PLANBESKRIVELSE. 1.3 Planlegger opplysninger om kompetanse/godkjenning Planen fremmes av Hindhamar AS Landskapsarkitekter MNLA v/ Terje Hindhamar.

Transkript

1 Dato: Rev A: DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DANSRUDVEIEN 120 M. FL. GNR./BNR: 26/6008, 26/7, del av 26/98, del av 26/5002, del av 27/97, del av 27/120, 27/219, 27/237, 28/165 PLANBESKRIVELSE 1.0 Innledning 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver er Dansrudveien 120 AS v/ Ola Semb. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Planområdet omfatter eiendommer helt eller delvis: Eier Gnr/bnr Areal (daa) Henvisning kart Aabel Ellen Duntzfeldt 27/1,2 E Dansrudveien 120 AS Del av 27/120 Ca 4,7 A Dansrudveien 120 AS 27/219 Ca 8,6 A Dansrudveien 120 AS 27/237 Ca 11 A Dansrudveien 120 AS 28/165 Ca12,5 A Dansrudveien 120 AS 28/286 Ca 5 A Statens vegvesen 26/5002 mfl Ca 15 B Søland Eiendom AS 26/7 Ca 9 C Søland Eiendom AS 26/98 Ca 1 C Marienlyst Eiendom 27/97 Ca 7,2 D Kiær Vibeke 28/1 Ca 5 F Totalt areal Ca Planlegger opplysninger om kompetanse/godkjenning Planen fremmes av Hindhamar AS Landskapsarkitekter MNLA v/ Terje Hindhamar. 1.4 Bakgrunn og hensikt med planen Formålet med planen er å legge til rette for næringsvirksomhet i henhold til gjeldende kommuneplan. Planen åpner for formålene Forretning, Industri og Lager der forretning er rettet mot plasskrevende varehandel. Planen åpner også for forbedring av krysset rv 282 (Holmestrandsveien) og Dansrudveien, samt opprusting av Dansrudveien med ensidig fortau. 1

2 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og ev. andre juridiske forhold Planområdet er i gjeldende kommuneplan avsatt til Næringsområde framtidig. Området er uregulert. Det forslaget som fremmes har noen justeringer i forhold til kommuneplanens avgrensning. Disse endringene er drøftet med kommunens administrasjon. Kommuneplanen viser antatt/usikker trasé for Ny Svelvikvei vest for planområdet. Dette er drøftet med Statens vegvesen, og i og med i det nye veisystemet for E-18 som nå er bygget, vil dette være en uaktuell trasé i dette området. Dette vil dermed ikke påvirke planområdets avgrensning. 2.0 Planområdet - eksisterende forhold Varslet planområde: 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger sør for Drammen sentrum i Kobbervikdalen, øst for rv 282 og E-18. Innenfor reguleringsplanens grense er arealet 84 daa. 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Dagens bruk av området er begrenset og varierende. Lengst i nord er det bolig og kiosk, samt et mindre bygg som er utleid. I mellomområdet er området utleid til Statens vegvesen som lagerområde i forbindelse med utbyggingen av E-18. Lengst i nord ligger Soria Moria som i dag ikke er i bruk. Området ligger avgrenset av hovedveisystem mot vest og av en høy vegetasjonskledd ås mot øst. Det finnes ingen boligbebyggelse eller annen sårbar arealbruk i direkte naboskap til området. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse Slik vi vurderer det er det ikke noe av bebyggelsen av en alder eller kvalitet som gjør den verneverdig. Av den grunn er ikke eksisterende bebyggelse en del av planen. 2

3 2.4 Topografi og vegetasjon registrering/inntegning av verdifull vegetasjon Området har en krevende topografi med hensyn til bebyggbarhet. Adkomst til området skjer fra rv 282 ca på kote 17. Byggeområdene ligger mellom ca kote 40 mot nord og ca på kote 76 mot sør. Karakteristisk for området er at hovedfallet er mot nord og vest. Terrenget faller også noe helt i sør. En rasjonell utbygging i området vil kreve en del terrengbehandling. Området er delvis vegetasjonskledd. Den viktigste delen er den vegetasjonskledde åsen mot øst som vil ligge som en rygg for området. Det er ikke registrert eller avmerket spesielle vegetasjonsområder innenfor planområdet. 2.5 Klimatiske forhold sol og vind Området ligger i et nord - sør orientert daldrag. Det er ingen indikasjon på spesielle forhold som bør ivaretas i forbindelse med den planlagte utnyttelsen av området. Planområdet ligger i le av åsen mot øst som kan påvirke solforholdene tidlig på dagen. Det er gode solforhold når solen dreier mot sør og vest. 2.6 Støy vegtrafikk og evt. andre støykilder Deler av området vil til en viss grad påvirkes av trafikken på E-18, spesielt den øvre delen mor sør. De formål det legges opp til er robuste i forhold til dette. Beliggenheten i forhold til vei og mer sårbar bebyggelse som boliger, betyr at noe støy fra området har liten negativ betydning for de tilliggende områdene. Det er lagt ved egen rapport som behandler eksisterende trafikk og ny trafikk i forhold til støy og belastning i krysset rv 282 og Dansrudveien. 2.7 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet Adkomsten til området er robust, og det er en funksjonell og god tilknytning til overordnet veinett (rv 282 og E-18). Dette systemet er nylig opprustet med gode trafikale løsninger. Området betjenes i dag fra rv 282 med Dansrudveien som er en kommunal vei på grunn eid av Statens vegvesen. Eksisterende vei har god teknisk standard. Geometrien i krysset rv 282 og Dansrudveien er ikke tilfredsstillende for planlagt utnyttelse og bruk. 2.8 Grunnforhold Grunnforholdene er vurdert av Multiconsult AS og foreløpig konklusjon etter prøvegraving er at løsmassene over fjell generelt sett er tørre og faste. På begrensede områder ble det registrert eldre fyllinger med noe trevirke med mer i grunnen. 2.9 Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg Det er ikke registrert eksisterende ledninger eller kabler innenfor området som legger spesielle begrensninger på terrengbehandling og arealbruk. Det ligger offentlige ledninger nede ved rv 282 som er forberedt for påkobling av anlegg fra planområdet. Kapasiteten er avklart. 3

4 3.0 Planprosessen 3.1 Deltagere i planprosessen Planforslaget er utarbeidet av Dansrudveien 120 AS på vegen av de grunneierne som har eiendom innenfor foreslått planområde. Tiltakshavers representant i dette planarbeidet er Ola Semb. Hindhamar AS har vært fagkonsulent, og ansvarlig planlegger har vært Terje Hindhamar. Multiconsult AS har vært involvert i forbindelse med vurdering av rasproblematikk, grunnforhold og bebyggbarhet. Ansvarlig konsulent har vært Knut Espedal. Det har vært avholdt møter med Drammen kommune Planavdelingen. Kommunens saksbehandler har vært Bernt Greni. Det har vært avholdt møte med Statens vegvesen i forhold til trafikk, kryssløsning ved rv 282 og vegvesenet som grunneier. Rambøll AS ved Elin Børrud har utarbeidet en trafikkvurdering i forhold til framtidig utvikling av planområdet. Rambøll AS ved Knut Iver Skøien har utarbeidet en støyvurdering i forhold til eksisterende boligbebyggelse langs rv 282 (Holmestrandsveien). 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Varsel om igangsetting av planarbeid ble annonsert i Drammens Tidende Naboer og offentlige instanser ble tilvarslet med brev, datert Innspill til planarbeidet/merknader til plan Det er mottatt 1 merknad til varsling innen varslingsfrist. 1. Statens vegvesen v/ Kåre Bergeton Fjeldstad. Datert: brev Innhold: Generelle kommentarer: viktig at byggeområder er vurdert i en større sammenheng med hensyn på samordnet areal- og transportplanlegging. Grunnlag bør være godkjent kommune(del)plan. Bør avklare forhold til trafikksikre skoleveger, evt. endringer av veg-/trafikkforhold på riks-/fylkesveger må ivaretas, ved regulering av støyømfintlig bebyggelse nær riks-/fylkesveg kreves støyforhold/-tiltak dokumentert/ivaretatt Det må redegjøres spesielt for utformingen av krysset ved riksveg 282 (Holmestrandsveien). Ved regulering der riks eller fylkesvei inngår, kreves detaljplan/konstruksjon av veggeometri og kryssløsninger som grunnlag for reguleringsplanen 4

5 Kommentar fra forslagsstiller: Området er vurdert i overordnet sammenheng og ligger i kommuneplanen som framtidig næringsområde. Områdets bruk og trafikkmønster vil ikke berøre skoleveienes trafikksikkerhet. Endring av trafikkforhold på rv 282 er ivaretatt ved at reguleringsplanen omfatter utbedring av kryss. Området vil ikke få støyømfintlig bebyggelse. Det er spesielt redegjort for framtidig kryssløsning rv 282/Dansrudveien. Det er utarbeidet detaljplan for krysset. Det er regulert fortau langs Dansrudveien fra rv 282. Rambøll AS har utarbeidet 2 utredninger som behandler planforslagets innvirkning på trafikk og støyforhold. Disse følger saken. 2. Buskerud fylkeskommune v/ Kjell Erik Sønsterud. Datert: brev Innhold: Det foreligger ikke opplysninger om at det finnes automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet, men det må likevel foretas registrering av automatisk fredete kulturminner. Kommentar fra forslagsstiller: Det er i ettertid kommet tilbakemeldning fra Buskerud fylkeskommune om utført arkeologisk registrering (brev datert ). Under registreringen som ble foretatt i tidsrommet ble det funnet en "knakkestein". Dette er et redskap som bla ble brukt i bearbeidelsen av flint i steinalderen. Funnet er definert som et "løsfunn" dvs et funn uten klar kontekst. Buskerud fylkeskommune anser området som ferdig registrert og har ingen ytterligere merknader til planen. Planområdet er frigitt til utbyggingsformål. 3. Fylkesmannen i Buskerud - v/ Britt Falmår. Datert: brev Innhold: Fylkesmannen konkluderer med at formålet Plasskrevende varehandel er i tråd med kommuneplanen. Fylkesmannen peker på problemstillingen tilknyttet bransjeglidning. Med dette menes at det glir over til varegrupper som faller inn under formålet detaljhandel. Fylkesmannen ber om at kommunen er spesielt oppmerksom på dette ved konkret utforming av reguleringsbestemmelsene. De peker videre på landskapsmessige og estetiske forhold. De tar også opp temaer som trafikksikkerhet og energiløsninger. Kommentar fra forslagsstiller: Forslag til reguleringsplan åpner for at av m 2 Tillat bruksareal (T-BRA), kan inntil m 2 Tillat bruksareal (T-BRA) benyttes til forretning iht. bestemmelsene om plasskrevende varehandel. Det arbeides i kommunen med å utarbeide forslag til tekst som kan brukes i aktuelle planer vedrørende tema bransjeglidning. Dette forslaget er enda ikke kommet så langt at det kan brukes i dette prosjektet. 5

6 Ellers vil vi peke på at det kanskje er mer et kontrollforhold enn formulering av bestemmelser. De andre punktene er omtalt i bestemmelsene og planbeskrivelsen. 3.4 Samarbeid og medvirkning. Jfr. Plan- og bygningslovens 27-1 Det har i forberedelsen av planforslaget vært løpende kontakt med kommunens administrasjon. Henviser ellers til det som er sagt under pkt Planforslaget 4.1 Reguleringsformålene i planen, kort beskrivelse av hvert formål Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel vist som framtidig næringsområde. Det er i planforslaget gjort noen tilpassninger av planavgrensningen. Denne justeringen er gjort fordi det er naturlig i forhold til adkomst, topografi og eiendomsforhold. Tilpassningene er drøftet med Drammen kommune underveis. Planavgrensningen mot vest er i stor grad styrt av eiendomsgrenser mot rv 282 og E- 18. Mot nord er det Dansrudveiens geometri og utforming som er grunnlag for avgrensning. I øst er det i stor grad topografien som har vært bestemmende, og mot sør er avgrensningen dratt langs eiendomsgrenser og topografi. Forslaget til detaljert reguleringsplan har følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG Forretning/Industri/Lager (F/I/L) Dette er hovedformålet innenfor planområdet og tillat bruk innenfor formål Forretning er plasskrevende varehandel. Avgrensningen er i tråd med kommuneplanens arealdel med noen grensejusteringer som er gjort i samråd med kommunens administrasjon. Området utgjør til sammen ca 84 daa. Området har en svært gunstig lokalisering med tanke på logistikk og overordnet veinett. Lokaliseringen er også slik at det er et lavt konfliktnivå i forhold til tilliggende arealbruk. Deler av området er topografisk ganske krevende med tanke på utbygging. Det må derfor forventes relativt omfattende terrengendringer som forutsetning for en rasjonell og fleksibel utbygging og bygningsstruktur. Det tas sikte på å terrassere terrenget på noen få hovednivå. Dette er også nødvendig med tanke på byggegrunn (forholdet mellom fjell og løsmasser). Det er gjort prøvegravinger innenfor de foreslåtte byggeområdene. Det er i vedlagt illustrasjonsmateriale vist forslag til en senkning av den del av planområdet som Soria Moria ligger på i dag. Det er i reguleringsbestemmelsene krav i forhold til terrengbehandling i planområdet. På grunn av forholdet til fjernvirkning er det lagt inn forutsetning om terrengsenkning på det høyeste området mot sør. 6

7 Minimumssenkning er kote Reguleringsbestemmelsene setter også krav til skjæringshøyde mot øst. Gjennomsnittlig skjæringshøyde skal ikke overskride 20 meter. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjøreveg (Ok 1-2) Dette formålet omfatter den del av Dansrudveien (Ok1) som reguleres til kommunal vei. Grunnlaget for innregulert vei er detaljplan utformet i henhold til Statens vegvesens vegnormaler og Drammen kommunes Gatenorm (eget vedlegg). Videre er det tatt med del av rv 282 som viser nødvendig frisikt (Ok2). Prinsippsnitt for Dansrudveien er vist på plankart. Opprusting av kryss og vei skal skje i henhold til godkjente byggeplaner. Fortau (Of) Fortausløsning ligger inne i standardsnittet på plankartet og er i henhold til gatenorm for Drammen. Disse formålene omfatter den del av Dansrudveien som reguleres til kommunal vei med ensidig fortau. GRØNNSTRUKTUR Vegetasjonsskjerm (Gv) Vegetasjonsskjerm er lagt inn i planen som en visuell skjerming mot rv 282 og E-18. Dette området skal tilrettelegges slik at det får en naturlik vegetasjonsetablering. Kommunen kan i forbindelse med byggesøknad for tilliggende område be om at Gv blir en del av utomhusplanen som skal godkjennes. HENSYNSSONE Frisikt Frisiktsoner skal tilrettelegges i henhold til Statens vegvesens vegnormaler. 4.2 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Utnyttelsesgrad Det er i dette prosjektet lagt inn i bestemmelsene en maksgrense for Tillat bruksareal (T-BRA) totalt, som er satt til m 2. Av dette kan inntil m 2 benyttes til plasskrevende varehandel i henhold til bestemmelsenes rammevilkår. Vi har brukt dette begrepet her fordi dette er grunnlaget for de støy- og trafikkanalysene som er utarbeidet. Avhengig av visse valg vedrørende høyder på bygg og parkeringsløsninger, vil det bety at planen gjenspeiler et bebygd areal (BYA) som ligger på mellom 50 og 60 %. 7

8 Høyder Reguleringsplanen har byggegrenser som viser 2 byggehøyder. Området lengst sør har en byggehøyde (gesims/møne) på inntil 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Det er gjort slik for å dempe det visuelle inntrykket fra E-18 nordgående retning. Denne byggegrensen er lagt ca 50 meter fra planens begrensning mot sør. Dette sammen med en senking av terrenget vil gi en tilfredsstillende løsning. For resten av området er det lagt opp til maksimal gesims og mønehøyde på 16 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Struktur/ Mengder Det er lagt opp til en senking av terrenget i området rundt Soria Moria. Dette for å kunne etablere store sammenhengende byggarealer som tåler bygg med store volumer uten å bli visuelt dominerende (se vedlagt plan for terrengbehandling og fotomontasje som viser konsekvensen sett fra sør). Dette kan medføre en relativt høy skjæring inn i åsen mot øst. Denne vil få bygningsmasse foran seg og vil ikke være spesielt synlig fra nærområdet. Skråningen vil sikres etter godkjente planer. Dansrudveien 120 sett fra Fjellsveien i vest. 4.3 Estetiske forhold og byform Vi mener områdets beliggenhet og omgivelser er robuste i forhold til estetiske rammebetingelser og stedstypisk arkitektur. Det er derfor ikke lagt inn spesielle føringer på dette i bestemmelsene. Kommunens generelle føringer vedrørende estetikk vil være førende i forbindelse med byggesøknadene. 8

9 4.4 Arealoppgave Innenfor planområdet er det lagt opp til følgende arealfordeling: Planinnhold Forretning/Industri (1 delområde) Kjøreveg og fortau (3 delområder) Vegetasjonsskjerm (1 delområde) Totalt areal Areal Ca 66 daa Ca 11 daa Ca 6 daa Ca 84 daa 4.5 Vegetasjon Det er i dag noe vegetasjon i planområdet, men vi kan ikke se at noe av dette kan anses verneverdi. Det er i bestemmelsene stilt krav om utomhusplaner også inkludert Vegetasjonsskjerm. 4.6 Klima Vi kan ikke se at en utvikling av området slik planmaterialet viser, vil ha en negativ betydning for lokalklimatiske forhold. 4.7 Støy Det er utarbeidet både trafikk og støyanalyse som følger prosjektet. Disse har tatt utgangspunkt i de maksgrenser som er satt for total utbygging (50 000m 2 T-BRA) og maksimal grense for forretning (10 000m 2 T-BRA). Disse legges til grunn for utforming av kryss rv 282/Dansrudveien. De viser også at denne trafikken sammen med ombygging av rv 282 (Holmestrandsveien) mot nord ikke utløser støytiltak på denne strekningen. 4.8 Luft og annen forurensning Det er i planbestemmelsene ( 2.10) lagt inn begrensninger på type virksomhet med tanke på forurensningsproblematikk. 4.9 Trafikk/adkomst samordnet areal- og trafikkplanlegging Det er gjort en trafikkanalyse som følger prosjektet Parkering All parkering skal løses innenfor planområdet i henhold til kommunens parkeringsvedtekt Fotgjengere, syklister og veiforbindelser Rv 282 (Holmestrandsveien) er nå under ombygging og skal få en miljøstandard som skal skape sammenhengende gang sykkelveiforbindelser fra Rundtom og forbi Dansrudveien. Dette videreføres med fortau langs Dansrudveien frem til snuplass Kollektivtrafikk 9

10 Det er i dag bussforbindelse fra Drammen sentrum og sørover langs rv 282 forbi Dansrudveien. Dette videreføres med fortau langs Dansrudveien Utvendige oppholds- og aktivitetsarealer Punktet anses som lite relevant Dimensjonering, plassering og bruk av felles utvendig oppholdsareal Punktet anses som lite relevant Forslag til arealbytte, ny plassering og endring av bruk/innhold Punktet anses som lite relevant Beredskapsmessige forhold Dette punktet er vi usikre på, men vi mener i utgangspunktet det ikke er noen beredskapsmessige forhold som skal dokumenteres nærmere. 5.0 Andre tiltak i forbindelse med planen 5.1 Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder med forslag til tiltak Planområdet er direkte tilknyttet overordnet veisystem rv 282 og E-18 med stor kapasitet. Det finnes ikke tilliggende sårbar bebyggelse eller kvalitet. 5.2 Evt. økonomiske konsekvenser for Drammen kommune Vi kan ikke nå se forhold i forbindelse med utviklingen av området som vil ha negative økonomiske konsekvenser for Drammen kommune. Det vil kunne skapes mange nye arbeidsplasser i kommunen. 10