Årsrapport Etatbygg Holding II AS

Transkript

1 Årsrapport 2010 Etatbygg Holding II AS

2 Innhold Hovedpunkter Oversikt over Etatbygg Holding II AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Östersund Linköping Stockholm Norrköping Solgt Styrets årsberetning Resultatregnskap Eiendeler Egenkapital og gjeld Kontantstrømoppstilling Regnskapsprinsipper Noter Revisjonsberetning Eiendomsoversikt Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 3

3 Campus Östersund 4 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

4 Hovedpunkter 2010 NYPRODUSERTE LOKALER På Garnisonen Linköping har det i 2010 pågått to større prosjekter som i hovedsak er avsluttet ved utgangen av året. Det ene prosjektet er for Domstolsverkets nye Förvaltningsrätt. Det ble inngått en ny 15 års kontrakt på totalt kvm. Det ble bygd et nytt bygg på basis av denne kontrakten på ca kvm hvor av ca blir benyttet av Domstolsverket. Innfl ytting ble gjort etter planen 1. januar Deler av prosjektet vil fortsette til mai 2011 hvor det vil bli utført noe ombygging i eksisterende lokaler. Samtidig har man gjort en ombygging for Rörelse & Hälsa med en ytterligere forlengelse på 10 år. Rörelse & Helsa fl yttet inn i nye lokaler på kvm i september. Det er også modernisert lokaler for KFUM på 655 kvm og Team Ortopedikk på 672 kvm i SALG NORRKÖPING Porteføljen i Norrköping ble solgt med virkning fra 16. desember Porteføljen besto av 2 eiendommer i sentrum av Norrköping som ble kjøpt i Totalt utleibart areal utgjorde kvm, og var fullt utleid til Linköping Universitet og Kunskapsskolan i Sverige AB med en gjennomsnittlig gjenværende leietid på ca 6 år. Brutto leieinntekter på MSEK 19,3, tilsvarte SEK per kvm. Salgsverdien ble MSEK 235 (før fradrag for utsatt skatt), tilsvarende en yield på ca 6,4%. Salget ga en estimert avkastning på prosjektet på ca 7 % IRR. Styret vurderte at et salg på det nåværende tidspunkt var riktig som følge av gjenværende løpetid på prosjektets leiekontrakter. Selskapet hadde gjort flere fremstøt mot leietakerne i et forsøk på å forlenge disse uten hell, og attraktiviteten for eiendommene antas derfor å falle fremover. Samtidig var det et synlig marked for denne typen eiendommer i markedet som gjorde et salg attraktivt. UTVIKLINGSMULIGHETER I STOCKHOLM Selskapet har jobbet aktivt gjennom 2010 mot Stockholm kommune for å få endret regulering på ikke bebygd tomteareal i Stockholm. Dette er et prosjekt som tidligere har blitt igangsatt og omtalt, men som det har tatt noe mer tid å realisere grunnet et urolig fi nans- og eiendomsmarked. Selskapet oppfatter samtalene med kommunen som konstruktive og det forventes at det vil være mulig å realisere potensielle merverdier i disse områdene. ØKTE MARKEDSVERDIER I ET POSITIVT SVENSKT MARKED Verdiene i selskapet har utviklet seg positiv gjennom Dette skyldes først og fremst lange kontrakter med solide leietakere og dermed et noe fallende avkastningskrav. Investeringer i nyproduksjon og nye leietakere har dessuten ført til økte inntekter, og verdien på eiendommene har økt med ca 9 % det siste året. UTBETALING FOR 2010 Styret har på bakgrunn av avkastningen for 2010 og likviditeten i selskapet foreslått en utbetaling på 40 øre pr aksje, som tilsvarer 4 % av emisjonskursen i den første emisjonen. Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 5

5 > aksjonærer i Norge > 700 aksjonærer i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter R Holding AB ca 78 % ca 22 % Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB 100 % A4 Campus AB Östersund kvm Leieinntekter MSEK 73,2 Investert september 2004 Andel inv. kapital 31,2 % 100 % I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Linköping kvm Leieinntekter MSEK 117,7 Investert september 2004 Andel inv. kapital 35,4 % 100 % Fastighets AB Lysbomben Stockholm kvm Leieinntekter MSEK 53,3 Investert desember 2005 Andel inv. kapital 25,4 % Etatbygg Holding II AS Innledning Årsrapporten 2010 inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen av eiendomsmarkedet i Sverige og Norden samt en oppdatering på viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i Etatbygg Holding II AS («EBH II»). Struktur og oversikt EBH II AS ble etablert i Selskapets forretningsidé er å investere i bygg og infrastrukturprosjekter med statlige og andre offentlige etater som dominerende leietakere. Minimum 60 % av hvert enkelt prosjekt skal være utleid til offentlige etater på lange leiekontrakter ved investeringstidspunktet. De enkelte eiendommene skal ligge i EU- eller EØS-land. Selskapet kan også eie deler av tilsvarende eiendomsporteføljer. Investeringene blir foretatt sammen med det svenske selskapet Offentliga Fastigheter Holding I AB. Figuren over oppsummerer struktur for porteføljen til EBH II. Selskapet er inne i sitt sjette normale driftsår. Det har pågått store utviklingsprosjekter i både Östersund og Linköping og det er fortsatt potensial for videreutvikling noe som vurderes og utnyttes løpende. For øvrig blir det fokusert på å optimalisere driften samt å tilrettelegge best mulig for eksisterende leietakere. De ulike eiendommene blir nærmere omtalt senere i årsrapporten. Gjenværende leietid Alle investeringene i EBH II har porteføljer med hovedvekt av offentlige leietakere og relativt lange leiekontrakter. Grafen på neste side viser gjennomsnittlig gjenværende leietid for de tre porteføljene. Samlet sett er gjennomsnittlig gjenværende leietid ca 7 år. De lange leiekontraktene gjør at selskapet har en lav risiko. Det er foreløpig ingenting som tyder på at noen av leietakerne med lang kontrakt har ønske om å fl ytte til nye lokaler, snarere har fl ere etablerte leietakere utvidet sine arealer. Beliggenhet Eiendomsporteføljen består av totalt tre prosjekter. Prosjektene er lokalisert i kommunene Östersund, Linköping og Stockholm. Figuren på neste side viser den geografi ske lokaliseringen av eiendommene. 6 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

6 Gjenværende leietid (år) ,8 8,8 6,9 4 4,3 2 0 Stockholm Linköping Östersund Gj.snitt portefølje Eiendommer 1. Campus Östersund 2. Garnisonen Linköping 3. Lysbomben Stockholm Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 7

7 BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % E Norge Sverige Finland Danmark Kilde: SEB/Newsec Transaksjonsvolum (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Newsec Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden Den nordiske økonomien har vist sterk vekst det siste året og regionen synes å ha kommet bedre ut enn andre industriland med sin sterke vekst og stabile makroøkonomiske fundamenter. Lav statlig gjeld, konkurransedyktig eksportindustri, transparent økonomi og forbrukere med sunn privatøkonomi gir regionen stabilitet og grunnlag for videre positiv utvikling. Eiendomsmarkedet har tatt seg opp igjen i hele Norden gjennom I Norge og Sverige har interessen for eiendomsinvesteringer økt både blant nasjonale og internasjonale aktører. Viktige faktorer for den økte likviditeten er at bankene åpner opp for fi nansiering, utenlandske banker er tilbake, stabile renter og investorenes forventning om en relativt sterk økonomisk utvikling. Selv om sentralt beliggende prestisjeeiendommer med lange, sikre leiekontrakter har hatt den beste prisutviklingen, har det vært vekst i hele eiendomsmarkedet. Den gode likviditeten i det norske og svenske markedet er ventet å fortsette gjennom 2011, mens transaksjonsvolumet i Finland forventes å ta seg opp, spesielt for de mest attraktive eiendommene. I Danmark har avstanden mellom kjøper og selger nærmet seg og det er håp om økt likviditet i det danske eiendomsmarkedet gjennom Avkastningskravene 1 for kontorbygg i den nordiske regionen passerte toppen i løpet av 2009 og for prestisjeeiendommer har yielden falt i alle markeder foruten København. I Norge så man yield-skiftet allerede i 2009, tidligere enn i de øvrige nordiske landene, på grunn av gradvis forbedring i økonomien, stabiliserende ledighet og økte leienivåer. I Stockholm og Helsinki så man fallende avkastningskrav i første halvår av Kilde: Newsec, JLL Makroøkonomisk utvikling i Sverige Sverige har hatt en sterk vekst siden midten av 2009, og BNP-veksten var på hele 6,9 % i 3. kvartal 2010 sammenlignet med samme kvartal året før. Sverige er sterkt påvirket av den globale økonomien da ca halvparten av BNP består av eksport, derav ca 80 % til OECD-land. Det forventes fortsatt vekst på 6-8 % i eksportnæringen i Arbeidsmarkedet følger konjunkturene og sysselsettingen økte med ca 1 % i 2010 og er forventet å øke 1-1,5 % i Infl asjonen økte i 2010, men er forventet å bli lav de kommende årene av fl ere årsaker. Kapasitetsutnyttelsen i verden er for tiden veldig lav, noe som gir lavt infl asjonstrykk. Det forventes lav lønnsvekst, da sterk global konkurranse medfører prispress. I tillegg har sentralbankene et tydelig fokus på en lav og stabil infl asjon. Selv om Riksbanken økte styringsrenten til 1,5 % i februar 2011, er det ventet at renten vil stige forsiktig og forbli på et lavt nivå de kommende årene. Kredittmarkedet har bedret seg nå som utenlandske banker er tilbake i Sverige etter å ha vært fraværende siden Kredittmarginene er likevel fortsatt noe høyere enn de var før fi nanskrisen. Kilde: Riksbanken, SCB, Newsec Eiendomsmarkedet i Sverige Likviditeten i det svenske eiendomsmarkedet økte i 2010 og transaksjonsvolumet ble SEK 98 mrd, noe som er tre ganger mer enn året før. Utenlandske investorer, hovedsaklig fra Norge og Tyskland, økte sin relative andel fra 10 % av volumet i 2009 til 15 % av volumet i Noen store transaksjoner har bidratt sterkt til det økte volumet. Salget av Hyresbostäder i Sverige I AB og deler av Hyresbostäder i Sverige III Gul AB til Willhem AB i desember omfattet ca 1 Direkteavkastning/yield defi neres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 8 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

8 Kontorprissyklus, Q111 Oslo Helsinki Stockholm Leievekst avtar Akselererende leievekst Fallende leier Leiene bunner ut Göteborg Kilde: Jones Lang Lasalle, Newsec kvm til en verdi på SEK 7 mrd. I juni kjøpte det svenske pensjonsfondet, det fjerde AP-fondet, eiendomsselskapet Dombron med kvm boligareal for SEK 5,4 mrd. Transaksjonen var delvis intern da selger var Vasakronan som eies av det første-, andre-, tredje- og fjerde AP-fondet. I desember kjøpte Vasakronan eiendommen Klara Zenit i Stockholm sentrum fra det tyske eiendomsfondet Commerz Real for SEK 4,35 mrd. Den positive utviklingen for eiendomsmarkedet er avhengig av en styrket banksektor og tilgjengelig bankfi nansiering. Bekymringer i forhold til refi nansiering de kommende årene er nå redusert. Det er spesielt nordiske banker som er tilbake, men også noen utenlandske banker har som mål å vokse i det nordiske markedet. Attraktive eiendommer har i hovedsak blitt kjøpt av institusjonelle aktører som ikke har utfordringer på fi nansieringssiden. Segmentet med mindre attraktive eiendommer er mer avhengig av ekstern bankfi nansiering og dette er en viktig årsak til økt yield-gap mellom segmentene. Nordiske banker er fortsatt forsiktige og gir først og fremst nye lån til eksisterende og solide kunder. For at resten av eiendomsmarkedet skal følge prisutviklingen, må bankene åpne opp for fl ere utlån og økt eksponering. Kilder: JLL, Newsec Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 9

9 Campus Östersund 10 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

10 Campus Östersund Östersund Campus i Östersund er del av Regementsfastigheter og består av tidligere forsvarsanlegg som nå er utviklet til nye og attraktive eiendommer med statlig og privat næringsvirksomhet. Campus har ca kvm fordelt på 26 bygninger og noen lagerbygg. Östersund er en by omtrent midt i Sverige med ca innbyggere. Som länets eneste by er Östersund et sentrum for handel, næringsliv og turisme. Byen er et viktig samlings sted for vinteridrett og det er bare en times kjøring til Åre. Med fl yplass 10 minutter utenfor sentrum har Östersund gode forbindelser til Stockholm. Utviklingen av Campus i Östersund har fortsatt i 2010 og det har vært fokus på ferdigstillelse av nyproduserte arealer og sikring av nye leietakere. Det har i løpet av året vært gjennomført 16 stk større og mindre prosjekter for å utbedre området og sikre fremtidige inntekter. Ved årsslutt var det 17 kvm med kontorlokaler ledig i hele porteføljen som i dag kan leies ut. Av rålokaler som ikke er utleibare i dag pågår det forhandlinger med Landstinget om leie for tanläkarmottagning, en kontrakt på 600 kvm. Det fi nnes også ytterligere 300 kvm som kan settes i stand for utleie. Nettoinntektene for Campus var på ca MSEK 78,7 i 2010, en økning på ca MSEK 8 fra året før. Det ble investert i nyproduksjon av kontorlokaler og renovering for ca MSEK 13. Vintersportssenteret på Campus har en tett tilknytning til toppidrett og skiskyting. Andel av årlige leieinntekter Nøkkeldata Areal kvm 30 % Budsjetterte leieinntekter 2011 MSEK 73,2 andel inntekter fra offentlige etater 93 % Vektet gjenværende leietid 8,8 år Teknisk og økonomisk forvalter A4 Campus AB Investeringsår 2004 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 11

11 Garnisonen Linköping Linköping Garnisonen Linköping er den andre delen av Regementsfastigheter. Dette tidligere forsvarsanlegget er i likhet med Campus Östersund utviklet til moderne næringseiendommer. Området har ca 30 bygninger på til sammen ca kvm samt et stort antall parkeringsplasser. Garnisonen har sentral beliggenhet i Linköping, rett ved Universitetssykehuset. Linköping er Sveriges femte største kommune med ca innbyggere. Høyteknologisk og forskningsinnrettet industri har lenge vært byens kjennemerke. Byen har gode kommunikasjonsmuligheter via veinett og jernbane. Driften på Garnisonen er stabilt god med noen store offentlige leietakere. I løpet av 2010 har nye lokaler for Domstolsverket blitt produsert og utviklet. Domstolsverket flyttet inn i nye lokaler 1. januar 2011 som planlagt. De nye lokalene består av et nybygg på totalt ca hvorav ca blir benyttet av Domstolsverket. Dette arealet kommer i tillegg til tidligere avtaler med Domstolsverket i Linköping, som nå leier totalt ca kvm i porteføljen. Det har også vært gjennomført en større ombygging av ett bygg for Rörelse & Helse. De flyttet inn i kvm nye lokaler i september Det pågår fremdeles noe modernisering i disse lokalene som er forventet ferdigstilt i mai Linköping kommune, Landstinget i Östergötland, Statens Kriminaltekniske Laboratorium, Politiet, Domstolsverket og Rättsmedicinalverket står for nesten 90 % av leieinntektene i porteføljen. Porteføljens utleibare areal er nå ca kvm. Garnisonen har fremdeles spennende utviklingsmuligheter. Nettoinntektene for Garnisonen ble i 2010 på ca MSEK 104,7, en økning på ca MSEK 0,5 fra året før. Det ble investert i nyproduksjon og leietakertilpasninger for ca MSEK 97. Andel av årlige leieinntekter Nøkkeldata Areal kvm 48 % Budsjetterte leieinntekter 2011 MSEK 117,7 andel inntekter fra offentlige etater 92 % Vektet gjenværende leietid 6,8 år Teknisk og økonomisk forvalter I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Investeringsår Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

12 Lysbomben Stockholm Denne porteføljen består av to bygninger på Kungsholmen i Stockholm. Totalt utleibart areal er ca kvm og de største leietakerne er Riksarkivet og Socialstyrelsen. Den ene bygningen er fra 1968, men er renovert både innvendig og utvendig siden. Den andre bygningen er fra 1949, og denne er gjennomgripende renovert i perioden På eiendommen er det ledige arealer som kan utnyttes til nybygg hvis man får omregulert tomten. Planprosess mot kommunen pågår fremdeles og det arbeides med å ta frem konkrete utviklingsforslag både for nye leiligheter til utleie og en ekspansjon for nåværende leietakere. Utviklingen av området vil kunne drives med interne ressurser eller alternativt med en samarbeidspartner. Samtalene med kommunen har i løpet av 2010 blitt mer konkrete og selskapet jobber nå med konkrete planer som anses som interessante både for eier, eksisterende leietakere og kommunen. For øvrig er drift og forvaltning stabilt. Gjennomsnittlig gjenværende leietid for kontraktene i denne porteføljen er 4 år. Andel av årlige leieinntekter Nøkkeldata Areal kvm 22 % Budsjetterte leieinntekter 2011 MSEK 53,3 andel inntekter fra offentlige etater 97 % Vektet gjenværende leietid 4,3 år Teknisk og økonomisk forvalter Newsec Asset Management Investeringsår 2005 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 13

13 Gropen Bomulls - spinneriet Norrköping Solgt Norrköping porteføljen ble solgt 16. desember Porteføljen besto av eiendommene Gropen 6 og Bomullsspinneriet 1 som er lokalisert i sentrum av Norrköping med totalt ca kvm utleibart areal. Gropen 6 ble bygd i 1960, og fra 1999 til 2001 ble eiendommen omdannet og oppgradert fra industri til undervisnings lokaler. Bomullsspinneriet ble oppført mellom 1854 og 1856, men var mellom 1997 og 1998 gjenstand for betydelige oppgraderinger og ombygging da den ble tilpasset undervisnings aktiviteter. Største leietaker i Gropen 6 er Kunnskapsskolan, mens Linköping Universitet er eneste leietaker i Bomullsspinneriet 1. Norrköping porteføljen var ferdigutviklet og gjennomsnittlig gjenværende leietid var ca 6 år. Selskapet har diskutert forlengelse med leietakerne, men har ikke greid å fi nne kommersiell enighet om dette. De inngåtte leiekontraktene ble derfor kortere for hvert år, og attraktiviteten til eiendommene var forventet å falle med de kortere leiekontraktene i fremtiden. Samtidig så man et attraktivt marked for denne type eiendommer med en stor andel relativt lange statlige leiekontrakter. Salgsverdien ble MSEK 235 (før fradrag for utsatt skatt), tilsvarende en yield på ca 6,4 %. Salget ga en estimert avkastning på prosjektet på ca 7 % per år i eierperioden, og tilførte konsernet en likviditet på ca 50 MSEK. 14 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

14 Årsregnskap 2010 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 15

15 Årsberetning 2010 Etatbygg Holding II AS Selskapets virksomhet Etatbygg Holding II AS ble stiftet i 2002, men selskapets operative virksomhet startet først i Selskapet har som formål å investere i næringsbygg med offentlige leietakere i Europa. Selskapet har gjennom det svenske datterselskapet Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB investert i to eiendomsporteføljer. Den ene porteføljen består av to eiendommer, med ca 60 bygninger, i Linköping og Östersund. Den andre porteføljen består av eiendom i Stockholm. Etatbygg Holding II AS hadde per 31. desember aksjonærer, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2011 og konsernets langsiktige prognoser for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og fi nansiell stilling. TNOK Tilsvarende tall for 2009 var TNOK Kontantstrøm fra investeringer er TNOK , sterkt påvirket av salget i Norrköping, mot TNOK i Hendelser etter balansedagen Det har ikke vært vesentlige hendelser etter balansedagen av betydning for regnskapsåret Fremtidig utvikling Det er ikke planlagt nye emisjoner i Etatbygg Holding II AS og hovedfokus fremover er drift av eiendomsporteføljene. Styret anser at konsernet har et godt grunnlag for positiv fremtidigutvikling. Det er ikke planlagt investeringer i nye eiendomsporteføljer. Som følge av stor etterspørsel etter lokaler for leietakere pågår det fortsatt investeringer i eksisterende og ny bygningsmasse i porteføljene i Linköping og Östersund. Det er inngått leiekontrakter for alle nye lokaler som utvikles. Redegjørsel for Årsregnskapet Regnskapsåret 2010 har vært preget av nybygging og rehabilitering på Garnisonen i Linköping og salg av Norrköpings porteføljen. På Garnisonen har det i 2010 pågått to større prosjekter som i hovedsak er avsluttet ved utgangen av året. Det ene prosjektet var knyttet til nybygging for Domstolsverket, hvor det ble bygget et helt nytt bygg på ca kvm i tilknytning til eksisterende eiendomsmasse. Det har også vært en større rehabilitering av et lokale for Rörelse & Hälsa. Begge prosjektene er realisert innenfor budsjett og vil gi god avkastning til aksjonærene i fremtiden. Porteføljen i Norrköping ble solgt med virkning fra 16. desember Salgsverdien ble MSEK 235 (før fradrag for utsatt skatt), tilsvarende en yield på ca 6,4%. Salget ga en estimert avkastning på prosjektet på ca 7 % IRR. Styret vurderte at et salg på det nåværende tidspunkt var riktig som følge av gjenværende løpetid på prosjektets leie kontrakter. Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2010 TNOK Konsernets resultat var for 2010 TNOK mens det for 2009 var TNOK Morselskapet har hatt et regnskapsmessig tap på TNOK på de valutaterminkontraktene som er inngått, mot en gevinst på TNOK i Resultat i 2010 for morselskapet er TNOK , mot et overskudd på TNOK i Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK pr. 31. desember Tilsvarende tall pr 31. desember 2009 var TNOK Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK mot TNOK i Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2010 var 20,1 % mot 20,2 % pr. 31. desember Konsernet har i løpet av året hatt en positiv kontantstrøm på TNOK Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ. Dette skyldes at det er tilbakebetalt totalt TNOK til aksjonærene samt nedbetalt netto TNOK av selskapets gjeld. Den operasjonelle kontantstrøm er Finansiell risiko Konsernets inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. Morselskapet har inngått terminkontrakter for å redusere denne risikoen. Konsernet er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har fl ytende rente. Det er inngått renteswapavtaler for å redusere denne risikoen. Konsernet er også eksponert mot utvilkling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Avkastningskravene for selskapets eiendommer har fl atet ut og viser en synkende trend i slutten av 2010 og inn i Verdiene, målt av eksterne takstmenn, har derfor økt i Det er fortsatt usikkerhet knyttet til uviklingen i avkastningskravene, men det synes som om markedene hvor selskapet har investeringer viser signaler på bedring. Arbeidsmiljø og personale Morselskapet har ingen egne ansatte. Det er ved utgangen av året totalt ni ansatte i konsernet. Det er ikke avdekket forskjellsbehandling av kvinner og menn blant konsernets ansatte, og styret anser derfor den faktiske tilstanden på dette området som tilfredstillende. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i konsernets virksomhet. Ved utgangen av regnskapsåret er sju menn og to kvinner ansatt i konsernet. Selskapets styremedlemmer er menn. Det har ikke vært vesentlig sykefravær i Det har ikke oppstått vesentlige skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. 16 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

16 Miljørapportering Konsernets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling Konsernet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret Årsresultat og disponeringer Morselskapets årsresultat ble TNOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Etatbygg Holding II AS: Beløp i NOK Utbytte Annen egenkapital Totalt disponert Selskapets frie egenkapital pr. 31. desember 2010 var TNOK Oslo, 26. april 2011 Martin Bruck Styreformann Andres Aulik Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Christer Wennersten Styremedlem Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 17

17 Resultatregnskap Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Note DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Ordinære avskrivninger Andre driftskostnader 9, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader 9, Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoriteter Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Overført fra annen EK Sum disponert 18 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

18 Eiendeler Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Note ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd og kontanter Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 19

19 Egenkapital og gjeld Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Langsiktig gjeld 4, Kortsiktig gjeld - - Kassekreditt Utbytte Leverandørgjeld Betalbar skatt Gjeld til konsernselskaper Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 26. april 2011 Martin Bruck Styreformann Andres Aulik Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Christer Wennersten Styremedlem 20 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

20 Kontantstrømoppstilling Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt Betalt skatt Tap / gevinst ved salg av driftsmidler Ordinære avskrivninger Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetaling ved tilbakebetaling av kapital Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Innbetaling ved opptak av kortsiktig og langsiktig gjeld Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i likvider i året Kontanter og bankinnskudd per Kontanter og bankinnskudd per Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 21

21 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifi serbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifi serbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifi sert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og utgifter i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er i morselskapet beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Utsatt skatt er nåverdiberegnet i merverdianalysene som gjennomføres ved oppkjøp. Dette innebærer at nominell utsatt skatt i konsernregnskapet er neddiskontert og balanseført til 35% av nominell utsatt skatt beregnet på grunnlag av forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. 22 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

22 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Morselskapet Aksjekapital Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital pr Utbytte Poster ført mot egenkapitalen - avregning emisjonshonorar Årets resultat Egenkapital pr Konsernet Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Minoritet Sum Egenkapital pr Poster ført mot egenkapitalen - avregning emisjonshonorar Omregningsdifferanser Årets resultat Utbytte Egenkapital pr Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK Konsernet Varige driftsmidler Tomter / bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Justert anskaffelseskost pr Tilgang kjøpte driftsmidler Avgang solgte driftsmidler Omregningsdifferanser på tilgang / avgang Anskaffelseskost pr Av og nedskrivninger pr Omregningsdifferanser av saldo 1.1 pr Avgang akk avskrivninger Omregningsdifferanser på tilgang / avgang Årets avskrivninger Omregningsdifferanser på avskrivninger Akk avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets avskrivninger Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 23

23 Konsernet benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom 50 år * Maskiner og inventar 3-15 år * Tomter ingen avskrivning Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Sverige ,2 % Datterselskapet Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB, Stockholm, har pr en aksjekapital på TSEK bestående av aksjer til pålydende SEK 1. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Land Ervervet Eierandel / stemmeandel Egenkapital Resultat Regementsfastigheter R Holding AB Regementsfastigheter Sverige % I4A1 Garnisonsfastigheter AB Regementsfastigheter Sverige % A4 Campus AB Regementsfastigheter Sverige % Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB Norrköping Sverige % Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Stockholm Sverige % Fastighets AB Lysbomben Stockholm Sverige % Note 4 Langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner Beløp i NOK Konsernet Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Forfallstidspunkt - langsiktig gjeld Innen 1 år år Senere enn 5 år Sum Pantesikret gjeld Pantesikret gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Pantsatte eiendeler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Annet Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

24 Selskapets gjeldsfi nansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Det vil i det følgende gis en oversikt over selskapets totale gjeldsforhold og de krav som foreligger. Portefølje Bank Hovedstol Valuta Forfall ICR krav 1 LTV krav 2 Faktisk ICR Faktisk LTV Regementsfastigheter Swedbank SEK ,1 NA 2,14 57 % Stockholm Swedbank SEK ,4 76 % 2,30 63 % 1 ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fl este låneavtalene har en egen defi nisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. 2 LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK Morselskapet Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Sum Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Morselskapet Morselskapets aksjekapital består av aksjer pålydende NOK 0,02. Etatbygg Holding II AS har aksjonærer pr Selskapet eier ingen egne aksjer. Alle aksjer har lik stemmerett. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Ivar Becker aksjer 1,01 % Øvrige aksjonærer eier mindre enn 1 %. Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 25

25 Note 7 Skatt Beløp i NOK 1000 Morselskapet Konsernet Betalbare skatter Norge Betalbare skatter utlandet Sum betalbare skatter Korreksjon av tidligere års skatt Omregningsdifferanser betalbar skatt Sum andre endringer Endring i utsatt skatt utlandet Sum endring utsatt skatt Sum skattekostnad Skatt i % av ordinært resultat før skattekostnad og minoriteter 0 % 0 % 22 % 19 % Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Fremførbart underskudd Underskudd som ikke kan benyttes i regnskapsåret Årets skattegrunnlag Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Øvrige midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av grunnlag for utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller Utsatt skatt Eiendommer Utsatt skatt 12 % Netto utsatt skatt Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at hele fordelen kan utnyttes. Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt Nedvurdering av utsatt skattefordel Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats 1 0 % 0 % 1 Skattekostnad i forhold til resultat før skatt. 26 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

26 Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK Morselskapet Konsernet Lønnskostnader Lønninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Sum Morselskapet har ingen ansatte. I gjennomsnitt har det i løpet av regnskapsåret vært 9 årsverk i konsernet. Konsernet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Morselskapet Konsernet Honorar til styret Styrehonorar Morselskapet Konsernet Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester Sum Beløpene er eksklusiv merverdiavgift. Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK Morselskapet Konsernet Andre driftskostnader Reparasjon- og vedlikeholdskostnader Oppvarming Vann Elektrisitet Renovasjon Kjøpte tjenester Forsikring Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Morselskapet Konsernet Finansinntekter Annen renteinntekt Annen fi nansinntekt Sum fi nansinntekter Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 27

27 Morselskapet Konsernet Finanskostnader Rentekostnader fra foretak i samme konsern Annen rentekostnad Annen fi nanskostnad Sum fi nanskostnader Morselskapet Konsernet Annen kortsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Påløpte kostnader Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Note 10 Honorarer til løpende forvaltning Etatbygg Holding II AS har inngått avtale om løpende forvaltning med Acta Asset Management ASA og ABG Sundal Collier Real Estate AS. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonoarar, honoraret utgjorde TNOK for Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref note 9. Note 11 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av fi nansielle instrumenter i forbindelse med styringen av fi nansiell risiko. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har fl ytende rente. Rentederivater Selskapet har som strategi å sikre opp mot 100 % av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med fl ytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivat kontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Pr var 89 % av selskapets gjeld sikret ved inngåtte rentederivater. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapets rentesikringskontrakter pr Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Forfallsdato Urealisert gevinst / (-) tap pr Regementsfastigheter Swedbank SEK 4,88 % Stockholm Swedbank SEK 3,59 % Sum rentederivater SEK Sum urealisert gevinst / (-) tap NOK Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for morselskapet. Konsernets inntekter og gjeld er i SEK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK. Det er inngått valutasikringskontrakter for å redusere denne risikoen. Se egen spesifi kasjon nedenfor. Valutaderivater Selskapet har som strategi å sikre mellom 5 % og 45 % av EK. Valutasikringen gjøres med valutaterminer (salg av valuta med oppgjør på fremtidig dato). Sikringsgrad er basert på historisk valutakursutvikling for aktuell valuta. Sterk valuta historisk sett medfører høy sikringsgrad. Verdien av rentekontraktene er ikke balanseført ihht. god regnskapsskikk i Norge og verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. 28 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

28 Under følger en oversikt over selskapets valutaderivater pr Motpart Valuta Beløp Valutakurs Forfallsdato Urealisert gevinst / (-) tap pr ABG Sundal Collier ASA SEK , Sum urealisert gevinst / (-) tap NOK -336 For regnskapsåret har TNOK svekket selskapets resultat og likviditetsbeholding som følge av inngåtte valutaderivater. Note 12 Salg av eiendom Konsernet har i 2010 solgt eiendommene i Norrköping. Salget har gitt en netto gevinst for konsernet på TNOK Note 13 Bankinnskudd Konsernets bankkonti fordeler seg på følgende valuta: TSEK TNOK TSEK TNOK Bankinnskudd i SEK Bankinnskudd i NOK Totalt Note 14 Usikre forpliktelser I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt varsel om endring av ligning for perioden Det er i samme varsel informert om at evt tilleggsskatt vurderes. Varselet er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader, skatteetaten hevder at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Betalbar skatt er beregnet til maksimalt MNOK 7,6 dersom selskapet ikke får fradrag for hele eller deler av emisjonskostnadene. Eventuell tilleggsskatt kan maksimalt utgjøre 60 %. Selskapet er ikke enig i skatteetatens vurdering, og har påklaget varselet. Note 15 Andre forhold Acta Asset Management Alle aksjonærer i Etatbygg Holding II AS har inngått investeringsavtale med Acta Asset Management ASA som blant annet beskriver selskapets investerings mandat. Offentliga Fastigheter Holding I AB (publ) Etatbygg Holding II AS eier Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB sammen med det svenske søsterselskapet Offentliga Fastigheter Holding I AB (publ). Alle investeringene som foretas i Etatbygg Holding II AS gjøres sammen med Offentliga Fastigher Holding I AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identiske investeringsmandater og styresammensetning. Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 29

29 30 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

30 Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS 31

31 Eiendomsoversikt Eiendom Kommune Leiligheter Kommersielle lokaler Totalt Garasje/ Taxvärde 2010 (TSEK) Antall kvm Antall kvm kvm Ppl Bygg Tomt Totalt Smedstad 1:21 Linköping / Artilleristen 1 Östersund / Sum Regementsfastigheter / Lysbomben 4 Stockholm / Sum Öffentliga Fastigheter C / Sum Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB / Årsrapport 2010, Etatbygg Holding II AS

32 Etatbygg Holding II AS C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo signatur.no