FAST EIENDOM I ENDRING. En studie av prosessene og resultatet ved eiendomsdannelse fra det offentliges side

Transkript

1 FAST EIENDOM I ENDRING En studie av prosessene og resultatet ved eiendomsdannelse fra det offentliges side Leikny Gammelmo, februar 2015 Figur 1: Skissen viser en tidslinje for utviklingen av en ide eller et ønske om å gjøre noe med en bit av Norge og de prosessene man må igjennom for å komme frem til at det er realisert. Underveis må det utføres oppgaver både fra de private og offentlige aktørene, og flere lover styrer prosessene.

2 My goal is to contribute to a meaningful debate in our field of study and I would do it as Isaac Newton said: If I have seen further than others, I have made it by standing on the shoulders of giants. 2

3 INNHOLD Innledning... 4 Bakgrunn... 6 Politikk legger føringer for eiendomsdannelsen... 6 Lovendringer... 6 Utdanning og forskning... 7 Prosessen ved eiendomsdannelse... 8 Teori... 9 Fast eiendom... 9 Eiendomsdannelse Prosess og resultat Det institusjonelle rammeverket Metodisk tilnærming og avgrensning av tema Vitenskapelig standpunkt Metode Forskningsetikk Problemstilling Privat eller offentlig By eller bygd Institusjonelt rammeverk Artiklene Tema for artiklene Artikkel 1: Property formation from an international point of view Artikkel 2: Matrikkelen som grunnlag for eiendomsdannelse med fokus på kvalitet Artikkel 3: Eiendomsdannelse slik det følger av lov og praksis Kommunens og PBLs styring av eiendomsdannelse Artikkel 4: Komparativt blikk Vedlegg Oversikt over lover Eksempel 1: Reguleringsplan for fortetting av boligområde Eksempel 2: Når eierstruktur bestemmer eiendomsstruktur Referanseliste

4 INNLEDNING I 2014 verserte saken om han som «Delte naboens hus i to» og kastet en annen nabo sine søppelkasser i grøfta, i avisene og sosiale medier 1. Bakgrunnen var blant annet usikkerhet rundt en eiendomsgrense og en vegstrid. Opp gjennom tiden hadde eiendommene endret seg etter avtale mellom hjemmelshaverne. Avtaler som ikke nødvendigvis var tinglyst, men gyldige mellom partene. Hendelsene er ikke unike og manglende informasjon om eiendommer i form av grenseforløp, private avtaler og rettigheter kan forårsake at hele eller deler av planer ikke kan realiseres. Arealplaner, overordnede og detaljerte, vedtas av kommunepolitikerne. I planarbeidet skal mange hensyn tas og mye informasjon innhentes. Hvilke hensyn som er tatt kan fremkomme av en konsekvensutredning. Når det gjelder det eiendomsfaglige er lovkravene vage. Det kan være vanskelig å vite hvor grensene for eksisterende eiendommer går, at alle eksisterende eiendommer 2 er varslet i planarbeidet, om avtale om nødvendige rettigheter er inngått og om det hviler heftelser på noen av eiendommene som forhindrer ønsket utvikling 3. Her er det mange fallgruver og når det da sendes inn søknad om å endre eksisterende fast eiendom i tråd med planen så kan prosessen stoppe opp. Naboen vil ikke være med å avstå grunn til en av boligtomtene, veglaget vil ikke utvide vegretten til å gjelde nye tomter, det gis ikke tillatelse til å koble seg på eksisterende avløpsanlegg og eksisterende grenser følger ikke grenser tegnet inn i planen. Da ligger planen der, død, all den tid problemene ikke løses. Hva om det hadde vært krav til at dette skulle vært i orden før planen ble ferdigbehandlet. Da kunne nødvendig tillatelse bli gitt og landmåleren kunne utført oppmålingsforretning med påfølgende matrikulering og tinglysing, byggesaken kunne påbegynnes og transaksjonskostnadene ville reduseres. Fast eiendom er i stadig endring. Endring skjer gjennom private avtaler, planer, offentlige tillatelser, utøvelse av offentlig tjenesteyting i form av oppmåling, tinglysing, kjøp og salg. Det er et stort antall lover som påvirker denne utviklingen og ansvaret er lagt utover flere nivåer. Prosessene styres av både private og offentlige parter. Gjennom min forskning vil jeg se på eiendomsdannelse med synsvinkel forvaltningen som offentlig part. Jeg ønsker å sette søkelyset på prosessen for eiendomsdannelse og på resultatet, som er det som skal være den nye virkeligheten, eventuelt utgangspunktet for nye omdannelsesprosjekter. Fast eiendom består av matrikkelenhet (objektet i eiendomsregisteret), bygningsmasse og de rettigheter / avtaler som er nødvendige for å realisere eiendommen. Det utøves i stor grad skjønn i kommunene og lovene kan se ut til å snakke lite sammen. Prosessen er i dag delt opp i en planfase, en eiendomsdannelsesfase og en byggesaksfase. Det bør gi bedre resultater hvis lovverk, offentlige og private parter, og de forskjellige fasene spiller på lag. Det kan forekomme i dag, men det kan se ut til at de ikke gjør det eller at dagens muligheter ikke benyttes fullt ut. Metodene i forskningsarbeidet vil i korte trekk være litteraturstudie, se på gjeldende lovverk med forarbeider, revisjoner/evalueringer som er i gang, undersøkelse av enkeltsaker og intervjuer. Et komparativt studie med et annet land vil sette oppgaven i et videre perspektiv. 1 og og 2 Eiendom i denne sammenheng gjelder også matrikkelenheter som er tillegg til andre matrikkelenheter, disse kan stå igjen på tidligere eiere, eller det kan være ubebygde tomter som ikke fremkommer av matrikkelen og de blir uteglemt i partslisten. 3 Her er strøksservituttene en klassiker, men det kan også være andre som for eksempel at salg ikke kan gjennomføres. 4

5 Det sies at planlegging er mulighetenes kunst, men vi har ofte ikke tid til å gjøre alt slik vi vil. Hvis grunnlaget før planen utformes er godt og planen legger til rette for at de som skal prosjektere de nye byggene får nødvendig frihet til å skape de gode byggene og de gode omgivelsene kan det kanskje være mulig. I hvert fall for eiendommenes vedkommende bør det finnes gode muligheter 4. Bilde 1: Nye og gamle bygninger i sameksistens i Hamar. Eiendomsforholdene ser tilsynelatende oversiktlige ut med gjerder mellom privat boligeiendom og offentlig veggrunn. Bilde kan illustrere flere sider ved eiendomsdannelse. Det offentlige og private som fungerer side om side, på hver sin side av gjerde, og som må møtes til korte møter «over gjerde» eller formelle i form av for eksempel forhåndskonferanse og oppmålingsforretning. (Foto: L. Gammelmo) 4 Her har vi en lov og et register som tar mål av seg å være et ensartet og pålitelig register, jfr. ML 1. 5

6 BAKGRUNN Politikk legger føringer for eiendomsdannelsen Politikerne har satt boligutvikling på dagsorden gjennom en rekke dokumenter (NOU 2011: 15, St.meld. nr. 31 ( ), St.meld. nr. 23 ( ), NOU 2002: 2, NOU 2011: 15 og Meld. St. 17 ( ), og sier blant annet at utviklingen skal skje i knutepunkt og allerede (tett)bebygde områder. Det er gjennomført undersøkelser på befolkningsveksten og hvor bosetningen vil komme: «Mange norske byer og tettsteder har de siste tiårene hatt sterk vekst i antall innbyggere og arbeidsplasser. De store og mellomstore byene vokser mest, men også mange mindre byer og tettsteder har tatt del i veksten. Mye tyder på at denne utviklingen vil fortsette også i årene som kommer.» (T-1497 s. 17) De overordnende føringene må gjenspeiles i arealplaner. Planlegging skal, i henhold til plan- og bygningsloven, bidra til å utvikle et samfunn som tar vare på viktige felles verdier og grunnleggende levevilkår for ulike grupper innenfor rammene av en bærekraftig utvikling. I planprosessene blir det lagt vekt på en åpen holdning, innsyn og medvirkning. En viktig forutsetning for gode planprosesser og gjennomføring av utbyggingsprosjekter er tilgang til gode eiendomsgrenser for den eksisterende situasjonen. Dette for å vite hvem som er berørt i saken, hvem som må inngå privatrettslige avtaler for å få gjennomført prosessen, for å nevne noe. Her er matrikkelen og landmåleren viktige. Flere av Norges kommuner mangler mange eiendommer i matrikkelen eller har stor usikkerhet knyttet til de grensene som er lagt inn. Fullstendighet i matrikkelen vil gi en større trygghet og bedre prosesser for de som eier eiendom og ønsker å utvikle disse. Det kan være både interessant og nødvendig å undersøke hvordan eiendomsdannelse foregår i kommunene, gjennom jordskifteretten og i andre land. Det er ingen hensikt i å skape eiendommer og legge inn grenser i matrikkelen kun for at kartet skal se komplett ut. Det må være et underliggende ønske om å gi de som skal forvalte eiendommene i fremtiden et godt produkt som bør være drivkraften i eiendomsdannelsen i Norge. «Kommunal- og moderniseringsdepartementet har ansvaret for statens kartpolitikk. Grunnleggende geodata stilles til rådighet for hele samfunnet, både offentlig sektor, privat næringsliv og den enkelte innbygger. Med digitale geodata øker verdien av informasjonen bak kartet.» 5 Gjennom usikkerhet om den grunnleggende informasjonen rundt eiendommer og lite veiledningsmateriell for den offentlige behandlingen av eiendomsdannelsen, vil det være vanskelig å bygge i tråd med planene og antall klagesaker vil ikke reduseres. Dette vil i sin tur medføre økte transaksjonskostnader, samfunnsmål om raskere behandling og økt bygge tempo blir vanskelig å gjennomføre. Det vil også bli vanskeligere å overholde internasjonale krav og avtaler blant annet knyttet til miljøutfordringer. Lovendringer Flere lovendringer er gjennomført, som innføring av matrikkelloven som erstatning for delingsloven (NOU 1999: 1 og Ot.prp. nr. 70 ( )), og store endringer i plan- og bygningsloven (NOU 2001: 7, Ot.prp. nr. 113 ( ), NOU 2003: 14 og Ot.prp. nr. 47). Matrikkelloven trådte i kraft og er nå under evaluering. Andre er under oppseiling som ny jordskiftelov (NOU 2002: 09, 5 Kart og eiendomsdata 6

7 Ot.prp. nr. 78 ( ) og Ot.prp. nr. 8 ( )), som etter planen skal tre i kraft , og revisjon av eierseksjonsloven. For sistnevnte ble rapporten overlevert (NOU 2014:6). Utdanning og forskning Som et viktig bidrag til kunnskap på fagfeltet kom boka «Arealadministrasjon» (Røsnes 2014) sommeren Boken tar sikte på å vise alle sider ved begrepet arealadministrasjon. Boken består av artikler innen eiendomsfaget, eiendomsmåling, tingsrett og romlig planlegging. Annen litteratur som gir viktige bidrag innen eiendomsfaget er også Areal og eiendomsrett 6 (Ravna 2007) der eiendomsfaget er godt representert, og Perspektiver på jordskifte 7 (Ravna 2009) som inneholder artikler skrevet av praktikere og akademikere om jordskiftefaget. Bøker og veiledningsmateriell både i undervisningssammenheng og for de som er ute i jobb er viktige bidrag til kunnskapstilfanget. På forskningsfeltet har det kommet flere doktoravhandlinger de siste årene og flere er under arbeid. Samtidig skrives det også artikler uten tilknytning til doktorarbeid som vil være av stor betydning for et forskningsprosjekt knyttet til endring av fast eiendom. Mye er publisert i Kart og Plan 8 som er et tidsskrift med en over 100 år lang historie. Tidsskriftet er gjort tilgjengelig på Nasjonalbiblioteket 9 og kan gi en god oversikt over utviklingen. De første numrene er utgitt lenge før Delingsloven ble innført i 1980 og kan således gi et bilde av eiendomsdannelse under andre regimer enn perioden etter Tidligere avhandlinger som vil bygge et godt fundament for mitt forskningsprosjekt. Hegstad (2003) sin avhandling om eiendomsregistrering med hovedvekt på norske forhold som tar for seg den historiske utviklingen og hvordan arbeidet har vært praktisert under delingsloven. Bjerva (2012) sitt arbeid med endringene i jordskiftedomstolene fra jordskifteloven av 1980 tro i kraft. Eiendomsdannelse i bytransformasjon av Ramsjord (2014) som tar for seg omforming av eksisterende eiendomsforhold med fokus på sikkerhet og transaksjonskostnader for det private. Siste bidrag innen avhandlinger vil være Mjøs (2015) om den matrikulære utviklingen i Norge med fokus på eiendomsregistrering, grenser og konsekvenser. Studien drøfter historiske, organisatoriske og juridiske sider ved hvordan ordningene for å beskrive omfang og innhold av eiendom har utviklet seg, og forholdet til systemet for å registrere og sikre rettigheter i relasjonen til det geografiske informasjonssystemet i Norge (Mjøs 2015). Et tema som spesielt er kommet i fokus etter matrikkelloven trådte i kraft er forholdet til private avtaler. Avtalefriheten gir partene mulighet til å gjennomføre endringer av fast eiendom uten «innblanding» fra det offentlige, uten tillatelser og uten å følge lovreglene. Her er det allikevel viktig å påpeke at avtalen ikke nødvendigvis kan få den ønskede sikkerheten gjennom det offentlige hvis den er i strid med lov og gjeldende arealplan. Den er allikevel gyldig mellom partene. Når Norge nå har valgt løsningen med at det ikke er registreringsplikt eller krav om tinglysing så får vi en situasjon der det finnes en virkelighet som ikke stemmer med kartet, men som allikevel kan være gyldig. Manglende avklaringer og konsekvent praksis reiser spørsmålet ved om vi kan få en type grensetvister der partene er enige om grenseforløpet men matrikkelen viser noe annet. En grensetvist mellom partenes påstander og kommunens formening om hvor grensen går (Mjøs og Sevatdal 2011). Arbeidene til B. Aadland (se blant annet Aadland 2011) og F. A. Borge ved Høgskolen i Bergen tar for seg dette. 6 Jubileumsboken til Norges Jordskiftekandidatforening da de hadde 100 års jubileum. 7 Boken ble utgitt i forbindelse med jordskifterettenes 150 års jubileum. Det er tidligere utgitt en bok ved 100 års jubileet av Jordskifteverket og Grendahl i Tidsskriftet het først Tidsskrift for det Norske Utskiftningsvæsen i perioden , Norsk Tidsskrift for Jordskifte og Landmåling i perioden , og fra 1970 Kart og Plan

8 Prosessen ved eiendomsdannelse Eiendomsdannelse vil starte med en gitt situasjon og et ønske om en mer eller mindre bestemt fremtids situasjon. Hvordan denne prosessen gjennomføres kan være avgjørende for resultatet. Røsnes utrykker at i et moderne samfunn er alle typer areal underlagt institusjonelle vilkår i form av lover og regler for bruk og utnyttelse (Røsnes 2014 kap. 1). Det er mange institusjoner som styrer denne prosessen og den skjer i et samspill mellom private og offentlige. Utgangspunktet for eiendomsdannelse kan være mangfoldig, en skjematisk fremstilling er gjort av Røsnes og vist i Figur 2. Utgangspunktet har stor betydning for hvilke virkemidler som kan benyttes for å gjennomføre prosessen og komme til ønsket resultat. Dette gjør eiendomsdannelse komplekst og uforutsigbart med hensyn på transaksjonskostnader. Hvilke forberedelser den private part har gjennomført før saken bringes inn for det offentlige er også avgjørende. Prosessen fra en situasjon til en ny er vist i en skjematisk og forenklet fremstilling i Figur 3. Den øverste prosessen er gjennom det kommunale systemet som følger plan- og bygningsloven og matrikkelloven, mens det nederste løpet følger forenklet mulighetene som ligger i jordskifteloven. a) Deling av tomt i to nye enheter b) Deling av bolighus (seksjonering) i to nye boenheter c) deling av sameie i grunnareal Sammenslå tomter til en tre a) Utsletting av eksisterende og oppretting av ny eiendomsstruktur b) Flytting av eiendomsenheter 1.Splitting 2.Sammenslåing 3.Omforming Figur 2: Former for fysisk-institusjonell eiendomsdannelse. 1. Splitting: a) deling av tomt i to nye enheter, b) deling (seksjonering) av bolighus i to nye boenheter, c) oppdeling av sameiekonstruksjon i grunnareal. 2. Sammenslåing: to tomter til en, og 3. Omforming: a) Utsletting av eksisterende og etablering av ny eiendomsstruktur med dannelse av nye eiendomsenheter i bygg med tilhørende rettigheter til felles bruk av grunn- og gulvareal, b) omforming av (fysisk) eiendomsstruktur ved flytting av eiendomsenheter med omforming av rettigheter til eiendom. (Røsnes 2014, s. 35). Figur 3 Forenklet skisse av prosessen ved transformasjon hentet fra avhandlingen til Eivind H. Ramsjord (2014, s. 121): Omforming og dannelse av eiendom i et stilisert transformasjonsområde. Øverst, prosess basert på enkeltoperasjoner i tråd med matrikkellovens fremgangsmåte (dagens system). Nederst, direkte «reparsellering» etter «viskelærprinsippet» 8

9 TEORI Fast eiendom Innledning Som utgangspunktet for min søknad var begrepet «eiendomsobjekt». Å søke etter en definisjon har vært utfordrende da det ikke er mange treff på «eiendomsobjekt», «eigedomsobjekt» eller «property object». Gjennom å se på den litteraturen som finnes og å se på hva som ikke er et eiendomsobjekt kan det se ut til at definisjonen for eiendomsobjekt er noe smal i forhold til det forskningen skal ta for seg. Derimot kan det mer etablerte begrepet «fast eiendom» se ut til å være dekkende. I det følgende vil begrepet bli forklart og satt i en sammenheng. Begrepsavklaring vil være viktig for å gi grunnlag for felles forståelse av begrepene (Sevatdal 2003). Matrikkelenhet Matrikkelenheten er i henhold til matrikkelloven (ML) 3 bokstav b en grunneiendom, anleggseiendom, eierseksjon, jordsameie eller festegrunn, se også ML 5 for definisjon. Det er disse fem objektene som kan opprettes som matrikkelenheter. I ML 5 siste ledd står det at «Einingar, under dette rettar, som er tildelte matrikkelnummer etter tidlegare regelverk, blir rekna som matrikkeleining og kan stå oppført i matrikkelen.» Dette medfører at matrikkelen også inneholder rettigheter med egne matrikkelnummer som ikke skiller seg fra matrikkelnumrene til matrikkelenhetene nevnt i ML 5 bokstav a til e. Eiendomsobjekt Eiendomsobjekt er nevnt i Ot.prp. nr. 70 ( ) Om lov om eigedomsregistrering under behov for revisjon (kap , s. 25) hvor det står at det er behov for å avklare hvilke eiendomsobjekt som skal kunne registreres med egne nummere. Videre blir dette omtalt som matrikkelenheter (kap , s ): Dei einingane som skal registrerast med eige nummer, og som opplysningane i matrikkelen skal knytast til, er i lovutkastet omtalte som matrikkeleiningar. Det nummeret som identifiserer desse einingane er kalla matrikkelnummer, og består av gardsnummer og bruksnummer, eventuelt med tillegg av festenummer eller seksjonsnummer. I lovutkastet er foreslått fem forskjellige typar matrikkeleiningar. Eit fleirtal av utvalet (10 av dei 12 medlemene) ønskjer at kvar av desse skal få ei spesifikk nemning, og foreslår grunneigedom, festegrunn, eigarseksjon, anleggseigedom og jordsameige. ( )Utvalet meiner nemninga «samla fast eigedom», etter mønster frå Danmark, er eit meir dekkjande omgrep, og innfører dette for «summen av de matrikkelenheter som til sammen utgjør det areal som i vanlig bruksmessig forstand regnes som én eiendom» (NOU 1999: 1 s. 16). Utvalet omtaler matrikkeleining som «juridisk» eigedomseining, teig som «fysisk» eigedomseining og samla fast eigedom som «økonomisk» eigedomseining, men utan at desse omgrepa er nytta i sjølve lovutkastet. Begrepet eiendomsobjekt er benyttet i boken Arealadministrasjon (Røsnes 2014) i flere sammenhenger. Sammenhengen mellom eiendomsobjekt og fast eiendom kommer frem i introduksjonskapittelet hvor det står følgende (Røsnes 2014, s. 19): I nyere tid og i land det faller naturlig å sammenligne Norge med, er eierkontroll slik det er indikert her, synonymt med en eller annen type eiendomsrett. Den form for eiendom det her er snakk om, fast eiendom, kan oppfattes som et identifiserbart, romlig-institusjonelt avgrenset objekt med retter knyttet til bruk og utnyttelse. Denne avgrensningen kommer 9

10 dermed indirekte til å bestemme hvilke rettigheter andre eiendommer og personer har til samme eiendomsobjekt og hvordan disse kan utnyttes. Rettighet Rettigheter som eiendomsobjekt forekom i skylddelingssystemet. En videreføring av rettigheter som eiendomsobjekt finnes i en debatt startet av Sunde i 2006 om fiskerett i saltvann som eget eiendomsobjekt (Sunde 2006, 2009, 2010). Der er det den kløyvde-eiendomsretten som legges til grunn for å kunne skille ut naturressursene som egne eiendomsobjekter. Hutchinson ser også på fiskerett som eget eiendomsobjekt i sin artikkel samme år (Hutchinson 2009). Ørebech deltar også i diskusjonen og sier følgende i sin konklusjon (Ørebech 2010, s ), som i stor grad setter et punktum for om rettigheter i forhold til naturressurser kan oppfattes som eiendomsobjekter: Det kan vanskelig sees at forskere, sakkyndig utvalg eller lovgiver har ansett fisket i saltvann som et eigedomsobjekt. Ei heller fiskere, kremmere eller proprietærer kan ha hatt forestillinger om at fisket var eiendom. De finansieringsordninger som gjaldt, tegner et bilde av en lite kredittverdig befolkning uten eiendom i verken åker eller eng, i fiske eller hav. Fast eiendom Fast eiendom er ifølge Falkanger (Falkanger 1993, siste utgave 7 fra 2013) eiendom som er undergitt privat eiendomsrett (herunder også eiendom som staten eier). Retten omfatter selve overflaten, så langt nedad som det er rimelig at undergrunnen kan utnyttes og så langt oppad som det er rimelig uten å være til sjenanse for andre. Utstrekningen på overflaten begrenses av eiendomsgrenser. Disse kan være i eller mot vann og på land. Det vil være nødvendig å drøfte hva som ligger i begrepet grenser da det er de som avgrenser den fysiske eiendommen og som setter sperrer for eller gir muligheter til utvikling og bruk. Fast eiendom betegnes i matrikkelen med matrikkelnummer (gnr./bnr. og eventuelt fnr. og/eller snr.) ML 5 bokstav a definerer grunneiendom som eiendom som er avgrenset av eiendomsgrenser på jordoverflata og som med de avgrensingene som følger av at det eventuelt er opprettet anleggseigedom etter bokstav b, strekker seg så langt nedover i grunnen og oppover i lufta som privat eiendomsrett rekker etter alminnelige regler. Falkanger sin beskrivelse og definisjon er også lagt til grunn når begrepet fast eiendom søkes opp i Store Norske Leksikon. Dette gir en enkel og klar beskrivelse av begrepet: Fast eiendom, i rettslig forstand alle grunnstykker, dessuten hus eller anlegg som er fast sammenbundet med grunnen. Dersom samme person eier huset og grunnen, regnes det hele for én eiendom. Hus på fremmed grunn ansees etter norsk rett som en særskilt fast eiendom. For fast eiendom gjelder en rekke særlige rettsregler. (SNL, 2013) Oppdeling av eiendom skjer ved oppmålingsforretning, hvor den fraskilte tomten tildeles et eget matrikkelnummer. Dette er en del av eiendomsdannelses-prosessen. For videre beskrivelse og diskusjon rundt begrepet fast eiendom vil jeg blant annet benytte avhandlingen til Hegstad (2003), Mjøs «Fast eigedom som romlig fenomen» (Røsnes 2014, kap.3) og om fast eiendoms rettsforhold i Knophs oversikt over Norges rett (Lilleholt 1998, siste utgave 13 fra 2009). Det vil også bli nødvendig å se på innholdet i eiendomsrett og her kan et utgansgpunkt finnes i Arealadministrasjon (Røsnes 2014) og Ramsjord sin avhandling (Ramsjord 2014 kap. 3.2). Eldre kilder kan gi et perspektiv på hvordan eiendomsretten har endret seg over tid. 10

11 Oppsummering av begrepet fast eiendom Ut fra det som er beskrevet ovenfor anser jeg begrepet fast eiendom som mest beskrivende for mitt forskningsprosjekt. Et eiendomsobjekt vil være selve objektet men viktigheten av relasjonene mellom subjekter og det institusjonelle vil være av vesentlig betydning å ha med for å kunne besvare problemstillingen. Det har vært lærerikt å se på hva et eiendomsobjekt inneholder og det er viktig åta med videre at et eiendomsobjekt i matrikkelen kan være en rettighet, selv om dette ikke opprettes i dag. Dette er kun et eksempel på at informasjon i matrikkelen ikke er ensartet. Figur 4 viser en illustrasjon av innholdet i begrepet. Den er formet som en sirkel for at det ikke skal forveksles med en standardisert form for å tegne opp en eiendoms utstrekning i 2D. Fast eiendom består av matrikkelenhet (objektet i eiendomsregisteret eller eiendomsobjektet), bygningsmasse og de rettigheter / avtaler som er nødvendige for å realisere eiendommen. Eksempel på nødvendig avtale er rett til adkomst. Figur 4 Illustrasjon på definisjon av begrepet fast eiendom. Fast eiendom består av matrikkelenhet (objektet i eiendomsregisteret), bygningsmasse og de rettigheter / avtaler som er nødvendige for å realisere eiendommen Eiendomsdannelse I Norge benyttes begrepet eiendomsdeling når nye matrikkelenheter skal opprettes eller fast eiendom skal endres. Rent fysisk deles eiendommene, men det skjer også noe mer, de dannes på nytt. Begrepet eiendomsdannelse sier noe mer om prosessen og resultatet. Dette er nøye gjennomgått blant annet av Ramsjord (2014) og det vil trolig ha noe ulikt innhold avhengig av konteksten det gjennomføres i. En definisjon som det vises til i flere sammenhenger er utformet av Sevatdal og Hegstad (2006): Eiendomsdannelse er en fellesbetegnelse på ulike typer tiltak som enten skaper ny fast eiendom som fysiske eiendomsenheter eller retter relatert til slik eiendom. Søknad om eiendomsdannelse behandles og vurderes i henhold til plan- og bygningsloven og gjeldende planer. Spesielt i forhold til PBL 18-1 og 18-2 opparbeidelseskrav, 20-1 tiltak som 11

12 krever søknad og tillatelse, kap. 21 krav til innhold og behandling av søknader, kap. 26 opprettelse og endring av eiendom, tilknytning til infrastruktur og 28-7 den ubebygde del av tomta og fellesareal. Matrikkelloven stiller krav til hva som kan føres i matrikkelen og således stilles det også krav til matrikkelenhetene. Dette er i hovedsak beskrevet i ML kapittel 3 om vilkår for matrikulering og andre føringer som gjelder matrikkelenhetene. Begrepet må utdypes videre. Figur 1 og Figur 6 viser noe av prosessene og stegene i eiendomsdannelsen slik jeg ser det. Prosess og resultat Det å måle en prosess eller et resultat kan by på utfordringer. Transaksjonskostnader er mye brukt. Ramsjord konkluderer med at problemer og forsinkelser gir opphav til betydelige transaksjonskostnader (Ramsjord 2014, s. 110). Et annet mål kan være hensiktsmessighet men resultat av en slik undersøkelse kan ha helt forskjellig utfall avhengig av hvem det skal være hensiktsmessig for. Det kan være hensiktsmessig for hjemmelshaver eller utbygger, kjøper, nærområdet eller samfunnet. For å finne ut hva som er hensiktsmessig for enkelt personer eller foretak kreves en helt annen type undersøkelser enn for å finne ut hva som er hensiktsmessig i et større perspektiv. I forskningsarbeidet vil hensiktsmessigheten knyttes til formål i lov. Det kan også være av interesse å knytte det til planformål (for eksempel endring i strid med plan). Hva som er hensikten med eiendomsdannelsen kan slik sett være grunnlaget for å drøfte hensiktsmessighet. En annen avgrensning er om det er resultatet eller prosessen som skal være hensiktsmessig? Prosess og resultat er to forskjellige ting. Når det gjelder å drøfte og vurdere hensiktsmessighet vil det i forskningsarbeidet være fokus på resultatet. Dette utelukker allikevel ikke at det også vil diskuteres rundt prosessen, men der vil fokus legges på faglig kompetanse til utøvere og samspillet, eller manglende samspill, mellom lovene. Hensiktsmessig for samfunnet i form at resultatet er i tråd med lovens og planens intensjon. Mulige utfordringer for å få hensiktsmessige eiendommer Det kan finnes begrensninger for å finne hensiktsmessige løsninger gjennom dagens lover, arealplaner kan være utdaterte eller områdene er uregulerte. Den eksisterende eiendomsstrukturen går på tvers av planens formål og partene kan mangle evne til å se helheten og beskrive ønsket sluttresultat. Partene kan ha forskjellig forventninger og oppfatter virkeligheten på forskjellig måte. Det kan også være manglende kompetanse og/eller kapasitet til veiledning hos kommunen. Andre aktører som kan veilede, da i hovedsak private firma, kan være vanskelig tilgjengelig, oppfattes som dyre eller folk er bare uvitende om at hjelp fra profesjonelle kan lønne seg i lengden. Det institusjonelle rammeverket Selv om det er stor grad av avtalefrihet i Norge er det de formelle spillereglene som danner rammen for hva som kan gjennomføres og formaliseres i de offentlige prosessene som omhandler endring av fast eiendom. Spilereglene utgjør er det institusjonelle rammeverket som aktørene må forholde seg til. Eiendomsdannelse er regulert i en rekke lover. Lovene er forankret i flere av departementene og lovene regulerer både offentlige og private forhold. Noen lover er klart privatrettslige, men de private avtalene i forhold til eiendomsdannelse som inngås må igjennom et offentlig system og godkjennes i forvaltningen for å få den ønskede virkningen av avtalene. Dette kan føre til uoversiktlige forhold. En oversikt over aktuelle lover knyttet til endring av fast eiendom finnes i vedleggene. 12

13 METODISK TILNÆRMING OG AVGRENSNING AV TEMA Vitenskapelig standpunkt Valg av metodologi og metode har konsekvenser for forskningsresultat og veien frem til resultatet. I henhold til Moses og Knutsen (2012, p. 1) hard et så langt tilbake man kan huske «there have been arguments over ways of knowing. Gods, giants and even reasonable people cannot seem to agree about the nature of reality and how we can understand it. There are quite simply different ways of knowing.» Det har til alle tider vært diskutert hvordan vi skal se på verden og de store filosofene som blant annet Sokrates, Aristoteles, Hume og Hobbes har hatt ulike utgangspunkt og syn på verden. Moses og Knutsen sammenligner metodene med verktøy og metodologiene med verktøykassen, og de sier valget også må sees i sammenheng med den ontologiske og epistemologiske statusen til forskningsspørsmålet. Grønmo (2014) definerer metodologi som den «delen av logikken som handler om de generelle prinsippene for kunnskapsutvikling. De fundamentale tenkemåtene eller forståelsesformene som legges til grunn for utviklingen og utnyttingen av ulike metoder.» Vitenskapelige metoder er «et sett av retningslinjer som skal sikre at vitenskapelig virksomhet er faglig forsvarlig. Generelt sett er en metode en planmessig framgangsmåte for å nå et bestemt mål» (Grønmo 2004, s. 27). Metodologien må bygge på de prinsippene som legges til grunn for forskningen og jeg anser meg å være i startgropen for å forstå denne tilnærmingen. Det kan være aktuelt å legge til grunn en metodologisk konstruktivisme, som bygger på at helheten består av mer enn bare summen av aktørene (Grønmo 2004). Dette bygger jeg på mitt eget syn om at aktørene sammen vil skape mer enn om vi skulle lagt sammen det hver enkelt kunne skape på egenhånd. Samhandlingen vil også være avhengig av konteksten aktørene befinner seg i. Dette faller inn under metodologisk situasjonisme som er definert som et «vitenskapelig standpunkt som går ut på at sosial samhandling ikke kan betraktes som individuelle handlinger utført av separate enkeltindivider, men derimot som samhandling mellom flere individer, og at samhandlingen mellom spesifikke individer må forstås i lys av den situasjonen som disse individene og deres samhandling befinner seg i.» (Grønmo 2004, s. 421). Individer vil være aktørene i form av enkeltpersoner og organisasjoner, og situasjonen er den gitte konteksten som vil påvirkes av de institusjonelle rammene. Insitamentet til å gjennomføre forskningsprosjektet kommer fra utfordringene i den virkelige verden, fra egen arbeidserfaring. Litteraturstudier vil danne et teoretisk grunnlag. Forskningsopplegget vil nok allikevel bære preg av å være deduktivt da teorien vil være en viktig premiss for problemformulering som kan danne grunnlaget for å se på og diskutere empiri. Figur 5: Oversikten over deduktive og induktive forskningsopplegg er hentet fra Grønmo sin foredragsrekke som er laget med bakgrunn i boken om samfunnsvitenskapelig metode (Gønmo 2004, kap. 2). 13

14 Metode Hvordan man velger forskningsdesign er avhengig av forskerens egne forutsetninger om både virkeligheten og hvordan man kan begripe den. For å beskrive dette settet med forutsetninger benyttes begrepet «system of inquiry» eller paradigme (Groat and Wang 2002). Valg av metode er knyttet sammen med valg av metodologi. I min forskning ønsker jeg å tilstrebe valg ut fra et ønske om å belyse og besvare forskningsspørsmålet på best mulig måte. I dette ligger ønsket om å være så objektiv som mulig og å legge forutinntatte meninger til side. På denne måten vil det være mulig å «tenke utenfor boksen» og velge de metodene som besvarer problemformuleringene. Et litteratur studie er aktuelt for å få en gjennomgang av tidligere forskning inn tema. Utover både internasjonal og nasjonal litteratur, vil lovforarbeider, lovtekst, kommentarer og veiledningsmateriell være viktige informasjonskilder. Gjennom dette bør det være mulig å belyse utfordringer og muligheter i dagens lovverk og praksis. Et litteratur studie skal gi forskeren et grunnlag for å definere og adressere tema som skal undersøkes (Groat and Wang 2002, s. 46). Hos Moses og Knutsen finner vi igjen tilsvarende metode under «the historical method» (Moses and Knutsen 2012 kap. 6) og «from story telling to telling histories» (Moses and Knutsen 2012 kap. 9). Historisk fortelling er også beskrevet og benyttet i norsk litteratur blant annet av O. Dahl (1973 og 1986) og T. E. Førland (2003). Det viktig å være kritisk til kildene og i størst mulig grad oppsøke primærkilden. For en del litteratur kan dette være vanskelig da primærkildene kan være gamle og kanskje utilgjengelige i dag. Litteratur studie artikler presenterer en oversikt over dagens kunnskap innen et bestemt emne. Det rapporterer ikke på egen forskning. Det kan gi en syntese av hva vi vet og oversikt over den mest relevante litteraturen. En litteraturgjennomgang gir ikke svar på direkte forskningsspørsmål, med unntak av spørsmålet om hvilken litteratur har vi, eller hva er diskursen innen emnet. Det kan være en mulig bias at relevant litteratur blir oversett. Jeg håper at dette er minimalisert ved at kollegaer kan være behjelpelige med å lese utkastene og gjennom fagfelle vurderings systemet. Case studier benyttes på forskjellig måte innen metodologiene. Case studier kan sees på som en mulighet til å kaste et empirisk lys over teorien. De kan benyttes som korreksjoner for hypotesen man har satt frem og ved å benytte flere case kan forskeren komme frem til en mer generell påstand om virkeligheten (Moses and Knutsen 2012 kap. 6). Case studier må planlegges godt. Det skal samle inn, presentere og analysere dataene på en rettferdig måte (Yin 2014). De kan inngå som en del av forskningen og vil ofte bygge på et litteratur studie. Teorien og case studie kan sammen danne grunnlag for en analytisk generalisering (Yin 2014, s. 40). Andre aktuelle metoder vil være å benytte spørreundersøkelse hvis det er ønskelig med et bredt tilfang av informasjon, en kvantitativ undersøkelse. Dette kan ta mye tid både å utarbeide og bearbeide, men kan være aktuelt for å få en oversikt over hvordan for eksempel forvaltningen oppfatter enkelt tema knyttet til problemstillingen. En kvalitativ tilnærming til forvaltningens praksis kan være gjennom intervjuer eller dokumentanalyser. Den juridiske metoden går ut på å forankre påstander i relevante rettskilder (Tuseth og Winge 2014). Metoden kalles også rettskildelære. Den omhandler læren om hvilke rettskildefaktorer som finnes og hvordan man går frem når man bruker disse for å løse rettsspørsmål. Lover, forarbeider og rettspraksis er de rettskildefaktorene som trolig vil være mest aktuelle innenfor eiendomsdannelse. For å få sette den norske prosessen for eiendomsdannelse inn i et større perspektiv vil et komparativt studie kunne benyttes. Se på det offentliges rolle i eiendomsdannelsesprosessen i ett annet land. Dette kan gi innspill til mulige forbedringer. Ved å se på et land med tilsvarende system som ikke ser ut til å ha de samme utfordringene eller et land med en annen organisering. Et komparativt studie må basere seg på sammenlignbare data (Grønmo 2004, s. 418). 14

15 Oppsummering av metodevalg Litteraturstudier blir et viktig utgangspunkt og fundament for forskningen. Dette vil videre danne grunnlag for å kunne gjennomføre ett eller flere case studie(r) ved å benytte case som metode og intervjuer. Trolig vil det å forstå den juridiske metoden gi en økt forståelse av å lese dokumenter som inngår i rettskildefaktorene, men jeg kan ikke se at metoden alene vil kunne danne grunnlag for eksempel for en artikkel. En spørreundersøkelse vil være omfattende og det kan være vanskelig å få representative svar som beskriver prosessen generelt. Dette fordi eiendomsdannelse ikke følger et fast løp men utføres ulikt avhengig av kommunens kompetanse og bemanning. Gjennom forskningsperioden vil jeg måtte vurdere om det er aktuelt å benytte andre forskningsmetoder, men i utgangspunktet har jeg ikke vurdert det hensiktsmessig eller gjennomførbart å benytte flere metoder enn de som er nevnt over. Hvordan de ulike metodene benyttes innenfor de ulike artiklene vil beskrives nærmere i de vedlagte artikkeldisposisjonene. Når det gjelder valg av case må det vurderes ut fra det teoretiske utgangspunktet. Det må stilles spørsmål ved hvorfor vi velger vi de casene vi velger? Bare fordi det er greit for oss, personavhengig eller situasjonsavhengig, eller fordi de passer til det vi skal undersøke? Jeg mener det må være mulig å velge case som både passer i forskningsøyemed og som er mulig å gjennomføre. Jeg har aktuelle eksempler som kan utvikles til case fra mitt arbeid i Gran kommune. Det vil være naturlig å benytte disse som utgangspunkt. Eventuelt finne sammenlignbare saker fra andre kommuner. For å kunne bruke case som ikke er lett tilgjengelig ut fra bosted eller livssituasjon kan en mulighet være å samarbeide med andre som har gjennomført studier som faglig sett passer inn under mitt prosjekt. Forskningsetikk I Norge er etikk innen forskningen viktig. Det finnes klare retningslinjer, i en utstrekning du ikke nødvendigvis finner ved å søke i andre land. Det er et hierarki av retningslinjer der de mest generelle og kanskje overbyggende finnes hos De nasjonale forskningsetiske komitéene. De er frittstående organer for forskningsetiske spørsmål og gransking av uredelighet i forskning på alle fagområder ( Gjennom de Generelle forskningsetiske retningslinjer gis det 4 prinsipper for forskningen: - Respekt: Personer som deltar i forskning, som informanter eller på annen måte, skal behandles med respekt. - Gode konsekvenser: Som forsker skal man etterstrebe at ens aktivitet har gode konsekvenser, og at mulige uheldige konsekvenser er akseptable. - Rettferdighet: Et hvert forskningsprosjekt skal være rettferdig utformet og utført. - Integritet: Forskeren plikter å følge anerkjente normer og å opptre ansvarlig, åpent og ærlig overfor kolleger og offentlighet. Utfyllende retningslinjer finnes innenfor de fagspesifikke retningslinjene, hvor det for samfunnsforskeren må søkes informasjon i Forskningsetiske retningslinjer for samfunnsvitenskap, humaniora, juss og teologi. Disse er gitt av Den nasjonale forskningsetiske komité for samfunnsvitenskap og humaniora (NESH) og er sist oppdatert i «De forskningsetiske retningslinjene er utarbeidet for å hjelpe forskere og forskersamfunnet med å reflektere over sine etiske oppfatninger og holdninger, bli bevisst normkonflikter, styrke godt skjønn og evnen til å treffe velbegrunnede valg mellom motstridende hensyn.» (NESH 2006, s. 5). Når det gjelder samfunnsdebatten, forskerens bidrag til denne og ansvar for hvordan forskning tolkes kan 45 nevnes der det heter at forskere bør bidra til det offentlige ordskifte med vitenskapsbasert argumentasjon. 15

16 Som et supplement til de nasjonale retningslinjene har NMBU egne retningslinjer, Etiske retningslinjer for UMB fra 2008, som skal hjelpe ansatte og studenter til å håndtere vanskelige dilemma og manøvrere i situasjoner der det ikke er opplagt hva som er riktig og galt. Videre skal de gi støtte til etisk refleksjon og dømmekraft. Det totale hierarkiet av retningslinjer er et viktig oppslagsverk når forskeren kommer i eller er redd for å komme i et etisk dilemma. For min forskning kan aktuelle problemstillinger eller dilemmaer oppstå når informasjon som i utgangspunktet er taushetsbelagt eller sensitiv skal publiseres og arbeidet skal være transparent. Ved å forholde seg til virkelige personer og ta opp temaer rundt eiendom kan det komme opp problemer som egentlig er personlige. I retningslinjene nr. 8 står det om krav om å informere dem som utforskes om hva forskningen går ut på og videre i nr. 19. om forskerens ansvar overfor deltakerne i forskningen for å forklare begrensninger, forventninger og krav som følger med rollen som forsker (NESH 2006). Et viktig prinsipp når forskningen innbefatter personer vil være å behandle alle likeverdig (Oliver 2010, s. 5). Problemstilling Som utgangspunkt for søknaden min var problemstillingen: Hvordan skaper vi gode eiendomsobjekter? Denne er blitt diskutert og problemstillingen vil være i en mer eller mindre kontinuerlig bearbeiding. Det gjelder å ikke gape over for mye, men å ta tilbørlig hensyn til egne forutsetninger, tilgjengelige ressurser og tidsaspektet. Begrepet gode er vanskelig å definere og jeg har derfor valgt å bytte det med hensiktsmessige som er noe mer beskrivende, men ser at også dette kan bli vanskelig å definere og finne målbare faktorer på. Begrepet eiendomsobjekt har vist seg å være noe snevrere enn det som er aktuelt å undersøke i forskningsarbeidet. Dette er byttet med fast eiendom. Hensiktsmessig, eiendomsobjekt og fast eiendom er beskrevet i teoridelen. For å gi problemstillingen en prosess vinkling og snevre den inn til å gjelde det institusjonelle rammeverket, samtidig som resultatet skal vektlegges er ingen enkel prosess. Det kan være en hjelp å benytte tanker fra vitenskapsfilosofien for å finne en retning og oppfatning av metodevalg som gjør at problemstillingen kan besvares. For å besvare hovedproblemstillingen vil det være underproblemstillinger som må besvares. Underproblemstillingene vil kunne kategoriseres på tema og bli behandlet i egne artikler og som kapitler i den endelige avhandlingen. Den foreløpige hovedproblemstillingen tar sikte på å avgrense i forhold til det som er beskrevet over og se på hvilken rolle den offentlige forvaltning spiller i norsk eiendomsdannelse og hvilke muligheter som finnes for å gjøre prosessen mer resultatorientert: Hvilken rolle bør offentlig forvaltning spille i eiendomsdannelsesprosessen? Det vil være flere underproblemstillinger som må besvares underveis. Disse kan knyttes til matrikkelen som en viktig informasjonskilde når eiendommer skal endres eller omformes, den offentlige prosessen for gjennomføring av endring av fast eiendom og realisering av planer. Hvilken betydning har informasjon i matrikkelen for eiendomsdannelse? Skaper eiendomsdannelse kvalitet i matrikkelen? Klarlegging av eiendomsforhold kan være en av forutsetningene for eiendomsdannelse. Om det er nødvendig kan variere fra sak til sak og det vil være nødvendig med eiendomsfaglig kompetanse i flere ledd av prosessen. Kompetanse er omdiskutert og det er få krav i lovverket knyttet til eiendomsdannelse, er manglende kompetanse eller fragmentert kompetanse et problem for eiendomsdannelsen? Det vil være nødvendig å kartlegge hva som er problemene / utfordringene og hva som kan gjøres for å forbedre det innenfor gjeldende institusjonelle rammer og eventuelt ved endring av dette rammeverket. Kappen vil være en sammenfattende drøfting av utfordringer og muligheter. 16

17 Oppgaven og problemstillingen er fokusert mot prosessen fra en gitt mer eller mindre sikker eiendomsstruktur til en annen, ønsket struktur, og gjennom det eiendommer som kan omsettes. Det er prosesstanken som vil bli den røde tråden og artiklene vil trekke ut deler av forløpet. Figur 1 viser en enkel skisse av denne prosessen. Modellen kan videreutvikles gjennom forskningsprosessen. Samtidig som det er viktig å holde fast ved at prosessen er veien til et resultat som må stå seg over tid og det må være resultatet som styrer prosessen. Privat eller offentlig I forskningsarbeidet til Ramsjord (2014) er det gått i dybden på urbane utviklingsprosjekter med case fra Oslo. Videre er de i stor grad sett på fra utbyggers side og muligheter for å minske transaksjonskostnadene ved bruk av jordskifte istedenfor den tradisjonelle prosessen gjennom kommunen. Dette er meget interessant og et viktig bidrag til utviklingen av lov og prosess. Han beskriver den kommunale saksgangen som «det kommunale brukerregimet» og konkluderer med at søkelyset bør rettes mot å forbedre dette. En stor del av prosessen ved eiendomsdannelse, om det er fra ubebygde, «jomfruelige» arealer eller omdanningsprosjekter, må gå gjennom det offentlige. Både ved å velge jordskifteretten og ved å velge ordinær kommunal saksbehandling er det en offentlig prosess som må gjennomføres. Det kan også i den offentlige delen finnes muligheter for å minske partenes transaksjonskostnader. Ut fra foreløpige undersøkelser av litteratur ser det ikke ut til at dette er undersøkt så grundig som mulighetene på privat side. Samtidig er det viktig å holde noe fokus på behovet for samspill mellom privat og offentlig. Plan- og bygningsloven fokuserer gjennom sin oppdeling på plan(prosess) og byggesak, jfr. PBLs to hoveddeler, andre del: plandel og fjerde del: byggesaksdelen. Regelverket knyttet til eiendomsdannelse er plassert flere steder i loven uten noen direkte sammenheng. Det er ikke unaturlig at det kan være vanskelig tilgjengelig hvilke regler som gjelder for dette. I forskningen vil fokus være på den delen av eiendomsdannelse og klargjøring av eiendomsstruktur som skjer før og etter planprosess og byggesak. Dette kan være på tidspunkt før et planarbeid startes opp, når en plan er under utarbeidelse, når planen er ferdig, før byggesøknad utformes, under byggesaken og etter. Hovedfokus vil være på det institusjonelle rammeverket på den offentlige siden. Det er imidlertid viktig å huske at samspillet mellom det offentlige og private er viktig. Prosessen for eiendomsdannelse er avhengig av at begge parter deltar. Planer kan initieres av det private, jfr. PBL 3-2 om ansvar og bistand i planleggingen, søknad om eiendomsdannelse og byggesøknader sendes inn av hjemmelshaver eller annen med nødvendig rettigheter (for eksempel ansvarlig søker), jfr. PBL kapittel 20 om søknadsplikt. Det offentlige har ingen hjemmel i dag til å gjennomføre for eksempel en deling hvis ikke søker sender inn nødvendig dokumentasjon. Politikk i form av ønsket utvikling rundt utarbeidelse og vedtak av planer vil ikke bli behandlet. By eller bygd For å finne en mening å velge en annen vinkling enn de store byene kan vi se på hva Norge i stor grad består av. Ved å benytte arealstatistikk fra Kartverket (Arealstatistikk for Norge 2014) over hvor mye areal som er i kategorien by- og tettsted av kommunens totalareal er det mulig å lage en visuell fremstilling av hvorfor det kan være hensiktsmessig å se på områder utenfor de store byene når case skal velges. Vi ser klart at det er mange kommuner der denne type areal utgjøre en liten del av kommunens totale areal. Lager vi en fordeling der kommunene deles inn to grupper, under og over 1% ser vi at det kun er en liten del av kommunene i Norge der by- og tettsted utgjør mer enn 1 %. Settes skille på 1% er 361 kommuner under og 67 kommuner mellom 1 og 17 %. Samtidig er dette bare en side av virkeligheten. Denne statistikken sier ikke hvor utbygging skjer. Det gjøres 17

18 undersøkelser på nedbygging av landbruksarealer (jfr. studier av Skog og Landskap og PhD-stipendiat Kristine Lien Skog). Dette er et interessant tema, men utbygging utenfor regulert område vil ikke være hovedområde for valg av case i min oppgave. Avgrensningen blir urbane områder i bygde-norge. Selv om mange kommuner har en liten prosent med by- og tettbygd areal vil ofte de bebygde arealene fremstå som urbane, som i vedlagt eksempel med fortetting i boligområde. Institusjonelt rammeverk Lovverket rundt eiendom er stort i Norge. Det er nødvendig å avgrense hvor mange lover som gjennomgås mer inngående. En naturlig avgrensing er det lovverket som det offentlige må behandle etter, men selv det blir nok en for vid avgrensing. Plan- og bygningsloven og matrikkelloven er i størst grad sentrale for all eiendomsdannelse. Jordskifteloven, jordloven, eierseksjonsloven, konsesjonsloven kan det være naturlig å komme inn på i større eller mindre grad. Jordskifteloven vil gi en god vinkling til den standardiserte prosessen og kan slik sett gi en alternativ løsning. Eierseksjonsloven kan være interessant da denne i stor grad styrer en bestemt type eiendommer, det privatrettslige i loven vil være mindre aktuelt i denne omgang da det ligger utenfor forvaltningens saksbehandling. Videre er dette en lov som er under revisjon og det gir muligheten til å se på hvordan gjeldende lov og forslag til ny lov vil gi en bedre eller dårligere samkjøring med resten av eiendomsdannelses prosessen. Delingsloven og annet eldre lovverk ligger til grunn for store deler av dagens eiendomssituasjon og kan gjennomgås som et historisk tilbakeblikk som et litteratur studie. Gjennom fritt emne innenfor institusjonell teori vil dette tema utdypes og da med vekt på endring av de formelle spillereglene. Det å gjennomgå hvordan formelle institusjoner oppstår og endres bør gi et utvidet perspektiv og godt fundament i forskningsarbeidet. Som beskrevet tidligere har det vært flere vesentlige lovendringer i Norge knyttet til regelverket rundt eiendomsdannelse. Det kan blant annet bidra til å forstå endringer som er gjennomført og muligheter for nye endringer, men «å endre et byråkrati krever mer enn et enkeltvedtak» (pers. med. E. Berge ). Det må allikevel være et mål å kunne bidra til diskusjonen om det institusjonelle rammeverket for eiendomsdannelse. 18

19 ARTIKLENE Tema for artiklene Innledning Artiklene vil avspeile aktuelle temaer og underproblemstillinger. Samlet sett skal de danne grunnlag for en endelig drøftelse som gir svar på hovedproblemstillingen. For å belyse problemstillingen og besvare den er det flere aktuelle temaer å ta opp. Temaene kan gå igjen i flere artikler og tas opp i kappen. Internasjonal forskning vil være til hjelp for å se Norges system i et annet lys og gi mulighet til å trekke inn alternative måter å utføre arbeidet på. Internasjonal forskning vil danne et overordnet rammeverk og mulighet for sammenligning. Temaene knyttet til det norske systemet kan sees som en tidslinje i eiendomsdannelsesprosessen der vi først må se på hva vi har, for så å kunne se på hvordan vi kan behandle ønsket om endringer, før et sluttresultat foreligger, se Figur 6. Figur 6: Prosessen for eiendomsdannelse kan illustreres på ulike måter avhengig av hva som er budskapet. Her vises tre stadier som det må tas hensyn til ved eiendomsdannelse: 1) Hva er utgangspunktet? 2) hvordan kan det behandles? og 3) resultatet. Hvilket utgangspunkt man har og resultat man ønsker seg vil sette rammer for hvordan saken kan behandles. Det formelle institusjonelle rammeverket og organiseringen vil påvirke hvordan saken behandles og hvilke resultater som kan oppnås. Matrikkel, eiendomsgrenser og registrering Dette er utgangspunktet for informasjon om gjeldende eiendomsstruktur og utgangspunktet for endring. Systemet i Norge i dag består av informasjon med stor variasjon i kvalitet og er mange steder mangelfullt. Det er viktig å forstå denne diversiteten for å kunne si noe om hvilken betydning det kan ha for prosessen med eiendomsdannelse. For å endre eiendommer må vi vite hva som er utgangspunktet. Det kan være nødvendig å ha en forståelse av hvilket regelverk som satte rammene for den opprinnelige situasjonen. Tilgangen til gyldig og pålitelig informasjon blir pekt på som en av utfordringene ved dagens arealadministrasjon og et viktig styringsmiddel (Røsnes 2014, s. 20). Mjøs og Sevatdal skriver i samme bok kap. 13 s. 286 at aktørene blant annet er «avhengige av pålitelig offisiell informasjon om rådende eiendomsforhold» ved eiendomsdannelse. Kompetanse Innenfor eiendomsdannelse er det ingen kompetansekrav i lovverket. Landmåleren kan ha en hvilken som helst bakgrunn da det kun er oppgitt anbefalinger. Slik loven ble vedtatt er det kun den som skal føre matrikkelen det stilles kompetansekrav til, og det er gjennomføring av Kartverket sitt kurs for matrikkelførere (MF 5). I byggesaker som omsøkes etter PBL 20-1 er det krav til ansvarlig søker og alle arbeider er belagt med ansvarsrett. Eiendomsdannelse faller inn under 20-1 bokstav m) men er unntatt fra kravet om kompetanse. Det opprinnelige forslaget til matrikkellov hadde kompetansekrav, dette ble tatt ut. Kompetanse har vært et av temaene under evaluering av matrikkelloven, men rapporten og resultatet er ikke offentliggjort når dette skrives. Slik jeg ser det er det motstridende ønsker i bransjen om kompetanse bør innføres eller ikke. Forholdet til kompetanse 19

20 kan også sees på i forhold til tillit. Utdanning gir en sertifisering som uttrykker kompetanse. Grimen (2009) beskriver sertifiseringen som en reduksjonsfaktor for usikkerhet og sårbarhet i forholdet mellom klient og profesjonell. Saksbehandling Kommunens behandling av eiendomsdannelse er et viktig tema for å belyse prosessen. Fra det offentliges side er det kommunen som i stor grad er aktøren, både i form av administrasjon og politiske utvalg. Lovverket er fragmentert og det er grunn til å stille spørsmål ved om det er for store åpninger til kommunalt skjønn og om det finnes bestemmelser som kan bli benyttet bedre. Andre offentlige aktører er Fylkesmannen som høringsinstans og klageinstans, Fylkeskommunen som høringsinstans, Sivilombudsmannen som klageinstans og jordskifteretten som en spesialdomstol. Jordskifte som alternativ eller i kombinasjon med ordinær prosess vil være et tema som kan belyse mulige «flaskehalser» i dagens prosess. Ramsjord (2014) trekker frem at utbyggere opplever betydelige forskjeller mellom kommuner og at det er et behov for kompetanse og ansvarlighet på begge sider av bordet. Resultat Hvis selve resultatet skal drøftes må betydningen av hensiktsmessighet defineres og gjennomgås ut over det som er beskrevet under teoridelen. Det vil være hensiktsmessighet ut fra lovens og planens intensjon. Det kan her være aktuelt å se til Sverige og deres «lämplighetsprövning» jfr. 3.kap. i Fastighetsbildningslagen (FBL) for å finne mulige kriterier eller måleenheter. Andre lands praksis Gjennom å undersøke Norske forhold om hva som fungerer og hvor utfordringene er kan det gjøres et komparativt studie. For å finne ut om det er noe vi kan ta med inn i den norske debatten. Er det noe å lære eller fungerer dette dårlig hos dem også? Det Danske systemet og det Tyske har lignende systemer men det gjennomføres allikevel annerledes. Artikkel 1: Property formation from an international point of view Artikkel 1 blir et litteraturstudie om eiendomsdannelse i et internasjonalt perspektiv. Artikkelen vil søke å gi en oversikt over kunnskapsstatus om fast eiendom, eiendomsdannelse og registreringssystemene. Det er forsket lite på dette i Norge så det vil være interessant å gå igjennom internasjonal litteratur og forskning. Artikkelen vil danne et fagteoretisk rammeverk for egen forskning og gi mulighet for å utvikle skarpere og mer innsiktsfulle spørsmål om emnet. Avsnittene som følger søker å redegjøre for hva litteraturstudie skal inneholde. Preface: I guess there are still some parts of the world where we have not measured all of yet, but they are shrinking. The surface of the planet is constant although it moves. The chances are so small in the eye of humankind and the short time planning of property formation and subdivision of real estate. Therefore, in this context, we can say that there will be no more land than what we already have. According to international agreements, we have to use the land and resources in a way that makes it possible for our descendants to live her and still have a biodiversity. When we have these overarching (overgripende) agreements all nations who has signed them, have to implement them in their own laws, planning system and local practicing. According to the subject of subdivision of real estate and property formation, I will say it is necessary to have a functioning official land administration system with an updated cadastral map. To have this we must have an institutional framework that society agree to. Introduction: This article aims to review the literature related to the topic of subdivision of real estate and property formation, and will form a framework for future work and discussion on this 20

21 topic. The preliminary main question for my research is: What role should government play in managing property formation? The thesis and the research will focus on the process from a given, more or less secure, property structure to another, desired structure, of properties that can be traded. As a basis for this formation or chancing, we need knowledge about today s situation. Around the world, we find different systems to take care of property information; land registration systems or just cadastral map. In the first section, I will give a short overview of the background for different systems and the fact that some of them are legal and some of them are not. However, as a foundation for this study I will state that it is necessary to have a legal land registration system with a proper cadastral map and a planning system for the use of land. The best solution is probably to have all the information put together in a land administration system. To have a basis for making any kind of plan for making changes a land administration system can give a good starting point, and be of great help for land policy decisions. Method: The literature is «a body of information existing in a wide variety of stored formats, that has conceptual relevance for a particular topic of inquiry»(groat and Wang, 2002). Through a literature study we have to use this «body of information» to get a complete overview of the topic of inquiry according to key sources, key theories, and the major issues and debates about this topic. The paper should be presented in a form which are appropriate, and in terms of reporting the research accurately and accessible to the reader (Oliver, 2010: 168). To review previous research can help to develop sharper and more insightful questions about the topic (Yin, 2014: 14-15) This review paper presents an overview on current knowledge on research and literature about land administration and this systems importance for subdivision of real estate and property formation. It does not report on own research. It provides synthesis on what we know and compiles most relevant literature; this will be a foundation for further work on the topic. Artikkel 2: Matrikkelen som grunnlag for eiendomsdannelse med fokus på kvalitet Artikkel 2 vil gå inn på temaene matrikkel, eiendomsgrenser og eiendomsregistrering i Norge. Med hovedproblemstilling: «Hvilken betydning har kvalitet i matrikkelen for eiendomsdannelse?» Gjennom flere epoker med fastsetting av eksisterende og nye eiendomsgrenser har vi i dag en matrikkel med eiendomsgrenser av varierende opphav, kvalitet og nøyaktighet. Det er dette som igjen skal danne utgangspunktet for endring av fast eiendom. For å få en god prosess vil jeg påstå at å vite hva vi har som utgangspunkt er vesentlig. I Norge spiller matrikkelen en viktig rolle i å gi informasjon om utgangspunktet, selv om den er mangelfull. I denne artikkelen ønsker jeg å sette søkelyset på variasjonen i den informasjonen som ligger til grunn for eiendomsgrensene i matrikkelen, hvordan matrikkelinformasjon benyttes og utfordringer ved å tillegge informasjonen for stor tiltro til nøyaktighet. Det vil i stor grad være en historisk artikkel. Statistikk fra matrikkelen og erfaringer fra prosjektet med komplettering av informasjon i matrikkelen i Gran kommune vil benyttes for å synliggjøre utfordringene. Det gjelder for arbeid med fast eiendom som så mange andre temaer i livet, at vi må vite noe om hvor vi kommer fra, for å vite hvor vi skal - vi må vite hvor informasjonen kommer fra for å vite hva vi kan bruke den til. Bakgrunn: Hvorfor tema fast eiendoms utstrekning og avgrensning i matrikkelen knyttet mot eiendomsdannelse er interessant å forske på ligger i formålet med matrikkelen etter matrikkelloven (ML) 1 der det står at loven skal sikre tilgang til viktige eiendomsopplysninger, ved at det blir ført et 21

22 ensartet og pålitelig register (matrikkelen) over all fast eiendom i landet, og at grenser og eiendomsforhold blir klarlagt. Alt arbeid med fast eiendoms utstrekning og avgrensning, eiendomsgrenser og grensepunkt, i matrikkelen må sees i lyset av lovens formålsbestemmelse. Dette er videre utdypet i Ot.prp. nr. 70 s. 43: «Formålet med matrikkelen er å gi oversikt over og opplysninger om faste eigedommar i heile landet. Etablering nye eigedommar skal skje ved registrering i registeret. Oversikt over og informasjon om faste eiegedommar er viktig både for offentleg og privat verksemd. Bruksområdet spenner frå oversiktsnivået til den enkelte eigedommen, og brukarane omfatter både offentlege etatar, bedrifter og privatpersonar.» Videre skriver departementet at det er viktig at informasjonen blir systematisert og tilgjengeliggjort for brukerne. Et felles register i stedet for flere overlappende vil være kostnadsbesparende for samfunnet. For å oppnå ett register ble opplysninger fra grunneiendoms-, adresse- og bygningsregisteret (GAB) og digitalt eiendomskartverk (DEK) satt sammen til matrikkelen. Matrikkelen er landets offisielle eiendomsregister. Den inneholder en oversikt over eiendommer, eiendomsgrenser, adresser og bygninger. Dette registeret kan også inneholde annen informasjon som for eksempel utdypende bygningsinformasjon og referanse til saker i kommunens sakssystem. Innholdet i matrikkelen er beskrevet i MF 3. For fast eiendom er det i hovedsak informasjonen i DEK som ligger til grunn. En informasjon som kan ha stor variasjon i innsamlingsmetode og nøyaktighet (Gammelmo 2014), og mye av dataene stammer fra ØK som var en registrering av grenser med varierende kvalitet (se blant annet Mjøs og Sevatdal 2011, og Haraldstad 2013). Problemstillinger: Ut fra forannevnte er utgangspunktet for denne artikkelen tre forhold ved dagens situasjon: 1. En stor del av eiendomsgrensene i Norge er ikke registrert i matrikkelen eller eiendomsgrensene er registrert klart feil i forhold til opprinnelig kartlegging 10 og/eller partenes oppfattelse av grenseforløpet 2. Kart er lett tilgjengelig og benyttes av «alle» uten at det nødvendigvis tas hensyn til kvalitetsforskjeller og mangler 3. Matrikkelen skal være et ensartet og pålitelig register Artikkelen søker å undersøke disse forholdene ved å stille (og besvare) følgende underproblemstillinger: 1. Hvordan har grensene kommet inn i matrikkelen? 2. Hvilken vekt kan de ulike prosedyrene for kartlegging av eiendomsgrenser tillegges? 3. I hvilken grad gjengir matrikkelen grenseforløpet? 4. Hvilke problemer møter vi på når matrikkelen ikke er ensartet og pålitelig? Metode: Litteratur studie og historiefortelling er en metode for å gjengi fortiden. Historien er en viktig kilde til å forstå nåtiden og planlegge fremtiden. Sevatdal og Sky (1999, s. 10) beskriver teori som en del av verktøykassen vi trenger for å gjøre profesjonelt «gode» handlinger. De viser til handlinger som skal være nyttige, fornuftige og konkrete i den konkrete konteksten. Videre at teori er nødvendig for nyskaping i form av fagutvikling og forskning. Ved å gå igjennom historien og teorien bak hvordan informasjon om fast eiendom er registrert i matrikkelen kan vi danne oss et bilde av hva vi kan forvente å finne og hvordan vi kan bruke informasjonene videre. 10 Transformasjoner eller andre datatekniskes tilpasninger kan for eksempel ha ført til forskyvning av hele eiendommer. 22

23 Artikkel 3: Eiendomsdannelse slik det følger av lov og praksis Kommunens og PBLs styring av eiendomsdannelse Artikkel 3 vil ta for seg kommunens behandling av eiendomsdannelse. Kommunens arbeid med eiendomsdannelse styres i stor grad av det det søkes om, hvilke planer som vedtas av politikerne og hvilken kompetanse kommunens administrasjon innehar, i tillegg til plan- og bygningsloven (PBL) med tilgrensende lovverk. I denne artikkelen ønsker jeg å ta for meg noen sider ved eiendomsdannelse som ligger til kommunen som forvaltningsmyndighet. Dette er et emne som det finnes lite veiledningsmateriell for og som utføres av ulike deler av forvaltning i ulike kommuner. Det er ulik praksis i kommunen på hvem som fatter vedtak om deling, opprettelse av festegrunn, arealoverføring m.m. i henhold til PBL 20-1 bokstav m. Der myndighet ikke er delegert er det et av kommunens politiske organ som fatter vedtak, for eksempel et planutvalg. Hvem som fatter vedtaket kan ha stor betydning for kvaliteten på vedtaket og hvilken frihet som gis landmåler. Artikkelen søker å belyse viktig momenter ved saksbehandlingen. Artikkelen vil ha fokus på norsk kontekst, hva fungere og hvor er utfordringene. Artikkelen er foreløpig prosessrettet og det kan være aktuelt å se på muligheten for også å vinkle mot resultat. Artikkel 4: Komparativt blikk Artikkelen vil være et komparativt studie. Dette vil i hovedsak basere seg på litteratur, men i kombinasjon med besøk for å få nyansene og korrigeringer på forståelsen. Hvordan løses prosess og eiendomsdannelse i et annet nordisk land eller et annet land som det kan være interessant å sammenligne seg med. Det norske systemet bygger på samme prinsipper som andre systemer, men de har utviklet seg ulikt over tid. Dette kan bringe nye aspekter inn i den norske debatten. Det kan være aktuelt å benytte Danmark og / eller Tyskland hvis valget skal være sammenlignbare systemer. En mulighet kan være aktuelt å ta utgangspunkt i prosjektet Cost as Action G9 Modelling Real Property Transactions. Prosjektet har resultert i en samling artikler og modeller som viser hvordan prosessene er organisert i ulike land: Real property transactions. Procedures, transaction costs and models (Zevenbergen et al., 2007). Hvis jeg kan sette opp den norske prosessen etter samme modell vil det gi et godt grunnlag for å kunne sammenligne. 23

24 VEDLEGG Oversikt over lover Det er mange lover som styrer eiendomsdannelsen i Norge. Tabellen viser et utvalg av lovene som er knyttet til eiendomsdannelse med henvisning til departementet som har ansvaret for loven. Listen er ikke uttømmende. Hensikten er å vise mangfoldet i regler og aktører, i form av departementer, som er involvert i arbeidet. Oversikten viser også lovforkortelsene som benyttes og som vil bli benyttet i arbeidet. Dato Lov Korttittel Forkortelse Departement LOV Lov om tomtefeste Tomtefestelova TFL. Justis- og beredskapsdepartementet LOV Lov om sameige Sameigelova SAML Justis- og beredskapsdepartementet LOV Lov om rettshøve mellom grannar Grannelova GL. Justis- og beredskapsdepartementet LOV Lov om tinglysing Tinglysingsloven TINGL Justis- og beredskapsdepartementet LOV Lov om avhending av fast eigedom Avhendingslova AVHL Justis- og beredskapsdepartementet LOV Lov om pant Panteloven PANTEL Justis- og beredskapsdepartementet LOV Lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom Ekspropriasjonserstatningslova ORVL Justis- og beredskapsdepartementet LOV Lov um særlege råderettar over framand eigedom Servituttlova SERVL Justis- og beredskapsdepartementet LOV Lov om eigedomsregistrering Matrikkellova ML Kommunal- og moderniseringsdepartementet LOV Lov om planlegging og byggesaksbehandling Plan- og bygningsloven PBL Kommunal- og moderniseringsdepartementet LOV Lov om eierseksjoner Eierseksjonsloven EIERSL Kommunal- og moderniseringsdepartementet LOV Lov om burettslag Burettslagslova BRL Kommunal- og moderniseringsdepartementet LOV Lov om jord Jordlova JL. Landbruks- og matdepartementet LOV Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom mv. Konsesjonsloven KONSL Landbruks- og matdepartementet LOV Lov om jordskifte o.a. Jordskifteloven JSKL Landbruks- og matdepartementet LOV Lov om vegar Veglova VEIL Samferdselsdepartementet 24

25 Eksempel 1: Reguleringsplan for fortetting av boligområde Planen vil gi en fortetting i et boligområde. Den er godkjent politisk og det er et firma som i første omgang skal stå for utbygging av tomtene. Dagens eiendomsstruktur vises med røde linjer. Stiplede linjer har dårlig stedfestingsnøyaktighet, mens de heltrukne skal som utgangspunkt ha god stedfestingsnøyaktighet. De første utfordringene som en med eiendomsbakgrunn ser er beskrevet i det følgende, det er viktig å nevne at det trenger ikke by på problemer hvis det har blitt avklart hvordan det skal løses i planprosessen. Figur 7: Kartskissen viser reguleringsplan E-120 for Steinerudsvingen i Gran kommune og utfordringer ved planlagt endring av fast eiendom vist som punktene I IV: I. I område BF1 består nesten halve den ene tomten av et areal som med høy sannsynlighet tilhører 107/132. Tomten vil ikke kunne bebygges kun med areal fra 153/20 II. Usikker grense mot nabo. Mulig behov for grensejustering eller arealoverføring. III. Deler av to tomter og to tomter i sin helhet, samt felles friområde og snuhammer ligger på eiendommen 153/62. Grensen mellom de to eiendommene er usikker, men hjemmelshaver er den samme. IV. Adkomst via privat veg. Vegen skal utbedres i planområde men det er ikke planlagt utbedret helt ut til offentlig veg. Det må påregnes betydelig økt belastning på vegen i forhold til dagens. 25

26 Denne saken har gått rett fra en ide til planprosess uten å sjekke ut eksisterende eiendomssituasjon. Når det så blir ønskelig å dele opp område i grunneiendommer for de enkelte tomtene begynner saken å ta tid. Det må inngås private avtaler og det er viktig med dialog mellom utbygger og kommunen for å finne en rekkefølge av sakstypene som gir den mest smidige løsningen. Når søknad om deling sendes inn viser det seg ved kontroll av grunnboken at det hviler flere heftelser på flere av eiendommene. Dette har ikke partene sjekket ut selv og kommunen må gi beskjed om at dette må det ryddes opp i og nødvendige samtykker må innhentes før søknad om omforming av eksisterende eiendommer og eiendomsdannelse kan behandles (ref. sak 14/01243 i Gran kommune). Eksempel 2: Når eierstruktur bestemmer eiendomsstruktur Større prosjekter krever ofte mellom stadier av eiendomsstruktur før man kommer til endelig resultat. Dette kan være fordi lovverket rundt eiendom ikke er fleksibelt nok og partene må igjennom prosesser med å slette, sammenslå, danne nye eiendommer, eller fordi eierstrukturen krever det, for eksempel borettslag som må overdras i sin helhet og utbygger deler opp prosjektet i en tomt pr byggetrinn (Brandbutunet 77/21). Dette kan også være tilfellet ved seksjonering (148/73, 74 og 75). På de to neste sidene er det tatt inn eksempler på dette. Kartskissene illustrerer situasjonen og figurteksten redegjør for saken. De er ikke gjennomført som planlagte case-studier men tatt med for å illustrere utfordringer utviklere kan møte på i dagens system og regelverk. Figur 8: Tegnforklaring til kartene. Eiendomsgrensene er hentet fra alt fra økonomisk kartverk til oppmålingsforretning avholdt etter matrikkelloven. 26

27 Figur 9: Eksempel 2-1 matrikkelenhet 77/21 m.fl. i Gran kommune: Opprinnelig var dette en stor eiendom som skal bebygges med boligblokker som et tun rundt felles forsamlingshus og med store uteområder og parkering. Fordi et borettslag må overdras i sin helhet er de fire byggeprosjektene opprettet som egne eiendommer. De er søkt fradelt etter PBL 20-1 bokstav m) og det er søkt om og innvilget opprettelse av nye eiendommer uten fullført oppmålingsforretning (MUF). På denne måten kan de ha sikkerhet for ett og ett borettslag, men om det er hensiktsmessige eiendommer er det grunn til å stille spørsmål ved. Dette kan være en mellomløsning for så å slå alle eiendommene sammen når alt er utbygd, til ett borettslag. (Saksreferanse 12/02122) 27

28 Figur 10: Eksempel 2-2 matrikkelenhet 148/48 m.fl. i Gran kommune: Her var det opprinnelig en stor eiendom som omfattet et utbyggingsområde. Utbygger ønsket å seksjonere, men fikk ikke solgt nok leiligheter i starten til å kunne søke om igangsettingstillatelse (IG) for hele feltet. Det er krav om IG for å seksjonere jfr. Eierseksjonsloven. Alternativt kunne videre byggetrinn ligget på fellesområde. Dette vill ført til mer omfattende prosess ved neste byggetrinn og påfølgende reseksjonering. Utbygger valgte å dele eiendommen slik at ett byggetrinn har ett matrikkelnummer og seksjoneres fortløpende på IG. (Saksreferanser 08/02819, 09/02162, 09/02140, 11/04477, 12/00853 og 14/01268) 28