Boligbyggelagets forhold til styrets beslutninger saksbehandling og beslutninger

Transkript

1 Boligbyggelagets forhold til styrets beslutninger saksbehandling og beslutninger Hvilket ansvar kan boligbyggelaget komme opp i overfor boligselskapene? v. Terje Sjøvold Juridisk direktør, OBOS

2 Borettslaget fra helvete!

3 Historien I Borettslaget foretok i et omfattende rehabiliteringsprosjekt Kostnadene vesentlig høyere enn det som var forutsatt Spørsmål reist om styrets håndtering av saken. Beboeropprør - Styret fikk mistillit på GF og ble kastet!

4 Historien II OBOS var forretningsfører for borettslaget (tilknyttet lag) Prosjektet var finansiert ved lån fra OBOS Nytt styre mente seg uforpliktet til å betale lånet tilbake

5 Argumentasjonen Som følge av sitt forretningsføreransvar forsto eller burde OBOS forstått at det tidligere styret gikk utenfor sine fullmakter da lånene ble etablert... OBOS har som forretningsfører og lånegiver ikke forhindret det tidligere styre å trosse de vedtak generalforsamlingen har gjort

6 En lykkelig slutt

7 Risikoen for boligbyggelaget Fare for erstatningskrav Utbetalinger til skadelidte (boligselskapet) Fare for omdømmetap Negativ omtale i konvensjonelle medier Sosiale medier Fare for forretningsmessig tap Tap av eksisterende kontrakter Tap av framtidig forretning

8 Feil begått under forretningsførselen? Ingen legaldefinisjon på hvilke plikter som går inn under forretningsførselen Avhenger av forretningsføreravtalen. Forskjellige avtaler og forskjellig praksis i BBL. Regnskapsførsel en sentral del Detaljerte og presise forpliktelser etter lov, forskrift og regler for god regnskapsførerskikk (GRFS)

9 Erstatningsansvar Brl.l Den som i eigenskap av forretningsførar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet Alle vilkår for erstatning må være oppfylt Ansvarsgrunnlag Årsakssammenheng Økonomisk tap

10 Ansvarsgrunnlaget I utgangspunktet et vanlig skyldansvar Gjelder den strenge profesjonsansvarsnormen? Avhenger antagelig om vi snakker om kjerneoppgaver under forretningsførerkontrakten eller om ikke.

11 Erstatningsansvar i kontrakt? Er forretningsførers forpliktelse en omsorgs- eller en resultatforpliktelse? Overtredelser av konkrete plikter etter forretningsføreravtalen vil lede til erstatningsansvar i kontrakt. Feil som ikke er knyttet til spesifikke punkter i forretningsførerkontrakten må normalt bedømmes som ansvar utenfor kontrakt.

12 Ansvar for egne handlinger Pliktforsømmelser Brudd på forretningsførerkontrakten Brudd på regnskapslovgivningen og GRFS Brudd på andre lover Kompetanseoverskridelser Rådgiveransvar

13 Ansvar for andres handlinger Hva med styrets handlinger? Har forretningsfører noe ansvar? Kan forretningsfører bli ansvarlig for: Innkjøp, uberettigede utgifter etc. Dumme avtaler. Styrets kompetanseoverskridelser, f. eks. i forhold til brl.l. 8-9.

14 Ansvar når? Kommer på spissen ved utskiftinger i styret, og særlig der det gamle styret blir styrtet på grunn av misnøye

15 RG 1999 s. 303 Skøyenåsen borettslag

16 Tingrettsdommen OBOS domfelt i tingretten for erstatningsbetingende handlinger under forretningsførselen for tilknyttet borettslag. Tingretten mente forretningsfører hadde en plikt til å gripe inn mot angivelig ulovlige eller klart uholdbare handlinger fra styrets side. OBOS hadde anbefalt styret å innhente GF-vedtak, men etter rettens oppfatning burde OBOS foretatt seg noe mer

17 Lagmannsrettens dom OBOS frifunnet Lagmannsretten la til grunn at forretningsførers oppgaver og ansvar følger av forretningsførerkontrakten og må nærmest beskrives som en sekretærfunksjon. Retten la til grunn at borettslagene er selvstendige rettssubjekter og at det skal mye til før boligbyggelaget plikter å gripe inn. Overprøving av borettslagenes egne vedtak lite forenlig med dagens eierdemokrati.

18 Lagmannsrettens dom Likevel kan det neppe helt utelukkes at OBOS kan holdes erstatningsansvarlig etter borettslagsloven eller ulovfestede rettsregler, hvis det i en helt ekstraordinær situasjon unnlater å gripe inn

19 Oslo tingrett 28. juni 2007 Erland Morud AS Erland Morud Eiendomsforvaltning AS var forretningsfører for Sogndal Servicebygg ANS. Etter forretningsførerkontraktens opphør ble det fremmet krav mot forretningsfører på grunnlag av påståtte forsømmelser.

20 Erland Morud AS Morud frifunnet for krav om erstatning for mangelfullt arbeid som foretningsfører. Mangelfull kostnadskontroll ifb. med renovasjon, vaktmestertjenester, m.m. Morud derimot felt for mangelfult momsregnskap som hadde påført gårdeier tap. Plikten til å føre et korrekt regnskap ansett som en sentral forpliktelse for forretningsfører.

21 Erland Morud AS Retten la til grunn at styret har ansvaret for selskapets forvaltning. Gårdeier ikke hørt med at forretningsfører var å likestille med daglig leder i et næringsdrivende selskap. Styret er nærmest til å bære risikoen for kostnadsoverskridelser som skyldes at de ikke følger opp den daglige driften av selskapet.

22 Oppsummering risikoområder Det skal mye til før boligbyggelaget skal anses forpliktet til å overprøve styrets skjønnsmessige avgjørelser. Forretningsfører ingen alminnelig plikt til å overstyre eller revidere styret.

23 Oppsummering (forts.) Det skal antagelig lite til før boligbyggelaget holdes ansvarlig for overtredelse av forpliktelser etter regnskapslovgivningen. Varslingsplikt etter GRFS pkt , , For rådgivning for øvrig må det vurderes konkret.

24 Frarådningsplikt for forretningsfører? Ref. Skøyenåsen: Erstatningsansvar kan neppe utelukkes hvis bbl. i en helt ekstraordinær situasjon unnlater å gripe inn Dog ingen alminnelig revisjonsplikt for forretningsfører.

25 Men Som alminnelig regel ikke erstatningsansvar for rene unnlatelser! Hvilken vekt kan legges på lagmannsrettens uttalelse i Skøyenåsen-saken?

26 Rene linjer? Går boligbyggelagene for langt i å påta seg oppgaver og ansvar som de ikke har?

27 Tilleggstjenester Utvisker omfattende tilleggstjenester den rene forretningsførerrollen? Formidling av lån Formidling av forsikring Teknisk rådgiving Formidling av kontakt med entreprenører og leverandører

28 Refleksjon Borettslagene gir regelmessig uttrykk for en forventning om totalomsorg fra boligbyggelaget i hvert fall når det går galt Vi markedsfører oss gjerne som trygge samtidig kan vi ikke påta oss omfattende ansvar som det ikke er rettslig grunnlag for. Hvordan løser vi dette dilemmaet?

29 Hva kan vi gjøre for å forebygge at det kommer til ansvarssaker eller krav?

30 Forventningsavklaringer?

31 Skille mellom hva som er forretningsførsel og hva som ikke er det. Være klar på når vi opererer innenfor og når vi er utenfor forretningsføreravtalen. Inngå klare avtaler om andre oppdrag.

32 Ansvarsbegrensninger Ansvarsfraskrivelsesklausuler Generelle nei! Spesielle ja! Ansvarsbegrensningsklausuler Ja!

33 Et siste triks når uhellet er ute

34 Foreldelse Et eventuelt krav foreldes etter alminnelige regler Alminnelig foreldelsesfrist er 3 år foreldelsesloven 2 Når løper fristen fra? Antagelig fra det tidspunkt feilen viste seg, jf. foreldelsesloven 3 og Rt s. 679 (DNB) og Rt s. 286 (KPMG).

35 Reklamasjon Reklamasjonsfrister regelmessig avtalt i forretningsførerkontrakten. Relativ frist og absolutt frist. Uansett et alminnelig prinsipp om at et krav må påberopes innen rimelig tid fra man fikk foranledning til å gjøre det gjeldende. Unnlatt reklamasjon = Preklusjon av kravet!

36 Rettskilder Rt s. 81, Skogen borettslag NBBL Rt s. 773, Sollia borettslag Fiskernes Bank RG 1997 s. 1308, Skøyenåsen brl. (byretten) RG 1999 s. 303, Skøyenåsen brl. (lagmannsretten) TOBYF , Nedre Haugen borettslag TOSLO , Erland Morud AS Lilleholt m.fl. Borettslovkommentaren s. 664 flg. Wyller Boligrett (5. utg.) s. 200 flg. Stadheim Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper (3. utg.) s. 193.

37