en divisjon i DNB Bank ASA, organisasjonsnummer i Foretaksregisteret, er medlem av Norges Fondsmeglerforbund og underlagt tilsyn av Finanstilsynet. Ytterligere informasjon om DNB Markets og DNB Bank ASA finnes på Nøkkelopplysninger Etablert: 30. desember 2005 Forvalter: FORTIN AS Teknisk og økonomisk forvalter: BASALE AS Markedsverdi eiendomsportefølje: Ca. NOK 12,6 mrd. Geografisk fordeling: Norge ca. 31 % Sverige ca. 69 % Segmentfordeling: Kontor ca. 68 % Lager ca. 9 % Butikk ca. 12 % Hotell ca. 5 % Innendørs parkering 3 % Annet ca. 3 % Årlig leieinntekt: Ca. NOK mill. Samlet areal: Ca m 2 Økonomisk ledighet: Ca 4,60 % (av brutto leie) Vektet lengde leiekontrakter: Ca. 4,3 år Nøkkeltallene er justert før salg pr , og forutsetter 100 % konsolidering av deleide selskap (med unntak av segmentfordeling). Kursopplysninger* Verdi pr. aksje (VEK): NOK 50,26 Salgskurs/ Kjøpskurs: Ligningskurs pr. aksje: Høyest VEK: Kurssetting av aksjen er suspendert NOK 5,82 NOK 107,48 ( ) Lavest VEK: NOK 31,75 ( ) Endring VEK: Siden oppstart Siste 3 år Siste 2 år Siste 12 måneder Siste 6 månedet * Eksklusive transaksjonskostnader 50 % 16 % 21 % 18 % 12 % Alminnelige forretningsvilkår for DNB Markets er tilgjengelig på markets.

5 investorrapport 2012/2 5 Tiltak i et usikkert marked Tilstrekkelig handlefrihet i form av tilgjengelig likviditet er helt nødvendig for å kunne ivareta og videreutvikle eiendommene i et krevende og usikkert marked. Administrerende direktør Knut Styrvold Europa er fortsatt preget av økonomisk uro. Eurosamarbeidet knaker og det er til dels stor uenighet om tiltak og effekten av disse for de forskjellige land. Sør Europa er hardest rammet. Jo lenger nord i Europa vi kommer, jo bedre synes den økonomiske stillingen å være. Således er våre markeder i Sverige og Norge de områder som så langt har utviklet seg desidert best. Og som også har de beste utsiktene. Dette gjør det etter vår vurdering nødvendig å være forberedt på ytterligere usikre markeder fremover. Kredittilgangen er begrenset og med høye marginer. Samtidig er fokuset på godt vedlikeholdte eiendommer stort, og kravet fra leietager omfattende i forhold til tilpasninger, inneklima og energieffektivitet. Disse forholdende tilsier at vi som gårdeier må ha tilstrekkelig likviditet for å kunne øke eiendommenes attraktivitet og mulighet til å gjennomføre nødvendige leietagertilpasninger for om mulig å øke inntektene og derigjennom verdiene. Disse forholdene er bakgrunnen for at vi i løpet av den siste tiden har benyttet muligheter i markedet for å selge ferdig utviklet eiendom hvor kjøpere er villige til å betale gode priser, samt øke vår eksponering i SveaReal AS. Vi mener dette både ivaretar vår allerede vesentlige investering i dette selskapet og gir grunnlag for videre positiv utvikling. Den gjennomførte kapitalutvidelsen er dessuten gjort med en vesentlig rabatt slik at den har verdiøkende effekt på våre aksjer. Økt eierandel i SveaReal gir grunnlag for å gjennomføre samordningseffekter for vår totale portefølje i Sverige. Vi kan definere en strategi for videre utvikling og gjøre denne delen av porteføljen attraktiv for investorer innenfor et gitt tidsrom. Men samtidig slik at vi har tilstrekkelig styrke og tålmodighet til å kunne tåle svingninger i markedet. Kortversjonene er dermed at tilstrekkelig handlefrihet i form av tilgjengelig likviditet er helt nødvendig for å kunne ivareta og videreutvikle eiendommene i et krevende og usikkert marked. Parallelt vil den negative verdien av rentesikringselementer gå mot null. Disse to parametrene er de viktigste for å gjenvinne mest mulig av verdiene og samtidig skape best mulig interesse for aksjene ved fremtidig realisasjon. Knut Styrvold Administrerende direktør

6 investorrapport 2012/2 6 eiendomsporteføljen FORTIN AS har pr en portefølje med en verdi på ca. NOK mill., hensyntatt økt eierandel i SveaReal og 100 % konsolidering av SveaReal og Skandinaviske Handelsparker. Eiendomstyper Selskapet skal gi en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet. Derfor har selskapet investert i flere typer eiendom. Kontoreiendommer er det viktigste segmentet og utgjør den største leievektede andelen av porteføljen. FORTIN har også bygd opp porteføljer med handel, logistikk og hotell. Selskapets eiendomsportefølje har etter gjennomførte salg i 2012 et samlet areal på ca m 2, basert på 100 % konsolidering av deleide selskap. Geografisk fordeling Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men er også sterkt representert i Stavanger, Trondheim og det øvrige Østlandsområdet samt i Sør-Sverige for øvrig. Leietagere Selskapet har en diversifisert leietagerstruktur med leietagere fra mange ulike bransjer. Dette gjør at selskapet blir mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Leiekontraktene har en vektet gjennomsnittlig lengde på ca. 4 år. Dette gjør selskapet godt rustet til å håndtere endringer i leiemarkedet, og gir en trygg, stabil kontantstrøm. Deleide selskap I denne rapporten er nøkkeltall for selskapets deleide eiendommer beregnet ut fra et prinsipp om 100 % konsolidering av disse selskapene.

7 investorrapport 2012/2 7 Porteføljeoversikt Eiendom Norge Type eiendom Beliggenhet Areal m 2 Austbøgården KONTOR HUNDVÅG m 2 Koppholen 20 KONTOR SANDNES m 2 Dronningensgate 13 KONTOR OSLO m 2 Rådhusgata 3 KONTOR TROMSØ m 2 Helsfyr Atrium, Innspurten 15 KONTOR OSLO m 2 Sommerrogaten KONTOR OSLO m 2 Telenorbygget, Otto Nielsensvei 12 KONTOR TRONDHEIM m 2 Verven 4 KONTOR STAVANGER m 2 Bragernes Torg 2A KONTOR/HANDEL DRAMMEN m 2 Øvre Storgate 4-6 KONTOR/HANDEL DRAMMEN m 2 Bogstadveien 3, 5, 7 HANDEL OSLO m 2 Bjølsenhallen, Moldegata 1 HANDEL OSLO m 2 Solheimsveien 10 HANDEL LØRENSKOG m 2 Svanholmen 19 HANDEL SANDNES m 2 Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, 12 HANDEL PORSGRUNN m 2 Fossegrenda senter HANDEL TRONDHEIM m 2 Gamle Ringeriksvei 61 HANDEL BEKKESTUA 530 m 2 Teisenveien 18 HANDEL OSLO 804 m 2 Tårnåsen Senter HANDEL SOFIEMYR m 2 Vårveien 21 HANDEL OSLO 870 m 2 Østre Rosten HANDEL TILLER TRONDHEIM m 2 Grimstad hotell, Kirkegata 3 HOTELL GRIMSTAD m 2 Dyrskueveien 44 LOGISTIKK KLØFTA m 2 Nedre Eiker vei 65 LOGISTIKK DRAMMEN m 2 Holsekerveien 81 LOGISTIKK/HANDEL ULSTEINVIK m 2 Myrane 1 LOGISTIKK/HANDEL MÅLØY m 2 Stålfjæra 24 ANNET OSLO m 2 Badehusgaten 41 PARKERING STAVANGER m 2 Eiendom Sverige Type eiendom Beliggenhet Areal m 2 Klarabergshuset, Västre Järnvägsgatan KONTOR STOCKHOLM m 2 Borgardfjord 2 KONTOR STOCKHOLM m 2 Färöarna 1 KONTOR STOCKHOLM m 2 Reykjavik 1 KONTOR STOCKHOLM m 2 Bo:X, Pentagonen HANDEL STOCKHOLM m 2 Skandinaviske Handelsparker / Töcksfors Handelspark 2 HANDEL SVERIGE m 2 Aronsborg Konferenshotel, Helgövägen 6 14 HOTELL BÅLSTA m 2 Sveareal DIVERSE SVERIGE m 2 Sum m 2 Sum justert for salg i m 2 ¹ Solgt i Q2 2012/Q ² Utviklingsprosjekt

8 investorrapport 2012/2 8 Nytt siden sist Gjennomførte verdivurdering pr viser at verdiene av eiendommene er tilnærmet uendret siden forrige vurdering, foretatt Så langt i 2012 er verdiene totalt sett for heleide eiendommer økt med MNOK 47, tilsvarende 0,6 %. Markedsverdien for heleide eiendommer er MNOK 8 344, hvilket er 8 % lavere enn pr. kjøpstidspunkt (korrigert for kjøp og salg i perioden). Verdijustert egenkapital har likevel økt fra NOK 45 pr. aksje ved årsskiftet til NOK 50 pr , hovedsakelig grunnet reduserte negative verdier av Konsernets rentesikringer og økt eierandel SveaReal. Klarabergshuset i Stockholms CBD ble solgt til AFA Fastigheter før sommeren. Transaksjonen gjennomføres 1.oktober, og Selskapet er fornøyd med avtalen som er et resultat av godt markedsarbeid. Prisen er over opprinnelig kostpris og siste verdivurdering. Ahlsell-eiendommen Myrane på Måløy ble solgt med overtakelse i juli som et ledd i en strategi om å konsentrere eiendomsporteføljen innenfor definerte geografiske områder. Det ble gjennomført en rettet emisjon i SveaReal i juni mot eksisterende aksjonærer. FORTIN AS økte med dette sin eierandel fra 41,4 % til 60,8 %. Kontrakten med TELE2 i Reykjavik, Kista, på m 2 med oppsigelse pr ble forlenget 1 år, til Totalt er det reforhandlet m 2 i den svenske eiendomsporteføljen i løpet av året, med total årsleie MSEK 47,4. I tillegg er det tegnet nye kontrakter tilsvarende m 2, med tilhørende årsleie MSEK 26,2. I den norske porteføljen er det hittil i år reforhandlet kontrakter på ca m 2, tilsvarende MNOK 12 i leieinntekter. Det er inngått nye kontrakter på m 2, tilsvarende MNOK 3 mill. Konsernet har relativt lav økonomisk ledighetsgrad på 4,6 % sammenlignet med markedsgjennomsnittet. Det svenske markedet trekker snittet noe opp, med 6,4 %. I Norge beregnes økonomisk ledighet til 0,9 %. Første del av utviklingsprosjektet Skandinaviske Handelsparker, Töcksfors Handelspark, åpnet 29. mars, og omsetningstallene er så langt positive. Jan Kjetil Skaug ble i august ansatt som ny Asset Manager i Norge. Sommerrogaten Areal m 2.

9 investorrapport 2012/2 9 Restrukturering og konsentrasjon av porteføljen Arbeidet med å strukturere porteføljen, for på sikt skape attraktivitet og likviditet i aksjene har vært sentralt det første halvåret i Salg av eiendommer i ulike segmenter og geografisk lokasjon, samt økt aksjepost ved deltakelse i emisjonen i vår deleide selskap SveaReal i Sverige er ledd av en definert strategi som har gitt FORTIN mer stabilitet og fleksibilitet. Kjøps- og salgsprosesser Det har blitt realisert flere salg av eiendommer i porteføljen i Salget av Myrane på Måløy i juli er en del av vår etablerte strategi om å selge mindre sentrale eiendommer, og dermed konsentrere porteføljen geografisk. Eiendommen ble solgt til en pris høyere enn opprinnelig kostpris, hvilket har gitt positiv effekt både resultatmessig og likviditetsmessig. Klarabergshuset, et signalbygg i Stockholms CBD, ble solgt før sommeren til AFA Fastigheter, med overtakelse pr. oktober Det ble utført et betydelig markedsarbeid i forkant av transaksjonen, med brutto nyutleid areal på m 2, tilsvarende en total årsleie på SEK 28 mill. i eiendommen. Denne omstruktureringen skapte interesse i et ellers krevende marked, og eiendommen ble solgt til en god pris, over verdivurderingen pr. halvårsskiftet. Partene er enige om å ikke offentliggjøre salgsprisen for transaksjonen. Salget er en naturlig del av vår strategi om å realisere ferdig utviklet eiendom for å flytte ressursene over til våre øvrige eiendomsengasjementer. På denne måten føres det tilstrekkelig likviditet til Konsernet for å ivareta de utfordringer og utviklingsmuligheter eiendomsmassen har. Et naturlig neste steg var da å øke vår eierandel i SveaReal i forbindelse med emisjon i SveaReal juni Dette medførte en økning av FORTINs eierandel i selskapet fra 41,4 % til 60,8 %. Kapitalutvidelsen, som var rettet mot eksisterende aksjonærer, styrket SveaReal med SEK 400 mill., og legger dermed grunnlaget for en videre positiv utvikling av SveaReals portefølje av eiendommer. Emisjonen ble gjort til kurs NOK 2500, en rabatt i forhold til beregnet verdi på ca. 34 %. Dette er derfor verdiøkende for FORTIN AS og våre aksjonærer. I forbindelse med kapitalutvidelsen ble aksjonærlån fra FORTIN innfridd, og lånet til SveaReal i DNB/Swedbank refinansiert til akseptable betingelser og en forlenget ramme på 3 år. SveaReal er et solid eiendomsselskap med i alt 321 aksjeeiere hvorav FORTIN AS er største aksjonær. Eiendomsporteføljen består av 77 eiendommer vurdert til en markedsverdi ved halvårsskiftet tilsvarende SEK mill. Det er et naturlig skritt videre å diskutere fremtidige samordningseffekter mellom SveaReal og FORTIN, for å se hvilke muligheter for strategisk posisjonering i Sverige FORTIN besitter etter å ha økt eierandel i SveaReal. Utvikling i verdijustert egenkapital Prosessene som til nå er gjennomført har bidratt entydig positivt for konsernets utvikling. I takt med markedet for næringseiendom har ikke året 2012 bydd på de store overraskelsene i forhold til verdiutvikling, og verdien av Konsernets eiendommer står stabilt siden årsskiftet. Til tross for dette har verdijustert egenkapital økt med 45 kr til 50 i løpet av året. Dette skyldes primært gjenværende løpetid av våre rentesikringer, som suksessivt nærmer seg forfallstidspunkt. Vi observerer fortsatt et fall i lange renter, men effekten av at rentesikringene nærmer seg forfall overstiger effekten av rentenedgangen. Utviklingen i VEK kan også knyttes opp mot gjennomførte salgsprosesser og transaksjoner i porteføljen. Som en konsekvens av grundig utviklingsarbeid har det vært mulig å utnytte et vindu i markedet for å realisere lavyieldeiendom (eiendom med lavt avkastningskrav og høy pris). Kapitalen som frigis vil benyttes til å investere i eksisterende portefølje, for dernest skape likviditet i aksjene i Selskapet. Markedet Mens det norske markedet for næringseiendom - som er nært knyttet til norsk makroøkonomi - fortsatt opplever relativt gode tider, preges det svenske markedet i større grad av den internasjonale finansuroen. Selv om verdiene er uendret siden årsskiftet, skiller det fortsatt 17 % fra opprinnelige kostpriser. Det er et økt fokus på porteføljen vår i Sverige, spesielt på videreutvikling og investering i Kista-området, hvor Selskapet er tungt eksponert. Etter emisjonen i SveaReal ser vi også at sammensetningen av den svenske eiendomsporteføljen forandres, da SveaReal har en mer sammensatt portefølje både geografisk og bransjemessig, innenfor både logistikk, lager og kontor. I Töcksfors åpnet første byggetrinn i Skandinaviske Handelsparker 29. mars Omsetningstallene så langt er positive, med en økning i detaljhandelen på 33 % fra juni til juli (justert for nyetablerte selskap medio juni/ juli). Byggetrinn I består av ca m 2 handelsareal, og totalt gjenværende utviklingspotensial i prosjektet utgjør ca m 2. FORTIN AS eier 75 % av Skandinaviske Handelsparker. 1 byggetrinn i Charlottenborg er under prosjektering hvor leiestrukturen nærmest er på plass. Vi arbeider ut fra at tilstrekkelig grunnlag for beslutning om oppstart vil foreligge nå i høst og at åpning av dette byggetrinnet da kan skje høsten Generalforsamling Generalforsamlingen ble avholdt 15. mai 2012 i Christiania Qvartalet Møtesenter i Oslo. 27,5 % av aksjene var representert på generalforsamlingen, hvorav 93 % av disse igjen var representert ved fullmakt. Etter en kort innledning rundt porteføljestatus, redegjorde Administrerende direktør for året 2011 for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. De utfordrende makroforholdene med usikkerhet i investormarkedet, økte kapitalkostnader for aktører i eiendomsmarkedet, selektive banker og signaler om begrenset verdiutvikling var forhold som ble presentert. Det ble videre beskrevet hvilke tiltak Konsernet i løpet av året har gjennomført for å imøtekomme de vanskelige rammebetingelsene, med til hørende frigivelse av kapital for å kunne følge opp nødvendige investeringer i porteføljen. Aksjonærene var opptatt av den videre verdiutvikling av Selskapet, og hvilke muligheter som finnes for å gjøre aksjene i Selskapet likvide. De var, naturlig nok, ikke tilfreds med utviklingen i aksjeverdiene. Fokus på disse områdene deles fullt ut av styre og administrasjon. Samtlige beslutninger i generalforsamlingen ble vedtatt i henhold til de forslag til vedtak som var sendt ut sammen med innkalling til generalforsamlingen. Styrets beretning og regnskap ble således godkjent. Styret ble gjenvalgt og redegjørelser godkjent.

10 investorrapport 2012/2 10 SVEAREAL INVESTERING I EN SOLID EIENDOMSPORTEFØLJE SveaReal er et robust eiendomsselskap med i alt 321 aksjeeiere. Etter emisjonen i juni 2012 styrker FORTIN AS sin aksjepost til 60,8 % i selskapet. Vår posisjon etter emisjonen og refinansieringen er betydelig sterkere enn tidligere, forteller Claes Malmkvist, VD i SveaReal i selskapets delårsrapport pr. juni SveaReal AB eier, forvalter og utvikler eiendommer for lager, logistikk og kontor i vekstområder og i logistikksentrum. Eiendomsporteføljen består av 77 eiendommer til en markedsverdi ved halvårsskiftet tilsvarende SEK mill. SveaReal har 321 aksjonærer bestående av institusjonelle kapitalforvaltere, kommunale pensjonskasser, private selskap og privatpersoner. Nær samtlige aksjeeiere tilhører Norge. Største eier er FORTIN AS, Trondheim Kommunale Pensjonskasse og Stiftelsen UNI. Eiendomsporteføljen består totalt av m 2 i Öresund-regionen, Borås, Jönköping, Norrköping, Linköping, Västerås og Stockholm-området. Leieinntektene for porteføljen utgjør SEK 232 mill.. Selskapet har lave ledighetstall i forhold til markedsgjennomsnittet, tilsvarende 4,2 %. I juni 2012 ble det gjennomført en fortrinnsrettet emisjon mot eksisterende aksjonærer. Emisjonen har tilført selskapet kapital i størrelsesorden SEK 400 mill., og store deler av dette beløpet anvendes til å nedkvittere dyr toppfinansiering, samt redusere gjeldsgraden. Parallelt med emisjonen refinansierte selskapet låneavtalen, som ble forlenget med 3 år. Claes Malmkvist, administrerende direktør i SveaReal, kan i delårsrapporten for Q fortelle at det har oppstått nye utviklingsmuligheter for selskapet etter at de lykkes med refinansieringen, og at han har et optimistisk syn på videre utvikling av porteføljen. Speditionen 1, Malmö Foto: Gunnar Nydrén

11 investorrapport 2012/2 11 Finansielle nøkkeltall Avkastning egenkapital 2,6 % Soliditet 23,9 % Belåningsgrad (ift. markedsverdi) 74,2 %* *denne reduseres til 62 % etter refinanseringen Aksjer Antall aksjer, stk Resultat etter skatt/aksje, SEK 150 Effekten av kapitaltilførselen er ikke hensyntatt i disse nøkkeltallene. Nøkkeltall for eiendomsporteføljen Antall eiendommer 77 Utleibart areal, Tm Markedsverdi eiendommer, MSEK Økonomisk utleiegrad 95,8 % Økonomisk løpetid, år 3,5 20 største eiere i SveaReal Etter emisjon juni FORTIN AS 60,8 % 2. STIFTELSEN UNI 4,6 % 3. TRONDHEIM KOMMUNALE 4,2 % 4. NORTURA KONSERNPENSJ 2,5 % 5. HERKULES CONFEKTIONS 1,7 % 6. F.H. LORENTZEN AS 1,5 % 7. OTTO OLSEN BYGG AS 0,7 % 8. GRUBESAND AS 0,7 % 9. LØRENSKOG KOMMUNE 0,6 % 10. PROGRESS TRADING AS 0,5 % 11. FRILO A/S 0,5 % 12. REDNINGSSELSKAPET 0,5 % 13. PHS INVESTERINGER AS 0,5 % 14. FURUHOLMEN EIENDOM A 0,4 % 15. WISA HOLDING AS 0,4 % 16. GRAMO 0,4 % 17. HAI INVEST AS 0,4 % 18. SARPSBORG KOMMUNE 0,4 % 19. PETORI INVEST AS 0,4 % 20. REALKAPITAL NORDIC R 0,4 % Kilde: SveaReal AS Delårsrapport januar-juni 2012 Verkstaden 6, Västerås Foto: BaraBild

12 investorrapport 2012/2 12 HELSFYR ATRIUM Innspurten 15, Oslo Areal m 2

13 investorrapport 2012/2 13

14 investorrapport 2012/2 14 verdiutvikling 1. halvår 2012 Eiendomsporteføljen til Fortin hadde en markedsverdi for heleide eiendommer på NOK mill. pr. 30. juni Dette er ca. NOK 47 mill høyere enn ved forrige verdivurdering, som tilsvarer en endring på 0,6 % og ca. NOK 1,1 pr. aksje. Den norske delen av porteføljen var omtrent uendret og svenske delen var opp med ca. 2,4 %, etter justering for salg av eiendommer. Verdien av deleide selskaper var opp med NOK 1,7 pr. aksje justert for FORTINs deltagelse i emisjonen i SveaReal. Samtidig har verdien av rentesikringer steget med ca. NOK 2,8 pr. aksje for heleide selskap. Negative verdier av rentesikringer var på totalt NOK 21,4 pr. aksje for heleide selskap. Totalt sett ble verdijustert egenkapital ( VEK ) estimert til NOK 50,26 pr. aksje, noe som er en oppgang på NOK 5,31 (11,8 %) pr. aksje i forhold til forrige verdivurdering pr. 31. desember 2011 hvor VEK var NOK 44,95 pr. aksje. Annenhåndsmarkedet DNB Markets og FORTIN har som tidligere omtalt, suspendert kurssetting av aksjer i selskapet. DNB Markets har likevel det siste halve året omsatt et antall mindre aksjeposter og vil i perioden uten løpende kurssetting søke å omsette aksjer basert på registrert kjøps- og salgsinteresse i markedet. De som ønsker å kjøpe eller selge aksjer kan derfor kontakte rådgiver eller DNB Markets Servicedesk. Aksjene har i det siste vært omsatt 10-15% under VEK. Kursutvikling Endring i VEK siste halvår NOK pr. aksje VEK ekskl. aktiverte transaksjonskostnader pr * 44,95 Endring i netto eiendomsverdi 2,88 Endring i andre balanseposter mellom og ,29 Endring i verdi av rentesikringer mellom og ,78 Endring skatteposisjon -1,64 VEK ekskl. transaksjonskostander pr ,26 NOK per aksje * Justert for salg / / / / / / / VEK ink aktiverte transaksjonskostnader VEK

15 investorrapport 2012/2 15

16 investorrapport 2012/2 16 Markedskommentar Fra DNB Markets Norge Leiemarkedet Kontorleiemarkedet er nært knyttet til norsk realøkonomi, og opplever derfor relativt gode tider, med stigende leiepriser for de objekter som tilfredsstiller leietakeres behov. Til tross for nye arealer i Oslo på nærmere m 2 i 2012 holder kontorleiemarkedet seg godt. En del større rehabiliteringsprosjekter samt konvertering av mindre egnede næringsarealer til bolig har bidratt til dette. DNB Næringsmegling estimerte ledigheten pr. 1. kvartal 2012 til ca. 7,8 %. Etterspørselen etter kontorlokaler i Stor-Oslo har blitt stimulert av sysselsettingsvekst samt departementenes ekstraordinære behov i kjølvannet av 22. juli Det er god etterspørsel etter lokaler av høy standard i de beste delene av Oslo sentrum og Skøyen, og det gjør at prisene stiger mest der. Markedsleien for de beste eiendommene er av DNB Næringsmegling estimert til ca. NOK pr. m 2. Mangel på tilbud av attraktive kontorarealer i sentrumsområdene har også ført til økende leieprisene i dette segmentet, og markedsleien er estimert til ca. NOK pr. m 2. leietakere vil søke seg ut av byen på sikt, gitt tilfredsstillende offentlig kommunikasjon og nærmiljø. Samtidig har miljøaspektet blitt mer synlig ved bedrifters valg av lokaliteter. Transaksjonsmarkedet Transaksjonsmarkedet for næringseiendom startet relativt friskt i første kvartal med flere store transaksjoner. I andre kvartal var aktiviteten lavere som følge av økt uro i de europeiske finansmarkedene. DNB Næringsmegling har registrert transaksjoner for ca. NOK 20 mrd. første halvår Dette er litt over fjoråret, men 4 store transaksjoner i 1. kvartal utgjør nærmere 60 % av dette volumet. Noen av disse var også «overliggere» fra DNB Næringsmegling tror at prispress i sentrumsområdene vil føre til at enkelte Yieldutvikling, Oslo, Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum 9,0 9, ,5 8,5 8,0 8,00 8,00 7,85 8, ,5 7,50 7,5 7,0 6,80 7, ,5 6,0 6,10 6,55 6,40 5,80 6,5 6, ,5 5,0 4,5 5,00 5,00 5,55 5,40 4,60 4,70 4,40 5,40 5,5 5,0 4, ,0 4,0 3,5 3,75 3, kv kv kv kv kv kv kv. 2013E 3,0 3,0 Jan. -06 Jan. -07 Jan. -08 Jan. -09 Jan. -10 Jan. -11 Jan. -12 Jul. -12E Jan. -13E 10 års swap Yield Gap Yield prime eiendom Yield normal eiendom Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen (CBD) Oslo S, Bjørvika, Regjeringskvartalet Skøyen Indre Sentrum Lysaker Nydalen Helsfyr/Bryn Asker - Bærum Ytre Sentrum Kilde: DNB Næringsmegling Kilde: DNB Næringsmegling

17 investorrapport 2012/2 17 Sverige Leiemarkedet God økonomisk vekst i Sverige har ført til at leiemarkedet har bedret seg, og da spesielt kontormarkedet i de største byene (Stockholm, Gøteborg og Malmø). Trenden fra 2011 med fallende ledighet, moderat økning i leienivåer og god etterspørsel etter kontorlokaler med gode kvaliteter har fortsatt i første halvår Total ledighet i stor-stockholm var ifølge DTZ ca. 11 % ved inngangen til andre kvartal. Ledigheten toppen på ca. 13 % i andre kvartal Stockholm CBD har en lav ledighet på rundt 4,3 % i følge Jones Lang Lasalle, og de forventer at ledigheten i sentrum kan stige noe på kort sikt. Ledigheten er også nedadgående i Gøteborg (ned 0,9 % til 7,3 % i følge JLL) og Malmø/Lund-området (ned 0,5 % til 6,3 % i følge JLL). DTZ estimerer at leieprisene for de mest attraktive byggene i Stockholms CBD er ca. SEK pr. m 2 i ved inngangen til andre kvartal, som er opp ca. SEK 50 pr. m 2 fra forrige kvartal I resten av Stockholm har leien, i følge DTZ,vært stabil på mellom SEK til pr m 2 DTZ forventer at leiene vil fortsette å stige, men i et forsiktig tempo. Jones Lange Lasalle venter at leieprisene vil holde seg, selv om de venter noe økt ledighet. Veksten vil være i de sentrale strøkene og leietagerne har strengere krav til kvalitet og miljøprofil for eiendommene. Det er likevel en risiko for at den svenske økonomien vil utvikle seg svakere enn det som er ventet, og dette kan få implikasjoner for leiemarkedene. Transaksjonsmarkedet Transaksjonsvolumet i Sverige utgjorde ifølge Pangea ca. SEK 89 mrd. i 2011, ned fra SEK 95 mrd. i Første halvår i 2012 har Pangea registrert et transaksjonsvolum på SEK 48 mrd., noe som indikerer god aktivitet, på linje med første halvår JLL anslår at avkastningskravet for de beste eiendommene ( prime yield ) nå er ca. 5,0 %, samme nivå som i Newsec og Pangea opererer med samme prime yield-estimater på hhv. 4,75 % og 5,0 %. En av faktorene som har bidratt til yieldfallet er at lange renter har falt betraktelig, fra toppen på ca. 4,0 % i april 2011 til 2,3 % i august 2012, slik at alternativavkastningen for en trygg plassering har gått ned. Yielden for mindre sentral eiendom har økt, som følge av økte risikopremier. Innenlandske aktører har i følge Pangea vært de mest aktive i markedet siste 12 måneder, men det er fortsatt betydelig aktivitet fra utenlandske aktører. Disse har stått for ca. 13 % av kjøpene og 20 % av salgene siste 12 måneder. Stockholm prime office rent Prime yield/inflation Vacancy rate, Greater Stockholm

18 investorrapport 2012/2 18 Makrokommentar fra DNB Markets Norsk økonomi Norsk økonomi gikk klar av nedgangen som rammet mange europeiske land i fjor høst, og seilte inn i 2012 med god fart. Fastlandsøkonomien vokste til sammen 2,2 % i første halvår. I samme periode har sysselsettingen har økt markert, ledigheten har gått ned, vareproduksjonen har økt, boligbyggingen har tatt seg markert opp og detaljhandelen har vokst friskt. En økende andel av bedriftene har problemer med å møte økt etterspørsel og få tak i kvalifisert arbeidskraft. Mye av dette skyldes høy aktivitet på norsk sokkel. Olje- og gassinvesteringene er rekordhøye i år. Etterspørsel etter investeringsog innsatsvarer bidrar med viktige vekstimpulser til store deler av norsk økonomi. Leverandør industrien opererer for full kapasitet og fastlandsbaserte tjenestenæringer møter høy etterspørsel. Andre næringer rammes av etterspørselssvikt. Eksport av aluminium og kjemiske råvarer falt i andre kvartal i år. En krone nær historisk sterke nivåer har forverret en allerede svak konkurranse evne for eksportørene. I flere år har reallønnsveksten vært godt over våre handelspartneres, og DNB Markets venter at lønnsgapet vedvarer. Det er krevende å konkurrere ute, og markedsandelene vil trolig gå ned. Et viktig unntak er fisk, som er vår nest største eksportvare etter olje og gass. Her vokser volumene videre. DNB Markets venter at veksten i fastlandsøkonomien avtar fra sterke 3,7 % i år til fortsatt solide 2,5 % neste år, som følge av svak eksport og lavere fart i oljeinvesteringene. Det ventes også at ledigheten øker noe, fra dagens 3,0 % til fortsatt moderate 3,7 % i Husholdningenes kjøpelyst har tatt seg kraftig opp i år. Flere faktorer har bidratt. Uvanlig lave strømregninger bidro til at husholdningene hadde mer penger til overs til annet forbruk. Norges Bank bidro til lavere renteutgifter da de kuttet styringsrenten med 75 basispunkter fra midten av desember til mars. Inntektene har vokst sterkt, takket være frisk vekst i sysselsettingen og overraskende høye lønnsoppgjør. Dermed har husholdningene vært i stand til øke forbruket sitt vesentlig, samtidig som de har opprettholdt en høy sparerate. Boligprisveksten er fortsatt høy, på grunn av vedvarende lave renter, lav ledighet og sterk inntektsvekst. En annen, viktig forklaring er et oppdemmet boligbehov etter mange år med svært høy befolkningsvekst. I vår har boligbyggingen økt markert, og vi venter fortsatt god vekst fremover. Tregheter i reguleringsprosessen, høye byggekostnader og utfordringer med å få tak i finansiering, kan bidra til å dempe veksten. DNB Markets venter en boligprisvekst på 7,8 % i år, bare marginalt ned fra 9 % i fjor. Deretter venter DNB Markets at flere ferdigstilte boliger, lavere inntektsvekst, en moderat oppgang i ledigheten og høyere renter vil bidra til gradvis lavere vekst. I 2015 venter DNB Markets et lite fall i boligprisene, på 0,5 %. DNB Markets venter at Norges Bank holder styringsrenten i ro frem mot slutten av neste år. Lave renter og svake vekstutsikter ute, vedvarende uro rundt eurokrisen, en sterk norsk krone og lav inflasjon tilsier at renten holdes lav eller settes ytterligere ned. Fortsatt høy boligprisvekst og fare for oppbygging av finansielle ubalanser tilsier varsomhet med ytterligere rentenedgang. Hovedtall Kilde: Statistisk sentralbyrå/dnb Markets Kilde: SSB/DNB Markets Norge: Hovedtall Fastlands-BNP KPI Ledighet

19 investorrapport 2012/2 19 Svensk økonomi Svensk økonomi ble hardt rammet under finanskrisen, men hentet seg inn igjen i en takt rask nok til å gi landet tilnavnet den skandinaviske tigeren. Da uroen rundt europeiske stats- og bankfinanser skjøt fart på ny sensommeren 2011, pekte pilene igjen ned for svenskene. I fjerde kvartal falt BNP med 1,1 % k/k. I år har vårt naboland slått til igjen, med en BNP-vekst på imponerende 0,9 og 1,4 % k/k i henholdsvis første og andre kvartal. Solid forbruks- og investeringsvekst gav viktige etterspørselsbidrag i starten av året, men så tok eksporten over som klart største bidragsyter. Etter å ha bunnet ut høsten 2011 har ledigheten bare økt svakt så langt i I juli var nivået på 7,5 %. Dette er i den øvre delen av intervallet som Riksbanken i sin ferske pengepolitiske rapport la frem som sitt syn på den normale ledighetsraten i Sverige. DNB Markets venter at aktivitetsveksten vil dempes vesentlig i tiden fremover. Konjunkturinstitutets bedriftstillitsindeks har dalt jevnt og trutt fra april, og var i juli kommet ned på sitt laveste nivå siden oktober Investeringene falt med 0,2 % k/k i andre kvartal. Med lavere kapasitetsutnyttelse, mer krevende finansieringstilgang og fortsatt usikre utsikter venter vi at investeringene faller videre i andre halvår i år, for så å bare vokse svakt gjennom neste år. Eksportørene, som står for 50 % av svensk BNP, står ikke bare overfor et Europa i resesjon, men også overfor en sterk kronekurs som vil svekke deres konkurranseevne. Selv om Riksbankens rentekutt har fått gjennomslag i boliglånsrenten, og forbrukertilliten har tatt seg opp siden desember i fjor, har husholdningene vist seg fra en forsiktig side siden i vår. De siste månedene har forbruket vært stabilt, og kredittveksten er nedadgående. Boligprisene er nokså stabile for øyeblikket, etter at de falt i fjor høst. Boligbyggingen faller, og bygg og anleggsbransjen er en av næringene der pessimismen har tiltatt mest. Prisveksten er langt under inflasjonsmålet på 2 %, og kronestyrkingen vil bidra til lavere importpriser. Sveriges Riksbank senket 6.september styringsrenten med 25 bp. til 1,25 %. Rentekuttet, som kom overraskende på de fleste, var særlig motivert av at en sterk svensk krone og høy produktivitetsvekst vil gi lavere inflasjon enn tidligere lagt til grunn. Den sterke BNP-veksten i første halvår oppfattes i stor grad som midlertidig, og veksten videre fremover er i liten grad endret fra sist. Rentebanen er justert ned tilsvarende rentekuttet, og innebærer uendret rente fremover. Den nye rentebanen indikerer at renten vil bli satt opp i tredje kvartal Bidrag til BNP-vekst Sverige: Bidrag til BNP-vekst Prosentpoeng å/å Privat forbruk Nettoeksport Lager Kilde: Thomson Datastream/DNB Markets Kilde: Thomson Datastream/DNB Markets Offentlig forbruk Investeringer BNP (% å/å)

20 SSd.no / DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale AS Adresse: Beddingen 10, Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon: Telefaks: Revisor: Horwath Revisjon AS