Aktuell jus rammevilkår

Transkript

1 Aktuell jus rammevilkår Avdelingsdirektør/advokat Henning Lauridsen Boligjus Trondheim

2 Rettsgebyrloven Rettsgebyret økte med 2,3 % fra kr 1025 til kr 1049 fra Betydning for eierskiftegebyr og forkjøpsrettsgebyr i borettslag Taket for eierskiftegebyret har økt fra kr til kr 4 196, jf brl 4-6 Taket for forkjøpsgebyret har økt fra kr til kr 5 245, jf brl 4-22 Mva kommer i tillegg til gebyret

3 Legalpanteretten Brl 5-20/esl 25 ble endret Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det har innkommet en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning Noen tingretter har ikke fått det med seg. Løser seg gjerne ved at man viser til lovteksten

4 Bustadoppføringslova Dagens regel i bufl 12 ved boligsalg Min 3 % i utførelsestiden Min 5 % i hele reklamasjonstiden Reklamasjonstid på 5 år Foreslått regel: Min 3 % i utførelsestiden Min 5 % i de 2 første årene reklamasjonstiden Reklamasjonstid på 5 år Forslaget ble ikke fremmet for Stortinget

5

6 Bustadoppføringslova Dagens krav til selve garantien: Selvskyldnerkausjon fra finansinstitusjon Deponering i bank Forslag til et tredje alternativ Forsikring tegnet av entreprenør/selger Innhold i forsikringsordning er ikke fastsatt foreslått at det fastsettes av Kongen i forskrift Departementet arbeider fortsatt med saken

7 Bustadoppføringslova Tidspunktet for garantistillelse bakgrunn De loven var ny, ble den tolket slik at det kunne avtales at garanti etter 12 ikke måtte stilles før forbehold hadde bortfalt Lovavdelingen i justis- og beredskapsdepartementet kom til at loven måtte tolkes slik at garantien skal stilles umiddelbart etter kontraktsinngåelse, selv om det f eks er tatt forbehold om salg av 40 % av boligene Tilsiktet/hensiktsmessig?

8 Bustadoppføringslova Vedtatt endring fra : Hovedregel: Garanti etter 12 skal stilles straks etter avtaleinngåelse Unntaksregel: Det kan avtales at 12-garanti først skal stilles når ett eller flere av forbehold har bortfalt: Åpning av byggelån Salg av et visst antall boliger Igangsettingstillatelse Garantien skal stilles straks forbeholdet har bortfalt, og senest innen byggestart

9 Bustadoppføringslova 12 andre ledd: Entreprenøren skal stille garantien straks etter avtaleinngåinga. Er det i avtalen teke atterhald om opning av byggjelån, sal av eit bestemt tal bustader eller løyve om igangsetjing, er det likevel tilstrekkeleg at entreprenøren stiller garantien straks etter at atterhalda fell bort, men entreprenøren skal i alle høve stille garanti før byggjearbeidet tek til.

10 Bustadoppføringslova Sanksjoner ved manglende garantistillelse i 12, 9 ledd Der det skal stilles garanti straks kan forbrukeren holde tilbake kjøpesummen inntil garantien er stilt: I tilfelle der det skal stillast garanti etter fristen i andre ledd første punktum, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag fram til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her. Der det er avtalt forbehold har forbrukeren hevingsrett (men ikke tilbakeholdsrett): I tilfelle der det skal stillast garanti etter fristen i andre ledd andre punktum, og dette ikkje er gjort, kan forbrukaren gje entreprenøren eit skriftleg varsel med ein frist på minst ti virkedagar til å rette forholdet. Har entreprenøren heller ikkje innan denne fristen dokumentert at det er stilt garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å heve avtalen. Hva er forbrukerens hevingsrett verdt i et marked med stigende priser?

11 Bustadoppføringslova Forslag til ny bestemmelse: 1b Eigarseksjonssameige Styret i eit eigarseksjonssameige kan gjere gjeldande krav som knyter seg til fellesareal etter reglane i eierseksjonsloven 60 første ledd tredje punktum. Innebærer at hver enkelt slipper å reise søksmål Ikrafttredelse samtidig som eierseksjonsloven

12 Plan- og bygningsloven mv

13 Plan- og bygningsloven Lovforslag om enklere regler for endring av reguleringsplan og oppheving av reguleringsplan I følge dagens regler skal endring og oppheving av reguleringsplan følge samme regler som utarbeiding av ny plan, jf pbl 12-14» Dvs at «alle» skal kunne medvirke og klage» Forslag om utvidet grense for planendring med begrenset høring, og» Forenklet oppheving av planer som ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel

14 Plan- og bygningsloven Forslag til forenklinger i dispensasjonsreglene I følge dagens kan kommunen dispensere fra gjeldende arealplan og materielle regler gitt i medhold av loven Det skal være høy terskel for dispensasjon Det foreslås å gi kommunen noe større muligheter for å gi dispensasjon for mindre tiltak som ikke berører viktige interesser Endringene i Prop 149 L behandles av Stortinget nå Høring i desember Førstegangs behandling 23.2.

15

16 Plan- og bygningsloven Ny teknisk byggforskrift (TEK17) på vei Er utarbeidet i Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) Var på høring frem til Forslag om flere forenklinger i kravene til bolig En viss skjerpelse i brannkrav og dokumentasjon

17 HR U I sak om tvangsfravikelse av borettslagsleilighet, jf. borettslagsloven 5-23, uttalte ankeutvalget at bestemmelsen om at saken skal behandles ved allmennprosess når det blir fremsatt innsigelser mot fravikelsen som ikke er klart grunnløse, får anvendelse også når slike innsigelser først blir fremsatt etter utløpet av fristen etter tvfl

18 LA Erstatningskrav mot styremedlem i brl A flyttet inn i leilighet i Vardegrenda borettslag i Hun ble etter kort tid valgt inn som medlem i styret og ble så styreleder fra og med 30. juni Bygningsmassen i borettslaget var på det tidspunktet preget av slit og elde og manglende vedlikehold. Enkelte beboere opplevde at det regnet og snødde inn i leiligheten, og mange dører var vanskelig å lukke. Det ble gjennomført noen utskiftinger av enkeltdører, men kostnaden pr dør var høy. Mange av dørene var fra 1970-tallet. Noen hadde blitt skiftet ut på slutten av 1990-tallet.

19 Det hadde også vært flere episoder med vannlekkasjer som hadde ført til at forsikringsdekningen var bortfalt. Styret valgte å bestille Waterguard til alle leilighetene. Dette er et system som kutter vanntilførselen ved lekkasjer. Borettslaget hadde ingen brannsikring utover skumapparater og individuelle brannvarslere i den enkelte leilighet. Det var styrets ønske at man fikk innført et sentralt varslingssystem. Det ble etablert en avtale med Sandefjord bredbånd med en bindingstid på 5 år hvor hver enkelt leilighet fikk brannvarsler med direktekobling til brannvesenet/alarmsentral. Sandefjord Bredbånd leverte fra før kabel-tv mm til borettslaget og brannvarsling kunne enkelt installeres i forbindelse med dette.

20 Ved stevning av 25. februar 2015 har Vardegrenda borettslag reist søksmål mot If. Det er gjort gjeldende at tidligere styreleder A og tidligere sekretær B har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med utskifting av dører, installasjon av Waterguard og brannalarm. If har tatt til motmæle og bestridt at vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt.

21 Lagmannsretten har etter bevisførselen kommet til at anken må forkastes og slutter seg i det vesentlige til tingrettens bevisvurdering og begrunnelse for resultatet. Spørsmålet om erstatning grunnet påstått uaktsomhet fra styreleder i borettslag reguleres av borettslagsloven 12-1 første ledd som lyder: «Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet. Det same gjeld for medlem av andre organ som er skipa etter vedtektene.»

22 Skyldansvaret i bestemmelsen er i overenstemmelse med det alminnelige ulovfestede skyldansvaret. Reglene er dessuten sterkt beslektet med aksjeloven Innholdet i aktsomhetsnormen er ikke nærmere definert i bestemmelsen eller i forarbeidene, og det legges til grunn at aktsomhetsnormen i utgangspunktet er den samme som for uaktsomhetsansvar ellers. Man kan si at det må foreligge et adferdsavvik i forhold til det som kan forventes av en person i rolle som styreleder i et vanlig borettslag.

23 Om innholdet i aktsomhetsnormen uttaler tingretten: «LG gjaldt krav om erstatning mot to styremedlemmer i et borettslag. Gulating lagmannsrett sluttet seg til følgende formulering fra Wyllers Boligrett: «For at styremedlemmer skal kunne pådra seg ansvar, må det dreie som om et klart og utvilsomt avvik fra hva man kan forvente av styremedlemmer i borettslag. At man i ettertid ser at ting kunne vært gjort annerledes og rimeligere, er ikke tilstrekkelig.»

24 LG I likhet med tingretten kom lagmannsretten til at betingelsene for å kreve at en beboer fravek sin leilighet i en boligsameie i medhold av eierseksjonsloven 27 var oppfylt. Vedkommende hadde ved flere anledninger truet medlemmer av styret «Det tredje forholdet sameiet har fremholdt som grunnlag for fravikelsen dreier seg om en situasjon som oppstod Foranledningen til situasjonen var at styret hadde sendt ut en melding til samtlige beboere om at en del møbler og søppel som var plassert i fellesområdet ville bli kastet. Saksøkte oppsøkte C, som sitter i styret i sameiet, for å forhøre seg om varselet gjaldt en sykkel som han hadde plassert i fellesområdet.

25 C bor i sameiet sammen med sine barn på 4, 5 og 8 år, og sitter i styret i sameiet. Hun har for retten forklart at hun forsøkte å forklare til saksøkte at varselet selvfølgelig ikke gjaldt sykler, da dette er noe de fleste i sameiet oppbevarer på fellesområdene, inkludert henne selv. Saksøkte har derimot for retten forklart at han ikke oppfattet at han fikk noe klart svar, og ble på denne bakgrunn svært provosert. På denne bakgrunn tok saksøkte flere sykler som tilhører Cs barn, og bar dem ned til sin etasje og kastet dem foran heisen. Dette på tross av gjentatte oppfordringer fra C om å la syklene være. Saksøkte var etter Cs beskrivelse svært oppfarende. Partene er uenige om saksøkte knurret mot C. Saksøkte forlot først stedet når en nabo kom til stedet.

26 Kort tid etterpå oppsøkte saksøkte Cs dør på nytt. Han har i retten forklart at hensikten med dette var å beklage hans tidligere oppførsel. C, som hadde blitt skremt av saksøktes tidligere oppførsel, ønsket ikke å åpne døren. Saksøkte har forklart at dette provoserte ham sterkt, og at han hamret og sparket i døren for å få henne til å åpne. C ble så skremt av dette at hun tilkalte politiet. Politiet kom til stedet kort tid etterpå, men lyktes ikke å finne saksøkte, som da hadde forlatt stedet.

27 Kort tid etter at politiet hadde dratt fra stedet dukket saksøkte opp på nytt og hamret og sparket i døren. Videre åpnet han sameiets felles tavle for det elektriske anlegget, og skrudde av strømmen til Cs leilighet. Har forklarte for retten at hensikten med dette muligens var å få C til å komme ut av leiligheten for å få strømmen tilbake. Dette skremte C slik at hun på nytt tilkalte politiet.

28 Av anmeldelsen fra politibetjent Fanuelsen som kom til stedet fremgår følgende:» «Kl 1552 fikk vi ny melding om at siktede var tilbake på døra. Vi kjørte til stedet på ny, og tok kontakt på døra til siktede. Siktede åpnet døra etter kort tid. Ikke synlig bak på ryggen holdt han et sverd på ca 75 cm. Dette la han fra seg, ble deretter tatt ut på gangen og påsatt håndjern.» Siktede fremstod som beruset ved at det luktet alkohol av ham samt at han hadde snøvlete tale.»

29

30