OMRÅDEREGULERINGSPLAN LANGHUS SENTRUMSOMRÅDET. SAMMENDRAG AV INNKOMNE MERKNADER UNDER OFFENTLIG ETTERSYN MED RÅDMANNENS KOMMENAR Dato: 29.5.

Transkript

1 OMRÅDEREGULERINGSPLAN LANGHUS SENTRUMSOMRÅDET SAMMENDRAG AV INNKOMNE MERKNADER UNDER OFFENTLIG ETTERSYN MED RÅDMANNENS KOMMENAR Dato: ) Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev av ) Akershus fylkeskommune, brev av ) Statens Vegvesen, brev av ) Norges Vassdrag- og Energidirektorat, brev av og epost av ) Jernbaneverket, brev av ) Forsvarsbygg, brev av ) Hafslund Nett, brev av ) Energi1, brev av ) Langhus AIL, Velforening og idrett, brev av ) Ski Idrettsråd, epost av ) Vevelstadlia Sameie, brev av ) Sagstua grendelag, brev av ) Lokal Agenda 21-forumet i Ski, brev av ) Langhus og Siggerud Arbeiderlag, brev av ) Norsk Ornitologisk Forening, avd. Oslo og Akershus, brev av ) NorgesGruppen Eiendom AS, brev av og ) ROM Eiendom, brev av ) Berit Grimsrud, epost av ) Edgar Lindquist, brev av ) Fernando Alvarez, epost av ) Marte Dobloug, brev av ) Steinar Andresen, epost av ) Synnøve Roald, brev av ) Thomas Riiser, epost av ) Ski kommunens barnerepresentant, notat av

2 Uttalelse fra Hovedinnhold i uttalelsen Kommentar Offentlige myndigheter 1) Fylkesmannen i Oslo og Akershus 1.1 Området BB4 - arealutnyttelse Mener at arealutnyttelsen i området BB4 er for lavt for et kollektivknutepunkt i regionen Oslo / Akershus, og at den vil ikke bidra til å nå målet om en utvikling av kompakte tettsteder som vil redusere arealforbruk og transportbehov og styrke grunnlaget for kollektivtransport, sykkel og gange. Påpeker at regionen Oslo/Akershus er et pressområde og at det derfor skal legges særlig vekt på en høy arealutnyttelse i sentrumsområder med god kollektivdekning. Det vises til en innsigelsessak i Rogaland der Kommunal- og moderniseringsdepartementets vurderte at boligtettheten bør være minst 5 boliger / dekar. På bakgrunn av ovennevnte anbefaler Fylkesmannen en høyere arealutnyttelse i BB4. Arealutnyttelsen i området BB4 (3 boenheter / daa) er i planbeskrivelsen angitt som retningsgivende, men skal ha karakter som et minstekrav. Endelig utnyttelsesgrad må og vil bli fastsatt ved detaljregulering. Den kan med fordel være høyere enn det som er forutsatt nå ved å øke andelen av lavblokk. I denne sammenhengen vil det også bli vurdert hvorvidt det er naturlig med konsentrert småhusbebyggelse i de ulike delområder av BB4. Med tanke på variert boligtilbud ansees det imidlertid som ønskelig at boligtypen og tettheten er annerledes enn for de andre byggeområdene, dvs. at det ikke bygges like høyt og tett. Utover det bør arealutnyttelsen ikke bare betraktes isolert for det enkle området, men samlet for alle byggeområder. Arealutnyttelsen for BB1-BB3 og S1-S3 er minst 6-9 BE/daa (brutto). Inkludert BB4 er gjennomsnittet for alle områder minst 6,5 BE / daa (brutto). Målsetninger på regionalt nivå ansees dermed som oppfylt. Planforslaget endres ikke på dette punktet. 1.2 Parkeringsnorm - Forretning og bensinstasjon Påpeker at en restriktiv parkeringspolitikk er et av de viktigste virkemidlene for å redusere biltrafikk og for å nå det nasjonale målet om at all vekst i persontransporten skal tas med kollektiv, sykkel og gange. Anser det som positiv at Ski kommune stort sett setter strenge maksimale parkeringskrav, men mener at maksimumsnormen for forretning er ikke streng nok. Det bør stilles samme krav som i Ski sentrum (1parkeringsplass / 100 m2 forretning). Det forventes at det også settes maksimumskrav for formålet bensinstasjon. Parkeringsnorm for forretning prøver å ta høyde for lokale forhold. Eksisterende utbyggingsmønster på Langhus er relativt bilbasert, og kollektivtrafikken gir samtidig ikke et godt nok alternativ for alle deler av Langhus. I tillegg har de eksisterende handelsstedene på Langhus relativ store parkeringsplasser, som tilsvarer en parkeringsnorm på inntil 4 parkeringsplasser / 100 m2 forretning. Biltilgjengelighet er fortsatt et viktig kriterium for mange kunder, og det ansees som viktig at parkeringsnormen for det nye sentrumsområdet S1-S3 ikke blir for streng både isolert sett og i forhold til de allerede etablerte aktørene. Foreslått norm på 2 parkeringsplasser / 100 m2 tilsvarer kravet i gjeldende kommuneplanen, men er omgjort fra minimumskrav til maksimumskrav. Parkeringskravet ansees 2

3 dermed i tilstrekkelig grad innskjerpet / restriktiv nok i forhold til gjeldende praksis og lokale stedlige forhold. Parkeringskravet til bensinstasjon endres fra minimum 5 plasser / stasjon til maks 5 plasser / stasjon. 1.3 Innfartsparkering Maksimumstall for biloppstillingsplasser Savner en grundig vurdering av behovet for innfartsparkering basert på undersøkelsene som er gjort i forbindelse med utarbeidelse av strategien for innfartsparkering i Oslo og Akershus. Forventer at det fastsettes et maksimumstall for biloppstillingsplasser for innfartsparkering samtidig som det sikres bedre tilrettelegging for syklende og gode sykkelparkeringsplasser som kan bidra til å redusere bilparkeringsbehovet. 2) Fylkeskommune 2.1 Kulturminner Forslag til reguleringsplanen anses for ikke å komme i konflikt med kulturminnelovens bestemmelser om automatisk fredete kulturminner. Det oppfordres til at i 8.2 tydeliggjøres hvilke kulturminneverdier som er viktige å bevare innenfor hensynssonen. Kulturminnene som er listet opp i planbeskrivelsen bør synliggjøres i bestemmelsene. 2.2 Idrett og friluftsliv Viser til forestående prosjekt «Kartlegging og verdsetting av friluftslivsområder i Akershus », viktigheten av grønnstruktur i nærmiljøet og Langhus IL planer om utvidelse av den eksisterende idrettsparken. På denne bakgrunnen anses det som uheldig at området omdisponeres fra idrett til bolig (området BB4). Når det Parkeringsplassen ved Vevelstadstasjon brukes ikke bare for innfartsparkering, men også av idrettsanlegget. Kapasiteten er delvis sprengt. Områdereguleringen sikrer kun at gjeldende antall parkeringsplasser opprettholdes når sentrumsområdet S1-S3 bygges ut. Maks kravet må og vil bli vurdert i detaljreguleringen av sentrumsområdet og / eller idrettsområdet. I denne vurderingen vil det blant annet legges vekt på at de fleste på Langhus bor innenfor gangog sykkelavstand til stasjonen, og at parkeringsbehov for idretten vil ha innvirkning på antall parkeringsplasser som også kan brukes for innfartsparkering. Forholdene for syklende anses som godt ivaretatt i planforslaget. Sykkelparkering vil bli nærmere belyst ved detaljregulering av sentrumsområdet. Det er tatt inn bestemmelser om dette. Rådmannen slutter seg til Langhus Ils forslag om at kun den søndre delen av området BB4 (ca. 20 daa) omdisponeres fra idrett til bolig. Den nordre delen foreslås regulert til kombinert formål idrett / bolig. I tillegg kreves det at boligutbygging i IA / BB1 forutsetter at det 3

4 3) Statens Vegvesen gjelder friluftsliv vises det til Langhus ILs høringsuttalelse vedr. utvikling av skogsarealet med lysløype. AF anser det som viktig at traseen for tur- og skiløype opprettholdes og integreres i boligområdet. 2.3 Parkering Slutter seg til Fylkesmannens oppfordring om å stramme parkeringsbestemmelsene for forretningsformål til maksimum 1 parkeringsplass per 100 m2 forretning. 2.4 Arealutnyttelse Det vurderes som positivt at det legges opp til en høy arealutnyttelse for å bidra til å nå målene i det regionale planarbeidet. 3.1 Atkomster For enkelte av bygeområdene er valg av avkjørselspunkt forutsatt avklart ved detaljregulering. SVV forventer dialog om valg og utforming av avkjørselspunkt. Som grunnlag for detaljreguleringen må det utarbeides teknisk plan (detaljplan) for nye / utbedring av kryss på FV 32 (Vevelstadveien). Alle tiltak på fylkesveg skal opparbeides i henhold til en teknisk plan godkjent av SVV. 3.2 Gang- og sykkelveg Mener at den eksisterende hovedforbindelsen for gående og syklende langs fylkesveg 32 (Vevelstadveien) og gjennom planområdet bør ikke bare sikres i bestemmelse, men at den bør vises på kartet. Anbefaler at i det minste strekningen GS3 forlenges fram til Gamle Vevelstadvei. 3.3 Kollektivknutepunkt området PP/V Er litt usikkert på om det er nok areal innenfor området PP/V til en funksjonell snuplass for buss. langsiktige behovet for idrett på Langhus er avklart. Dersom disse endringene vedtas vil hensyn til idrett i større grad være ivaretatt enn før. Viktige gang- og turforbindelser er nå som før sikret i bestemmelsene. Hvorvidt det er mulig / ønskelig å opprettholde hele eller deler av lysløypa i området BB4 må bli nærmere vurdert i detaljreguleringen. Se kommentar til pkt Tatt til etterretning. Dette vil bli ivaretatt i detaljreguleringen. Det ansees som tilstrekkelig at deler av gang- og sykkelforbindelsen kun er sikret i bestemmelsene. Nøyaktig linjeføring vil bli vurdert i sammenheng med utforming av sentrumsområdet, og på dette plannivået også vist på reguleringskartet. Det er nok plass innenfor området PP/V. Den endelige utformingen eller alternative løsninger vil bli nærmere 4

5 vurdert i detaljreguleringen. 3.4 Innfartsparkering Synes det er positiv at det legges opp til et sambruk med idrettsanlegg. Behovet for antall innfartsparkeringsplasser må vurderes i forhold til potensial for økt brukt av gange og sykkel. Det bør også vurderes andre virkemiddel som reduserer bilbruken, spesielt for korte distanser (for eksempel brukerbetaling). 4) NVE 4.1 Bestemmelser om vassdrag /flom og overvann (INNSIGELSE) Mener at planen blander begrep og at det må gis mer presise og separate bestemmelser for vassdrag/flom og overvann. 4.2 Mangelfull vurdering av flom og overvann (INNSIGELSE) Mener at vurdering av flom og overvann må utredes på områdereguleringsnivå, og ikke utsettes til detaljreguleringen som forutsatt i planforslaget. Dette for å sikre en helhetlig planlegging. Det er også viktig at flom og overvann sees i sammenheng, både innenfor planområdet og nedstrøms tiltak. I planforslaget er det ikke avsatt hensynssone for flom i plankartet og tema flom er ikke omtalt i KU, ROS- analyse og planbeskrivelsen. Det er heller ikke gitt føringer eller planbestemmelser om dimensjonering og utforming av vassdragskrysninger for å hindre uheldige vassdragstekniske konsekvenser. Det må dokumenteres om vassdragene kan ta imot mer overvann som følge av utbyggingen, og at flomfaren ikke forverres for bebyggelse nedstrøms planområdet. Kan ikke vassdraget ta unna mer vann i en flomsituasjon, så må det settes krav til at alt overvann skal fordrøyes lokalt. Hensynssonen skal være minst 20 m på begge sider av mindre vassdrag / bekk og minimum 50 m på større bekker / elver, med mindre det foreligger eksakte flomhøydeberegninger og / eller vurdering lokale forhold tilsier noe annet. Behovet for innfartsparkering / maksimumsgrense vil bli vurdert ved detaljregulering. Planforslaget legger til rette for gode forhold for syklende og gående, noe som vil redusere bilbehovet. Det vises for øvrig til kommentar til pkt Parkeringsavgift eller andre virkemidler kan ikke vedtas i en reguleringsplan. Planbestemmelsene om overvannshåndtering ( 3.9) og flomveier ( 3.10) er redigert. Flomveier er omtalt i et eget nytt kapittel ( 3.10). Det er avsatt hensynssone for flom på plankartet og tatt inn tilhørende bestemmelser ( 8.5). For hensynssonen legges det til grunn foreløpig beregnet kritisk kotehøyde (kote 105). I bestemmelser til hensynssonen er det satt krav til eksakt beregning av flomhøyden og vurdering av nødvendige risikoreduserende tiltak før utbyggingen kan tillates. Flomutredinger er krevd senest i forbindelse med detaljreguleringer (se rekkefølgekrav 9.2). Eventuelt inngrep i vassdrag i S1/S2 vil bli vurdert nærmere i detaljregulering for sentrumsområdet S1-S3. Bestemmelser om håndtering av inngrep i vassdraget i området S1/S2 ( 4.3) er supplert med kravet om at inngrep forutsetter at vassdragstekniske konsekvenser utredes. Behovet for helhetlig planlegging ansees som oppfylt ved at delområdene som kan være flomutsatte er ganske tydelig definert gjennom terrenget / topografien. I tillegg er det krevet (felles) detaljregulering for de potensiell flomutsatte områdene, noe som gir mulighet for å ta flomrelaterte justeringer / konkretiseringer i planen under detaljreguleringen. 5

6 4.3 Inngrep i vassdrag i området S2 (INNSIGELSE) Inngrepet i vassdrag i området S1/S2 burde vært dokumentert og avklart tydeligere i planen. Det må tas inn en bestemmelse om at inngrep i vassdraget i størst mulig grad skal unngås og at de ikke må føre til uheldige vassdragstekniske konsekvenser som økt flomfare, endringer i erosjonsfare eller konsekvenser for miljøinteresser. Det må stilles krav om slike tiltak skal utredes vassdragsteknisk med tanke på flom/oppstuving og erosjon før de kan iverksettes. 5) Jernbaneverket 5.1. Innfartsparkering / sykkelparkering Opplyser om at Jernbaneverket ikke har noen forpliktelser eller rettigheter på dagens parkering ved Vevelstad stasjon, både når det gjelder bil og sykkel. Det er derfor andre enn Jernbaneverket som må erstatte dagens parkeringsareal ved utbygging av områdene S1 og S2. Ber om at pkt.3.8 i reguleringsbestemmelser endres for å synliggjøre dette og å unngå eventuelle misforståelser. Det foreslås å bruke ordet «Parkering» istedenfor «innfartsparkering«. 5.2 Byggegrense Mener at byggegrensen ikke framkommer tydelig på kartet. Påpeker noen sikkerhetsregler som må overholdes under utbyggingen av planområdet. 5.3 Utvidelse av jernbaneundergangen Har ingen merknader til en eventuell utvidelse av jernbaneundergangen at det må tas hensyn til at anleggsarbeidet ikke påfører togtrafikken driftsforstyrrelser eller skader jernbanefyllingene langs sporene. 6) Forsvarsbygg Har ingen merknader som er av betydning for planutformingen på nåværende tidspunkt. På grunnlag av foretatte endringene er innsigelsen trukket. Tema flom var omtalt i KU, Ros-analyse og planbeskrivelsen fra før. Kapitlene er redigert i henhold til foretatte endringer. Det sees ikke behov for å endre overskriften i pkt reguleringsbestemmelser. Byggegrensen er vist på kartet i tråd med regler i kart- og planforskriften. Tatt til etterretning. Tatt til orientering. 7) Hafslund 7.1. Høyspennings luftledning Byggeforbudsbeltet Opplyser om at høyspenningsluftledningen gjennom o_ia1 (skravert som faresone H370) er unntatt fra plan- og bygningsloven. Tatt til etterretning. Restriksjonene vil bli tatt hensyn i videre utvikling av idrettsparken. 6

7 Byggeforbudsbeltet langs denne kraftlinjen er på totalt 21 m, dvs. 10,5 m til begge sider fra ledningens senter. Ellers gjøres det oppmerksom på en del forhold og restriksjoner som det må tas høyde for i planleggingen og ved utbyggingen. Mest relevant for planutformingen er, at det ikke tillates etablering av veier, vegskilt, gatelys, parkeringsplasser, lagerplasser m.v. innenfor byggeforbudsbeltet uten at Hafslund Nett er forelagt planer for dette og søknad er godkjent. Lekeplasser, idrettsplasser eller plasser hvor det periodevis kan oppholde seg mennesker tillates ikke. 7.2 Støy fra transformatorstasjon Det gjøres oppmerksom på at Vevelstad transformatorstasjon er plassert nær ved planområdet. Utbyggeren vil ha ansvar for å ta hensyn til støy / eventuelle avbøtende tiltak ved utforming av ny bebyggelse. 8) Energi 1 Opplyser om at de finnes flere høyspennings kabler langs og ved Gamle Vevelstad vei samt lavspenningskabler innenfor planområdet. Eventuelt konflikt av utbyggingen med kablene må avklares med Energi, og kostnader ved en eventuell omlegging av nettet dekkes av utbyggeren. Opplyser om at for strømforsyning av ny bebyggelse i området, må det etableres nytt strømforsyningsnett. Det forutsettes at det kan erverves rettigheter på veigrunn for plassering, bygging, drift og vedlikehold av anleggene, eller at det avsettes egne arealer parallelt med veier, for fremføring av ledningsanlegg for strømforsyningen med fullt rettsvern. De ber om at arealer, forutsetninger for bygging av strømforsyningsanlegg og anleggsbidrag, samt nødvendige rettigheter for fremføring av strømforsyningsanlegg, stadfestes sammen med reguleringsplanen. Tatt til etterretning. Transformatoren ligger øst for Vevelstadveien vis-a-vis idrettsparken og vil mest sannsynlig ikke påvirke utviklingsmuligheter. Tatt til etterretning. Tatt til etterretning. Dette vil bli nærmere vurdert i forbindelse med detaljregulering. 7

8 Lag, foreninger, interesseorganisasjoner 9) Langhus AIL / 9.1 Området BB4 / Idrett Langhus Viser til at kommuneplanen legger til rette for en betydelig Velforening / Ski boligbygging på Langhus både i planområdet og Langhus for øvrig. svømmeklubb Mener at dette vil medføre behov for utvidelse av idrettsparken. Er derfor kritisk til at store arealer som tidligere var regulert til idrett skal omdisponeres til bolig (området BB4). Foreslår at kun det skrånende terreng mot S1/S2 og grusbanen omdisponeres til bolig, og det resterende arealet opprettholdes som idrettsområdet. Grusbanen forventes i så fall erstattet inne i idrettsparken. 9.2 Ny svømmehall Viser til reguleringsbestemmelser som sier at eksisterende svømmehall med tilhørende garderobe ikke kan rives før det er etablert et minst tilsvarende anlegg på Langhus. Mener at det må avsettes tilstrekkelig areal og bygningsmasse til ny svømmehall nær Vevelstad stasjon, fortrinnsvis i området IA/T1. Arealet må etter deres syn være stort nok for å romme konkurranseanlegg, opplæringsbasseng, kiosk, kaffe og idrettsbutikk. Dette anses som nødvendig for å opprettholde et godt svømmetilbud og å øke attraktiviteten av Ski og Follo som bolig- og næringsområdet. Beliggenheten når Vevelstadstasjon vil bidrar til god tilgjengelighet for kollektivreisende og dermed redusere bilbruken. Ber om at punktet i kommunestyrets vedtak av , som omhandler svømmehall, tas i sin helhet inn i planforslaget. Ønsker at det presiseres i bestemmelsene at ikke bare svømmehallen skal erstattes dersom den eksisterende samt gymsalen rives, men også at turnaktivitet opprettholdes (enten ved at det bygges ny turnhall eller at det sikres treningstid i Langhushallen). Rådmannen slutter seg til forslaget om at kun den søndre delen av området BB4 (ca. 20 daa) omdisponeres fra idrett til bolig, dog med en litt annen avgrensing. Resterende areal foreslås regulert til kombinert formål idrett / bolig. I tillegg kreves det at boligutbygging i IA / BB1 forutsetter at det langsiktige behovet for idrett på Langhus er avklart. Dersom disse endringene vedtas vil hensyn til idrett i større grad være ivaretatt. Grusbanen ansees ikke som egnet til bolig og tas ikke med i utbyggingsområdet. Mulighet for etablering av svømmehall med internasjonale mål m.m. i området IA/1 og IA/T1 og kommunestyrets vedtak ansees som allerede ivaretatt i planforslaget fra før (blant annet arealformål idrett og idrett / tjenesteyting samt tilstrekkelig areal). I planbestemmelsene er det imidlertid satt krav til felles detaljregulering av IA1 og / eller IA/T1. Dette for sikre en helthetlig utvikling av idrettsparken og for å kunne vurdere de samlede virkningene av ulike potensielle idrettsanlegg og andre tiltak (eventuell parkering, atkomst m.m.) under ett (spesielt trafikk). I denne forbindelsen vil det også tas endelig stilling til spesifikke forhold knyttet til svømmehallen, for eksempel bygningshøyde, volum og antall tilskuer. Det er tatt inn i planbestemmelser at kapasiteten til gymsalen for ulike aktiviteter må erstattes før den kan rives. Dette sikrer også turntilbudet. Kapasiteten i Langhushallen er sprengt per i dag, slik at en mest sannsynlig må finne en løsning i forbindelse med etablering av svømmehallen e.l. 8

9 9.3 Parkområdet (o_p1) og området Fosstjern Bensekulpen Mener at parkområdet må utvides så langt som mulig mot Bensekulpen, Fosstjern og mellom tjernene. All krattskog mellom Fosstjern og Vevelstadveien må holdes nede. Området skal være tilgjengelig for alle brukergrupper. Løvestien må sikres, lyssettes og tilførselsstier til Fosstjern sikres. 9.4 Parkering / trafikksikkerhet Mener at parkering ikke bare bør konsentreres i nytt sentrumsområde S1-S3, men også etableres nord i planområdet. Det foreslås parkering under høyspentledningen for å forbedre trafikksikkerheten for barn som leveres til / hentes fra trening i FolloTrykk Arena. Det foreslås å utarbeide en plan for parkering og en sone for levering / henting. Som atkomst foreslås enten atkomst fra Berghagan industriområdet eller fra krysset Bøleråsen / Vevelstadveien. Sistnevnte er dyrere, men foretrekkes for å unngå mye trafikk gjennom næringsområdet. Parkområde ansees som stort nok (ca. 10 daa), og vil til sammen med de andre tilretteleggingstiltak for friluftsliv øke tilgjengeligheten og bruken av området Fosstjern Bensekulpen betraktelig. Parkområdets avgrensning tar blant annet høyde for naturverdiene i området Fosstjern- Bensekulpen. En utvidelse av parkområdet som foreslått vil komme unødvendig i konflikt med naturverdiene. Parkområdets avgrensning i planforslaget opprettholdes derfor. Løvestien og tilførselsstier til Fosstjern er allerede sikret i plankart og / eller bestemmelser. Belysning av løvestien i naturområdet ansees som uønskelig i forhold til naturverdiene (teknisk inngrep, forstyrrelse av dyreliv), og er utelukket i reguleringsbestemmelsene fra før. Uheldige trafikkforhold i idrettsområdet kan oppstå fordi folk ikke benytter dagens hovedløsning (parkeringsplass med kjøreatkomst fra Gamle Vevelstadveien). Både dagens parkeringsopplegg og planforslagets alternativ til det (parkeringshus med justerbar lokalisering og kapasitet) ansees som gode og trygge løsninger, som også kan dekke idrettens behov. Det ansees dermed i utgangspunktet ikke som nødvendig å legge til rette for en supplerende omfattende parkering i idrettsområdet. Likevel fremgår det allerede av planbestemmelser 4.9 og 4.11 at alternativ atkomst og parkering kan vurderes. Foreslått kjøreatkomst fra Berghagan ansees imidlertid som et dårlig alternativ (bratt, smal, svingete og uoversiktlig), og en eventuell atkomst fra Vevelstadveien er Statens Vegvesen kritisk til. Parkering, atkomst, og intern trafikk i idrettsområdet må vurderes i sammenheng med utvikling av idrettsområdet for øvrig. Det foreslås derfor at dette skje i forbindelse med felles detaljregulering av idrettsområdene IA1 og IA/T1. 9

10 9.5. Øvrige kommentarer Foreslår at det utlyses en arkitekturkonkurranse i det videre planarbeidet. Trafikkutfordringer med gjennomgangstrafikk kan eventuelt endres ved at en delstrekning av Vevelstadveien utformes som en miljøgate. Dette kan bidra til redusert fart, eventuelt mindre trafikk og en annen opplevelse av Langhus. Mener at utvikling av sentrumsområder i Langhus forutsetter at dette kombineres med utbygging av boliger og næringsvirksomhet i de samme områdene. Det bør derfor kobles inn utbyggingsaktører så tidlig som mulig. 10) Ski idrettsråd 10.1 Fremtidig arealbehov for idrett Det vises til prognostisert vekst i Ski kommune og det understrekes viktigheten av at arealplaner tar hensyn til fremtidig behov for idrettsanlegg som resulterer av det. Mener at de 4 store planene som er under utarbeidelse nå, herunder Langhus sentrumsområdet, mangler en helhetlig og langsiktig fokus på idrettens fremtidig behov frem til Mener at det burde vært gjennomført en konsekvensanalyse for idrettens vilkår og behov for arealavsetninger til idrettsformål. Stiller seg kritisk til at det i planforslag reduseres betydelig det arealet som i dag er regulert til idrettsformål og / eller arealet som omdisponeres ikke erstattes i nærhet av Langhus idrettspark. Mener at det er avsatt for lite areal til idrettsformål Innspill fra Langhus AIL / Langhus Vel og Ski svømmeklubb Slutter seg til innspillet når det gjelder ny svømmehall, turntilbud og sikring av tilstrekkelig areal til rekreasjon, mosjon og friluftsaktiviteter. Arkitektkonkurranse som arbeidsform kan bli vurdert i videre planarbeidet. Vevelstadveien er prioritert hovedatkomst til E6, og Statens Vegvesen legger vekt på god framkommelighet. Det vil derfor mest sannsynlig ikke være aktuell med å utforme deler av veien som miljøgate og / eller tiltak som sikter til redusert fart eller mindre trafikk. Ombygging av kryssene Vevelstadveien / Gammel Vevelstadvei og Vevelstadveien / Vevelstadåsen til rundkjøring vil i en viss grad ha en fartsreduserende effekt. Utvikling av delområdene i planområdet vil foregå i regi av profesjonelle eiendomsutvikler i dialog med kommunen i forbindelse med detaljregulering og byggesaksbehandlingen. Det er foreslått at kun den søndre delen av området BB4 (ca. 20 daa) omdisponeres fra idrett til bolig. Den nordre delen foreslås regulert til kombinert formål idrett / bolig. I tillegg kreves det at boligutbygging i IA / BB1 forutsetter at det langsiktige behovet for idrett på Langhus er avklart. Dersom disse endringene vedtas vil arealet regulert til idrett i mindre grad eller ikke uten videre omdisponeres til bolig. Hensyn til idrett anses dermed i større grad ivaretatt enn i det opprinnelige planforslaget. I tillegg understrekes det at idrettsarealet er utvidet østover med 13 daa i forhold til dagens situasjon (området IA / T1), noe som til en viss grad veier opp for omdisponering av idrettsareal til bolig på andre steder. Se kommentarer til pkt.9.1, 9.2. og 9.3. Skogsområdet i området BB4 og IA/T1 kan på lengre sikt går tapt som nærturområdet uansett. Dette ansees som akseptabelt så 10

11 11) Vevelstadlia sameie 12) Sagstua Grendelag 11.1 Utbygging av vegen / rundkjøring nedenfor Vevelstadåsen Det er allerede mye støy fra før økt trafikkmengde og flytting av rundkjøringen nærmere blokkene vil øke støynivå og forurensing. Økt risiko for barn sikkerhet det bør tas høyde for at barn også ferdes utenfor gangstiene. Ønsker at kommunen vurderer skjerming mellom vei / rundkjøring og nedre del av bebyggelsen på Vevelstadåsen (avlede lydbølgene). Skjerming vil også øke trafikksikkheten ved å skille veien fysisk fra myke trafikanter i området Trafikkøkning i Gamle Vevelstadvei Påpeker at utbyggingen vil medføre minst en dobling av biltrafikken i Gamle Vevelstadvei, som vil belaste det eksisterende boligområdet. Påpeker at Gamle Vevelstadvei er skolevei. Mener at jernbaneundergangen kun bør være åpen for gjennomkjøring av busser / kollektivtrafikk for å unngå gjennomgangstrafikk. En alternativ løsning for å sikre tryggest mulig skolevei kan være å stenge for alt annet en busstrafikk i rushtidene om morgen og ettermiddag. Ønsker å beholde lave undergangen som den er i dag for å forhindre tungtrafikk i Gamle Vevelstadveien. Ønsker ikke drosje / kiss and ride på vestsiden av jernbanen, siden dette vil medføre kryssing av gangveien som er skoleveien. I tillegg kan denne plasseringen være til sjenanse for tilgrensende boliger (eksos, støy). Ser heller ikke behov for to taxiholdeplasser på hver side av jernbanen. Trafikksikkerhet / trygg skolevei må ivaretas gjennom hele byggeprosessen Støy Økt biltrafikk vil gi økt støy belastning i Gamle Vevelstadveien. Støyskjerm på østsiden av jernbanen vil reflektere støy og dermed gi en større støybelastning for eksisterende bebyggelse i Sagstuveien og lenge overordnete gang- og turveiforbindelser opprettholdes og området Fosstjern- Bensekulpen bevares som et naturpreget nærturområde. Støyskjerming langs Vevelstadveien vil være lite effektivt for å forbedre støyforholdene for Vevelstadåsen på grunn av topografien. Tiltak som kan være aktuelle her er fasadetiltak dersom innendørs nivå overskrider 42 db LpAeq,24h jf. forurensningsforskriften. Dersom en også ønsker å skjerme uteoppholdsarealer kan aktuelle tiltak være eventuell lokal skjerming på balkonger/uteplasser mot vei. Helt eller periodevis stengning av jernbaneundergangen for biltrafikk kan være et avbøtende tiltak for å redusere trafikk / støy i Gamle Vevelstadvei. Dette må bli nærmere utredet i forbindelse med detaljregulering av sentrumsområdet, som genererer mest trafikk. Plassering av drosje og kiss&ride vil også bli nærmere vurdert i detaljregulering. Trygg skolevei ansees å være ivaretatt i planforslag og vil bli lagt vekt på i påfølgende detaljreguleringer og utbygging av planområdet. Utbyggingen i planområdet utløser ikke direkte krav om støyskjerming for eksisterende boliger langs veier og jernbanen. Dersom grenseverdien av innendørsstøy 11

12 13) Lokal Agenda 21 Fossveien på vestsiden av jernbanen Solforhold Det utrykkes bekymring for at planlagt bebyggelse lengst i vest i S1 og S3 kan ha negativ påvirkning for de nærmeste boenhetene (Sagstuveien 1 og 3). Ber om at ny bebyggelse ikke forringer lysforholdene vesentlig, og at etasjeantall bør derfor være lavere enn 7 etasjer Skolekapasitet Påpeker at Vevelstadåsen skole per i dag ikke har kapasitet og at ny utbygging vil medføre behov for kapasitetsøkning. Spør hvorvidt dette er hensyntatt i planforslaget Idrettsanlegg Mener at arealet som tidligere var avsatt til idrett bør opprettholdes. Dette fordi utbyggingen tiltrekker nye beboere som vil ha behov for et stort idrettsanlegg som kan tilbyr et bredest mulig tilbud. Også lysløypen bør opprettholdes Nytt sentrumsområde S1-S3 Frykter at tilbudet i det nye sentrumsområdet kan bli så attraktivt at eksisterende lokalsenter og eksisterende dagligvarebutikkene (ICA, Bøleråsen) må legges ned. I så fall må alle handle i det nye senteret, noe som vil medføre økt trafikk. Foreslår at det etableres kun et småsenter med kiosk og mindre serviceog handelsvirksomheter, og arealet for øvrig benyttes til bolig eller friområdet. overskrides kan det bli aktuelt med fasadetiltak, som må betales av eieren til støykilden (vei eller jernbane). Refleksjon av støy kan reduseres eller unngås ved valg av type støyskjerm. Sagstuveien 1-3 ligger vest for sentrumsområdet i en avstand på hhv. minst 30 m (bebyggelse) og 15 m uteoppholdsareal. Bebyggelse inntil 7 etasjer i S1 kan påvirke sol- og lysforholdene i en viss grad på formiddagen. Endelig etasjehøyde i sentrumsområdet vil bli avklart i forbindelse med detaljregulering, og i denne forbindelsen også nabohensyn vurdert. Rekkefølgebestemmelser ( 9.1) sikrer at utbyggingen ikke kan skje før det er tilstrekkelig skole- og barnehagekapasitet. Skolekapasitet kan blant annet økes ved at eksisterende skoler utvides. Det vises for øvrig til kapittel 11 i konsekvensutredningen. Det foreslås noen endringer som tar bedre hensyn til idrettens potensiell behov. Se kommentar til pkt. 2.1, 9.1 og 10. Forretningsareal for S1-S3 i planforslaget er i tråd med «minstekrav» for et lokalsenter og nødvendig for at det sentrumsområde framstår som tyngdepunktet på Langhus. Andel dagligvareforretning er basert på konklusjoner i handelsanalysen. Handelsanalysen viser at det er potensial for en dagligvarebutikk uten at dette nødvendigvis vil føre til nedleggelse av de eksisterende nærbutikkene. Det samme 12

13 gjelder også for øvrige varer og tjenester Park Mener at den nye parken vil ha preg av et (na)turpark der man ikke kan gjøre mer enn å gå på tur. Utnyttelsesgraden i S1-S3 må reduseres for å etablere en trivelig, sentrumsnær park / friområde der det er naturlig å bevege seg gjennom Grøntstruktur / Biologisk mangfold Mener at planforslaget medfører en uheldig fragmentering av den mer eller mindre sammenhengende grøntstrukturen fra Norås og Dal gjennom planområdet til Tussetjern. Dette kan ha negativ innvirkning på biologisk mangfold ved at ferdselsmuligheter av ulike arter mellom skogen ved Fosstjern/Bensekulpen og skogen nord for parkeringsplassen og ned mot Møllerenga og Tussetjern begrenses. Som avbøtende tiltak foreslås det derfor at o_pp/v og BA/SA1 legges på den andre siden av bekken, slik at dette arealet blir en naturlig forlengelse av parken o_p1. I tillegg må utstrekningen av BB4 reduseres slik at grøntstrukturen langs Fossbekken (o_n5) blir funksjonelt og ikke bare er en tynn tarm. Parkeringsplassen er allerede en barriere i dag som vil bli forsterket gjennom bebyggelsen i S1 og S3. Derfor er det viktig å avsette bred nok grøntstruktur langs bekken Drosjestandplass og sykkelparkering Dagens taxi-holdeplass kan flyttes til vestsiden av stasjonen, slik at det på østsiden kan avsettes mer areal til grøntstruktur (se pkt. 13.3). Av samme grunn kan sykkelparkering til S1 og S3 og utformes som sykkelhotell Området BB4 Fraråder utbyggingen av området BB4 siden dette er et viktig element i den overordnete grøntstrukturen på Langhus og kan fungerer som verdifull sentrumsnært friområdet («hundremeterskogen»). Parkområdet (PP1) vil ikke ha preg av et naturområde. Det tillates større opparbeidelse som legger til rette for ulike aktiviteter. Det ansees derfor ikke som nødvendig å redusere utnyttelsesgraden for S1-S3 for å legge til rette for en større park. Dette vil heller ikke være forenlig med ønske om en høy arealutnyttelse av sentrumsområdet. Den sentrale beliggenheten på Langhus ved et kollektivknutepunkt tilsier at utbygging / sentrumsutvikling veier tyngre enn å opprettholde enn bred grønndrag langs bekken. Mindre dyr vil fortsatt ha mulighet til å ferde i bekken eller kantsonen. Flytting av områder o_pp/v og BA/SA1 er ikke aktuell siden dette vil være i konflikt med hovedgrepene for utforming av det nye sentrumsområdet. Avgrensning av området BB4 endres ikke nå, men i forbindelse med opparbeidelse av turveien gjennom BB4 kan det vurderes enn bredere grønndrag enn det som er regulert nå (10-15 m). Utforming av stasjonsområdet, deriblant plassering av taxiholdeplass vil bli nærmere vurdert i detaljregulering. Når det gjelder hensyn til grønndrag vises det til kommentar til pkt Se kommentar til pkt. 2.1, 9.1. og

14 13.6 Området I1 Mener at området bør tas ut av planforslaget fordi det har uheldige virkninger for landskapsbildet og friluftsliv sett fra Tussetjern Skole Påpeker at behovet for barneskole og ungdomsskole er tatt med i saksfremstillingen men en fremtidig lokalisering er ikke vurdert Parkering Det må avsettes et visst antall P-plasser for pendlerne i nærheten av stasjonen. Overflateparkering bør unngås, slik at alternativet må være P-hus eller P-anlegg i fjellhall under område hvor ungdomsskolen var tidligere Kollektivtilbud Kollektiv tilbudet må opprettholdes og utvikles med særlig fokus på Langhus vest Energi Savner fokus på alternativ energikilder til oppvarming. Her vil det bli en svært konsentrert bebyggelse og varmesentral basert på bioenergi Området står topografisk og funksjonell i sammenheng med industriområdet nord for idrettsparken, og er i kommuneplanens arealdel avsatt til industri. Regulering av området I1 følger opp føringer i kommuneplanen. Utbyggingen forutsetter detaljregulering. I detaljreguleringen vil virkninger for landskapsbildet og friluftsliv bli nærmere utredet. Det er utarbeidet en skolebehovsplan som konkluderer med at det ikke vil være behov for å plassere en skole i planområdet. Rekkefølgebestemmelser ( 9.1) sikrer at utbyggingen ikke kan skje før det er tilstrekkelig skole- og barnehagekapasitet. Skolekapasitet kan blant annet økes ved at eksisterende skoler utvides. Lokalisering av en eventuell nødvendig ny skole vil bli vurdert når behovet gjør seg gjeldende. Parkering for ny bebyggelse skal i all hovedsak legges under bakken. Parkeringsplassen ved Vevelstadstasjon (innfartsparkering) erstattes med et parkeringshus som plasseres stasjonsnært og vil ha minst like mange parkeringsplasser som i dag. P- anlegg i fjellhall ansees som for dyrt og kan ha uheldige virkninger for utvikling av området S3 og BB1. Ruteplanlegging er opptil Ruter. Dagens holdeplasser opprettholdes i planforslag. Dette er tatt til etterretning. 14

15 14) Langhus og Siggerud Arbeiderlag må vurderes ved videre behandling. Sammenstilling av 33 uredigerte innspill fra innbyggere som ble samlet inn ved en ettermiddag ved Vevelstad stasjon Natur Det er viktig med tilgang til uberørt natur. Skogsområder må ikke benyttes til utbygging (gjelder området BB4). Sørmarka må også bevares slik den er per i dag Bo- og livskvalitet Det må tas hensyn til at folk også skal leve her, ikke bare bo her. Lave hus. Sørg for «god luft» mellom boligbygg/blokker. Ingen utbygging på området rundt Vevelstad stasjon i det hele tatt. Dette vil føre til mer trafikk, og dermed til enda mer støy og forurensning for beboere i Vevelstadåsen. Viktig med å ta vare på natur som er det eneste Langhus har å by på Handel Mer kjøpesenter. Ingen stor handlesenter. Coop på Langhus. Ny butikk i S1-S3 er ikke nødvendig siden det finnes Meny og Ica nær stasjonen. Den vil også kunne gå på bekostning av parkeringsarealet Barn og unge Barnepark. Ungdomshus med hiphop-kurs. Bedre fritidsklubb for barn og ungdom. Tryggere skolevei for barneskole-elever. Viktig å ta vare på lekeplasser. Vedr. skogsområdet (området BB4) vises det til kommentar til pkt. 2.1, 9.1 og 10. Området Fosstjern-Bensekulpen opprettholdes som et naturpreget nærturområde. Planforslaget berører ikke Sørmarka. Planforslaget legger opp til en stedstilpasset bebyggelse som sikrer gode bokvaliteter. I sentrumsområdet vil det være naturlig med en høyere og tettere bebyggelse. Endelig etasjehøyder og utnyttelsesgrad vil bli nærmere vurdert i detaljregulering. Området ved Vevelstad stasjon ansees som et naturlig sted for sentrumsutvikling. Fossjern- Bensekulpen bevares som et viktig natur- og nærturområdet. Forretningsomfang er tilpasset / begrenset til det lokale behovet for innbyggerne på Langhus. Handelsanalysen viser at det er potensial for en ny dagligvarebutikk på Langhus, og at et samspill med eksisterende butikkene er mulig. Dagligvarebutikk et viktig element i ett lokalsenter og dermed en naturlig bestanddel av området S1-S3. Eksisterende parkeringsplassen erstattes med et parkeringshus med minst like mange parkeringsplasser. Planforslaget legger til rette for ny park, ulike lekearealer og aktiviteter. Trygg skolevei er ivaretatt. Ungdomshus og fritidsklubb kan etableres i det nye sentrumsområdet. 15

16 14.5 Skole Viktig med godt skoletilbud Idrettsområdet Idrettsområdet må forbedres. Viktig å ta vare på idrettsanlegg / idrettsområdet. Området må ikke reduseres ved å tillate bygging av boliger (BB4) siden dette vil ta fra mange barn og unge mulighetene til å trene i nærområdet Trafikksikkerhet Tryggere skolevei for barneskole-elever Friluftsliv Bedre tilrettelegging for rekreasjon ved Bensekulpen med etablering av badeplass/brygge Grøntområder Park. Gode grønne korridorer ut til marka. Viktig å ta vare på grønne lunger og friområdene. Rekkefølgebestemmelser ( 9.1) sikrer at utbyggingen ikke kan skje før det er tilstrekkelig skole- og barnehagekapasitet. Utvikling av idrettsområdet vil bli nærmere vurdert i det videre planarbeidet, blant annet i forbindelse med detaljregulering. Idrettsparken er utvidet med 13 daa østover (området IA/T1), noe som i en viss grad erstatter omdisponering av BB4. Vedr. BB4 vises det til kommentar til pkt. 2.1, 9.1 og Trygg skolevei er ivaretatt i planforslaget. Planforslaget legger opp til noen tilretteleggingstiltak som er forenlig med naturverdiene av området Fosstjern- Bensekulpen. Dette er ivaretatt i planforslaget Kollektivtrafikk Busstasjon ved Oppegårdsveien og bussholdeplass ved ICA. Ny Follobane vil føre til færre avganger og fra Vevelstad stasjon, og rushtidstogene vil bli innstilt. Dette vil skape kaos når det bygges flere hundre boliger. Det ansees som unødvendig å etablere en stor bussholdeplass. Bussholdeplassene er store og det er sjelden problemer med disse. Det som er et problem er upunktligheten av bussene. Omtalte bussholdeplasser ligger utenfor planområdet og er ikke gjenstand for planarbeidet. Ny Follobane vil føre til et bedre togtilbud fra Vevelstad og Langhus stasjon, siden det frigjøres kapasitet på nettet som gir mulighet for flere lokaltog (se nærmere jernbaneverkets uttalelse). Bussholdeplassen / buss-snuplassen ved Vevelstad stasjon må flyttes på grunn av sentrumsutvikling. Den nye løsningen vil være mindre arealkrevende enn dagens. 16

17 14.11 Sykkeltrafikk Bevar og øk sykkelveier/sykkelfelt Dette er ivaretatt i planforslaget. 15) Norsk Ornitologisk forening avd. Oslo og Akershus (NOF OA) Trafikk Gode veiløsninger for trafikk til eventuelt utvidet næringsareal (Berghagan). Det ansees som unødvendig å utvide jernbaneundergangen fordi det finnes ingen køproblem der. Det er viktigere å bygge to rundkjøringer i krysset Vevelstadveien / Vevelstadåsen og Vevelstadveien / Gamle Vevelstadvei Parkering Det er viktig å opprettholde parkeringen ved Vevelstad stasjon. Kapasiteten er sprengt allerede i dag, og etterspørselen kan øke når gratisparkeringen i Ski opphører. Er også full i helger på grunn av idrettsarrangementer. Det vil ikke være plass for en butikk, eller den vil mest sannsynlig redusere parkeringsarealet. Butikk er heller ikke nødvendig siden det finnes Meny og Ica nær stasjonen Torg Langhus har ikke noe torg, men det har handelssenter som er et lite torg, men ikke mye å finne på. Kan ikke se behov for et nytt. Torget i Ski er for eksempel ikke blir brukt hyppig, og da kan jeg ikke forstå at et torg på Langhus skal gi noe bedre resultat Kartlegging av fuglelivet Viser til at de tidligere påpekte at registeringene i BIOFOKUS- rapport ikke var gode nok vedr. fugleliv, og at det er behov for en supplerende kartlegging i og ved Fosstjernet og Bensekulpen. Påpeker at supplerende registeringer i BIOFOKUS- rapport fortsatt ikke gir et fullstendig bilde. Påpeker at det må brukes DNs håndbok nr utgave (oppdatert 2007) for naturtypekartlegging og verdisetting Planforslaget legger til rette for en opprusting av hovedveinettet innenfor planområdet som er nødvendig i forbindelse med foreslått utbygging. Utvidelse av jernbaneundergangen kan være ønskelig med blant annet tanke på forhold for gående, syklende og kollektivtrafikk. Planforslaget legger opp til de to nevnte rundkjøringer. Utbygging ved Vevelstadstasjon inkludert butikk vil ikke være i konflikt med dagens parkering. Parkeringsplassen ved Vevelstadstasjon erstattes med et parkeringshus som vil ha minst like mange parkeringsplasser som i dag. Det legges fortsatt opp til sambruk med idrettsområdet. Eventuell økning av parkeringskapasitet vil bli vurdert i det videre planarbeidet. Torg vil være en viktig møteplass i det nye sentrumsområdet ved Vevelstad stasjon. Størrelsen vil bli tilpasset til behovet på stedet, og aktivitetsnivå vil være avhengig av utforming og funksjoner av sentrumsområdet. Hensynet til fuglelivet er i tilstrekkelig grad ivaretatt i planforslaget. Den nye rapporten gir et bedre og god kunnskapsgrunnlag. Kjerneområdet for fuglelivet (Fosstjern-Bensekulpen inkludert inntilliggende kratt og løvskog) er sikret i planforslaget. DNs håndbok nr utgave (oppdatert 2007) ble brukt for naturtypekartlegging. 17

18 av naturtyper Området Fosstjern-Bensekulpen Det påpekes på nytt at de største naturverdiene og det rikeste biologiske mangfold er knyttet til området ved Fosstjern-Bensekulpen. Viser til at det parallelt med planen for Langhus sentrumsområdet foregår en prosess med å utvikle området rundt Fosstjern-Bensekulpen, og anser det som uheldig dersom store deler av området til omgjøres til parkanlegg med tilhørende miniatyrjernbane. Foreningen er svært skeptisk til at kommuneplanutvalget vedtok at parkområdet skal trekkes helt fram til Bensekulpen. De mener at det er nødvendig med en god buffersone slik at naturverdiene ikke forringes. Det vises for øvrig til Biofokus rapport som etter deres oppfatning bør tillegges stor vekt i planarbeidet. Det påpekes at området har potensial for gode naturopplevelser og naturopplæring. Det foreslås en del prosjekter hvordan dette potensialet kan utnyttes, for eksempel fugletårn/skjul, informasjonsplakater m.m Fuktenger Mener at rasering av tre fuktenger i området ikke er forenlig med å sikre biologiske verdier. Det bør legges større vekt på verdiene som disse fuktengene ha (for eksempel vandringsvei for salamandere). Området med de største naturverdiene er sikret i planforslaget ved arealbruksformål og hensynssone med tilhørende restriktive bestemmelser Det tillates kun tiltak som i Biofokus rapport ble vurdert som forenlig med naturverdiene. Planen åpner ikke for en miniatyrjernbane. Parkområdet er begrenset til et område nord for Bensekulpen. Den sørlige avgrensningen av parken ble ikke endret etter kommuneplanutvalgets vedtak siden utvalgets intensjon med dette ble ivaretatt på en annen måte. Avstanden mellom park og grensen til svært viktig naturtype «Bensekulpen» er minst 20m. I tillegg sikrer reguleringsbestemmelsene en gradvis overgang mellom park og naturområdet. Hensynet til buffersonen anses dermed som ivaretatt. Forskjellige prosjekter som fremmer naturopplevelsen kan bli vurdert i videre utvikling av området. Områdeplanen vil være styrende for videre utvikling av området. Eventuelle andre (og tidligere igangsatte) prosesser må forholde seg til den. Planområdets beliggenhet sentralt på Langhus i gangavstand til jernbanen tilsier en høy arealutnyttelse av området. Av dette følger at ikke all natur kan bevares. Planforslaget legger opp til at de mest verdifulle naturområdene i størst mulig grad bevares, og at ellers utbyggingsinteresser veier tyngre enn naturhensyn. To av de tre fuktengene var avsatt til bygeområdet fra før. Den tredje vil bli omgjort til park. 18

19 Innbyggerne, grunneier 16) NorgesGruppen 15.1 Området S1-S3 Påpeker at foreslått nytt sentrumsområdet fører til at områdeplanen inneholder to nærsentre. Forretningsareal på disse er tilnærmet like og begrenses ut fra en antatt begrenset markedssituasjon. De mener at det nye senteret må være større enn de foreslåtte 3000 m2 forretning for å kunne lykkes og å oppnå planens målsetting om at det nye senteret skal være det nye tyngdepunktet på Langhus. NG har ikke sammenfallende syn mht. det begrensede marked som handelsanalysen legger til, ikke minst med tanke på den allerede eksisterende handelslekkasjen og foreslått utbyggingsomfang (=økning av kundegrunnlaget / etterspørselen). Det foreslås å åpne for en større tyngde av forretning i S1-S3, gjerne minst m2. Når det gjelder dagligvaretilbudet bør arealet gi rom for flere tilbydere i forskjellige segmenter (nærbutikk, lavpris, utvalg, Premium, hypermarked) Området B/F (Eksisterende Langhus nærsenter) Uavhengig av utbyggingsmulighetene i nytt sentrumsområdet ønskes det å opprettholde og å vitalisere / oppgradere dagens senter for å kunne møte dagens krav og forventninger. Det opplyses om at dagens senter inneholder ca m2 forretning i 1.etasje. Eksisterende dagligvareforretning er på m2, men er under omprosjektering til ca m2. Foreslått begrensning av forretningsareal i områdereguleringen (maks m2 forretning, derav maks m2) Forretningsareal for S1-S3 i planforslaget er i tråd med «minstekrav» for et fungerende lokalsenter og tilpasset til behovet på Langhus. Særlig andel dagligvareforretning er basert på konklusjoner i handelsanalysen. Økning av forretning kan ha vesentlig virkninger for eksisterende handel og trafikk, som ikke ennå er utredet. Trafikale virkninger må også sees i sammenheng med eventuelle andre endringer i planforslaget som kan medføre økt trafikk, for eksempel større idrettsanlegg og økt utnyttelsesgrad i S1-S3. Maks forretning endres derfor ikke i planforslag, men det åpnes i bestemmelsene for at en begrenset økning av forretning kan vurderes i forbindelse med detaljregulering. Dersom forretningsareal økes nå, kan en vesentlig økning utløse behov for nytt offentlig ettersyn av planen. At det nye senteret i S1-S3 fremstår som tyngdepunktet på Langhus ansees å være ivaretatt, også dersom forretning begrenses til m2. Dette både utfra lokalisering (sentralt ved kollektivknutepunkt), tillatte senterfunksjoner (forretning, kontor, bevertning, tjenesteyting) og samlet areal på disse (maks m2 ). Til sammenligning har eksisterende senter en størrelse på m2. Planforslaget tillater kun forretning med maks m3, men det finnes litt tjenesteyting og bevertning fra før. Økning av forretning for eksisterende senter (B/F) vil ikke ha vesentlige konsekvenser og kan aksepteres. Imidlertid må det fortsatt være et maks-krav for ikke å undergrave tyngden av det nye senteret. I 2.1 i reguleringsbestemmelsene vises det til tiltak som er listet opp i pbl Henvisningen til 2.1. i 4.10 betyr 19

20 oppleves som for trang. Det bes derfor om at det avsettes minimum 3000 m2 forretning, hvorav minimum m2 kan brukes for dagligvare. Det påpekes at dette vil også kunne redusere den store handelslekkasjen i årene som vil går for det nye senter ved Vevelstad stasjon vil bli etablert. Det undres over hvorfor i 4.10 står at det gjelder plankrav for området B/F med referanse til 2.1, men at det i 2.1 ikke står noe om plankrav for området B/F Områdene BB2 og BB3 Det påpekes at foreslått omregulering fra forretning og forretning / kontor til bolig vil fjerne de utviklingsmulighetene NG har hatt for forretning / senter i dette området. Omreguleringen er likevel i tråd med det NG ønsker, men det forutsettes at eksisterende senter får utviklingsvilkår som beskrevet i pkt Parkering området f_pp1 (Parkeringsplass til Langhus nærsenter) De gjør oppmerksom på at parkeringsområdet eies av NG, og at dette er virksomhetskritisk for handelssenteret. I planforslaget er parkeringsarealet foreslått til felles bruk for Langhus senter, kirke og bensinstasjon. NG er klar over at både kirken og bensinstasjonen bruker parkeringsplassen i perioder, men er opptatt av at foreslått reguleringsformål ikke gir dem formell bruksrett. 17) ROM eiendom 17.1 Utvikling ved Langhus stasjon Ønsker fortsatt at deres eiendommer ved Langhus stasjon kan utnyttes og fortettes. Tar til etterretning at dette ikke ble vurdert i forbindelse at plankravet utløses dersom ett av disse tiltakene skal iverksettes i området B/F. Samtidig åpner 2.1 også for unntak fra plankravet. Hensikten med denne bestemmelsen er at områdereguleringen ikke åpner for omfattende endringer eller utvidelser i dette området. Dersom dette er ønsket må dette vurderes i en egen planprosess. Denne bestemmelsen har ingen virkninger for etablering av forretning innenfor den vedtatte rammen. Dette er ivaretatt ved å øke forretning i området B/F (se pkt. 15.2). Parkeringsplassen har vært regulert til felles parkering siden 1974, men uten å spesifisere hvem den skal felles for. Foreslått reguleringsformål gir ingen formelle bruksrettigheter for andre enn grunneieren (NorgesGruppen), men synligjør kommunens forventninger om bruken av denne plassen. Samtidig vil det være viktig at særlig kirken kan dekke sitt parkeringsbehov. Det ansees ikke som ønskelig å legge til rette for enda mer overflateparkering i området. Dette kan ha uheldige samlete visuelle virkninger og / eller går på bekostning av utbyggingsmuligheter i området BB1 eller BB2/BB3. Det forventes derfor at sambruk i praksis opprettholdes som i dag. Fortetting av boligområder nær Langhus stasjon vil kunne vurderes ved neste kommuneplanrullering. Det vil være 20