Aktuell jus rammevilkår

Transkript

1 Aktuell jus rammevilkår Avdelingsdirektør/advokat Henning Lauridsen Autorisasjonskurset Cambridge

2 Personvern EUs personvernforordning blir norsk lov Krav om forståelig personvernerklæring Personvernkonsekvenser må vurderes Personvern skal bygges inn i nye løsninger Nye krav til behandler av personopplysninger Styrking av retten til å bli glemt Egen bransjenorm for boligbyggelagene?

3 Rettsgebyrloven Rettsgebyret økte med 2,3 % fra kr 1025 til kr 1049 fra Betydning for eierskiftegebyr og forkjøpsrettsgebyr i borettslag Taket for eierskiftegebyret har økt fra kr til kr 4 196, jf brl 4-6 Taket for forkjøpsgebyret har økt fra kr til kr 5 245, jf brl 4-22 Mva kommer i tillegg til gebyret

4 Legalpanteretten Brl 5-20/esl 25 ble endret Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det har innkommet en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning Noen få tingretter har ennå ikke fått det med seg. Løses hvis man viser til lovteksten

5 Bustadoppføringslova Dagens regel i bufl 12 ved boligsalg Min 3 % i utførelsestiden Min 5 % i hele reklamasjonstiden Reklamasjonstid på 5 år Foreslått regel: Min 3 % i utførelsestiden Min 5 % i de 2 første årene reklamasjonstiden Reklamasjonstid på 5 år Forslaget ble ikke fremmet for Stortinget

6

7 Bustadoppføringslova Vedtatt endring fra : Hovedregel: Garanti etter 12 skal stilles straks etter avtaleinngåelse Unntaksregel: Det kan avtales at 12-garanti først skal stilles når ett eller flere av forbehold har bortfalt: Åpning av byggelån Salg av et visst antall boliger Igangsettingstillatelse Garantien skal stilles straks forbeholdet har bortfalt, og senest innen byggestart

8 Bustadoppføringslova Sanksjoner ved manglende garantistillelse i 12, 9 ledd Der det skal stilles garanti straks kan forbrukeren holde tilbake kjøpesummen inntil garantien er stilt: I tilfelle der det skal stillast garanti etter fristen i andre ledd første punktum, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag fram til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her. Der det er avtalt forbehold har forbrukeren hevingsrett (men ikke tilbakeholdsrett): I tilfelle der det skal stillast garanti etter fristen i andre ledd andre punktum, og dette ikkje er gjort, kan forbrukaren gje entreprenøren eit skriftleg varsel med ein frist på minst ti virkedagar til å rette forholdet. Har entreprenøren heller ikkje innan denne fristen dokumentert at det er stilt garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å heve avtalen. Hva er forbrukerens hevingsrett verdt i et marked med stigende priser?

9 Plan- og bygningsloven mv

10 Plan- og bygningsloven Enklere regler for endring av reguleringsplan og oppheving av reguleringsplan I følge tidligere regler skulle endring og oppheving av reguleringsplan følge samme regler som utarbeiding av ny plan, jf pbl 12-14» Dvs at «alle» skulle kunne medvirke og klage» Endret til uttvidet grense for planendring med begrenset høring, og» Forenklet oppheving av planer som ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel

11 Plan- og bygningsloven Ny teknisk byggforskrift (TEK17) Utarbeidet i Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) Forslag om flere forenklinger i kravene til bolig En viss skjerpelse i brannkrav og dokumentasjon

12

13 HR U I sak om tvangsfravikelse av borettslagsleilighet, jf. borettslagsloven 5-23, uttalte ankeutvalget at bestemmelsen om at saken skal behandles ved allmennprosess når det blir fremsatt innsigelser mot fravikelsen som ikke er klart grunnløse, får anvendelse også når slike innsigelser først blir fremsatt etter utløpet av fristen etter tvfl

14 LA Erstatningskrav mot styremedlem i brl A flyttet inn i leilighet i Vardegrenda borettslag i Hun ble etter kort tid valgt inn som medlem i styret og ble så styreleder fra og med 30. juni Bygningsmassen i borettslaget var på det tidspunktet preget av slit og elde og manglende vedlikehold. Enkelte beboere opplevde at det regnet og snødde inn i leiligheten, og mange dører var vanskelig å lukke. Det ble gjennomført noen utskiftinger av enkeltdører, men kostnaden pr dør var høy. Mange av dørene var fra 1970-tallet. Noen hadde blitt skiftet ut på slutten av 1990-tallet.

15 Det hadde også vært flere episoder med vannlekkasjer som hadde ført til at forsikringsdekningen var bortfalt. Styret valgte å bestille Waterguard til alle leilighetene. Dette er et system som kutter vanntilførselen ved lekkasjer. Borettslaget hadde ingen brannsikring utover skumapparater og individuelle brannvarslere i den enkelte leilighet. Det var styrets ønske at man fikk innført et sentralt varslingssystem. Det ble etablert en avtale med Sandefjord bredbånd med en bindingstid på 5 år hvor hver enkelt leilighet fikk brannvarsler med direktekobling til brannvesenet/alarmsentral. Sandefjord Bredbånd leverte fra før kabel-tv mm til borettslaget og brannvarsling kunne enkelt installeres i forbindelse med dette.

16 Ved stevning av 25. februar 2015 har Vardegrenda borettslag reist søksmål mot If. Det er gjort gjeldende at tidligere styreleder A og tidligere sekretær B har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med utskifting av dører, installasjon av Waterguard og brannalarm. If har tatt til motmæle og bestridt at vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt.

17 Lagmannsretten har etter bevisførselen kommet til at anken må forkastes og slutter seg i det vesentlige til tingrettens bevisvurdering og begrunnelse for resultatet. Spørsmålet om erstatning grunnet påstått uaktsomhet fra styreleder i borettslag reguleres av borettslagsloven 12-1 første ledd som lyder: «Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet. Det same gjeld for medlem av andre organ som er skipa etter vedtektene.»

18 Skyldansvaret i bestemmelsen er i overenstemmelse med det alminnelige ulovfestede skyldansvaret. Reglene er dessuten sterkt beslektet med aksjeloven Innholdet i aktsomhetsnormen er ikke nærmere definert i bestemmelsen eller i forarbeidene, og det legges til grunn at aktsomhetsnormen i utgangspunktet er den samme som for uaktsomhetsansvar ellers. Man kan si at det må foreligge et adferdsavvik i forhold til det som kan forventes av en person i rolle som styreleder i et vanlig borettslag.

19 Om innholdet i aktsomhetsnormen uttaler tingretten: «LG gjaldt krav om erstatning mot to styremedlemmer i et borettslag. Gulating lagmannsrett sluttet seg til følgende formulering fra Wyllers Boligrett: «For at styremedlemmer skal kunne pådra seg ansvar, må det dreie som om et klart og utvilsomt avvik fra hva man kan forvente av styremedlemmer i borettslag. At man i ettertid ser at ting kunne vært gjort annerledes og rimeligere, er ikke tilstrekkelig.»

20 HR A I sak om fordeling av kjøpesummen etter tvangssalg av borettslagsandel kom Høyesterett, som behandlet saken i avdeling, til at borettslagets legalpant for felleskostnader etter borettslagsloven 5-20 også dekker krav som oppstår etter at borettslagets begjæring om tvangssalg er tatt til følge av tingretten, men bare så langt kravet ikke overstiger 2 G.

21 HR A Det følger videre av panteloven 1-5, som også får anvendelse for legalpant, at alle kostnader ved inndrivelsen av borettslagets krav omfattes av panteretten. I tillegg kan renter av pantekravet som er påløpt før beslutningstidspunktet, kreves dekket fullt ut som tilleggskrav. Dette gjelder for hele borettslagets tilgodehavende innenfor rammen av 2 G.

22 HR A For eventuell overskytende del kan det ikke kreves renter. Det kan heller ikke kreves rentes rente. Da lagmannsrettens kjennelse bygget på en annen begrunnelse, ble lagmannsrettens og tingrettens kjennelser opphevet. (Rt-sammendrag)

23 HR A Et selskap hadde overført en del faste eiendommer til datterselskaper som ledd i selskapsrettslige fisjoner. Eiendommene ble overdratt videre til tredjemann. Ingen av overdragelsene ble tinglyst. Høyesterett kom til at overføring ved fisjon måtte omfattes av begrepet «rett som er stiftet ved avtale» i tinglysingsloven 23. Erververen hadde da ikke rettsvern overfor konkursboet til den opprinnelige overdrageren, som fortsatt hadde grunnbokshjemmel til eiendommene.

24 HR A Det var heller ikke etablert rettsvern på grunnlag av selvstendig rettsvernshevd. Unnlatelsen av å tinglyse ervervene hadde skjedd for å spare dokumentavgift, og det ville være i strid med ordlyden i tinglysingsloven 23 om den som fullt bevisst av økonomiske grunner har unnlatt å tinglyse et avtaleerverv, likevel skal oppnå rettsvern i konkurs.

25 HR A Andelseiere i et borettslag som var slått konkurs, reiste sak mot banken som hadde finansiert anskaffelsen av lagets eiendommer, med krav om erstatning for tapte borettsinnskudd og tapt verdi av andelene i laget. Høyesteretts flertall kom i likhet med lagmannsretten til at kravet ikke var foreldet, jf. foreldelsesloven 9 nr. 1, idet foreldelsesfristen for erstatningskravet ikke startet å løpe før konkursåpningen.

26 HR A Avgjørende var bestemmelsen i borettslagsloven 2-10 tredje ledd om at et borettsinnskudd ikke kan skilles fra andelen i laget. Det var derfor ikke realisert noe tap som kunne gi grunnlag for et erstatningskrav så lenge andelseierne ikke hadde solgt boligen, men fortsatte å bo i henhold til den retten som andelen ga. Dissens 3-2.

27

28