VERDISETTING EIENDOMSGRUNN SOM TINGSINNSKUDD VED NYE DELTAKERKOMMUNER I 2013 OG 2016

Transkript

1 Trondheim Havn IKS Trondheim VERDISETTING EIENDOMSGRUNN SOM TINGSINNSKUDD VED NYE DELTAKERKOMMUNER I 2013 OG Relatert til leieavtaler for lokaler i bygg ved verdiberegning tingsinnskudd Areal Levanger, tingsinnskuddene ble senere kjøpt tilbake av kommunen

2 2 I grunnlaget for verdi tatt inn i regnskapet, hvor det ikke ble skilt på kommuner, ble inntektsstrøm bto. (ekskl. kostnader) fordelt mellom bygg og tomt basert på tot.inntekt fra ITH (ut fra eksakte tall 27% tomt, 73% bygg se egen plansje): Verdi: Bygg: 33 mill. * 73% = 24,1 mill. Tomt: 33 mill. * 27% = 8,9 mill.

3 3 Relatert til bygg/lokal-leie ved verdiberegning av tingsinnskudd

4 4 Levanger

5 5 I grunnlaget for verdi tatt inn i regnskapet, hvor det ikke ble skilt på kommuner, ble inntektsstrøm bto. (ekskl. kostnader) fordelt mellom bygg og tomt basert på tot.inntekt fra ITH. Ut fra eksakte tall: 27% tomt 73% bygg

6 6 Trondheimsfjorden Interkommunale Havn IKS Trondheim VERDIFORDELING I SAMMENSLU TTET H AVNESELSKAP TIH-ITH I: MATEMATISK FORDELING Beregningene tar utgangspunkt i estimerte egenkapitalverdier pr. selskap i hht. rapport fra Deloitte. Det vises til rapportens sammendrag pr. selskap (side 29 og 48) og sammenstilling av indikativt bytteforhold (side 52). Selskapsverdiene i det enkelte selskapet er beregnet/fordelt på eierkommunene etter fordelingsgrunnlag hentet ut fra detaljopplysninger i rapporten. Det vises til verdifordelingsberegninger i egne vedlegg. Metode: Nåverdi kontantstrøm havnevirksomhet - dagens nivå Diskonterte kontantstrømmer havnevirksomhet pr. selskap (side 23 og 42) fordeles etter havne-/kommunespesifiserte havneinntekter 2010 (side 13 og 33). Nåverdi kontantstrøm eiendom - dagens nivå Diskonterte kontantstrømmer eiendom pr. selskap (side 24 og 43) fordeles etter område-/kommunespesifiserte eiendomsinntekter 2011 (side 14 og 34). Kontanter - rentebærende gjeld Netto rentebærende gjeld 2010 (side 22 og 41) fordeles etter kommunenes nåværende eierandeler i det enkelte selskap (side 12 og 32). Nåverdi potensielle merinntekter eiendom Diskontert kontantstrøm potensielle merverdier for eiendomsinntekter (side 26 og 45) fordeles etter område-/kommunespesifiserte avvik mellom nivå i dag v.v. nivå for markedsleie (side 25 og 44). Nåverdi potensielle merinntekter parkering Diskontert kontantstrøm potensielle merverdier for parkeringsinntekter legges på område/kommune der denne er oppgitt å skrive seg fra (side 27). Merverdi ledig areal Diskontert kontantstrøm potensielle merverdier for inntekter fra ledig areal legges på område/kommune der denne er oppgitt å skrive seg fra (side 27). Potensiell merverdi eiendomsutvikling Potensielle merverdier knyttet til salg/utvikling av arealer legges på områder/kommuner der disse er oppgitt å skrive seg fra (side 28 og 47). H: \ Mine dokumenter på H \ Word \ 2016 \ Verdisetting eiendomsgrunn i tilgang ved nye deltakerkommuner.docx

7 7 Eiekommuner im e h d T ron l a d rk O ik lv a M ik lv a M l a rd tjø S r e g n a v e L l a rd e V r je k in te S ik v s k e L n ra e V ta s ro F y rø e d In IH T M U S H IT M U S L A T O T Nåverdi kontantstrøm havnevirksomhet - dagens nivå 68,1 20,8 3,1 1,7 38,1 10,1 3,4 0,8 0,3 0,6 92,0 55,0 147,0 Nåverdi kontantstrøm eiendom - dagens nivå 244,3 12,0 10,7 16,9 7,6 8,5 0,0 0,0 0,0 0,0 267,0 33,0 300,0 Kontanter - rentebærende gjeld 70,6 5,0 2,4-9,1-9,1-9,1-1,8-1,8-0,7-1,4 78,0-33,0 45,0 A: Egenkapitalverdi - dagens nivå 383,0 37,8 0,0 0,0 16,2 9,5 36,6 9,5 1,6-1,0-0,4-0,8 437,0 55,0 492,0 Verdifordeling sammensluttet selskap 77,85 % 7,68 % 0,00 % 0,00 % 3,29 % 1,93 % 7,44 % 1,93 % 0,33 % -0,20 % -0,08 % -0,16 % 88,8 % 11,2 % 100,0 % Endret fra 19,4 til 1,4 pga. forhold i rapp.gr.laget: Nåverdi potensielle merinntekter eiendom 330,5 2,1 1,4 5,3 7,0 1,7 0,0 0,0 0,0 0,0 334,0 14,0 348,0 Nåverdi potensielle merinntekter parkering 18,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 18,0 0,0 18,0 Merverdi ledig areal 0,0 0,0 0,0 14,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 14,0 14,0 B: Egenkapitalverdi - inkludert oppjustert leie 731,5 39,9 0,0 0,0 17,6 28,8 43,6 11,2 1,6-1,0-0,4-0,8 789,0 83,0 872,0 Verdifordeling sammensluttet selskap 83,89 % 4,58 % 0,00 % 0,00 % 2,02 % 3,30 % 5,00 % 1,28 % 0,18 % -0,11 % -0,05 % -0,09 % 90,5 % 9,5 % 100,0 % Potensiell merverdi eiendomsutvikling 1 022,0 0,0 0,0 5,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0, ,0 5, ,0 C: Egenkapitalverdi - inkludert utbyggingspotensiale 1 753,5 39,9 0,0 0,0 17,6 33,8 43,6 11,2 1,6-1,0-0,4-0, ,0 88, ,0 Verdifordeling sammensluttet selskap 92,34 % 2,10 % 0,00 % 0,00 % 0,93 % 1,78 % 2,30 % 0,59 % 0,08 % -0,05 % -0,02 % -0,04 % 95,4 % 4,6 % 100,0 % Areal i Levanger, tingsinn - skuddene ble senere kjøpt tilbake av kommunen II: REGULERT FORDELING MED MINIMUMSBELØP 0,00 OG MINIMUMSANDEL 0,00% Verdifordeling med minimumsandel satt til 0,00% for kommuner der beregnet verdiandel i matematisk fordeling blir negativ. Endringer reguleres internt i vedkommende selskap etter de positive andeler. im r e l e r h l a g d a l je ik ik d rd n a k ik y IH H v n lv lv a Eiekommuner T ron rk a a tjø v rd in s ta e e te k ra s rø T IT L e A e e ro d M M T U U O O M M S L V S L V F In S S T A: Egenkapitalverdi - dagens nivå Justerte verdiandeler 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % av sum verdi: 492,00 Verdier ut fra justerte andeler 383,00 37,80 0,00 0,00 16,20 9,13 35,19 9,13 1,54 0,00 0,00 0,00 437,00 55,00 492,00 A: Verdifordeling sammensluttet selskap 77,85 % 7,68 % 0,00 % 0,00 % 3,29 % 1,86 % 7,15 % 1,86 % 0,31 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 88,82 % 11,18 % 100,00 % B: Egenkapitalverdi - inkludert oppjustert leie Justerte verdiandeler 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % av sum verdi: 872,00 Verdier ut fra justerte andeler 731,500 39,900 0,000 0,000 17,600 28,056 42,474 10,911 1,559 0,000 0,000 0, ,000 83, ,000 B: Verdifordeling sammensluttet selskap 83,89 % 4,58 % 0,00 % 0,00 % 2,02 % 3,22 % 4,87 % 1,25 % 0,18 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 90,48 % 9,52 % 100,00 % C: Egenkapitalverdi - inkludert utbyggingspotensiale Justerte verdiandeler 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % av sum verdi: 1 899,00 Verdier ut fra justerte andeler 1 753,50 39,90 0,00 0,00 17,60 32,98 42,54 10,93 1,56 0,00 0,00 0, ,00 88, ,00 C: Verdifordeling sammensluttet selskap 92,34 % 2,10 % 0,00 % 0,00 % 0,93 % 1,74 % 2,24 % 0,58 % 0,08 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 95,37 % 4,63 % 100,00 % H: \ Mine dokumenter på H \ Word \ 2016 \ Verdisetting eiendomsgrunn i tilgang ved nye deltakerkommuner.docx

8 8 Trondheim Havn IKS Trondheim TILGANG I ÅPNIN GSBALAN SE 2013 VED SELSKAPSSAMMEN SLU TNIN G Beregningene nedenfor er basert på tallmaterialet fra Deloitterapporten 26/5-2011, vår egen sammenstilling 26/ og vedlegg til selskapsavtale gjeldende fra 1/ Verdisetting av innskudd fra ITH-kommunene utgjør tilgang i åpningsbalansen 1/ med hhv. eiendeler og gjeld og med en EK-økning på EK i UB 2012 fra TIH-kommunene reguleres ikke i åpningsbalansen 2013 I hht. vedlegg til selskapsavtale for TH er Deloitterapp. verdier nivå A: Deloitterapp. verdier nivå B: Sum nto. Interne Sum nto. innskudd fra 1/ verdsatt til flg.: Havn Eiendom Gjeld Merverdi Merverdi innskudd reguleringer innskudd, eiendom areal faktisk verdi, mellom anvendte (bygg) (tomt) nivå A+B kommuner verdier Trondheim Orkdal Malvik 0 Stjørdal Sum TIH: Levanger Verdal Steinkjer Leksvik Verran Frosta Inderøy 0 Sum ITH: Postering Sum tilgang Faktisk Regulering Faktisk forutsatt i 2013 UB 2012 av tilgang tilgang IB 2013 på kto: Kai: Kai: D: 1175 Eiendomsverdi fordeles som Bygg: 73 % Bygg: D: 1125 bto.inntekter i Deloitterapportens Tomt: 27 % Tomt: D: 1136 kontantstrømsberegning, dette selv Sum eiendeler Sum eiendeler om tilhørende kostnader kan ha annen fordeling (forenkler) Innskutt EK Innskutt EK K: 2082 Nto. pensj.forpl. KLP's beregning (e-post 29/5-2013) Nto. pensj.forpl. UB i KLP K: 2380 Tillegg 14,1% aga på nto. pensjonsforpliktelse fra aktuarberegningen Aga nto. pensj.forpl K: 2381 Lån K: 2227 Lån K: 2226 Lån Lån K: 2225 Sum gjeld og EK Sum gjeld og EK H: \ Mine dokumenter på H \ Word \ 2016 \ Verdisetting eiendomsgrunn i tilgang ved nye deltakerkommuner.docx

9 9 FORDELING VERDI EIENDOM PÅ HHV. BYGG OG GRUNN Beløp i mill.kr. Levanger Verdal Steinkjer Sum Matematisk Anvendt Sum verdi eiendom ITH fordelt Sum verdi eiendom ITH posterings- %-fordeling %-fordeling ut fra oppgitt sum kontantstrøm fordelt ut fra avrundet sum kontantstrøm Leieinntekter: Bygg 1,70 0,70 0,40 2,80 73,7 % 73 % 24,316 24,090 Tomt 0,20 0,20 0,60 1,00 26,3 % 27 % 8,910 8,910 1,90 0,90 1,00 3,80 33,000 33,000 Inntekter hentet fra Deloitterapp. side 44 Sum hentet fra Deloitterapp. s. 43 Inntektsfordeling ITH individuelt pr. kommune: Bygg 89,5 % 77,8 % 40,0 % 73,7 % Tomt 10,5 % 22,2 % 60,0 % 26,3 % Sum 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % Andel av total eiendomsinntekt ITH fordelt på kommuner: Bygg 44,7 % 18,4 % 10,5 % 73,7 % Tomt 5,3 % 5,3 % 15,8 % 26,3 % Sum 50,0 % 23,7 % 26,3 % 100,0 % Kommuneindividuell fordeling av sum verdi eiendom ITH (Deloitterapp. side 43) etter bto. inntekt: Bygg 14,763 6,079 3,474 24,316 Tomt 1,737 1,737 5,211 8,684 Sum 16,500 7,816 8,684 33,000 Ved regnskapsføring av tilgang anleggsmidler, samt økning i innskuddskapital, måtte innskuddsverdiene for tilg ang anleggsm idler reguleres for å hensynta mindre avrundingsavvik, eksakt beløp for overtatte lån samt nto. pensjonsforpliktelse. Dett e ble gjort for å opprettholde beløpet for forut satt tilgang innsku tt egenkapital på 83,0 mill.kr. Samlet regulering var 1,5 mill.kr. til fordeling på kai, bygg og tomt (tomt 0,3 mill.kr.). Matematisk beregnet verdi av tomt i den enkelte kommune, basert på kontantstrømmetoden (neddiskontert til nåverdi årlig nto. kontantstrøm): Beløp i mill.kr. Levanger Verdal Steinkjer Sum Tomt 1,737 1,737 5,211 8,684 H: \ Mine dokumenter på H \ Word \ 2016 \ Verdisetting eiendomsgrunn i tilgang ved nye deltakerkommuner.docx

10 10 Alternativ B: Verdiandeler som gr.lag eierandeler: Verdiandeler som gr.lag ved utløsning/oppløsning Eierandeler basert på omforent eierfordeling: Kommuner Deloitte's Korrige ring Deloitte's Korrigering Anvendte Forutsatte Fordeling Korrigering Anvendte gruppert alternativ pr. Minimums - alternativ pr. minimums - eierandeler eierandeler pr. minimums tilhørende EK inkl. selskap (=0) verdiandeler EK inkl. selskap (=0) verdiande ler pr. selskaps - som for - selskap (=0) eierandeler hvert oppjusterte og 0,01% og om - oppjusterte og 0% og om - gruppe deling reelle og og om - selskap leieinntekter pr. kommune fordelte leieinntekter pr. kommune fordelte verdier i pr. kommune fordelte verdiandeler verdiandeler gruppen eierandeler % % % % % % % % % % Trondheim 83,89-0,01 83,88 83,89 0,00 83,89 77,88-0,01 77,87 Orkdal 4,58-0,00 4,58 4,58 0,00 4,58 4,25-0,00 4,25 Malvik 0,00 0,01 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,01 Stjørdal 2,02-0,00 2,02 2,02 0,00 2,02 1,87-0,00 1,87 Sum TIH 90,48-0,00 90,48 90,48 0,00 90,48 84,00 84,00-0,00 84,00 Levanger 3,30-0,10 3,21 3,30-0,09 3,22 5,55-0,15 5,40 Verdal 5,00-0,14 4,86 5,00-0,13 4,87 8,40-0,23 8,17 Steinkjer 1,28-0,04 1,25 1,28-0,03 1,25 2,16-0,06 2,10 Leksvik 0,18-0,01 0,18 0,18-0,00 0,18 0,31-0,01 0,30 Verran - 0,11 0,12 0,01-0,11 0,11 0,00-0,19 0,20 0,01 Frosta - 0,05 0,06 0,01-0,05 0,05 0,00-0,08 0,09 0,01 Ind erøy - 0,09 0,10 0,01-0,09 0,09 0,00-0,15 0,16 0,01 Sum ITH 9,52 0,00 9,52 9,52 0,00 9,52 16,00 16,00 0,00 16,00 Sum TH 100,00-0,00 100,00 100,00 0,00 100,00 100,00 100,00-0,00 100,00 H: \ Mine dokumenter på H \ Word \ 2016 \ Verdisetting eiendomsgrunn i tilgang ved nye deltakerkommuner.docx

11 11 SELSKAPSAVTALE FOR TRONDHEIM HAVN IKS Endelig versjon, jfr. vedtak i representantskapet 18/ Deltakernes eierandel og ansvar Kommunenes eierandeler er basert på enighet mellom deltakerne ved sammenslåingstidspunktet, og fordeler seg slik: Orkdal kommune 4,25% Trondheim kommune 77,87% Malvik kommune 0,01% Stjørdal kommune 1,87% Levanger kommune 5,40%.Verdal kommune 8,17% Steinkjer kommune 2,10% Leksvik kommune 0,30% Verran kommune 0,01% Frosta kommune 0,01% Inderøy kommune 0,01% Minste andel er satt til 0,01 %. Eierkommunene hefter for selskapets forpliktelser i henhold til sin eierandel.

12 12 INNTREDENANSOS KOMMUNE OG FRØYA KOMMUNE SOM NYE DELTAKERE : Totalt Havn/kai Bygg Grunn Felles Sum totalt Sum direkte - (ufordelt) fordelt Namsos kommune sine ting innskudd i Trondheim Havn IKS: Fordeling: 53 % 20 % 27 % 100 % Kontering: Hbkto.: D: 1192 D: 1120 D: 1150 K: 2082 Dim område: Frøya kommune sitt tinginnskudd i Trondheim Havn IKS: Fordeling: 100 % 0 % 0 % 100 % Kontering: Hbkto.: D: 1192 K: 2082 Dim område: 2199 H: \ Mine dokumenter på H \ Word \ 2016 \ Verdisetting eiendomsgrunn i tilgang ved nye deltakerkommuner.docx

13 13 Deltakerandel Namsos og Frøya kommune, ny deltakerfordeling i Trondheim Havn IKS: Innskudds - Verdifordeling Verdifordeling Deltakerfordeling Deltaker - Innskudds - verdier før Namsos og Frøya etter Namsos og Frøya før Namsos og Frøya fordeling verdier mill.kr. Trondheim 731,5 83,89 % 82,17 % 77,87 % 76,271 % 731,50 Orkdal 39,9 4,58 % 4,48 % 4,25 % 4,163 % 39,90 Malvik - 0,00 % 0,00 % 0,01 % 0,010 % - Stjørdal 17,6 2,02 % 1,98 % 1,87 % 1,832 % 17,60 Levanger 28,1 3,22 % 3,16 % 5,40 % 5,289 % 28,10 Verdal 42,5 4,87 % 4,77 % 8,17 % 8,002 % 42,50 Steinkjer 10,9 1,25 % 1,22 % 2,10 % 2,057 % 10,90 Leksvik 1,5 0,17 % 0,17 % 0,30 % 0,294 % 1,50 Verran - 0,00 % 0,00 % 0,01 % 0,010 % - Frosta - 0,00 % 0,00 % 0,01 % 0,010 % - Inderøy - 0,00 % 0,00 % 0,01 % 0,010 % - Sum 872,0 100,00 % 97,95 % 100,00 % Frøya 0,8 0,09 % 0,093 % 0,83 Namsos 17,4 1,96 % 1,960 % 17,45 Sum 890,3 100,00 % 100,000 % 890,28 H: \ Mine dokumenter på H \ Word \ 2016 \ Verdisetting eiendomsgrunn i tilgang ved nye deltakerkommuner.docx

14 14 SELSKAPSAVTALE FOR TRONDHEIM HAVN IKS 1-6 Deltakernes eierandel og ansvar Kommunenes eierandeler er basert på enighet mellom deltakerne ved sammenslåingstidspunktet, og fordeler seg slik: Orkdal kommune 4,16% Trondheim kommune 76,27% Malvik kommune 0,01% Stjørdal kommune 1,83% Levanger kommune 5,29% Verdal kommune 8,00% Steinkjer kommune 2,06% Leksvik kommune 0,30% Verran kommune 0,01% Frosta kommune 0,01% Inderøy kommune 0,01% Frøya kommune 0,09% Namsos kommune 1,96% Gjeldende fra Revidert vedr. endret 6.3 om lån, jfr. vedtak i representantskapet samme dato Minste andel er satt til 0,01 %. Eierkommunene hefter for selskapets forpliktelser i henhold til sin eierandel.

15 15 VEDLEGG TIL SELSKAPSAVTALE FOR TRONDHEIM HAVN IKS Kommune Verdsettelse av tingsinnskudd ved selskapssammenslutningen i 2013 og senere tiltredelse av nye deltakerkommuner Kr. Regnskapsført innskutt egenkapital ved etableringen i 2006 med tilgang fra senere tiltredelse av nye deltakerkommuner Kr. Trondheim , ,54 Orkdal , ,50 Malvik 0,00 0,00 Stjørdal , ,69 Levanger , ,00 Verdal , ,00 Steinkjer , ,00 Leksvik , ,00 Verran 0,00 0,00 Frosta 0,00 0,00 Inderøy 0,00 0,00 Frøya , ,00 Namsos , ,00 Sum , ,73 Etter henvendelse fra Foretaksregisteret i Brønnøysund den , er tingsinnskuddenes revurderte verdsettelse ved selskapssammenslutningen i 2013, og ved senere tiltredelse av nye deltakerkommuner, oppgitt i kroner mot tidligere avrundet til mill.kr. med én desimal. De faktiske verdsettelser er ikke endret.

16 16 VERDISETTING EIENDOMSGRUNN SOM TINGSINNSKUDD FRA NYE DELTAKERKOMMUNER 2013 OG 2016 Kommune År Eiendomsgrunn anvendt som tingsinnskudd Eiendomsgrunn Beregnet innskuddsverdi eiendomsgrunn Levanger 2013 Ja Kommunen kjøpte tingsinnskuddene tilbake Verdal 2013 Ja Se spesifikasjon ,- Leksvik 2013 Ja Bakareal ved Hammerberget kai, 2,5 daa Verran 2013 Ja Bakareal ved Verrabotn kai Tjuin kai 8,4 daa Frosta 2013 Ja Areal avsatt ved opprettelse Indre Trondheimsfjord Havnevesen 1 daa Frøya 2016 Ja Bakareal ved Nordhammervika kai 1 daa Namsos 2016 Ja Se spesifikasjon ,- Kr. Malvik 2013 Nei --- 0,- 0,- Steinkjer 2013 Ja Se spesifikasjon ,- 0,- 0,- 0,- Inderøy 2013 Nei --- 0,- 0,-

17 17

18 18

19 19 Bekreftelse fra kommunen ventes, jfr. e-post fra TH 1/12-16.