Saksbehandler: Kjersti Wikstrøm Arkiv: PLAID 358 Arkivsaksnr.: 14/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kjersti Wikstrøm Arkiv: PLAID 358 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR SUNDLAND - OFFENTLIG ETTERSYN â INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Sundland (områderegulering med tilhørende konsekvensutredning), datert , legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens Formannskapet forutsetter at den nordlige delen av planområdet, feltene C1a og C2 langs jernbanesporene bearbeides nærmere med hensyn til byform, byggehøyder og byrom før sluttbehandling. Osmund Kaldheim rådmann á Bertil Horvli Byutviklngsdirektør

2 â FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR SUNDLAND- OFFENTLIG ETTERSYN Hensikten med saken Rom Eiendom AS har i samarbeid med Drammen kommune utarbeidet forslag til reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning. Hensikten med saken er å ta stilling til om forslaget skallegges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningsloven 12-10, jfr. vedlegg 1, 2, 3, 4. SAKSUTREDNING Bakgrunn Gjeldende reguleringsplan for Sundland (Skogliveien 4 m.fl.), vedtatt oppgraderes for at området skal tilpasses nye rammebetingelser. Verkstedvirksomheten er nå flyttet i sin helhet til Oslo og vedlikeholdsvirksomhet har ekspandert nord på Sundlandområdet motde store sporområdene. I forhold til vedtatte kommunedelplan er det derfor nå mulig å integrere ny trasé for Tilfartsveg Vest i planen som en integrert og bytilpasset gate. Tidligere reguleringsplan omfattet ikke Tilfartsvei Vest gjennom Sundland, jfr. vedlegg 5. I kommunedelplan for Tilfartsvei vest/tilfartsvei Konnerud, vedtatt , er det vedtatt trasé fra Kreftings gate til E134 og Konnerud, jfr. vedlegg 6. Nytt planforslaget er også tilpasset politiske signaler om bynære boliger forsmåbarnsfamilier. Dette har ført til at utnyttelsesgrad er redusert fra m2 til m2 BRA, noe som fører til bedre utearealer og lavere byggehøyder mot Professor Smiths allè. I tillegg er Sundlandgata justert slik at trafikken kan flyttes lenger unna eksisterende bebyggelse når Professor Smiths alle legges om til boliggate/busstrase. Reguleringsplanen er et resultat av et samarbeid med ROM Eiendom der Drammen kommune har tatt ansvar for planlegging av Tilfartsveg Vest for Statens vegvesen, og ROM Eiendom for resten av Sundlandområdet. Saken fremmes som en områderegulering hvor man innenfor deler av planområdet har utarbeidet en så detaljert plan at man kan gå rett på byggesaksbehandling under forutsetning av at man forholder seg til foreslåtte reguleringsbestemmelser og utarbeidede Retningslinjer for offentlige rom, bebyggelse og utomhusarealer. Parallelt med reguleringsplanen er det utarbeidet forslag til utbyggingsavtale. Denne vil bli behandlet som egen sak. Forutgående prosess Arbeidet med ny reguleringsplan har gått over flere år. Kunngjøring om oppstart av reguleringsarbeidet og forhandlinger om utbyggingsavtale ble annonsert Det ble samtidig sendt brev til naboer og offentlige myndigheter. Offentlig ettersyn av planprogrammet ble kunngjort samtidig som oppstart av planprogrammet, og planprogrammet ble vedtatt , jfr. vedlegg 7og 8. Siden oppstart av planarbeidet i 2007 har man holdt fast ved noen viktige prinsipper knyttet til den vedtatte planen; avgrensning av planområdet i henhold til kommuneplanen, Sundlandgata som viktig del av veisystemet og forutsetning for avlastning av gjennomfartstrafikken i Professor Smiths allé, samt en etappevis utbygging med m2 BRA før første etappe av Tilfartsvei Vest fra Kreftings gate til Sundlandgata er på plass.

3 Eierforhold Størstedelenav området eies eller disponeres av ROM Eiendom AS gjennom delingsavtale mellom Jernbaneverket og NSB fra Den planlagte traséen for Tilfartsveg Vest, fra rundkjøringen i Kreftings gate til Sundland, berører en rekke private eiendommer. Planområdet Sundland ligger i nær tilknytning til Drammen sentrum, men vest for moreneryggen og dermed utenfor det som i dag oppfattes som sentrum. Området ligger også i direkte tilknytning til Gulskogen stasjon og det som i et fremtidig perspektiv vil danne midtpunktet i bydelen. Sundlandområdet vil dermed kunne utvikles som et viktig bindeledd mellom byens sentrum og bydelssenter på Gulskogen. Planområdet er ca. 280 daa, og foreliggende forslag gir utbyggbart potensial på m2 BRA. Av dette utgjør eksisterende bebyggelse m2. Sundland i et byutviklingsperspektiv Sundland representerer et stort og viktig transformasjons- og fortettingsområde i fremtidig utvikling av Drammen. Utviklingen av bydelen vil gå over flere år og vil påvirke hele Gulskogen bydel. Foreliggende planforslag gir føringer som kan sikre at Sundland integreres godt i bydelen for øvrig. Samtidig skapes det grunnlag for å etablere en egen identitet for området blant annet gjennom forslag om eget lokalsenter med varierte tilbud og møteplasser og et særlig forhold til eksisterende bebyggelse og områdets historiske spor. Det skal også etableres attraktive boligområder med urbane kvaliteter og trafikksikre, grønne, varierte og barnevennlige utearealer. På et overordnet nivå bygger forslaget videre på de føringer som er gitt gjennom Areal- og transportplan for Buskerudbyen og kommuneplanen. Planforslaget legger til rette for et lokalt orientert handels- og service tilbud på Sundland. Det foreslås ikke utbygging av varehandel utover et lokalt behov, maksimert til m2 BRA. I et byutviklingsperspektiv er planen også viktig når det gjelder utviklingen av transportsystemet. Forslag til revidert trasè for første etappe av Tilfartsvei Vest, fra Kreftings gate til Sundland, inngår i planen. Reguleringsplanen er en forutsetning for å komme videre med detaljert planlegging og gjennomføring av en manglende del av hovedveisystemet. Forslag til ny gata fra Baker Thoens allé til Tilfartsvei Vest, Sundlandgata, er viktig for å kunne få et bedre veisystem i bydelen og legge til rette for en overføring av trafikken fra Professor Smiths allé. Dette gjør det også mulig å vurdere eventuell stengning av professor Smiths allé etter at Sundlandgata er gjennomført. Planforslaget bygger imidlertid på den forutsetning at Professor Smiths allé skal være åpen for busstrafikk og adkomstgate for boliger. Både Tilfartsvei Vest og Sundlandgata er en forutsetning for å bygge ut hele Sundlandområdet. Hovedelementer i planforslaget Planforslaget bygger på en overordnet visjon om at Sundland skal formes på bakgrunn av prinsipper om bærekraftig byutvikling. Planforslagets søker i hovedtrekk å sikre: - god blanding av næring og bolig (inntil 900 boliger) - byutvikling med tetthet som samsvarer med lokalisering og miljø - variasjon og kvalitet i bebyggelse, funksjoner og boligtyper

4 - lett tilgjengelige og gode offentlige rom - bevaring og gjenbruk av bygninger fra verkstedsindustrien i tråd med kulturminneregistrering - nye og utvidede friområder, samt styrking av landskapsmessige sammenhenger både internt og med omkringliggende områder - gang- og sykkelforbindelser som knytter området sammen med omgivelsene - bedret tilgjengelighet til hovedvegnett for hele bydelen - tilrettelegge for en trinnvis og fleksibel utvikling Grøntstruktur og friområder: I sammenligning med gjeldene regulering er foreliggende planforslag supplert med flere nye grøntdrag med viktige gang- og sykkelforbindelser som forbinder Sundland med omkringliggende områder. Ved Gulskogen skole, i planområdets vestlige ende, er det for eksempel foreslått et gjennomgående friområde som forbinder Professor Smiths allé i syd med sporområdet i nord. Friområdet foreslås opparbeidet med varierte aktivitetstilbud, tverrgående forbindelse til skolen og høy performativitet i forhold overvannshåndtering. Det er også foreslått en utvidelse av eksisterende friområde øst i planområdet, hvor (nord-syd gående) gang-sykkelvei nylig er etablert. Offentlige rom: Planforslaget vektlegger god tilgjengelighet til varierte og grønne byrom i menneskelig skala. For eksempel foreslås et markant og identitetsskapende forløp av større byrom, Bygulvet, på tvers av planområdet gjennom det tidligere jerbaneverkstedet. Bygulvet er både sammenfallende med hva som vil oppfattes som Sundlands lokale sentrumsområde, og med planforslagets angivelse av en ny henssynsone for bevaring av kulturmiljø. I dette ligger en tanke om at bevisst bevaring av kulturminner og historiske spor kan bidra til kvalitet, diversitet og identitet i etableringen av sentrale offentlige rom. Leke- og uteoppholdsarealer: I tillegg til et finmasket nettverk av allment tilgjengelige plasser og passasjer for lek og opphold i de sentrale deler av området, legger planforslaget også opp til et større grønt leke- og oppholdsareal i planområdets vestlige ende mot Gulskogen skole. Dette området kan ses som en forlengelse av Bygulvet og vil kunne være like attraktivt for besøkende til området som for de som som bor, eller arbeider på Sundland. Forslagstiller ser det som ønskelig å etablere lekeplasser som ikke kun tilfører rekreative kvaliteter til beboerne på Sundland, men som også kan være tilgjengelige for beboere i omkringliggende boligområder. For å skape et variert tilbud til barn og unge i hele områdets utstrekning, samtidig som det lar seg gjøre å etablere en tett og urban struktur med et bredt utvalg av mindre offentlige plasser og rom, foreslås deler av påkrevet areal til kvartalslekeplasser og ballplasser plassert i friområdene F1 og F4. Planforslaget legger også til grunn at mindre deler av påkrevet uteoppholdsareal i tilknytning til boligene kan legges som tilskudd til offentlig tilgjengelige byrom/ grøntarealer i kort avstand og med bilfri adkomst fra boligene. Bokvalitet og boligsammensetning: Planforslaget legger til rette for variasjon av både boligtyper og størrelser. En utvikling av området i henhold til foreliggende illustrasjonsplan legger til rette for en større andel familieboliger i felt B1 og langs Professor Smiths allé, mens strøket i nærhet av Bygulvet og Sundlandsgata viser et mer sammensatt boligtilbud. Kulturhistorie og arkitekturvern:

5 Store deler av eksisterende bygningsmasse med tilknytning til det nedlagte jernbaneverkstedet på Sundland er gitt status som kulturminner i ny kommunal kulturminneregistrering jfr. vedlegg 9, 10. Flere av disse byggene vil bli berørt, eller revet i forbindelse med etablering av Tilfartsvei Vest og Sundlandgata. Forslagstiller vurderer at etableringen av nytt veisystem har stor betydning for Drammen som helhet og må prioriteres høyere enn bevaringshensynet. Forslagstiller ser til gjengjeld store potensialer i å bevare ikke-berørte deler av eksisterende bygningsmasse og historiske spor i videre transformasjon av området. I tråd med ovennevnte kulturminneregistrering vurderes også området helhetlig sett som et viktig kulturhistorisk miljø hvor skala, utrykk og materialitet i bebyggelse, uterom og infrastruktur gjenspeiler den historiske bruken. Planforslaget sikrer at det kulturhistoriske miljøet forvaltes og videreforedles som en viktig identitetsskaper i den nye bydelen på Sundland. Det foreslåtte Bygulvet er et bevisst grep som knytter det viktigste offentlige rommet i det fremtidige Sundland dirkete til de kulturhistoriske kvalitetene i området, og som bidrar til å konkretisere ovennevnte kulturminneregistrerings forslag til hensyssone for bevaring av kulturmiljø. I forbindelse med forslag til ny hensynsone for bevaring (angitt som H570_1 i planforslaget) tar forslagstiller ikke stilling til hva som skal bevares på sikt og hvordan dette skal gjøres, men forslår at det stilles krav til utforming av en separat bevaringsstrategi ved første tiltak som påvirker kulturmiljøet eller dets direkte tilstøtende omgivelser. I forslaget til reguleringsbestemmelser stilles krav til innholdet i bevaringsstrategien mens retningslinjene gir føringer for hva som skal inngå i en slik strategi. I forslag til reguleringsbestemmelser stilles også krav til at bevaringstrategien skal fremmes politisk og oversendes fylkeskommunen for uttalelse. Utnyttelse og byggehøyder: Forslagstiller vurderer at lokalisering av den høyeste bebyggelsen langs Sundlandgata og jernbanen vil fungere som en støybuffer mellom tung infrastruktur og boliger. Lokaliseringen mot nord sørger i tillegg for at bebyggelsen ikke har uheldige skyggevirkning for de offentlige byrommene i feltet. Med utgangspunkt i dette legger planforslaget til rette for høye byggehøyder og stor tetthet i bebyggelsen innenfor planens mest urbane område, nord for Bygulvet, hvor det primært forventes etablering av næringsvirksomhet. Som vist i illustrasjonsplan foreslås enkelte bygg med høyder opp til 30m (tilsvarende ca 9 etg. bolig) i dette området. På et enkeltstående punkt mot krysset Sundlandgata / Tilfartsvei Vest foreslås byggehøyde inntil 36 m (tilsvarende ca 12 etg. bolig). I de øvrige sentrale deler av planområdet tillates hovedvekt av bebyggelsen med høyder tilsvarende 4-5 etasjer, mens mindre deler tillates med høyder tilsvarende 6-7 etasjer. Mot Professor Smiths allé er tillatt høyde på ny bebyggelse tilpasset eksisterende bebyggelsen i syd (2-4 etasjer). Denne sonen vil dermed kunne utgjøre en god overgang mellom den etablerte bebyggelsen og den nye bydelen på Sundland. Forslaget angir detaljerte føringer for tillatte byggehøyder i kart, bestemmelser og retningslinjer. I forslag til retningslinjer for offentlige rom, bebyggelse og utomhusarealer stilles i tillegg krav til stor variasjon i byggehøyder i hele områdets utstrekning. Utover forslagets store andel (50 %) grønne tak, grønne gateløp og omfattende, variert grønnstruktur, er krav til skalatilpasning i overgangssoner viktige hensyn i møte med eksisterende bebyggelse. Overvann:

6 Via innovative løsninger av egen overvannsproblematikk sikter planforslaget mot å gjøre Sundland til en grønn og blå bydel og et ressursområde for etablering av biologisk mangfold. Forslag til bestemmelser sikrer etablering av lokale overvannsløsninger, variert vegetasjon i friområder og 50 % grønne tak, mens retningslinjene gir videre føringer for hva og hvordan ulike arealer bør tilrettelegges og opparbeides. Trafikk: Sundlandgata er den sentrale bygata gjennom området og er regulert med en bred trafikkorridor. Planforslaget åpner både for en etappevis og alternativ utvikling av gaterommet over tid avhengig av trafikkutviklingen. Inne i de enkelte feltene er det lagt opp bilfrihet. Planforslaget bygger også videre på den etablerte gang- og sykkelveien langs Professor Smiths allé som viktig sykkelforbindelse øst-vest gjennom området. Gang- sykkelvegen leder videre østover via Konnerudgata til sentrum og vestover mot Gulskogen. I øst etableres en ny sykkelvei med fortau fra Professor Smiths allé nordover gjennom friområdene F3/F4 til Sundhaugen bru. På nordsiden av brua foreslås ny gang- sykkeltrasé i bakkant av Strømsgodset kirke og videre østover langs jernbanen. Forslag til reguleringsplan bygger på den forutsetning at Professor Smiths allé vil være den sentrale traséen for lokalbusser som vil betjene Sundlandområdet. Regionale busser kan i fremtiden også bruke Tilfartsvei Vest. I forbindelse med planforslaget er det utarbeidet egen trafikkanalyse, jfr. vedlegg 11. Det er også utført egen utredning av utendørs støy, lokal luftforurensning og ROS-analyse, jfr. vedlegg 12, 13, 14. Gjennomføring og etappevis utbygging Utbyggingen av området vil gå over mange år, anslagsvis år, og utbyggingen vil foregå i privat regi. Fremdriften vil være avhengig av markedsutviklingen. Utbyggingen av området er også avhengig gjennomføringen av Tilfartsvei Vest og Sundlandgata. Det forutsettes at Tilfartsvei Vest finansieres gjennom offentlige midler, mens Sundlandgata i hovedsak finansieres av utbyggerne gjennom den etappevise utviklingen av området. Dette fremgår av utbyggingsavtalen som er fremforhandlet parallelt med reguleringsplanarbeidet, og som behandles som egen sak. Veisystemet legger premisser for den etappevise utbyggingen. Forslag til reguleringsplan baserer seg på vedtatt reguleringsplan og forutsetter at inntil m2 BRA kan bygges ut før Tilfartsvei Vest fra Kreftings gate til Sundland er klar. Før det kan bygges ut mer enn m2 BRA må også Sundlandgata fra Vintergata til Tilfartsvei Vest være klar med fullt tverrsnitt. Det legges opp til at Sundlandgata kan bygges ut i etapper og brukes for anleggstrafikk. Professor Smiths allé kan i begrenset grad brukes som adkomstvei til den nye bebyggelsen og det foreslås at inntil m2 kan bygges ut før Sundlandgata er ferdigstilt som en 2-felts veg med fortau. Dette gjør det mulig å legge om trafikken i Professor Smiths allé på et tidlig tidspunkt i utbyggingen. Gjennom rekkefølgekrav er det satt vilkår til utbygging av utearealer i takt med boligbyggingen. Det samme gjelder etablering av barnehage, hvor det er foreslått mulighet for ny barnehage i felt A2. Det er satt av et areal tiloffentlige funksjoner i planens vestre del. Her kan ulike offentlige funksjoner etableres. I rekkefølgekravene er det foreslått at tilfredsstillende kapasitet for skole må dokumenteres før det bygges mer enn m2 BRA til boligformål. Fremtidig skolestruktur avgjøres av Drammen kommune senere. Deler av areal til offentlig formål kan benyttes til skoleformål, men andre løsninger kan også bli aktuelle.

7 Videre prosess Forslag til reguleringsplan baserer seg på at området kan bygges ut uten krav til detaljregulering, med unntak av felt A1 og A2. Størrelsen og framdriften på de enkelte etappene er ikke forutbestemt, og må dokumenteres i søknad om rammetillatelse. Forhold knyttet til anleggsperioden, spesielt anleggstrafikk, vil avklares gjennom behandling av rammesøknaden. RÅDMANNENS VURDERING Byutvikling Utviklingen av Sundland-området har ligget inne i kommunens overordnede planer i mange år. Etter rådmannens vurdering er det viktig at man nå kommer videre med planene, ikke minst når det gjelder avklaringen av trafikksystemet. Utviklingen av Sundland-området vil ikke bare være viktig i forhold til tidligere vedtak og forventninger, men også byutviklingen i kommuneplanperioden fram mot Gulskogen vil være bydelen med størst planlagt vekst, og Sundland representerer et viktig trinn i denne utviklingen. Rådmannen mener at den foreslåtte arealbruken, hvor det det legges opp til en sammensatt boligutvikling kombinert med næring og ny bruk av det tidligere verkstedområdet, er i samsvar med den nye kommuneplanens ambisjoner. Det legges opp til blandet arealbruk og variert bebyggelse. Ny bebyggelse skal forholde seg både til eksisterende bebyggelse og historiske spor innenfor området. Gjennom forslag til byggehøyder og grøntstruktur er forholdet til eksisterende bebyggelse både mot øst, syd og vest justert i forhold til tidligere plan. Rådmannen mener at nytt planforslaget på disse punkter representerer en klar forbedring. Byform, byggehøyder og byrom Rådmannen vurderer at planforslaget er godt gjennomarbeidet og illustrert innenfor feltene B1, C1b og C3. Til gjengjeld opplever rådmannen at den nordlige delen av planområdet, feltene C1a og C2 langs jernbanesporene viser stor tetthet og høyder som står i kontrast til skala på eksisterende bygde omgivelser, og ser behov for ytterligere bearbeiding av byform, byggehøyder og byrom i dette området. Leke- og uteoppholdsarealer Rådmannen ser positivt på planforslagets betingelser for varierte leke- og uteoppholdsarealer og vurderer at planforslaget vil ha positive konsekvenser for barn og unge i hele Gulskogen-området. Med utgangspunkt i foreliggende planforslag vil Sundland kunne bli et attraktivt boligområde for familier. Rådmannen vurderer også at det såkalte Bygulv gjennom det gamle jernbaneverkstedet, og nye friområder med varierte aktivitetstilbud også kan bidra til å gjøre Sundland attraktivt for besøkende fra andre områder. Kulturhistorie og arkitekturvern Den foreslåtte bevaringsstrategien er en ny måte å forholde seg til kulturhistorie og arkitekturvern på i Drammen. Rådmannen ser positivt på ideen om å bruke et forløp av offentlige rom til å knytte kulturminner sammen og gjennom det etablere rammer for bevaring av kulturmiljøet på Sundland. Rådmannen vurderer at de krav som stilles til strategiens innhold via Retningslinjer for offentlige rom, bebyggelse og utomhusarealer er tilfredsstillende og påpeker at det er viktig at en slik bevaringsstrategi oversendes fylkeskommunen for uttalelse på det tidspunkt hvor dette blir relevant. Rådmannen er i tillegg positiv til at bevaringsstrategien legges frem til politisk behandling.

8 Trafikk Foreslått trasé for Tilfartsvei Vest fra Kreftings gate til Sundland er justert i forhold til vedtatt kommunedelplan for Tilfartsvei Vest/Tilfartsvei Konnerud. Dette gir en bedre tilpassing til utbyggingen gjennom etablering av en bygate. Gjeldende plan la opp til et omfattende vegkryss med store terrenginngrep nær eksisterende bebyggelse ved Professor Smiths allè. Inngrepet blir nå redusert betraktelig og tilpasser seg den vedtatte kommunedelplanen. Justert trasé gir også økt fleksibilitet i forhold til kommende trasévalg for ny Vestfoldbane samtidig som den representerer en billigere løsning uten at det er foretatt nøyere kostnadsberegninger. Rådmannen støtter forslaget til justert trasé. Sundlandgata, fra Baker Thoens allé til Tilfartsvei Vest, er også en avgjørende del av hovedveisystemet. Den foreslåtte løsningen gjør det mulig å vurdere stengning av Professor Smiths allé for gjennomfartstrafikk på et tidlig tidspunkt i utbyggingen. Professor Smiths allé bør primært fungere som adkomstvei til eksisterende og ny bebyggelse samt kollektivtrase. Rådmannen anbefaler forslaget til nytt hovedveisystem. Rådmannen viser til bearbeidingen av den tidligere planen og er positiv til bearbeiding av interne trafikkforhold og styrking av gang- og sykkelforbindelser som knytter Sundland til øvrige deler av byen. Gjennomføring Utviklingen av Sundland-området, bydelen og byutviklingen de nærmeste årene er avhengig av utbyggingen av hovedveisystemet. Tilfartsvei Vest, fra Kreftings gate til E134 og Konnerud, er et av de viktigste elementene og inngår i den omforente skissen til Buskerudbypakke 2 som er grunnlag for drøftinger med staten. I planforslaget leggs det opp til at det kan bygges inntil m2 BRA ny bebyggelse før Tilfartsvei Vest etappe 1 fra Kreftings gate til Sundland skal være i gang. Dette er i tråd med den gjeldende reguleringsplanen fra 2003 og er et grunnleggende behov for videre utvikling av området. Rådmannen støtter dette forslaget. Forslag til utbyggingsavtale, som behandles som egen sak, legger opp til en løsning hvor den etappevise utbyggingen av Sundlandgata, øvrig teknisk infrastruktur og friområder finansieres av utbyggingen. Det legges opp til en snarlig gjennomføring av Sundlandgata for biltrafikken. Rådmannen viser til dette som egen sak i forbindelse med utbyggingsavtalen, og anbefaler de foreslåtte rekkefølgekravene når det gjelder veianleggene. Utbyggingen vil gå over lang tid. Dette setter krav til at området og bydelen forøvrig kan fungere tilfredsstillende under denne perioden. Rådmannen vil spesielt påpeke forholdet til skolen og trafikksikkerhet for skolebarna. I den anledning vil rådmannen understreke betydningen av dokumentasjonskrav i forbindelse med rammesøknad for den enkelte etappe, og forutsetter at anleggstrafikken i størst mulig grad baseres på den etappevise utbyggingen av Sundlandgata. Konklusjon Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Planog bygningsloven Forslag til reguleringsplan for Sundland (områderegulering med tilhørende konsekvensutredning), datert , legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens

9 Formannskapet forutsetter at den nordlige delen av planområdet, feltene C1a og C2 langs jernbanesporene bearbeides nærmere med hensyn til byform, byggehøyder og byrom før sluttbehandling. Rådmannen ser også behov for forenkling og formidlingstilpasning av Retningslinjer for offentlige rom, bebyggelse og utomhusarealer. Dette bør gjennomføres før sluttbehandling. Vedlegg 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Retningslinjer for offentlige rom, bebyggelse og utomhusarealer, datert Planbeskrivelse med illustrasjoner, Rom Eiendom AS 5. Reguleringsplan for Skogliveien 4 m.fl., vedtatt Kommunedelplan for Tilfartsveg Vest/Tilfartsveg Konnerud, vedtatt Planprogram for reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning for Sundlandområdet, vedtatt Liste over bemerkninger til planprogram 9. Kulturminneregistrering Registrering og vurdering av verneverdig bebyggelse i Sundlandområdet, Jo Sellæg Sundland: Trafikkanalyse, Norsam Reguleringsplan Sundland: Støyutredning, Rambøll Sundland: Lokal luftforurensning, Rambøll, juni Sundlandområdet: ROS-analyse, Rambøll á