Legalpanteretten i burettslag og seksjonsameiger

Transkript

1 Realisasjon av legalpant og pålegg om sal i burettslag og seksjonsameiger Kåre Lilleholt, Universitetet i Oslo Legalpanteretten i burettslag og seksjonsameiger Burettslagslova 5-20; eigarseksjonslova 25 Sikrar krav frå lagsforholdet eller sameigeforholdet betaling av felleskostnader, skadebotkrav Grense på 2 G og 1 G Forelding to år etter forfall Beste prioritet (etter eigedomsskatt og kommunale avgifter for seksjon) Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

2 Andel Seksjon legalpant legalpant off. avg. Realisasjon av legalpanteretten Varsel (tvangsl. 4-18) kan sendast tidlegast på forfallsdagen, to vekers frist Kravsmål overfor tingretten (tvangsl. 11-3) Førelegging for saksøkte med ein månads frist (tvangsl. 11-7) Vedtak om gjennomføring (tvangsl. 11-9) Salsprosess Førelegging av bod med to vekers frist (tvangsl ) Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

3 Rt s oversyn Panterett for renter og inndrivingskostnader Panterett etter vedtak om tvangssal? (ev. etter kravsmål om tvangssal?) Pantelova 1-5: «Når ikke annet følger av stiftelsesgrunnlaget, omfatter panteretten også følgende tilleggskrav: a) omkostninger ved inndrivelse av pantekravet b) renter som er opptjent senere enn to år før en panthaver begjærer tvangsdekning...» Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

4 Rt s inndrivingskostnader «Det finnes ingen holdepunkter i forarbeidene til borettslagsloven for at lovgiverne har tatt sikte på å fravike det som følger av panteloven 1-5 første ledd bokstav a.» Rt s renter «For renter som er påløpt på det tidspunkt begjæring om tvangsdekning blir tatt til følge, må borettslagsloven 5-20 første ledd andre punktum forstås slik at de bare er pantesikret i den utstrekning de faller innenfor den fastsatte beløpsbegrensning på 2 G. Derimot finnes det ikke tilstrekkelig grunnlag for å gjøre unntak fra panteloven 1-5 første ledd bokstav b for renter som påløper mens dekningsaksjonen pågår.» Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

5 Grammatikken «Pantekravet kan ikkje vere større enn ein sum som svarar til to gonger grunnsummen i folketrygda på tidspunktet da tvangsdekning blir vedteken gjennomført.» 2 G 2 G? Renter Inndrivingskostnader Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

6 Rt s panterett for krav pådregne under realisasjonen «Bestemmelsen sier derimot ikke noe eksplisitt om når kravene må være oppstått. Etter ankeutvalgets oppfatning må den imidlertid etter sitt formål forstås slik at borettslaget innenfor den angitte beløpsbegrensning bare har legalpant for krav som er oppstått på det tidspunkt borettslaget eller en annen panthaver begjærer dekning som leder til tvangssalg. Krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslagsforholdet som påløper etter at tingretten har truffet beslutning om gjennomføring av tvangsdekning, må etter dette falle utenfor borettslagets legalpanterett.» 2 G 2 G? Felleskostnader Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

7 Jens Edvin Skoghøy, Panteloven (3 utg. 2016) s. 574 Om eigarseksjonslova 25: «... For det andre må det bety at pantekravet inklusive renter ikke må overstige grunnbeløpet på dette tidspunkt [da tvangsdekning besluttes].» Etterskrift: LE «Lagmannsretten legger etter dette til grunn at Rt ikke kan forstås slik at den fraviker den etablerte praksis hvor også felleskostnader påløpt etter beslutningen om gjennomføring av tvangsdekning kan kreves dekket innenfor beløpsbegrensningen på 2G. Lagmannsretten kan ikke se at denne praksis er i strid med loven, eller at det av andre grunner er grunnlag for å fravike den.» Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

8 Prop. 134 L ( ) «Grunnsummen som gjeld på tidspunktet da tvangsdekning blir vedteken gjennomført, skal leggjast til grunn for berekninga.» «Panteretten omfattar også krav som skulle ha vore betalte etter at det har kome inn eit kravsmål til namsstyresmaktene om tvangsdekning.» Oppgjer ved tvangssal Krav blir gjorde opp ut frå omfanget ved oppgjersdagen (tvangsl andre ledd) Kjøparen tek over risikoen på oppgjersdagen (tvangsl første ledd første punktum) Kjøparen blir eigar når kjøpesummen er betalt (tvangsl første ledd andre punktum) Betalingsfrist tidlegast to veker etter rettskraft (tvangsl første ledd andre punktum) Alle hefte fell bort når kjøparen blir eigar (tvangsl fjerde ledd) Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

9 2 G 2 G? Felleskostnader Renter Inndrivingskostnader? Frå proposisjonen (innspel frå Oslo byfutembete) «Når saksøkte har krav på utbetaling av en andel av salgssummen, vil borettslaget eller sameiet kanskje kunne gjøre gjeldende at panteretten de hadde i salgsobjektet har gått over på surrogatet, nemlig saksøktes krav på pengene.» Notifikasjon til medhjelpar Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

10 Vanskar med den skisserte løysinga Kan ein ha pant i «surrogat» for panterett som er fallen bort i medhald av lov? Gjeld grensa på 2 G? Kvifor det i så fall, dersom panteretten ikkje går ut over andre panthavarar? Alternativ for dekning mellom oppgjersdag og betaling Utlegg i andelen fram til oppgjersdagen, tvangsl. 7-2 bokstav f Utlegg i kravet mot medhjelpar etter oppgjersdagen, tvangsl. 7-2 bokstav f Arrest i kravet mot medhjelparen, tvl Kva dersom medhjelparen samtidig er forretningsførar (jf. tvangsl tredje ledd)? Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

11 Pålegg om sal på grunn av mishald Vilkår (eiersl. 26, brl. 5-22): vesentleg mishald trass i åtvaring (men unntak for dei mest alvorlege tilfella) skriftleg pålegg frist på seks månader (seksjon) eller tre månader (andel) Krav om sal etter at fristen ute Gjennomføring (eiersl. 26 andre ledd, brl. 4-8 andre ledd): varsel (tvangsl. 4-18) kan sendast tidlegast når salsfristen er ute, to vekers frist kravsmål overfor tingretten (tvangsl. 11-3) førelegging for saksøkte med ein månads frist (tvangsl. 11-7) innvendingar som ikkje er klårt grunnlause, avgjerd etter allmennprosess Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

12 Salsprosess og oppgjer Reglane om tvangssal så langt dei passar Dekningsprinsippet gjeld ikkje Spørsmåla om dekning under legalpanteretten dei same her Krav om sal og krav om dekning av legalpant kan fremjast parallelt Kven kan setje fram krav om tvangsdekning eller sal? Forretningsførars legitimasjon eiersl. 43 andre ledd: «vanlig forvaltning og vedlikehold» brl andre ledd: «saker som gjeld den daglege leiinga» Her ikkje aktuelt med legitimasjon ut over avgjerdsmynde (Rt s. 283) Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

13 Rettspraksis Rt s. 283 forretningsførar kan ikkje ta avgjerd om sal etter eiersl. 26 men særleg fullmakt etter nærare retningsliner «i alle fall» for betalingsmishald Rt s. 634 same omsyn gjer seg gjeldande for avgjerd om tvangsdekning under legalpanteretten i eiersl. 25 HR U likeins for legalpanteretten i brl Artiklar om Rt s Harald Benestad Anderssen, «Høyesterett undergraver boligsammenslutningenes legalpanteretter», Tidsskrift for eiendomsrett, 2016 s Terje Sjøvold, «Borettslagenes legalpanterett etter brl og en høyesterettskjennelse til besvær», Tidsskrift for eiendomsrett, 2016 s Kåre Lilleholt, «Pantelova 1-5 gjeld for legalpanteretten i burettslag og eigarseksjonar Rt s. 1307», Nytt i privatretten, 2016 nr. 1 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september