Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo

Transkript

1 Saksfremstilling Fremtid med fortid Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo

2 Innledning Oppdragsbestillingen Etter et omfattende planarbeid som har pågått siden 1999, oversendes med dette forslag til kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo for utlegging til offentlig ettersyn. Ved behandling av Kommunedelplan for indre Oslo (KDP nr. 13), vedtatt , vedtok bystyret bl.a. følgende prioriterte planoppgaver som oppfølging av kommunedelplanen: Overordnet plan for avklaring av kulturminneinteressene, særlig forhold til murgårdsbebyggelsen fra slutten av forrige århundre. Retningslinjer som skal supplere reguleringsplan for sentrum og indre sone soneplanen. Rammeplan for estetisk form og utforming av byens rom. Vedtatt Estetisk plan for gategulv i Oslo og program for park og gatemøbler (PPG) videreutvikles. Reguleringsplan for tilrettelegging av boliger i kvadraturen. Bestillingen av dette planarbeidet er gitt i brev av fra daværende Byrådsavdeling for næring og byutvikling hvor Plan- og bygningsetaten blir bedt om å: vurdere hvilke planverktøy som vil være egnet for å ivareta bevaringsinteressene og samtidig legge til rette for fornyelse. Det synes hensiktsmessig at Plan- og bygningsetaten får hovedansvaret for utarbeidelse av slik arealplan med Byantikvaren som viktig premissleverandør. Ved behandling av Kommuneplan 2000, vedtatt av Oslo bystyre , og senere stadfestet av Miljøverndepartementet ved Kongelig resolusjon, gjorde bystyret følgende vedtak: Rammene for byutvikling og bevaring i indre by avklares i et eget planarbeid, som oppfølging av bystyrets vedtak den om Kommunedelplan for indre by. Planen tar for øvrig utgangspunkt i tidligere planvedtak fra bystyret og statlige retningslinjer. Organiseringen av planarbeidet Planforslaget er utarbeidet av Plan- og bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren. Eiendoms- og byfornyelsesetaten har bistått arbeidet. Oppstart av kommunedelplanarbeidet ble varslet i desember Det har vært lagt til rette for aktiv medvirkning og drøfting med interesseparter og fagfolk under alle deler av planprosessen, her nevnes: Studietur til Berlin, Milano, Genova med påfølgende fagseminar i samarbeid med Riksantikvaren, april 2002 Åpent seminar om planens mål, organisering og Oslos særegne karakter, april 2002 Gjennomgang av planens foreløpige anbefalinger i møte med Oslo arkitektforening og Norsk Form, mars 2003 Orientering for Riksantikvaren og Miljøverndepartementet, august 2003 Presentasjon i Bolig- og byplanforeningen, september 2003 Storbrukermøte med større utbyggere ved Plan- og bygningsetaten, september 2003 Åpent møte med invitasjon til ulike deler av forvaltningen, interesseorganisasjoner og pressen i Plan- og bygningsetaten, mars 2004 Samarbeidet med Byantikvaren har vært tett under hele planprosessen, og representanter for Byantikvaren har deltatt i prosjektets koordinerings- og arbeidsgrupper. Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren har prinsippielle, avvikende synspunkt på ett punkt. Dette gjelder tillatte byggehøyder innenfor teppebyen. Plan- og bygningsetaten mener at det her er nødvendig å gi rom for en viss utvikling ved å sette maksimal byggehøyde til 25 meter. Byantikvaren anbefaler at maksimal byggehøyde settes til 21 meter ut ifra teppebyens karakter og bevaringsverdi. Når det gjelder organiseringen av prosjektet, faser og delrapporter, prosjektmedarbeidere osv. henvises det til hovedrapporten. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 1

3 En strategisk plan og et saksbehandlingsredskap I planen skal Oslos utviklingsbehov som hovedstad og regionalt kraftsenter imøtekommes samtidig som Oslos viktigste kulturminner fra dens mangfoldige utbyggingshistorie ivaretas. Planen viser at det er mulig å gjøre begge deler samtidig. Oslos særpreg som en sammensatt by med en stor tidsdybde kan kombineres med en fremtidig dynamisk utvikling. Innledning Ut fra denne tosidige visjonen er planen et overordnet, men konkret verktøy for styring av planog byggesaker bestående av plankart, bestemmelser og retningslinjer. Med planarbeidet søkes det å oppnå mest mulig forutsigbar og effektiv saksbehandling der en større andel av utbyggingssakene i indre Oslo kan skje uten en ressurskrevende planbehandling og uten dagens omfattende dispensasjonspraksis. Samtidig skal byens historiske verdier ivaretas. År 2020 er valgt som tidshorisont fordi dette tilsvarer kommuneplanens arealdel. Det gjør det mulig å rullere de to planene parallelt i framtiden. Planens avgrensning følger kommunens tradisjonelle definisjon av indre Oslo, slik den er nedfelt i bl.a. reguleringsplanen for Oslo indre by (Soneplanen 1977) og Kommunedelplan for indre Oslo (KDP 13/1997). Dette sammenfaller med det overordnede bildet av den tette byen. Etter endringene i bydelsinndelingen pr er det dog ikke lenger fullt sammenfall mellom bydelsinndelingen og planavgrensningen. Planens oppbygging Planen består av en saksframstilling med plankart og planbestemmelser supplert med retningslinjer som formelle dokumenter. Saksframstillingen gjør kort rede for de intensjoner og valg som ligger til grunn og planen er illustrert med egne temakart og diagrammer. En mer omfattende drøfting av bakgrunn, med situasjonsbeskrivelse, analyse av byens utvikling og valg av strategi fremgår av hovedrapport som følger som vedlegg til denne saksfremstillingen. Ved siden av plankart kalt Hovedkart er det utarbeidet følgende temakart: T1: Utviklings- og transformasjonsområder T2: Bevaringsinteresser T3: Karakteristiske gate- og byromsstrukturer T4: Planer og arealbruksformål som opprettholdes Temakartene illustrerer de tema denne planen omhandler, mens hovedkartet representerer en juridisk formalisert syntese av temaene. Bestemmelsene består av fellesbestemmelser som gjelder for hele planområdet og bestemmelser som gjelder for de enkelte delområder / arealbrukskategorier gjengitt på Hovedkartet. Utkast til Båndleggings-områder vist på Hovedkartet er en midlertidig juridisk kategori i påvente av utarbeidelse av reguleringsplan med hovedformål spesialområde bevaring. Det er utarbeidet retningslinjer for praktiseringen av båndleggingen. Bestemmelsene refererer til hovedkartet. Videre behandling av planen Utkast til Kommunedelplan for byutvikling og bevaring forutsetter formell behandling etter Planog bygningslovens 20. Utkast til plan skal legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med lovens bestemmelser. Som ledd i utleggelsen skal berørte statlige organer og organisasjoner som har særlig interesse i planarbeidet gis anledning til uttalelse. Det samme gjelder utkast til opphevelse av deler av Kommunedelplan for Oslos sentrale sjøside, Kommunedelplan for Nydalen, samt endringer av Kommunedelplan for Akerselva miljøpark til fordel for denne planen. 2 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

4 Innledning Tilsvarende vil forslag om reguleringsplaner som anbefales opphevet eller endret være gjenstand for offentlig ettersyn etter Plan- og bygningsloven. Dette gjelder et betydelig antall reguleringsplaner vedtatt før samt reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone (Soneplanen av 1977). Høringsfristen bør være minimum 3 måneder. Siden dette er en omfattende og langsiktig plan, vil Oslo kommune tilrettelegge for aktiv medvirkning av berørte parter i høringsrunden. Deretter vil planutkastet bli vurdert revidert. Når planen legges frem for bystyret vil utkast til anbefalt plankart og bestemmelser, samt utkast til oppheving / endring av utvalgte kommunedelplaner og reguleringsplaner bli behandlet samtidig. Hvilke problemstillinger ønsker kommunen tilbakespill på under offentlig ettersyn? Siden dette er en omfattende og kompleks plan er det viktig at høringen fokuserer på hovedtemaene i planen. Disse er: Utvikling: Har planen en tydelig utviklingsprofil og gir den tilfredsstillende handlingsrom for en dynamisk byutvikling, dvs. nærings-, bolig- og kulturutvikling? Er de områdene som er foreslått som transformasjons- og utviklingsområder de riktige og tilstrekkelige? Bevaring: Har planen en tydelig og logisk bevaringsprofil som reflekterer indre Oslos særpreg og karakter? Er de områdene som er foreslått båndlagt for regulering til spesialområde bevaring de riktige og tilstrekkelige? Arealbruk: Er ønsket om en mer flerfunksjonell arealbruk hensiktsmessig og gir planens utkast til formålskategorier en ønskelig langsiktig bybruk som samtidig ivaretar bolig- og miljøhensyn? Byform: Gir de rammene som er foreslått for sentrum, teppebyen og de ulike utviklingsområder en ønsket fremtidig byutvikling? Er planens bestemmelser og retningslinjer for utforming, forholdet mellom ny og etablert gate- og byromsstruktur, mellom gatebredde og byggehøyde etc. relevante og gode rammer for utvikling av indre Oslo? Er planens gjennomgående mønehøyder et rimelig svar på byens utviklingsbehov og hensyntagen til eksisterende bebyggelsesstrukturer og bevarings-interesser? Planforslaget avventer offentlig ettersyn før det konkluderes med maksimale byggehøyder for sentrum og sammensatte konsolideringsområder. Forutsigbarhet: Representerer planen en forbedring mht. forutsigbarhet i plan- og byggesaker i forhold til dagens plangrunnlag? Er planen for konkret og detaljert eller er den for generell og for åpen? Oppfølgingsoppgaver: Er oppfølgingsoppgavene foreslått i 4.3: Anbefalte oppfølgingsoppgaver dekkende for den oppfølgingen planen bør få? Plan- og bygningsetaten Oslo, 12. mai 2005 Ellen S. de Vibe etatsdirektør Erik Dahl avdelingsdirektør Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 3

5 Planens avgrensning Oversiktskart med planområdet og Oslos byggesone Planområdets avgrensning 4 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

6 Forslag til vedtak 1. Byrådet vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-5, 2. ledd jf. 27-1, å legge Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo (KDP BB) ut til offentlig ettersyn. Kommunedelplanen viser ulike byggeområder og båndleggingsområder iht. plan- og bygningslovens 20-4, samt områder som underlegges ulike bestemmelser og retningslinjer for fysisk utvikling og bevaring. Planforslaget framgår av saksframstilling og hovedplankart H utarbeidet av Plan- og bygningsetaten, datert , samt temakart T1, T2, T3 og T4 av samme dato. 2. I henhold til plan- og bygningslovens 20-6, 3. ledd jf kunngjøres oppheving av følgende deler av kommunedelplaner: KDP 2: Oslos sentrale sjøside (vedtatt av bystyret ) med unntak av delområdene B8 Vippetangen og H2 Revierhavna med tilhørende bestemmelser som opprettholdes og går foran KDP BB. KDP 3: Nydalen, (vedtatt av bystyret ) innenfor planområdet til KDP BB. KDP 4: Akerselva miljøpark, (vedtatt av bystyret ) innenfor planområdet til KDP BB med unntak av bestemmelsene (siktlinjene) for delområdene 4-7 som opprettholdes og går foran KDP BB. 3. I henhold til plan- og bygningslovens 28-1, jf kunngjøres forslag om at gjeldende regulerings- og bebyggelsesplaner, vedtatt før innenfor planområdet til KDP BB oppheves, med unntak av regulerte atkomster og reguleringsformål som spesialområde bevaring, friområder, trafikkområder, fellesareal for flere eiendommer, spesialområde grav- og urnelunder med tilhørende bestemmelser, som opprettholdes. Reguleringsformål byggeområde: offentlige bygninger, offentlige bygninger / allmennyttige formål og kolonihagehus opprettholdes uten bestemmelser. Arealbruksformål som opprettholdes er vist på temakart T4 Planer og arealbruksformål som opprettholdes, datert Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 5

7 Innholdsfortegnelse Innledning... 1 Planens avgrensning... 4 Forslag til vedtak Mål Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter Planens utgangspunkt Viktige signaler og planer Potensial for utvikling Kulturhistoriske verdier i indre Oslo Indre Oslos karakteristiske gate- og byromsstrukturer Strategi: Utvikling, bevaring og byform Strategi for utvikling Ulike utviklingsområder Strategi for bevaring Strategi for byform Plansvar: Virkemåte og innhold En robust og fleksibel plan Kommunedelplan som redskap Forslag til arealbruk Anbefalte oppfølgingsoppgaver Planens virkning for eksisterende planer Bestemmelser og retningslinjer Bilag I Bilag II Bilag III: Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

8 1. Mål Planens målsetting er å legge til rette for en videreutvikling av indre Oslo som hovedstad og kraftsentrum i en bærekraftig byregion. Samtidig skal miljøer som skaper historisk kontinuitet og andre viktige bymiljøkvaliteter sikres gjennom hensiktsmessige bestemmelser. Planens oppgave er å bidra til et godt plangrunnlag for de kommende 15 årene, der forholdet mellom de overnevnte hensyn er avklart på et overordnet, men konkret nivå. Sikre indre Oslos urbanitet Indre Oslo skal styrkes gjennom utvikling av et mangfold av bymessige egenskaper: Kreativitet: En positiv forventning til det nye slik dette har fått uttrykk også gjennom historien. Sosiokulturelt mangfold: En åpen og multikulturell profil. Offentlig romlighet: Gode offentlige byrom som gjør indre Oslo til et betydningsfullt møtested for alle. Balansert næringsliv: En god arena for innovasjon og kreativitet med et differensiert og kunnskapsbasert næringsliv. Mangfoldig kultur: En bred arena for utdanning, rekreasjon og kulturell utfoldelse. Variert handel: Et attraktivt, mangfoldig og differensiert handelstilbud. Balansert boligtilbud: Et variert og kvalitativt godt botilbud. Ivareta og utvikle Indre Oslos romlige karakter Indre Oslo skal opprettholde og videreutvikle karaktertrekk som: Landskapet: Fremtredende og tydelige landskapsformer samt allment tilgjengelige naturgitte kvaliteter. Byen indre Oslo: En tydelig enhet mot fjorden og mot bakenforliggende områder med åpnere bebyggelse. Sentrum: Et konsentrert sentrum som arena for Norges hovedstad, nasjonale funksjoner og regionale bolig-, nærings- og rekreasjonsfunksjoner. Skala: En småskalert storby. Sammensatt by: En mangfoldig by som gjenspeiler historiens ulike utbyggingsepoker. En moderne by: Være åpen for og ta opp i seg nye ideer og forbilder. En historisk by: Vise nasjonal og lokal kulturhistorie som kilde og ressurs, hvor representative byområder kan oppleves som viktige historier. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 7

9 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter 2.1 Planens utgangspunkt Utgangspunktet for planen er et ønske om et planredskap som gir stor grad av forutsigbarhet for utbyggingsprosjekter i områder med bevaringsinteresser. Planen er derfor en geografisk tematisk avgrenset kommunedelplan med fordypning på bevaring, byutvikling og byform. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring har gjennom den politiske bestillingen som hovedoppgave å bygge videre på de strategiske avklaringene eksisterende planer gir ved å: skape tilstrekkelig rom for videre utvikling av Oslo som landets hovedstad og regionens urbane kjerne i tråd med Oslos overordnede politiske føringer. skape rammer for utvikling som imøtekommer intensjonene i Kongelige resolusjoner av og Videre skal vedtak, mål og strategier knyttet til utredningen Oslo, kulturmiljøet i byutviklingen følges opp. Planens avgrensning er i stor grad identisk med Kommunedelplan for indre Oslo (KDP nr. 13) og gjeldende reguleringsplan for Oslo sentrum (Soneplanen S-2255 av 1977). Avgrensningen tilsvarer den tette, historiske byen. Planen er en tematisk kommunedelplan i motsetning til kommunedelplanen for indre Oslo (nr. 13), og den nylig vedtatte kommuneplan 2004 Oslo mot 2020, hvor målet er å trekke opp en helhetlig byutviklingspolitikk. Viktige tema denne planen ikke tar stilling til er: Trafikk og trafikal infrastruktur Sosial infrastruktur (skoler, barnehager osv.) Miljøspørsmål (støy og forurensning) Grønnstrukturen Disse temaene kan følges opp i egne områdeprogrammer, trafikkplaner eller reguleringsplaner, evt. ved tillegg til denne planen ved kommende rulleringer. 2.2 Viktige signaler og planer En mer utførlig beskrivelse av ulike planer som har styrt og styrer utviklingen i Oslo innenfor de berørte temaer gis i Hovedrapporten (vedlegg til denne saksfremstillingen), hvor det gis en omtale av aktuelle planer, vedtak og resolusjoner. De viktigste planene/vedtakene er som følger: 8 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

10 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter Statlige signaler Kongelig resolusjon av om fylkesplan for Oslo kalt: Oslo kommuneplan 1991 og tilsvarende resolusjon knyttet til Kommuneplan Arealdel. I disse omtaler regjeringen behovet for å sikre en bedret planberedskap i Oslo kommune. I Kgl. res. av heter det bl.a.: Det er knyttet store nasjonale kulturminneverdier til Oslo som landets hovedstad. Kulturminnene og kulturmiljøene i Oslo er stadig utsatt for press ved planer og utbygging. Regjeringen ser derfor positivt på at Oslo kommune nå utarbeider en tematisk kommunedelplan for bevaring og byutvikling. Når planen er vedtatt, vil den kunne sikre kulturminneinteressene i Oslo på en mer hensiktsmessig måte, og derfor gi grunnlag for å oppheve saksbehandlingsregelen knyttet til murbyen som har stått siden Den saksbehandlingsregel det her refereres til lyder som følger: Riksantikvaren vil for saker i dette området medvirke på samme måte som gjelder for fredede anlegg. I praksis betyr dette at staten ved Riksantikvaren behandler deler av indre Oslo som et særtilfelle som følge av Oslo kommunes manglende planavklaring. Dette er en situasjon kommunedelplanen for byutvikling og bevaring skal rydde opp i slik at vernespørsmål ved kulturmiljøene, anleggene og andre elementer det knytter seg nasjonale, regionale og lokale verneinteresser til i størst mulig grad er avklart. Slik kan både kommunens og statens saksbehandling av enkeltprosjekter forenkles og effektiviseres. Fredningsforslag Birkelunden: Staten ved Riksantikvaren har igangsatt områdefredning etter Kulturminnelovens 20 for området Birkelunden på Grünerløkka. Dette arbeidet er et viktig signal om betydningen av vern av områder fremfor enkeltbygg. Fredningens detaljering vil avgjøre om områdefredning er et egnet verneverktøy. St.meld. nr.23 ( ) Bedre miljø i byer og tettsteder Her anbefales prinsipper for utvikling av bysentrum, lokalsentre og tettsteder under følgende overskrifter: Variert tilbud av handel, kulturaktiviteter og tjenester Funksjonelle og attraktive byer og tettsteder for et konkurransedyktig næringsliv Identitet ved vern og bruk av kulturmiljøer og kulturminner Grønne strukturer, utearealer og byrom Gode bomiljøer Gode oppvekstmiljøer for barn og unge Det understrekes at dersom prinsippene skal kunne settes ut i praksis, må forvaltning av byene skje på tvers av forvaltningsnivåer og sektorer. Regjeringen legger imidlertid ikke opp til endret ansvarsfordeling og understreker at hovedansvaret fortsatt skal ligge på det regionale og kommunale forvaltningsnivå. St. meld. nr 31 ( ), Storbymeldingen Regjeringen peker her på at storbyene spiller en viktig rolle for verdiskaping og for hele landets utvikling, samt for internasjonalt samarbeid og kontakt. Samtidig møter storbyene betydelige sosiale utfordringer og må løse oppgaver og problemer som følger av vekst knyttet til infrastruktur, boligtilbud, arealbruk, miljø, levekår, m.v. Derfor vil regjeringen sette fokus på storbyenes utvikling ut fra ulike hensyn - sosiale, kulturelle, økonomiske og miljømessige. Storbypolitikkens mål er bl.a. å bedre utnytte storbyenes fortrinn og muligheter for å oppnå større verdiskaping og grunnlag for økt velferd i hele landet. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 9

11 2.2.2 Kommunale planer og vedtak Reguleringsplan for Oslo indre by av 1977, Soneplanen, vedtatt Soneplanen utgjør dagens planstatus for store deler av indre Oslo. Noe av bakgrunnen for utarbeidelse av Soneplanen var synet på Osloregionen som et problematisk pressområde samt myndighetenes ønske om å skape vekst i distriktene. Dette ble særlig markert gjennom bystyrets vedtak den om målsetting for byutviklingen: 1. Veksten i arbeidsplassene skal begrenses 2. Befolkningen i indre sone skal økes 3. Kollektivtransporten skal prioriteres 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter Soneplanen støttet opp om denne intensjonen ved å holde utnyttelsesgraden og etasjetallet for industri, forretning og kontor på et lavt nivå. Soneplanen kan på mange måter betegnes som en verneplan for boliginteressene mot næringsinteresser. Hovedgrepet var å etablere store, skjermede boligsoner. Soneplanen inneholder syv relativt korte bestemmelser med bl.a. differensiering av utnyttelsesgrad. Etter initiativ fra Miljøverndepartementet ble det etablert en maks byggehøyde på fem etasjer. Denne normen, med tilleggsbestemmelser, har bidratt til å beholde byens karakter av en teppebebyggelse tildels lavere enn enkelte av de historiske 1800-tallsbyggene, men har også gjort det krevende å utøve regningssvarende aktiviteter. Dette har igjen medført en omfattende praksis med dispensasjoner, en praksis som er lite i samsvar med lovens intensjoner. Omfanget av dispensasjoner har også ført til mange klager og derved en tungrodd byggesaksforvaltning. Kommunedelplan for indre Oslo, infrastruktur, bystruktur og bymiljø (KDP 13), bystyret KDP 13 representerer et veivalg for bærekraftig byutvikling. Planen er en strategisk plan, dvs. uten juridisk bindende arealbruk eller bestemmelser. KDP 13 erkjenner markedskreftene som viktige drivkrefter i byutviklingen og som leverandører av prosjekter og planer, og at det offentlige må møte denne virkelighet med noen grunnleggende, overordnede føringer. Planens viktigste budskap er behovet for den bærekraftige byen ved at arealbruk og transport ses som en integrert enhet. Byens boligkvaliteter er i KDP 13 gitt spesiell oppmerksomhet. Fjordbyutredningen, bystyret På bakgrunn av Fjordby eller Havneby? Utredning om Oslos havne- og sjøside, av 1997 gjorde bystyret sitt historiske vedtak om at fjordbyalternativet skal legges til grunn som strategi for utviklingen av Oslos havne- og sjøside. Fjordbyvedtaket forutsetter at containerhåndteringen av gods flyttes ut av Oslo. Vedtaket er fulgt opp av et regionalt samarbeid for regionale havneløsninger, samt et eget plan- og utredningsarbeid med sikte på byutvikling av frigjorte havnearealer i Oslo, organisert av Fjordbykontoret, som er et prosjektkontor under Plan- og bygningsetaten. Fjordbyvedtaket gir bl.a. følgende premisser for det videre arbeidet: Cruise-, fergetrafikk, våt- og tørrbulk skal fremdeles ligge i Oslo. Oslo havnevesen skal utarbeide en strategi for å fase ut lo-lo-containervirksomheten i Oslo havn. Byrådet bes utarbeide planer for rekkefølge og framdrift i frigjøringen av dagens havnearealer, hvor særlig områdene øst for Akershus bør prioriteres. Oslos framtidige sjøside bør sikres en høy boligandel. Bystyret har i etterkant vedtatt at Revierkaia og Hjortneskaia skal fungere som Oslos internasjonale fergeterminaler, samt at Sydhavna skal fungere som midlertidig containerhavn. I tillegg er de to omfattende reguleringsplanene for henholdsvis senketunnel og byutvikling i Bjørvika nå vedtatt og stadfestet ( ). 10 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

12 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter Bystyremelding Kulturmiljø i byutviklingen, bystyret Bystyremelding 4/2003 er en samlet strategi for håndteringen av kulturminnevernet i Oslo. Hovedstaden Oslo fremstår som den mest mangfoldige byen i Norge med viktige særtrekk sammenlignet med andre hovedsteder i Europa. Den har bevart mer av 1800-tallets byhistorie enn de fleste europeiske byer, bl.a. fordi bykjernen kom helskinnet gjennom 2. verdenskrig. Meldingen peker på at viktige kommunikasjonsårer er viktige for forståelsen av Oslo som markedsog møteplass. Industrialiseringen knyttet til vannkraften sammenfaller med fremveksten av nasjonalstaten og demokratiet. Derfor er Oslo en bærer av nasjonale, kulturelle og sosiale historiefortellende verdier. Den tettbygde murbyen fra 1800-årene er det dominerende bygningsmiljøet i indre Oslo, det historiske byområdet fra før Murbyen er iflg. meldingen Oslos sjel. I den grad Oslo ønsker å bevare og videreutvikle et særpreg blant norske og europeiske byer, er nettopp denne landskapsbyen med 1800-årenes målestokk og særpreg et nærliggende utgangspunkt. Funksjonalistiske boligleiegårder og villabebyggelse danner i tillegg, sammen med noen forretningsbygg i sentrum, en stor konsentrasjon av funksjonalistisk arkitektur av meget høy kvalitet som er interessant i europeisk sammenheng. Behandlingen i bystyret understreker bl.a.: Kulturminneverdier skal gis betydelig vekt ved all planlegging og forvaltning. Viktige temaer skal identifiseres og bringes frem i lyset. Byen skal videreutvikles ved addisjon og gradvis fornyelse, og ny-, til- og påbygg skal tilpasses og være i harmoni med sine omgivelser. I tillegg gir bystyrevedtaket to viktige føringer for kommunedelplan for byutvikling og bevaring: For det første skal planen bidra til at kulturminneverdier får vern gjennom det ordinære plangrunnlaget, for det andre skal taklandskapet omhandles. Byantikvarens gule liste Sist bystyret behandlet det antikvariske vernearbeidet i en overordnet sammenheng var i 1962, på bakgrunn av et forslag fra Riksantikvaren om hva som bør vernes i Oslo. Dette dannet bakgrunnen for Byantikvarens gule liste hvor bystyret besluttet i møte at denne skulle behandles hvert femte år. Dette har ikke vært fulgt opp i ettertid, og listen har hittil vært vurdert av Byantikvaren som en ren faglig registrering. Byantikvarens gule liste omfatter et utvalg av bygninger, anlegg og kulturmiljøer i Oslo som har særlig kulturhistorisk og/eller arkitektonisk verdi etter en kulturminnefaglig vurdering foretatt av Byantikvaren. Behandlingen av bystyremelding 4/2003 medførte ingen endring av den gule listens formelle status i forhold til etablert praksis. Kommuneplan 2004 Oslo mot 2020, bystyret Kommuneplanens visjon er at Oslo skal være en åpen og inkluderende hovedstad med rom for mangfold og livsutfoldelse. Oslo skal være blant de mest innovative byer i Europa og gi rom for kreativitet og verdiskaping. Fjorden og marka gir Oslo et blågrønt særpreg som skal bevares og styrkes. Planen viser at Oslo har betydelig arealkapasitet for boliger (omkring innenfor byggesonen) og næringsvekst (tilsvarende nye arbeidsplasser). Prinsippet om en bærekraftig byutvikling som samordner arealbruk og transportplanlegging ligger fast. Noen viktige mål presiseres: Oslo skal fremstå som en representativ hovedstad og et regionalt senter ved konsentrasjon av sentrale aktiviteter og institusjoner ved samlokalisering av offentlig og privat service og styrking av byens kulturprofil. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 11

13 Befolkningen skal tilbys en variert boligmasse som skal supplere den eksisterende boligmassen. For indre Oslo antar Plan- og bygningsetaten at dette betyr å vurdere hvilke kvaliteter som dominerer den eksisterende boligmassen og hvordan denne da bør suppleres. Sentrumskjernen og byrom bør utvikles slik at de fremstår som levende, attraktive og trygge. Oslo kommune vil legge til rette for en forutsigbar, fleksibel og tilstrekkelig arealberedskap for moderne og fremtidsrettet næringsvirksomhet. I tillegg bør en i større grad gi muligheter for integrering av næringsvirksomhet i flerfunksjonelle byområder. Oslos særpreg, identitet og arkitektoniske kvaliteter skal tas vare på under overskriften Oslo, en mangfoldig kulturby. De overordnede prioriteringene for kulturminnevern skal knyttes til viktige historiske deler av byen og ny bebyggelse skal tilpasses viktige stedlige kulturminner. Det skal samtidig legges til rette for utvikling av moderne arkitektur innenfor rammen av byens landskapsmessige målestokk og eksisterende byplangrep. Knutepunktene pekes ut som steder for konsentrert miljøvennlig næringsvirksomhet, med innslag av boliger og med relativt høy utnyttelse. Tjuvholmen, Bjørvika, Bispevika, Sørengutstikkeren, Lohavn og Grønlia skal bygges ut før Oslo kommune klargjør for utbygging av Filipstad. Filipstad skal brukes som midlertidig havn i stedet for Sørengutstikkeren. 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter Høyhus i Oslo strategi for videre arbeid, (byrådssak 105/04) Utredningen ble utarbeidet for å avklare hvor og hvordan eventuelle høyhus (over 11 etasjer) kunne utbygges i Oslo. Plan- og bygningsetaten foreslo et generelt forbud, men med ni mulige lokaliseringssteder inkludert Bjørvika, Sjølyst, Majorstuen og Ensjø. Saken er behandlet av byrådet, men ikke av bystyret. Av byrådsbehandlingen fremgår det at byrådet mener at Oslos grønne preg med et klart amfilandskap med grønne åssider, teppekarakter på bebyggelsen og den indre bykjernens strukturer som hovedprinsipp må opprettholdes som i dag. Dette mener byrådet betyr at helhetlige bymiljøer som for eksempel Grünerløkka, Frogner og strand-linjen ikke bør brytes opp med høyhus og at viktige bygninger ikke må bli utsatt for konkurranse fra nye høyhus. Byrådet mener derfor at Oslo kommune bør ha en restriktiv høyhusstrategi for ikke å skade byen estetiske kvaliteter og svekke byens historiske karakter, spesielt mot Oslo-fjorden. Byrådet foreslår at høyhus i Oslo defineres som bygg høyere enn 42 meter byggehøyde over terreng, og at dette skal være maksimal byggehøyde i Oslo, med unntak av områdene Bjørvika, Bispevika og Vaterland, hvor det ikke settes en slik høydebegrensning. Byrådet ønsker imidlertid å presisere at tillatelse til bygging av denne typen høyhus må baseres på inngående analyse som foreslått av Plan- og bygningsetaten. Byrådet peker videre på at alle de områdene Plan- og bygningsetaten har vurdert som mulige høyhusområder er egnet for bebyggelse i intervallet meter. Der det fremmes reguleringsforslag om slik bebyggelse skal det imidlertid utarbeides et alternativt planforslag med byggehøyder inntil 28 meter. 2.3 Potensial for utvikling Forholdet mellom byutvikling og bevaring Oslo er en hovedstad som deltar i den internasjonale konkurransen om investeringer og oppmerksomhet, og som reisemål. Byen har vært gjenstand for en langvarig vekst. Byens attraktivitet er imidlertid ikke selvsagt og gitt for all framtid. Fortsatt framgang vil kreve at det legges til rette for nye utbyggingsformer med kulturelle og kommersielle tilbud som preger en internasjonal storby. Samtidig må det som utgjør Oslos karakter og særtrekk tas vare på og videreutvikles. Byens image, dens profil utad, er en viktig del av byens kapital. Iøynefallende kvaliteter i nyskapning og bevaring er begge viktige faktorer for suksess. 12 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

14 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter Byutvikling for økt konkurranseevne Som landets og regionens udiskutable sentrum skal indre Oslo tilby arealreserver for et dynamisk næringsliv i stadig endring og utvikling og offentlig virksomhet innen kultur og forvaltning. Samtidig skal indre Oslo utgjøre en urban boligby som skal bidra til å møte et økende og mer differensiert boligbehov. Å utvikle en by reiser en rekke utfordringer. Byen må opprettholdes som en dynamisk by, som en levende og vital struktur og organisme, hvor aktiviteter, virksomheter og menneskers liv og omgivelser er under kontinuerlig endring. Dette kan synes som en selvfølgelighet, spesielt i Oslo der utviklingspresset har vært stort over lengre tid. Byer har imidlertid alltid konkurrert med hverandre på en rekke områder. Denne konkurransen blir tydelig ved store sprang i næringsmessig og økonomisk utvikling, sprang som utløser eller fordrer bystrukturelle endringer. Europas byer og regioner er nå inne i et slikt sprang. Etter den industrielle revolusjon er man nå inne i en teknologisk-, kompetanse- og opplevelsesbasert utvikling. Den globale økonomien gjør at endringene skjer raskere og at ingen kan unndra seg internasjonale konkurransevilkår. Osloregionen: Samarbeid om byutvikling og flerkjernestruktur En strategi for å møte denne utfordringer er Potsdam-erklæringen om European Spatial Development Perspective (ESDP) der EUs ministre for regional utvikling peker på viktige aspekter for å oppnå en konkurransekraftig og bærekraftig utvikling. Her nevnes bedre kontroll med den fysiske byveksten ( Kompakt-by konseptet ), bedre blanding av funksjoner og sosiale grupper, bedre styring av byenes økosystemer, bedre tilrettelegging for effektive og bærekraftige transportformer, og bevaring og utvikling av byenes kultur- og naturarv. ESPD anbefaler videre utvikling av flerkjernede bystrukturer, dvs. nettverk av bykjerner som på et regionalt nivå knyttes sammen av et effektivt transportsystem, primært banetransport. (Oslo kan, i likhet med Stockholmsregionen, regnes som en enkjernet byregion, dvs. at en stor andel av bevegelsene i regionen er rettet mot indre Oslo generelt og mot sentrum spesielt.) Den bystrukturen det legges opp til i Oslo-regionen består av bykjerner som i hovedsak knyttes sammen av de tre jernbanekorridorene. Disse spiller igjen sammen med etableringen av t-baneringen i Oslo. Innen Oslo-regionen utgjør indre Oslo en kjerne en regionkjerne. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 13

15 Det er derfor et mål for Oslo Kommune (Jfr. Kommuneplan 2004) at Oslo skal bidra til å etablere en bærekraftig bystruktur både ut ifra kompakt-by konseptet og en flerkjernet bystruktur og samtidig styrke sentrum. Denne planens hensikt er å operasjonalisere disse målene gjennom bestemmelser om utnyttelse og arealbruk. Kompakt-by konseptet tilsier en styrt fortetting innenfor indre Oslo. Dette vil bli gjort ved å peke ut spesielle utviklingsområder og ved en generell og avgrenset mulighet for økte byggehøyder. Et viktig kriterium for utpeking av utviklingsområder er at disse bygger opp under en flerkjernet bystruktur. Kommuneplanens utviklingsområder ligger delvis innenfor og delvis utenfor denne planens grenser. De utviklingsområdene i indre Oslo som er knyttet til det regionale transportnettet har regionale muligheter og forpliktelser; det er her regionen kommunikasjonsmessig møter byen. Tilrettelegging for næringsutvikling i prioriterte utviklingsområder, i hovedsak knyttet til kontorarbeidsplasser, bygger derfor opp under strategien for en flerkjernet byutvikling. 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter Det viktigste utviklingsområdet i indre Oslo og i regionen er sentrum Utviklingsområder i indre Oslo Indre Oslo har store muligheter og forpliktelser som hovedstad og kjernen i Oslo-regionen. Indre Oslo har helt spesielle funksjoner nasjonalt og regionalt som følge av hovedstadsfunksjon, byens størrelse og transportnett. Næringsutvikling bør i et makroperspektiv skje i sentrum og i utviklingsområder med tilknytning til det regionale transportnettet. Undersøkelser har samtidig vist at næringsvirksomhet først og fremst etterspør god tilgjengelighet. For indre Oslo betyr dette at utviklingsområdene i sentrum (regionkjernens sentrale deler og først og fremst Bjørvika), Fjordbyen for øvrig, områder langs t-baneringen som Nydalen, samt Utviklingskjerner knyttet sammen av banenettet institusjonelle utviklingsområder ved Gaustadbekken og Ullevål ( Kunnskapsbyen Oslo ) utgjør en viktig del av Oslos nåtidige og fremtidige regionale næringsstruktur. Handlingsrom i reguleringssammenheng for økonomiske aktiviteter og vekst er derfor spesielt viktig for disse områdene. Kommuneplan 2004 legger opp til en arealberedskap for nye arbeidsplasser frem mot år 2020 for hele Oslo kommune. Ca. 70% av arealbehovet kan dekkes av områdene knyttet til den flerkjernede strukturen rundt og i indre Oslo. Det viktigste kollektive knutepunktet innenfor planområdet er Bjørvika. Bjørvika er et område med et potensial for anslagsvis arbeidsplasser og boliger. Dette er sentrums og regionens viktigste utviklingsområde og bør gis prioritet i en utbyggingsrekkefølge. For sentrumskjernen for øvrig kan vekst i all hovedsak skje innenfor den eksisterende bystrukturen. Kvadraturen har en meget sentral beliggenhet, men har en rekke utfordringer, bl.a. ved at eldre administrasjons- og kontorbygg ikke tilfredsstiller dagens og fremtidens kvalitetskrav. Sentrum har tradisjonelt vært regionens største og viktigste handelsområde, men møter i dag en stadig økende konkurranse fra kjøpesentra i ytre by. Derimot har sentrum rollen som arena for kultur- og underholdningsaktiviteter. Kommunedelplan for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner, vedtatt av bystyret , har som en av målsetningene at Oslo sentrum skal opprettholdes som det dominerende regionale senter der detaljhandel har en fremtredende plass. 14 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

16 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter Et annet viktig utviklingsområde er Kunnskapsbyen Oslo. Innenfor Kunnskapsbyen Oslo finnes det i dag åtte ulike campuses med Blindern og Universitetet i Oslo (UiO) som tyngdepunkt. I tillegg kommer Gaustad med Rikshospitalet, Gaustadbekkdalen, Diakonhjemmet sykehus, Marienlyst (NRK) - Majorstuen, Ullevål universitetssykehus, Adamstuen med veterinærmedisinske miljøer og Lovisenberg med humanmedisinske miljøer. Kunst- og arkitektturhøyskolemiljøet langs Akerselva utgjør i tillegg et eget campus med hovedvekt på kultur og undervisningsfunksjoner. Det finnes også andre samarbeidspartnere som f.eks. Høgskolen i Oslo. Til sammen er dette et miljø med i alt over ansatte og av disse forskere, foruten nærmere studenter. Kunnskapsbyen Oslo er et stort, delvis oppdelt byområde som samlet rommer 1/3 av norsk forskningsvirksomhet. Denne planen konstaterer at områdene har gunstig lokalisering mht. tilgjengelighet og samhandling og søker å sikre tilstrekkelig handlingsrom for utvikling. Arealbruken innenfor Kunnskapsbyen bør prioriteres mht. institusjonenes primæroppgaver Byens boligbehov Kommuneplan 2004 stipulerer et boligbehov i Oslo på ca nye boliger frem mot år Usikkerhet vedrørende befolkningsutviklingen gjør likevel at det ønskes en planberedskap på boliger. Om lag halvparten av tilretteleggingsbehovet for boliger i indre Oslo, , kan dekkes innen de sentrumsnære utviklingsområdene. Iflg. Kommuneplan 2004 skal det legges til rette for et allsidig bymiljø med stor andel boliger. Dette forstås som at boligfunksjonen skal være aktivt til stede i de prioriterte utviklingsområdene, med unntak av Kunnskapsbyen, og være den dominerende funksjon i indre Oslo for øvrig. I enkeltprosjekter i boligområder og i strøksgater må det imidlertid åpnes for etablering av nærings- og kulturutvikling av lokal karakter (som for eksempel detaljhandel, forsamlingslokaler, kulturtilbud, og annen offentlig og privat tjenesteyting, her iblant kontorer og forretninger). Det er et spørsmål om boligbehovet er av en slik karakter at det kan komme i strid med vesentlige verneinteresser innenfor planhorisonten Siden byen i stor grad allerede er bygget, vil det for vesentlige områder imidlertid være samsvar mellom et stabilt og godt bomiljø og vern av bebyggelse og gate- og byromsstrukturene i disse miljøene. Det at en betydelig del av boligbehovet i indre Oslo kan realiseres gjennom utbygging i de prioriterte utviklingsområdene, betyr at etablerte boligområder kan avlastes noe fra et umiddelbart utviklingspress. Dette fritar imidlertid ikke indre Oslo som helhet fra nødvendig og ønskelig fornyelse og fortetting. Den store interessen for boligbygging kan tydeliggjøres ved at Plan- og bygningsetaten har saksbehandlet arealer for ca nye boliger totalt i Oslo i Omtrent halvparten av tilretteleggingsbehovet frem til år 2020 blir altså klargjort i løpet av få år. Utviklingstrendene peker i retning av at de kvantitative målene for boligbygging angitt i Kommuneplan 2004 vil nås med god margin. Oslo kommune bør derfor først og fremst fokusere på etablering av kvalitative rammer for private initiativ. En økende befolkningsmengde i indre Oslo anses meget positivt og byen har rom for en slik økning. Presset på å bygge nye boliger er imidlertid så stort at det kan bli en utfordring å sikre gode uterom, tilstrekkelig infrastruktur og flerfunksjonalitet i indre Oslo som helhet. Plan- og bygningsetaten har gjort en undersøkelse av leilighetsstørrelser ved planlagt bebyggelse i indre Oslo med tilliggende områder. Undersøkelsen antyder at sum 1+2 roms = 45% og sum 3+4 roms = 55%. Oslo kommune forutsetter vanligvis at min. 70 % av leilighetene bør være 3-romsleiligheter eller større ved nybyggingsprosjekter. Med bakgrunn i Kommuneplan 2004 videreføres ambisjonen om en variert leilighetssammensetning i indre Oslo for å gi mulighet for forskjellige husholdningsstørrelser. Nye større prosjekter bør supplere den leilighetsprofilen man finner ved at områder med mange store leiligheter suppleres med små og omvendt. Et slikt behov for store leiligheter er pr spesielt til stede i bydelene 1: Gamle Oslo, 2: Grünerløkka og 3: Sagene. Et annet viktig mål er et botilbud som sikrer god tilgjengelighet for alle, det være seg eldre, bevegelseshemmede m.fl talls bebyggelsen har i denne sammenheng visse svakheter og Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 15

17 bør utbedres for å oppnå økt tilgjengelighet og bedre brannsikring. Det er også et mål at boliger skal ha kvaliteter som gunstig henvendelse til lys og gode uteoppholdsarealer inklusive balkonger og takterrasser. Også i denne sammenhengen har deler av 1800-tallsbebyggelsen svakheter. 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter 2.4 Kulturhistoriske verdier i indre Oslo I bystyremelding nr 3/2003 Oslo kulturmiljø i byutviklingen har Byantikvaren kartlagt og analysert hva som er viktig å bevare i indre Oslo og hvorfor. Dette er områder som er knyttet til følgende utviklingsfaser: By, marked og kommunikasjon: Tidlig bymessig etablering ved Alnaelvas utløp og de gamle handelsveiene som fremdeles danner en grunnstruktur i bylandskapet. Den første hovedstadsutviklingen: Med middelalderparken og Christian VIs plan for Kvadraturen med en del autentiske 16- og 1700 talls bygg. Nasjonsbyggingens og den representative byen: Linstows byplan rundt Karl Johans gate med tilliggende og nasjonsdannende institusjoner som Norges samlende og mest representative byrom. Her samles alle kriterier for vern ved samfunnshistorie, identitets- og symbolverdi, en glimrende byplan, et viktig orienteringssted, samt monumenter representative for sin tid med stor arkitektonisk og estetisk verdi tallsbyen, borgerskapets og industriens by: Her fortelles historien om borgerskap og handelsstand, i hovedsak et vestkantfenomen, og om industrireisning med tilhørende boligkvartaler, i hovedsak et østkantfenomen. Her er noen rutebaserte gatenett som Grünerløkka og deler av Majorstuen. Parker som St. Hanshaugen, Sofienbergparken m.fl. er viktige orienteringssteder og landskapsrom. Akerselva forteller en unik samfunnshistorie knyttet til industriutvikling. Likeverdets og den moderne by: De første store offentlige boligprogrammene ble realisert på Torshov, Ilatrappen, Lindern og Ullevål haveby. Dette var en reaksjon på deler av murgårdbebyggelsens spekulative og usunne karakter. Senere kom de funksjonalistiske innslagene på Marienlyst og Carl Berner, Sinsenbyen og Iladalen med kirken. Dette er helhetlige anlegg av høy estetisk og arkitektonisk kvalitet. Med bakgrunn i analysen av hvilke historier det er viktig å videreformidle om indre Oslo har Byantikvaren foretatt en gradering i fire nivåer av bymessige verneverdige områder (Jfr. temakart T2, bevaringsinteresser): A-områder: Har meget høy bevaringsverdi B-områder: Har høy bevaringsverdi C-områder: Har vekslende bevaringsverdi D-områder: Har liten bevaringsverdi (omtales ikke nærmere) Områder med meget høy bevaringsverdi (A-områder) Områder med høy bevaringsverdi (B-områder) 16 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

18 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter Områder med meget høy verneverdi (A-områder) er områder som i første rekke er beskrevet under overskriftene By, marked og kommunikasjon og Nasjonsbyggingen og den representative byen. Dette er bystrukturer av stor nasjonal betydning og konstituerende for opplevelsen av Oslo som hovedstad. Dette gjelder de førindustrielle handelsveiene, restene av middelalderbyen Oslo, Akershus festningsanlegg, Gamle Aker kirke, samt det sentrale hovedstadsområdet med tilliggende institusjoner. Disse områdene må sikres det beste områdevern. I følge gjeldende regulering til spesialområde bevaring og fredning etter Kulturminneloven har de fleste områdene tilfredsstillende vern allerede. Områder med høy bevaringsverdi (B-områder) er områder som utover det som inngår i A-områdene er beskrevet under overskriftene: Den første hovedstadsutviklingen, samt de fremste og mest representative områdene under overskriftene 1800-talls byen: Borgerskapets og industrialismens by og Likeverdets og den moderne by. Dette er områder som er karakterdannende for indre Oslo ved begreper som den tette byen og teppebyen, selv om bebyggelsens høyder varierer betydelig. Områder som Kvadraturen, og 1700-tallsbyen, trehusområder og forsteder som Kampen, Vålerenga og Rodeløkka, deler av 1800-talls-, borgerskapets by og industribyen er spredt over hele indre Oslo innenfor Ring 2. Utvalgte områder fra det moderne 1900-tallet som Iladalen, Torshov-bebyggelsen, Doblougløkka, lamellblokkene på Sinsen og ved Kirkeveien og lamellblokkene i Observatorie terrasse inngår også. Områder med vekslende bevaringsverdi (C-områder) er områder hvor den historiefortellende verdi i hovedsak er knyttet til enkeltbygg. Dette er den sammensatte mellom- og etterkrigsbebyggelsen i indre Oslo, men også en del bebyggelse fra 1800-tallet. Innenfor disse områdene finner en imidlertid en rekke objekter av høy antikvarisk verdi som stasjonsbygningen på Majorstua, NRK Marienlyst, administrasjonsbygget på Ullevål universitetssykehus etc. 2.5 Indre Oslos karakteristiske gate- og byromsstrukturer Etaten har kartlagt et tydelig sentrum, naturens tilstedeværelse, en småskalert storby, en sammensatt by og en by som ønsker å være moderne som viktige egenskaper ved indre Oslo. Ved siden av dette fremstår indre Oslo som på den ene siden en meget sammensatt by med forskjellige byplan- og arkitektoniske idealer og på den andre siden med vilje til orden, men da sted for sted og prosjekt for prosjekt. For kartlegging av ulike gate- og byromsstrukturer vektlegger denne planen forholdet mellom bebyggelse og det offentlige rom. Hovedskillet går mellom områder med en enhetlig gate- og bebyggelsesstruktur, og områder uten disse egenskapene, heterogene eller sammensatte områder. Etaten har funnet det hensiktsmessig å dele indre Oslo inn i følgende ulike gate- og byromsstrukturer: Områder med bebyggelse som relaterer seg enhetlig til det offentlige rom. - Områder dominert av tett kvartalsbebyggelse (f.eks. karrébebyggelse) den volummessig dominerende strukturen i indre Oslo. - Områder dominert av frittliggende bybebyggelse (f.eks. byvillabebyggelse) volummessig betydelige områder. - Områder dominert av lamellbebyggelse, frittliggende bebyggelse som danner åpne landskapsrom. Sammensatte områder, områder med bebyggelse som ordens- og formmessig har varierende forhold til gater og byrom. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 17

19 2. Registrering: Utgangspunkt, utviklingspotensial og kvaliteter Område dominert av tett kvartalsbebyggelse (f.eks. karrébebyggelse) Område dominert av frittliggende bybebyggelse (f.eks. byvillabebyggelse) Område dominert av lamellbebyggelse (bebyggelse som danner åpne landskapsrom) Sammensatte områder Område uten gate- og byromsstruktur Kart som viser områder med ulike enhetlige og sammensatte gate-, byroms- og bebyggelsesstrukturer 18 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

20 3. Strategi: Utvikling, bevaring og byform 3.1 Strategi for utvikling Oslos utviklingspotensial er i stor grad beskrevet i Kommuneplan 2004 ved en flerkjernet bystruktur og områdene knyttet til Kunnskapsbyen Oslo. Den utviklingsstrategi som det i denne kommunedelplanen legges opp til er ekspansjon i sentrums ytterkanter bl.a. knyttet til Fjordbyen, urbanisering langs utviklingskorridorer og strøksgater som stråler ut fra sentrum samt utvikling av kollektivknutepunkter og nye kjerneområder i ytterkanten av den tette byen. Billedlig kan dette fremstilles som et hjul med sentrum som navet, utviklingskorridorene og strøksgatene som eikene, og flerkjerneområdene / knutepunktene koblet til kollektivnettet som hjulringen. I tillegg kommer enkeltstående større utviklingsprosjekter innenfor den tette byen forøvrig. Dette danner grunnlaget for temakart T1: Utviklings- og transformasjonsområder, som i hovedsak viser transformasjonsområder (områder hvor det må etableres nye gate- og byromsstrukturer) og utviklingsområder (hvor utviklingen i vekslende grad kan bygge på etablerte strukturer). Planens samlede utviklingsprinsipp: Nav, eiker og ring Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 19

21 3. Strategi: Utvikling, bevaring og byform Sammensetningen av de ulike områdekategoriene vil konstituere en bevisst bystruktur som vil fremtre både i bebyggelsens høyde og form og i bygningenes funksjonelle innhold. Denne videreutvikler i all hovedsak vedtatte strategier med sentrum, Fjordbyen og utvikling av et begrenset antall knutepunkter i indre Oslos periferi som de sentrale utviklingsområdene. Både navet i form av Oslo sentrum og Fjordbyen samt ringen av knutepunktsfortettinger er avklarte. Disse videreutvikles og forsterkes av planens arealkategorier som nedfelles for disse områdene. Forenklet gir planen tre tydelige strukturerende utviklingsretninger: 1. Navet: Sentrum og de mest sentrale transformasjonsområdene i Fjordbyen sammen med foredling av arealbruken i Kvadraturen og randsonen rundt sentrum som navet i den nasjonale, regionale og lokale utviklingen. 2. Eikene: Strøksgatene og utviklingskorridorene langs fjorden, Lodalen og Akerselva vil i stor grad danne fortettede strenger i sonen mellom sentrum og knutepunkter i planområdets ytterkant. De utgjør eikene mellom sentrum som nav og strukturen med knutepunkter som hjulring. I mange tilfeller sammenfaller disse også med kollektivtraseer for trikk og buss. Utvikling av disse eikene med en høy andel av boliger i tillegg til forretnings- og næringsfunksjoner vil både gi intensitet i bylivet, styrke grunnlaget for handel og service, samt gi et forsterket grunnlag for kollektivtransport. 3. Ringen: De institusjonelle utviklingsområdene sammen med transformasjons- og utviklingsområdene langs planområdets ytterkant mot vest, øst og nord gis potensial til en betydelig forsterket arbeidsplasskonsentrasjon. Disse knytter seg i stor grad til knutepunktsutviklingen i indre Oslos periferi. Dersom strategien er vellykket, vil dette etter hvert legge grunnlag for en betydelig styrking av kollektivtilgjengeligheten til deler av områdene. 1. Utviklingsområde sentrum: Navet i en dynamisk byutvikling. 2. Utviklingskorridorer og strøksgater: Eikene Mellom disse strukturerende utviklingsretningene ligger Teppebyen: Dette er den relativt lave byen som fyller rommet mellom navet, eikene og ringen. I disse områdene skal utviklingspotensialet være relativt sett moderat og vilkårene for bevaring tilsvarende sterke. Flere utviklingsområder inngår likevel i disse store områdene og gis en noe høyere grad av utnyttelse enn teppebyen for øvrig. 3. Kollektivknutepunkter og nye kjerneområder: Ringen 20 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

22 3. Strategi: Utvikling, bevaring og byform 3.2 Ulike utviklingsområder Denne planen legger til rette for at endringskrefter skal bidra til å styrke eksisterende aktivitetskonsentrasjoner. Ved siden av den flerkjernede bystrukturen og kunnskapsbyen Oslo vil dette skje ved: Urbanisering langs utviklings-/ transformasjonskorridorer. Ytterligere fortetting langs strøksgater. Ekspansjon av sentrumskjernen. Spredt punktvis transformasjon innen den eksisterende bystrukturen i indre Oslo. Tilsammen gir disse områdene det vesentligste av indre Oslos utviklingspotensial. sentrum utviklingskorridorer Strøksgatene har en viktig funksjon som utviklingsområder utviklingsområder for handel og annen strøksgater næring. Strøksgater som for eksempel Bygdøy allé, Bogstadveien/Hegdehaugsveien, Ullevålsveien og Markveien/Thorvald Utviklingskorridorer og områder i indre Oslo Meyersgate er sammenhengende og attraktive handlegater, ofte kombinert med kultur- og boligfunksjoner.strøksgatene har en intensitet i funksjonsblanding og bruksfrekvens som nærmer seg sentrumsområdet. Gatene bidrar også til å binde sammen sentrum og randsonen. Utviklings-/ transformasjonskorridorene er først og fremst de tidligere havne- og industriområdene Filipstad mot vest, Bjørvika/ Lodalen mot øst og Akerselva mot nord. Dette er tidligere lukkede områder hvor det finnes et stort potensial for etablering av ny bystruktur med blandete funksjoner. Kvalitetene som ligger i områdenes tilknytning til fjord- eller elvelandskap tilsier en stor vekt på boliger. Ekspansjon av sentrumskjernen bør først og fremst skje gjennom at de sentrale delene av Bjørvika utvikles som sentrumsområder og knyttes til knutepunktet Oslo S og det øvrige sentrum. Det vil også være naturlig at områdene liggende inntil sentrum mot nord og nordøst (sentrumsranden) utvikler seg i retning av større grad av utnyttelse og funksjonsblanding. Byutvikling i et mer lokalt perspektiv preges i stor grad av spredt punktvis utvikling i form av boligbygging i enkeltkvartaler og andre mindre områder. I stor grad dreier det seg om transformasjon av utrangerte industri- og institusjonsanlegg. Nye prosjekter er i hovedsak etablert i områder nær Akerselva og i indre Oslos østlige områder. Dette er i samsvar med tidligere analyser knyttet til behov for oppgradering. Ser en på en oversikt over lokalisering av IKT-intensive næringer finner en disse i sentrum, langs Akerselva, ved indre Oslos kjerneområder, men også spredt over hele indre Oslo uten at dette er registrert som et problem. Dette kan tyde på at moderne næringer ikke er en umiddelbar trussel for bomiljøet. Relokalisering av næringsvirksomhet til indre Oslos ytterområder forsterkes ved at mange virksomheter flytter fra eldre kontorbygg til nye, mer fleksible og moderne lokaler. Dette vil forsterke en utvikling i retning av boliger i indre Oslo. 3.3 Strategi for bevaring Å bevare i by er å sikre de viktige historiske områdene for fremtiden. En vellykket bevaringsstrategi krever at disse områdene integreres i den levende bykulturen og er en ressurs for fremtidig byutvikling forteller en historie som i størst mulig grad er sannferdig Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 21

23 3. Strategi: Utvikling, bevaring og byform forteller en historie om byens utvikling som er viktig og representativ for allmennheten er pedagogisk lesbar i forhold til omgivelsene har en ekthet som gir betydning som originalt historisk kildemateriale. Som overordnet og langsiktig plan har denne planen hovedfokus på de bygde strukturer på de områdene som fremfor andre er bærere av nasjonale og karakteristiske Oslo-miljøer. Følgende overordnede, områdebaserte egenskaper / kriterier legges til grunn for utpeking av verneområder: Samfunns- / næringshistorie: Anlegg knyttet til viktige hendelser i byens utvikling som samferdselsanlegg, industri, samt nasjons- og administrasjonsbygging (for eksempel Vestbanen eller Stortinget). Identitets- og symbolverdi: Byrom eller anlegg som er et resultat av viktige hendelser eller personer (Eksempler: Youngstorget og Akershus festning). Byplan- / byformverdi: Byplan- og bystrukturer som tidstypiske tomte-, gate- og bebyggelsesstrukturer eller ferdigkomponerte anlegg (Eksempler: Linstows byplan for Karl Johans gt. eller boliganlegget ved Iladalen). Orienterings- og landemerker: Enkeltanlegg som har en særskilt fremtredende rolle i bylandskapet, steder man kan lese byen ut fra eller man orienter seg i forhold til (Eksempler: Vanntårnet på St. Hanshaugen eller rådhustårnene). I tillegg vektlegges verdier knyttet til enkeltbygninger og bygningsmiljøer som: Alders- og bygningshistorie: Bebyggelsens historiske ekthet og ulike historiefortellende elementer som kan være representative for en byggemåte eller sjeldenhet (Eksempel: det gamle rådhuset i Rådhusgt). Arkitektonisk- / estetisk verdi: Arkitektonisk verdi ved ulike stilperioder, kunstnerisk verdi og nyvinning i byggeskikk (Eksempler: gamle Norges Bank eller Posthuset i Kvadraturen). For at et område eller enkeltbygg/bygningsmiljø skal være verneverdig må det falle inn under ett eller flere av de områdekriteriene som vist ovenfor. Dersom et område oppfyller flere kriterier, som for eksempel området rundt Karl Johans gate, har dette området meget stor og bred bevaringsverdi. Et område kan imidlertid ha stor verdi selv om det tilfredsstiller få eller bare ett av kriteriene ved at det er unikt, slik som for eksempel Vigelandsanlegget i Frognerparken. Byantikvarens underdeling i de tidligere omtalte A-,B-,C- og D-områdene ut fra graden av bevaringsverdier på områdebasis danner grunnlag for temakart T2: Bevaringsinteresser (jfr. Kulturhistoriske verdier i indre Oslo, s. 16). Ut fra temakartet og de områdebaserte kriteriene nevnt over er det valgt en differensiert bevaringsstrategi med forskjellige grader av bevaring og utvikling for ulike geografiske områder. Ulike typer bevaringsområder er: Historiske kjerneområder (A-områdene). Områder for båndlegging til spesialområde bevaring (enkelte utvalgte B-områder). Spesielt sårbare områder med høy bevaringsverdi (enkelte utvalgte B-områder). I tillegg bevares enkeltbygninger i B-områder forøvrig. Områder med meget høy bev. verdi (A-omr.) Områder med høy bev. verdi (B-omr.) Grunnlag for utpeking av historiske kjerneområder, båndleggingsområder og spesielt sårbare områder 22 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

24 3. Strategi: Utvikling, bevaring og byform 3.4 Strategi for byform Planen bygger på en strategi med formale rammer for nye tiltak som tar hensyn til byens overordnede form, samspill med naturen og delområdenes ulike strukturer. Ut fra indre Oslos karakter som en småskåren storby og som en teppeby som kler landskapet gir denne planen rammer for å opprettholde dette preget. Det etableres en maksimal byggehøyde for størstedelen av byens byggeområder. Samtidig etableres et prinsipp om at områder, som ut ifra arealbruksmessige og estetiske betraktninger er viktige for byens utvikling, skal gis et større utviklingsrom som også kan synes i bylandskapet. Viktige historiske områder og anlegg og tiltak av stor allmenn betyding skal også kunne være synlige i bylandskapet. Som en meget sammensatt by, med forskjellige byplan- og arkitektoniske idealer, vil det å underkaste hele indre Oslo strenge, detaljerte formingsregler være å bryte med byens tradisjon. Planen må gi, slik det gjennom byens historie er gitt; rom for i dag ukjente fremtidige behov, tiltak og løsninger. Samtidig bygger planen på prinsippet om at ny bebyggelse skal ha et bevisst forhold til de omgivelser den trer inn i. Det etableres derfor ulike rammer for ny bebyggelse knyttet til noen få grunnleggende elementer ut fra forholdet mellom bebyggelse og gate- og byrom. Én viktig hensikt med disse rammene er å opprettholde gateløpenes åpenhet. I tillegg sikres en bevisst bearbeidet overgang mellom eksisterende og ny bebyggelse i enhetlige områder. For de mer sammensatte områdene åpnes det for nye bebyggelsesstrukturer forutsatt at disse bevisst forholder seg til eksisterende bebyggelse og gate- og byrom. Disse områdene er synliggjort i temakart T3: Karakteristiske gate- og byromsstrukturer En differensiert og trinnvis håndtering av byutvikling og bevaring Legger en kart som viser planens anbefalte utviklingsområder over kart som viser planområdets bevaringsverdier (A- og B-områdene), får en et bilde av mulige interessekonflikter. Det bildet som fremstår viser i geografisk utstrekning marginale konfliktområder mellom byutvikling og bevaring. Dette gir et meget gunstig utgangspunkt for utarbeidelse av en formell plan ved at forholdet mellom byutvikling og bevaring ligger innenfor et rimelig og håndterbart konfliktnivå. På samme måte som utviklingen kan skje uten å gå til angrep på markagrensen, eller den etablerte grønnstrukturen, konstaterer etaten at vesentlige kulturminneverdier i indre Oslo kan opprettholdes innenfor et fremtidsbilde som også sikrer en dynamisk utvikling. Selv om det er teoretisk tenkelig, mener etaten at det verken er mulig eller ønskelig å dele indre Oslo opp i delområder som enten dekkes av et strengt bevaringsregime, eller et liberalt utviklingsregime. Planen gjenspeiler i stedet kulturminnevernet som en positiv ressurs i vitaliseringen av byen i et bredt spekter av områder. Praksis viser at selv i et område med et strengt bevaringsregime vil det over tid skje endringer. På samme måte vil det selv i et område med omfattende bytransformasjon forekomme enkeltobjekter eller strukturer som det vil være riktig å videreføre inn i den nye bystrukturen. For utviklingssiden må en differensiering ta utgangspunkt i følgende forhold: 1. Oslo sentrum utgjør kjernen i regionen og må fortsatt være hovedmotoren i å skape videre vekst. 2. Potensialet for endring og utvikling vil være størst i områder der ny bebyggelse og gateog byromsstrukturer må utvikles fra grunnen av. Dette gjelder store deler av Fjordbyen, overbygningsprosjekter for sporområder samt noen større industriområder som skal transformeres. 3. Andre utviklingsområder, for eksempel knyttet til den etablerte knutepunktsstrategien, vil i større grad basere seg på en etablert gate- og byromsstruktur. 4. De særegne institusjonsområdene knyttet til universitet, sykehus og høyskoleområder vil spille en viktig rolle i Oslos fremtidige næringsutvikling, men krever klarere og til dels større handlingsrom i tiden fremover. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 23

25 3. Strategi: Utvikling, bevaring og byform Kart som viser begrenset overlappende bevaringsverdier og utviklingsområder. For bevaringssiden må en differensiering ta utgangspunkt i følgende forhold: 1. Graden av bevaringsverdi varierer innenfor områdene med konstatert bevaringsinteresse. 2. Sårbarheten eller tålegrensen for endringer varierer likeledes innenfor disse områdene. 3. Sårbarheten kan også gjelde ulike typer tiltak: noen områder er sårbare mot endringer i bygningenes hovedform og arkitektoniske uttrykk, mens i andre områder er det først og fremst gatenettets struktur og byplan som gir området bevaringsverdi. 4. Områder som bør bevares for å ivareta ulike byområders homogene og typiske strøksegenskaper er ikke alltid sammenfallende med områder prioritert ut fra antikvarisk bevaringsverdi. 5. I tillegg er det, slik det bl.a. framkommer av Kommunedelplan for indre Oslo (KDP nr. 13), et mål å konsolidere og oppgradere mange etablerte og attraktive boligområder selv om disse har en sammensatt bebyggelsesstruktur og er uten særlig antikvarisk verdi. Dette betyr i praksis at også slike områder innlemmes i områdekategorier der spillerommet for endringer er mer begrenset enn enkeltbyggenes verdi skulle tilsi. De overnevnte forhold er i stor grad lagt til grunn i dette planforslagets innhold og disposisjon. De ulike punktene er integrert i en differensiert plan der forholdet mellom bevaring og utvikling og de praktiske redskapene for å styre graden og typen av endring er gradert for å ivareta balansen mellom utviklingshensyn og bevaringshensyn. 24 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

26 4. Plansvar: Virkemåte og innhold 4.1 En robust og fleksibel plan Det ligger en betydelig utfordring i å utvikle en plan med konkrete rammer for byform som ikke blir innhentet av endrede mål og hensyn innenfor en rimelig tidshorisont. Planens bevaringsstrategi bygger på et antikvarisk faglig fundament som er såpass stabilt og gjennomarbeidet at store svingninger ikke kan forventes, jfr. Byantikvarens nylig behandlede melding Kulturmiljøet i byutviklingen. Utfordringen ligger først og fremst i å gi denne planen en fleksibilitet på utviklingssiden som gir langsiktig handlingsrom og ivaretar en markedstilpasset byutvikling der arbeidsplassutvikling, handelsmønstre og boligpreferanser er i stadig endring. 4.2 Kommunedelplan som redskap En formell kommunedelplan velges for å imøtekomme intensjonene i kongelig resolusjon, forvalte et så stort og komplekst planområde, samt legge til rette for mangfold i arealbruk og fleksible rammer for utvikling i en meget sammensatt by. Alternativet med valg av en ny oppdatert detaljplan (reguleringsplan) vil være for statisk og derfor lite hensiktsmessig. En kommunedelplan er et mer fleksibelt redskap for en dynamisk og delvis forutsigbar byutvikling, men vil gi rammer for enkeltstående byggeprosjekter eller for utarbeidelse av detaljplaner som oppfølging av planen. En kommunedelplan kan ikke juridisk nedfelle bevaring, dvs. riveforbud av en bygning eller et miljø slik en reguleringsplan kan (spesialområde bevaring). Dette må som hovedregel løses gjennom båndlegging til et påfølgende planarbeid som innenfor mer detaljerte rammer tar stilling til hva som skal bevares gjennom spesialområdeformålet. Dette må skje innefor lovens fastsatte frister på 4 år, ellers faller båndleggingen bort. Kommunedelplanens bestemmelser kan imidlertid stille krav til lokalisering og utforming av ulike søknads-/meldepliktige tiltak som indirekte i stor grad ivaretar bevaringshensyn. Denne planen legger til rette for en slik indirekte bevaring. I tillegg finnes en rekke reguleringsplaner innenfor området der reguleringsformål spesialområde bevaring opprettholdes. Kommunedelplanens hovedredskap for bevaring av overordnede kulturminneverdier og karakteristiske strøksegenskaper vil i tillegg være nedfelt i byformbestemmelser som fra område til område gir ulike rammer for større ombygginger, tilbygg og nybygg innenfor bestående byplanog bebyggelsesstruktur. Gjennom bestemmelsenes krav til plassering, volum og høyder gis rammer for en trinnvis og begrenset utvikling. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 25

27 4.3 Forslag til arealbruk 4. Plansvar: Virkemåte og innhold Funksjonsblanding med boligdominans Planen legger til rette for og forutsetter en større lokal blanding av arealbruk enn den funksjonsdelingen som lå til grunn for bl.a. soneplanen av I større deler av planområdet tillates et bredere spekter av byggeformål som vi kjenner i en by, slik det framgår av plankartet. Strategien for funksjonsblanding kan deles i tre kategorier: Ut fra ulike politiske vedtak om å øke boligandelen i indre Oslo er det satt differensierte krav om minimum boligandel som prosent av prosjektets bruksareal (BRA) i de aller fleste av planens delområder. Dette gjelder også noen områder som i dag har få boliger slik som Kvadraturen. Næringsfunksjoner tillates etablert i homogene boligområder, men begrenses til virksomheter uten negative miljøvirkninger, samt begrenses til 20% av bebyggelsens areal. Avsetting av 1. etasje til publikumsrettet virksomhet forutsettes i områder der et aktivt byliv kan forventes og er ønskelig, for eksempel i strøksgater. Differensierte områdekategorier innenfor byggeområder I tillegg inneholder bestemmelsene og de tilhørende retningslinjene anbefalinger som gir rammer for utformingen av bebyggelse, uterom og lokal bystruktur. Planen bygger på en klar sammenheng mellom strategier for utvikling og bevaring. I grove trekk gis utviklingsområdene en noe høyere utnyttelse enn teppebyens norm. Utviklingsområder og korridorer kan tre fram og markere seg over teppebyen, men uten å distansere seg fra denne. Planens strategiske grep understrekes ved at ulike byggeområder gis betegnelse ut fra ulik grad av bevaring/utviklingsrom. Begrepet byggeområde brukes fordi det Prinsippskisse - planens strategiske grep referer til ordlyden i plan- og bygningslovens 20 om kommuneplanlegging. Byggeområde i henhold til 20 innebefatter både friområder, trafikkformål og områder for bebyggelse. Dette fastesettes i bestemmelser for de enkelte byggeområder, i planen betegnet som områdekategorier. På denne bakgrunn etableres følgende formålskategorier med trinnvise rammer for utnytting innenfor hovedformålet byggeområder : Transformasjonsområder (områder med behov for ny gate- og byromsstruktur) Utviklingsområder (områder hvor utvikling kan baseres på eksist. gate- og byromsstruktur) Sentrumsområder Konsolideringsområder (områder hvor etablert gate- og byromsstruktur opprettholdes) Historiske kjerneområder (områder som er stedsdannende for indre Oslo) Disse områdekategoriene har alle en entydig beskrivelse av tillatte arealbruksformål. Samlet sett utgjør planen en grundig rydding ved sin inndeling av indre Oslo i de ulike områdekategoriene. Til de forskjellige områdekategoriene er det knyttet et eget bestemmelsessett som fastsetter: tillatte gesims- og mønehøyder. tillatt bebygd areal i prosent av tomtestørrelsen (BYA) for tomter mindre enn m². tillatt grad av utnytting (tomteutnyttelse = TU) for tomter mellom og m². tillatt grad av utnytting (tomteutnyttelse = TU) for tomter større enn m². utearealkrav til boliger. kriterier for krav om utarbeidelse av regulerings- eller bebyggelsesplan. 26 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

28 4. Plansvar: Virkemåte og innhold h = 33-42m h = 25-42m h = 33m h = 25-33m Transformasjonsområder Sentrum Utviklingsområder + Institusjonelle utviklingsområder Konsolideringsområder Historiske kjerneområder Ulike områdekategorier med et differensiert handlingsrom for utvikling bl.a. i forhold til byggehøyden (h). Det er etablert egne bestemmelser for mindre enkelttomter / hjørnetomter i enkelte delområder der det ut ifra forhold knyttet til beregning av BYA bør kunne tillates en noe grad av utnytting enn for delområdet for øvrig. Maksimal grad av utnytting representerer en absolutt øvre grense og kan bare oppnås når planens øvrige bestemmelser er innfridd. Krav til boliger og utearealer tilpasset bebyggelsesstrukturen Innenfor de fleste av områdekategoriene er det gjort en ytterligere differensiering ut fra behovet for ivaretakelse av lokalt målbare kvaliteter som andel uteoppholdsareal og boligandel. En samlet framstilling av de målbare bestemmelsene for de ulike områdekategoriene er gitt i tabells form, konf. vedlegg I. Byformprinsipp som ivaretar romlighet For å sikre lyse og romlig gode gater og samtidig etablere en viss orden i byformingen etableres det for enkelte enhetlige og mer sårbare områder et bestemt prinsipp om forhold mellom gatebredde og gesimshøyde som bestemmelse. Dette er et prinsipp som har vært benyttet i byforming i lang tid. Med dette etablerer planen en formingsbestemmelse bygd på byromskvaliteter uten å gi preferanse med hensyn til bebyggelsens detaljutforming forøvrig. Planen foreslår at gesimshøyden i fasadeliv mot gate settes til gatebredde ganger 1,25. Etasjer over denne høyden må trekkes tilbake fra gesimsen. Høyhusutredningen er hensynstatt Denne planen omfatter og integrerer mange av de områdene som er omhandlet i høyhusutredningen. KDP BB anbefaler imidlertid en ytterligere nyansering av høydene i indre Oslo med gesims-/mønehøyder på 25 og 33 meter. Byrådet antyder at det for området langs Ring 1 kan tillates bebyggelse med høyde inntil 42 meter. KDP BB foreslår her meter som maks høyde. I hvilke delområder det kan vurderes høyder på opp til 42 meter er ikke konkretisert ytterligere. Dette vil gjøres etter offentlig ettersyn. Eventuell høyere bebyggelse vil utløse krav til reguleringsplan. All bebyggelse over 42 meter vil, ved siden av reguleringsprosess, utløse krav til byanalyse, samt anmodning om arkitektkonkurranse / parallelle oppdrag. KDP BB anbefaler av flere årsaker at det bør utarbeides et planleggingsprogram for området sentrumsranden, konf: Anbefalte oppfølgingsoppgaver. Spørsmålet om bygningshøyder for dette området kan da vurderes i sammenheng ved bl.a. å inkorporere bystyrets endelige vedtak knyttet Høyhusutredningen. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 27

29 4.3.1 Begrenset behandlingsrom for historiske kjerneområder Dette er Oslos viktigste historiske anlegg og bystrukturer som har vært konstituerende for Oslos utvikling. Områdene er: Middelalderparken Gamle Aker kirke Akershus festning Området Karl Johans gate/rådhuset De eldste innfartsveiene Vigelandsanlegget 4. Plansvar: Virkemåte og innhold Bestemmelsene legger strenge premisser for supplering av disse anleggene med nye elementer. For den mer allmenne bebyggelsen langs Karl Johans gate og i Rådhusområdet åpner planen for fornyelse, men med krav om volummessig hensynstagen og med lav terskel for krav om bebyggelsesplan Sentrum Oslo sentrum (ekskl. Karl Johans gate/rådhusområdet, se over) trenger, som et regionalt kjerneområde, fortsatt livskraft med mulighet til fortetting og endring, en balanse mellom bevaring og fornyelse. Store delområder er allerede underlagt bevaringsregulering og mange monumentale enkeltobjekter er fredet. Den nylig vedtatte Bjørvika-reguleringen innebærer en ekspansjon av sentrum østover, selv om det er lagt visse restriksjoner på Bjørvika som handelsområde. Oslo sentrum har en sammenhengende felt av sentrumsfunksjoner fra Oslo S i øst, Storgata i nord til Aker brygge i vest. Bjørvikautviklingen vil strekke dette feltet ytterligere ut til et sentrumsomfang som er stort for en by av Oslos størrelse. h = 33-42m h = 25m TU = 700% TU = 600% Områder regulert til spesialområde bevaring Vika / Ring 1 - Grensen Kvadraturen Differensiering av byggeområdet sentrum: Vika/Ring 1, Kvadraturen og Karl Johansgate/Rådhuset For ikke å svekke sentrum er det foreslått en relativt tung utnyttelse (BYA maks. 100%/TU maks. 700%), en generell maksimal byggehøyde på meter og krav til 20% boliger i alle nye prosjekter. I tillegg er det stilt krav om publikumsrettede funksjoner i 1. etasje mot alle offentlige gate- og byrom. Kvadraturen er behandlet som et spesielt delområde ut fra bevaringshensyn med vekt på videreføring av de historiske strukturene. Maksimal byggehøyde er satt til 25 meter, men eksisterende bebyggelse som er høyere tillates ombygget med opprettholdelse av nåværende høyder. Tillatt tomteutnyttelse er 600% og kravet til boliginnslag i utbyggingsprosjekter er 50% Transformasjonsområder Dette er større, sammenhengende områder der ny gate- og byromsstruktur må etableres ved utbygging. Typiske områder er Fjordbyen, sporoverdekning av Oslo S, Majorstulokket, Lodalen/ Kværner og Storo/Nydalen. Dette er områder der det til dels pågår tunge planprosesser, til dels viktige strategiske analyser bl.a. i regi av Fjordbykontoret. Et par av lokkprosjektene ligger et stykke inn i framtiden. 28 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

30 4. Plansvar: Virkemåte og innhold Den fremlagt planen griper ikke tungt inn i de pågående planprosessene ved å forskuttere pågående utredningsarbeider. Det stilles derfor ikke krav til utnyttelse, byggehøyder, boliginnslag osv. Dette forutsettes avklart gjennom egne programmerings- og planprosesser. Prinsipielt forutsettes, i samsvar med byrådets innstilling i høyhusutredningen og med unntak av Bjørvika, en høydebegrensning på 42 meter. Planen stiller krav om at transformasjonsområdene skal behandles som helhetlige områder. Nyere reguleringer (etter 1994) vil fortsatt være gjeldende med hensyn til arealbruksformål og utnyttelse. For områder der eksisterende regulering oppheves er bestemmelsene utformet slik at nødvendige utbyggingstiltak i forbindelse med pågående virksomhet kan skje dersom ikke tiltaket vanskeliggjør en framtidig transformasjon. Lodalens rolle som et oppstillings- og serviceområde for rullende materiell i tilknytning til Oslo S antas å bestå utover denne planens tidshorisont, med mulig unntak for enkelte pereferiområder. En overbygning med lokkbebyggelse vil også ta tid. Lodalen er likevel medtatt i kategorien transformasjonsområder for å kunne se tiltak i enkelte delområder i lys av mer langsiktige utbyggingsstrategier, og bestemmelsene vil ikke hindre tiltak som er nødvendige for å sikre jernbanedriftens behov i mellomtiden Utviklingsområder basert på bestående gate- og byromsstruktur Dette er områder der utvikling er ønskelig og mulig og hvor det samtidig kan bygges videre på eksisterende gate- og byromsstrukturer. Disse områdene kan deles inn i følgende fem kategorier: Områder knyttet til kollektivknutepunktene som utgjør satsningsområder bl.a. i kommuneplanen. Dette gjelder innenfor planområdet først og fremst Majorstuenområdet, men som et mer sekundært knutepunkt er også området ved Carl Berners plass tatt med. Områder knyttet til den såkalte sentrumsranden umiddelbart nord for sentrum. Dette er en sammensatt bystruktur hvor bevaringsinteresser og områder med utviklingsmuligheter ligger flettet inn i hverandre. Deler av områdene har vært gjennom planprosesser i senere tid. Strøksgater som stråler radiært ut fra sentrum. Utviklingsområdet vil generelt utgjøre den tilgrensende tomte- og bygningsrekken på begge sider av strøksgaten. Disse gatene gis en større frihet i sitt program enn omgivelsene og en større utviklingsmulighet. Flere strøksgater ligger samtidig innenfor områder med sårbarhet for fysisk utvikling ut fra bevaringshensyn. Dette ivaretas gjennom egen byformbestemmelse. Punktvise utviklingsområder omgitt av konsolideringsområder og som utgjør øyer i sammenhengende boligsoner. Dette er spredte utbyggingsområder av en viss størrelse i byen for øvrig som trenger endret funksjonsinnhold fordi de domineres av bebyggelse med glissen utnyttelse og/eller utrangert bebyggelse med vekslende bevaringsverdi, for eksempel Ringnes bryggeri. Områder langs og tilgrensende Akerselva h = 33m h = 33m h = 33m h = 33m TU = 500% TU = 450% TU = 400% TU = 400% Områder regulert til spesialområ de bevaring Institusjonelle utviklingsområder Knutepunkt Akerselva / Enkeltprosjekter / Sentrumsranden Strøksgater Differensiering av utviklingsområder (inklusive institusjonelle utviklingsområder): Knutepunkter, Akerselva, sentrumsranden, enkeltprosjekter forøvrig og strøksgater Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 29

31 4. Plansvar: Virkemåte og innhold I utviklingsområdene er det foreslått en maks. BYA på 65% og maks. tomteutnyttelse på 400% og 300%, avhengig av tomteareal. For Akerselva er maks. BYA satt til 55%. I knutepunkt tillates utnyttelse på opptil 450%. Maksimal byggehøyde er 33 meter som i deler av sentrum, og det er stilt krav om 50% boliginnslag i alle nye prosjekter. I tillegg er det stilt krav om publikumsrettede virksomheter i 1. etasje mot alle offentlige gate og byrom. Strøksgatene inngår til dels i områder som har bevaringsinteresse. Langs disse er det derfor gitt bestemmelser for gesimshøyder for å beholde bebyggelsens karakter mot gateløpet selv om inntil tre tilbaketrukne etasjer tillates Institusjonelle utviklingsområder Innenfor området Gaustad-Majorstuen-Lovisenberg, som utgjør det som kan kalles Kunnskapsbyen Oslo, finner vi i dag åtte ulike læreseter med Blindern og Universitetet i Oslo som tyngdepunktet. Områdenes betydning for regionens langsiktige vekst og særegne karakter som større, sammenhengende områder gjør at planen behandler disse som en egen områdekategori. Hovedhensikten er å gi disse områdene rammer for utvikling som tilsvarer deres antatt økende betydning for Oslos sysselsetting og kunnskapsutvikling i framtiden. Områdene inneholder også en del verneverdig bebyggelse og andre elementer. Retningslinjene oppfordrer til utarbeidelse av utviklingsplan og planprogram for de enkelte områdene der bl.a. institusjonens langsiktige arealbruksstrategi kan avklares. Etaten har valgt å inkludere området rundt Arkitektur- og designhøgskolen og Kunsthøgskolen i Oslo som et ytterligere institusjonelt utviklingsområde. Dette området vil ha spesiell vekt på kultur- og undervisningsfunksjoner. Rammene for byggehøyde er maks. 33 meter og tomteutnyttelse (TU) på maksimalt 500% Konsolideringsområder Konsolideringsbestemmelsene skåner godt fungerende boligområder fra større strukturelle endringer, samtidig som miljø- og bokvaliteter kan forbedres. Det begrensede rommet for struturelle endringer vil også sikre viktige antikvariske kvaliteter. En vesentlig del av indre Oslos kulturminneverdier ligger innenfor konsolideringsområdene. Det er viktig for Oslo å ha sentrale, levedyktige boligstrøk. Dette er viktig ut fra ønsket om at indre Oslo skal ha et levende byliv over døgnet med trygge gater og byrom. Byboligen tilbyr en livsform som svært mange i dag etterspør. Innenfor rammene av en tett by skapes andre samværsformer, nettverk og mangfold enn i de ytre byområdene. Innenfor konsolideringsområdene er det generelt lagt til rette for en gradvis fornyelse ut fra oppgraderingsbehov og lignende der økning i høyde og utnyttelse er moderat. Her gjelder generelt en byggehøyde på 25 meter, en BYA maks. 55% og TU maks. 350% og 250% avhengig av tomtestørrelse, samt krav til boliginnslag på 80%. En bebyggelse på 25m tilsvarer en høydeøkning da h = 25-33m h = 25m h = 25m h = 18m TU = 350% TU = 350% TU = 250% TU = 200% Eksisterende spesialområde bevaring Sårbare områder Sammensatte områder Tett kvartalsbebyggelse Lamellbebyggelse Frittliggende bybebyggelse Båndlegging til spesialområde bevaring Differensiering av konsolideringsområdene: Sammensatte områder, tett kvartalsbebyggelse, lamellbebyggelse, frittliggende bybebyggelse og båndlegging til spesialområde bevaring 30 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling

32 4. Plansvar: Virkemåte og innhold for de fleste områder varierende fra ingenting til ca. 3 etasjer. Innenfor konsolideringsområdene er det flere bestemmelser som på ulikt vis ivaretar verneinteresser. Disse beskrives nærmere på de neste sidene. I enkelte konsolideringsområder kan det vurderes høyder opp til 33 m. Disse områdene er ikke pekt ut så langt i prosessen. Dette vil bli gjort etter at planen har ligget ute til offentlig ettersyn. Rammer for utvikling av Oslos ulike karakteristiske gate- og byromsstrukturer. Med bakgrunn i en registrering av ulike karakteristiske gate- og byromsstrukturer/strøkskarakterer gjengitt i Indre Oslos karakteristiske strukturerer foreslås det egne byformregler nedfelt i bestemmelsene for de enhetlige konsolideringsområdene dominert av: Tett kvartalsbebyggelse (f.eks. karrébebyggelse): Bestemmelsene ivaretar de viktigste kjennetegnene ved denne bebyggelsen som byggelinjen mot fortauet, det indre gårdsrommet, gesimshøyde på 1,25 av tilstøtende gates bredde mm. Gesimshøyden i fasadeliv mot gate vil dermed forholde seg til gatens bredde, mens bebyggelsens totale høyde, mønehøyden, vil kunne være høyere, maksimalt opp mot 25 m. uavhengig av dette. Dette vil tilsvare maksimalt 3 etasjer over gesims mot gaten. Område dominert av tett kvartalsbebyggelse: Sofienberg Høydebestemmelse for tett kvartalsbebyggelse. Maks gesimshøyde mot gate 1,25 x gatebredden b. Maks byggehøyde på tilbaketrukne etasjer 25m. Frittliggende bybebyggelse (f.eks. byvillabebyggelse): Bestemmelsene sikrer den åpne bebyggelsesstrukturen med frie fasader og ubebygd areal på alle sider av bygningene. Maksimal gesimshøyde i fasadeliv på 15 meter, maksimal gesims- / mønehøyde totalt på 18 meter, kombinert med en relativt lav utnyttelse (TU = 200%). Område dominert av frittliggende bybebyggelse: Frogner Høydebestemmelse for frittliggende bybebyggelse. Maks gesimshøyde i fasadeliv 15 m. Maks byggehøyde 18 m. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Saksfremstilling 31