Aktuell jus lovendringer

Transkript

1 Aktuell jus lovendringer Avdelingsdirektør/advokat Henning Lauridsen Autorisasjonskurset 2016 Thon Hotel Opera.

2 Eierseksjonsloven Endringene lar vente på seg Lovutvalg la frem forslag til endringer i 2014 (NOU 2014:6) Antydet at regjeringens lovforslag skulle legges frem høsten 2015 Signaler tyder på at forslaget legges frem sent i 2016 Noen forhold er politisk betente Andre forhold har krevd utredning

3 Regnskapsloven Følger opp forslaget fra NOU 2014:6 om at alle eierseksjonssameier skal kunne vedtektsfeste at de ikke skal føre regnskap etter regnskapsloven (og heller ikke behøver revisor) Etter NBBLs vurdering er dette et uheldig forslag, spesielt i kombinerte sameier der enten nærings- eller boligdelen har dominerende innflytelse NBBL har drevet lobbyarbeid for å forsøke å få til en endring Sist i møte med KMD

4 Regnskapsloven NBBL har argumentert for at alle boligselskaper bør følge regnskapsloven Alle boligselskap forvalter betydelige verdier for den enkelte eier. Det er betydelige pengestrømmer som går gjennom boligselskapene Behovet for kontroll, innsyn og åpenhet er viktig Uten tilsyn og kontroll kan det være lett at misligheter oppstår, og er vanskelig å avdekke Boligselskapene har mange eiere, god regulering skaper trygghet for disse

5 Regnskapsloven Ingen grunn til å behandle boligselskapene forskjellig basert på organisasjonsform Likeartede selskaper bør reguleres likt Ved revisjon av borettslagsloven i 2005 ble reguleringen av regnskap tatt ut av loven og lagt til regnskapsloven Hvem som skal være regnskapspliktig bør reguleres av regnskapsloven Det er inkonsekvent å behandle boligselskapene ulikt Det er uheldig dersom valg av organisasjonsform påvirkes av regnskapsreguleringen

6 Regnskapsloven Oppgaver som tilsier regnskapsplikt Alle boligselskap skal rapportere til skattemyndighetene og boligeierne om skattemessige forhold, blant annet om Opplysninger om formue og gjeld Fordeling renteinntekter og renteutgifter Andre skattbare inntekter på eiernes hånd som kommer fra selskapsforholdet

7 Regnskapsloven Kombinerte eierseksjonssameier er en særskilt utfordring Fordelingsproblematikken mellom næringsdeler og boligdeler i sameier er et tilbakevendende problem For å skaffe et minimum av klarhet og forutberegnelighet er det viktig at det er konsistens og kontinuitet i regnskapsmateriell Svært uheldig dersom en av gruppene (bolig eller næring) skulle få mulighet til å beslutte opphør av betryggende regnskap etter loven.

8 Regnskapsloven Regnskapslovutvalget la i NOU 2015:10 til grunn eslovutvalgets standpunkt til grunn og foreslo at es ikke lenger skulle ha regnskapsplikt I delutredning II, NOU 2016:11 har regnskapslovutvalget trukket tilbake dette forslaget det var etter dialog med KMD at utvalget ikke fant det riktig å vurdere nærmere hvilke regnskapsregler som bør gjelde for es

9 Regnskapsloven Hvis det skal bli fritt fram for hvordan eierseksjonssameiene kan organisere sin regnskapsførsel vil eneste logiske konsekvens være at tilsvarende frihet bør gis til borettslag. Vi håper ikke det går mot en slik løsning Et mellomalternativ er at det blir regnskapsplikt for begge selskapsformer, men med unntak for mindre boligselskap

10 Regnskapsloven Mellomalternativet: Regnskapsplikt reguleres for es og brl i regnskapsloven Boligselskap (es, brl, b-as) med mindre enn 9 seksjoner/andeler/aksjer unntas Rene næringsseksjonssameier.. I kombinerte sameier med færre enn 9 boligseksjoner har 1/3 av boligseksjonseierne rett til å kreve regnskapsplikt etter loven

11 Bustadoppføringslova Tidspunktet for garantistillelse lovendringsforslag Finanstilsynet har tolket loven slik at garantien skal stilles umiddelbart etter kontraktsinngåelse, selv om det f eks er tatt forbehold om salg av 40 % av boligene Foreslått endret slik at garanti først skal stilles når visse forbehold har bortfalt Byggelån Salg av et visst antall boliger Igangsettingstillatelse Forslaget innebære at dersom det er tatt forbehold om byggelån, salg av et visst antall boliger eller IG kreves ikke garanti før forbeholdet har bortfalt

12 Bustadoppføringslova Dagens regel i bufl 12 Min 3 % i utførelsestiden Min 5 % i hele reklamasjonstiden Reklamasjonstid på 5 år Foreslått regel: Min 3 % i utførelsestiden Min 5 % i de 2 første årene reklamasjonstiden Reklamasjonstid på 5 år

13 Bustadoppføringslova Dagens krav til garanti: Selskyldnerkausjon fra finansinstitusjon Deponering i bank Forslag til et tredje alternativ Forsikring tegnet av entreprenør/selger Innhold i forsikringsordning er ikke fastsatt foreslått at det fastsettes av Kongen i forskrift

14 Rt Den avsa Høyesteretts ankeutvalg en kjennelse som berører omfanget av et borettslags legalpanterett ved mislighold av betalingen av felleskostnader Virkningene vil være den samme i et eierseksjonssameie, jf at bestemmelsen om legalpanterett i hovedsak er identisk Høyesterett uttalte seg om legalpanteretten omfatter felleskostnader som forfaller til betaling etter at tvangsprosessen er igangsatt

15 Rt Bestemmelsen sier derimot ikke noe eksplisitt om når kravene må være oppstått. Etter ankeutvalgets oppfatning må den imidlertid etter sitt formål forstås slik at borettslaget - innenfor den angitte beløpsbegrensning - bare har legalpant for krav som er oppstått på det tidspunkt borettslaget eller en annen panthaver begjærer dekning som leder til tvangssalg. Krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslagsforholdet som påløper etter at tingretten har truffet beslutning om gjennomføring av tvangsdekning, må etter dette falle utenfor borettslagets * legalpanterett.

16 Om kjennelsen på Lovdata

17 Møte med KMD Rett etter nyttår ba NBBL om møte med Kommunalog moderniseringsdepartementet med sikte på lovendring Møte ble holdt Deltakelse fra NBBL, OBOS og USBL Administrasjonen i departementet viste stor forståelse for problemet kjennelsen skaper og ville gå inn for snarlig lovendring gitt at de fikk gehør for dette i politisk ledelse Forslag om lovendring sendes formelt inn til departementet Hvis saken blir som ønsket vil Stortinget vedta lovendring før sommeren (gjeldende fra ).

18 Regjeringens forslag Brl 5-20 første ledd skal lyde: (1) For krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet har laget panterett i andelen framfor alle andre hefte. Pantekravet kan ikkje vere større enn ein sum som svarar til to gonger grunnsummen i folketrygda. Grunnsummen som gjeld på tidspunktet da tvangsdekning blir vedteken gjennomført, skal leggjast til grunn for berekninga. Panteretten omfattar også krav som skulle ha vore betalte etter at det har kome inn eit kravsmål til namsstyresmaktene om tvangsdekning.

19 Regjeringens forslag Esl 25 første ledd skal lyde: De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp. Grunnbeløpet som gjelder på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført, skal legges til grunn for beregningen. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det har innkommet en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning.

20 Hva bør man gjøre nå? Etter NBBLs vurdering bør fordelingskjennelser der det ikke gis dekning ut over det tidspunktet tvangsdekning er startet ankes. NBBL ha bistått og bistår i flere ankesaker Regjeringens lovforslag og lovforståelse er et vektig argument Så snart lovendringen er vedtatt av Stortinget og trådt i kraft er problemet løst

21 Plan- og bygningsloven mv Mange av de forslagene NBBL har stilt/vært med på å stille har blitt etterkommet eller er på vei» Samle bolig- og bygningspolitikken i ett departement» Differensierte tilgjengelighetskrav i nybygg» Differensierte krav til UU ved utforming av uteareal» Rikspolitiske retningslinjer for tilstrekkelig boligforsyning» Begrensninger i innsigelsesadgangen» Utvidet adgang til enkle planendringer» Utviding av dispensasjonsadgangen» Endringer i garantireglene i bustadoppføringslova» Fjerning av femårs-regelen for private planforslag

22 Plan- og bygningsloven Hvor er vi ikke hørt Fjernvarme og tilknytningsplikt Ekstra statlig stimuleringstilskudd til kommuner med stort boligbehov Flere endringer går for kort

23 Plan- og bygningsloven Skjerpede energikrav til nye boliger i TEK Ikke tillatt å installere varmesystem for fossilt brensel Økt mulighet for kun el i småhus (men må ha skorstein mm de er passivhus eller har vannbåren varme) Bygg over 1000 m2 skal ha energifleksible varmesystemer i praksis sentralvarme eller fjernvarme i tillegg til elektrisk oppvarming NBBL arbeidet for at grensen skulle settes ved 5000 m2 burde vært tilstrekkelig med el i bygg med lavt energiforbruk Trådte i kraft med ett års overgangsperiode der BH kan velge mellom nye og gamle regler

24 Plan- og bygningsloven Forslag om enklere regler for endring av reguleringsplan og oppheving av reguleringsplan I følge dagens regler skal endring og oppheving av reguleringsplan følge samme regler som utarbeiding av ny plan, jf pbl 12-14» Dvs at «alle» skal kunne medvirke og klage Forslag om utvidet grense for planendring med begrenset høring, og Forenklet oppheving av planer som ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel

25 Plan- og bygningsloven Forslag til forenklinger i dispensasjonsreglene I følge dagens kan kommunen dispensere fra gjeldende arealplan og materielle regler gitt i medhold av loven Det skal være høy terskel for dispensasjon Det foreslås å gi kommunen noe større muligheter for å gi dispensasjon for mindre tiltak som ikke berører viktige interesser Lokal godkjenning er erstattet av (frivillig) sentral godkjenning fra NBBLs innspill har i hovedsak gått på at frivillig ordning må legges opp slik at man blir motivert til å bli godkjent

26 Rettsgebyrloven Rettsgebyret har økt med 19 % fra kr 860 til kr 1025 fra Rettsgebyret har ikke blitt justert siden 2005 Endringen tilsvarer endringen i KPI siden (Prop 10 L avgitt ligger i Justiskomiteen) Betydning for eierskiftegebyr og forkjøpsrettsgebyr i borettslag Taket for eierskiftegebyret har økt fra kr til kr 4 100, jf brl 4-6 Taket for forkjøpsgebyret har økt fra kr til kr 5 125, jf brl 4-22

27 Inndriving av felleskostnader Høyesteretts ankeutvalg Kjennelse U Lagmannsretten legger til grunn at det ligger utenfor den alminnelige kompetansen til et borettslags forretningsfører etter burettslagslova 8-16 å iverksette tvangsdekning og begjære tvangssalg av en eierandel med grunnlag i legalpanteretten etter burettslagslova 5-20 uten at det foreligger vedtak av styret. Dette bygger på riktig lovforståelse, jf. Rt , som gjaldt forretningsførers adgang til å begjære tvangssalg av seksjon med grunnlag i legalpanteretten etter eierseksjonsloven. Utvalget kan ikke se at bestemmelsen i burettlagslova gir forretningsfører noen videre kompetanse på dette punkt.

28 Inndriving av felleskostnader Borgarting lagmannsrett Kjennelse LB I forretningsførerkontrakten heter det i avtalens punkt 1, underpunkt (3) at forretningsføreren «gis fullmakt til å tvangsinndrive utestående felleskostnader, herunder å gi pålegg om salg av andel». Videre fremgår det av underpunkt (4) at forretningsfører «foretar innkreving av restanser, sender purringer, påkrav, varsel om tvangssalg og gir pålegg om salg». Som påpekt av ankende part fremstår forretningsførerkontrakten som en standardavtale for forretningsføreres vanlige forvaltning.

29 Inndriving av felleskostnader De aktuelle bestemmelsene i avtalen er generelt utformet og må etter lagmannsrettens syn forstås slik at forretningsfører er overlatt det praktiske arbeidet med blant annet varsel om tvangsdekning eller utsendelse av pålegg om salg - etter at styret har fattet vedtak om tvangsdekning eller salgspålegg i den enkelte sak. En vedtakskompetanse for forretningsfører i enkeltsaker forutsetter - slik lagmannsretten ser det - at styret har fastsatt nærmere kriterier for når slike vedtak kan treffes eller i alle fall har gitt en uttrykkelig og presis delegasjon. Dette har styret i X borettslag ikke gjort. En generelt utformet fullmakt til forretningsføreren om å utøve styrets myndighet, kan under ingen omstendighet være tilstrekkelig.

30 Inndriving av felleskostnader I juni 2015 ble forslag til særskilt fullmakt sendt ut og NBBLs standard forretningsførerkontrakt justert:

31 Inndriving av felleskostnader Risikoen for at «fullmaktsproblemet» oppstår i praksis er antakelig relativt liten De fleste skyldnere har ikke noen egeninteresse i å utsette betalingen for dermed å pådra seg større omkostninger Boligselskapets krav vil jo ikke bortfalle som følge av en omvei i form av en fullmaktdiskusjon For å være på den sikre siden vil fullmakt eller justert forretningsførerkontrakt være løsningen Showet vedr fullmakt er neppe over ennå!

32