Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020"

Transkript

1 Vedlegg 1: Hovedrapport Fremtid med fortid Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo

2 Forord Bestilling av planarbeidet og rammer for dette ble gitt av bystyret i vedtak knyttet til behandling av Kommunedelplan for indre Oslo, I brev av fra Byrådsavdeling for næring og byutvikling var Plan- og bygningsetaten bedt om å vurdere hvilke planverktøy som vil være egnet for å ivareta bevaringsinteressene og samtidig legge til rette for fornyelse. Oppstart av kommunedelplanarbeid ble varslet i desember Planarbeidet har vært gjennomført ved utarbeidelse av delutredninger. Flere av delutredningene har vært gjenstand for offentlige diskusjoner og må sees som ledd i aktiv medvirkning fra berørte parter. Delutredningene har vært publisert og allment tilgjengelige. Følgende delutredninger er utarbeidet: Delrapport I: Bevaring 1999, Byantikvaren, november 1999 Denne gir en status for vernearbeidet i indre Oslo. Delrapport II: Prinsipper og metoder, juli 2001 Denne var et resultat av en studietur og et seminar arrangert i samarbeide med Riksantikvaren og med innlegg fra eksterne bidragsytere som Hilmar von Lojewski, Berlin, Gregers Algreen- Ussing, Danmark, Daniele Vitale, Italia og Karl Otto Ellefsen, Oslo. Forprosjekt, mars 2002 Rapport som definerte enighet mellom involverte etater om hensikten med planarbeidet, strategi for, og organisering av planarbeidet. Delrapport III: Om Oslos særpreg og urbane kvaliteter, november Presentasjon av konsulentbidrag, referat fra åpent seminar april 2002, PBEs kommentarer, foreløpige konklusjoner og anbefalinger for videre arbeider. Konsulentbidrag for drøfting av Oslos særpreg besto av følgende: LPO arkitektur og design (hovedkonsulent): Historiens avtrykk Plan B: Oslos image ulike perspektiver på Oslo Koefoed, Holger: Naturbyen Oslo Refsum, Christian: Oslos urbane kvaliteter i kjøpesenterets tid Delrapport III B: Oppfølging av anbefalingene i Delrapport III, juni Gradering av verneverdige områder, bebyggelsens historiske epoker og bygningstypologier, Oslos byplanformer og hovedstaden som offentlig arena. Delrapport IV: Utvikling, oktober 2003, konsulentbidrag: Plan B (hovedkonsulent): Endringskrefter og utviklingsområder ECON: Transformasjon av Oslo - drivkrefter Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 1

3 En sammenfatning av delrapportene er gjengitt som vedlegg 2 til denne rapporten. Denne rapporten oppsummerer tidligere relevante planarbeider, delrapportene og begrunner den strategien som er valgt for utarbeidelse av plandokumentet. Forord Planarbeidet har vært et samarbeidsprosjekt mellom Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren med Plan- og bygningsetaten som prosjektansvarlig. Eiendoms- og byfornyelsesetaten har bistått arbeidet. Planarbeidet har vært koordinert på etatsledernivå ved: Etatsdirektør Ellen S. de Vibe, Plan- og bygningsetaten Avdelingsdirektør Erik Dahl, Plan- og bygningsetaten Byantikvar Axel Mykleby, Byantikvar Hans Jacob Hansteen, Assisterende byantikvar, Dag Bjørnland Avdelingsdirektør Per Gregersen, Eiendoms og byfornyelsesetaten Fra Plan- og bygningsetaten har følgende medarbeidere deltatt: Prosjektleder Hans-Jacob Roald Prosjektleder Marianne Bruvoll Assisterende direktør Tore Langaard Avdelingsenhetsleder Brede Norderud Avdelingsenhetsleder Stein Kolstø Sjefsingeniør Svein Hole Seniorarkitekt Torben Skytte Seniorarkitekt Eivind Hartmann Seniorrådgiver Rolf Granan Seniorarkitekt Kari Styvøy Hjermann Prosjektarkitekt Stig Eide Prosjektarkitekt Øivind Aamodt Plankartkonsulent Elisabeth Moen Fra Byantikvaren har følgende medarbeidere deltatt: Planansvarlig Antikvar Leidulf Mydland Antikvar Hilde Barmen Fra Eiendoms- og byfornyelsesetaten har følgende deltatt: Spesialkonsulent Benedicte Boye Spesialkonsulent Marianne Hermansen Eksterne konsulenter: Tom Wassum, Arkitektskap har bistått arbeidsgruppen. Plan B ved Gerrit Mosebach og Øystein Grønning DARK arkitekter har vært engasjert som frittstående kommentatorer under prosessen. Klaus Brinkmann Id design og Hans Jacob Hansteen har bistått med illustrasjoner. Der intet annet er nevnt er kart og foto produsert av Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune eller av Plan B og LPO arkitektur og design på vegne av Plan- og bygningsetaten. Plan- og bygningsetaten Oslo, 12. mai 2005 Ellen S. de Vibe Etatsdirektør Erik Dahl Avdelingsdirektør 2 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

4 Innholdsfortegnelse Forord... 1 Sammendrag Innledning Bestillingen Utfordringer: Hovedstad i utvikling i balansert samspill med sine kulturminner Planens hensikt Byen i historisk perspektiv Mål for utvikling av indre Oslo Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Planavgrensning Utvikling: Drivkrefter og indre Oslos potensiale for utvikling Kommunens planstrategi: Utviklingsområder i indre Oslo Om bevarings- og byformingsteorier Kulturhistoriske verdier i indre Oslo Overordnet byform og karakteristiske bystrukturer i indre Oslo Planens strategier for utvikling, bevaring og byform Planen som verktøy Valg av planform Planens hovedstruktur Planens formålskategorier og arealbruk Håndhevelse av planen Forhold til eldre planer Oppfølgingsoppgaver etter at Kommunedelplan for byutvikling og bevaring er vedtatt Referanser og begreper Litteraturliste Begrepsdefinisjoner Bilag 1. Bakgrunn for planen Noen statlige signaler Relevante kommunale planarbeider Det formelle plangrunnlaget Bilag 2. Planarbeidet Delutredninger og delrapporter Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 3

5 Sammendrag Bestillingen Bestilling av dette planarbeidet ble først gitt av bystyret i vedtak knyttet til behandling av Kommunedelplan for indre Oslo, I brev av fra byrådsavdeling for næring og byutvikling var Plan- og bygningsetaten bedt om å vurdere hvilke planverktøy som vil være egnet for å ivareta bevaringsinteressene og samtidig legge til rette for fornyelse. I Kongelige resolusjoner av og , omtaler Regjeringen behovet for å bedre planberedskapen i Oslo kommune med spesiell henvisning til områder av nasjonal verneverdi. Det er mulig å kombinere en dynamisk byutvikling med å bevare indre Oslos særpreg Det foreliggende planutkastet har som intensjon å legge til rette for en videreutvikling av indre Oslo som hovedstad og kraftsentrum i en bærekraftig byregion. Samtidig skal historiske miljøer som skaper kontinuitet og andre viktige miljøkvaliteter sikres. Planens oppgave er videre å bidra til en god overordnet planavklaring for de kommende 15 årene. Planen viser at det er mulig å kombinere utvikling og bevaring, slik at Oslos særpreg som en sammensatt by med en stor tidsdybde kan kobles til en dynamisk byutvikling. Plan- og bygningsetaten har siden 1999 gjennomført et omfattende planarbeid i tett samarbeid med Byantikvaren og med bidrag fra Eiendoms- og byfornyelsesetaten. Det er oppnådd stor grad av enighet mellom kommunens involverte etater om planens strategi og hovedgrep. Det er gjennomført flere forstudier som følger som utrykte vedlegg. Publisering, seminarer og informasjonsmøter i forbindelse med planarbeidet har vært viktige ledd i aktiv medvirkning fra berørte parter. Oslos urbanitet og karakter skal styrkes Planens mål for utvikling av indre Oslo er knyttet til byens urbanitet og byens karakter. Byens utvikling skal styrkes gjennom å legge til rette for ulike urbane egenskaper som gode og betydelige møtesteder, åpen og multikulturell profil, differensiert næringsgrunnlag, en positiv forventning til det nye m.m. Indre Oslo skal styrke sine karaktertrekk hvor naturen er intenst til stede, et konsentrert sentrum med en tydelig hovedstadsprofil, en småskalert storby, en sammensatt by og en by hvor nasjonal og lokal kulturhistorie kan leses i bylandskapet. Tematisk og juridisk bindende kommunedelplan som avklarer vernehensyn og gir bedre forutsigbarhet i plan- og byggesaker Planen er en tematisk plan som gis betegnelsen Kommunedelplan for byutvikling og bevaring (KDP BB). Planens tidsramme settes til 2020, noe som er i samsvar med kommuneplanens rullering og som åpner for samordninger ved fremtidige rulleringer. Planens avgrensning er tilnærmet identisk med Kommunedelplan for indre Oslo (KDP nr.13) av 1997 og reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone (Soneplanen) av Planområdet omfatter det som kan betegnes som den tette byen. Plan- og bygningsetaten vurderer kommunedelplan som et egnet planverktøy. En reguleringsplan blir for detaljert og statisk for et så 4 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

6 Sammendrag Oversiktskart med planområdet og Oslos byggesone Planområdets avgrensning stort og dynamisk byområde. Etaten har valgt en juridisk bindende plan med hjemmel i Plan- og bygningslovens (PBL) 20-4 som planform. Dette gir større forutsigbarhet i plan- og byggesaker og er en forutsetning for at vilkårene gitt i Kongelige resolusjoner kan imøtekommes. En juridisk bindende kommunedelplan kan imidlertid ikke direkte sikre langsiktig vern. Langsiktig vern må sikres gjennom områdevise reguleringsplaner med formål spesialområde bevaring i.h.t. PBL 25. Gjennom en juridisk bindende kommunedelplan kan en imidlertid båndlegge prioriterte områder for regulering til spesialområde bevaring. En slik båndlegging varer i 4 år og forutsetter utarbeidelser av reguleringsplaner i båndleggingsperioden. KDP BB har imidlertid bestemmelser for lokalisering og utforming av nye tiltak slik at disse ikke skal bidra til at bevaringsverdig bebyggelse rives eller forringes. Dette gir et indirekte vern av de mest verdifulle historiske anlegg. Planen er i tråd med viktige statlige signaler og kommunale vedtak Planen refererer til statlige signaler som St.meld.nr.23 ( ) Bedre miljø i byer og tettsteder, som bl.a. peker på nødvendigheten av å integrere utviklings- og bevaringsinteresser, og til St.meld.nr.31 ( ) : Storbymeldingen, som bl.a. peker på byenes ansvar for fremtidig verdiskapning knyttet til kunnskapsbaserte næringer. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 5

7 Planen bygger på vedtatte kommunale planer som: Kommunedelplan for indre Oslo (KDP 13) av 1997, som angir strategi for en bærekraftig byutvikling, Fjordbyvedtaket av 2000, som legger premissene for transformasjon av områder mot Oslo-fjorden, Oslo - Kulturmiljø i byutviklingen av 2003, som bl.a. beskriver verneinteressene i Oslo, Kommuneplan , som viderefører strategien om en bærekraftig by og Høyhus i Oslo (ikke ferdig politisk behandlet), som legger premisser for hvor og hvordan høyhus eventuelt kan bygges. Sammendrag Et betydelig utviklingspotensiale finnes i indre Oslo Indre Oslo er kjerne og kraftsentrum i Østlandsregionen. Indre Oslo er gjenstand for en omfattende byutvikling som bl.a. skyldes kraftig endring i byens næringsprofil og en betydelig tilflytting. Arealmessig åpnes store havne- og industriområder for nye funksjoner. Tidligere var sentrum nærmest enerådende som regionens og byens senter. Nå fremstår sentrum som del av en struktur hvor nye næringer også lokaliseres i kjerneområder i indre Oslos ytterkanter. Disse danner en ring om sentrum tilsvarende den nye t-baneringen; indre Oslo ekspanderer. Sammenhengende områder som for eksempel langs fjorden og Akerselva danner utviklingskorridorer med base i sentrum. Tilsvarende peker strøksgatene seg ut som viktige handlegater som stråler ut fra sentrum. Analyser viser at en betydelig andel av det behovet for næringsareal og nye boliger som er stipulert i Kommuneplan kan dekkes innenfor planområdet. Fra funksjonell sonedeling mot integrering - nye næringer søker den tette byen Tidligere satset en på frittliggende næringsparker utenfor sentrum. Det nye er at næringsutvikling nå integreres i alle byområder. Byen utvikles fra å være en funksjonelt sonedelt by til å bli en mer funksjonsblandet by. Det nye er videre at ulike institusjoner, universitetet og høyskoler i stigende grad knyttes til innovativt arbeid med et tydeligere næringsperspektiv. Disse omtales her som Kunnskapsbyen Oslo og gis i planen betegnelsen Institusjonelle utviklingsområder. Disse er i stor grad lokalisert i ytterkant av planområdet. Et sterkt og vitalt sentrum Sentrum har til nå opprettholdt sin posisjon som nasjonalt samlingssted og regionalt og bymessig kjerneområde. Viktigheten av et sterkt og vitalt sentrum kan ikke understrekes sterkt nok. Bjørvika sikrer sentrum nødvendige og ønskelige ekspansjonsmuligheter. Indre Oslo er en attraktiv boligby Etterspørselen etter og produksjonen av boliger er for tiden høy i indre Oslo med en tendens til å bygge flere mindre leiligheter enn tidligere. Det antas at de kvantitative boligmålene i Kommuneplan kan nås med god margin. Siden de kvantitative målene er innen rekkevidde, bør kommunen konsentrere seg om å etablere planmessige rammer som sikrer kvalitet i utforming og innhold. Det kan ligge en utfordring i at boligetableringen tar overhånd, slik at det også blir et mål å sikre langsiktige næringslokaliteter, samt en offentlig og flerfunksjonell by. Fem ulike og spennende Oslo-historier for fremtiden Med bakgrunn i bystyremelding nr 3/2003 Oslo kulturmiljø i byutviklingen har Byantikvaren kartlagt og analysert kulturhistoriske verdier i Oslo. Disse kan knyttes til ulike utviklingsfaser som: By, marked og kommunikasjon: Tidlig bymessig etablering ved Alnaelvas utløp og de gamle handelsveiene. Den første hovedstadsutviklingen: Middelalderparken og Christian IVs plan for Kvadraturen. Nasjonsbyggingens og den representative by: Linstows byplan rundt Karl Johans gate med tilliggende og nasjonsdannende institusjoner tallsbyen, borgerskapets og industriens by: Akerselva, Grünerløkka og deler av Majorstuen. Parker som St. Hanshaugen, Sofienbergparken m.fl. Likeverdets og den moderne by: De første offentlige boligprogrammene på Torshov, Ilatrappen, Lindern og Ullevål haveby. 6 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

8 Sammendrag Med bakgrunn i denne analysen har Byantikvaren foretatt en gradering i fire nivåer av bymessige verneverdige områder: A-områder: Har meget høy bevaringsverdi B-områder: Har høy bevaringsverdi C-områder: Har vekslende bevaringsverdi D-områder: Har liten bevaringsverdi (omtales ikke nærmere) Teppeby med ulike gate- og byromsstrukturer som kler landskapet I Oslo har det etablert seg en teppebebyggelse som kler landskapet, i hovedsak bebyggelse opp til 5 etasjer, men utviklingsområder og noen monumentalbygg markerer seg ved å gå over dette. Siden dette er en overordnet plan, velger etaten å vektlegge enkelte gate- og byromsstrukturer framfor enkeltbyggenes arkitektoniske stilarter og idealer. Etaten har funnet det hensiktsmessig å dele indre Oslo inn i følgende ulike gate- og byromsstrukturer: Områder med bebyggelse som relaterer seg enhetlig til det offentlige rom. Områder dominert av tett kvartalsbebyggelse (f.eks. karrébebyggelse) den volummessig dominerende strukturen i indre Oslo. Områder dominert av frittliggende bybebyggelse (f.eks. byvillabebyggelse) volummessig betydelige områder. Områder dominert av lamellbebyggelse, frittliggende bebyggelse som danner åpne landskapsrom. Sammensatte områder, områder med bebyggelse som ordens- og formmessig har varierende forhold til gater og byrom. Disse forutsetningene og registreringene danner grunnlaget for planens strategi for utvikling, bevaring og byform. En helhetlig strategi for utvikling Ved siden av det utviklingspotensial som ligger i den flerkjernede bystrukturen og området Kunnskapsbyen Oslo legger planen til rette for at utvikling av indre Oslo kan skje ved fortetting langs utviklings-/transformasjonskorridorer, ytterligere fortetting langs strøksgater, ekspansjon av sentrumskjernen og en spredt punktvis transformasjon av utrangerte næringsarealer. Det etableres et prinsipp om at områder som ut fra arealbruksmessige betraktninger er viktige for byens utvikling, skal gis et noe større utviklingsrom. Viktige historiske anlegg og tiltak av stor allmenn betydning bør imidlertid fremdeles være fremtredende i bylandskapet. KDP BB legger til grunn en overordnet utviklingsstrategi som skal bygge opp under en struktur som kan beskrives som en ring, et hjul av urbane kjerneområder med sentrum som nav og med utviklingskorridorer og strøksgatene som eiker. I randsonen av den tette byen ligger ulike knutepunkter og Kunnskapsbyen som både regionalt og bymessig har sterke endringskrefter knyttet til seg. De ulike delområdene i hjulet gis større utviklingsrom enn byen for øvrig. Planens samlede utviklingsprinsipp. Et hjul med nav, eiker og ring Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 7

9 En differensiert strategi for overordnet områdevern Strategi for bevaring i indre Oslo bygger på forutsetningene om at de bevaringsverdige områdene integreres i en levende bykultur, forteller en historie som er troverdig, som er viktig og representativ for byens utvikling, som er pedagogisk lesbar og har en ekthet som originalt historisk kildemateriale. Som overordnet og langsiktig plan fokuseres det på følgende overordnede og områdebaserte egenskaper / kriterier for utpeking av verneområder: Samfunns- / næringshistorie: Anlegg knyttet til viktige epoker i byens utvikling Identitets- og symbolverdi: Byrom eller anlegg som knyttes til viktige hendelser eller personer Byplan- / byformverdi: Tidstypiske byplan- og bystrukturer Orienterings- og landemerker: Anlegg med fremtredende rolle i bylandskapet Sammendrag I tillegg vektlegges verdier knyttet til enkeltbygninger og bygningsmiljøer som: Alders- og bygningshistorie: Historisk ekthet og historiefortellende elementer Arkitektonisk- / estetisk verdi: Stilepoker, kunstnerisk verdi og nyvinning i byggeskikk Ut fra registrering av kulturhistoriske verdier og kriterier for bevaring etablerer KDP BB en differensiert og gradert bevaringsstrategi med følgende anbefalte bevaringsområder: Historiske kjerneområder (A-områdene). Områder for båndlegging til spesialområde bevaring (utvalgte B-områder). Spesielt sårbare områder med høy verneverdi (utvalgte B-områder). Integrert utviklings- og bevaringsstrategi Legger en et tematisk kart som viser områder prioritert for utvikling over et tilsvarende tematisk kart for områder med bevaringsinteresser (A- og B-områdene) fremstår et bilde med marginale konfliktområder mellom byutvikling og bevaring. Det tydeligste konfliktområdet er området Akershusneset som er et A-område med henvisning til nærheten til Akershus festning, samtidig med at det i gjeldende kommunedelplan for Oslos sjøside er anvist som byutviklingsområde. Denne potensielle konflikten må belyses i et eget planarbeid. Fraværet av grunnleggende arealmessige konflikter mellom utvikling og bevaring tilsier at byen er meget heldig stilt. Indre Oslo kan styrke sin urbanitet parallelt med å ta vare på og videreutvikle byens historiske karakteristiske egenskaper. Teoretisk åpner dette for en todeling i forvaltningen av indre Oslo ved at det kan etableres et utviklingsregime parallelt med et bevaringsregime. Etaten anbefaler imidlertid en differensiert og integrert utviklings- og bevaringsstrategi. Planen som verktøy: områdebaserte rammer for nye tiltak Plan- og bygningsetaten legger ikke opp til å underkaste hele indre Oslo detaljerte og entydige formingsregler. Dette strider mot byens sammensatte karakter, og planen må gi rom for i dag ukjente fremtidige behov. Samtidig legges det opp til at ny bebyggelse må ha et bevisst forhold til de omgivelser den trer inn i. Det etableres derfor rammer for ny bebyggelse knyttet til gate-, byroms- og bebyggelsesstrukturer, samt volum og høyder. Dette sees i relasjon til den gate- og byromsstruktur tiltaket trer inn i. Fire store områder som båndlegges for regulering til spesialområde bevaring gir et mer representativt utvalg av bevaringsområder for indre Oslos epoker Planen peker ut områder for båndlegging til spesialområde bevaring. En oversikt over hvilke områder som er vernet viser at A-områdene allerede er godt sikret. Områder knyttet til industrireising, Oslo øst og moderne anlegg av høy kvalitet fra mellomkrigstiden er imidlertid underrepresentert. 8 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

10 Sammendrag For å få et mer representativt utvalg av bevarte områder anbefaler Plan- og bygningsetaten at følgende områder båndlegges for regulering til spesialområde bevaring: Deler av Frogner fornem 1800-talls murgårdsbebyggelse. Majorstua / Bogstadveien / Kirkeveien 1800-talls byen og viktige moderne boliganlegg fra 1900 tallet Bislett / St.Hans haugen / Ila / Iladalen talls byen og viktige moderne boliganlegg fra 1900 tallet Grünerløkka / Sofienberg helhetlige 1800-talls arbeiderklasse boligstrøk Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten har videre kartlagt 14 mindre områder som er spesielt sårbare for forandring. Det gis egne bestemmelser for disse områdene. Utviklingsstrategi basert på transformasjons-, utviklings-, konsolideringsområder og sentrum som hovedgrep bygger planen på følgende hovedkategorier for arealbruk under hovedformålet byggeområder : Transformasjonsområder: Større områder hvor det skal etableres ny infrastruktur og bebyggelsesstruktur. Dette vil som hovedregel fordre reguleringsplanlegging. Dette er områder med stor betydning for indre Oslos langsiktige utvikling, som bør planlegges som en samlet enhet. Det bør utarbeides et rammeprogram i forkant av planarbeidet og dette bør ha et regionalt perspektiv. Utviklingsområder: Områder som skal bidra til å øke byens funksjonsmangfold, og utvikle byens karakter. Utviklingsområdene har et vesentlig bygningsmessig endringspotensial, men endringen kan skje innenfor etablerte gate- og byromsstrukturer. Konsolideringsområder: Områder der eksisterende gate- og bebyggelsesstruktur skal ligge til grunn for fornying og foredling. Bolig er her det dominerende formål. Sentrum: Sentrum har en helt spesiell posisjon nasjonalt, regionalt og bymessig for utvikling og bevaring. Området behandles med egne bestemmelser med særlig vekt på kultur- og næringsformål. De fire områdekategoriene gis ulike bestemmelser knyttet til bebyggelsesstruktur, tetthet/ bygningsvolumer, grad av utnytting og utearealer for nye tiltak. h = 33-42m h = 25-42m h = 33m h = 25-33m Transformasjonsområder Sentrum Utviklingsområder + Institusjonelle utviklingsområder Konsolideringsområder Historiske kjerneområder Planen inneholder ulike områdekategorier med et differensiert handlingsrom for utvikling bl.a. i forhold til byggehøyden (h). Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 9

11 Hovedkart og fire temakart Planens hovedkart har formål i samsvar med Plan- og bygningslovens 20-4, 1: Byggeområder. I tillegg til transformasjons-, utviklings-, konsolideringsområder og sentrum etableres følgende formålskategorier: Historiske kjerneområder (A-områdene) Institusjonelle utviklingsområder (Kunnskapsbyen) Friområder Spesialområder grav- / urnelunder Sammendrag Planens hovedkart (forenklet utgave) Planen har 4 temakart som veiledende og begrunnende for planen. Disse er: 1. Utviklings- og transformasjonsområder - angir de ulike delområdene i byen med særskilt utviklingspotensial 2. Bevaringsinteresser - angir områder med ulik bevaringsverdi 3. Karakteristiske gate- og byromstrukturer - angir byens dominerende gate- og byromsstrukturer 4. Planer og arealbruksformål som opprettholdes. 10 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

12 Sammendrag Planen etablerer et differensiert handlingsrom for utvikling og bevaring Planen angir områder med ulike handlingsrom for utvikling og for grad av endring. En gradering av utviklingsmuligheter er knyttet til ulike prosesskrav. Jo større endringer i forhold til eksisterende, enhetlige byroms- og bebyggelsesstrukturer, jo mer omfattende prosess før ev. godkjenning av nye tiltak. Samtidig er det et mål å etablere så tydelige rammer at flest mulig tiltak skal kunne behandles direkte som byggesak ut fra planens bestemmelser. Planens bestemmelser knyttes til Hovedkartet. Bestemmelsene er delt inn i fellesbestemmelser som gjelder for hele planområdet og spesielle bestemmelser som gjelder for den enkelte formålskategori. Fellesbestemmelsene Fellesbestemmelsene omfatter temaene gate- og byromsstrukturer, lokalisering og utforming av bebyggelse og anlegg, bokvalitet, parkering / varelevering og rekkefølge i utbygging. Nye gate- og byromsstrukturer skal utvikles slik at det knyttes sammen med eksisterende strukturer. Tiltak skal ta hensyn til omgivelsene og ha høy estetisk kvalitet. Tiltak som truer verneverdig bebyggelse kan avslås eller utløse krav om reguleringsplan I denne planen knyttes lokalisering og utforming av bebyggelse og anlegg til temaet bevaring ved at nye bygg og anlegg skal lokaliseres og utformes slik at verneverdig bebyggelse kan bevares. Dersom verneverdig bebyggelse er truet, kan dette utløse krav om utarbeidelse av reguleringsplan. Verneverdig bebyggelse er definert som bebyggelse på Byantikvarens gule liste datert innenfor de områdene denne planen viser som A- og B-områder. Fellesbestemmelsene omhandler også anlegg som er av stor allmenn interesse bl.a. på grunn av deres rolle og posisjon i bylandskapet. Teppebyen knyttes til byggehøyden 25 meter og utviklingsområdene til 33 meter Det stilles krav til nye tiltak ved vektlegging av høy arkitektonisk kvalitet. For å videreføre teppebyens karakter, foreslås det generelt en maks. byggehøyde på 25 meter. Samtidig gis det et handlingsrom med byggehøyder på inntil 33 meter i utviklingsområder og i enkelte konsolideringsområder. Det stilles spesielle dokumentasjons- og prosesskrav for eventuell bebyggelse som er høyere enn planens maksimumshøyder. Differensierte krav til bokvalitet Bestemmelsene angir differensierte kvalitetskrav til boliganleggs utforming knyttet til det enkelte område i forhold til det offentlige rom, størrelse på uteoppholdsarealer og fordeling av leilighetsstørrelser. Teknisk og sosial infrastruktur må være på plass før utbygging kan finne sted Det stilles krav til at nødvendig teknisk og sosial infrastruktur er tilfredsstillende etablert før utbygging kan finne sted. Det gis rammer for etablering av utbyggingsavtaler mellom Oslo kommune, utbygger og grunneier. Differensierte krav til boligandel og byggehøyder Ved fastsettelse av arealbruk angis boligformål som en min. eller maks%-andel av samlet m² bruksareal. Det stilles krav om en høy andel boliger i Kvadraturen. Det settes en maksimal gesims-/mønehøyde knyttet til det enkelte område. For enkelte områder settes det regler for etablering av høyde for gesims i fasadeliv. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 11

13 Ulike grader av utnyttelse for tomter over og under 2000 m² Beregning av grad av utnyttelse kombinerer bruk av bygningens grunnflate i prosent av tomteareal, dvs. bebygd areal (BYA) og største tillatte bruksareal i prosent av tomtearealet (TU) for å fungere både for mindre og større prosjekter. Sett i lys av øvrige kvalitetskrav som byggehøyder og krav til andel uteoppholdsareal, etablerer KDP BB en maks grense knyttet til BYA for enkelttomter mindre enn m² og en maks grense TU for planområder / utbyggingstomter over m². Krav om å benytte maks utnyttelse kan bare gjøres gjeldende når de andre bestemmelsene knyttet til kvalitet er innfridd. Sammendrag Plankrav for tiltak i strid med planen eller som gir store endringer Plankartet, med tilhørende bestemmelser, gir hjemmel for gjennomføring av tiltak dersom tiltaket ligger innenfor de gitte rammene, og for øvrig er i henhold til gjeldende lover og forskrifter. For tiltak som avviker fra planens arealbrukskategorier og bestemmelser skal det som hovedregel utarbeides reguleringsplan. Bestemmelsene er samtidig bygd opp slik at kommunen kan stille krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for tiltak som ligger innenfor planens hovedformål og bestemmelser, men som likevel kan medføre vesentlige endringer som bør belyses planmessig. Dette betingede plankravet kan gjøres gjeldende for større prosjekter eller dersom særskilte interesser berøres. 3 kommunedelplaner oppheves Plan- og bygningsetaten har søkt å forbedre den samlede planberedskap for indre Oslo ved å gjennomgå eksisterende kommunedelplaner og reguleringsplaner innenfor planområdet. KDP BB tar derfor stilling til hvilke eldre juridisk bindende kommunedelplaner som skal oppheves. Dette er KDP 2: Oslos sentrale sjøside, KDP 3: Nydalen, og KDP 4: Akerselva miljøpark (med unntak av visse bestemmelser). Alle disse har tjent som rammer for utvikling og vern og er i praksis erstattet med en rekke reguleringsplaner knyttet til gjennomføring av tiltak. Det foreslås derfor at alle kommunedelplanene oppheves med unntak av: Delområdene B8 Vippetangen og H2 Revierhavna innenfor KDP 2, hvor interesser mellom vekst og vern er uavklart, og bestemmelsene for delområdene 4-7 innenfor KDP 4: Akerselva miljøpark, som fortsatt er relevant for fremtidige prosjekter. Soneplanen og reguleringsplaner vedtatt før 1994 oppheves Der er i dag vel 800 eldre og nyere regulerings- og bebyggelsesplaner for indre Oslo. Det anbefales at alle regulerings- og bebyggelsesplaner eldre enn oppheves. Dette vil også omfatte reguleringsplan for indre Oslo, S-2255: Oslo sentrum og indre sone (Soneplanen). Disse erstattes med formål og bestemmelser i KDP BB. Det gjøres unntak for en rekke reguleringsformål som formålene spesialområde bevaring eller andre formål som en grovmasket kommunedelplan ikke kan fange opp. Dette gjelder formål som friområder, fellesområder for flere eiendommer, offentlige bygninger / allmennyttige formål og offentlig trafikkområder. Disse formålene er vist på temakart T4: Planer og arealbruksformål som opprettholdes. Det anbefales at reguleringsplaner som er yngre enn opprettholdes. Det gjøres imidlertid unntak for høydebestemmelsene i de planene der rammene i KDP BB er høyere enn gjeldende reguleringsplan. I slike tilfeller skal KDP BBs høydebestemmelser gjelde foran gjeldende regulering. 12 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

14 Sammendrag Oppfølgende planoppgaver etter at KDP BB er vedtatt En så omfattende og langsiktig plan vil kreve oppfølging i form av planleggings- og utredningsoppgaver etter at kommunedelplanen er vedtatt. Foruten oppfølging av Båndleggingsområder, vist på Hovedkartet, anbefaler Plan- og bygningsetaten at følgende oppgaver prioriteres: Gjennomgang av eldre bevaringsplaner med sikte på revisjon Utarbeiding av opprustningsplaner for strøksgatene Utarbeiding av belysningsplan for de viktigste gater og byrom innen planområdet Anmodning om at partene innenfor Kunnskapsbyen Oslo utarbeider en samlet strategiplan for markedsføring og utvikling, samt rammeprogram for det enkelte institusjonelle utviklingsområde Utarbeiding av reguleringsplan for området Vippetangen og Revierkaia Analyse av murgårdsbebyggelsens muligheter for opprustning til moderne, velfungerende bomiljøer, med fokus på tilgjengelighet og brannsikring Utarbeidelse av et rammeprogram for sentrumsranden med tanke på mer nyanserte bestemmelser for byform og bevaringsmessige rammebetingelser. Innholdet i disse deloppgavene drøftes nøyere i del 3. Planen som verktøy. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 13

15 1. Innledning 1.1 Bestillingen Dette planarbeidet er utløst av flere kommunale vedtak og av Kongelig resolusjon knyttet til kulturminner av nasjonal interesse ved regjeringens behandling av Oslos kommuneplaner i 1992 og Kommunale vedtak Ved behandling av Kommunedelplan for indre Oslo (KDP nr. 13), vedtatt , vedtok bystyret bl.a. følgende prioriterte planoppgaver som oppfølging av kommunedelplanen: Overordnet plan for avklaring av kulturminneinteressene, særlig forhold til murgårdsbebyggelsen fra slutten av forrige århundre. Retningslinjer som skal supplere reguleringsplan for sentrum og indre sone soneplanen. Rammeplan for estetisk form og utforming av byens rom. Vedtatt Estetisk plan for gategulv i Oslo og program for park og gatemøbler (PPG) videreutvikles. Reguleringsplan for tilrettelegging av boliger i kvadraturen. Bestillingen av dette planarbeidet er gitt i brev av fra byrådsavdeling for næring og byutvikling hvor Plan- og bygningsetaten bl.a. ble bedt om å: vurdere hvilke planverktøy som vil være egnet for å ivareta bevaringsinteressene og samtidig legge til rette for fornyelse. Det synes hensiktsmessig at Plan- og bygningsetaten får hovedansvaret for utarbeidelse av slik arealplan med Byantikvaren som viktig premissleverandør. Ved behandling av Kommuneplan 2000, vedtatt av Oslo bystyre , og senere stadfestet av Miljøverndepartementet ved Kongelig resolusjon, gjorde bystyret følgende vedtak: Rammene for byutvikling og bevaring i indre by avklares i et eget planarbeid, som oppfølging av bystyrets vedtak den om Kommunedelplan for indre by. Kongelige resolusjoner I Kongelig resolusjon av om fylkesplan for Oslo kalt: Oslo kommuneplan 1991 og tilsvarende resolusjon knyttet til Kommuneplan Arealdel omtaler regjeringen behovet for å bedre planberedskapen i Oslo kommune. I Kong. Res. av heter det bl.a.: Det er knyttet store nasjonale kulturminneverdier til Oslo som landets hovedstad. Kulturminnene og kulturmiljøene i Oslo er stadig utsatt for press ved planer og utbygging. Det er derfor viktig å ta vare på byens overordnede trekk, kulturmiljøer og enkeltobjekter. Dette gjelder store deler av sentrum og indre by. I sentrum gjelder dette særlig områdene rundt Slottet, Karl Johans gate, Rådhuset, Akershus festning, Kvadraturen og Hammersborg. I indre by for øvrig gjelder det Gamlebyen med Ekebergskråningen, områdene langs Akerselva, samt byens unike og homogene murgårdsbebyggelse fra 1800-tallet. Utviklingen i disse områdene vil måtte ta hensyn til de antikvariske og historiske interessene som knytter 14 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

16 1. Innledning seg til dem. Regjeringen ser derfor positivt på at Oslo kommune nå utarbeider en tematisk kommuneplan for bevaring og byutvikling. Når planen er vedtatt, vil den kunne sikre kulturminneinteressene i Oslo på en mer hensiktsmessig måte, og derfor gi grunnlag for å oppheve saksbehandlingsregelen knyttet til murbyen som har stått siden Den saksbehandlingsregel det her refereres til lyder som følger: Riksantikvaren vil for saker i dette området medvirke på samme måte som gjelder for fredede anlegg. Staten ved Riksantikvaren behandler murgårdsbebyggelsen i indre Oslo indre by som om den var fredet. Inntil det foreligger en avklaring av verneverdi gjennom en godkjent plan, medfører dette en tungvindt saksbehandling ingen av partene er tjent med, og som foreliggende planforslag har til hensikt å endre. 1.2 Utfordringer: Hovedstad i utvikling i balansert samspill med sine kulturminner Oslo er Norges største by, hovedstad og et viktig ansikt for Norge mot verden. Det er derfor knyttet betydelige forpliktelser og forventninger til Oslo som hovedstad og ledende by. Dette bør gjenspeile seg i en forsterkning av byens urbane egenskaper som handel, offentlighet, differensiert næringsgrunnlag, modernitet, korte avstander mellom ulike tilbud, kulturelt mangfold, høy befolkningstetthet etc. I indre Oslo framstår disse kvalitetene med intensitet, konsentrasjon og mangfold. Indre Oslo har en rekke nasjonale institusjoner og monumenter, og nye vil føyes til. Planleggingen må sikre at disse befinner seg i lett tilgjengelige og attraktive bymessige omgivelser. Oslo kjennetegnes ved en rekke karakteristika som naturens intense tilstedeværelse, et tydelig sentrum, en småskalert storby med en moderat målestokk, en sammensatt by med en spesiell tidsdybde hvor byen har vokst konsentrisk, som årringer, ut fra sentrum. Denne planen har som overordnet mål å legge til rette for at disse egenskapene opprettholdes og videreutvikles. Byens historiske spor peker tilbake til før middelalderen, og den har flyttet fokus fra Gamle Oslo ved Alnaelvas utløp til Kvadraturen og til Karl Johans gate. Den tette byen ble bygget ut under industrialismen og er preget av 1800-tallets byggeskikk. Mange moderne anlegg av høy kvalitet har senere satt sitt preg på byen, og nye føyes til. Oslo er ikke etablert etter én samlet plan, men har vokst område for område med ulike bystrukturer. Dette gjør Oslo til den mest mangfoldige byen i Norge. Dette gir opplevelsesrikdom og utviklingsmuligheter. I en slik sammenheng ligger det en betydelig utfordring i å velge hvilke kvaliteter og områder som skal eller bør tas med inn i fremtiden, og på hvilken måte. Oslos næringsgrunnlag har lenge vært under omfattende endring. Byen er fremdeles gjenstand for en betydelig avindustrialisering. Arealmessig stiller dette Oslo i en meget gunstig posisjon ved at store, sentrumsnære områder blir tilgjengelige for ny bruk. Dette åpner for store muligheter og utfordringer. Mange av arealene er allerede utbygd og omformet, men mange gjenstår. Byplanleggingen bør være langsiktig og gi rom for ulike byrelaterte aktiviteter som f.eks. fremtidige næringsaktiviteter. Dette gjenspeiles ved en stor interesse for kunnskapsbasert, byrelatert forskning og næringsaktivitet. Mange europeiske land møter de postindustrielle utfordringene ved å foredle sine urbane områder. En bevisst og langsiktig satsning på byenes miljø- og kulturprofil har bl.a. til hensikt å styrke byenes konkurranseevne innenfor reiseliv samt beholde og trekke til seg investeringer, ressurspersoner og kunnskapsbedrifter. Oslo bør signalisere og symbolisere en nasjon og en by som vektlegger kvalitet i forvaltning av sine omgivelser gjennom en situasjonstilpasset balanse mellom bevaring og nyskapning. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 15

17 Dette stiller spesielle krav til planverktøyene. En langsiktig plan bør, ideelt sett, sikre vekst og vern med kvalitet og samtidig bedre forutsigbarhet i plan- og byggesaker for byens byggende aktører, beboere og andre berørte. Et konstruktivt samarbeid med private aktører er i dag en forutsetning for gjennomføring av de fleste planer. Utfordringen ligger i å utarbeide planer som ønsker rett investering velkommen til rett sted og tid. 1. Innledning Samtidig preges byen av store og raske kulturelle og økonomiske endringer. Vi kan i denne sammenheng bestemme hva vi ønsker å bevare. Vi kan imidlertid i begrenset grad påvirke de tunge utviklingstrendene og etterspørselen etter nytt byggeri. Gjennom planlegging kan vi imidlertid legge til rette for at utviklingen av byen går i en ønsket retning ved å regulere tilgjengelighet, arealbruk og rom for endring. En moderne og robust byplan bør være så åpen at den kan ta opp i seg det uventede og det ukjente på en positiv måte, og den bør sikre gode prosesser for evaluering av planinitiativ med stor betydning for byen. Dette er spesielt viktig for en plan som dekker et så stort område og som skal ha et tidsperspektiv frem til år Oslo som hovedstad: Stortinget og Eidsvolls plass Indre Oslo har en betydelig posisjon som boligby. Ønsket om å bo i byen er stadig økende. Dette setter krav til bevaring og utvikling av etablerte bokvaliteter, samtidig som det må sikres rom for nye og moderne boliger, uten at etablerte kvaliteter forringes. 1.3 Planens hensikt I løpet av planprosessen er det registrert en rekke forventninger til arbeidet med denne planen; her nevnes: Erstatte Kongelige resolusjoner av 1992 og 2001 Følge opp relevante mål gitt i Kommunedelplan for indre Oslo (nr 13) og Kommuneplan 2004, Oslo mot 2020 Følge opp mål og strategier knyttet til utredningen: Oslo, kulturmiljøet i byutviklingen. Formalisere byrådets forslag til konklusjoner i Høyhusutredningen og den etterfølgende politiske behandlingen Ta opp i seg intensjoner gitt i Stortingsmelding nr. 31 ( ) Storbymeldingen, om storbyenes rolle som motorer for vekst i Norge. Beskrive det særegne og karakteristiske ved indre Oslo som bylandskap som grunnlag for å foreta verdivalg knyttet til bevaring og til byens fremtidige utforming Beskrive endringskreftene som påvirker Oslo by og legge til rette for nødvendig og ønskelig fornyelse, utvikling og arealreserver 16 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

18 1. Innledning Legge til rette for å oppdatere det formelle plangrunnlaget for indre Oslo slik at det blir i samsvar med dagens flerfunksjonelle bybruk og ordlyd og intensjoner i Plan- og bygningsloven Legge til rette for bedre forutsigbarhet og forenklet behandling av plan- og byggesaker og samtidig åpne for det kvalitativt fornyende og det uventede Forventningene til planen er mange og store og demonstrerer kompleksiteten i planoppgaven. Det er derfor viktig å skille ut de mest sentrale temaene for en plan på dette nivå knyttet til planens profil som en tematisk plan. Som resultat av planprosessen legges følgende til grunn for planarbeidet: Legge til rette for en nødvendig og ønsket utvikling og gradvis fornyelse Bevare og videreutvikle byens overordnede trekk og kulturmiljøer Skape rom for det nye og uventede i funksjoner og byggetiltak Bedre forutsigbarhet og forenkling i plan- og byggesaksbehandlingen 1.4 Byen i historisk perspektiv En by kan karakteriseres ved en fortetting av aktiviteter og bygninger. Det som ordner og organiserer aktivitetene og bygningsmassen er den sammenhengende veven av gater og plasser her kalt gate- og byromsstruktur. For å forstå Oslo som gate- og byromsstruktur presenteres en historisk utvikling av disse. Det avgjørende er i hvilken grad dagens gate- og byromsstrukturer og de historiske anleggene innenfor disse er i stand til å gi rom for en ønskelige og nødvendige utvikling. Oslos grunnleggende strukturerende elementer Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 17

19 Byen konstituerer seg, Oslo blir Oslo ( ) Oslo har sin opprinnelse ved fjorden og ved Alnaelvas utløp hvor den første byen sannsynligvis ble anlagt av Kong Harald Blåtann i år 980. Denne opprinnelige byen er i dag en ruinpark. Handelsveier spredte seg innover i landet og flere av disse tidligste handelsveiene som Maridalsveien, Strømsveien m.fl. kan fremdeles spores i bylandskapet. 1. Innledning Mange historiske byer har en bykjerne som har vokst vertikalt lag på lag. Det spesielle med Oslo er at byens kjerne har vært i bevegelse. Akershus festning ble anlagt av Kong Håkon V i 1299 på vestsiden av Akerselva. Da Christiania ble etablert i 1624 av Chistian IV, ble byen (Kvadraturen) lagt inn under festningen. Kvadraturen kjennetegnes ved et sammenhengende, rektangulært gatenett, særpreget for 1600-tallets byplanidealer; Kvadraturen ble en bydel. Fra Kvadraturen ble tyngdepunktet flyttet til Stortorget og i 1823 til Karl Johans gate i samsvar med Linstows byplan. Karl Johans gate er en øst-vest orientert akse som representerer ønsket fra tidlig 1800-tallet om klassisk monumentalitet i byrommet. Oslo har således flere historiske kjerneområder som kan leses i bylandskapet. Det at byen flytter fokus i stedet for å bygges lag på lag, innebærer at byen har etablert en adderende byplantradisjon hvor nye bykjerner legges side ved side. Oslos konstituerende historiske struktur er tre tette bykjerner nær fjorden med historiske veier som i vifteform stråler ut fra disse bykjernene. Industrialisering ( ) Den adderende byplantradisjon ble videreført ved den eksplosive byutviklingen ved slutten av og begynnelsen av 1900-tallet. Anleggelsen av jernbanestasjonene i øst i 1854 og i vest i 1872, samt industrikaiene er karakteristiske nyvinninger ved inngangen til en æra for ekspansjon og industrialisering. Store områder med murgårdsbebyggelse ble bygd ut som årringer rundt bykjernen. Disse områdene har fremdeles en dominerende posisjon i bylandskapet og er av mange betegnet som murbyen. Nye gate- og byromsstrukturer ble etablert mellom de historiske veiene. Noen av de nye strukturene hadde en geometrisk grunnform som Grünerløkka og deler av Majorstuen med sine retningsbestemte rutenettstrukturer. Disse ligger på byens flatere partier. Andre fikk en pragmatisk og ledigere utforming tilpasset topografien. De byrommene som ble skapt fulgte og beskrev landskapet. Byen fremstår uten en samlet og ordnet gate- og byromsstruktur. Vekslingen mellom ordnede og ledige gate- og byromsstrukturer skaper inntrykk av en sammensatt by. Dette ble beskrevet slik av Harald Hals i 1929: Vi søker forgjeves den røde tråd i Oslo bys plan. Her og der peker spredte trekk hen på et systematisk arbeide, men det er helt lokalt, og innen trangt begrensede områder. De sterke bånd som skulde samle de mangfoldige forskjelligartede masker innen dette forvirrede nett til et samhørende hele, mangler. De store linjer, omkring hvilke vi skulde ventet at der var arbeidet videre fra generasjon til generasjon, og hvorpå der som en gitt sak burde arbeides videre nu de står ikke til å finne. De eneste sammenbindende drag øiner vi i disse gamle innfartsveiene, som nevnt foran. Og det blev da også på dem den generalplan som vedtokes i 1913, vesentlig kom til å bygge. Denne mangelen på samlet orden har også sine positive sider. Indre Oslo ligger i et småkupert amfilandskap. At gate- og byromsstrukturer følger landskapets bevegelser bidrar til en ledig og god tilgjengelighet. At gate- og byromsstrukturene har en utforming bygd på samtidens standarder gjør at store deler av indre Oslo kjennetegnes av et gatenett med høy grad av fleksibilitet og generalitet. Dette åpner for at ulik bebyggelse med ulike funksjoner med letthet kan knyttes seg til disse strukturene. Dette gir byen en robust struktur, en struktur som tåler endring av bygningsmassen uten at vesentlige deler av byens særpreg behøver å gå tapt. 18 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

20 1. Innledning Oslos historiske epoker Det ble samtidig med den nevnte byekspansjonen etablert en rekke parker spredt over hele indre Oslo. Disse varierer som typer ved naturparker, monumentalparker og idrettsparker. Indre Oslo har etablert en finmasket og relativt robust gate- og byromsstruktur. Dette åpner bl.a. for at bygningsmessige endringer kan skje uten at grunnleggende egenskaper ved byen nødvendigvis går tapt. Den moderne tid ( ) Den moderne tid kan karakteriseres ved en vilje til å gi det enkelte bygg og anlegg en bevisst estetisk utforming. Karakteristisk er ringveiene, med boulevarden som forbilde og som i bredde skiller seg ut fra de tidligere standardiserte gatebreddene. Nye utkomponerte boligområder med både klassisisme og modernisme som forbilder og et monument som Rådhuset (innviet i 1950) blir etablert. De nye anleggene ble bygget med integrerte romlige og bygningsmessige kvaliteter som for eksempel Torshov og Iladalen. Prosjektene fra 1900-tallet bidrar til byens mangfold, føyer seg inn i og beriker etablerte gateog byromsstrukturer og ligger som spredte, kvalitativt høyverdige anlegg, særlig med en viss nærhet til Ringvei 2. Den postindustrielle by (1975-d.d.) De siste årene er kjennetegnet av økt miljøbevissthet, transformasjon av utrangerte industriområder og et mer differensiert syn på estetiske forbilder. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 19

21 Den økte miljøbevisstheten etter ca ga seg bl.a. utslag i skrinlegging av saneringsplaner for Vålerenga og Rodeløkka. Planer for ny infrastruktur, som t-baneringen og nytt hovedveinett under bakkeplan, hadde trafikksanering og miljøkvaliteter som mål. Ny og nødvendig infrastruktur under bakkeplan åpnet for å opprettholde den eksisterende gate- og byromsstrukturen. Samtidig åpnet dette flere steder for en attraktiv og etterlengtet tilknytning mot fjorden. I fjordnære områder er det etablert, eller under etablering, en rekke større prosjekter. Et prosjekt som Aker Brygge innledet utbygging av den nye Fjordbyen. Nyere fjordnære pr osjekter utvikler en tendens til mangfold i innhold og uttrykk. Det arbeides med varierende romlige integreringer mellom den tette byen og fjorden. Selve fjorden representerer et stort allment byrom og prosjektene skaper sekvenser av byrom med ulike kvaliteter som på Tjuvholmen og i Bjørvika. 1. Innledning Ny underjordisk infrastruktur har åpnet for å bevare og videreutvikle byens eksisterende gateog byromsstrukturer. Nyere større byggeprosjekter skaper ulike nye byromsstrukturer og bygger opp under indre Oslo som en mangfoldig by. En viktig miljøsak har vært og er ønsket om å opprettholde Oslo sentrum som et aktivt og attraktivt sentrum med utvikling av gode møteplasser. Hovedstadsaksjonen arbeider innenfor denne målsettingen. Nye romlige strukturer er under etablering med fortettinger langs indre Oslos ytterkanter. De romlige kontekstene som utvikles her er av ulik karakter. Samtidig rettes det økende oppmerksomhet mot tradisjonelle institusjonsområder som universitet og universitetssykehus og deres potensiale som aktive medspillere i kunnskapsbasert næringsutvikling. Nyere prosjekter langs Den postindustrielle byen 20 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

22 1. Innledning Akerselvas elvelandskap har så langt føyd seg inn i elvelandskapets varierende kontekster. I sum står en overfor betydelige områder som nylig er gitt og kan gis nytt innhold og ny form. Bærekraftig byutviklingspolitikk har kompakt by og samordnet areal- og transportplanlegging som strategier. Dette er lite i samsvar med Oslos adderende byplantradisjon hvor byspredningen har nådd langt ut over byens grenser. Oslo bygges nå i stigende grad lag på lag og mer i høyden. En strategisk planlegging og en gradvis utskiftning av utrangert bygningsmasse har alltid vært en forutsetning for en dynamisk og bærekraftig byutvikling. Dette gir dilemmaer mellom byutvikling og bevaring, dilemmaer en aldri kan komme utenom, dilemmaer også denne planen må ta opp i seg. Offentlighet og planlegging Offentligheten er det som i funksjon og uttrykk er bygd av fellesskapet for fellesskapet. Et viktig prinsipp for offentlighet er allmenn tilgjengelighet. Temaet offentlighet i byplansammenheng står ovenfor spennende utfordringer med hensyn til å begrunne, gi innhold til og forme byen som en kollektiv konstruksjon. Dette er viktig og samtidig vanskelig i en tid preget av deregulering av forvaltningen og individualisering av samfunnets verdigrunnlag. Byen er i seg selv en kollektiv struktur. Den sammenhengende byromsstrukturen med parker, torg, plasser og gater er våre viktigste fellesområder. Det er den tette veven av gater og plasser som binder byen sammen og gjør den til en enhet, til en kollektiv konstruksjon. En rikholdig by kan tilby et mangfold av attraktive og aktive offentlige byrom kombinert med vekslende kommersielle og offentlige tilbud og andre aktiviteter i regi av det sivile samfunn. Samspillet mellom gate- og byromsstrukturene og tilliggende bygg og anlegg av stor offentlig og allmenn interesse er grunnstammen i indre Oslos offentlig struktur. Oslo som offentlig arena Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 21

23 1. Innledning Hovedstaden: Sentrum som offentlig arena 1.5 Mål for utvikling av indre Oslo Mål for utvikling av indre Oslo må være langsiktige og overordnete. Målene er organisert under overskriftene urbanitet (utvikling) og byens karakter (tilstand). En plan for utvikling av de fysiske rammene for indre Oslo vil bare delvis svare til de målene som skisseres. Målene er noe å strekke seg etter og krever innsats på langt flere områder enn arealplanlegging for fysisk utvikling. Oslos urbane egenskaper Med urbanitet menes i denne planen konsentrasjoner av noen spesifikke bymessige egenskaper. Jo flere og jo mer intenst disse er til stede på samme sted, desto høyere grad av urbanitet. En skjønnsmessig vurdering av bymessige egenskaper ved indre Oslo indikerer at: Oslo har, som hovedstad, mange offentlige funksjoner og møteplasser som muliggjør interaksjon mellom mennesker og hvor samfunnsmessige ytringer kan eksponeres (for eksempel Stortinget, teatrene, Karl Johans gate og Youngstorget) Fra et nasjonalt perspektiv har Oslo en betydelig befolkningstetthet som gir byen fysisk tetthet muliggjør gode kollektive tilbud og et aktivt sosialt liv. Dette gir et aktivt uteliv med opplevelser og fornøyelser. Parallelt med muligheten for sosial integrasjon ligger muligheten for anonymitet. Internasjonalt har Oslo en moderat befolkningstetthet. Oslo fremstår som et vellykket handelsområde der byen har en rekke handelsstrøk som tilbyr ulike og varierte vareutvalg. Som andre byer er handelen i indre Oslo påvirket av etableringen av kjøpesentra i utkanten av byen. Det er også etablert kjøpesentra/varehus innenfor den tette byen. Selv om handelens karakter er i sterk endring, synes tradisjonelle handelsgater (strøksgater) fortsatt å ha en sterk, men utsatt posisjon. 22 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

24 1. Innledning Oslo har et differensiert næringsgrunnlag særlig knyttet til turisme, administrasjon, forskning, IKT og media. Som for de fleste større byer er næringsgrunnlaget i endring og meget følsomt for konjunktursvingninger. Oslo er en universitetsby og har dessuten et godt utbygd høyskoletilbud og generelt et differensiert utdanningstilbud bl.a. knyttet til helsevesen, teknologi og utdanningsinstitusjoner. Det er sammenfallende forventninger til Oslo og til det nye og moderne. Dette gjelder også for arkitekturen. I nyere tid har dette vist seg i bydeler som Vaterland og Aker Brygge og ulike offentlige byggverk som ny opera, universitetsbiblioteket og flytogterminalen. Arkitektkonkurranser og byutviklingsdiskusjoner om Bjørvika, Vestbanen og Tjuvholmen viser at Oslo er på offensiven når det gjelder å søke og foredle det nye. Det offentlige er på ulike måter aktører i disse prosjektene. Oslo har en tett og finmasket gate-, byroms- og bebyggelsesstruktur og et utvidet t-banesystem under utvikling. Dette gir korte avstander mellom bosted, arbeid og rekreasjon. Sett i et internasjonalt byperspektiv kan imidlertid tettheten i indre Oslo karakteriseres som høyst moderat. Oslo er en flerkulturell by med mennesker med ulik nasjonal, etnisk og kulturell bakgrunn. Dette påvirker byens kulturliv, handelstilbud og bruken av byen. Oslo preges av et mangfold av organisasjoner. Organisasjonsrikdom er et generelt norsk fenomen, men er spesielt sterkt til stede i Oslo, der mange organisasjoner og institusjoner har sine hovedkontor. Oslo har et bredt kulturtilbud innenfor kino, teater, opera, kunst, musikk, festivaler, utstillinger, idrett mm. Også mer uorganisert kulturvirksomhet, som kjennetegner storbyen, er til stede. Byens urbanitet: Aker brygge og Brugata Av de ulike bymessige egenskapene kommenteres forventninger til det nye spesielt: Tendensen til at mange unge voksne flytter til Oslo er ikke bare betinget av materielle behov, men også av kulturelle forventninger, av ønsket om en urban livsstil, av å være der det nye først vil vise seg, der det skjer. Forventninger til det nye viser seg på en rekke områder i en bykultur, for eksempel i form av ulike kulturytringer og næringsprosjekter. Modernitet i arkitekturen er ett av mange signaler om en kreativ kraft i en by. Modernitet må her ikke forveksles med modernisme, som er en spesiell arkitektonisk stil. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 23

25 Mål for utvikling av indre Oslos urbane egenskaper Indre Oslos urbanitet skal styrkes ved tilrettelegging for et mangfold av bymessige egenskaper som: Kreativitet: En positiv forventning til det nye slik dette også har fått uttrykk gjennom historien Sosiokulturelt mangfold: En åpen og multikulturell profil Offentlig romlighet: Gode offentlige byrom som gjør indre Oslo til et betydningsfullt offentlig tilgjengelig møtested for alle Balansert næringsliv: En god arena for innovasjon og kreativitet med et differensiert og kunnskapsbasert næringsliv Mangfoldig kultur: En bred arena for utdanning, rekreasjon og kulturell utfoldelse Variert handel: Et attraktivt, mangfoldig og differensiert handelstilbud Balansert boligtilbud: Et variert og kvalitativt godt botilbud 1. Innledning Indre Oslos karakter Dette planarbeidet har vist at det er krevende å gi en entydig beskrivelse av det karakteristiske ved indre Oslo. Byen mangler en samlende, strukturell orden og kan beskrives som en konsentrasjon av ulike strukturelle og bygningsmessige områder i endring. Selve endringsbildet er en viktig del av byens karakter. Oslo er også en by som er opptatt av å være moderne, samtidig som viljen til modernitet gir seg høyst ulike utslag; som Ullevål Hageby, Ilatrappa, Folketeatret, Oslo Rådhus, Regjeringsbygget og Oslo Spektrum som alle var moderne for sin tid. En tverrfaglig utredning knyttet til dette planarbeidet konkluderer med at Oslos karakter kan betegnes som en by: hvor naturen er intenst til stede med et konsentrert sentrumsområde med en tydelig hovedstadsprofil som fremstår som en relativt kompakt enhet som fremstår som en småskalert storby som fremstår som en sammensatt by som ønsker å være moderne hvor en kan oppleve nasjonale og lokale kulturminner Indre Oslo og naturen i aktivt samspill Betydningen av naturens tilstedeværelse og samspillet mellom landskapet og bebyggelsen, er fremhevet i flere tidligere utredninger. Dette bekrefter en faglig kontinuitet i synet på Oslo som bylandskap. Dette planarbeidet fører denne tradisjonen videre. Landskapet. Oslo er en del av et større landskapsrom omgitt av skogkledde åser og med fjorden som en tydelig bunn, beskrevet som Oslo-gryta eller amfiet. Landskapet er småkupert, svakt bølgende og stiger fra fjorden mot åser i nord ved Holmenkollen og Grefsenkollen. I øst har Oslo-gryta en markant avgrensning ved Ekebergsskråningen, mens landskapet mot vest glir over i foldede rygger mot Asker og Bærum. Byen mellom Oslomarka og fjorden er det bildet turisten har av Oslo, og er dermed et varemerke for byen. Marka og fjorden oppleves som nærværende fordi de topografiske forholdene gjør både marka og fjorden synlig fra mange steder i byen. Den korte avstanden mellom den tette byen og marka/fjorden som rekreasjonsområder, gjør landskapet mer nærværende - også fordi marka og fjorden brukes til rekreasjon året rundt av byens innbyggere. Prinsippet om offentlighet og allmenn tilgjengelighet er knyttet til naturbyen Oslo ved allemannsretten. Fjorden som naturelement kan tolkes som en stor allmenning, og møtet mellom fjorden og byen representerer et helt spesielt møte; en vesentlig verdi. Den allmenne tilgjengeligheten til fjorden er avgjørende for opplevelsen av Oslo som en åpen by. Oslo har her et betydelig potensial for forbedring. 24 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

26 1. Innledning Naturbyen: Utsikt mot Grefsenkollen Akersryggen med Gamle Aker kirke og Holmenkollen Akerselva renner gjennom deler av den tetteste byen. Bevegelsen mot fjorden byr på elvelandskapets mangfoldighet og møte med havet. Egenskaper ved det store naturlandskapet kan oppleves midt i byen. Miljøet rundt Akerselva danner også en tilgjengelighetskorridor ut fra sentrum på linje med strøksgatene. Alnaelva er historisk like viktig som Akerselva, men er i dag mer usynlig i indre Oslo. Akerselva miljøpark Parkene er en del av Oslos mest karakteristiske kvaliteter. Det er mange av dem, og de er godt fordelt over hele indre Oslo. Parkene har ulike karakterer og egenskaper, noe som forsterker byens preg av en sammensatt by. Parkene gjenspeiler vekslende idealer for landskapsforming, og historiske og moderne parker er med på å gi byen tidsdybde og preg av modernitet. Kolonihagene er også en viktig del av byens grønne profil. Den blå-grønne profilen som omkranser og går gjennom indre Oslo er en grunnleggende kvalitet ved Oslo, en kvalitet å ta vare på, en kvalitet å bygge videre på. Oslo sentrum: Hovedstaden, kultur- og handelssenter Karl Johans gate fra Egertorget til Slottet peker seg ut som et urbant byrom i særklasse. Her manifesteres nasjonens grunnleggende institusjoner seg ved symbolsk og reell makt, og intensiteten i bruk styrkes ved at en rekke attraktive kultur-, handels- og forlystelsestilbud er samlet her. Det er tydelige skiller mellom monumentene og den allmenne bebyggelse. Innenfor et relativt lite område finner en monumenter og symboler knyttet til de tre statsmaktene, samt landets største aviser. I tillegg er en rekke viktige statsinstitusjoner representert i bybildet som Universitetet, Nasjonalbiblioteket, Nationaltheatret, Børsen, nasjonale museer og departementer. Institusjonene er representert med bygg med tydelige monumentale uttrykk, og plasseringene spiller på ulike måter opp mot hovedstadsrommet. Den romlige konteksten, med en gate som tegner en hengende bue mellom Egertorget og Slottet, markerer stedets enhet og knytter ytterpunktene sammen i ett byrom. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 25

27 1. Innledning Hovedstadsrammer: Karl Johans gate. Området rundt Pipervika er også et unikt byrom. Her møtes Oslofjorden og byens aktiviteter i et stort og tydelig avgrenset rom. Rommet har en annen kontekst og en lavere intensitet enn Karl Johans gate ved at fjordens vannflate utvider byens gulv; det er åpnere og preget av årstidenes skiftninger. De omliggende anleggene med Akershus festning, Rådhuset og Aker brygge representerer et enestående historisk spenn i representative anlegg for vår historie og med en spesiell kombinasjon av museale, offentlige og kommersielle aktiviteter. Stor tidsdybde: Pipervika. Endestedet for Karl Johans gate er jernbanetorget med Østbanehallen. Dette er et meget aktivt trafikknutepunkt med Oslo S og tilbud som Oslo City, Byporten, Hotell Plaza og Oslo Spektrum. Arkitektonisk er dette et nåtidig sted med downtown -karakter. Trafikknutepunkt med downtown -karakter: Oslo S - området. Fra sentrum er de romlige kontekstene mot nord og mot øst mer uklare. Når man beveger seg nordover fra Karl Johans gate kan det være vanskelig å vite om man beveger seg i en alminnelig bygate eller en betydelig gate som leder mot regjeringskvartalene. Dette var forhold som Hals i sin plan av 1929 ønsket å forbedre, men som ville ha medført bykirurgiske inngrep med sanering av en del eldre bebyggelse. 26 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

28 1. Innledning I Kvadraturen ligger en rekke offentlige anlegg som departementer, Børsen, Norges Bank og viktige museer. Tilgjengeligheten til disse er noe utydelig og til tross for et historisk spennende miljø, er det å bevege seg her for mange preget av en viss grad av utrygghet. Det ligger en betydelig utfordring i å styrke de urbane kvalitetene i Kvadraturen. Renessansens byplan: Kvadraturen Christiania Torv og Rådhusgata. Byens første torg Oslo har ett tydelig sentrumsområde hvor både nasjonen Norge og byen Oslo er klart eksponert. I sum danner Kvadraturen, hovedstadsrommet ved Karl Johans gate, planlagt av Linstow, samt byrommet ved Pipervika, et unikt område med hensyn til byplanmessige og arkitektoniske kvaliteter og representative nasjonale institusjoner. Den småskalerte storbyen Oslo er Norges største by, men fra et internasjonalt storbyperspektiv har den tette byen Oslo likevel relativt moderate dimensjoner. Dette gjenspeiles i målestokk, tetthet, byggestiler og byggehøyder. Den tette byen domineres av bebyggelse etablert før andre verdenskrig. Den dominerende byggekikk er 1800-tallets ulike murgårder fra 3 til 5 etasjer. Mange hovedstadsmonumenter som Slottet og Universitetet er innenfor denne målestokken. Denne moderate målestokken forsterkes av områder med frittliggende urbane villaer og enkeltområder med hage- og trebebyggelse. I følge høyhusutredningen er andel av bebyggelsen over 9 etasjer begrenset til randsonen mot nord med få unntak som Vika m.fl. De fleste byggene utenfor sentrumsområdet ligger på 5 etasjer. Denne relativt lave bebyggelsen danner grunnlaget for betegnelsen teppebyen, bebyggelsen som kler landskapet som et teppe. Denne moderate målestokken gjenspeiles også i opplevelsen av byrommene. Oslos kvartalsstrukturer er i en europeisk målestokk relativt beskjedne i størrelse og sterkt varierende, og veksler fra ca. 50 til 100 meters lengde. Den småskalerte storbyen: Aker Brygge Kampen Med unntak av visse deler av sentrum gir den tette bys vekslende og småskårne gate- og byromsstrukturer, samt bygningsmassens moderate dimensjoner opplevelsen av Oslo som en småskalert storby, som et teppe med lavere bebyggelse. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 27

29 1. Innledning Den kompakte byen: Pipervika, Akershus festning og Kvadraturen i forgrunnen. Foto: Mapaid En relativt kompakt enhet med finmasket gate- og byromsstruktur Indre Oslo fremstår som en relativt samlet enhet knyttet sammen av en sammenhengende og finmasket gate- og byromsstruktur. Innenfor denne er store områder preget av en homogen murgårdsbebyggelse. Dette gjør at indre Oslo oppleves som en relativt homogen enhet i den forstand at den utgjør en samlet bebygd flate hvor bebyggelsen kler landskapet som et teppe. Til tross for noen avvikende landskapselementer som landskapsplatå ved Majorstuen / Frogner, Akerselva elvelandskap og Akersryggens høydedrag som begge løper gjennom byen, er selve bebyggelsen så dominerende at den tette byen likevel fremstår som relativt enhetlig. Samspillet mellom bebyggelse og den sammenhengende, finmaskete gate- og byromsstrukturen har indre Oslo felles med mange norske og europeiske byer. Gramatikken består i et nett av likeverdige og i hovedsak like brede gater, bygninger organisert rundt indre byrom med omlag lik dybde, bredde og høyde plassert på linje mot fortauene. Denne grunnleggende og alminnelige bygrammatikken representerer en generell og robust by, en form for generalitet som preger store deler av 1800-talls byen. En bys generalitet er en kvalitet som gjør den egnet til å ta opp i seg nye funksjoner og forandringer. Å hindre stengsler ved gjenbygging og overbygging av gate- og byromsstrukturer og å unngå sekkegater ved nye tiltak kan virke selvfølgelig. Det er samtidig nødvendig å påpeke dette for å opprettholde byen som en åpen og allment tilgjengelig by. Indre Oslo fremstår som en relativt kompakt og avgrenset enhet bundet sammen av en sammenhengende, variert og finmasket gate- og byromsstruktur. Oslo - en moderne by En historisk gjennomgang av indre Oslos arkitektur viser at bybyggingen sjelden har tatt utgangspunkt i egen urban tradisjon, men i samtidens nye og moteriktige idéer og forbilder hentet fra utlandet. Disse idéene og forbildene er imidlertid innpasset i indre Oslos stedlige forutsetninger og funksjonelle utfordringer. Eksempler på dette er Kvadraturen som gjenspeiler renessansebyens formale idégrunnlag og med Fredericia i Danmark som mulig forbilde. De første hovedstadsmonumentene ble oppført i klassisistisk stil og Schinkels tegninger til Alte Museum i Berlin har klare fellestrekk med universitetsbygningen til Grosch tallets murgårder og murgårdskvartaler i Oslo og Berlin har betydelige likhetstrekk. Ullevål Hageby er en lokal variant av den populære engelske hagebyen med pittoreske Radburn og Hampstead som mulige forbilder. Ilatrappa minner ikke lite om Den spanske trapp i Roma, et klassisk anlegg i en tid hvor nyklassisisme var på moten. Funksjonalismen spiller seg ut på Sinsen og likheten med boligprosjekt av for eksempel Walter Gropius i Tyskland er slående. I nyere tid har ønsket om miljøforbedring resultert i trafikksanering ved Rådhusplassen med Barcelona som ett av mange forbilder. 28 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

30 1. Innledning Den moderne byen: Sinsen Ilatrappen Ullevål Hageby Oslo har alltid hatt blikket rettet utad, vært tidlig ute med å adoptere nye idéer og forbilder og tilpasse disse til egne forutsetninger. Viljen til å være moderne er en tradisjon å føre videre. Den sammensatte byen Indre Oslo oppleves som en by bestående av ulike fragmenter av bytradisjoner. Sentrumskjernens ulike historiske elementer lesbare ikke bare som ett, men som mange delområder. En annen grunn er at byen har etablert en geografisk adderende byplantradisjon. En tredje er at byen ikke har en enhetlig byplanstruktur, men bærer med seg brokker av ulike byplanidealer. Den dominerende strukturen, kvartalsstrukturen, har vekslende dimensjoner, og selv innenfor de retningsbestemte strukturene er variasjonen i kvartalsstørrelsene betydelige. Monumental orden er på ingen måte påtrengende i indre Oslo, men byen tilbyr variasjonsrikdom i stedet for monotoni. Den sammensatte byen reflekteres også i byens arkitektur. Tidligere forstadsområder i tre, leiegårdsområder i mur, områder med nyklassisistiske og funksjonalistiske ordensprinsipper ligger side om side i mange deler av Oslo. I enkelte områder står historiske og modernistiske enkeltbygg opp mot hverandre, noen steder i harmoni, andre steder i spenning. Dette gir variasjon og vitalitet snarere enn samlet harmoni. Den sammensatte byen: Damstredet Enerhaugen Indre Oslo har et variert mønster av ulike bebyggelsesstrukturer og en bygningsmessig variasjon og mangfoldighet som gjenspeiler ulike tidsepokers dynamikk og vilje til endring. Dette bør ivaretas videre fremover. Vår tids ordensidealer må svare på behovet for reparasjon og foredling av eksisterende strukturer. Ved å erkjenne byens mangfold som en positiv verdi, kan indre Oslo fremstå som mulighetenes by, hvor det er rom for spenninger og det uventede, hvor mangfoldet er en kvalitet. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 29

31 1. Innledning Fragmentenes by: Ulike byplanidealer Den historiske byen Når det gjelder Oslo som historisk by vises det til kapitlet Byen i historisk perspektiv som dokumenterer at Oslo er en by med stor tidsdybde og med stor bredde i forekomstene av ulike historiske spor. 30 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

32 1. Innledning Mål for utvikling av indre Oslos karakteristiske egenskaper: Indre Oslo skal opprettholde og videreutvikle karaktertrekk som: Landskapet: Fremtredende og tydelige landskapsformer samt allment tilgjengelige naturgitte kvaliteter Sentrum: Et konsentrert sentrum som arena for Norges hovedstad, nasjonale funksjoner og regional bolig-, nærings- og rekreasjonsfunksjoner Skala: En småskalert storby Byen indre Oslo: En tydelig enhet mot fjorden og mot bakenforliggende områder med åpnere bebyggelse En moderne by: Å være åpen for og ta opp i seg nye idéer og forbilder Mangfoldig by: En sammensatt by som gjenspeiler historiens ulike og nyvinnende utbyggingsepoker Historisk by: Nasjonal og lokal kulturhistorie som kilde og ressurs, hvor representative byområder kan oppleves som viktige historier Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 31

33 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling 1. Innledning Det gis nedenfor en oversikt over de viktigste drivkreftene som påvirker utviklingen i indre Oslo, kommunens holdning og strategi til disse, samt hvilke langsiktige utviklingsmuligheter som åpner seg. Det vil bli gjort rede for hvilken metode og hvilke kriterier en legger til grunn for utvelgelse av bevaringsområder og hvilke områder som bør gjøres til gjenstand for vern i løpet av planens virketid. Det gis videre en analyse av hvilke utviklingsstrategier en legger til grunn for indre Oslo som byform og som et sett av ulike bystrukturer. 2.1 Planavgrensning Planens avgrensning er i samsvar med det som oppfattes som den tette byen indre Oslo, jevnfør planens Hovedkart. Utenfor planens grenser møter vi den åpnere bebyggelsen. Denne avgrensningen er tilnærmet i samsvar med gjeldende reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone (Soneplanen) S-2255 av 1977 og KDP 13. I vest er grensen satt fra innerst i Frognerkilen. Det nylig utviklede Skøyenområdet ligger utenfor planområdet. Grensen går så gjennom Frognerparken og videre mot nordøst slik at Majorstuen stasjonsområde, Marienlyst med NRK, Ullevål universitetssykehus og den sørlige delen av Nydalen er innenfor planområdet. Grensen følger så Ring 3 sørøstover til Sinsenkrysset og videre langs Gjøvikbanens trasé videre mot sør. Sinsenbyen, Carl Berners plass/ Ola Narr, Tøyenparken, Kampen og Vålerenga er innenfor planområdet. Utviklingsområdene på Løren og Ensjø ligger derimot utenfor planen. Grensen er så trukket tilbake mot fjorden i Ekebergskråningen slik at transformasjonsområdene i Kværnerdalen, på Loenga og Grønlia innlemmes i planområdet. 32 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

34 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling 2.2 Utvikling: Drivkrefter og indre Oslos potensiale for utvikling Å ta vare på og utvikle en by reiser en rekke problemstillinger. Det viktigste er å opprettholde byen som by, som en levende og vital struktur og organisme. Det bør derfor gis rom for endring av den fysiske strukturen. Dette kan synes som en selvfølgelighet, spesielt i Oslo der utviklingspresset har vært stort over lengre tid. En skal imidlertid ha i mente at byer alltid har konkurrert med hverandre på en rekke områder. Denne konkurransen blir tydelig ved store sprang i næringsmessig og økonomisk utvikling, sprang som utløser eller fordrer bystrukturelle endringer. Etter at byene har vært gjennom den industrielle revolusjon, berøres mange byer i dag av den teknologiske revolusjon. Den globale økonomien gjør at byregioner møter sterk konkurranse fra andre regioner. Dette gjelder også Oslo-regionen. Mange byer i Europa har nedgang i befolkningsmengden. I Oslo er det omvendt, en tendens det er viktig å føre videre ved å gi rom for videre ekspansjon og styrking av byens urbanitet. Byens image, dens profil utad, er en viktig del av byens kapital. Det er i dag en økende konkurranse om oppmerksomhet i markedsføring av verdens byer. Byens image i et merkevareperspektiv må være interessant og troverdig. En bys karakter er et viktig konkurransefortrinn. Indre Oslo har vesentlige kvaliteter som boligby. Tendenser i byggemarkedet kan tyde på at det for tiden kan bygges og omsettes et nærmest ubegrenset antall boliger, mens næringslivet er mer selektivt med henblikk på lokalisering. Temaet næringspreferanser vil derfor bli utdypet spesielt i det følgende kapittelet. Det er viktig at tilrettelegging for næringslokalisering inngår i regionalt perspektiv for samordnet areal og transportplanlegging. Temaet boligbehov og boligkvalitet vil bli belyst i et mer bymessig, et indre Oslo perspektiv. Veksten i Oslo og indre Oslo sett i et regionalt perspektiv Det bor ca personer i indre Oslo per Dette er ca 30% av Oslos personer og drøyt 15% av befolkningen i Oslo og Akershus til sammen Befolkning Ansatte Indre Oslo Øvrige Oslo Akershus Befolkning og ansatte i Oslo og Akershus. Kilde: SSB. Ansatte per (sum ). Befolkning per (sum ). Både i Oslo og Akershus har folketallet økt på hele 1990-tallet og frem til Akershus hadde da en vekst på og Oslo på , til sammen personer. Indre Oslos vekstandel var på personer, en vekstandel på henholdsvis 36% av Oslos vekst og 17% av veksten i de to fylkene til sammen. Veksten er sterkere i indre Oslo enn i det nære omland. Ser en på veksten i antall arbeidstakere i perioden , var denne på rundt hvorav i Oslo og i Akershus. Veksten i sysselsettingen i Oslo var større enn befolkningsveksten på 1990 tallet, men er i øyeblikket avtagende. Statistisk sentralbyrå har i to av seks ulike alternativer vurdert forventet befolkningsvekst på Østlandet fra ca til personer. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 33

35 Den langsiktige tendensen er et relativt jevnt press på boligmarkedet kombinert med et konjunkturømfintlig arbeidsmarked. 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Indre Oslos andel ( ) av de to fylkenes arbeidstakere på er 35%, et forhold som gir en betydelig arbeidspendling, når befolkningsandelen er på drøyt 15%. Forholdet mellom arbeidsplasser/bosatte i Oslo sentrum/indre Oslo er ca. 1,2; dvs. at det er 1,2 arbeidsplasser pr bosatt i indre Oslo. Dette forholdstallet er meget høyt (tilsvarende 0,5 for hele Oslo / Akershus) og vil trolig holde seg relativt stabilt i denne planperioden. Ca arbeidstakere pendler til Oslo i dag. Dette tallet vil mest sannsynlig øke i fremtiden. Indre Oslo med randsone vil med stor sannsynlighet forbli et økonomisk og demografisk høytrykksområde sett i et nasjonalt og regionalt perspektiv frem mot år Dersom pendleraktiviteten, med tilhørende utfordringer, ikke skal øke ytterligere, er økt boligbygging i planområdet viktig. Drivkrefter for byutvikling og europeiske strategier Gjennom de siste 30 årene har mye skjedd innen samfunnsutviklingen, og Oslos utvikling gjenspeiler en generell trend innenfor europeisk byutvikling. Drivkreftene bak endringene er mange og sammensatte og omfatter økonomiske, sosiale, kulturelle og teknologiske parametre. Kompleksiteten og mangfoldet i drivkrefter som påvirker byen tilsier at samfunns- og byplanlegging har en viktig tilretteleggerrolle, men moderat påvirkningskraft. De viktigste drivkreftene er: Kraftig fall i industrisysselsetting og etterspørsel etter arealer til industriformål Kraftig vekst i tjenesteytende næringer og etterspørsel etter moderne kontorer og forretningsbygg Et mer liberalisert og deregulert samfunn med en mer markedstilpasset planpraksis innenfor byutviklingen. Boliger og kontorer inn i gamle industriområder Utvikling av nye sub-sentre (flerkjernet byutvikling) Mer flerfunksjonell arealbruk Sterk vekst innenfor sysselsetting i IKT og andre moderne næringer med sentral lokalisering Internasjonal nettverksøkonomi med sentralitet og tilgjengelighet som viktigste lokaliseringsfaktorer Oslo deler med de fleste europeiske storbyene utfordringer knyttet til bl.a. avindustrialisering. I en verden hvor vareproduksjon i stor grad flyttes til lavkostland, må vi i Norge i større grad basere oss på spesielle produkter. Skal vi opprettholde en høy levestandard, må vi samtidig utvikle produkter som kan bære en betydelig merkostnad. Alt dette peker i retning av å legge til rette for kunnskapsbasert næringsutvikling. Dette er imidlertid satsningsområde i mange land med en lengre og tyngre forskningstradisjon knyttet til næringsutvikling enn Norge. Stockholms-regionen, München, Dublin, Berlin og Zürich er eksempler på områder som satser i denne retningen. Desto viktigere er det å legge til rette for denne type produktutvikling i Osloregionen. Funksjons- og arealmessig bør Oslo-regionen ha et meget godt utgangspunkt med henvisning til konsentrasjonen av næringsaktiviteter, forskning og forvaltning. I Potsdam-erklæringen av 1999 om European Spatial Development Perspective (ESDP) peker EUs ministere for regional utvikling på seks viktige aspekter for å oppnå en bærekraftig utvikling: 1. Bedre kontroll med den fysiske byveksten ( kompakt by-konseptet ) 2. Bedre blanding av funksjoner og sosiale grupper, spesielt viktig i større byer hvor enkelte sosiale grupper blir presset ut. 3. Bedre styring av byenes økosystemer (vann, avløp, energi og avfall) 4. Bedre tilrettelegging for effektive og bærekraftige transportformer 5. Bevaring og utvikling av kultur- og naturarv 6. Partnerskap mellom byer både regionalt, nasjonalt og internasjonalt 34 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

36 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling EU vedtok i Lisboa-erklæringen i 2001 at Europa skulle bli mer innovativ enn USA. Det legges her blant annet vekt på: 1. Utvikling av byene 2. Utvikling av kommunikasjonslinjene mellom byene ( flerkjernede bystrukturer ) 3. Utvikling av kultur- og naturlandskap utenfor byene Vi ser en klar sammenheng mellom næringspolitiske målsettinger, bærekraft og byutvikling. Målet er å øke konkurransekraften gjennom å utvikle sterke og intense byregioner og bysystemer. Idéen om den ensidige forskningsparken (Silicon Valley konseptet) er nå forlatt til fordel for den flerfunksjonelle kreative byen, eller, rettere sagt, kreative byer i dynamisk samspill. Nærhet til andre storbyregioner og tilgjengelighet i et europeisk perspektiv er derfor viktige konkurranseparametre. Gøteborg- og Øresundsregionen er Oslos nærmeste storbyregioner og partnere i Regionenes Europa. Gøteborg-, Oslo- og Øresundsregionen (Danmark øst for Storebelt og Skåne i Sverige) konstituerte 9. februar 2004 Den Skandinaviske Arena. Målsettingen er å bygge opp under den positive utviklingen i sørvestre Skandinavia som et attraktivt og konkurransedyktig område. Flerkjerneutvikling på fire nivåer; europeisk øverst til venstre, nasjonalt øverst til høyre, regionalt under til venstre og lokalt under til høyre. Den Skandinaviske Arena er samarbeidet mellom Oslo- Gøteborg- og Øresundregionen. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 35

37 I et regionenes Europa, med utvidelsen av EU østover, og i et globalt perspektiv, er det viktig å synliggjøre og aktivisere de samlede ressurser som finnes i et større grenseoverskridende geografisk område. I korridoren Den Skandinaviske Arena bor det nesten 7 millioner mennesker. Her finnes to hovedsteder og flere større byer, noen av Nordens viktigste sentre for logistikk, forskning og utdanning, samt et stort, variert og unikt tilbud av kultur- og turistattraksjoner. Den Skandinaviske Arena vil samarbeide innenfor følgende områder: Logistikk og infrastruktur Miljøteknikkeksport Kultur, turisme og arrangementer Biomedisin- og nano-teknologi 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Disse signalene er fanget opp i Storbymeldingen (St. meld. nr. 31, 02-03) der vekstnæringer av i dag i stor grad defineres som bynæringer med et regionalt perspektiv. Dette er relativt nye næringspolitiske signaler. Vekst i bynæringer knyttet til service og kunnskapsbaserte næringer er i samsvar med europeiske strategier for en bærekraftig byutvikling og er viktig for den langsiktige nasjonale og regionale sysselsettingen. Planlegging må sikre tilstrekkelige arealer med god tilgjengelighet og legge tilrette for riktige funksjoner på rett sted til rett tid. Denne planen må ivareta behovet for vekst som følge av den regionale konkurransen Oslo som hovedstad og by inngår i. Denne planen bør legge til grunn nye næringspolitiske signaler og strategier i et regionalt perspektiv. Dette betyr i praksis at næringsutvikling i utgangspunktet vil bli vurdert i et regionalt perspektiv og boligutvikling i et mer bymessig perspektiv. Arealplanleggingen bør søke å kanalisere vekst slik at det legges til rette for konsentrasjoner av nye næringer integrert i den tette byen, samt sikre hensiktsmessige balanse mellom næring og bolig. Det er også viktig å sikre gjennomføring og kvalitet i prioriterte utviklingsområder og prosjekter. Det er i utgangspunktet få motsetninger mellom vekst i antall arbeidsplasser og en god byutvikling. 2.3 Kommunens planstrategi: Kommuneplan 2004 (Kp 2004) Kommuneplan 2004 legger til grunn et konsentrert utbyggingsmønster som både bevarer og videreutvikler Oslo. Målet er en bærekraftig by, med en robust bystruktur som tåler utbygging uten at byens særpreg forringes. Oslo skal også være en mangfoldig kulturby hvor byens særpreg, identitet og arkitektoniske kvaliteter skal tas vare på og videreutvikles. De overordnede prioriteringene for kulturminnevern skal knyttes til byens viktige historiske deler av det fysiske miljø. Det legges strategiske føringene for ulike lokaliseringspreferanser og at moderne næringsutvikling får handlingsrom for utvikling, ikke minst fremtidig vekst innenfor forsknings- og utviklingssektoren. Dette gjelder også andre IKT-intensive næringer, teknologi- og økonomifunksjoner, kultur- og turisme, opplevelsesøkonomien og hovedstadsfunksjonen generelt. Arealberedskapen for arbeidsplasser i Kp 2004 bygger primært på kontorfunksjoner. Kommuneplanen følger og viderefører de europeiske strategiene for en bærekraftig byutvikling gjennom strategier for en flerkjernet bystruktur og kompakt-by konseptet. I følge Kommuneplan 2004 bør næringsutvikling i et makroperspektiv skje på områder der byen møter regionen kommunikasjonsmessig. Som strategi legges det opp til at nye arbeidsplasser skal gjøres tilgjengelige som del av det regionale arbeidsmarkedet, dvs. med jernbanen og t-banen som ryggrad. Det fremgår også at det er ønskelig og viktig at boliger og nærservice supplerer disse områdene. Kommuneplan 2004 peker i denne sammenheng ut de regionale vekstområdene for Oslo. 36 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

38 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Sentrum er det området som har best regional tilgjengelighet og bekrefter sin posisjon som et ledende urbant kjerneområde. Oslo S og Nationaltheatret utgjør toppen av et knutepunkthierarki og er regionens viktigste og mest sentrale knutepunkter. Deretter følger Skøyen, Lysaker, Bryn, Økern, Hauketo og Grorud som er utpekt som områder for kommunal satsing. Innenfor planområdet er områdene Majorstuen, Blindern, Nydalen/Storo viktige kjerneområder. Siden disse områdene ligger ved den fremtidige t-baneringen, har de potensial til å innta en regional betydning, også rent trafikalt. Mange av de knutepunktene som har direkte relevans for indre Oslo er enten ferdig planlagt (Nydalen/Storo) eller under programmering og planlegging (Majorstuen). Kommuneplanens strategi for flerkjernet bystruktur og kompakt-by konseptet videreføres i denne planen. Planens oppgave er å operasjonalisere utviklingspotensialet i indre Oslos i samsvar med disse strategiene gjennom forslag til arealbruk og ved utpeking av utviklingsområder, rammer for utnyttelse og en tydelig avgrensning av verneområder. Om indre Oslo sier Kommuneplan 2004 at det skal legges til rette for et allsidig bymiljø med stor andel boliger. Dette betyr at boligfunksjonen skal være dominerende for deler av byområdene, men at det i enkeltprosjekter må åpnes for etablering av næringsutvikling av lokal karakter (som for eksempel detaljhandel, forsamlingslokaler, kulturtilbud, og annen offentlig og privat tjenesteyting). Eldre næringsområder har i lengre tid imøtekommet gründeres behov for rimelige næringslokaler i vekst- og knoppskytingsfaser. Slike områder er, i følge kommuneplanen, viktige supplement til de mer etablerte og høyprofilerte næringsområdene. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 37

39 Kommuneplan 2004 antyder et arealberedskapsbehov for ca nye arbeidsplasser, og at ca av disse kan etableres i sentrum/indre Oslo. Indre Oslos randsone utgjør den øvrige arealberedskap. 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Indre Oslos utvikling; næring i sentrum og randsonen, boliger spredt Etaten har foretatt en registrering av hvor og hvordan byutvikling har funnet sted i indre Oslo i perioden For at et slikt bilde skal bli meningsfylt, må en ta med noen viktige utviklingsområder utenfor denne planens grenser. Kartet viser utvikling i planens randsoner, dvs. at indre Oslo ekspanderer. Vi ser her tendenser til utviklingskorridorer mot sentrum ved Akerselva og langs sjøfronten, samt spredte utviklingsområder innenfor den tette byen for øvrig. Vi ser videre at nye næringer, knyttet til service og kunnskap, -vekststrukturen på 90-tallet, klumper seg sammen i klynger ved indre Oslos ytterkanter og i sentrum. Et slikt bilde er ikke unikt for indre Oslo, men er i samsvar med en rekke post-industrielle byer i Europa. Volumet av nye boligarealer og nye næringsarealer er tilnærmet likt (ca m²/ pr. år de senere år), noe som har gitt en bedret balanse mellom nærings- og boligutvikling. Utviklingstrender. Utviklingskorridorer og -områder. Gul farge viser hovedsaklig boligutvikling, blå farge hovedsaklig næringsutvikling Boligbyggingen har en noe jevnere geografisk fordeling enn næringsutbyggingen. Boligbyggingen har hatt størst aktivitet langs Akerselva og i indre Oslos østlige områder. Mest endret arealbruk finner man langs Akerselva. Her er det etablert en rekke nye boliger, men også nye virksomheter i tidligere industribygg. Denne utviklingen skjer innenfor et område med en gjennomarbeidet kommunedelplan: Akerselva Miljøpark (KDP 4). De utviklingstendenser som tegner seg for indre Oslo er i samsvar med intensjonene om en bærekraftige by definert av gjeldende kommuneplan og kommunedelplan for indre Oslo, KDP 13. Sentrum opprettholder sin attraktivitet som investeringsområde, nye næringer søker trafikknutepunkter og byggeaktivitetene har vært store i de områdene hvor det i KDP 13 ble påpekt behov for oppgradering av boligkvaliteter. 38 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

40 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Den bærekraftige byen: Kommunedelplan for indre by (Kdp-13), strategiske prioriteringer Sammen med de regionale, radiale kollektivårene vil den planlagte t-baneringen danne hovedmønsteret for den regionale tilgjengelighet. Vi ser en ny type sentralitet ta form ved en flerkjernet bystruktur bestående av sentrum og en rekke subsentre. Mange av disse sentrene har områder hvor det kan etableres nye bebyggelsesstrukturer. Mange av disse områdene er kommet langt mht. utbygging som Skøyen og Nydalen. Andre er kommet langt mht. programmering og regulering som Bjørvika og Tjuvholmen. I moderne byutvikling klumper nye næringer seg sammen i kjerner og områder med god tilgjengelighet og servicetilbud integrert i den tette byen. Utviklingen i indre Oslo svarer til denne trenden. Flere av disse områdene ligger rett utenfor plangrensen, men må vurderes som en del av indre Oslos utviklingsbilde og vekstpotensiale. Det er videre foretatt en undersøkelse av lokaliseringspreferanser blant bedrifter etablert i planens randsone (Skøyen, Nydalen og Bryn). Denne undersøkelsen viser at god tilgjengelighet samt etablering i moderne bygninger er to grunnleggende lokaliseringspreferanser. Hensynet til pris, stedets image, samt nærhet til kunder, service og relaterte bransjer varierer i viktighet sett fra område til område og fra virksomhet til virksomhet. Skøyen, Nydalen og Bryn tilbyr alle god tilgjengelighet, men mangler fremdeles full bredde og variasjon i servicefasiliteter. Alle områdene er imidlertid lokalisert inntil det regionale trafikknettet og representerer viktig regionaløkonomiske muligheter og funksjoner ved at de utfører næringsrelaterte sentrumsfunksjoner. En betydelig del av den regionale økonomiske veksten har funnet sted i disse randsoneområdene med næring som hovedfunksjon. Etter hvert har enkelte av disse områdene også fått en betydelig boligandel. Vi ser her en sentralitetsmodell hvor den tidligere enkjerne-modellen/sentrum erstattes med en flerkjerne-modell, i hovedsak bundet sammen med den kommende t-baneringen. Oslo er meget heldig stilt som kan utvikle et variert sett av urbane kjerner med god intern tilgjengelighet innenfor byens grenser. Det ligger en betydelig oppgave i å etablere gode bymessige kvaliteter i de nye urbane knutepunktene og samtidig opprettholde sentrum som sentrum. Eksisterende knutepunkter bør tilrettelegges for videre utvikling av næringer / arbeidsplasser kombinert med boliger. Handlingsrom for økonomiske aktiviteter og mulighet for utvidelse og fornyelse av infrastruktur og bebyggelse er spesielt viktig i den regionale delen av planområdet. Visjoner om flerkjernet bystruktur og kompakt by er i ferd med å bli virkelighet. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 39

41 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling pris tilgang til ledige lokaler tilgjengelighet for personbil tilgjengelighet med kollektivtransport tilgjengelighet for godstransport tilgang til private servicefunksjoner (kafeer osv) tilgang til fellesfunksjoner (kantine, resepsjon osv) områdets estetiske kvaliteter (utsmykning, grønt etc) områdets image av hensyn til ansatte områdets image av hensyn til kunder etc reisetid for ledelsen reisetid for andre ansatte fysisk nærhet til andre bedrifter i samme bransje fysisk nærhet til kunder fysisk nærhet til finansmiljøer fysisk nærhet til leverandører, konsulenter, FoU etc Bryn Nydalen Skøyen Andelen av bedriftene i tre områder i Oslo som mener ulike parametere var viktig for lokaliseringsvalget. Kilde: ECON Ser en på en oversikt over lokalisering av IKT-intensive næringer, underbygger dette bildet av konsentrasjon i sentrum og ved kjerneområder i indre Oslos ytterkanter. Nitti prosent av arbeidsplassveksten på 90-tallet skjedde i sentrum, Skøyen, Nydalen og Bryn. I indre Oslos boligområder forsvant ca arbeidsplasser til indre Oslos randsone og sentrum. Mens fremveksten av nyetableringer har en klar regional tilgjengelighetsprofil, er bildet av hele den etablerte bedriftsstrukturen mer nyansert. Vi ser her betydelig konsentrasjon langs områder som Akerselva og strøksgatene. En ikke ubetydelig andel har imidlertid spredt seg over hele indre Oslo, dvs. innenfor området som i gjeldende reguleringsplan for sentrum (Soneplanen) er avsatt til boligformål. Dette skjer uten at det er registrert som vesentlige problemer. Dette kan tyde på at moderne næringer, med visse forbehold, ikke er en miljømessig trussel for bomiljøet. Moderne næringsvirksomhet finner sted uten de miljøbelastninger som tidligere industribasert næringsliv representerte. Soneplanens klare skiller mellom næringsområder og boligsoner er ikke lenger påkrevd. Den moderne by bygger på integrasjon av funksjoner, på flerfunksjonalitet, mangfold og intensitet i arealbruk. Oslo har i dag den største kontorflaten per ansatt (25 m²) blant 31 europeiske hovedsteder og finanssentra. Dette indikerer at en høy andel av arbeidsplassene holder til i eldre og lite fleksible næringsbygg. Mange virksomheter vil med stor sannsynlighet vurdere å flytte til lokaler/ områder med bedre tilgjengelighet og moderne lokaler, med andre ord en videreføring av bl.a. 90-talls-trenden med klyngedannelse. Potensialet for konvertering fra eldre kontorbygg til boliger og lokal service i indre Oslo kan vise seg å være stort. Relokalisering av næringsvirksomhet vil fortsatt være aktuelt ettersom mange virksomheter holder til i eldre kontorbygg med liten fleksibilitet. Ved transformasjon av tidligere industriområder bør en andel av nye bygninger også øremerkes næringsvirksomhet med mål å opprettholde byens flerfunksjonalitet. 40 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

42 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Nyere etableringer av IKT - baserte næringer spredt i hele indre by Handel Detaljhandel har historisk sett vært en viktig del av Oslos urbanitet. Sentrum er regionens største og viktigste handelsområde. Hovedtyngden av detaljhandelen er sammen med kultur- og underholdningstilbud lokalisert til de mest sentrale gatene i sentrum (i området fra fra Kvadraturen til Grensen med Karl Johans gate som hovedakse) og strøksgatene utenfor sentrum. Dette gjelder både enkeltforretningene langs gater og de eldre kjøpesentrene. I de senere årene har handelen i indre by møtt stadig sterkere konkurranse fra regionalt rettede kjøpesentra i ytre by. Det er en økende tendens til kjøpesenteretableringer også i indre by. Enkelte større kjøpesentre med regional betydning finnes innenfor planområdet, spesielt i sentrum og ved regionale veier (ring 1 og 3) og knutepunkter. Aker brygge, Vika, Oslo City, Byporten og Storosenteret er eksempler på dette. Nye etableringer av kjøpesentre i indre by styrker indre bys posisjon som handelssentrum totalt, men vil til en viss grad svekke den etablerte handelsstrukturen med mindre forretninger langs gatene. Kommunedelplan for lokalisering av varehandel og servicefunksjoner (KDP-14), vedtatt av bystyret , har som en av målsetningene at Oslo sentrum skal opprettholdes som det dominerende regionale senter der detaljhandelen har en fremtredende plass. Til tross for økende konkurranse har både området rundt Karl Johans gate og støksgatene holdt stand som attraktive handelsområder. Eksempler på slike strøksgater er Bygdøy Allé, Bogstadveien, Markveien og Thorvald Meyers gate. Også strøksgatene er imidlertid utsatt for konkurranse, både fra kjøpesentre i ytre by og nye etableringer av mindre kjøpesentre i indre by. Likevel ser det ut til at strøksgatene er levedyktige som handelsstrøk, sannsynligvis på grunn av deres attraktivitet som urbane årer med høy intensitet, funksjonsblanding og levende gatemiljø. Sentrums og strøksgatenes attraktivitet vil være en viktig forutsetning for å styrke indre bys posisjon som regionens ledende handelssentrum. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 41

43 2.4 Utviklingsområder i indre Oslo 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling En viktig oppgave for denne planen er i første omgang å identifisere og peke ut egnede og ønskelige utviklingsområder. I neste omgang må planen legge til rette for en økt konsentrasjon av aktiviteter innen utviklingsområdene. Som utviklingsområdene i det regionale perspektivet bygger opp under effektive transportmønstre, bør utviklingsområdene i indre Oslo være sammenhengende strukturer og områder med god tilgjengelighet som bygger opp under intensitet og mangfold i bruk, m.a.o. byens urbane egenskaper. Denne planen fokuserer på følgende utviklingsområder: Sentrumskjernen Langs utviklingskorridorer Institusjonelle utviklingsområder Kunnskapsbyen Oslo Ved transportknutepunkt Langs strøksgater Utrangerte industriområder spredt innen indre Oslo Utviklingsbildet for Oslo: Overordnet og lokal utvikling. 42 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

44 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Den sentrale regionkjernen Regionkjernens sentrale del, sentrum Det regionale og det bymessige utviklingsmønsteret har ett område felles, en felles kraftkjerne: Sentrum. Nærhet og tilgjengelighet til sentrum er ofte en forutsetning for utviklingsmuligheter andre steder. Oslo sentrum utgjør i dag den sentrale del av regionkjernen for drøyt 1,2 mill. innbyggere. Etter hvert som dobbeltspor på jernbanen etableres, krympes landsdelen avstandsmessig og sentrum vil få et samlet omland med over 2 mill. innbyggere. Dette er selve kjernen ( navet ) i Oslos flerkjernede og kompakt-by konsept og har en viktig nasjonal- og regionaløkonomisk funksjon. Regionkjernen er møtepunktet for regionens tre transportkorridorer mot nord, sørøst og sørvest. En region i sterk vekst trenger en dynamisk bykjerne som drivkraft for denne veksten. Sentrum må sikres optimal tilgjengelighet, offentlighet og flerfunksjonalitet. Oslo S og Nationaltheatret er nøkkelområder som binder sammen det regionale og det bymessige nettverket. Det er samtidig viktig å understreke sentrum som hovedstadsfunksjon. Sentrum skal ikke bare manifestere hovedstaden som symbol, men også fungere som det stedet hvor viktige beslutninger fattes, viktige ideer unnfanges og nye allianser bygges. Sentrum må fungere som en moderne smeltedigel mellom posisjon og opposisjon og hvor ulike interessegrupper og kulturaktiviteter ser det hensiktsmessig å utfolde seg. Sentrum må legge til rette for dagens og fremtidens demokrati. Urbanitet kan ikke desentraliseres, men må gjenskape og forsterke seg selv, igjen og igjen. Et aktivt, attraktivt og dynamisk sentrum er en forutsetning for nasjonal fornyelse innenfor politikk, næringsliv og kultur. Sett i lys av en flerkjernet byutvikling betyr dette at de Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 43

45 andre kjerneområdene ikke må konkurrere med og svekke sentrum, men supplere sentrum. Innenfor kompakt-by-konseptet betyr dette at det må legges til rette for attraktive utviklingsmuligheter innenfor sentrum. 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Et sterkt og vitalt sentrum i Oslo regionen er en grunnleggende forutsetning for byens, regionens og landets utvikling. Dette kan vanskelig understrekes sterkt nok. Det må legges til rette for å opprettholde og styrke sentrums posisjon som landets mest intense og mangfoldige urbane område, hvor offentlige funksjoner og funksjoner av stor allmenn interesse samles, styrkes og fornyes. Bjørvika: Det viktigste utviklingsområdet i sentrum ligger i Bjørvika. Vedtatt reguleringsplan viser et potensial for næring på m 2 og minimum m 2 bruksareal bolig. Dette gir et gulvareal for anslagsvis arbeidstakere og boliger. Bjørvika bør bl.a. ut ifra sin gunstige transportsituasjon, prioriteres for utvikling. I et bærekraftperspektiv, og i forhold til utbyggingsrekkefølge, bør Bjørvika ha forrang fremfor andre utviklingsområder for å sikre kvalitet og kontinuitet i gjennomføringen. Bjørvika: Byens viktigste utviklingsområde idag Sporområdene ved Oslo S representerer et ytterligere langsiktig arealpotensial for næringsfunksjoner. I forbindelse med parallelloppdragene i Bjørvika ble det antydet et potensial mellom m 2. Det vil si et arbeidsplasspotensial på omkring Kvadraturen: Området Kvadraturen har en meget sentral beliggenhet, men har en rekke eldre administrasjons- og kontorbygg som ikke tilfredsstiller dagens og fremtidens kvalitetskrav. Dette kan medføre at en del bebyggelse blir stående unyttet. Området er også trangt og til dels solfattig. Kombinert med at området bør kunne gjøres mer attraktivt som boligområde, har Kvadraturen et betydelig potensial for økt allsidig aktivitet. Innenfor rammen av områdets historiske kvaliteter bør det legges til rette for fornyelse og bruksendring mot boliger, som kan bidra til å gjøre området tryggere og mer attraktivt. Dette betinger en integrert planlegging hvor trafikkforhold og antikvariske verdier balanseres mot ønsket om økt boligetablering. Standardhevning av Kvadraturen bør derfor etableres som et eget prosjekt hvor byplanlegging inngår som ett aspekt i en større sammenheng. Alternative former for utearelaer, sikring av parkeringsanlegg og bruksendring av eksisterende bebyggelse vil være viktige utfordringer i et slikt prosjekt. Sentrums ytterkanter- Ring 1 - Grensen: Oppmerksomheten har i perioder blitt rettet mot sentrums ytterkant mot nord og nordøst. Etter annen verdenskrig ble flere større administrasjonsbygg etablert i denne sonen. Her nevnes store byggeprosjekt som Ibsenkvartalet, Regjeringskvartalene, Oslo City med flere. En ser videre utvikling mot et downtown-miljø rundt Oslo S-området. Det bør legges til rette for at områdene bør gis en høy utnyttelse og med tradisjonelle sentrumsfunksjoner som formål som offentlig forvaltning, forretning, kontor, hotell, bevertning, men også med mulighet for en viss boligandel. Hovedkvarter i sentrum: VG/Schibstedhuset i Akersgata. 44 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

46 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Sentrumsranden. Dette er en overgangssone mellom sentrum og den tette byen for øvrig. Området er gjenstand for et betydelig utviklingspress og er meget sammensatt funksjonelt, strukturelt og estetisk. Det har også her vært gjennomført en rekke utviklingsprosjekter som Pilestredet Park med transformasjon av gamle Rikshospitalet til boliger. Sentrumsranden: Hver for seg kan de ulike prosjektene Pilestredet Park betegnes som relativt vellykkede, selv om de forsterker inntrykket av Oslo som en meget sammensatt by. Sentrumsranden: Hausmannskvartalene Områdene sentrums ytterkanter og sentrumsranden ble reguleringsmessig betegnet av Hals i 1929 som et romlig kaos og hvor han foreslo drastiske tiltak for forbedring, tiltak som aldri ble gjennomført. Områdene trenger derfor en samlet plan eller et program for den videre utvikling. Deler av områdene inngår også i høyhusutredningen som et område det kan være aktuelt med høyere bebyggelse, dvs. hus opp til 42 meter. Et planarbeid, for eksempel et planprogram, vil kunne avklare graden av flerfunksjonalitet, og tydeliggjøre behovet for romlige sammenhenger, avklare vernespørsmål mer i detalj og etablere bevisste formale rammer for nybygg. Sentrum står overfor betydelige utfordringer knyttet til å opprettholde sin posisjon som landets ledende urbane bykjerne, som hovedstadsrom, og som et attraktivt og verdig møtested for de fire statsmaktene. Bjørvika sikrer sentrum muligheter for å trekke fjordnære, nye og moderne nærings-, kultur- og boligaktiviteter til sentrum. Kvadraturen, sentrums ytterkant og sentrumsranden er utfordringene betydelige, funksjonelt og formalt. Det anbefales at disse områdene pekes ut som innsatsområder med egne oppfølgingsoppgaver som angitt i denne planen. Vekstpotensial langs utviklingskorridorer Det tegner seg tre klare utviklingskorridorer som strekker seg ut fra sentrum. Disse går langs Akerselva, Filipstad og Alnaelva / Kværnerdalen. Utvikling langs Akerselva er en spesiell bykorridor, som med unik miks mellom natur, moderne boliger og nye kultur- og næringsaktiviteter i gamle industribygg, er blitt en attraksjon for byen. Fra Akerselva miljøpark til Akerselva innovasjon. Arbeidet med opprustning av området langs Akerselva startet som et karakteristisk miljøprosjekt med parkkvaliteter og kulturminner i sentrum. Områdets miljøkvaliteter taler i dag for seg selv. Ved siden av de miljømessige intensjonene fikk prosjektet og området betydelige næringsmessige effekter. Området hadde meget gunstige lokaliseringsbetingelser og har opplevde en sterk vekst innen det en i dag kaller KIFT-næringer (Kompetanse Intensiv Forretningsmessig Tjenesteyting). Dette har medført etablering av stiftelsen Akerselva Innovasjon med Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo, Kunsthøyskolen i Oslo, Universitetet i Oslo, Norsk Form, Norsk Designråd og Oslo Teknopol som medlemmer. Gjennom bl.a. forskning, utdanning, kommersialisering og profilering skal det stimuleres til fortsatt omdanning mot et kunnskapsbasert næringsliv i Oslo. Utviklingskorridorer langs fjord og elv: Filipstad, Akerselva og Alnaelva/Kværnerdalen Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 45

47 Nye muligheter åpner seg med en delvis trafikksanert Frognerstranda fra Skøyen mot sentrum. Det nye utviklingsområdet ved Filipstad ligger til rette for en betydelig konsentrasjon av boliger og næring. Det bør knyttes gode kontakter mot bakenforliggende områder og programmeringen bør sees i lys av nærliggende sentrumsaktiviteter og supplere Frogner bydels boligtilbud. Den sentrumsnære beliggenheten tilsier også en viss grad av flerfunksjonalitet. Utviklingskorridor: Filipstad 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Korridoren fra sentrum mot øst representerer muligheter for en attraktiv urban korridor mot Middelalderparken og deretter en by-naturkorridor langs Alnaelva / Kværnerdalen mot Bryn og videre oppover Groruddalen. Første steget er tatt ved reguleringen av Bjørvika med Nyland allé. Utvikling av Bjørvika er imidlertid i stor grad en utvidelse av den regionale sentrumskjernen. Den videre utviklingen østover står ovenfor betydelige utfordringer knyttet til bl.a. jernbanelinjens barriereeffekt og ønsket om å gjøre områdene attraktive med god tilknytning til deler av indre Oslo. Det vises bl.a. til at Kommuneplan 2004 forutsetter at det utarbeides en kommunedelplan for å åpne Alnaelva fra Alnsjøen i marka helt ned til fjorden. Den fremtidige utviklingen av ca. 800 boliger i Kværnerdalen må fange deler av disse problemstillingene. De tre urbane korridorene fra sentrum mot subsentre av regional betydning (Skøyen, Nydalen og Bryn) danner grunnstammen i indre Oslos nye muligheter for utvikling. Det bør etableres en sammenbindende struktur av gater og byrom gjennom områdene som knytter områdene mot sentrum og til tilgrensende byområder. Områdene bør gis innhold og aktiviteter som veksler mellom høy grad av urbanitet og naturopplevelser knyttet til elvelandskap og fjorden. Utviklingskorridor: Waldemars Hage ved Akerselva. Institusjonelle utviklingsområder Kunnskapsbyen Oslo Her finnes i dag åtte ulike campuses med Blindern og Universitetet i Oslo (UiO) som tyngdepunkt. I tillegg kommer Gaustad med Rikshospitalet, Gaustadbekkdalen, Diakonhjemmet sykehus, Marienlyst (NRK)-Majorstuen, Ullevål universitetssykehus, Adamstuen med veterinærmedisinske miljøer og Lovisenberg med humanmedisinske miljøer. Til sammen utgjør kjerneinstitusjonene i Kunnskapsbyen Oslo et miljø med i alt over ansatte, av disse forskere, foruten nærmere studenter. Kunnskapsbyen Oslo består av flere byområder som rommer 1/3 av norsk forskningsvirksomhet. Kunnskapsbyens partnere er mange, i første rekke Radiumhospitalet, Høgskolen i Oslo, Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo, Kunsthøgskolen i Oslo, Aker universitetssykehus og Norges Idrettshøgskole. I tillegg vil Handelshøyskolen BI samle sin virksomhet i Campus Nydalen, en lokalisering som bl.a. er begrunnet med nærhet til UiO og Forskningsparken. Dette er betydelige aktører med til sammen ansatte og studenter. I tillegg kommer en rekke andre høyskoler, institutter, bedrifter og andre institusjoner som har mer eller mindre tett samarbeid mot aktører i Kunnskapsbyen. Videre er det i Oslo-regionen etablert, eller under utvikling, tre kunnskapsmiljøer som til dels har tette koblinger mot viktige aktører i Kunnskapsbyen. Det gjelder Kjeller-Lillestrøm, - Norges landbrukshøgskole (NLH)-Ås og IT Fornebumiljøene. Til sammen danner disse fire miljøene et viktig partnerskap i norsk og internasjonal sammenheng som har store utviklingsmuligheter. 46 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

48 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Institusjonelle utviklingsområder - Kunnskapsbyen Oslo Blindern: Universitetsanlegget på Blindern ble påbegynt i slutten av 30-årene. Dette er utvidet med jevne mellomrom og har i dag ca arbeidstakere. Utbyggingspotensialet var m 2 da reguleringsplanen for Blindern ble vedtatt i Siden da er universitetsbiblioteket oppført og resterende utbyggingspotensial innenfor planen er dermed ca m 2. Mens gulvarealet per kontorarbeidstaker i Oslo i gjennomsnitt er 25 m 2, vil de vitenskapelige miljøene med laboratorier, undervisningslokaler etc. ha behov for mellom 40 og 60 m 2. per arbeidstaker. Arbeidsplasspotensialet vil derfor være ca Potensialet kan imidlertid være vesentlig høyere enn det reguleringsplanen gir åpning for dersom plangrunnlaget revideres for en høyere utnyttelse. Gaustadbekkdalen: I Gaustadområdet er man på vei til å realisere en gammel idé om verdiskapende samspill mellom kunnskapsindustri og forskning. I partienes fellesprogram av 1945 så man for seg et kappløp mellom landene på det tekniske og industrielle området. Norges Teknisk- Naurvitenskapelige Forskningsråd (NTNF) ble opprettet i 1946 og gitt i oppgave å realisere et sentralinstitutt for utnytting av forskningsresultater. I dag arbeider det ca personer i Gaustadbekkdalen. Samlet arbeidsplasspotensial anslås til ca Området er under regulering. Det er behov for å gi området en samlet byformmessig kvalitet på linje med det opprinnelige Blindern-området. Ullevål universitetssykehus: Med cirka innleggelser og polikliniske konsultasjoner per år og vel ansatte er Ullevål universitetssykehus Norges største sykehus og også i europeisk sammenheng et stort sykehus. I tillegg til diagnostikk og behandling foregår det også en utstrakt undervisning hvor mellom 400 og 600 studenter er innom daglig. I tillegg Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 47

49 kommer utdannelse av en rekke andre grupper som fysioterapeuter, radiografer, bioingeniører etc. Den store pasientstrømmen med særlig vekt på akuttmedisin innen skade og hjertesykdom, samt planlagt kreftbehandling, gir store forskningsmuligheter. 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Sykehuset arbeider aktivt med å styrke samspillet mellom forskning og daglig drift. Det er et mål å kunne bruke 5% av brutto budsjett til FoU i tillegg til eksterne midler. Det sykehuset savner er et eget forskningsbygg hvor kompetansemiljøene kan samles for effektivisering mht. utstyrsinnkjøp og gjennom daglig kontakt gi gjensidig inspirasjon til bedre forskning. Som et første skritt mot dette målet har sykehuset i 2004 søkt om midler til å bygge en 5. etasje på det nye Kreftsenteret som vil stå ferdig i Med dette på plass vil sykehuset kunne fremstå som et enda mer markert klinisk forskningssenter innenfor sine spesialfelt, og et godt supplement til de aktive medisinske forskningsmiljøene ved Rikshospitalet og Radiumhospitalet. De øvrige institusjonelle utviklingsområdene omtales ikke nærmere her. Fremtidig satsing innen FoU sektoren må sikres ved gode lokaliseringstilbud og tilstrekkelig handlingsrom for utvikling. Kunnskapsbyen Oslo må sikres nødvendige og tilstrekkelige ekspansjonsmuligheter samtidig med at det etableres kvalitative rammer for en god fysisk forvaltning som styrker Kunnskapsbyen Oslo og det enkelte områdets image utad. Kunnskapsbyen Oslo og dens enkelte partnere bør anmodes om å utarbeide en samlet overordnet strategiplan for dette og for avklaring av utviklingsbehov sett i lys av eksisterende områdekvaliteter. Denne strategien bør sikre at fremtidig arealbruk knyttes opp mot områdenes spesielle samfunnsrelaterte oppgaver og funksjoner. Utviklingsområder ved transportknutepunkt Nydalen/Storo: I Nydalen/Storo-området arbeider det i dag drøyt personer. Området er i sterk endring og fullt utbygget vil det kunne bli ca arbeidsplasser i området. I tillegg kommer anslagsvis studenter når BI er samlokalisert i Sandakerveien. Antall nye boliger estimeres til inkludert Grefsen stasjonsby langs Ring 3. Majorstuen: Det pågår her et planarbeid med bruk av en åpen planleggingsprosess charette for utforming av alternative utkast til reguleringsplaner. Utgangspunktet er et innsendt reguleringsforslag for Majorstulokket hvor ca. 75% av -prosjektet er forbeholdt boliger. I alt er det foreslått ca boligenheter. I tillegg er det ønske om m² forretning og m² til kontor/hotell/undervisning og kultur. Et anslag gir en arbeidsplassetablering på mellom 500 og Det arbeides for tiden med alternative løsninger der bl.a. flytting av t-banestasjonen vurderes. Utviklingsområder Majorstuen 48 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

50 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Området Carl Berner har ikke tilsvarende mangfold og trafikal betydning som Majorstuen. Tilknytningen mot sentrum ved strøksgater som Trondheimsveien har attraktive og mindre attraktive partier og potensial for forsterkning er til stede. Området Carl Berner har potensial for nye boliger (ca ). For å bidra til en bærekraftig utvikling vil bebyggelsen rundt Carl Berners plass bli gitt mulighet til høyere utnyttelse enn omgivelsene. Det er samtidig viktig å legge til rette for at området kan ivareta bydelenes behov for lokalsenterfunksjoner med kulturelle og kommersielle tjenester. Det vil derfor bli lagt til rette for flerfunksjonell bruk. For å styrke indre Oslos urbane bystruktur bør de lokale transportknutepunktene ved Majorstuen og Carl Berner bli gitt en utnyttelse moderat høyere enn de omkringliggende områdene. Det bør åpnes for en flerfunksjonell bruk med et godt samspill (50%-50%) mellom bolig og andre funksjoner. Intensivering av strøksgater Det er viktig for byen å opprettholde og utvikle de sammenhengende mest urbane handlegatene, også kalt strøksgater. Foruten å representere sammenhengende og attraktive handlegater med en betydelig andel boliger, er det viktig at de utvikles som trygge og attraktive å bevege seg i for folk flest. De bør derfor gis utviklingsmuligheter i form av økt flerfunksjonalitet og noe høyere utnyttelse slik at de fremstår som mer aktive og attraktive enn de nærliggende gatene. Det bør stilles krav om at minimum 1. etasje og evt. sokkeletasje i strøksgatene skal være forbeholdt publikumsrettede funksjoner. Det bør videre legges til rette for at svake ledd i strøksgatene kan gis en mer intensiv bruk. Samtidig må strøksgatenes historiske, arkitektoniske og byromsmessige kvaliteter sikres. Det bør legges opp til at strøksgatene danner sammenhengende og aktive bindeledd mellom sentrum og de andre utviklingsområdene der dette er naturlig. Strøksgatene gis utviklingsmuligheter ved økt flerfunksjonalitet og noe høyere utnyttelse enn omkringliggende områder. Strøksgate: Markveien Strøksgate: Hegdehaugsveien Transformasjon av utrangerte industriområder spredt innenfor indre Oslo Mange prosjekter i indre Oslo har kommet og vil komme som følge av ulike og spredte prosjekter som for eksempel omforming av gamle Rikshospitalet til moderne boligområde (selv om dette området i planen er definert som sentrumsranden) og Frydenlund til høyskole. De fleste av disse prosjektene kommer ofte som følge av private planinitiativ. Etaten har kartlagt de bruksendringene som er realisert i nyere tid som har medført vesentlige endringer av gate- og bebyggelsesstrukturen. Videre har etaten skilt mellom de utviklingsprosjektene som er gjennomført, eller som er under realisering, planlegging, eller som, med stor sannsynlighet, vil komme som følge av flytting og / eller ved at det oppstår ledige tomter. Denne oversikten viser at det skjer en betydelig byggeaktivitet i form av selvstendige prosjekter, ofte som følge av omstrukturering av næringsarealer. Hovedformålet for de fleste av disse prosjektene er boliger kombinert med ulike næringsformål. Enkeltprosjekter har ofte et tomteareal på mer enn 10 da. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 49

51 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Transformasjon: Boliger i Pilestredet Park. (tidl. Rikshospitalet) Transformasjon: Studentboliger på Bjølsen (tidl. busshall) Transformasjon: Boliger og Høyskolen i Oslo (tidl. Frydenlund bryggeri) Den dominerende tendens er imidlertid at det foreligger et betydelig press for å etablere nye boliger. Utrangerte kontor- og administrasjonsbygg konverteres i stigende grad til boligfomål. Det er i seg selv positivt at det legges til rette for en økende befolkningsmengde i indre Oslo. Dette vil øke byens intensitet i bruk, øke byens kvalitet som by. Byen har plass og rom til mange. Konvertering av eldre nærings- og kontorbygg til boliger kan gi nye og spennende boligformer. Det er imidlertid viktig at slike prosjekter sikres tilstrekkelig bokvalitet og utearealer. Samtidig er det viktig å vurdere om det skal sikres nye næringsarealer som en del av disse områdene. For mindre tomter innenfor etablerte bystrukturer er mulighetene for utvikling av nye konsepter, og tilsvarende høyere utnyttelse, begrenset. Det bør legges til rette for nye transformasjonsprosjekter innenfor etablerte bystrukturer. Slike selvstendige prosjekter bør inviteres til å utvikle nye spennende byplankonsepter med høyere utnyttelse og flerfunksjonalitet enn tilliggende områder. I tillegg bør nye næringsarealer og boliger kunne realiseres gjennom utvikling av fortettingsprosjekter og bruksendringer og fornyelser av utrangerte næringsbygg. Utviklingsområdenes samlede potensial for vekst De omtalte utviklingsområdene representerer et betydelig potensial for vekst. Her presenteres en oversikt over noen områder og deres potensiale for vekst. I oversikten har en tatt med områder som Skøyen og Bryn som strengt tatt ligger utenfor planområdet, men utviklingen her vil influere på indre Oslo. Andre utviklingsområder som strøksgatene og de mange transformasjonsområdene spredt innenfor indre Oslo er ikke tatt med i denne oversikten. Utviklingsområde Nye arbeidsplasser Nye boliger Oslo S/Bjørvika * Kunnskapsbyen * Nydalen/Storo * Majorstuen * Carl Berner * Skøyen Bryn * Sum * Pågående planprosess Kommuneplan 2004 legger opp til en arealberedskap for nye arbeidsplasser frem mot år 2020 for hele Oslo kommune. Vi ser at ca. 70% av arealbehovet kan dekkes av utviklingsområder vist i tabellen ovenfor. Områdene Lysaker, Filipstad og Økern kan fylle en stor grad av det resterende arealbehovet. Vi ser videre at det er en god balanse mellom næringsutvikling og en viss boligandel, en balanse det er viktig å opprettholde. 50 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

52 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Kommuneplan 2004 stipulerer videre et boligbehov i Oslo på ca nye boliger frem mot år Som vi ser kan over halvparten av tilretteleggingsbehovet for boliger i indre Oslo, av totalt, dekkes i disse kjerneområdene. I tillegg kommer prosjekter/potensial i områder som Fjordbyen for øvrig ( boliger), Kvernerdalen (1 800), samt Løren (2 000) og Ensjø ( ) i planens randsone. Strategien med å sikre en regional arbeidsplassberedskap og bymessig boligfortetting gjennom utvikling av tett-by- konseptet ved fortetting innen en flerkjernet bystruktur med sentrum som kraftkjerne videreføres Bolig i by Boligpolitikk har spilt en sentral rolle i all byplanlegging i etterkrigstiden. Den gjeldende reguleringsplanen for Oslo indre by (Soneplanen) har bolig som sentralt tema og som dominerende formål. I KDP 13, vedtatt i bystyret , sto boligsaken sentralt. I følge KDP 13 skal fortetting i indre sone først og fremst ha som siktemål å skaffe flere boliger, som også kan supplere og øke bredden i boligtypetilbudet lokalt. Ved bruksendring og omforming av tidligere næringsbebyggelse i indre sone bør det derfor alltid innpasses en betydelig andel boliger i følge planen. Når det gjelder gjennomføring av boligfortetting og boligforbedring peker KDP 13 på tre utviklingskategorier i indre Oslo: Konsolideringsområder (store deler av indre Oslo vest/nord fra Frognerkilen til Akerselva samt mindre lommer i øst) Her er det ikke er behov for vesentlige endringer, og de etablerte fysiske bokvalitetene er så gode at konsolidering av disse kvalitetene er viktigere enn forandring. Boligfunksjonen skal være overordnet. Oppgraderingsområder (deler av indre by øst for Akerselva samt mindre lommer i vest) Her er en standardhevning ønskelig. Boligfunksjonen skal være overordnet, og bygatenettets urbane kvaliteter skal tas vare på og utformes for lokal adkomst og opphold. Det gis en rekke retningslinjer for hvordan oppgraderingen kan ta form: Fra Kdp 13. Boligbyen Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 51

53 Omstillingsområder (områdene langs Akerselva fra Nydalen til Vaterland og andre områder i indre by med eldre industribebyggelse eller trafikkformål). Dette er områder med en slik karakter at vesentlige endringer i bystrukturen kan og bør finne sted. 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Som vi har sett vil en betydelig del av boligbehovet for indre Oslo kunne dekkes ved en integrert nærings- og boligutbygging i de prioriterte utviklingsområdene. En undersøkelse datert juni 2002 viste mottatte og forventede plansaker og ga følgende resultater: Det ble innenfor indre Oslo registrert ca boliger som plansaker og ca boliger (sum ca boliger) som forespørsler. Tar en i betraktning de boligprosjektene som avtegner seg innenfor indre Oslos yttergrenser, ser en at det ligger an til en boligtilvekst på ca nye boliger i indre Oslo og indre Oslos grenseområder, et betydelig potensial og en betydelig økning i et mulig fremtidig boligtilbud. Denne tendensen forsterkes ved at Plan- og bygningsetaten forventet å klargjøre for bygging gjennom saksbehandling arealer for ca nye boliger i Omtrent halvparten av tilretteleggingsbehovet frem til år 2020 blir m.a.o. fra etatens side klargjort i løpet av få år. Dette gjenspeiler at det for tiden er et betydelig marked for nye boliger i indre Oslo. Det må her bemerkes at det er forskjell på boligbehovet (basert på gjeldende befolkningsprognose) og tilretteleggingsbehov (arealberedskap) som ofte legges noe høyere. Frem til år 2020 er boligbehovet estimert til boliger for hele Oslo hvorav i indre Oslo. (Tilretteleggingsbehovet for hele Oslo er i kommuneplanen satt til boliger.) Siden en trolig vil greie å nå de kvantitative boligmålene i kommuneplanen innen 2020, bør det offentlige fokusere på å etablere kvalitative rammer for nye prosjekter. Presset på å bygge nye boliger er videre så stort at det offentlige bør legge til rette for en fortsatt flerfunksjonell by og å sikre kvalitet i de nye boligene både i forhold til boligtyper, utforming og utearealer. Dette vil gjelde både boliger som vil bli etablert i form av nybygg eller bruksendring fra andre formål til bolig. Denne planen reiser spørsmål ved om temaet boligbehov er av en slik karakter at det kan komme i strid med vesentlige verneinteresser innenfor planhorisonten Siden byen i all hovedsak er bygget, vil det for vesentlige områder være samsvar mellom ønsket om et stabilt og godt bomiljø og vern av de fysiske strukturene i disse miljøene. Utviklingstrendene peker i retning av at de kvantitative målene for boligbygging angitt i Kommuneplan 2004 vil kunne nås med god margin. Det er derfor viktig å fokusere på kvalitet og variasjon i den fremtidige boligforsyningen og et balansert boligtilbud i den enkelte bydel. Det bør videre legges til rette for flerfunksjonalitet også innenfor de tradisjonelle boligområdene, samt et variert områdevis boligtilbud. Næringsaktivitet som ikke er til sjenanse for bomiljøet bør tillates. Attraktivitet og kvalitet Etaten har undersøkt områdets attraktivitet og kvalitet ved kartlegging av noen utvalgte kvaliteter. Det er foretatt en undersøkelse av kvadratmeterpriser for bolig på bydelsnivå i august Det ble ikke funnet dramatiske prisforskjeller som kan antyde eksistensen av lite attraktive områder i indre Oslo. Det er videre foretatt en undersøkelse av befolkningstetthet og befolkningsvekst på bydelsnivå etter gammel bydelsinndeling. Befolkningsveksten er jevnt fordelt på de ulike bydelene, med unntak av sentrum. Indre Oslo er rik på parker, friområder og med nærhet til fjorden. Når det gjelder leke- og idrettsplasser i nærmiljøet, viser en kartmessig fremstilling at Oslo øst og nord er bedre dekket enn vest. En undersøkelse av hvilke omtaler eiendomsmeklere bruker i sin markedsføring av boliger benyttes ofte fjorden, parker og friområder, kvaliteter som er godt fordelt over hele indre Oslo. 52 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

54 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling En tilsvarende kartmessig fremstilling av infrastruktur viser god dekning av t-bane og trikk, et finmasket og organisert gatenett, og en god tetthet og spredning av barneskoler og leke- og idrettsplasser. Eksempel på kvalitetsindikatorer for indre by som boligsone: Barneskoledekning øverst til venstre, lekeplasser og idrettsplasser øverst til høyre, trafikal dekning nederst til venstre og grønne områder og fjorden nederst til høyre. Etaten gjorde en undersøkelse av alle større boligprosjekter i indre Oslo, samt Løren og Ensjø, som var inne til vurdering og behandling pr. juni En kartla her bl.a. leilighetsstørrelser. Undersøkelsen oppsummerte følgende fordeling av leiligheter: 1 rom: 1788 (17%) 2 rom: 3052 (28%) Sum 1+2= 45% 3 rom: 3993 (38%) 4 rom: 1811 (17%) Sum 3+4= 55% Etaten registrerer at det presser seg frem en større andel små leiligheter enn det Oslo kommunes normer tilsier, og at utbyggerne ønsker å følge denne markedstrenden. Denne tendensen underbygges av at indre Oslo er i ferd med å bli en by med overpresentasjon av én-person husholdninger og yngre aldersgrupper fordi barnefamiliene i stor grad flytter ut av indre by. For å legge til rette for en variert befolkningssammensetning og et bredt boligtilbud har Plan- og bygningsetaten anbefalt at minst 70% av leilighetene bør være 3-romsleiligheter eller større. En områdevis undersøkelse viser at behovet for en bedre balanse i boligtilbudet, dvs. en større andel leiligheter over 3 rom, er størst i bydelene Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene, mens Frogner kan suppleres med en større andel mindre leiligheter. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 53

55 Med bakgrunn i Kommuneplan 2004 bør ambisjonen om en variert leilighetssammensetning i indre Oslo opprettholdes. Områder med mange store bør suppleres med mindre leiligheter og omvendt. Et viktig mål for byutvikling i indre Oslo er områder med en bred sosial og kulturell sammensetning. Det er videre viktig at boligmassen i størst mulig grad sikrer god økonomisk og fysisk tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper og at det finnes et variert botilbud i ulike områder som gir rom for områdevis livsløpstilbud. 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Et viktig boligpolitisk tema er 1800-talls-bebyggelsens egnethet som boligbebyggelse. På den ene siden vurderes de etablerte kvartalsstrukturer som velegnede og attraktive urbane boligområder. Innenfor eksisterende enhetlige områder anbefales det at den etablerte bystrukturen opprettholdes. Deler av bebyggelsen har imidlertid noen svakheter som kan knyttes til tema som brannfare, fare for råte / sopp og manglende tilgjengelighet for alle, det være seg eldre, bevegelseshemmede eller småbarnsforeldre med barnevogn. Dette betyr ikke at 1800-tallsbebyggelsen ikke er egnet som boligbebyggelse, men at den ikke er like godt egnet for alle til alle tider. Siden det er et mål at byen skal være tilgjengelig for alle, er det behov for utredning av hvordan svakheter ved 1800-talls-bebyggelsen knyttet til tilgjengelighet, brannfare, etc. best kan avbøtes. Følgende prinsipper bør ligge til grunn for nye boligprosjekter: I den eksisterende bebyggelsen skal gode lysforhold, brannsikkerhet og utearealer sikres. Det bør ikke tilrettelegges for ny virksomhet som skaper støy eller biltrafikk som er til vesentlig sjenanse for boligene, men næring uten miljøbelastninger bør tillates i visse områder. Moderne bokvalitet og egnet uteareal bør veie tyngre enn enkeltstående bevaringshensyn hvis slike hindrer en god totalløsning. Utrangert bebyggelse og bakgårdsbebyggelse bør derfor vike der den er til hinder for å etablere gode boliger og utearealer. Nye boligprosjekter bør øke bredden i boligtilbudet i det enkelte område og ha skjermede uterom. Byboliger bør være fleksible boliger med god romlighet og gunstig orientering i forhold til sol og lys. Leilighetene bør ikke vende ensidig mot nord/nordøst, men i størst mulig grad være gjennomgående. Ved støyutsatte fasader bør leilighetene være gjennomgående. Felles utearealer bør så langt forholdene tillater det være gjennomgående dvs. strekke seg over flere eiendommer der dette samlet vil skape et bedre uteoppholdsmiljø. Det samlede felles uteareal kan suppleres med en andel private balkonger / terrasser og felles takterrasser. 2.5 Om bevarings- og byformingsteorier Følgende oversikt over bevarings- og byformingsteorier er ikke ment som en komplett oversikt, men en oversikt over teorier som har hatt innflytelse på dette planarbeidet: Arkitekturen uttrykker den samtiden den blir produsert i. Den fremstiller ulike elementer av tekniske, kulturelle og sosiale drivkrefter på et gitt tidspunkt. Sammen med samtidens arkitektoniske uttrykk blir de ulike epoker lesbare i byens sammensatte vev av gater, byrom og bygningsmasse. Hver epoke er imidlertid ikke frittstående og uavhengige tidsavsnitt som starter og slutter uten grunn, uavhengig av fortid og ettertid. Samtidens utvikling påvirker den arkitektoniske utviklingen i fremtiden. Historiens betydning påvirkes av at nåtidens holdninger til hendelser og byggverkene forandres over tid. Historien blir en kvern som aldri står stille. Det berømte byggverket Colosseum i Roma er et typisk eksempel på dette; bygget ca år 70 før Kristus som arena for gladiatorkamper, rundt 1500 ble det planlagt en tekstilfabrikk i bygningen, på 54 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

56 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling 1700-tallet en sentralkirke, senere ble det brukt som steinbrudd og i dag fungerer det som et historisk landemerke og er en stor turistattraksjon. Samtidig med denne etappevise utviklingen forårsaker ofte enkelthendelser, introduksjon av nye stilarter, eller reaksjoner mot slike, endringer og nye lokale uttrykk. Denne pendelvirkningen mellom det nye og reaksjoner på det nye påvirker også vår holdning til vår fortid og fremtid. I arkitekturhistorien, mer enn kanskje i noen andre kulturuttrykk, vises pendelvirkningen mellom en romantisk (kulturalistisk) og realistisk (rasjonalistisk) holdning seg gjentagende ganger. I byveven kan vi ofte oppleve middelalderens gatenett side om side med storslåtte barokke eller modernistiske enkeltbyggverk (jfr. for eksempel renessansegatenettet i Kvadraturen med Steen og Strøm s funksjonalistiske bygg). Ofte er det nettopp brytningen mellom det kjente og det uvante, det konvensjonelle og det kontroversielle, som best forklarer historiens gang. Det homogene og tilsynelatende statisk fastlagte i hver epoke blir nesten som hvilepauser mellom ulike brytningsperioder. Disse brytningene i holdninger og stiluttrykk er vanlige i alle byer, men er spesielt eksponert i Oslo. Når vi i denne planen skal velge hva som skal bevares og skal angi holdning til det nye, samt balansere vern og utvikling, må slike utviklingskjennetegn ivaretas dersom byen ikke skal bli en kunstig frosset temapark låst fast i kun en utvalgt historisk periodes stiluttrykk. Kulturminnevernet har en lang tradisjon med røtter tilbake til opplysningstiden og 1700-tallet med fokus på monumenter med stor og udiskutabel symbolsk og kunstnerisk verdi. Den franske arkitekten Viollet-le-Duc anbefalte såkalt stilrestaurering ( L unite de style ) som særlig la vekt på at en opprinnelig, eller annen viktig periode i byggverkets utvikling, skulle gi føringer for bevaringen av anlegget. Etter restaureringen skulle anlegget fremstå med et samlet stilriktig uttrykk selv om dette betydde å fjerne senere tillegg til byggverket. Denne konsekvente og rene holdningen til stil innbefattet at enkelte stilarter var mer høyverdige enn andre. Å rendyrke stilen var viktigere enn å fortelle en mangfoldig og sannferdig historie. På 1800-tallet fikk man en sterk reaksjon på dette bl.a. ved William Morris og John Ruskin i England. Tidligere stilperioder skulle inspirere kunsten og særlig middelalderen ga føringer mot en romantisk holdning hvor anleggenes aldersverdi var viktigst. Anleggene kunne gjerne forfalle i skjønnhet fordi dette er en del av historiens prosess. Påpynting gjennom overdreven restaurering var derfor gal; man ønsket snarere en anti-restaurering. På slutten av tallet reagerte den italienske arkitekten Camillo Boito ytterligere mot stilrestaureringen og mente at anleggenes autentisitet (opprinnelighet) er det viktigste valg av bevaringstilnærming. Eksempel på autentisitet: Kirkeruin i bykjerne. Visby. Foto: UNESCO, Ingalill Smith Ved begynnelsen av det 20. århundre lanserte Camillo Sitte parallelle tanker i byplanleggingen ved å søke en renessanse for et sammenhengende nett av varierte byrom som organiserende premiss for bebyggelsen, ikke arkitekturen i seg selv. Forbildet var ikke klassiske ordensidealer, men middelalderens romantiske ledighet. Cittes holdninger fikk stor innflytelse i Norge og spesielt i Oslo da norsk byplanlegging ble til, bl.a. ved Harald Hals, hvor nettopp en ledig tilpasning til et variert landskap og en historisk betinget mangel på klassisk tradisjon var kulturelle forutsetninger. Under en konferanse i Athen i 1930, Athen-konferansen, ble stilrestaureringen avvist og man fremhevet betydningen av historisk viten og teknisk kunnskap som grunnlag for vernearbeidet. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 55

57 En del restaureringsformer basert på opplevelsen av anleggets visuelle uttrykk ble imidlertid noen steder viktigere enn det autentiske uttrykket. Et eksempel på dette er gjenoppbyggingen av Warszawa etter ødeleggelser under den 2. verdenskrig. Slik gjenoppbygging fremstår i ettertid som en forståelig markering av nasjonal stolthet og selvfølelse og ønsket om en gjenopprettelse av kontinuitet etter katastrofen. Selv i dag har tilbakeskuende holdninger sterke tilhengere som bl.a. gir seg uttrykk i deler av Berlins byplanpolitikk, under betegnelsen kritisk rekonstruksjon. Denne holdningen innebærer i stor grad en gjenskapning av fortidens fasadeuttrykk på basis av historiens byplangrep. Dette skjer på tross av at man i mange tiår har levd uten slik rekonstruksjon i Berlin, også dette grunnet krigsødeleggelser. (Jf. DEL IV: Delutredning II). 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Etter 2. verdenskrig kom kulturminnevernet i en utsatt posisjon fordi mange monumenter og miljøer var gått tapt under krigen, og fordi funksjonalistiske byplanidealer ofte vendte historiske verdier ryggen. Samtiden søkte det nye og det sunne innen arkitektur så vel som innen byplan. Gamle og lite hensiktsmessige gate- og byromsstrukturer skulle erstattes med det å bygge i åpne landskap. Naturen var den store allmenning, en allmenning som skulle trekkes inn i byen. Venezia-charteret av 1964 tar utgangspunkt i nyere idéer, utviklet bl.a. av Cesare Brandi, basert på kontinuitetsprinsippet hvor alle perioder tillegges likeverdig antikvarisk verdi. Historien skal verken skrus tilbake eller bortforklares. Restaureringen, som selv er en del av historien, skal integreres i helheten, men likevel på en lesbar måte. De ulike historiefortellende elementer som ekte og autentiske anlegg blir viktige å beholde. Autentisitet betyr her ekthet med hensyn til form, materialbruk, håndverk og plassering. Budapest og Vilnius har illustrert denne tilnærmingen tydelig i sitt restaureringsarbeid. Venezia-charteret pekte også på at monumentet ikke må sees isolert, men som en del av et bredere miljø og som del av en sivilisasjon. Ikke bare monumentene, men også områder med mer beskjeden karakter, har stor verdi som representative for ulike kulturer. Tidsepokenes likeverd, lesbarheten av ulike historiefortellende elementer og behovet for autentisitet ble fremtredende i vernepolitikken. Bevegelsen fra de storslåtte enkeltanlegg, mot mer anonyme, områdebaserte vernestrategier var i gang. Bak Venezia-charteret ligger det en forståelse av historien som en lineær bevegelse hvor det er planleggingens plikt å vise historiens ulike epoker, vise byen som en åpen historiebok. Charteret er, av noen, blitt kritisert for at den gir enhver ny stilretning legitimitet så lenge den forteller en sannferdig historie. Det stygge og det mindre hensiktsmessige får legitimitet fordi det er historisk korrekt. Venezia-charteret danner imidlertid fremdeles fundamentet for den offisielle vernepolitikk ved bl.a. organisasjoner som FN / UNESCO og International Centre for the Study of the Preservation and Restoration of the Cultural property (ICCROM), så også i Norges formelle vernepolitikk. Charteret kan betegnes som kulturminnevernets grunnlov. Etter arkitekturvernåret 1975 fikk vi i Norge en vernepolitikk som på mange måter ga en videreføring av Venezia-charterets intensjoner hvor også miljø- og ressursaspektet knyttet til både fysiske, sosiale og økonomiske forhold fikk økt betydning. En rekke områder i indre Oslo ble vernet, først og fremst for sine områdekvaliteter, jfr. for eksempel bevaring av Vålerenga og fredningsforslaget for Birkelunden. Mange av disse områdene er i dag attraktive for beboere og brukere. Over hele Europa vektlegges i dag vern med tanke på å sikre attraktive besøksområder med positive ringvirkninger for nærings- og reiseliv. En rasjonalistisk byforståelse (1982) er knyttet til den italienske byanalysen ved arkitekt Aldo Rossi. En eksponent for denne skolen er Daniele Vitale som er gjengitt i bilag 2. Her siteres (fritt oversatt): Vår oppgave er ikke bare å etablere systemer av historiske elementer eller ruiner. Vi har også som oppgave å skape en forsoning mellom det nye og det gamle. Men det gamle er manifestert i den etablerte byen på tusen forskjellige måter, mange flere måter enn noen undersøkelse kan avdekke. Nye prosjekter går inn i denne prosessen, i disse sammenhengene, gjenskaper og lutrer dem til ny form, til ny design. 56 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

58 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Noe forenklet søker denne rasjonalistiske tilnærmingen å ta stilling til den enkelte bys struktur slik den er og ikke slik den burde være, med andre ord, en relativ objektiv tilnærming. Byens utvikling kartlegges ut ifra primære elementer som har strukturert stedets utvikling slik som naturelementer som elver, havner eller menneskelagde anlegg som festningsanlegg og viktige kommunikasjonsårer. I tillegg kartlegges viktige hendelser som vedtak av byplaner eller murtvang som gir de primære elementene permanens eller varig påvirkning på byens utvikling. Noen viktige Oslo-hendelser som har gitt tilsvarende permanens er Christian den IVs beslutning om å flytte byen til Akershusneset, innføring av murtvang og beslutningen om kommuneutvidelse i Det foretas videre en kartlegging av byens gate-, tomte-, byromsstrukturer og ordensprinsipper for bebyggelsen. På bakgrunn av en slik objektiv kartlegging kan nye plan- og byggeprosjekters hovedgrep etablere et bevisst forhold til de eksisterende strukturene, drøftes og evalueres. I modellen ligger en forståelse av at grunnleggende strukturerende elementer knyttet til bl.a. topografi og byroms-, tomte- og bebyggelsesstruktur bør gi varige føringer for utviklingen av fremtidens by, mens de mer anonyme enkeltbyggverkene i langt større grad er fornybare uten at byens kvaliteter nødvendigvis forringes. Washington-charteret av 1987 for bevaring av byer og tettsteder vektlegger at bevaring av byer og tettsteder må ses som en integrert del av den samlede politikk for økonomisk og sosial utvikling. De verdier som skal bevares omfatter byområdets historiske egenart og alle materielle og åndelige elementer som uttrykker dette, m.a.o. en meget bred tilnærming. I kapitlet om byer i Management Guidelines for World Cultural Heritage Sites (ICCROM, 1993) inngår retningslinjer med relevans for historiske byer i sin alminnelighet. Det påpekes at Venezia-charterets strenge krav til autentisitet har begrensninger for bynivået, hvor vekst og grader av endring alltid er en forutsetning for dynamisk byutvikling. Byen må sees som et element i en større økologisk sammenheng og følgende budskap gis (fritt oversatt for denne planen): En historisk by er en flerfunksjonell organisme for sosiale, politiske, økonomiske og bomessige aktiviteter. For verdensarvbyer er det å bevare byen som en nyttig struktur det fremste mål. Et historisk senter er en del av et større hele og må studeres som del av dagens dynamiske virkelighet og ikke som et statisk objekt for kontemplasjon og turisme alene. UNESCO-prosjektet Sustainable Historic Cities (2000) søker å koble bærekraft, kulturminnevern og byplanlegging. Prosjektet bygde bl.a. på Management Guidelines for World Cultural Heritage Sites. En bærekraft utvikling tilsier at byen bør ses som en dynamisk kraft i et regionalt økologisk perspektiv. Kritiske grenser i ressursbruken må ikke brytes dersom systemet skal opprettholdes som et bærekraftig system. Ressursene i det aktuelle økosystemet, og kritiske grenser, må identifiseres. Begrepet integritet fra naturforvaltningen forutsetter at et økosystem må være i bevegelse for å fungere. Å identifisere og sikre de kritiske faktorene innenfor økosystemet er å bevare systemets integritet. Byer må, som økosystemer, være i bevegelse og forandring for å holde seg selv ved like som en nyttig struktur. Noen grunnleggende særtrekk / karakterdrag skiller imidlertid en by fra andre og er umistelige for forståelsen og opplevelsen av akkurat denne byen. Å sikre disse særtrekkene på et overordnet strukturelt nivå er å ivareta byens integritet, selv om forandring og naturlige utskiftninger skjer innen denne. Selv om autentisitet-prinsippet fremdeles har relevans for bygninger, gir integritets-prinsippet en mer dynamisk forståelsesmodell for byer som helhet. De bevarings- og byformingsteorier som her er nevnt er alle analytiske forståelsesmodeller med ulike ståsteder og motiv. Det er imidlertid ingen automatikk i at en analytisk forståelse makter å gi en fullgod beskrivelse av byens mangfoldige kvaliteter. De fleste byer har også kvaliteter som kan fremstilles gjennom maleriske og poetiske uttrykk, dvs. kunstneriske eller opplevelsesbaserte tolkninger av stedets ånd, dets genius loci. En slik fenomenologisk tilnærming understøttes bl.a. av arkitekt Christian Norberg-Schulz. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 57

59 Dialogen mellom historien, byen og oss selv er både rasjonell og intuitiv. Rasjonell ved at byen tilbyr oss felles kunnskap. Intuitiv ved at den gir oss utallige ulike opplevelser. Byhistoriske områder er unike ved at de hele tiden er allment tilgjengelige. Å verne og å skape er således både et spørsmål om å ta vare på historiske strukturer; ta vare på kilder og å ta vare på muligheter til å skape det uventede, skape noe nytt. Det nye bidrar til at vi ser det vante med friske øyne, det gjør både seg selv og omgivelser bemerkelsesverdige på en positiv måte, verdt å oppleve, verdt å oppsøke. 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling En fremtredende tendens av i dag tar utgangspunkt i det enkelte byggverk som byggekunst. Det enkelte byggverk har rett til å sette sin egen standard. Arkitekten foretar her en suveren tolkning av byggeoppgaven, samtiden og omgivelsene. I den globale konkurransen om image og markedsføring bruker verdens ledende byer i stigende grad monumentale og spektakulære byggverk for å tilkalle oppmerksomhet. Disse byggene plasseres ofte i eksponerte posisjoner i bylandskapet og i, eller inntil, den historiske bykjernen. Hensikten er ikke å bevare byens karakter, men å forandre den, gi byen en ny mening og en ny merkevare. Av slike spektakulære byggverk kan nevnes Guggenheim-museet i Bilbao (ark. Frank Gehry), samtidskunstmuseet i Barcelona (ark. Richard Meyer), museet KIASMA i Helsingfor (ark. Steven Holl), Bilblioteket i Alexandria (Snøhetta arkitekter) og Kusthaus Graz (ark. Peter Cook og Colin Fournier). Disse byggverkene er svært forskjellige som arkitektoniske uttrykk. Byggverkets utforming er nært knyttet til en fortolkning av stedet de oppføres på og byggverkets eget konsept og estetikk. Ved en gjennomført arkitektonisk nytolkning forsterkes samtidig opplevelsen av de historiske omgivelsene. Monumentalbygg: Guggenheim-museet i Bilbao Monumentalbygg: Museu d art Contemporani de Barcelona. Arbeidet med denne planen tar utgangspunkt i en rasjonalistisk byanalyse ved en relativt objektiv kartlegging i forkant av fortolkning av byens verdier. Analysen av byen i et historisk perspektiv, gjengitt i Kap 1.4, er foretatt for å avdekke byens grunnleggende og stedsdannende strukturer og særtrekk. Identifisering av grunnleggende og umistelige strukturer og områder ligger til grunn for utvelgelse av Områder med meget høy verneverdi. Disse kan knyttes til Oslos integritet som Oslo ( Sustainable Historic Cities ) og bør legge varige føringer for byens utvikling (realistisk byanalyse). Dette kapitlet viderefører den tverrfaglige drøftingen av byens egenskaper og karakter gjengitt i Kap. 1.5 og som også ligger til grunn for målformuleringene i samme kapittel. Drøftingene leder til valg av kriterier for vern og begrunnelser for utvelgelse av områder for vern. Drøftingen fører også til differensierte, strukturelle bestemmelser og retningslinjer for nye tiltak i byens øvrige strukturer og bebyggelse og til normative signaler om hvordan nye tiltak skal forholde seg til etablerte strukturer, men uten å angi detaljerte krav til arkitektonisk utforming. En analytisk tilnærming er brukt for at verdivalg og anbefalinger skal bli tydelige og diskuterbare. En plan skaper imidlertid ikke kvalitet alene. Kvalitet blir til gjennom et samspill mellom byen og det enkelte prosjekt ut fra en diskusjon mellom byggherre, arkitekt og planmyndigheter. En plan kan imidlertid sette konstruktive rammer og inspirere til kvalitet. Nedenfor angis kort de ulike kjennetegn ved indre Oslo, historier å bevare, strukturer å bygge videre på. 58 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

60 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling 2.6 Kulturhistoriske verdier i indre Oslo Hvilke av indre Oslos historier ønsker vi å formidle? Verneområder forutsettes forvaltet med særskilt pietet. Dette betinger at områdene innehar kvaliteter som inviterer til pietetsfull behandling. Det forutsettes derfor at områdene: Forteller en historie som er sannferdig Forteller en historie som er viktig og representativ for allmennheten Er pedagogisk lesbar i forhold til omgivelsene Har en ekthet som gir betydning som originalt (autentisk) historisk kildemateriale Slike historier må gjenspeile både hendelser og fysiske egenskaper som kjennetegner eller har preget Oslos utvikling. Ved å skjerme historiefortellende områder får de samtidig en varig betydning, eller permanens, som overskrider bygningenes levetid. De blir viktige forutsetninger for byens utvikling. I bystyremelding nr 3/2003 Oslo kulturmiljø i byutviklingen angis hovedepoker og følgende historier som grunnlag for vern i Oslo: By, marked og kommunikasjon ( ) Tidsdybden ved tidlig markedsplass ved Alnaelvas utløp, dens møte med fjorden og de gamle handelsveiene som stråler ut fra den opprinnelige bykjernen, er vesentlig. Det var her den første byetableringen fant sted. Middelalderparken Gamle Oslo er synlige strukturer i bylandskapet. Områdets middelalderruiner er en enestående samling av autentiske objekter og representative spor etter middelalderens byggekunst. Området har gjennom kultivering opparbeidet betydning for byens befolkning som historisk temapark, som rekreasjonsområde og som landemerke. Den første hovedstadsutviklingen ( ) Etableringen av Kvadraturen i 1624 er et stort og radikalt grep for byutvikling i Norge. Det førindustrielle rektangulære gatenettet og eiendomsmønsteret gir karakter til området. Historien om en by som lot seg flytte og reetablere innenfor en for samtiden moderne byplan, er en spesiell og viktig historie. Denne historiens tidsdybde forsterkes ved en rekke autentiske bygninger fra og 1700-tallet frem til i dag. Disse bygningene er hver og en representative kulturminner for en epoke med bygging av landet og byen Oslo. Her nevnes institusjonsbygg som Norges banks bygninger, Det gamle rådhuset, Børsen, tidligere hovedpostkontoret etc. Det som gjør Kvadraturenen estående i lands- og bysammenheng er samspillet mellom gate- og byromstrukturen og monumentalbygg fra ulike epoker. Nasjonsbyggingens by og den representative byen ( ) Linstows byplan rundt Karl Johans gate med tilliggende og nasjonaldannende institusjoner er Norges samlende og mest representative byrom. Dette området formidler en helt spesiell historie knyttet til etableringen av den unge nasjonen Norge. Området representerer en viktig epoke i byens utvidelse, ved etablering av et nytt sentrum og en sentrumspark omkranset av bygg for nasjonale, representative institusjoner. Borgerskapets og industriens by ( ) Historien om 1800-tallsbyen er en omfattende og sammensatt historie tallsbyen representerer en enestående byekspansjon i nasjonal og bymessige sammenheng og forteller historien om en rivende by- og samfunnsutvikling innenfor et konsentrert areal. To parallelle historier gjenspeiles i 1800-tallsbyen. En er knyttet til borgerskap og handelsstand, i hovedsak et vestkantfenomen. En annen er knyttet til industrireisning med tilhørende boligkvartaler og institusjoner, i hovedsak et østkantfenomen. Begge skjer innenfor tilnærmet identiske gate- og byromsstrukturer. Store områder innenfor 1800 talls byen fremstår med enestående ansamlinger av autentiske bygårder med tilhørende anlegg som skoler, kirker, fabrikker m.m. Det store omfanget er spesielt for Oslo som har unngått krigsødeleggelser en finner i andre europeiske byer. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 59

61 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Området langs Akerselva er unikt ved at det forteller en spesiell samfunnshistorie knyttet til meget rask og konsentrert industriutvikling. Rundt Akerselva ligger en rekke enkeltanlegg av stor industrihistorisk betydning, anlegg som er autentiske i form selv om de har endret funksjon. Likeverdets og den moderne by ( ) De første store, offentlige boligprogrammene ble realisert i nybarokk og nyklassisistisk arkitektur på Torshov, Ilatrappen, Lindern og Ullevål Haveby. Dette var en reaksjon på deler av murgårdbebyggelsens spekulative og usunne karakter. Senere kom de funksjonalistiske innslagene på Marienlyst og Carl Berner, Sinsenbyen og Iladalen med kirken. Disse områdene representerer et viktig samfunnsmessig sprang hvor samfunnet engasjerte seg for å sikre sunne og vakre boliger for folk flest. De formidler således en betydelig samfunns- og byhistorie Kriterier for vern Forrige kapittel beskrev de viktigste Oslo-historiene å formidle for fremtiden. En ytterligere avgrensning av områder for vern, og en gradering mellom disse, krever en begrunnelse. Det foreslås derfor et sett kriterier som grunnlag for valg og gradering av områder for vern. Siden dette er en overordnet plan som tar for seg et stort byområde, skilles det mellom kriterier som gjenspeiler områdeverdi og enkeltbygningers verdi. De kriteriene som gjenspeiler områdeverdi vil ha størst betydning, men samspillet med bygningsverdi vektlegges også. Den korte beskrivelsen av ulike bevaringsteorier ved innledningen til dette kapitlet viser en bevegelse i oppmerksomhet fra det arkitektonisk storslåtte og unike enkeltbygg, mot det mer alminnelige og anonyme, men representative byggeriet. I tillegg vektlegges i økende grad enkeltbyggenes, husgruppenes og byområdenes strukturer og samspill med omgivelsene. De tradisjonelle vernekriteriene har i liten grad vektlagt overordnede strukturelle verdier knyttet til områdevise gate- og byromsstrukturer, forhold til naturelementer, samt orienterings- og landemerkefunksjoner eller områdets uttrykk for spesielle administrasjons- og næringsepoker slik disse er beskrevet i kommunens kulturminnemelding. Å utvikle denne type områdebaserte kriterier for vern er en utfordrende oppgave, men kan som en hypotese for en mulig modell fremstilles som følger: Områdeverdier Samfunnsmessig 1. Samfunns- / næringshistorie 2. Identitets- og symbolverdi Romlig 3. Byplan- / byformverdi 4. Orienterings- og landemerkeverdi Bygningsverdier Samfunnsmessig 5. Alders- og bygningshistorie Romlig 6. Arkitektonisk- / estetisk verdi Områdeverdier Områdeverdiene knytter seg til verdier som griper ut over enkeltbyggverkets egenverdi. Disse verdiene oppstår som et resultat av samspillet mellom fysiske egenskaper ved de ulike anleggene, de historiske hendelsene, og kollektive symbolverdier. Med samfunns- og næringshistoriske verdier menes her anlegg knyttet til viktige hendelser i byens utvikling som samferdselsanlegg, industri (for eksempel anlegg av industrimiljø langs Akerselva fra Christiania Spigerverks tid) og nasjons- og administrasjonsbygging (for eksempel områder med Stortinget og regjeringsbygget i Akersgata) 60 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

62 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Med identitets- og symbolverdi menes bygningsgrupper, byrom eller anlegg som er et resultat av viktige hendelser eller personer (for eksempel kirkeruinene i Middelalderparken, Vika Terasse som uttrykker ulike øvrigheters maktutøvelse eller Karl Johans gate / Slottsbakken som symbolet på Norges selvstendighet). Verdien kan være knyttet til anlegg med bygg og plasser og vil kunne endre seg over tid (for eksempel Bjørvika som den moderne tids industri-eksportarena til Bjørvika som nåtidig kultur- og opplevelsesarena) Mer romlige verdier knyttes til byplan- og byformverdier. Med dette menes tidstypiske tomte-, gate- og bebyggelsesstrukturer eller ferdigkomponerte byplangrep. (Eksempler på dette er Telthusbakkens gateløp med bebyggelse og Gamle Aker kirke på toppen, Grünerløkkas sjakkbrettpregede gatenett med klart avgrensede parker, eller Iladalen med sitt myke parkdrag, omkranset av bevisst formet offentlig og privat bebyggelse). Romlige verdier kan også fremstå ved stor grad av homogenitet eller variasjon i bebyggelsen og dennes samspill med gate- og bebyggelsesstrukturen. Orienterings- og landemerkeverdier knytter seg i stor grad til steder og enkeltanlegg som har en særskilt fremtredende fysisk plassering og gjerne rolle i bylandskapet. Disse utgjør viktige punkter å lese byen fra eller orientere seg i forhold til. (Eksempler på slike anlegg er det Kongelige Slott og området ved Østbanebygningen i hver sin ende av Karl Johans gate, Akershus festningsområde som oppleves fra ulike punkter langs fjorden, Holmenkollbakken som et landemerke i det grønne, eller den åttekantede blokkbebyggelsen i Westye Egebergsgate på Akersryggen.) Landskapselementer som Grefsenkollen eller det grønne draget langs Akerselvas dalføre, samt parker som St.Hanshaugen og Tøyenparken er eksempler på anlegg med slike orienteringsverdier. Bygningsverdier De mer klassiske vernekriteriene har tradisjonelt vært knyttet til enkeltbyggverkenes verneverdi (bygningsvern). Disse vernekriteriene kan grupperes på mange måter, men i denne modellen velges to hovedgrupper, én knyttet til samfunnsmessige og én til fysiske formal-verdier. Alders- og bygningshistorieverdi knytter seg til bebyggelsens autentisitet (ekthet) og til ulike historiefortellende elementer som enten er representative for en egen type bygningsteknikk, eller sjeldenhet. Til denne gruppen kan ulike former for samfunnsmessig funksjon eller persontilknytning også gi økt verdi. (Gamle Rådhus ved Christiania torg er et sjeldent bygg, og karrébebyggelsen på Grünerløkka er en bygningstype med stor grad av representativitet for en gitt historisk periode.) Den andre hovedgruppen bygningsverdi knytter seg til arkitektonisk og estetisk verdi. I dette begrepet ligger også arkitektoniske stilarter, slik disse fremkommer i ulike stilperioder, kunstnerisk verdi og nyvinning, eller opplevelsesverdi i forhold til ulike tiders bygningstradisjoner. I mange tilfeller vil byggverket ha en egen identitet- og miljøverdi knyttet til sted og funksjon, som overskrider byggverkets fysiske egenskaper og arkitektonisk form. De to hovedgruppene for verneverdi, område- og bygningsverdi, med underkategorier, legges til grunn for utvelgelse av områder for vern, for gradering av verneverdi og for utarbeidelse av planens bestemmelser og retningslinjer. For at et område skal være verneverdig må det falle inn under ett eller flere av kriteriene ovenfor. Dersom et område oppfyller flere kriterier, som for eksempel området rundt Karl Johans gate, gir dette økt bevaringsverdi. Et område kan imidlertid ha stor verdi selv om det tilfredsstiller få eller bare ett av kriteriene ved at det er unikt, dvs. har en stor sjeldenhetsverdi, som Vigelandsanlegget i Frognerparken. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 61

63 2.6.3 Avgrensning og gradering av verneverdige områder Byantikvaren har foretatt en avgrensning av verneverdige områder og en gradering av disse i fire nivåer i indre Oslo. En har primært vektlagt gate-, byroms- og bebyggelsesstrukturer med stor historiefortellende verdi knyttet til samfunnsutvikling og som samtidig har stor identitetsog symbolverdi, samt verdi som orienteringspunkt eller som områdevis, utkomponerte anlegg. Der enkeltbygningene innenfor et område bygger opp under disse verdiene styrker det områdets samlede verneverdi. Følgende områdekartegorier for vern etableres: A-områder: Har meget høy bevaringsverdi B-områder: Har høy bevaringsverdi C-områder: Har vekslende bevaringsverdi D-områder: Har liten bevaringsverdi (omtales ikke nærmere) 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Disse er gjengitt på temakart T2: Bevaringsinteresser A-områdene utgjør ca. 7%, B-områdene ca. 31%, C-område ca. 32% og D-områdene ca. 30% av de vurderte områdene. I tillegg til de områdekategoriene knyttet til bevaringsinteresser informerer temakart T2 om: Frede og administrativt fredede områder / bygninger Områder under prosess for fredning Bygninger regulert til spesialområde bevaring Bevaringsverdige bygninger i.h.t Byantikvarens gule liste av Områder med meget høy verneverdi (A-områder) Disse er beskrevet under overskriftene By, marked og kommunikasjon og Nasjonsbyggingen og den representative byen. Dette er områder som er bærere av byens karakter / integritet ved at de hver for seg er unike og umistelige for forestillingen av Oslo som Oslo. Dette er områder og gate- og byromsstrukturer som bør gi varige føringer for byens utvikling langt ut over denne planens tidsramme. Historiske kjerneområder og gate- og byromsstrukturer (A-områder) 62 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

64 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Dette gjelder: De førindustrielle handelsveiene som danner kontinuiteten i indre Oslos gatestruktur som for eksempel Maridalsveien, Ullevålsveien, Drammensveien m.fl. Restene av middelalderbyen Oslo, Akershus festningsanlegg med tilliggende områder, Gamle Aker kirke og Vigelandsanlegget i Frognerparken. Det sentrale hovedstadsområdet som inneholder Norges mest sentrale nasjonale institusjoner som Det Kongelige Slott, Nationaltheatret, Universitetet, Stortinget og Sentralbanestasjonen, samt Oslos enestående rådhusanlegg. De førindustrielle veiene snor seg gjennom landskapet (Ullevålsveien) Nasjonal symbolverdi: Rådhusplassen Nasjonal institusjon: Det kongelige Slott Å identifisere og integrere de grunnleggende historiske strukturene ved de eldste handelsveiene i den fremtidige bystrukturen er en sentral oppgave i denne planen. Disse veiene, som senere ble gater, har stor historiefortellende verdi som strukturerende for Oslo som sted og tidlig arena for næringsutvikling. Restene av middelalderbyen Oslo, Akershus festningsanlegg med tilliggende områder og Gamle Aker kirke gjenspeiler byens grunnleggende historie. I tillegg har de opparbeidet stor symbolverdi og fremstår som viktige orienteringspunkter i bylandskapet. Hver og en av områdene har i tillegg bygninger eller ruiner med stor alders- og bygningshistorisk verdi. Akershus festningsanlegg og Aker gamle kirke har stor verdi som representative for middelalderens byggeskikk. I det sentrale hovedstadsrommet møtes alle vernekategoriene. Området har både den største samfunnsmessige-, symbol-, og identitetsverdi. Karl Johans gate er et unikt samlende byrom / hovedstadsrom og fremstår som en byplanmessig sjeldenhet. Den romlige konteksten, den hengende buen mellom Egertorget og Slottet, markerer stedets enhet og knytter ytterpunkter sammen i ett byrom. Arkitekturen er ikke påtrengende og spektakulær, men viser høyverdige eksempler på 1800-tallets arkitektur, representativ for klassisk byggestil i Oslo. Karl Johans gate er også et viktig orienteringspunkt for alle besøkende samt samlingssted for landets og byens befolkning. I tillegg har området en rekke enkeltbygg av stor arkitektonisk verdi. Karl Johans gate har videre den spesielle verdien at de mer underordnede byggene understøtter byrommets kvaliteter, samtidig som de inngår i et helhetlig konsept innenfor tidlig 1800-talls ordensidealer. Områder med meget høy verneverdi (A-områder) med tilhørende gate- og byromsstrukturer må sikres det beste områdevern. Områder med høy bevaringsverdi (B-områder) Dette omfatter deler av Christiania, og 1700-tallsbyen, trehusområder og hagebyer, store deler av 1800-tallsbyen og noen fremtredende og moderne områder fra 1900-tallet. Dette er områder som er beskrevet under overskriftene: Den første hovedstadsutviklingen (ved siden av det som allerede inngår i A-områdene), samt de fremste og mest representative områdene under overskriftene 1800-talls byen: Borgerskapets og industrialismens by, samt Likeverdets og den moderne by. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 63

65 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Områder med høy bevaringsverdi. (B - områder) Områdene har grunnleggende historiefortellende verdier om Oslo og er karakterdannende for indre Oslo som den tette byen og teppebyen. Her finnes i tillegg områder som forteller spesielle historier om og for byen, områder med betydelige arkitektoniske verdier og med høy tetthet av enkeltbygg med store historiske og symbolske verdier. Kvadraturen med renessansegatenett og bebyggelse fra 1600-tallet og frem til i dag Eksempler på industrialismens by: Seilduksfabrikken og Grünerløkka Eksempler på bybygging fra mellomkrigstiden: Bislett og Doblaugløkka 64 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

66 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Områdene dette gjelder er: Sentrum: Deler av og 1700-tallsbyen med Kvadraturen og områder nord for Karl Johan, samt Stortorget med omgivelser. Trehusområder og hagebyer som forteller egne, og for byen, spennende historier. Trehusområdene ved Kampen, Vålerenga og Rodeløkka formidler førindustriell boligbebyggelse i byens daværende ytterkanter. Hagebyene representerer historier med klare internasjonale forbilder og arkitektoniske idealer. Disse områdene er sjeldne i Oslo. Deler av 1800-tallets-, borgerskapets og industribyen: Volummessig er dette de største områdene. Områdene inneholder boliger, institusjons- og industribygg og forteller viktige historier om etableringen av indre Oslo som en tett, kontinental by, om det representative borgerskapets by, og om industribyen med fabrikker og boligkvartaler. Det finnes store nyanser innenfor denne kategorien - fra forseggjorte bygg med stor arkitektonisk verdi - til mer sjablongmessig byggeri. Områder fra det moderne 1900-tallet: Disse kjennetegnes ved høy kvalitet der plan og arkitektur fremstår som en enhetlig komposisjon. Disse finnes i Iladalen, Torshovbebyggelsen, Doblaugløkka, lamellblokkene på Sinsen og ved Kirkeveien og blokkbebyggelsen i Observatorie terrasse. For området Kvadraturen møtes også en rekke vernekriterier. Kvadraturens struktur representerer en betydelig verdi knyttet til en viktig samfunnsmessig handling både som avgjørende epoke i utviklingen av Oslo, som samfunns- og bystruktur og som en enestående manifestering av eneveldets handlekraft. Kvadraturen som form representerer i tillegg en spesiell og gjennomført byplanstruktur, representativ for samtiden. Samspillet mellom byplan og bygninger fra 16- og 1700-tallet, som hver og en har stor alders-, historie- og arkitektonisk verdi, gjør Kvadraturen til et helt unikt sted i landets og byens historie tallsbyens store betydning for utvikling av Oslo som storby og som en betydelig næringsby er allerede nevnt. De områdene som er pekt ut innenfor 1800-talls byen er områder som danner helhetlige 1800-tallsmiljø med ulike kombinasjoner av boliger, institusjoner og næringsbygg. Noen steder, som deler av Majorstuen og Grünerløkka, finner en geometrisk bestemte byplanmessige kvaliteter. I sum og som helhetlige, relativt homogene områder representerer områdene en spesiell aldersverdi og er med på å gi byen karakter, en egen estetisk dimensjon. Mange bygårder knyttet til borgerskap og handelsstand har betydelige arkitektoniske verdier. Enkelte områder fremstår som meget sammensatte, som et Oslo i miniatyr. Mange av parkene innenfor disse områdene som St. Hanshaugen, Sofienbergparken m.fl. har stor verdi som orienteringspunkter og landskapsrom. Områdene har opparbeidet en viktig posisjon som referansesteder i byen og har store landskapskvaliteter. De utvalgte områdene knyttet til Likeverdets og den moderne by har, ved siden av det historiefortellende, spesielle verdier knyttet til byplan og byform. Dette er helhetlige anlegg av høy kvalitet i harmonisk samspill med natur, hvor det ikke er mulig å skille det byplanmessige fra det arkitektoniske ved at dette er komponert som en helhet og har således stor estetisk verdi. Mange anlegg er tegnet av anerkjente arkitekter og fremstår som autentiske anlegg representative for sin tid og med arkitektonisk uttrykk av høy kvalitet. Områder med stor verneverdi (B-områder) bør bevares som områder knyttet til etablering av den tette byen. Planen bør peke ut og prioritere enkelte av områdene for aktivt vern innenfor denne planens virketid. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 65

67 2.7 Overordnet byform og karakteristiske bystrukturer i indre Oslo 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Etaten har vurdert indre Oslos karakter og reiser spørsmål om det er naturlig å underkaste byen enhetlige regler for byforming. Etaten har videre vurdert hvordan indre Oslo fremtrer som en overordnet byform, som en enhet i et større landskap og hvilke bystrukturer som er dominerende innenfor enheten indre Oslo Indre Oslo og enhetlige regler for byforming Etaten har kartlagt et tydelig sentrum, naturens tilstedeværelse, en småskala storby, en sammensatt by og en by som ønsker å være moderne som viktige egenskaper ved indre Oslo. Mange byer er blitt til og vokser i dag med minimale styringsverktøy, dvs. få reguleringsbestemmelser. Dersom en slik frihet kombineres med en kollektiv vilje til kvalitet hos byggherrer, arkitekter og myndigheter, vil det kunne oppstå en sammensatt og spennende by. Det finnes også byer med lange og kontinuerlige byplantradisjoner som vektlegger bestemmelser med ordensprinsipper for byplaner og arkitektur. Slike ordensprinsipper kan spores tilbake til renessansen som dannelsesideal hvor romlig og arkitektonisk orden ble sett på som en forutsetning for et velordnet samfunn. Ny arkitektur må i slike situasjoner i stor grad ta hensyn til etablerte formmessige rammebetingelser bygd på tradisjon. Kartlegging av det karakteristiske ved indre Oslo viser en kombinasjon av disse to posisjonene ved at indre Oslo på den ene siden er en meget sammensatt by med forskjellige byplan- og arkitekturidealer. På den andre siden er vilje til orden til stede, men da anlegg for anlegg og prosjekt for prosjekt, ikke som en samlet enhet. Å underkaste indre Oslo detaljerte, enhetlige formingsregler vil være å bryte med byens tradisjon. Det bør likevel etableres rammer for byens utforming. Disse bør ta hensyn til byens overordnede skala, samspill med naturen og byens karakteristiske strukturer Oslos overordnede landskapstrekk Det relativt åpne landskapet gir indre Oslo muligheter, samtidig som åpenhet representerer en form for sårbarhet. Det kan hevdes at den bebyggbare flaten i indre Oslo er så stor i omfang at det skal vesentlige bygningsmasser til før høyere bygningskompleks vil forstyrre, enn si dominere, samspillet mellom landskap og bebyggelse. Samtidig har byen et kupert landskap som høyere bebyggelse vil spille mot. Den visuelle kontakten mellom byen, fjorden med øyene og åsene er viktig for Oslo. Bylandskapets amfiform gjør denne kontakten tydelig, både sett inne fra byen og fra fjorden og åsene rundt. Ved innseiling til Oslo bør det være tydelig at en kommer til en by, til en hovedstad. Nye bystrukturer kan og bør formidle overgangen mellom det store byrommet ved fjorden og den tette byveven. Flere av Oslos parker er anlagt på landskapsmessige høydedrag med utsikt over byen, til fjorden og åsene og til Akerselvas elvelandskap. Indre Oslos posisjon i et amfilandskap som møter fjorden er med på å gi Oslo en særegen kvalitet på lokalt og overordnet nivå. Oslo er karakterisert som en småskalert storby, som en teppeby som kler og beskriver landskapet. Som historisk by har der vært, og er der, en tradisjon for at viktige offentlige og / eller betydningsfulle bygg markerer seg over den alminnelige bebyggelsen. Å opprettholde byens karakter av en teppeby som kler landskapet er et spørsmål om skala. Soneplanens bestemmelse om en maks. byggehøyde på 5 etasjer har vært medvirkende til å opprettholde karakteren av en småskalert storby. I praksis har 5 etasjer vist seg for lav tatt i betraktning indre Oslos posisjon og oppgave som et regionalt kjerneområde i vekst. Gjennom de senere års godkjenningspraksis har det etablert seg en ny dominerende byggehøyde som overskrider Soneplanens bestemmelse på 5 etasjer og nærmer seg en byggehøyde på ca. 25 meter. 66 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

68 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Teppebyen. Utsikt over Grünerløkka Å utvikle byen forutsetter en gradvis økning av utnyttelsen. Dette er en uunngåelig utvikling i alle byer som ønsker vekst. Spørsmålet reises om økte byggehøyder skal skje jevnt og gradvis over hele indre Oslo eller om den skal kanaliseres til visse områder, mens andre områder forutsettes å beholde eksisterende høyder. Tradisjonen med indre Oslo som en teppeby som kler landskapet bør videreføres for byens enhetlige områder. Det bør etableres en maksimal byggehøyde for størstedelen av disse byggeområdene. Denne byggehøyden bør åpne for en viss grad av fornyelse i form av en begrenset økning av bebyggelsens eksisterende høyder. Områder som ut ifra arealbruksmessige og estetiske betraktninger er viktige for byens utvikling bør gis en noe høyere utnyttelse enn teppebyen. Indre Oslo bør samtidig opprettholde sin karakter som en småskalert storby og historiske områder og anlegg skal fortsatt være tydelige i bylandskapet Indre Oslos karakteristiske gate- og byromsstrukturer Det foregående kapitlet beskrev egenskaper ved og etatens holdning til indre Oslo som helhet. Dette kapitlet drøfter hvilke hovedområder byen kan deles inn i med bakgrunn i ulike gate- og byromsstrukturer. Ved definisjon av gate- og byromsstrukturer vises det til forholdet mellom bebyggelse og byens offentlige rom. Hovedskillet går mellom områder med enhetlig gateromsog bebyggelsestruktur, og områder uten disse egenskapene. Ved å vektlegge byromsrelasjoner som parameter for inndeling av byen i soner fremheves gate- og byromstrukturer som viktigere enn enkeltbygningene i denne planen. Å bygge på bygningstypologier som byens grunnelement kan lede til at en må ta stilling til stilarter, om enkelte stilarter er å foretrekke fremfor andre. Harald Hals hevdet i 1929 at ulike stilarter kommer og går og at en byplan må bevege seg på et nivå over dette, noe dette planarbeidet slutter seg til. Enkeltbygg med ulike arkitektoniske stilarter skifter med tid, sted og oppgave. I tillegg til høyverdige enkeltbygg, har mange av delområdene stor verdi med referanse til enhetlige og karakteristiske gate-, byroms- og bebyggelsesstrukturer. Disse bør videreføres i fremtidig byutvikling. Det bør etableres rammer for hvordan nye tiltak skal knytte seg til de eksisterende strukturene. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 67

69 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling På denne måten kan nye prosjekter føre en tydelig dialog med det miljø prosjektet trer inn i og begrunne seg selv som del av en større enhet. Nye prosjekter bør foredle og videreutvikle de ordensprinsippene som allerede er etablert, samtidig med at de bør bidra til å knytte sammen og aktivisere de eksisterende gate- og byromsstrukturene. Nye prosjekter som bryter fundamentalt med de grunnleggende bystrukturene bør gjøres til gjenstand for bred høring og offentlig diskusjon ved at de utløser plankrav. Etaten har funnet det hensiktsmessig å dele indre Oslo inn i følgende ulike gate- og byromsstrukturer: Områder med bebyggelse som relaterer seg enhetlig til det offentlige rom: - Områder dominert av tett kvartalsbebyggelse (f.eks. karrébebyggelse) den volummessig dominerende strukturen i indre Oslo. - Områder dominert av frittliggende bybebyggelse (f.eks. byvillabebyggelse) volummessig betydelige områder. - Områder dominert av lamellbebyggelse, frittliggende bebyggelse som danner åpne landskapsrom. Sammensatte områder, områder med bebyggelse som ordens- og formmessig har varierende forhold til gater og byrom. Område dominert av tett kvartalsbebyggelse (f.eks. karrébebyggelse) Område dominert av frittliggende bybebyggelse (f.eks. byvillabebyggelse) Område dominert av lamellbebyggelse (bebyggelse som danner åpne landskapsrom) Sammensatte områder Område uten gate- og byromsstruktur Områder med ulike enhetlige og sammensatte gate- og byromsstrukturer 68 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

70 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Områder dominert av tett kvartalsbebyggelse Kvartalsstrukturene, som domineres av geometrisk regelmessig og rektangulære gatestrukturer, er den vanligste bebyggelsesstrukturen i indre Oslo, som i de fleste byer. Her er samspillet mellom bebyggelse og det offentlige rom tydeligst og viktigst å opprettholde og forsterke. Kvadraturen, store deler av sentrum, Frogner og Grünerløkka er fremtredende Osloeksempler. Innenfor de lukkede kvartalsstrukturene består bebyggelsen av lange bygningskropper parallelt med gateløpet og mindre fløybygg mot bakgården. Bebyggelsen danner sammenhengende tette vegger som avgrenser det offentlige byrommet ved gater, plasser og parker. Tett kvartalsbebyggelse: Murgård på Grünerløkka Murgårdsbebyggelsen, hvor hovedvolumet er gårder med boliger bygd i perioden , utgjør en stor del av den lukkede kvartalsbebyggelsen. Bygningsmassen er i 3-4 høye etasjer, men også fra 2 til 5 etasjer. Hver eiendom har port med inngang til den enkelte bygning og til eventuelle gårdsrom. Bakgårdene varierer i størrelse og organisering. Øst i byen for eksempel på Grünerløkka finnes større sammenhengende bakgårder med et betydelig innslag av frittliggende eller kjedet bakgårdsbebyggelse bak en lineært formet karrébebyggelse mot gata. På vestkanten ser en andre organisasjonsprinsipper ved at gårdsrommene dannes av den enkelte gårds U-form eller parvis av gårder som har L-formet grunnplan. Bygningsmaterialet er i hovedsak tegl, som oftest pusset og takformen er valm- eller saltak langs gate. Bygningstypen var i bruk over en lang periode. Dette avspeiles i arkitektonisk stil og teknologisk utvikling fra relativt stram og massiv empire til friere og mer ekspressiv historisme. Fra 1890-tallet har bebyggelsen betydelig innslag av stålkonstruksjoner som muliggjorde store åpninger i fasadene i hovedsak brukt i forretningsgårder. Åpninger i fasaden har stor betydning for hvordan bebyggelsen henvender seg mot det offentlige rom. Forhager grønne arealer mellom bebyggelsen og selve gata - er et vestkantfenomen. Storgårdskvartalene melder seg med den nye kommunalt initierte boligpolitikken mellom 1910 og 1920 og er direkte knyttet til Harald Hals tid som byplansjef fram mot 2. verdenskrig. Hele kvartaler ble bygd ut under en samlet arkitektonisk idé, hvor også plassdannelser, parker og grøntanlegg er en integrert del av komposisjonen. Bebyggelsen henvender seg mot gate med markerte innganger og portåpninger som organiserer atkomst til det indre av kvartalene. Anlegget har som oftest gjennomført lik byggehøyde på 4-5 etasjer. Selve inngangen til de enkelte oppganger er like ofte henvendt inn mot gårdsrommene som direkte ut mot det offentlige gaterommet. Gårdsrommene i storgårdskvartalene er fri for bakgårdsbebyggelse og har en halvoffentlig karakter. De er en integrert del av det samlede konseptet, som et kollektivt uterom for den omkringliggende bebyggelsen. De mest fremtredende eksemplene finner man på Torshov og på Ila, men også Majorstuen Kirkeveien og Carl Berners plass har et betydelig innslag storgårdskvartalsbebyggelse fra og 30-tallet. Tett kvartalsbebyggelse. Murgårds- og storgårdskvartaler på Torshov Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 69

71 Disse relativt homogene bebyggelsesstrukturene danner grunnlaget for begrepet teppebyen. Retningslinjer for forholdet mellom gatebredde og gesimshøyder har utgangspunkt i denne type gate- og bebyggelsesstruktur. Det er et mål å opprettholde relativt åpne og lyse gate- og byrom selv om en er midt i den tette byen. 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Ny bebyggelse i enhetlige områder med karré-bebyggelse og storgårdskvartaler bør oppføres i samsvar med etablerte eiendomsgrenser og henvende seg til det offentlige rom etter samme prinsipper som eksisterende bebyggelse. Områder dominert av frittliggende bybebyggelse Tradisjonelt var en byvilla en bolig for økonomisk bedrestilte i form av eneboliger, flermannsboliger eller frittliggende bygårder oppført fra midten av 1800-tallet og framover. De åpne byvillastrukturene dekker betydelige områder i indre Oslo, men er samtidig et vestkantfenomen. Homannsbyen (ferdig utbygget 1886) som er et av de eldste byvillaområder av sitt slag i Norden, ble bygd ut i en kort periode med en ensartet bebyggelsesstruktur. De øvrige områdene er preget av en gradvis fortetting over et stort tidsspenn. Felles for disse områdene er at bebyggelsen er frittliggende og omkranset av åpne mellomrom og/eller forhager. Bebyggelsen ordnes som regel etter gaters retninger og med lik avstand til gateløpene. Områdene har et nett av klart offentlige gaterom. Bebyggelsens Frittliggende urban bebyggelse (byvilla): Frogner høyde ligger klart innenfor teppebyens høyder. Bebyggelsens formale trekk og arkitektoniske uttrykk er så sammensatt at det er lite hensiktsmessig å angi normer for ny utforming ut over de områdekarakteristikker som her er nevnt. Byvilla-områdenes åpne og grønne karakter bør opprettholdes og videreutvikles. Ny bebyggelse bør oppføres som selvstendige bygg med frie fasader og ha ubebygd areal langs byggets front og side-fasader. Lamellområder (bebyggelse som danner åpne landskapsrom) Dette er områder med åpen og frittstående bebyggelse organisert som skivebebyggelse (lameller) plassert parallelt i forhold til hverandre med åpne landskapsrom mellom, og med en bevisst holdning til landskapet. Dette er volummessig begrensede områder i indre Oslo. Områdene er oppført fra siste halvdel av 1930-tallet og i etterkrigstida. Landskapet løper gjennom og er noen ganger strukturerende for bebyggelsen. Den tradisjonelle byens skille mellom offentlig og privat uterom er erstattet med et stort allment tilgjengelig friområde. Bebyggelsen har ulik geometrisk plassering i forhold til gater, både parallelt og skråstilt plassering er vanlig. Mange områder er fint komponert i forhold til den eksisterende byveven, som lamellområdet i Grefsenveien og bebyggelsen langs Kirkeveien. Høyden på denne bebyggelsen er varierende, ofte fra 3 til 8 etasjer. Mange har pekt på Oslo som en by med funksjonalistisk arkitektur av meget høy kvalitet. Lamellområder: Kirkeveien. 70 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

72 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Områder med lamellbebyggelse bør videreutvikle sin karakter med frittstående og tydelig ordnet, enkel og likeartet bebyggelse som danner åpne landskapsrom. Ny bebyggelse bør ha referanser til eksisterende romdannelser og byggelinjer. Bebyggelsens bredde bør søkes holdt innenfor den etablerte praksis. Sammensatte områder Sammensatte områder har vekslende og ofte lite enhetlige former for samspill mellom byrom og bebyggelse og er ofte bygningstypologisk sammensatte. Store deler av strukturene i indre Oslo kan karakteriseres som sammensatt. Disse områdene har betydelige variasjoner i bebyggelsen, også skalamessig. På mange måter er det de sammensatte områdene som fyller ut mellom de forskjellige enhetlige områdene. Disse områdene har en etablert gatestruktur, men svært varierende bebyggelsesstrukturer. Dette fører til vekslende romlige forhold i gate- og byrom Sammensatt område: Carl Berners plass De sammensatte områdenes forskjellighet vurderes som en ressurs for indre Oslo. Det er her det nye og det uventede kan finne sted som kan vise byens vilje og evne til nyskapning. Det bør imidlertid være en forutsetning at nye tiltak trappes ned og tar hensyn til teppebyens dimensjoner, skaper stedlige kvaliteter og reparerer eventuelle mangelfulle romlige gate- og byromsstrukturer. Områder uten gate- og byromsstruktur Områdene uten bystruktur er i praksis områder som er gjenstand for transformasjon. Her må ny gate- og byromsstruktur etableres. Hvert område må definere sine gate- og byromsstrukturer sett i forhold til de gate- og byromsstrukturene området grenser opp til. Det er påvist at deler av indre Oslo har en generell, regelmessig og rektangulær gatestruktur tilpasset landskapet. Innenfor store deler av disse områdene er bebyggelsen preget av visse bygningstypologier. Kombinasjonen av regelmessig gatestruktur og felles rammer for bebyggelse gir områdene en generalitet som kan åpne for variasjon i arkitektonisk utforming, materialvalg og detaljrikdom. En slik generalitet representerer en form for robusthet ved at enkeltbygg kan forandres / skiftes ut uten at områdets karakter endres vesentlig. Mulighet for forandring innenfor noen felles generelle rammer er med på å sikre byens utviklingsmuligheter over tid. Område uten gate- og byromsstruktur: Kværner/Lodalen For nye, større utbyggingsområder uten gate- og byromsstruktur, bør det være et mål å etablere gate- og byromsstrukturer som knytter området sammen med eksisterende gate- og byromsstrukturer. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 71

73 2.8 Planens strategier for utvikling, bevaring og byform 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Strategi for utvikling Etaten har registrert de områdene som er egnet og ønsket for utvikling i indre Oslo. Utvelgelsen av disse bygger på strategien for en flerkjernet bystruktur og kompakt-by-konsept som begge ligger til grunn for Kommuneplan Denne kommunedelplanens strategi består i å etablere en samlet og sammenhengende utviklingsstruktur, et bystrukturelt grep, for indre Oslo, for så å avgrense utviklingsområdene kartmessig og å foreta en differensiering av handlingsrommet for disse. Ved siden av det utviklingspotensial som er beskrevet i Kommuneplan 2004 ved en flerkjernet bystruktur og områdene definert som institusjonelle utviklingsområder - Kunnskapsbyen Oslo - legger denne planen til rette for at utvikling av indre Oslo kan skje ved: Urbanisering langs utviklings-/transformasjonskorridorer. Ytterligere fortetting langs strøksgater. Ekspansjon av sentrumskjernen. Transformasjon av utrangerte industriområder spredt innen indre Oslo. Det bystrukturelle grep, den sammenhengende utviklingsstrukturen det her legges opp til kan betegnes ved et system av utviklingsområder som danner et hjul med nav, eiker og ytre ring. Sammensetningen av de ulike utviklingsområdene etablerer en villet bystruktur som vil kunne markere seg gjennom bebyggelsens høyde, form og funksjonelt innhold. Denne strategien videreutvikler vedtatte strategier for sentrum, Fjordbyen og utvikling av et begrenset antall knutepunkter i indre Oslos periferi. Dette suppleres med støksgatene og den spredte punktvise transformasjonen av utrangerte industriområder. Forenklet gir planen tre tydelige strukturerende utviklingsretninger: 1. Navet: Sentrum og de sentrumsnære transformasjonsområdene langs fjorden som navet i den nasjonale, regionale og bymessig utviklingen. 1. Utviklingsområde sentrum: Navet i en dynamisk byutvikling 2. Eikene: Strøksgatene/utviklingskorridorene vil i stor grad danne fortettede strenger i sonen mellom sentrum og rekken av knutepunkter i planområdets ytterkant. I mange tilfeller sammenfaller disse også med kollektivtraseer for trikk og buss, og vil således utgjøre eikene mellom sentrum som nav og den omkransende strukturen med knutepunkter som hjul. Utvikling av disse med en høy andel av boliger vil både gi intensitet i bylivet, styrke næringsgrunnlaget samt gi et godt grunnlag for kollektivtransport. 2. Utviklingskorridorer og strøksgater: Eikene i en dynamisk byutvikling 72 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

74 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling 3. Ringen: De institusjonelle utviklingsområdene sammen med transformasjonsog utviklingsområdene langs planens ytterkant mot vest, øst og nord gis potensial til en forsterket arbeidsplasskonsentrasjon. Disse knytter seg i stor grad til knutepunktsutviklingen i indre Oslos periferi. Dersom ekspansjonsstrategien er vellykket, vil dette etter hvert legge grunnlag for en betydelig styrking av kollektivtilgjengeligheten til deler av områdene. Etaten har på denne bakgrunn utformet et eget temakart for utvikling, temakart T1: Utviklings- og transformasjonsområder. 3. Kollektivknutepunkter og nye kjerneområder: Dette temakartet har følgende områdekategorier m.h.t. ulike rammer for utvikling: Ringen i en dynamisk byutvikling Sentrum: Sentrum står i en særstilling og må behandles spesielt også med tanke på utvikling. Transformasjonsområder i sentrum: Områder med et betydelig utviklingspotensial hvor det bør etableres ny infrastruktur som ledd i områdeutvikling. De sentrumsnære transformasjonsområdene vises som egen kategori på temakartet fordi disse områdenes rolle i utviklingsperspektiv vil være forskjellig fra øvrige transformasjonsområder fordi de vil inngå i en utvidelse av det eksisterende sentrum. Transformasjonsområder for øvrig: Områder hvor ny gate- og byromsstruktur skal etableres. Utviklingsområder: Områder som har et stort utviklingspotensial, men hvor utviklingen i stor grad kan basere seg på etablert infrastruktur. Strøksgater: Egen kategori av utviklingsområder fordi disse utgjør strenger eller bånd fremfor egentlige områder. De har videre en spesiell rolle med vekt på handels-, kulturog underholdningsfunksjoner kombinert med boliger. Institusjonelle utviklingsområder: Områder med spesielle institusjonelle funksjoner og utfordringer. Temakart T1 viser utkast til en eksakt avgrensning av de ulike områdene. Med bakgrunn i tidligere analyser som peker i retning av en mer flerfunksjonell by bør det også innenfor transformasjons- og utviklingsområdene legges til rette for en blandet arealbruk. Unntaket bør være de institusjonelle utviklingsområdene knyttet til Kunnskapsbyen Oslo. Her bør arealene forbeholdes primærfunksjonen for den enkelte institusjon Strategi for bevaring Planens bevaringsstrategi bygger videre på de områdemessige avgrensningene og den graderingen som er foretatt ved utarbeidelse av temakart T2: Bevaringsinteresser, jfr. kap Planens oppgave er å sikre de mest verdifulle områdene varig vern, dvs. A-områdene. Planens oppgave er videre å sikre de grunnleggende områdekvalitetene innenfor områder med høy bevaringsverdi, dvs. B-områdene. Sistnevnte må gjøres ved båndlegging til regulering spesialområde bevaring i henhold til Plan- og bygningslovens 25. Dette må sees i lys av hvilke områder som allerede har slikt vern. En oversikt over områder hvor spesialområde bevaring inngår som et viktig element viser at dette gjelder store deler av sentrum med Kvadraturen, vesentlige områder med murgårdsbebyggelse og byvilla-bebyggelse i indre Oslo vest, deler av den eldre bebyggelse langs Akerselva og spesielle områder som trehusområdene og hagebyene. Det er imidlertid påfallende at få områder som representerer 1800-tallets murgårdskvartaler knyttet til industrireisning, og ingen områder knyttet til Likeverdets og den moderne by på 1900-tallet, er vernet ved egne planvedtak. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 73

75 Det er et mål for denne planen å sikre et bredt representativt utvalg av verneverdige områder i indre Oslo som dekker de ulike viktige historier og tidsepoker. De områdene som nå bør gis prioritet er tallets murgårdskvartaler knyttet til industrialismen i de østre deler av planområdet og områder knyttet til Likeverdets og den moderne by fra det 20. århundre. 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Etaten har på denne bakgrunn foretatt en skjønnsmessig utvelgelse av hvilke områder innenfor B-områdene på temakart T2 som i denne omgang bør båndlegges for regulering til spesialområde bevaring og tatt stilling til hva en skal gjøre med verneverdige områder som ikke velges ut for regulering til spesialområde bevaring. Allerede vernede områder / bebyggelse Avgrensning av områder for båndlegging til spesialområde bevaring er et spørsmål om prioritet og kapasitet. Noen områder med høy bevaringsverdi vil fremdeles være uten formelt vern innenfor denne planens tidsavgrensning. Etaten velger i denne sammenheng å peke ut noen områder som bør få spesiell oppmerksomhet innenfor kommuneplanens formelle bestemmelsessett. Dette er områder som vurderes som spesielt sårbare for forandring. Denne planens operative bevaringsprofil bygger på følgende strategi: Opprettholde sikring av de mest verdifulle områdene (A-områdene) Båndlegge områder for regulering til spesialområde bevaring som kompletterer Oslos allerede vernede områder. Sikre at nye tiltak i sårbare og verneverdige områder tar hensyn til områdenes verdier. Områder med meget høy bevaringsverdi (A-områder) De områdene som har aller størst bevaringsverdi og som skal gi varige føringer for byutviklingen i indre Oslo, er i praksis de områdene som er vist som A-områder på temakart T2, Bevaringsinteresser. Etaten har gjennomgått planstatus for disse områdene og finner at de er godt sikret gjennom eksisterende vedtak om fredning og regulering til spesialområde bevaring. Båndlegging av områder for regulering til spesialområde bevaring innenfor B-områdene De områdene som nå bør gis prioritet er 1800-tallets murgårdskvartaler knyttet til industrialismen i de østre deler av planområdet og områder knyttet til Likeverdets og den moderne by fra det 20. århundre. Dette vil øke bredden i representativitet og samtidig sikre noen nyere områder. Det anbefales at følgende områder båndlegges for regulering til spesialområde bevaring: Deler av Frogner Majorstuen/Bogstadveien/Kirkeveien Bislett/St.Hanshaugen/Ila/Iladalen Grünerløkka/Sofienberg. Det er et mål å sikre et bredt representativt utvalg av verneverdige områder i indre Oslo som dekker de ulike viktige historier og tidsepoker. 74 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

76 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Områder med høy bevaringsverdi (B-områder). Områder foreslått til båndlegging for regulering til spesialområde bevaring vist med mørk tone. Deler av Frogner Deler av området omfatter 1800-årenes leiegårdsbebyggelse, og da særlig den fornemme varianten som bidro til å gi Frogner-området og Vestkanten de innholdsmessige assosiasjoner som området fremdeles har. Dette området er byutviklingshistorisk interessant fordi det er et av de første eksempler på at et stort område ble ervervet av et aksjeselskap som laget reguleringsplan og utparselleringsplan med tilhørende servitutter på bruk og boligtyper. Forøvrig omfatter området to store sammenhengende komplekser fra tidlig 1900-tall: Det første er arkitektene Syver Nilsen og Gustav Gulbrandsens storslåtte jugend/louis seize-kvartal vis à vis Frogner kirke. Det andre er (det tidligere) Statstjenestemannskomplekset rundt Frogner Båndlagt område: Området rundt Bygdøy allé på Frogner Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 75

77 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling kirke. Dette komplekset er meget dominerende både på nært hold og som del av bybildet sett fra fjorden, og representerer 1920-generasjonens ideal om god, tett bybebyggelse. Majorstuen/Bogstadveien/Kirkeveien Bebyggelsen innenfor dette området er i all hovedsak murgårdsbebyggelse fra siste halvdel av 1800-tallet. Innenfor området ligger også Balkeby, opprinnelig et område med trehusbebyggelse oppført etter initiativ fra Peder Balke for å skaffe småkårsfolk tak over hodet. Bebyggelsen brant i 1879 og det ble oppført små murgårder på de samme tomtene. Den opprinnelige strukturen er derfor bevart, med smale gater og små kvartaler. Dette er en slags østkant på vestkanten. Majorstuen, med Bogstadveien, Balkeby og Valkyrien plass, fremstår i dag (sammen med Grünerløkka) som de best bevarte sammenhengende 1800-talls byområdene i Oslo. Bebyggelsen har betydelig historiefortellende verdi og danner opplevelsesrike, levende og rike byrom. Valkyrien plass er ett av de stedene i Oslo som tydeligst viser det borgerlige, urbane 1800-tallet. Bogstadveien er en viktig strøksgate i indre Oslo og har mange verneverdig bygg. Et markant trekk er vekslingen mellom 1800-tallsarkitektur og funksjonalisme, noe som også vises i gatens skiftende bredde og byggehøyder. Båndlagt område: Majorstuen Båndlagt område: Jessenløkka og Marienlyst Området Jessenløkken, , er tegnet av ark. Harald Hals og Adolf Jensen Talberg ved Boligdirektørens kontor og er et fremtredende eksempel på en helhetlig arkitektonisk komposisjon i en nøktern nybarokk stil. Lamellbebyggelsen mellom Marienlyst og Kirkeveien er bygd i 1930-årene og er fremtredende eksempler på funksjonalistisk ordnet og utformet arkitektur fra to ulike perioder. Bislett/St.Hanshaugen/Ila/Iladalen Dette er et sammensatt område. Området Bislett ble bygget ut i en arkitekturhistorisk brytningstid hvor overgangen fra nyklassisisme til den moderne funksjonalistiske arkitekturen var glidende. I Bislett-området finner vi bygninger som er oppført i klart forskjellige stilarter med noen få års mellomrom, men ofte tegnet av de samme arkitektene. Til tross for forskjellig stiluttrykk bærer Båndlagt område: Iladalen Båndlagt område: St. Hanshaugen / Bislett m/doblougløkka 76 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

78 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling området preg av et helhetlig syn på byplanoppgaven. Arkitekturen er solid og skikkelig, men ikke overdådig, slik målsettingen var for tidens sosiale boligbygging. Området St. Hanshaugen syd er ett av de mest særpregede helhetlige 1800-tallsområdene, primært bygget ut fra 1880-årene og utover. Det skiller seg fra øvrige deler av 1800-tallsbyen ved sitt uregelmessige, selvgrodde gatenett, med Dalsbergstien og Ullevålsveien som gamle veifar, og ved sine markante topografiske trekk. Området ligger i høydedraget opp mot St. Hanshaugen, og flere av gatene er bakker. Særlig slående er partiet omkring Glückstads gate, med trapper, ramper og forstøtningsmurer. Området er historisk sett et typisk middelklassestrøk som verken er østkant eller vestkant. Det helhetlig utformede boligkomplekset på Doblougløkka, oppført i siste del av 1930-åra, har stor arkitektonisk og byplanmessig verdi. Mot Ullevålsveien fremstår strøket med en monumental byvegg som gir en klar avgrensning av lokalsentret opp mot sydenden av parken. Her ligger en intakt rekke av monumentale gårder, som settes i relieff av Markus kirke. Dette er en av få kirker i Oslo som ligger kontinentalt i selve gatelivet. Området domineres av opplevelsesrike, små gater med 1800-talls leiegårder, men har et løkkeanlegg i ypperste klasse i Høien, oppført rundt Området St. Hanshaugen nord / Ila er et veletablert område bestående av flere delområder: Murgårdsområdet omkring Bjerregaards gate er autentisk og opplevelsesrikt, og det hører til de eldste bevarte murbyområdene, med bebyggelse delvis oppført i 1870-årene. Partiet ut mot Vår Frelsers gravlund er ett av de mest verdifulle i denne delen av Oslo, med murgårder, trehus, murvilla, løkkeanlegg, middelalderkirke (Gamle Aker), vegetasjon og utsikt over byen. Rekken av bebyggelse langs Geitmyrsveien har også store kvaliteter. Det er rik variasjon i bygningstyper og arkitektonisk uttrykk, og samspillet med veien og parken gir et historisk byparti av høy kvalitet. Geitmyrsveien følger Akersryggen, en viktig landskapsform i indre Oslo. Ila-området fra 1920-årene er kanskje det flotteste helhetlige boligområdet fra 1920-tallets boligreisning i Oslo. Området fremstår med byplanmessige trekk og et helhetsgrep på høyde med Torshov, men betydelig mer intakt og godt bevart enn dette. Sonen omkring Ilatrappen er unik, men området har også andre sterke sekvenser av historiske byrom. Mot øst fremstår området med en slående bysilhuett dominert av de lange, horisontale takflatene, kun brutt av enkelte monumentale elementer (tårnene på Ila skole). I denne strukturen ligger imidlertid flere enkeltanlegg som har en spesiell betydning i seg selv. Her kan nevnes Ila skole (byens største), Ila pensjonat (Morgenstierne & Eide) og jugendgården Fougstads. Området Iladalen ble regulert av Harald Hals (1929) og tegnet av ark. Ragnar Nilsen i 1934 og i Området er et velkomponert funksjonalistisk lamellområde som fremhever seg med god bruk av terrengets myke egenskaper ved et indre og et ytre fellesområde. Iladalen kirke (ark. Nilsen) ligger som et stilistisk integrert monument eksponert mot det ytre fellesområde. Grünerløkka/Sofienberg Olaf Ryes plass sammen med øvrige deler av Grünerløkka og Sofienberg utgjør trolig den mest helhetlige, karré-bebyggelsen i Oslo, strukturert etter samme byplanidé. Rettvinklede gater med leiegårdskvartaler, og hele kvartaler som er erstattet av parker (Olaf Ryes plass, Birkelunden, Schous plass). I dette stramme mønsteret er også skoler, forsamlingshus, menighetshus, kirker, forretninger og småindustri etablert. Omkring og delvis inne i dette området ligger også mye av den industribebyggelsen som var det økonomiske fundamentet 1800-tallsbyen ble bygget på. På mange måter kan man karakterisere Grünerløkka/Sofienberg som en komplett 1800-talls by. Bebyggelsen omkring Olaf Ryes plass representerer både bygningsmessig og strukturelt en viktig del av denne helheten. Selv om enkelte murgårder er revet, er den nye bebyggelsen i hovedsak strukturelt og volummessig innenfor den rådende skala. Sofienberg fremstår i dag som ett av de aller best bevarte leiegårdsmiljøene, med svært enhetlig murgårdsbebyggelse Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 77

79 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Båndlagt område: Akerselva og områdene Grünerløkka - Sofienberg fra siste del av 1800-tallet. I mange miljøer fra 1800-tallet er det revet bygninger og oppført nye hus. På Sofienberg er det i liten grad foretatt vesentlige bygningsmessige endringer siden bebyggelsen ble oppført. Relativt få bygninger er revet, og nybygg som er oppført bryter i liten grad med bebyggelseskarakteren i området. Leiegårdsbebyggelsen på Sofienberg anses som det aller første rene arbeiderklasse -boligstrøket. Forslag til bestemmelser til planen forutsetter at i områder med høy bevaringsverdi (B-områder), som ikke allerede er vernet eller vil bli båndlagt for regulering til spesialområde bevaring, skal nye tiltak plasseres og utformes slik at bevaringsverdig bebyggelse kan bevares. Hvis så ikke skjer kan det stilles krav om utarbeidelse av reguleringsplan. Spesielt sårbare områder Indre Oslo har en rekke sammenhengende områder med en enhetlig karakteristisk bebyggelse. Noen av disse områdene er gjennomkomponerte arkitektoniske helheter. I første rekke gjelder det storgårdskvartaler fra begynnelsen av 1900-tallet, funksjonalismens boliganlegg, stedvis også lamellområder fra etterkrigstida. Som grunnlag for en gradering av sårbarhet vurderes samspillet mellom gate- og byromsstrukturer og bebyggelsens verdi. Dette betyr at områder som har en tydelig og avgrenset gate- og byromsstruktur, kombinert med bebyggelse med stor grad av homogenitet i det arkitektoniske uttrykket, har stor sårbarhet mht. forandringer. Stor sårbarhet kan også gjelde for områder med variert arkitektonisk uttrykk, men enhetlig bebyggelsesstruktur. Disse områdene ligger som regel som enklaver i områder med et enhetlig gate- og byromsstruktur. Eksempler på dette er Iladalen der bebyggelse og struktur utgjør en samlet komposisjon og Birkelunden og Homannsbyen der bebyggelse av stor bevaringsverdi inngår i en klar bystruktur og gir område og bygg en høy grad av historisk autentisitet koblet til arkitektonisk variasjon. Disse områdene er allerede vernet eller foreslått båndlagt for regulering til spesialområde bevaring gjennom denne planen. En del områder med høy sårbarhet har imidlertid ingen spesielle vernebestemmelser ut over planens generelle bestemmelser og bestemmelser knyttet til karakteristisk bystruktur. Det anbefales derfor spesielle bestemmelser for nye tiltak innenfor følgende områder med hensikt å ivareta enkeltområdets individuelle særpreg: 78 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

80 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Spesielt sårbare områder 1. Gyldenløves gate 2. Skillebekk 3. Observatorie terrasse 4. Ruseløkka 5. St. Olavs gate - Meyerløkka 6. Fredensborg - Møllergata 7. Lindern 8. Det Rivertzske kompleks River n 9. Sandaker 10. Torshov 11. Christian Michelsens gate - Carl Berners plass 12. Tøyengata 13. Kampen 14. Schweigaards gate Områder med høy sårbarhet: Rivertz kvartal til venstre og Skillebekk. Områder med vekslende bevaringsverdi Disse områdene har vekslende innslag av enkeltobjekter med historisk og arkitektonisk verdi. I all hovedsak er dette den sammensatte mellom- og etterkrigsbebyggelsen i indre Oslo, men også noen områder fra 1800-tallet. Områdene omfatter både eneboliger og boligblokker, kontor-, forretnings- og andre næringsbygg. Innenfor disse områdene finner en imidlertid en rekke objekter av høy antikvarisk verdi som for eksempel stasjonsbygningen på Majorstuen, NRK Marienlyst, administrasjonsbygget på Ullevål universitetssykehus, etc. Områder vist som områder med vekslende bevaringsverdi (C-områder) foreslås ikke regulert til spesialområde bevaring, men det forutsettes at de enkelte verneverdige bygg innenfor C-områdene vurderes sak for sak Strategi for byforming Byutvikling medfører som regel økte byggehøyder og endring av bebyggelsesstrukturer. Denne planen legger opp til at slike endringer i høyder og byplankonsepter ikke skal skje tilfeldig, men som ledd i en villet strategi. En teppeby som kler landskapet skal fortsatt være den dominerende norm for byforming. For å sikre grunnlaget for en gradvis, men moderat økning av byggehøyder foreslås at dagens bestemmelse knyttet til maks 5 etasjer som ramme (tilsvarende ca 20 meter) i hovedsak erstattes med 25 meter. Utviklingsområder gis videre en høyere utnyttelse innenfor rammen av 33 meter og i hovedsak innenfor de utviklingskorridorene som er angitt i kapittel 2.8.1, Strategi for utvikling. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 79

81 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Byen deles inn i områder basert på noen få sammenhengende overordnede strukturer. Kriteriet for utvelgelse av disse strukturene er bebyggelsens samspill med byens gate- og byrom. Med dette vektlegger etaten romlige og volummessige kvaliteter fremfor ulike arkitektoniske stilretninger. De områdene planen peker ut er områder dominert av enhetlig tett kvartalsbebyggelse frittliggende bebyggelse og lamellbebyggelse, sammensatte områder, samt områder uten byromsstrukturer. Ny bebyggelse i de enhetlige områdene skal forholde seg til etablerte bystrukturer ved deres respektive samspill mellom bebyggelse og omgivelser / det offentlige rom. Innenfor den enkelte bysromsstruktur gis et begrenset rom for økning av utnyttelsen. Planen bygger samtidig på prinsippet om at ny bebyggelse skal ha et bevisst forhold til de omgivelser den trer inn i. Planen etablerer derfor differensierte bestemmelser og retningslinjer for de ulike bystrukturene slik at ny bebyggelse kan føre en tydelig dialog med det miljø tiltaket trer inn i og begrunne seg selv som del av en større enhet. Det samme gjelder dersom en bevisst velger å bryte med eksisterende bystrukturer, noe som kan medføre en mer omfattende prosess for saksbehandling. En byformregel knyttet til forholdet mellom gatebredde og byggehøyde Etaten lanserer en byformregel knyttet til forholdet mellom gatebredde og byggehøyde tilsvarende 1:1,25 for de mest enhetlige områdene. Etaten velger å begrense denne byformregelen til områder dominert av karré-bebyggelse og til Kvadraturen. Dette betyr bl.a. at de sammensatte områdene fortsatt kan utvikle en karakter av mer mangfoldige byromsstrukturer. Etaten har kartlagt indre Oslos finmaskede og sammensatte gatenett, parker og plasser. De dominerende gatebreddene er 12,5 og 15,5 meter. Siden denne planen vektlegger forholdet mellom bebyggelse og byrom har etaten, i tillegg til klargjøring av overordnede byplangrep, gjennomført studier av forholdet mellom gatebredder og bygningshøyder. Vi befinner oss langt nord og lyset er til visse årstider en ettertraktet kvalitet. Jo smalere gate, jo mørkere blir gaten med høy bebyggelse. Jo bredere gate, jo høyere bebyggelse tåler gaten uten å virke mørk og trang. Samtidig er gaterommet en viktig enhet for den kollektive bruk og opplevelse av byen. For de mest homogene områdene bør det etableres en byformregel som bygger på forholdet mellom eksisterende gatebredde og tilgrensende byggehøyde som retningsgivende prinsipp for ny bebyggelse. Der bebyggelse henvender seg mot større byrom bør byggehøyden i prinsippet kunne økes. For transformasjonsområdene legges det vekt å at ny gate- og byromsstruktur skal bidra til å integrere det enkelte byggeområde i den tette byen og utvikle nettet av aktiviserte og tiltalende gater og plasser. Illustrasjon av regelen for gesimshøyde. (byromsprinsippet) Gesimshøyden ved typiske gatebredder ved bruk av byromsprinsippet 80 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

82 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Spørsmål kan reises om en skal etablere standardiserende bestemmelser for de sammensatte områdene. Det mest nærliggende ville være å innføre tilsvarende gateromsorienterte normer som foreslås etablert for de enhetlige og kompakte kvartalsstrukturene. Dersom dette gjøres i form av en bestemmelse blir kvaliteter ved den kompakte kvartalsstrukturen normdannende for byen for øvrig. Etablering av andre estetiske ordensregler som kontinuitet i fasadeliv og gesims vil være i samsvar med Hals sine intensjoner. Hals satte enhetlig orden foran diversitet og kaos, dog uten å ta parti for en bestemt stilart. En slik standardisering vil imidlertid kunne redusere byens mangfoldige karakter og begrense mulighetene til forandring og vil derfor, grunnleggende sett, være i strid med Oslos karakteristiske trekk som en mangefasettert, til dels mangfoldig by. Plan- og bygningsetaten mener derfor at områdene må gis differensiert rom for å tilføre ulik arkitektonisk form og byplangrep. Dette danner grunnlag for temakart T3: Karakteristiske gate- og byromsstrukturer: Samspillet mellom byutvikling, byform og bevaring Som geografisk avgrenset kommunedelplan belyser denne planen temaene utvikling, bevaring, og byens form i samsvar med egne temakart. En syntese av disse temaene danner grunnlag for planens hovedgrep og bestemmelser om bebyggelsesstrukturer, volum- og høydebegrensninger. Disse temaene er: 1. Transformasjons- og utviklingsområder, - angir de ulike delområdene i byen med særskilt utviklingspotensiale (Temakart T1) 2. Bevaringsinteresser, - angir områder med ulike bevaringsverdier (Temakart T2) 3. Karakteristiske gate- og byromsstrukturer, - angir byens dominerende byromsstrukturer (Temakart T3) Legger en et temakart for utvikling (transformasjons- og utviklingsområder) over et temakart for bevaringsinteressene (A- og B-områder) over hverandre, får en et bilde av hvor disse interessene nedfeller seg geografisk og hvor eventuelle konflikter kan oppstå. Det bildet og den syntesen som fremstår viser i geografisk utstrekning marginale potensielle konfliktområder mellom byutvikling og bevaring. Det tydeligste konfliktområdet er området Akershusneset og Revierkaia som i gjeldende Kommunedelplan for Oslos sentrale sjøside har status som byutviklingsområde. Fraværet av grunnleggende arealmessige overlappinger av arealer med høy bevaringsverdi og store utviklingsinteresser er betryggende. Byens viktigste utviklingsinteresser er ikke i konflikt med de viktigste verneinteressene. Dette viser at Oslo kan styrke sin urbanitet parallelt med at byens karakteristiske egenskaper blir tatt vare på og videreutviklet. Teoretisk åpner dette for en todeling i forvaltningen av indre Oslo ved at det kan etableres et utviklingsregime parallelt med og atskilt fra et bevaringsregime med hver sine selvstendige geografisk avgrensede områder og administrative rutiner. En slik løsning vil gi god forutsigbarhet i plan- og byggesaker. Denne modellen ville imidlertid ikke ivareta byens dynamikk og utviklingsbehov. Etaten mener at vekst er en forutsetning for vern og vern representerer ofte viktige ressurser også i utviklingsområder, konferer utviklingen innen området Akerselva miljøpark. Det legges derfor opp til en differensiert utviklings- og bevaringsstrategi i samsvar med byens størrelse, kompleksitet og karakteristiske egenskaper. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring bygger videre på en integrert forvaltning mellom utvikling og vern. En slik forvaltning er allerede etablert innen Oslo kommune, ved et tett samarbeidet mellom Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten. Det etableres differensierte arealkategorier og bestemmelser som gjenspeiler ulike grader av integrert bevaring og utvikling. Siden indre Oslo er en relativt sammensatt by, og det legges opp til at byen fortsatt skal ha en sammensatt karakter, vil disse bestemmelsene nødvendigvis bli relativt nyanserte. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 81

83 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling Kart som viser begrenset overlappende bevaringsverdier og utviklingsområder 82 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

84 2. Indre Oslos vekstpotensial og strategier for byutvikling 3. Planen som verktøy Dette kapitlet beskriver valg av planform og viser hvordan planens samlede strategi nedfelles i plandokumentet. Det gis en beskrivelse av hvordan planen skal håndheves og en anbefaling av hvilke planoppgaver som prioriteres for oppfølging etter at denne planen er vedtatt. 3.1 Valg av planform Denne planen skal ivareta flere hensyn. En forutsetning for å kunne imøtekomme intensjonene i Kongelige resolusjoner, av , er at planen blir juridisk bindende. Å videreføre tradisjonen fra Soneplanen, dvs. å styre utviklingen av et stort og dynamisk område med en reguleringsplan, er lite hensiktsmessig. Kommunedelplanen er et bedre og mer fleksibelt redskap som kan legge viktige tematiske og overordnede føringer for en fremtidig plan- og byggesaksbehandling. Hovedmålet er å fastsette rammer for utvikling av byens overordnede fysiske strukturer slik at verdier kan bevares og skapes. Planen må samtidig angi hovedtrekkene i en framtidig arealbruk. Kommunedelplan etter Plan- og bygningsloven anbefales som egnet planverktøy. Planen gis betegnelsen Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo , med motto: Fremtid med fortid. Navnet Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo er valgt for å understreke fornyelses- og utviklingsaspektene som grunnleggende tema for planen er valgt som tidshorisont fordi det samsvarer kommuneplanens tidsperspektiv. Dette gjør det mulig å behandle planene parallelt ved fremtidige revisjoner. Det er viktig å understreke at denne planen ikke er helhetlig i den forstand at den tar opp i seg byutviklingens utfordringer i full bredde. Tema som ikke tas opp er bl.a. trafikk, miljø og sosiale aspekter. Dersom en finner det tjenlig kan disse temaene integreres i planen ved senere rulleringer eller revisjoner. Inntil videre forutsettes kommuneplanens rammer for utvikling på disse feltene lagt til grunn innenfor planområdets avgrensning. Sett i lys av at Kommunedelplan for byutvikling og bevaring skal være et forpliktende juridisk bindende dokument betyr dette at det etableres et heldekkende plankart med formålskategorier og bestemmelser i samsvar med Plan- og bygningsloven (PBL) 20. Det heldekkende formålskartet betegnes som Hovedkartet. Hovedkartet gir det juridiske grunnlaget for tilrettelegging og godkjenning av enkelttiltak i henhold til Plan- og bygningsloven. Temakartene beskriver ulike egenskaper, aspekter og verdisettinger ved utviklingen av indre Oslo som ligger til grunn for Hovedkartets innhold. Det vises for øvrig til Bilag 1. Bakgrunn for planen. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 83

85 3.2 Planens hovedstruktur 3. Planen som verktøy Planens hovedkart angir områder med ulike handlingsrom for utvikling / grad av endring. Grad av endring er ikke bare en mulighet, men gir også en forpliktelse til å etablere nødvendig og god infrastruktur og til å knytte nye tiltak til etablerte byroms- og bebyggelsesstrukturer på en god måte. En gradering av utviklingsmuligheter er knyttet til ulike prosesskrav for behandling av fremtidige enkelttiltak. Jo større endringer i forhold til eksisterende byroms- og bebyggelsesstruktur, jo mer omfattende prosess før ev. godkjenning. Samtidig er det et mål å etablere så tydelige rammer at flest mulige tiltak skal kunne behandles direkte som byggesak ut fra planens bestemmelser. De viktigste formålene på Hovedkartet er følgende byggeområder (jfr. Plan- og bygningslovens Arealdelen av kommuneplanen): Transformasjonsområder: Større områder hvor det skal etableres ny infrastruktur og gate- og bebyggelsesstruktur. Dette vil som hovedregel fordre reguleringsplanlegging. Det er områder med stor betydning for indre Oslos langsiktige utvikling, som bør planlegges som en samlet enhet. Det bør vurderes utarbeidet et rammeprogram i forkant av planarbeidet. Rammeprogrammet bør også ha et regionalt perspektiv. Utviklingsområder: Områder som skal bidra til å øke byens funksjonsmangfold, og utvikle byens eksisterende karakter. Utviklingsområdene har et vesentlig bygningsmessig endringspotensial, men endringen skal skje innenfor etablerte gate- og byromsstrukturer. Konsolideringsområder: Områder der eksisterende gate- og bebyggelsesstruktur skal ligge til grunn for fornying og foredling av enkeltbyggverk. Bolig er her det dominerende formål. Sentrum: Sentrum har en helt spesiell posisjon nasjonalt, regionalt og bymessig, for utvikling og bevaring. Området behandles som et eget formål med egne bestemmelser med særlig vekt på kultur- og næringsformål. Ved at formålene og betegnelsene transformasjonsområder, utviklingsområder og sentrum inngår i så vel hovedkartet som temakart T1: Transformasjon- og utviklingsområder, fremstår hovedkartet og planen med en strategisk profil. Planen gir et differensiert handlingsrom som svar på utviklings- og bevaringsstrategiene. 3.3 Planens formålskategorier og arealbruk Planens formål er alle byggeområder i samsvar med Plan- og bygningslovens Til planen følger det et sett bestemmelser og retningslinjer. Bestemmelsene er juridisk bindende sammen med Hovedkartet. Retningslinjene utfyller bestemmelsene og har karakter av intensjoner, viljeserklæringer og vurderingstemaer ved behandling av enkeltsaker samt utdypende forklaringer til bestemmelsene. I tillegg til sentrum samt transformasjons-, utviklings- og konsolideringsområder velger etaten å underdele formålskategoriene på hovedkartet som følger: Historiske kjerneområder Dette er de områdene som har høyest bevaringsverdi og som bør gi varige føringer for byens utvikling. 84 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

86 3. Planen som verktøy Institusjonelle utviklingsområder Disse områdene fremheves fordi de har en spesiell posisjon som institusjoner, men også, direkte og indirekte, stor betydning for fremtidig kunnskapsbasert næringsutvikling. Friområder og spesialområder for kommunaltekniske anlegg (gravplasser) Her videreføres formål fra tidligere reguleringsplaner Hovedkartets formålskategorier etter PBL. 20-4, 1 ledd nr. 1: Byggeområder får dermed følgende underformål: A. Transformasjonsområder B. Sentrum C. Institusjonelle utviklingsområder D. Utviklingsområder E. Konsolideringsområder F. Historiske kjerneområder G. Friområder og spesialområder for kommunalteknisk anlegg (gravplasser) For hvert av de ulike formålene differensierer bestemmelsene arealbruksformål og andre forhold, som for eksempel boligandel. h = 33-42m h = 25-42m h = 33m h = 25-33m Transformasjonsområder Sentrum Utviklingsområder + Institusjonelle utviklingsområder Konsolideringsområder Historiske kjerneområder Byggeområder: Planens områdekategorier med et differensiert handlingsrom for utvikling bl.a. i forhold til byggehøyden (h). De ulike formålskategoriene dekker følgende arealer: Formålskategori Areal Prosentandel Historiske kjerneområder 0,90 km 2 4,9% Båndlagte områder 1,30 km 2 7,1% Områder for sentrumsfunksjoner 1,18 km 2 6,4% Transformasjonsområder 2,11 km 2 11,4% Institusjonelle utviklingsområder 0,78 km 2 4,2% Utviklingsområder 1,78 km 2 9,6% Konsolideringsområder 7,53 km 2 40,9% Friområder 2,59 km 2 14,1% Grav- og urnelunder 0,26 km 2 1,4% Totalt 18,43 km 2 100% Denne oversikten viser at vel halvparten av planområdets underlegges ulike former for sikring av verneinteresser mens vel 1/3 av arealene er mer utviklingsorienterte. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 85

87 Fellesbestemmelser for hele planområdet Bestemmelsene med tilhørende retningslinjer er organisert i fellesbestemmelser som gjelder for hele planområdet, og bestemmelser for de enkelte områdetypene. 3. Planen som verktøy Ved større plan- og byggesaker innenfor planområdet skal målformuleringene gjengitt i del 1.5 i Hovedrapporten, fellesbestemmelsene, samt temakartene være retningsgivende for utarbeidelse av planer og saksbehandlingen. Planen gir fellesbestemmelser for temaene: Gate- og byromsstrukturer Lokalisering og utforming av bebyggelse og anlegg Bokvalitet Parkering / varelevering Krav til etablering av infrastruktur og rekkefølge i utbygging Gate- og byromsstrukturer Bestemmelsene sikrer en god balanse mellom bebygd og ikke bebygd areal. Bestemmelsene sier bl.a. at det skal sikres god og trygg tilgjengelighet for alle byens brukere. Nye gate- og byromsstrukturer skal utvikles slik at de knyttes sammen med eksisterende strukturer. Bygulvet skal gis en nøytral og sammenbindende visuell utforming. Ved etablering eller videreutvikling av gater og byromstrukturer skal disse i størst mulig grad følge eksisterende terreng. Tiltak som er nytolkende skal ta hensyn til omgivelsene og ha høy estetisk kvalitet. Lokalisering og utforming av nye anlegg ved bevaringsverdig bebyggelse Bestemmelsene ivaretar indirekte vernehensyn ved at nye bygg og anlegg skal lokaliseres slik at verneverdig bebyggelse kan bevares. Denne formuleringen er valgt siden en ikke kan sikre rivingsforbud / bevaring direkte gjennom en kommunedelplan. Dersom verneverdig bebyggelse, etter Byantikvarens skjønn, er truet, kan det utløse et plankrav. Verneverdig bebyggelse er definert som bebyggelse på Byantikvarens gule liste datert innenfor områdene vist som Områder med meget høy bevaringsverdi (A-områder) og Områder med høy bevaringsverdi (B-områder), se temakart T2: Bevaringsinteresser. Arkitektonisk kvalitet Bestemmelsene er ment å sikre kvalitative vurderinger for anlegg som er offentlige, eller av stor allmenn interesse bl.a. på grunn av deres rolle og posisjon i bylandskapet. For nye bygg og anlegg vektlegges høy arkitektonisk kvalitet, at takene skal behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk og at elementer som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg, m.m. skal integreres i bygningens arkitektoniske uttrykk. Differensierte byggehøyder Med tanke på å videreføre teppebyen, særlig i den enhetlige kvartalsbebyggelsen, foreslås det generelt en maksimal byggehøyde på 25 meter. I enkelte delområder foreslås det likevel å kunne vurdere høyder opp til 33 meter. Konkretisering av disse områdene avventes til etter offentlig ettersyn. For utviklingsområder settes maksimal byggehøyde til 33 meter. Også her foreslås det imidlertid at det i enkelte områder i sentrum kan vurderes høyder opp til 42 meter. Forslag til bebyggelse over planens maksimale høyder utløser krav til reguleringsplan. Eventuelle forslag til bebyggelse over 42 meter utløser i tillegg krav om en byanalyse i form av et rammeprogram. All eksisterende bebyggelse tillates ombygget med eksisterende høyder opprettholdt, også dersom disse er høyere enn planens maksimale høyder. 86 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

88 3. Planen som verktøy Bokvalitet Bestemmelsene angir bl.a. kvalitetskrav til boligs utforming i forhold til det offentlige rom og uteoppholdsarealer. I bydeler med høy andel småleiligheter skal min 70% av leilighetene i nye boligprosjekter ha bruksareal på 70 m² eller større. Krav til størrelse på uteareal for boliger angis for den enkelte formålskategori byggeområde. Parkering og varelevering For nybygg skal en følge den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. For større prosjekter bør all parkering løses på egen grunn, fortrinnsvis i fellesanlegg under terreng. Krav om etablering av infrastruktur og rekkefølge i utbyggingen Det kan stilles krav til at nødvendig teknisk og sosial infrastruktur opparbeides samtidig med bebyggelsen. Bystyrets vedtak knyttet til Kommuneplan 2004, om rekkefølge av transformasjonsområdene langs fjorden, legges til grunn. Det gis retningslinjer for utbyggingsavtaler mellom Oslo kommune, utbygger og grunneier. Spesielle bestemmelser og retningslinjer for de ulike formålskategoriene byggeområdene Det er utarbeidet bestemmelser og retningslinjer for de enkelte formålskategoriene under byggeområdene med henvisning til Hovedkartet. Bestemmelsene gir et styringsverktøy som integrerer og nyanserer utvikling og vern, og som gir langsiktige, overordnede og forutsigbare rammer for nye tiltak i form av bygg og anlegg. De differensierte bestemmelsene og retningslinjene konkretiserer den samordnede strategien for byutvikling, bevaring og byform i form av et rammeverk for nye tiltak. Nedenfor beskrives disse rammene som svarer til de målene som er gjengitt under overskriftene mål for styrking av indre Oslos urbane og karakteristiske egenskaper. Balansen mellom utvikling og vern angis for det enkelte byggeområde. Generelt deles de ulike byggeområdene i egnede delområder som kan identifiseres på Hovedkartet. Ved fastsettelse av arealbruk angis boligformål som en min. eller max. % -andel av samlet m² bruksareal (BRA). Det settes en maks byggehøyde og rammer for gesimshøyde knyttet til de enkelte delområder. Beregning og bruk av grad av utnyttelse som redskap for styring Denne planen skal fungere både for mindre og større prosjekter. Beregning av grad av utnyttelse veksler mellom bruk av bygningens grunnflate i prosent av tomteareal, dvs. bebygd areal (BYA) og største tillatte bruksareal i prosent av tomtearealet (TU). Sett i lys av øvrige kvalitetskrav som byggehøyder og krav til andel uteoppholdsareal, etablerer Kommunedelplan for byutvikling og bevaring en max. grense knyttet til BYA for enkelttomter mindre enn m² og en max. grense TU for planområder / utbyggingstomter over m². Forsøk på å beregne ideelle maksimale grader av utnyttelse som kvalitative styringsredskap og som samsvarer entydig med andre kvalitetsbestemmelser som høyder og krav til uteoppholdsareal har vist seg vist seg meget vanskelig. Det foreslås en bestemmelse om at maks grad av utnyttelse bare tillates dersom bestemmelsenes øvrige krav allerede er innfridd. A. Transformasjonsområder For mange av disse områdene må det etableres nye gate- og byromsstrukturer. Mange av disse områdene inngår i kommunens knutepunktstrategi og flere av dem dekkes av nylig vedtatte reguleringsplaner som forutsettes opprettholdt, for eksempel Bjørvika og Tjuvholmen. Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 87

89 Transformasjonsområder innenfor planområdet er: Bjørvika, Sørenga, Grønlia, Sporområde Oslo S, Filipstad, Lodalen, Kværnerdalen, Majorstuen over t-banen og Storo. Transformasjonsområdene skal bidra til en langsiktig, dynamisk byutvikling. I disse områdene åpnes det i utgangspunktet for en høyere utnyttelse enn i tilgrensende områder uten at planen fastsetter noen utnyttelsesgrad. Dette må gjøres i egne planprosesser. Det konstateres at ingen av områdene faller innenfor vernekategori A eller B og at andel bevaringsverdige enkeltbygg, jf. gul liste, er marginale. 3. Planen som verktøy Med henvisning til transformasjonsområdenes betydning som regionale utviklingsområder bør det utarbeides et program som ledd i utarbeidelse av reguleringsplaner for hvert av områdene dersom slikt program / nyere reguleringsplan ikke allerede foreligger. Transformasjonsområdene skal utformes slik at de knytter seg til indre Oslos eksisterende byromsstrukturer, samtidig med at de utvikler sin egen stedskarakter. Med henvisning til visjonen om den flerkjernede byen, bør disse områdene gis prioritet for konsentrasjon av kontor- og næringsfunksjoner, kombinert med boliger og nærservice for å skape trygge og attraktive områder. For transformasjonsområder som Bjørvika, Filipstad og Vippetangen-Revierkaia bør det offentlige innta en sentral posisjon i programmering, planlegging og gjennomføring. Dette som følge av områdenes regionale betydning, attraktivitet og eksponerte beliggenhet, og for å sikre høy kvalitet til rett tid. Høyde på bebyggelse og grad av utnyttelse må fastsettes i egne planprosesser. Som utgangspunkt for høydefastsettelser gjelder planens fellesbestemmelser. Bebyggelse over 33 meter kan være aktuelt for disse områdene. Høyder over dette må belyses gjennom egen reguleringsplan. Det vises her til fellesbestemmelsenes prosessbestemmelser knyttet til bebyggelse over 33 og 42 meter. B. Sentrum Det legges til rette for en arealbruk med offentlig forvaltning, forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål. Første etasje mot offentlig gate skal tilrettelegges for publikumsrettet virksomhet. Sentrum deles inn i ulike delområder med ulike rammer for vern og utvikling. Disse er: Vika Ring 1-Grensen Kvadraturen For Ring 1-Grensen og Vika åpnes det for en variert utvikling. På den ene siden gis områdene en høyere utnyttelse og på den annen side inngår delområder med verneverdier (B-områder). Mange enkeltbygg som Victoria terrasse og nedre del av Storgata er vernet uten at det foreligger tilfredsstillende helhetlige verneplaner. Eventuelle fremtidige konflikter mellom vekst og vern vil bli fanget opp av plankrav knyttet til ev. ny bebyggelse som kommer i konflikt med verneverdig bebyggelse innenfor B-områdene. Det bør vurderes om det skal utarbeides et eget rammeprogram for området Ring 1 Grensen. Andel boliger skal utgjøre min. 20% av enkeltprosjekters bruksareal. Eksisterende reguleringsplan for Kvadraturen anses som tilfredsstillende for forvaltning av områdets antikvariske verdier. Det legges opp til at vekst kan skje innenfor den eksisterende gate- og byromsstrukturen. Det forutsettes samtidig en andel boliger på min. 50% av bruksarealet i nye prosjekter, for blant annet å bidra til å gjøre området tryggere og mer flerfunksjonelt. 88 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport

90 3. Planen som verktøy For områdene Ring 1-Grensen og Vika settes maks byggehøyde til meter (jfr differensierte byggehøyder, mens Kvadraturen bør bygge opp under teppebyens formale rammer med en maks byggehøyde lik 25 meter. Eksisterende bebyggelse med større høyder kan likevel ombygges med nåværende høyder. h = 33-42m h = 25m TU = 700% TU = 600% Områder regulert til spesialområde bevaring Vika / Ring 1 - Grensen Kvadraturen Differensiering av byggeområdet Sentrum: Vika / Ring 1 - Grensen og Kvadraturen Høydebegrensning: Snitt Akergatas østside. Maks mønehøyde 33-42m i området Ring 1 - Grensen Høydebegrensning: Snitt Akergatas østside. Maks mønehøyde 25m i Kvadraturen C. Institusjonelle utviklingsområder Etaten har kartlagt områder som har spesielle samfunnstjenlige oppgaver knyttet til helse, forskning, undervisning etc. og som bør gis egne rammer for utvikling. Det anmodes om at partene innenfor konseptet Kunnskapsbyen Oslo tar initiativ til å utarbeide en felles imageog utviklingsplan for hele området. Det anmodes videre om at den enkelte institusjon utarbeider et planprogram for eget område som viser langsiktig arealbehov og avveining mellom vekst og vern. Helhetlig og langsiktig programmering av disse spesielle områdene forutsettes utført av institusjonenes styrende organer i samråd med byens planmyndigheter. Dette gjelder Ullevål universitetssykehus, deler av Marienlyst (NRK), deler av Majorstuen, Norges veterinærhøyskole, Lovisenberg. Områdene er tidligere omtalt under overskriften Kunnskapsbyen Oslo. I tillegg kommer området rundt Kunsthøgskolen og Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo, i denne planen kalt nedre Akerselva. Dette er et område der hovedfokus vil være på kulturfunksjoner i tillegg til forskning og utdanning. For alle disse områdene gjelder at det skal legges til rette for tilstrekkelige og egnede arealer for utvikling og for god Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo Hovedrapport 89

Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2009 2025

Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2009 2025 Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2009 2025 Etatsdirektør Ellen de Vibe TAB-BUK Konferanse 15.06.2010 Posthuset og Gyldendalhuset Innhold: Endrede bylivsidealer Kommunedelplanens

Detaljer

Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020

Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020 Saksfremstilling Fremtid med fortid Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020 Innledning Oppdragsbestillingen Etter et omfattende planarbeid som har pågått siden 1999, oversendes

Detaljer

Forslag til ny kommuneplan i Oslo

Forslag til ny kommuneplan i Oslo Forslag til ny kommuneplan i Oslo Oslo mot 2030 Smart, trygg og grønn v/ Stig L. Bech og Henrik Rudene Taubøll Advokatfirmaet BA-HR 14. oktober 2014 Om ny kommuneplan - Overordnet plan for Oslo, jf. plan-

Detaljer

Notat utredning for 2. tertialrapport 2012 Til: Rådmannen Fra: Byplan Dato 17.09.2012

Notat utredning for 2. tertialrapport 2012 Til: Rådmannen Fra: Byplan Dato 17.09.2012 Notat utredning for 2. tertialrapport 2012 Til: Rådmannen Fra: Byplan Dato 17.09.2012 BYANTIKVAR UTREDNING Bystyrets vedtak i sak 71//, 15.06.2011 1. tertialrapport 2011. Det utredes ulike modeller for

Detaljer

Byutvikling med kvalitet -

Byutvikling med kvalitet - Byutviklingsforum Drammen 6. desember 2010 Byutvikling med kvalitet - Hva er nødvendig og ønskelig kvalitet på prosjekter i sentrum? Bjørn Veirud - Byplan Hensikten med dette innlegget HAR VI FELLES OPPFATNINGER

Detaljer

Proaktiv bruk av planprogram og utredning - eksempler fra Oslo -

Proaktiv bruk av planprogram og utredning - eksempler fra Oslo - Effektiv konsekvensutredning 3.juni 2014 Proaktiv bruk av planprogram og utredning - eksempler fra Oslo - Målfrid Nyrnes fung. avd.dir. avdeling for områdeutvikling 1 Disposisjon 1. Situasjonen i Oslo

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 5 Arkivsak: 14/1606 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - FORESPØRSEL OM OPPSTART AV REGULERINGSARBEID FOR DELER AV KVARTAL 40 - GNR. 173/153 OG 154- Saksbehandler: Tone Refsahl Arkiv:

Detaljer

Informasjon om regulering- og bebyggelsesplan. Regulering. Ønsker du å dele fra tomt i hagen eller har du større utbyggingsplaner?

Informasjon om regulering- og bebyggelsesplan. Regulering. Ønsker du å dele fra tomt i hagen eller har du større utbyggingsplaner? Informasjon om regulering- og bebyggelsesplan Regulering Ønsker du å dele fra tomt i hagen eller har du større utbyggingsplaner? Da bør du lese denne brosjyren! Grenlandstandarden kommuner sammen om enhetlig

Detaljer

Hva slags byutvikling må til for å nå Oslos klimamål?

Hva slags byutvikling må til for å nå Oslos klimamål? Hva slags byutvikling må til for å nå Oslos klimamål? Plan- og bygningsetaten Etatsdirektør Ellen De Vibe Bolig- og byplanforeningen 6.oktober 2009 Innhold: - Befolkningsutvikling og boligbehov - Arealutvikling,

Detaljer

Dette er. Grandkvartalet

Dette er. Grandkvartalet Dette er Grandkvartalet Grandkvartalet vil gjøre vandringen mellom Torget og indre havn til en opplevelse. Ta Prinsegata tilbake Larviks gamle hovedgate revitaliseres med butikker i gateplan og varierende

Detaljer

- Kommuneplanens arealdel

- Kommuneplanens arealdel - Kommuneplanens arealdel Jørgen Brun, Miljøverndepartementet DN Plansamling 24. september 2012 Disposisjon 1) KU av kommuneplanens arealdel - en del av plansystemet 2) Hva kjennetegner KU av arealdelen

Detaljer

Oslos utvikling utfordringer og muligheter. Kontaktutvalget for velforeninger i Oslo Bård Folke Fredriksen, byråd

Oslos utvikling utfordringer og muligheter. Kontaktutvalget for velforeninger i Oslo Bård Folke Fredriksen, byråd Oslos utvikling utfordringer og muligheter Kontaktutvalget for velforeninger i Oslo Bård Folke Fredriksen, byråd Befolkningsvekst Oslo befolkning vil vokse med ca 200.000 personer innen 2030 til ca 783.000

Detaljer

Gjeldene planer Nytorget

Gjeldene planer Nytorget Gjeldene planer Nytorget Overordnete planer Kommunedelplan for Stavanger sentrum 1994 2005: Eiendommen er en del av RP20, regulert til erverv/offentlig bygg. Bebyggelsen kan erstattes med nybygg. Kommuneplan

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /28781/15-PLNID Else Karlstrøm Minde 19.06.2015. Telefon: 77 79 04 20

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /28781/15-PLNID Else Karlstrøm Minde 19.06.2015. Telefon: 77 79 04 20 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /28781/15-PLNID Else Karlstrøm Minde 19.06.2015 0000 Telefon: 77 79 04 20 Saken skal behandles i følgende utvalg: X Byrådet Byutviklingskomité

Detaljer

Seniorrådgiver Kjell Spigseth, Miljøverndepartementet "Morgendagens eiendomsmarked", Grønn Byggallianse 19. okt 2004

Seniorrådgiver Kjell Spigseth, Miljøverndepartementet Morgendagens eiendomsmarked, Grønn Byggallianse 19. okt 2004 Seniorrådgiver Kjell Spigseth, Miljøverndepartementet "Morgendagens eiendomsmarked", Grønn Byggallianse 19. okt 2004 Politikk og pilotprosjekter for miljøvennlig byutvikling Stortingsmelding om bedre miljø

Detaljer

UTVALGET FOR HARMONISK FORTETTING I SMÅHUSOMRÅDENE v/ leder Kjell Fr. Jacobsen, Røaveien 27, 0752 Oslo

UTVALGET FOR HARMONISK FORTETTING I SMÅHUSOMRÅDENE v/ leder Kjell Fr. Jacobsen, Røaveien 27, 0752 Oslo UTVALGET FOR HARMONISK FORTETTING I SMÅHUSOMRÅDENE v/ leder Kjell Fr. Jacobsen, Røaveien 27, 0752 Oslo NYHETSBREV NR. 2 / 2003 Oslo, 28. juni 2003 Det foreligger nå en instruks fra Plan- og bygningsetaten

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/373-33 OMRÅDEREGULERING NR. 0605_366 "KUNNSKAPSPARK RINGERIKE" FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/373-33 OMRÅDEREGULERING NR. 0605_366 KUNNSKAPSPARK RINGERIKE FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Arkivsaksnr.: 11/373-33 Arkiv: L05 OMRÅDEREGULERING NR. 0605_366 "KUNNSKAPSPARK RINGERIKE" FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM Forslag til

Detaljer

Verneverdige bygg - en utfordring

Verneverdige bygg - en utfordring Verneverdige bygg - en utfordring NKF årsmøtekonferanse Bergen, 4.juni 2014 Johanne Gillow, byantikvar Kulturminner i Bergen et lite utdrag Verdensarvstedet Bryggen Ca. 200 fredete bygg og anlegg Automatisk

Detaljer

Grøntplan for Oslo Evaluering av gjeldende Grøntplan

Grøntplan for Oslo Evaluering av gjeldende Grøntplan Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Avdeling for Byutvikling Vedlegg 1 Grøntplan for Oslo Evaluering av gjeldende Grøntplan Grøntplan for Oslo Saksnr. 2007 11655 Forord Dette er vedlegg 1 til høringsutkast

Detaljer

Trondheim, arkitekturstrategi og byens utvikling

Trondheim, arkitekturstrategi og byens utvikling Teknologidagene 2014, Ann-Margrit Harkjerr Trondheim, arkitekturstrategi og byens utvikling Foto: Ivar Mølsknes Foto: Carl-Erik Eriksson Byens utvikling 1915 1945 1970 1980 2000 Strategier for en langsiktig

Detaljer

Råd og eksempler. Sentrumsutvikling

Råd og eksempler. Sentrumsutvikling Råd og eksempler Sentrumsutvikling 1 Utfordringer og mål 2 Sentrumsplan et nyttig redskap 3 Organisering av planleggingsprosessen 4 Iverksetting, drift og oppfølging 5 Fire sentrumsplaner 6 Vern og bruk

Detaljer

Kompakt byutvikling muligheter og utfordringer. Master i areal og eiendom, HiB, 31.8.2015 Gro Sandkjær Hanssen, NIBR

Kompakt byutvikling muligheter og utfordringer. Master i areal og eiendom, HiB, 31.8.2015 Gro Sandkjær Hanssen, NIBR Kompakt byutvikling muligheter og utfordringer Master i areal og eiendom, HiB, 31.8.2015 Gro Sandkjær Hanssen, NIBR KOMPAKT BYUTVIKLING «Håndtering av motstridende hensyn i kompakt byutvikling», tverrfaglig

Detaljer

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten BOLIGATLAS. Oslo 2015

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten BOLIGATLAS. Oslo 2015 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten BOLIGATLAS Oslo 2015 321 409 mennesker 647 676 boliger var registrert i Oslo 1. januar 2015 35% 38% bodde i Oslo 1. januar 2015 Nesten 3/4 av Oslos boliger er leiligheter

Detaljer

En by å leve i. gjenbruk av en bydel

En by å leve i. gjenbruk av en bydel En by å leve i gjenbruk av en bydel Utgangspunktet for konkurransen Litt om FutureBuilt på Strømsø Om konkurranseprogrammet Litt om Strømsø Glasiercrack - Snøhetta Del av et nasjonalt ombyggingsprosjekt

Detaljer

Kommuneplan 2015 Oslo mot 2030. Ronny Kristiansen Prosjektleder Kommuneplan 2015

Kommuneplan 2015 Oslo mot 2030. Ronny Kristiansen Prosjektleder Kommuneplan 2015 Kommuneplan 2015 Oslo mot 2030 Ronny Kristiansen Prosjektleder Kommuneplan 2015 Kommuneplanens oppbygning Samfunnsdel med overordnede mål og strategier Byutviklingsstrategi Juridisk bindende arealdel www.kommuneplan.oslo.kommune.no

Detaljer

UTVIKLINGEN AV NYDALEN - om å tenke stort nok tidlig nok og lenge nok. Frokostmøte Norsk Eiendom 24.04.2014 Terje Løvold

UTVIKLINGEN AV NYDALEN - om å tenke stort nok tidlig nok og lenge nok. Frokostmøte Norsk Eiendom 24.04.2014 Terje Løvold UTVIKLINGEN AV NYDALEN - om å tenke stort nok tidlig nok og lenge nok Frokostmøte Norsk Eiendom 24.04.2014 Terje Løvold UTVIKLINGEN AV NYDALEN 3 revolusjoner mellom 1845 og 1990 Gjennom tre industrielle

Detaljer

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER Innledning Solon Eiendom AS ønsker å omregulere, Gnr 77 Bnr 207/ 100 - Gunnar Schjelderupsvei til boligformål, blokkbebyggelse. Tiltaket er ikke utredningspliktig i henhold til forskrift om konsekvensutredninger.

Detaljer

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 30.06.2015 47623/2015 2011/4569 L12 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell,

Detaljer

Deres ref: Vår ref (saksnr): Saksbeh: Arkivkode: KOMMUNEPLAN FOR OSLO, OSLO MOT 2030 - UTTALELSE TIL HØRINGSUTKAST TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Deres ref: Vår ref (saksnr): Saksbeh: Arkivkode: KOMMUNEPLAN FOR OSLO, OSLO MOT 2030 - UTTALELSE TIL HØRINGSUTKAST TIL OFFENTLIG ETTERSYN Oslo kommune Byantikvaren Oslo kommune Byrådsavdeling for finans Rådhuset 0037 Oslo Dato: 13.05.14 14 Deres ref: Vår ref (saksnr): Saksbeh: Arkivkode: 201305239-5 201301036-10 Even Smith Wergeland /Brit/

Detaljer

Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: KLAGE - PLAN 2126 - REGULERINGSPLAN FOR BUØY ØST - HUNDVÅG BYDEL

Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: KLAGE - PLAN 2126 - REGULERINGSPLAN FOR BUØY ØST - HUNDVÅG BYDEL Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO MLN-05/12111-155 57697/15 04.06.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling / 18.06.2015

Detaljer

BOLIGKONFERANSEN 2012. Hvordan skaffe nok, gode boliger

BOLIGKONFERANSEN 2012. Hvordan skaffe nok, gode boliger BOLIGKONFERANSEN 2012 Hvordan skaffe nok, gode boliger 28.08.2010 Etatsdirektør Ellen de Vibe Innhold: A: KVANTITET B: KVALITET C: INNOVASJON A: KVANTITET Oslo: den raskest voksende byen i Europa Oslo

Detaljer

1 Om Kommuneplanens arealdel

1 Om Kommuneplanens arealdel 1 Om Kommuneplanens arealdel 1. 1 Planens dokumenter Kommuneplanens arealdel 2013-2022 består av tre dokumenter. Figuren beskriver hvordan de virker og sammenhengen mellom dem. Planbeskrivelse Plankart

Detaljer

Renseanlegget en idéskisse

Renseanlegget en idéskisse Renseanlegget en idéskisse 2 Renseanlegget en idéskisse 120310 Renseanlegget en idéskisse Renseanlegget gnr 207, bnr 439 Reguleringsmessige forhold Renseanlegget ble bygget i perioden 1938 til 1940 og

Detaljer

KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG KULTURMILJØER. Byggeområder med verneverdige kulturminner og -miljøer (pbl 20-4 første ledd nr 1)

KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG KULTURMILJØER. Byggeområder med verneverdige kulturminner og -miljøer (pbl 20-4 første ledd nr 1) KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG KULTURMILJØER Bestemmelser og retningslinjer Generelt Disse bestemmelsene og retningslinjene gjelder for områdene med verneverdige kulturminner og miljøer (herunder også

Detaljer

Kommuneplanens arealdel 2016-2050 forslag til planprogram

Kommuneplanens arealdel 2016-2050 forslag til planprogram Kommuneplanens arealdel 2016-2050 forslag til planprogram Vedtak i Planutvalget i møte 11.11.15, sak 66/15 om å varsle oppstart av planarbeid og om forslag til planprogram til høring og offentlig ettersyn.

Detaljer

God planlegging en utfordring

God planlegging en utfordring God planlegging en utfordring Planlegging for vekst. Kvalitet, ansvar og roller i planleggingen. Status for kommuneplanleggingen i Finnmark Egil Hauge, Fylkesmannen -Seksjonsleder Hvordan ligger det an

Detaljer

Kulturminner i en verden i endring Bakkenteigen, 8. nov 2012. Margrethe Øyvann Tviberg Seksjonssjef PBL Riksantikvaren.

Kulturminner i en verden i endring Bakkenteigen, 8. nov 2012. Margrethe Øyvann Tviberg Seksjonssjef PBL Riksantikvaren. Kulturminner i en verden i endring Bakkenteigen, 8. nov 2012 Margrethe Øyvann Tviberg Seksjonssjef PBL Riksantikvaren. Et eller annet sted Foto: I. B. Amundsen, Nils Anker Spirit of Place in Spirit of

Detaljer

Park Hotel Vossevangen - Boliger og SPA Detaljregulering 25.09.2014 ARKITEKTER

Park Hotel Vossevangen - Boliger og SPA Detaljregulering 25.09.2014 ARKITEKTER Oppstart av arbeid med privat detaljeringsplan for Park Hotell Vossevangen Gnr./bnr. 255/35, 255/34 og 255/36, planid 2013007. PL vedtok i møte den 19.09.2013 sak 70/13 igangsetting av arbeid med detaljreguleringsplan

Detaljer

REGULERINGSPLAN (OMRÅDEREGULERING) FOR SØRSIA BYDEL. PLANPROGRAM.

REGULERINGSPLAN (OMRÅDEREGULERING) FOR SØRSIA BYDEL. PLANPROGRAM. Dato: 08.04.2010 Saksnr/Løpenr: 2010/1498-9436/2010 Klassering: L12 REGULERINGSPLAN (OMRÅDEREGULERING) FOR SØRSIA BYDEL. PLANPROGRAM. STEINKJER KOMMUNE. AVD. PLAN OG NATUR Forholdet til lovverket. Plan-

Detaljer

Sør-Trøndelag fylkeskommune Areal og miljø Nyere tids kulturminner. Nytten av en kulturminneplan?

Sør-Trøndelag fylkeskommune Areal og miljø Nyere tids kulturminner. Nytten av en kulturminneplan? Sør-Trøndelag fylkeskommune Areal og miljø Nyere tids kulturminner Nytten av en kulturminneplan? Problemstilling Kunnskaps- og kompetansemangel og holdningen gir betydelige ressurskrevende utfordringer

Detaljer

Oslo kommune Levende Oslo PROSJEKTPLAN FOR LEVENDE OSLO

Oslo kommune Levende Oslo PROSJEKTPLAN FOR LEVENDE OSLO Oslo kommune Levende Oslo PROSJEKTPLAN FOR LEVENDE OSLO MÅL OG STRATEGIER Byrådet vedtok 30.6.05 (byrådsak 1185/05) å igangsette prosjektet Levende Oslo. Det forutsettes i saken at: prosjektet skal videreutvikle

Detaljer

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring.

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring. VURDERING AV UTNYTTELSE Detaljregulering for boliger på tun, Sander Østre Ski kommune Bakgrunn Området ble regulert til boliger på reguleringsplan for Sander Østre i 1989. Det er laget et forslag til detaljregulering

Detaljer

FORSLAG TIL UTEAREALNORMER. oppholdsarealer for boligbygging i indre Oslo (høringsutkast) Orientering ved 27.09.2010.

FORSLAG TIL UTEAREALNORMER. oppholdsarealer for boligbygging i indre Oslo (høringsutkast) Orientering ved 27.09.2010. FORSLAG TIL UTEAREALNORMER Normer for felles leke- og oppholdsarealer for boligbygging i indre Oslo (høringsutkast) Orientering ved Seniorarkitekt Magnus Boysen 27.09.2010 på Bolig- og Byplanforeningens

Detaljer

Reguleringsplan for Vestbyen II Kuturminnevurdering for kvartalene 9, 10, 12, 16 og 17 Sist revidert 2.2.2011

Reguleringsplan for Vestbyen II Kuturminnevurdering for kvartalene 9, 10, 12, 16 og 17 Sist revidert 2.2.2011 Reguleringsplan for Vestbyen II Kuturminnevurdering for kvartalene 9, 10, 12, 16 og 17 Sist revidert 2.2.2011 Innledning Reguleringsplan for Vestbyen II omfatter kvartalene 9 og 10 som har spesielt stor

Detaljer

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde.

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. Planbeskrivelse for mindre endring 8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. 29.04.2015 Saksnr.

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/373-14 OPPSTART AV OMRÅDEREGULERINGSPLAN NR. 366 "KUNNSKAPSPARK RINGERIKE", SAMT FORSLAG TIL PLANPROGRAM

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/373-14 OPPSTART AV OMRÅDEREGULERINGSPLAN NR. 366 KUNNSKAPSPARK RINGERIKE, SAMT FORSLAG TIL PLANPROGRAM SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Arkivsaksnr.: 11/373-14 Arkiv: L05 OPPSTART AV OMRÅDEREGULERINGSPLAN NR. 366 "KUNNSKAPSPARK RINGERIKE", SAMT FORSLAG TIL PLANPROGRAM

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn)

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn) FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR (adresse, gnr/bnr, stedsnavn) Illustrasjon av forslaget Planmalen gir forslagsstiller en oversikt over hvilke forhold som Haugesund kommune stiller krav om skal redegjøres

Detaljer

Belysningsplan for Oslo sentrum. Sjefsarkitekt Kristin Notø Ressurssenteret

Belysningsplan for Oslo sentrum. Sjefsarkitekt Kristin Notø Ressurssenteret Belysningsplan for Oslo sentrum Sjefsarkitekt Kristin Notø Ressurssenteret Bestilling Prosjektbeskrivelsen: Belysningsplan for Oslo Sentrum skal vise de overordnede belysningsprinsippene og forslag til

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 1 Arkivsak: 08/4953-12 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 53OUSTAD - WHITE HOUSE Saksbehandler: Elise Bringslid Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 28/10 HAMAR FORMANNSKAP 03.03.2010

Detaljer

KDP Stavanger sentrum

KDP Stavanger sentrum Sammen for en levende by, 13. november 2014 Foreløpig planforslag KDP Stavanger sentrum Ole Martin Lund og Kristin Gustavsen Formålet med planen (oppgaven) Konkret løsningsforslag til: Styrke og utvikle

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY. Paragraf 1 20

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY. Paragraf 1 20 OSLO KOMMUNE S-4220, 15.03.2006 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY 1 Avgrensning Paragraf 1 20 Disse reguleringsbestemmelser gjelder for de områder som er vist på plankart merket

Detaljer

FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD. Askim, 23. og 25. september 2014

FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD. Askim, 23. og 25. september 2014 FORTETTING TORNERUD OG MAGNHILDRUD Askim, 23. og 25. september 2014 Velkommen ved saksordfører PROGRAM: Presentasjon Trender og prognoser Status i Askim Arbeidet med strategier og retningslinjer for fortetting

Detaljer

Byrådssak 1296 /14 ESARK-5120-201312516-29

Byrådssak 1296 /14 ESARK-5120-201312516-29 Byrådssak 1296 /14 Arna gnr. 299 bnr. 25, gnr. 300 bnr. 23 og gnr. 301 bnr. 200. Arnadalsflaten Næring. Arealplan- ID 63340000. Reguleringsplan med konsekvensutredning. Fastsetting av planprogram. ASRO

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 5 Arkivsak: 08/4953-24 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 53OUSTAD - WHITE HOUSE Saksbehandler: Elise Bringslid Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 28/10 HAMAR FORMANNSKAP 03.03.2010

Detaljer

Medvirkning på Sårpsborg Scene 15. mårs

Medvirkning på Sårpsborg Scene 15. mårs Medvirkning på Sårpsborg Scene 15. mårs Takk for ei god arbeidsøkt, stort oppmøte og all kreativitet den 15. mars på Sarpsborg Scene. Nedenfor oppsummeres de sentrale innspillene fra avissidene, ta gjerne

Detaljer

Byggeskikk og byggehøyder. Bevisstgjøring Drøftinger og diskusjoner Prioriteringer

Byggeskikk og byggehøyder. Bevisstgjøring Drøftinger og diskusjoner Prioriteringer Arbeidsmøte i planutvalget 30.08.12 Byggeskikk og byggehøyder Bevisstgjøring Drøftinger og diskusjoner Prioriteringer Utarbeidelse av retningslinjer og føringer Byggeskikk og byggehøyder Utgangspunkt:

Detaljer

BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR HEGGEDAL SENTRUM I ASKER

BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR HEGGEDAL SENTRUM I ASKER 171c Stadfestet 06.04.1978 Fylkesmannen i Oslo og Akershus Etter fullmakt Örjan Miljeteig-Olssen (sign.) BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR HEGGEDAL SENTRUM I ASKER 1. Det regulerte område er på plankart

Detaljer

KULTURMINNER. Rolleavklaring mellom Staten, Fylkeskommunen og kommune 19.11.14

KULTURMINNER. Rolleavklaring mellom Staten, Fylkeskommunen og kommune 19.11.14 KULTURMINNER Rolleavklaring mellom Staten, Fylkeskommunen og kommune 19.11.14 Nasjonale mål St.meld. nr. 16 (2004 2005) Leve med kulturminner og St.meld. nr. 35 (2012 2013) Framtid med fotfeste. Målsettinga

Detaljer

Verktøy i plan- og bygningsloven

Verktøy i plan- og bygningsloven Verktøy i plan- og bygningsloven Kulturminner, kulturmiljø og landskap av Line Bårdseng Pbl. 11-9 generelle bestemmelser 1. krav om reguleringsplan for visse arealer eller for visse tiltak, herunder at

Detaljer

PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1

PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1 Dato 27-11-14 PLANPROGRAM for oppstart av detaljregulering for Langåsen øst felt N1 Planprogram detaljregulering for Langåsen Side 1 av 11 FORORD Arbeidet med regulering av Langåsen næringsområde har pågått

Detaljer

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG Dato: 01/12-2010 Sist revidert: 18/05-2011 Vedtatt av kommunestyret: REGULERINGSBESTEMMELSER Planendring: Planen erstatter

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 03/260 /47637/06-PLNID 144

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 03/260 /47637/06-PLNID 144 Tromsø kommune Byutvikling SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 03/260 /47637/06-PLNID 144 Martha Stalsberg Telefon: 77 79 03 46 01.11.2006 Saken skal behandles i følgende utvalg: PLAN

Detaljer

Hausebergveien 11, 98/275 - detaljregulering. Offentlig ettersyn

Hausebergveien 11, 98/275 - detaljregulering. Offentlig ettersyn PLAN- OG BYGNINGSETATEN KRISTIANSAND KOMMUNE Dato: 09.08.2011 Saksnr.: 200608140-10 Arkivkode O: PLAN: 1005 Saksbehandler: Margrete Havstad Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 25.08.2011 Hausebergveien

Detaljer

Kommunedelplan for Bryne sentrum 2015-2026. Utredning av lokalisering av høyhus

Kommunedelplan for Bryne sentrum 2015-2026. Utredning av lokalisering av høyhus Kommunedelplan for Bryne sentrum 2015-2026 Utredning av lokalisering av høyhus med grunnlag i en tilpasset DIVE-analyse 22.01.16 Oppdatert: 16.06.16 Innhold 1. Høyhusvurdering... 2 2. Vurdering av lokalisering

Detaljer

Bedre reguleringsplaner

Bedre reguleringsplaner Bedre reguleringsplaner Utforming og virkemidler: Formål, bestemmelser og hensynssoner muligheter og eksempler Notodden, 2. september 2014 Hvor er vi? Nivå: Retningslinjer - programmer Midlertidig båndlegging

Detaljer

(FORSLAG TIL) PLANPROGRAM

<PLANNAVN> (FORSLAG TIL) PLANPROGRAM (FORSLAG TIL) PLANPROGRAM EIGERSUND KOMMUNE Plannavn Arkivsak ID Plan ID Formål/Hensikt Planavgrensning PROSJEKTBESKRIVELSE

Detaljer

Bedre reguleringsplaner

Bedre reguleringsplaner Bedre reguleringsplaner Utforming og virkemidler: Formål, bestemmelser og hensynssoner muligheter og eksempler Tønsberg, 15. januar 2015 Hvor er vi? Nivå: Retningslinjer - programmer Midlertidig båndlegging

Detaljer

Kommuneplanen for Bodø kommune. Bodø mot år 2030.

Kommuneplanen for Bodø kommune. Bodø mot år 2030. Kommuneplanen for Bodø kommune. Bodø mot år 2030. Bestilling til kommende planarbeid Behandles hvert 4 år Kommunal planstrategi - Statusmelding - Sentrale utfordringer (langsiktig) - Planbehov i valgperioden

Detaljer

Varsel om oppstart av detaljregulering for Kruses gate 7-9 m.fl, Bydel Frogner.

Varsel om oppstart av detaljregulering for Kruses gate 7-9 m.fl, Bydel Frogner. vår dato vår referanse 28.03.12 2012.139/RAS deres dato deres referanse Varsel om oppstart av detaljregulering for Kruses gate 7-9 m.fl, Bydel Frogner. I henhold til plan- og bygningsloven 12-8 varsles

Detaljer

Praksis mellom fag og politikk. Byomforming 2010

Praksis mellom fag og politikk. Byomforming 2010 Praksis mellom fag og politikk Byomforming 2010 Etatsdirektør Ellen de Vibe Plan- og Bygningsetaten Oslo Kommune 5. og 6. januar 2010 NTNU-dagene Innhold: Knippe av fagutfordringer Parlamentarismen som

Detaljer

Samfunnsutvikling i et samfunnsperspektiv. «Nøkkelen er langsiktig engasjement»

Samfunnsutvikling i et samfunnsperspektiv. «Nøkkelen er langsiktig engasjement» Samfunnsutvikling i et samfunnsperspektiv Ski, 10.02.15 Jørgen Stavrum «Nøkkelen er langsiktig engasjement» Ski Øst AS Ski Øst AS er et eiendomsselskap som står for en samlet, langsiktig utvikling av områdene

Detaljer

Planforum 20. 05.15. v/ Trine Økseter Kundsen

Planforum 20. 05.15. v/ Trine Økseter Kundsen Planforum 20. 05.15 v/ Trine Økseter Kundsen Tynset tettsted 2015-2027 Tynset for alle! Kommuneplanarbeidet ALVDAL KOMMUNE TYNSET KOMMUNE Plan, byggesak og geodata Følg oss på vår hjemmeside: http://www.tynset.kommune.no/32348.kommuneplanarbeidet.html

Detaljer

Erik Jacobsen Nærsnes, 23.04.15 Nærsnestangen 44 3478 Nærsnes

Erik Jacobsen Nærsnes, 23.04.15 Nærsnestangen 44 3478 Nærsnes Erik Jacobsen Nærsnes, 23.04.15 Nærsnestangen 44 3478 Nærsnes Røyken kommune Rådhuset 3440 Røyken 15/258 (KOMMUNEDELPLAN FOR KYSTSONEN) 15/820 (KOMMUNEPLANENS AREALDEL) Jeg viser til hyggelig kontakt med

Detaljer

Byutvikling i Bergen. Byplansjef Mette Svanes. Byutvikling, klima og miljø, Bergen kommune

Byutvikling i Bergen. Byplansjef Mette Svanes. Byutvikling, klima og miljø, Bergen kommune Byutvikling i Bergen Byplansjef Mette Svanes Byutvikling, klima og miljø, Bergen kommune Innhold Bergen-info Prinsipper for byutvikling Verktøy og metoder i byplanlegging Bybanens rolle - historie - transportsystemet

Detaljer

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune Interessentanalyse Arne U. Hoff Levanger havn grunnkart Vår oppfatning av situasjonen Nåsituasjon Kommunen mangler kapital til å realisere kulturhus Ønske om å koble hotell og kulturhus. Et signalbygg.

Detaljer

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015.

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR KVARTALET STORGATA, RÅDHUSGATA, MUSEUMSGATA, PETER GRØNS GATE GNR 173, BNR 115, 116, 117, 119, 120, 122, 123, 126, 127, 128, 129,

Detaljer

KLAGE PÅ VEDTAK BLEKEBAKKEN 7 GNR 166 BNR 43

KLAGE PÅ VEDTAK BLEKEBAKKEN 7 GNR 166 BNR 43 Bergen kommune Etat for byggesak og private planer DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO 20153117 13329003 13.10.2015 KLAGE PÅ VEDTAK BLEKEBAKKEN 7 GNR 166 BNR 43 Det vises til Etat for byggesak og private

Detaljer

Oslo kommune Byrådsavdeling for byutvikling. VEKST - prognoser for Oslo og Akershus til himmels? Byråd Bård Folke Fredriksen

Oslo kommune Byrådsavdeling for byutvikling. VEKST - prognoser for Oslo og Akershus til himmels? Byråd Bård Folke Fredriksen VEKST - prognoser for Oslo og Akershus til himmels? Byråd Bård Folke Fredriksen Befolkningsvekst i regionen siste 10 år Viktige utfordringer mot 2025 Kommuneplanen skal håndtere sterk befolkningsvekst

Detaljer

Saksfremlegg. Arkivsak: 07/825 Sakstittel: OPPSTART AV REGULERING, DEL AV SØRUMSAND VERKSTED K-kode: K11&21 Saksbehandler: Anita Veie

Saksfremlegg. Arkivsak: 07/825 Sakstittel: OPPSTART AV REGULERING, DEL AV SØRUMSAND VERKSTED K-kode: K11&21 Saksbehandler: Anita Veie Saksfremlegg Arkivsak: 07/825 Sakstittel: OPPSTART AV REGULERING, DEL AV SØRUMSAND VERKSTED K-kode: K11&21 Saksbehandler: Anita Veie Innstilling: Det gis tilslutning til at Sørumsand Invest AS på vegne

Detaljer

For diskusjon i referansegruppen og internt på enhet for samfunnsutvikling 14.03.2014 Reguleringsbestemmelser for de enkelte kulturmiljøene

For diskusjon i referansegruppen og internt på enhet for samfunnsutvikling 14.03.2014 Reguleringsbestemmelser for de enkelte kulturmiljøene For diskusjon i referansegruppen og internt på enhet for samfunnsutvikling 14.03.2014 Reguleringsbestemmelser for de enkelte kulturmiljøene 4.5 Spesielle bestemmelser for de enkelte kulturmiljøene - delområder

Detaljer

KULTURMINNER - RESSURSER I EN STEDSUTVIKLINGSPROSESS? Fortetting med kvalitet et bærekraftig Østfold

KULTURMINNER - RESSURSER I EN STEDSUTVIKLINGSPROSESS? Fortetting med kvalitet et bærekraftig Østfold KULTURMINNER - RESSURSER I EN STEDSUTVIKLINGSPROSESS? Fortetting med kvalitet et bærekraftig Østfold Jørn Hilmar Fundingsrud, Rådgiver, siv ark. MNAL, lektor By- og tettstedsseksjonen, Planavdelingen,

Detaljer

Samfunnsutviklingsdagene 2015. Grenser til besvær? Kari Kiil, Asplan Viak AS Thon hotell Ski 10. Februar 2015

Samfunnsutviklingsdagene 2015. Grenser til besvær? Kari Kiil, Asplan Viak AS Thon hotell Ski 10. Februar 2015 Samfunnsutviklingsdagene 2015 Grenser til besvær? Kari Kiil, Asplan Viak AS Thon hotell Ski 10. Februar 2015 Kari Kiil FAGDIVISJONENE Plan og Analyse Arkitektur og Landskap Bygg og Installasjoner Samferdsel

Detaljer

BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: 200701896/43

BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: 200701896/43 BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 28.11.2008 Saksnr.: 200701896/43

Detaljer

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten. Stedsanalyse Lovisenberggata 15 m.fl., Lovisenberg sykehus

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten. Stedsanalyse Lovisenberggata 15 m.fl., Lovisenberg sykehus Oslo kommune Stedsanalyse Lovisenberggata 15 m.fl., Lovisenberg sykehus Innhold Side Forslagsstillers forslag til hovedgrep 3 s stedsanalyse - Stedets historiske utvikling 4 - Primære overordnede elementer

Detaljer

EN KOMMUNEDELPLAN FOR OMRÅDET FRA KORSEGÅRDEN TIL ÅS SENTRUM RÅDMANNENS REVIDERTE FORSLAG

EN KOMMUNEDELPLAN FOR OMRÅDET FRA KORSEGÅRDEN TIL ÅS SENTRUM RÅDMANNENS REVIDERTE FORSLAG Ås kommune UNIVERSITETSBYGDA EN KOMMUNEDELPLAN FOR OMRÅDET FRA KORSEGÅRDEN TIL ÅS SENTRUM RÅDMANNENS REVIDERTE FORSLAG 2.05.06 Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING... 3 2 VIKTIGE FORUTSETNINGER FOR PLANARBEIDET...

Detaljer

FORENKLET PLANBESKRIVELSE

FORENKLET PLANBESKRIVELSE Forslagstillers logo e.l. Tiltakshavers logo e.l. viser felt som må fylles ut med riktig informasjon. Tekst i kursiv er veiledningstekst for utfylling og skal slettes før innlevering. FORENKLET

Detaljer

Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen i Askim kommune

Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen i Askim kommune Askim kommune Postboks C 1801 ASKIM Miljøvernavdelingen Deres ref.: 14/2536 Vår ref.: 2014/6093 421.4 CHJ Vår dato: 17.12.2014 Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen

Detaljer

Kommuneplanens arealdel

Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel Kommunen skal ha en arealplan for hele kommunen som viser en arealbruk som sikrer samfunnsutviklingen. Omfatter: Hovedformål for arealbruk, som etter behov kan underdeles Generelle

Detaljer

Innlandsbykonferansen

Innlandsbykonferansen Innlandsbykonferansen Lillehammer, 06.september 2012 Byfortetting som samspill mellom gammelt og nytt ved Ingun Bruskeland Amundsen, Riksantikvaren Seksjonsjef for by- og tettsted, arkitekt MNAL Dr.ing.

Detaljer

MILJØVERNDEPARTEMENTETS HYTTEVEILEDER - ERFARINGER FRA HEDMARK

MILJØVERNDEPARTEMENTETS HYTTEVEILEDER - ERFARINGER FRA HEDMARK MILJØVERNDEPARTEMENTETS HYTTEVEILEDER - ERFARINGER FRA HEDMARK Wilhelm Murray Seniorrådgiver, Hedmark fylkeskommune NORSK KOMMUNALTEKNISK FORENING FAGSEMINAR 13 OG 14 NOVEMBER 2006 En enkelt hytte i fjellheimen

Detaljer

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM blå arkitektur landskap ab PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.09.2014 1. GANGS BEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN B4 GNR/BNR 48/118 m.fl. RÅDMANNENS

Detaljer

Sundland. - reguleringsplan - utbyggingsavtale. Formannskapet 09.12.2014

Sundland. - reguleringsplan - utbyggingsavtale. Formannskapet 09.12.2014 Sundland - reguleringsplan - utbyggingsavtale Formannskapet 09.12.2014 Gjeldende reguleringsplan for Sundland, vedtatt 23.09.2003 Utbyggingspotensial ca. 300.000 m2 BRA Reguleringsplan for Sundland, vedtatt

Detaljer

Notat vurdering av høyder Områderegulering for Rådhuskvartalet vurdering av ulike høyder på bebyggelse i felt B1 og B2 Dato: 2.6.2015.

Notat vurdering av høyder Områderegulering for Rådhuskvartalet vurdering av ulike høyder på bebyggelse i felt B1 og B2 Dato: 2.6.2015. Notat vurdering av høyder Områderegulering for Rådhuskvartalet vurdering av ulike høyder på bebyggelse i felt B1 og B2 Dato: 2.6.2015. Feltene B1 og B2 ligger lengst vest i planområdet. Arealets beliggenhet

Detaljer

Mindre endring av reguleringsplan for Brunlaskogen, del av Gbnr. 4044/1. - Vedtaksbehandling

Mindre endring av reguleringsplan for Brunlaskogen, del av Gbnr. 4044/1. - Vedtaksbehandling ArkivsakID.: 06/8392 Arkivkode: GBR-4044/1, PLANID-200919 Saksnummer Utvalg/komite Møtedato 192/13 Planutvalget 08.10.2013 Mindre endring av reguleringsplan for Brunlaskogen, del av Gbnr. 4044/1. - Vedtaksbehandling

Detaljer

By- og regionkonferanse, Trondheim 06.05.15 Ellen Grepperud, sekretariatsleder

By- og regionkonferanse, Trondheim 06.05.15 Ellen Grepperud, sekretariatsleder By- og regionkonferanse, Trondheim 06.05.15 Ellen Grepperud, sekretariatsleder Mål Konkurransedyktig og bærekraftig region i Europa. Arealeffektivt basert på prinsipper om flerkjernet utbygging og bevaring

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1534 /13093/15-PLNID 0000. Telefon: 77 79 04 55

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1534 /13093/15-PLNID 0000. Telefon: 77 79 04 55 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1534 /13093/15-PLNID 0000 Hareide Per Roy Fossum Gaby Kern Else Minde Karlstrøm m/flere 13.03.2015 Telefon: 77 79 04 55 Saken skal behandles i

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BRØNNØYA MED NÆRLIGGENDE BEBYGDE ØYER, GNR. 41 OG TILSTØTENDE SJØAREALER.

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BRØNNØYA MED NÆRLIGGENDE BEBYGDE ØYER, GNR. 41 OG TILSTØTENDE SJØAREALER. 99c Vedtatt av Asker kommunestyre i møte 28.06.95 i henhold til plan og bygningslovens 27. Asker kommune, teknisk sjef, 20. mars 1996. Bjørn Orhagen REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BRØNNØYA

Detaljer