LERSBRYGGEN NÆRINGSOMRÅDE GNR/BNR 121/51 og 54 - SANDE KOMMUNE DETALJERT REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Dato: Rev.A: LERSBRYGGEN NÆRINGSOMRÅDE GNR/BNR 121/51 og 54 - SANDE KOMMUNE DETALJERT REGULERINGSPLAN PLANBESKRIVELSE 1. INNLEDNING 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver er Fornyerservice AS. 1.2 Eiendoms - og eierforhold Planområdet omfatter helt eller delvis: Eier Gnr/bnr Areal (daa) Fornyerservice AS 121/ Steinar Hagen 121/ Totalt areal Planlegger Planarbeidet utføres av Hindhamar AS Landskapsarkitekter MNLA, planansvarlig Terje Hindhamar. 1.4 Hensikten med planarbeidet og historikk Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for variert næringsvirksomhet i henhold til de forutsetninger som ligger i gjeldende kommuneplan Denne planen erstatter: Del av reguleringsplan for Lersbryggen - Selvik, vedtatt Hele reguleringsplan for Lersbryggen, vedtatt

2 Arbeidet er startet opp på grunnlag av vedtak i formannskapet i møte (saksnr. 31/07). Vedtak: Formannskapet imøteser en omregulering av området da dagens reguleringsplan ikke er tilpasset hverken dagens eller fremtidens behov. Området er utbygd over tid og bakgrunnen for formannskapets vedtak var at med så gamle reguleringsplaner ga dette utfordringer i forbindelse med søknader om tiltak innenfor næringsområdet. En ny reguleringsplan skulle ivareta den status utbyggingen hadde og legge til rette for framtidig utnytting av næringsområdet. Plangrunnlaget (lovverket) har endret seg relativt mye og synet på omdisponering av areal er strammet inn etter dette. Derfor er det sett på som viktig å gi allerede eksisterende næringsområder optimal utnyttelse sett i forhold til infrastruktur, beliggenhet, naboskap mm. Det ble derfor startet opp en prosess i samråd med kommunen, og det ble varslet oppstart regulering i mai Vårt forslag til reguleringsplan (datert ) ble oversendt kommunen med tanke på politisk behandling. Vi fikk tilbakemelding fra daværende saksbehandler om en relativt omfattende og kostnadskrevende tilleggsdokumentasjon (brev fra Sande kommune datert ), ref 08/703-9). Tiltakshaver fant mye av dette som urimelige krav, og brevet ble besvart i e-post datert Saken ble tatt opp igjen i møte med kommunen (referat datert ). Ny planlov trådte i kraft og siden planen ikke var fremmet politisk er planmaterialet tilpasset denne. 2

3 2. KUNNGJØRING 2.1 I forbindelse med kunngjøringen ble det varslet i to aviser Drammens Tidende og Sande Avis , og brev ble sendt til følgende parter: 2.2 Mottatte uttalelser med tiltakshavers kommentar: 1. Vestfold fylkeskommune - Regionavdelingen, brev datert Mener varselet er mangelfullt og viser til Pbls 27-1 som stiller krav til påtenkt formål og forventede følger. Viser til "Vestfolds lille grønne" som inneholder krav til varsel der følgende krav er nevnt: - oversiktskart, - detaljkart over området, - formålet med reguleringen, - tiltakets følger for planområdet, -redegjørelse for planområdets status i kommuneplanens arealdel og om 3

4 området er regulert eller ikke, - redegjørelse for evt. andre plandokumenter av betydning for planarbeidet. Fylkeskommunen ønsker et nytt varsel der ovennevnte opplysninger inngår, og vil ikke kunne gi innspill til planarbeidet før de har mottatt denne informasjonen. Varslingsmaterialet var gjennomgått og godkjent av Sande kommune. 2. Naboer i Brekketoppen, brev datert Forutsetter at tidligere fastsatte begrensninger vedr. takhøyder etc. videreføres i arbeidet med ny plan. Det er foreslått økt høyde fra 9.0 meter til 12.5 meter fordi dette gir en bedre utnyttelse av et eksisterende næringsområde, og er en høyde som er vanlig i denne type næringsområde. Adkomst: Ønsker i forbindelse med planarbeidet å få gjennomført utbedringer av både adkomstvei langs næringsområdet samt av eksisterende støyskjerm. De ønsker også at det etableres beplantning som vil skjerme boligbebyggelsen for aktiviteten på næringsområdet. Skjerming mellom Lersbryggen næringsområde og boligbebyggelse langs Brekketoppen skal skje iht. plan godkjent av Sande kommune. Boenheter: Ønsker ikke at det etableres boenheter innenfor planområdet. Forslagsstiller ønsker mulighet for boenhet innenfor planområdet. Vi kan ikke se at det vil ha negativ virkning for naboer. Servering: Ønsker ikke at det tillates skjenkebevilling samt at det legges klare begrensninger/føringer i forhold til åpningstider. Planen åpner for mulighet til å drive servering i det omfang som er tillatt i dag. 4

5 Aktivitet forøvrig: Mener det foregår aktivitet innenfor planområdet som utgjør fare for forurensning. Ønsker at Grunneier på vegne av sine leietakere skal utarbeide plan for avfallshåndtering for å bli bl.a. å bli kvitt brenning av lakkrester. Reguleringsbestemmelsene sikrer at det ikke etableres tiltak som medfører forurensnings -, brann - og eksplosjonsfare. 3. Vestfold fylkeskommune - Regionavdelingen, brev datert Fylkeskommunen anbefaler at arbeidet med reguleringsplan samkjøres med det samtidige arbeidet med sentrumsplan for Sande. Fylkeskommunen har ingen ytterligere kommentarer så langt i prosessen. Forslagstillers kommentar: Forslaget til reguleringsplan fremmes etter vedrak om dette i formannskapet. 4. Fylkesmannen i Vestfold - Miljøvernavdelingen, brev datert Henviser til arbeidet med kommunedelplan for Selvikområdet der Lersbryggen er omfattet. Ønsker derfor at planarbeidet skal samkjøres med Sande kommune og arbeidet med kommunedelplan for å bidra med overensstemmelse mellom plannivåene. Anbefaler å legge "Vestfolds lille grønne" til grunn for planarbeidet. Ingen ytterligere kommentarer så langt i prosessen. Forslagstillers kommentar: Henviser til kommentar under pkt John Dutton og Trine Sveia - naboer Brekketoppen, datert Ser igangsetting av arbeid med reguleringsplanen som positivt for å sikre gode forhold mellom boligområdet og næringsområdet. 5

6 Den korte avstanden mellom boliger og næring gir minimal skjerming for støv, støy, lukt, trafikkforhold og lagring av vrak/skrot. Viser bekymring for at området er dårlig sikret ettersom utsprengning av området har ført til høydeforskjell på 3-4 meter. Etterlyser tiltak som kan sikre et godt naboskap mellom næringsvirksomheten og boligområdet med der mange av beboerne er barn. Foreslår skjermingstiltak og belysning av kvalitet og med estetisk utforming kombinert med beplanting/grøntareal langs hele grensen mellom Lersbryggen og boligfeltet Brekketoppen. Forslagstillers kommentar: Henviser til kommentar under pkt Statens vegvesen - Region sør Vestfold distrikt, brev datert Anbefaler at reguleringsplanarbeidet samkjøres med pågående kommunedelplanarbeidet som pågår for Sande sentrum og for Selvikområdet. Legger ved en generell oversikt over hensyn som skal ivaretas ved planlegging nær riks- og fylkesveier. Henviser til kommentar under pkt KOMMUNEPLAN OG GJELDENDE REGULERINGSPLANER 3.1 Kommuneplan I gjeldende kommuneplan ( ) er planområdet vist som Byggeområde, eksisterende erverv og industri (i plankartet er de to formålene byttet om). Vi mener at det forslaget som nå fremmes er i henhold til kommuneplanen. 3.2 Det foreslåtte planområdet omfatter to gjeldende reguleringsplaner; den eldste er fra 1987 (ca 22 daa regulert til industri) og den yngste fra 1997 (ca 4 daa regulert til forretning). 6

7 4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 4.1 Beliggenhet Området ligger ved rv. 319 (Sandebuktveien) mellom Sande sentrum og Jarlsberg brygge og betjenes med en avkjøring fra rv 319 (Lersbrygga). I nord og vest grenser området mot landbruk. I sørvest mot Sande gjenvinningsstasjon og i sørøst mot Brekketoppen og boliger langs denne. I nordøst grenser det mot rv Topografi og terreng Planområdet er i stor utstrekning utbygd og det er i forbindelse med det gjort betydelige terrengarronderinger. I dag ligger det utbygde området planert til ca kote Med ca 5 meter skjæring mot Brekketoppen (øst) og noe fylling mot Lersbryggen (vest). 4.3 Eksisterende bruk og bebyggelse Eksisterende virksomheter innenfor området er dagligvareforretning, bilservice (vaskehall, bilverksted og dekkhandel), rørlegger, serveringssted, anlegg for busser med mer. Det ligger fem permanente bygg innenfor planområdet alle av høy standard. Alle er en del av planen (ca 5800m 2 T-BRA). Det er også i planen vist plassering av et lagerbygg (ca 1000m 2 T-BRA) langs eksisterende terrengmur mot Brekketoppen. 4.4 Trafikk - og adkomstforhold Hovedadkomst er fra rv 319 er Lersbrygga som er kommunal vei. Planområdet har to adkomster fra Lersbrygga; en fra nord ca 50 meter fra krysset mot rv 319 og i sør ved bussoppstillingsplassen. Lersbrygga betjener all trafikk til planområdet i tillegg til trafikk til renseanlegg og boliger langs Brekketoppen. Lersbrygga er en adkomstvei med god standard og gode siktforhold. Skiltet hastighet er 30 km/t. 4.5 Vann - og avløpsanlegg All virksomhet innenfor området er tilknyttet offentlig system. Det vil også gjelde ny bebyggelse. 7

8 4.6 Kulturminner Planområdet er et eksisterende næringsområde og i stor grad utbygd. Dette er derfor en uaktuell problemstilling. 4.7 Geotekniske forhold og radon Området har god byggegrunn. I den kommunale kartleggingen av radonverdier er planområdet vurdert til å ligge i et område med middels høy sannsynlighet for forhøyede radonverdier. Eventuelle behov for tiltak vurderes i forbindelse med søknader om tillatelse til tiltak. 5. REGULERINGSFORMÅL I PLANFORSLAGET 5.1 Formål Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for variert næringsvirksomhet i henhold til den bruk området har i dag og i henhold til de forutsetninger som ligger i kommuneplanen Videre er formålet å erstatte to eldre reguleringsplaner som ikke er egnet grunnlag for byggesaksbehandling etter dagens Lov om planlegging og byggesaksbehandling. Dette planarbeidet gjøres på grunnlag av politisk vedtak i formannskapet (2007). 5.2 Reguleringsformål i planforslaget Planen er delt inn i to områder med følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG Bolig/forretning/kontor (B/F/K) Forretning/kontor/tjenesteyting (F/K/T) SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjøreveg (Kv1-3) Annen veggrunn (Av-g 1-6) GRØNNSTRUKTUR Vegetasjonsskjerm (Vs) 8

9 HENSYNSSONER I REGULERINGSPLAN Sikringssone - Frisikt (H140_) 5.3 Forretning/kontor/industri (F/K/I) Dette formålet på ca 16.4 daa erstatter del av plan fra 1987 med reguleringsformål industri. Det ligger i dag tre permanente næringsbygg innenfor dette formålet. Dagens utnyttelse og framtidig bruk dekkes av de formål som er vist på plankartet og beskrevet i bestemmelsene. Vi kan spesielt peke på at det tillates et svært begrenset areal til bevertningssted. Det er i bestemmelsene angitt et maks areal (200m 2 T-BRA). Videre er det i det nye planforslaget foreslått å heve mønehøyden fra 9 meter til 12.5 meter. Dette er foreslått for å gi en bedre utnyttelse av næringsområdet ved påbygg eller ved ny bebyggelse. Det er også foreslått en BYA på 60%. Dette er et tall som også har blitt brukt for Reguleringsplan for del av Gunnestad Søndre, vedtatt i kommunestyret Bestemmelsene synliggjør hva slags forretningsvirksomhet som kan drives innenfor planområdet. 5.4 Bolig/forretning/kontor (B/F/K) Dette formålet på ca 3,8 daa erstatter plan fra 1997 med reguleringsformål forretning. Det ligger i dag ett næringsbygg på dette området som benyttes til forretning. Dagens utnyttelse og framtidig bruk dekkes av de formål som er vist på plankartet og beskrevet i bestemmelsene. Det er i planforslaget foreslått å heve mønehøyden fra 9.0 meter til 12.5 meter og med sammen utnyttelse som F/K/I (60% BYA). Vi kan spesielt peke på at det i bestemmelsene er beskrevet en mulighet for en boligdel som kan ha bruker/beboer med dokumentert arbeidsforhold til Lersbryggen næringsområde. Dette er et svært viktig punkt for tiltakshaver som mener at eksisterende næringsbygg er tilrettelagt for å bygge på i høyden med tanke på en slik boligdel. Bestemmelsene synliggjør hva slags forretningsvirksomhet som kan drives innenfor området. 5.5 Kjøreveg (Kv1-3) og Annen veggrunn (Av1-6) I henhold til avtale med kommunen er planavgrensningen lagt i eiendomsgrense mot Lersbrygga, Brekketoppen og rv 319 (Sandebuktveien). Planforslaget viser tre adkomster til næringsområdet fra Lersbryggen som er kommunal vei. Lersbrygga kan defineres som adkomstvei med lav hastighet, god sikt og med begrenset trafikk. Vi mener derfor at det bør kunne legges inn to adkomster til eiendom 121/54. Dette vil gi en vesentlig bedre intern logistikk i forhold til bruken i området. 9

10 5.6 Vegetasjonsskjerm (Vs) Det er bygget en forstøtningsmur mot Brekketoppen. Mellom denne og eiendomsgrense viser planen vegetasjonsskjerm som skal opparbeides iht. godkjent plan når kommunen krever dette. Det kan innenfor området tillates oppført tett skjerm eller gjerde med inntil 2.5 meters høyde. 5.7 Hensynssone: Sikringssone - Frisikt (H140_) Frisiktsonen kan tilrettelegges iht. Statens vegvesens håndbok Arealoversikt Arealformål i reguleringsplan Areal (daa) Forretning/kontor/industri 16,2 Bolig/forretning/kontor 3,8 Kjøreveg Annen veggrunn - tekniske anlegg Vegetasjonsskjerm Hensynssone: Sikringssone - Frisikt 0.5 (overlappende) Totalt areal 5.9 Byggegrenser Kommunen ønsker at byggegrenser skal relatere seg til eksisterende bebyggelse i området. Forslaget viser derfor byggegrenser iht. dette, men med buffer med tanke på eventuell ny bebyggelse (brann, modernisering, ombygging mm.). I henhold til gamle planer og eksisterende bebyggelse er det enighet med kommunen om å bruke 9.5 meter byggegrense fra midt vei Lersbrygga, 8 meter fra midt vei Brekketoppen og 20 meter fra midt nærmeste kjørebane i rv 319 (eksisterende bebyggelse) som minimumsavstander i forhold til omkringliggende veier Estetikk og bygningsvolum Det er ikke i bestemmelsene lagt inn spesielle føringer vedrørende materialbruk, fargebruk eller andre føringer for bygningsmassens eksteriør. Området er allerede for det meste utbygd med bygningsmasse av god kvalitet. Tre av de eksisterende byggene er oppført i teglstein i 10

11 fasader og med mørk takstein på sadeltak. To av byggene har fasadeplater i lyse farger og med plater på sadeltak. 11