Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 15/

Transkript

1 FARSU N D KOMMU N E Arkivsaknr: 2015/679 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øy stein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 15/ gangsbehandl ing Detaljreguleringsplan Homsund, Herad - gnr/bnr 136/1 m.fl. Ad ministrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan - og bygningslovens å legge forslag til Detaljreguleringsplan Homsund, Herad - gnr/bnr 136/1 m.fl. med til hørende bestemmelser, begge datert , ut til offentlig ettersyn. Planen legges ut med følgende endringer i forhold til fremlagt planforslag: 1. Det inntas et nytt punkt pkt. 3.7 i reguleringsbestemmelsene: «Det tillates kun en bruksenhet pr. hyttetomt.» 2. Reguleringsbestemmelsene pkt. 3.4 endres til: «Uthus/garasje/anneks: Det er tillatt å oppføre en frittliggende bygning for uthus/anneks pr. hyttetomt med en maksimal størrelse på 30 m 2. Arealene inngår som del av maks BYA jfr. Pkt 4.7. Maksimal takhøy de fra planert terreng er 4,5 m.» 3. Bestemmelser for område FF1 (tomt 3) endres til: Maksimal BYA for tomta er 165 m 2. Hovedbygning begrenses til maksimalt 145 m 2 BYA. Bygningene på tomta skal bygges med saltaksløsning med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og m aksimal mønehøyde på 7 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Grunnmur skal ikke rage mer enn 0,5 m over planert terreng. Behandling i Teknisk utvalg : Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: 1. Reguleringsplan for Hom sund gnr. 136 bnr. 1 mfl fritidsboliger, datert * 2. Bestemmelser for Homsund gnr. 136 bnr. 1 mfl fritidsboliger, datert * 3. Planbeskrivelse for Homsund gnr. 136 bnr. 1 mfl fritidsboliger, datert * 4. Arkeologisk registrering datert * 5. Disposisjonsplan datert * 6. Skredvurdering datert * 7. Møtereferat fra oppstartsmøte datert * 8. Melding om oppstart av detaljreguleringsplan datert * 9. Innspill fra Fylkesmannen i Vest - Agder datert * 10. Innspill fr a Kystverket Sørøst datert *

2 11. Innspill fra Statens vegvesen datert * 12. Innsp ill fra fiskeridirektoratet datert * 13. Innspill fra Vest - Agder fylkeskommune datert * 14. Innspill fra Norges vassdrags - og energidirektorat (NVE) datert * 15. sjekkliste fra Norges vassdrags - og energidirektorat (NVE) datert * Saksdokumenter merket med * er vedlagt saken. Saksutredning: Formålet med planarbeidet : På vegne av Odd Arild Hoveland har Kristiansen & Selmer - O lsen tatt på seg arbei det med å utarbeide detaljreguleringsplan for Homsund gnr.136 bnr.1 m.fl fritidsboliger. Hensikten med planen er å legge til rette for en fortetting i det eksisterende hyttefeltet på stedet som i dag rommer 7 fritidsboliger med tilhørende båtplasser, sam t en fradelt hyttetomt. Det har tidligere vært fremmet et planforslag i området, men planen har blitt liggende i påvente av ny kommunedelplan. Planområdet er nå redusert noe i forhold til tidligere plan og omfatter byggeområde F8 i den nye kommu nedelplanen for Herad og Spind. Planområdet skal etter fortettingen fortsatt ha et grønt preg med kvalitetstomter og grøntarealer til felles benyttelse, langs sjøen. Overordnet planverk Planområdet ligger som byggeområde, fritidsbolig i kommunedelplan for Herad og S pind. Det finnes en disposisjonsplan for området fra Eksiste rende bebyggelse har blitt bygd med grunnlag i disposisjonsplanen. Overordnede grep i nyt t planforslag Planen er avgrenset slik at denne planen dekker hele planområdet som inngår i den gaml e disposisjonsplanen vedtatt i 1981, slik at denne erstattes i sin helhet. Videre går den noe utover arealet i disposisjonsplanen slik at eiendomsgrenser følges. Det er også utarbeidet nye bestemmelser. Beskrivelse av dagens situasjon Eiendommen ligger i Herad ved Fv 465 mellom Farsund og Åpta. Området ligger 1 km fra Sande og 3 km fra Åpta. Planområdet inneholder i dag 7 eksisterende hytter og en fradelt hyttetomt. Disse tomtene tenkes videreført i planen. Planområdet ligger på en halvøy i småkupert terr eng. Hoveddelen av feltet hvor tomtene er plassert ligger på en høyde. Terrenget faller mot sjøen i sørlig, østlig og nordlig retning, og mot veien i vestlig retning. Midt i området er det en forsenkning i terreng, hvor veien er lagt. Både sol og utsiktsfo rhold er ideelle for store deler av feltet. Naturmangfold Naturen i området bærer preg av at den ikke har blitt skjøttet i landbruksøyemed på mange år. En vesentlig del av området er eksisterende hyttetomter og veg. Skogen er registrert med ulik bonitet f ra middels til høy. Området som berøres av ny utbygging er kun ca. 3 daa og består i dag i hovedsak av krattskog på tynt jordsmonn. Det er ikke registrert verdifulle naturtyper i området på land. Det er registrert et ålegress - samfunn i bukta utenfor den e ksisterende småbåthavna. Registreringen av ålegress - samfunnet er utført i 2009 og området blei da karakterisert som viktig, beskrevet som «spredte forekomster av enkeltplanter». Området er avmerket på plankartet med hensynssone. Tiltakshaver har vurdert pl anområdet i forhold til Naturmangfoldlovens 8-12 og har ikke funnet behov for nærmere undersøkelser av biologi på grunn av svært begrenset omfang på nye inngrep. Vegetasjonen vil ha samme status som før innenfor planområdets

3 landbruksområder og frilufts områder. Inngrep utover normal skjøtsel og landbruksdrift tillates ikke innenfor disse grøntarealene. Kulturminner Det er utført en arkeologisk registering i området i 2006 i forbindelse med at et planforslag var under utarbeidelse for et noe større områd e enn det som nå er meldt oppstartet. Det blei i etterkant av registreringen utarbeidet en rapport hvor det står beskrevet at planen ikke er i konflikt med kulturminner. I Fylkeskommunens brev av står det følgende: «Registreringen blei utført 22.f ebruar 2006, jf. vedlagte registreringsrapport. Det ble ikke påvist automatisk fredede kulturminner, og Fylkeskonservatoren har dermed ingen merknader til saken i forhold til kulturminneloven». Vann og avløp I dag e r det kun en av fritidsboligene s om har innlagt v ann o g W C. Denne fritidsboligen h ar vannforsyning fr a borehu ll og tett tank for oppsamling a v kloakk. Det vil bli lagt opp til at de 4 nye hyttene gjør det på samme m åte. Vann m å baseres p å grun nvann borehull, og avløpsvanne t g år til tett tank. S kulle f lere av de eksisterende hyttene ønske å oppgradere for å få innlagt vann kan dette løses på den enkelte tomt på det tidspunkt som passer for den enkelte hytte eier. Det legges in n et rekkefølgekrav s om sikrer at vannforsyning o g utslippstillatelse m å godkjennes fø r igangsettelsestillatels e fø r bygging p å den enkelte tomt kan gis. Planens innhold og oppbygning Hyttefeltet rommer i dag 7 bebygde tomter og en fradelt tomt som enda ikke er bebygd. Fortettingen legger opp til 3 nye tomter og ny bebyggelse på den ubebygde tomta. Tomter er lagt langs eksisterende veg. Det legges opp til en maksimal BYA som harmonerer i forhold til areal innenfor byggegrenser og størrelse på eksisterende bebyggelse i området. For eksisterende tomter er BYA lagt på 175 m2 BY A. Parkering er da på felles parkeringsplass utenfor tomta. For nye byggeområder ligger maksimal BYA på 195 m2 inklusive en parkeringsplass. Grunnflate for hovedbygning er begrenset til 145 m2 BYA. Unntak er den minste tomta, tomt 3, hvor BYA er begrenset til 165 m2. Her skjer parkering på felles parkeringsplass. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bygningsmiljø. I dette feltet er det i dag mindre hytter, i hovedsak en - etasjes hytter med saltak. Formen varierer noe. Nye bygg kan bygges med saltak el ler pulttak. Høyden for saltak er regulert gjennom en maksimal gesimshøyde 3,5 m og mønehøyde 7 m. For pulttak er maksimal gesimshøyde 5 m. Høydene beregnes fra gjennomsnittlig planert terreng. Dette gir muligheter for bygg i to plan på tomta som er mest s krånende. I forbindelse med byggesøknad kreves utarbeidelse av detaljert situasjonsplan som viser hvordan tomta skal planeres og utnyttes. Eksisterende båthavner og parkering reguleres i hovedsak i hht. dagens situasjon. Det tillates å etablere en ny flyt ebrygge med plass til 4 båter som vist på plankartet, en ny plass til hver nye tomt. Denne brygga ses på som en del av eksisterende havn. I forbindelse med havneområdet er det i dag et område som benyttes til parkering, båtopplag, utsetting av båter mv. De tte arealet videreføres. Det legges til rette for etablering av en ny ilandstigningsbrygge mot øst. Det bevares et grønt belte langs sjøen mot øst. I dette beltet legges det også inn en badeplass i en egnet bukt. I forhold til 100 m beltet langs sjøen, så ligger de 4 nye tomtene helt eller delvis innenfor dette beltet. Alle tomtene er lagt inn i kommunedelplan for Herad - Spind. De aktuelle områdene er allerede langt på veg privatisert og blir ikke benyttet slik de ligger i dag. Ferdsel går langs vegene, o g i planområdet er det lagt til rette for møteplasser både i småbåthavna og på badeplassen, som også allmennheten kan nyte godt av.

4 Trafikkforhold Adkomsten til området er fra Fv 465 mellom Sande og Åpta. Avkjørselen fungerer bra og det planlegges ingen e ndringer i forhold til dette. Veger internt i feltet er opparbeidet. Det har nylig blitt gitt en tillatelse til opparbeidelse av en ny viktig intern veg. Den er nå opparbeidet og lagt inn i kartet. Vegen har god kapasitet i forhold til totalt antall hytter. Parkeringsforhold og kapasitet Parkering skjer i all hovedsak på parkeringsplasser langs vege n, på felles parkeringsplasser, men i nær tilknytning til hyttetomtene. Det er lagt opp til at 3 av de nye tomtene skal ha avkjørsel inn på tomta og kan parkere der. Forhold for barn og unge, friluftsliv og tilgjengelighet I dette hyttefeltet vil lek og rekreasjon i hovedsak skje i naturen rundt tomtene og i havneområdet. Siden dette er et mindre hyttefelt er det ikke lagt opp til opparbeidede lekeplasser, men d et er muligheter for å tilrettelegge havneområdet mer for opphol d og rekreasjon om en finner at det er behov for det. Båthavnen gir mulighet for positive sjørelaterte aktiviteter for store og små. Det legges inn et badeområde mot øst i planen. Her er det g rei gangadkomst og en naturlig bukt. Her kan adkomsten tilrettelegges bedre og området kan ryddes og opparbeides noe m ed benker mv. Det vil være positivt for å skape et sosialt miljø i feltet. Det er i planen ikke satt spesielle krav til tilgjengelighet fo r ut over de krav som finnes i byggeteknisk forskrift TEK 10. Forurensning / støy Planen vil ikke generere forurensning. Så vidt vi vet finnes det i kke forurensede masser innenfor området. Trafikkstøy vil begrenses til støy fra biler og båter i planområde t samt trafikk på FV 465. Interntrafikk vil være svært liten og sporadisk. Det er ikke gjort støyberegninger i forhold til trafikkstøy fra FV 465. Fylkesvegen ligger ca. 40 m fra hyttetomtene, og det er skogsterreng mellom. På denne vegstrekningen er trafi kken forholdsvis liten og oppleves ikke som et problem. Risiko - og sårbarhet Sjekkliste finne i planbeskrivelsen. Skredfare: Arenz og Kjellesvik, v Peter Arenz har vært på stedet og laget et notat, vedlagt. Angående naturgitte risikofaktorer for øvrig, er det åpnet i b estemmelsene for inngjerding av tomt med tanke på barns sikkerhet. Dette kan være aktuelt på tomter beliggende nær bratt terreng. Innkomne merknader med kommentarer Innspill fra Ky s tv erket Sørøst datert vedlegg 10 Kystverket ha r ingen konkrete merknader i forhold til dette planområd et, men viser til at tiltak som kan på virke sikkerhet eller fremkommelighet i sjøområdene må søkes om til kommunens havnemyndighet. Kommentar fra administrasjonen: Havnemyndighetene har blitt forela gt planforslaget og har ikke kommet med innspill. Innspill fra Norges vassdrags - og energidirektorat (NVE) datert vedlegg 14 De viser til en sjekkliste hvor temaer rundt flom og skred gjennomgås. Konkret for dette plano m r ådet skriver de: Aktsom hetskart for snøskred og steinsprang viser at man innenfor planområdet kan være eksponert for dette. Vi ber om at det dette vies særlig oppmerksomhet i planarbeidet. Det skal dokumenteres at sikkerhet mot skred er tilstrekkelig i henhold til TEK10.

5 Kommen tar fra Kristiansen og Selmer - Olsen : Vi har ikke funnet at området er i konflikt i forhold til sjekklista. D et vises til rasvurdering foretatt av Arenz & Kjellesvig. Kommentar fra administrasjonen: Rasvurdering foretatt av Arenz & Kjellesvig imøtekommer NVEs innspill. Innspill fra Vest - Ag der fy lkeskommune datert vedlegg 13 Generelt opplyses at fylkeskommunens interesser i dette planarbeidet i hovedsak vil være knyttet til følgende forhold: A l l m e n n h e t e n s f r i l u f t s i n t e r e s s e r. H e n s y n e t t i l d e a r e a l b e v a r e n d e i n t e r e s s e r s o m e r k n y t t e t t i l s t r a n d s o n e n. F o r h o l d e t t i l k u l t u r m i n n e r o g k u l t u r m i l j ø. I det videre planarbeidet vil de være opptatt av at arealdisponeringen fra overordnet plan viderefø res, dette gjelder også forhold til småbåthavn og tilgang til strandsonen. Eventuelle endringer og konsekvenser må beskrives. Kommentar fra Kristiansen og Selmer - Olsen: Det vises til planbeskrivelsen for øvrig. Kommentar fra administrasjonen. Registrerin g er utført og f ylkeskonservatoren har ingen merknader til saken. Allmenhetens interesser i området anses å være tilstrekkelig ivaretatt gjennom regulering av friområde mot badeplass da badeplassen brukes kun av de omkringliggende hyttene. Innspill fra F yl kesmannen i Vest - Ag der datert vedlegg 9 Fylkesmannen har ikke spesielle merknader til at det startes opp planarbeid slik det er varslet, men minner om at planforslaget må beskrive virkning ene av planen. Planbeskrivelsen må vise hva planen vil medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i området. Miljøvirkningene av en utbygging må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Mangler ved planbeskrivelsen vil kunne være en saksbehandlingsfeil. De minner videre o m vurderinger i forhold til naturmangfoldloven, forhold for barn og unge og funksjonshemmede, støy og risiko - og sårbarhet Kommentar fra Kristiansen og Selmer - Olsen: Det vises til planbeskrivelsen for øvrig. Innspill fra fiskeridirektoratet datert vedlegg 12 De bemerker følgende: «Det er ikke angitt hvor mange båtplasser man planlegge r for, hvorvidt denne småbåthavnen er planlagt innlemmet i kommunens delplan for småbåthavner, eller om det vurderes å sette miljøkrav til aktiviteter tilknyttet småbåthavnen. Tilstanden i sedimentene i den etablerte båthavnen er heller ikke dokumentert.» Generelt bemerker de at aktuelle miljøeffekter i småbåthavner kan oppsummeres ved: søl av drivstoff og oljeprodukter utslipp av eksos og forbrenningsprodukter fra båtmotorer forsøpling og utslipp av organisk avfall, f.eks. tømming av matrester og tilfeldige utslipp fra båttoaletter utlekking av miljøgifter fra bunnstoff og utslipp av maling og lakk - produkter vekst av begroingsorganismer på brygger, tauver k og flytelegemer i havnen som fører til en konsentrert produksjon av organisk materiale som over tid belaster bunnsedimentene under anlegget redusert vannutskiftning på grunn av brygger og flytende konstruksjoner i sjøen oppvirvling av bunnslam fra pr opellvann ved manøvrering inn og ut av havneområdet og ved forankring.

6 Vurdering og tilrådning: Lokaliteten for nye flytebrygger i eksisterende småbåthavn er et område der det også er viktige marinbiologiske verdier i form av registrerte ålegr essområder, samt gyteområde for torsk like nord for planlagt lokalitet. Fiskeridirektoratet sitt innspill til den videre detaljplanlegging er som følger: 1. Miljøtilstanden i sedimentene i den eksisterende småbåthavnen må dokumenteres. Det bør foretas sediment - prøveta king med analyser av kvikksølv, PAH, PCB, TBT, kadmium, kobber, bly, sink, samt organisk materiale. 2. De kartlagte ålegress - områdene i og rundt området som foreslås regulert, bør oppdateres, f.eks. ved hjelp av undervanns videokamera. 3. Foreslått lokalis ering av nye flytebrygger vil etter vår vurdering komme i konflikt med kartlagt område for ålegress. Det må derfor søkes alternativ lokalisering for disse. 4. Det må angis et maksimalt antall båtplasser, inkludert de båtplassene som allerede er etablert. 5. Vi ber om at det i planen synliggjøres miljøkrav som viser hvordan man vil hindre eller begrense de aktuelle miljøeffektene som vi har listet over. På bakgrunn av sårbare gyte - og oppvekstområder for fisk i tilknytning til det området som er fore s lått regulert, vil det være aktuelt å vurdere innsigelse dersom deres innspill ikke følges opp i den videre detaljplanleggingen. Kommentar fra Kristiansen og Selmer - Olsen: I oppstartsmelding var det vist et større område for båthavna. Dette er bakgrunnen for a t Fiskeridirektoratet mener at havna kommer direkte i konflikt med et ålegressområde som kan være oppvekstområde for fisk. Etter dette innspillet har vi innskrenket havna til å omfatte eksisterende anlegg pluss 4 ekstra båtplasser i flyt e brygge. Avgrensnin gen av havna blir da tilnærmet som før, og vi anser det innregulerte området som eksisterende småbåthavn. Med dette utgangspunktet har vi ikke foretatt nærmere undersøkelser eller analyser i forhold til en ny båthavn slik som tilrådet av Fiskeridirektorate t. Vi har gitt et maksimalt antall båtplasser i bestemmelsene og begrenset dette til eksisterende båtplasser pluss de 4 nye. Med de endringer som er gjort, så antar vi at Fiskeridirektoratet ikke vil se på havna som konfliktfylt i den grad de gir uttrykk f or, og tiltakshaver vil få videre tilbakemelding fra Fiskeridirektoratet ved offentlig ettersyn. Kommentar fra Administrasjonen: Tiltakshaver synes å ha gjort endringer basert på innspillene fra fiskeridirektoratet som gjør at planen kan vurderes på nytt av nevnte instans. Dersom planen fortsatt skulle gi uønskede virkninger for maritime forhold vil dette derfor komme frem ved offentlig ettersyn og imøtekommes med nødvendige endringer før 2,gangsbehandling av planforslaget. Vurdering: Kommunedelplan for H erad - Spind ble vedtatt av kommunestyret i september I kommunedelplanen er det aktuelle området hvor hyttene søkes bygd som det fremgår utlagt som byggeområde for hytter (område F8). Det er i dag 7 bestående hytter i det aktuelle området som er oppfør t på grunnlag av en eldre disposisjonsplan. Det nye reguleringsplanforslaget legger til rette for ytterligere 4 nye hyttetomter i området. Arealer i planen: Disposisjonsplanen for området er utarbeidet i 1981, med unntak av en hytte som er revet og gjen oppbygd i 2014 legges bestående hytter til grunn å være oppført på 1980 tallet. Bestående hytter er i en etasje med saltak og gjennomgående med takvinkel på ca 25 grader. Ut fra matrikkelen har bestående hytter størrelser på fra ca. 45 m 2 til ca. 90 m 2. Et par hytter har også mindre boder/anneks. Det er nylig anlagt en kjørevei inn i området.

7 Ut fra bestemmelsene i ny reguleringsplan kan de gamle bebygde tomtene utnyttes til et maksimalt bebygd areal på 175 m 2. Tomt 3 (ny tomt med strandlinje) er satt ti l et maksimalt bebygd areal på 165 m 2. Tomt 4, 5 og 6 (nye tomter i bakenforliggende område) er satt til 195 m 2 inklusive parkeringsplass på 18 m 2. Det fremgår i bestemmelsene for tomt 4,5 og 6 at hovedbygning begrenses til 145 m 2 BYA. Kommunen har i andr e reguleringsplaner gjennomgående satt krav om en maks størrelse på hytter på 120 m 2 bruksareal i tillegg til bod/anneks på 20 m 2. Bakgrunnen for krav om maks. størrelse er dels av hensyn til landskapstilpasning, der mindre bygninger naturlig nok vil bli m indre eksponert i landskapet enn større. Videre vil størrelsen på bebyggelsen har betydning for inn og utsikts forhold for hytter i samme område. Det legges i planen opp til en relativt romslig utnyttingsgrad. Det er inntatt bestemmelser i planen som v il bidra til å sikre bygninger på tomtene en god landskapstilpasning. Intensjonen i planen legges til grunn å være at det skal kunne bygges en hytte pr tomt. Dette fremgår imidlertid ikke noe forbud mot å ha flere enheter pr tomt i bestemmelsene. Det fores lås følgelig et nytt pkt. 3.7 hvor det settes en begrensning på en bruksenhet pr. hyttetomt. Videre foreslås pkt. 3.4 endret fra «uthus/garasje» til «uthus/garasje/anneks», og hvor det også settes en maks begrensing på en tilleggs bygning pr. tomt. For om råde FF1 (tomt 3) synes det ikke å være inntatt begrensninger til gesims, mønehøyde eller størrelse på hovedbygning tilsvarende tomt 4,5 og 6. Det foreslås følgelig inntatt tilsvarende begrenseninger for denne tomta. Båtplasser Den gamle disposisjonsplane n angir deler av bukta nord for hyttene som båtplasser. Det er som det fremgår av planbeskrivelsen etablert båtplasser langs strandlinjen og opparbeidet område for parkering og båtopplag på land. Området for småbåtanlegg (land) er i forhold til allerede tilrettelagte arealer utvidet nordover langs veifylling, og mot vest som mulig utvidelse av bestående brygge. Planen legger også opp til etablering av en ny flytebrygge. Planen er av fiskeridirektoratet i forbindelse med oppstarts melding vurdert å muli g kunne komme i konflikt med sårbare gyte - og oppvekstområder for fisk. Forslagsstiller har som det fremgår av planbeskrivelsen forsøkt å ta hensyn til registrert ålegress ved avgrensning av småbåthavna til i hovedsak å gjelde området som i dag er i bruk t il samme formål. Allmenhetens interesser i området vurderes i dag å være begrenset. Det er i planen innregulert friområde mot badeplass. Badeplassen legges til grunn å kun ha bruksinteresse for de omkringliggende hyttene i det aktuelle hytteområdet. Ko nklusjon: Administrasjonen foreslår følgende: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan - og bygningslovens å legge forslag til Detaljreguleringsplan Homsund, Herad - gnr/bnr 136/1 m.fl. med tilhørende bestemmelser, begge datert , ut til offe ntlig ettersy n, med de endringer som fremkommer av forslag til vedtak.