Førde kommune Byggesak og arealforvaltning

Transkript

1 Førde kommune Byggesak og arealforvaltning Mottakere ifølge liste Dykkar referanse: Sakshandsamar: Oddbjørn Sellevoll Tlf Vår referanse: 16/ OSE- GBNR - 43/7, GBNR - 43/63 Dato: Administrativt vedtak omdisponering etter jordlova og dispensasjon frå kommuneplan areal for bedrifta Gravdal Skog & Hageservice AS Det vert synt til søknader om omdisponering etter jordlova 9 og dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel frå Liv Nina Hafstad gbnr. 43/63, datert , PricewaterhouseCoopers datert og Asbjørn Vie gbnr. 43/7 datert Søknadane gjeld areal på Vie/Løland, disponert av bedrifta Gravdal Skog & Hageservice AS (GSH). Samla storleik er på om lag m². Arealet omfattar, skog, dyrka mark og anna landbruksareal. Bakgrunn for saka. Kommunen har registrert aktivitet på gbnr. 43/7 og 43/63 som ikkje er funne å vere i samsvar med formål i kommuneplanen sin arealdel, eller handsama i samsvar med plan- og bygningslova og jordlova. Dette er vidare følgt opp gjennom skriv frå byggesakstilsyn av og , og i møte den mellom kommunen, grunneigarar og GSH. Kommunen har stilt krav om at før tiltak på området kan godkjennast må det ligge føre ein godkjent reguleringsplan, jf. føresegner til kommuneplanen sin arealdel 1.1. Vidare at det fram til slik reguleringsplan ligg føre, må søkjast om mellombels dispensasjon frå formål i kommuneplanen sin arealdel. Det må også søkjast om mellombels løyve for omdisponering av areal etter jordlova 9, og for tiltak som er gjennomført som er søknadspliktige etter plan- og bygningslova Kommunen har også bede om opplysningar om kva som er gjort, bruk av areal, kva bygg som er oppført og bruk av desse, og kva terrenginngrep som er gjort på eigedomane. Alle partar har kome med etterspurde opplysningar. Søknader og tilbakemeldingar er mottekne frå alle partar, grunneigarar og GSH, representert ved advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers (pwc). Kommunen finn det difor tenleg å handsame søknadane samla og med likelydande vurderingar/vedtak til partane. Grunngjevingar. Søknad om dispensasjon krev grunngjeving, og alle partar har gjennom sine tilbakemeldingar presentert grunnar for kvifor det bør og kan gjevast mellombels løyve fram til reguleringsplan ligg føre. Asbjørn Vie gbnr. 43/7: GSH har nytta eit areal på om lag 9 daa på hans eigedom. Arealet er skrint og lite Postadresse: Postboks 338, 6802 Førde Telefon: Bankkonto: Besøksadresse: Hafstadvegen 42 Fax: Org.nr.: NO mva E-post: postmottak@forde.kommune.no

2 produktivt, han ser det som positivt for bruket å ha leigeinntekter på dette arealet. Inntektene er langt betre enn det ei grasavling ville gje. Bedrifta passar bra inn i lokalmiljøet, då dei har stor kundegruppe i nabolaget. Vår referanse: 16/ OSE- Liv Nina Hafstad gbnr. 43/63: Eigedomen består av tre teigar med ein samla storleik på ca. 11 daa. Teigen kalla «Værabeite» er på ca. 2,6 daa, og ligg opp til arealet GSH leiger av Asbjørn Vie. Denne teigen er pr. i dag gjennom munnleg avtale, rydda, planert og brukt av GSH. Det er plan om skriftelg avtale og utleige av arealet frå Teigen har aldri vore dyrka, og har bestått av krattskog og sump/vassjuk mark. Ho meiner det er dårleg arealforvaltning at området berre skal gro igjen og ikkje kunne vere til nytte. pwc for GSH: GSH vedgår at bruken av arealet ikkje er i tråd med LNF-føremål, og at det må utarbeidast reguleringsplan for området. Fram til slik plan ligg føre, er det naudsynt for dei å få mellombels dispensasjon. GSH har ei stor kundegruppe lokalisert i og kring Førde sentrum. Plasseringa på Løland/Vie er såleis ideell for bedrifta. Delar av GSH si verksemd er knytt tett opp mot landbruksnæring, og tradisjonelt rekna som binæring til landbruk. Bedrifta har god dialog med grunneigarar og naboar i området. Areala dei disponerer kan ikkje seiast å vere av vesentleg verdi for landbruksdrift. Høyring Verksemda GSH har etablert seg på området utan offentleg løyve, den har ekspandert over tid og såleis også teke meir areal i bruk. Det er ført opp fleire bygg, og det er føreteke terrengendringar. Alle tiltak er utført utan søknad. Det går fram av PBL 19-1 at regionalt- og statleg mynde skal ha høve til å uttale seg, før eventuell dispensasjon vert gjeven. I lys av at arealet er teke i bruk og bygningar er oppført, har ikkje kommunen sendt søknad om mellombels dispensasjon på høyring. Fylkeskommunen ved Nærings- og kulturavdelinga og Fylkesmannen er kopimottakar og har klagerett. Vie/Løland er eit område med mange registrerte automatisk freda kulturminner. Kommunen veit ikkje om ukjende/nye automatisk freda kulturminner er råka av tiltaka. Landskap-/kulturlandskapsverdiar er framtredande i dette området. Fylkeskommunen og Fylkesmannen vil bli involvert gjennom krav om reguleringsplan som kommunen vil gi i saka. Vurdering Arealbruken i området er i gjeldande kommuneplan (arealdelen) sett av til LNF- formål. I desse områda er det eit generelt forbod for tiltak som ikkje er tilknytt landbruk og gardsbasert næringsverksemd. Tiltaket krev dispensasjon frå gjeldande plan. Delar av arealet GSH disponerer på gbnr.43/7 er dyrka. Det må også vurderast om noko av arealet dei elles nyttar er dyrkbart. Saka må handsamast/ vurderast av kommunen etter Jordlova 9 og Plan- og bygningslova (PBL) 19-2, 19-3 og Dei miljørettslege prinsippa i Naturmangfaldlova (NML) 8-12 skal også leggast til grunn. Naturmangfaldlova: Området omfattar areal av fulldyrka jord, vassjuk skogsmark/myr og open fastmark. Tilstøytande areal mot nordvest og sørvest er større samanhengande areal med fulldyrka jord. Mot sør og aust er det skogsmark. Det tilstøytande/nærmaste arealet her er nytta til juletreproduksjon. Av areal innanfor tiltaksområdet, er det berre teigen på gbnr. 43/63 som kan sjåast på som ikkje tidlegare opparbeidd. 2

3 Vår referanse: 16/ OSE- Området Løland-Soleide er ein kvartærgeologisk førekomst registrert i ENDA, med verneprioritet U (usikker). Det er ikkje registrert prioriterte eller utvalde naturtypar på eller i nærleiken av området. Det føreligg ikkje registreringar av artar i artsdatabanken/ artskart. Kommunen kan heller ikkje ut frå eigen kjennskap til området sjå at det her er tilhøve som tilseier at trua/ særs verdfulle naturtypar eller artar vert råka. Kommunen vurderer at kravet til kunnskap (NML 8) er tilstrekkeleg for vidare handsaming av saka, og NML 9-12 vert ikkje nærmare vurdert. Jordlova: 9. i jordlova seier mellom anna at: Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Areal klassifisert som dyrka jord innanfor området omfattar om lag 3 daa, og alt dette er på gbnr. 43/7, det er opplyst frå grunneigar at jorda her er skrinn/grunnlendt og at det er særs mykje stein i grunnen. Av arealet GSH elles disponerer på denne eigedomen, er det etter gamalt økonomisk kartverk (ØK) 4,5 daa som er dyrkbart (i AR5 klassifisert som open fastmark), det er grunn til å tru at det er mykje blokk/stein i grunnen. Ut frå tiltaka som er utført, er det vanskeleg å vurdere om dette arealet framleis er dyrkbart. Dei 3 daa med fulldyrka jord, er i dag i hovudsak ein grusa plass, kommunen vurderer at dette arealet let seg tilbakeføre til dyrka jord. Landbrukseigedomen gbnr. 43/7, driv med mjølkeproduksjon storfe. Innmarka på bruket er på om lag 120 daa. Ca. 87 daa er dyrka og alt dette er klassifisert som fulldyrka jord. Produktiv skog er på om lag 200 daa. Kommunen ser, som grunneigar har påpeika, at arealet GSH disponerer på eigedomen er det arealet som er til minst nytte i produksjonssamanheng for bruket. Grunneigar har også synt til at han ikkje har nytta arealet, korkje til beite eller grasproduksjon på lang tid. Det er liten tvil om at bortleige av arealet til GSH, gjev og kan gje større inntekter for bruket enn om det blir nytta til tradisjonell landbruksproduksjon. Gbnr. 43/63 er slik kommunen ser det, ikkje å sjå på som ein landbrukseigedom, den er likevel omfatta av jordlova. Arealet GSH disponerer på eigedomen er ut frå økonomisk kartverk dyrkbart. Arbeidet som er utført på arealet no, er ikkje til hinder for at arealet kan dyrkast i framtida. Området ligg tett på dyrka mark og anna kulturlandskap. Delar av aktiviteten til bedrifta GSH er knytt opp til landbruk eller typiske attåtnæringar til landbruk. Drifts- og miljøulemper i form av arealbruks-/driftskonfliktar mot landbruket er mindre truleg. Kulturlandskapsverdiar er pr. i dag heller ikkje sterkt råka. Eit løyve til omdisponering vil vere mellombels. Omsyn til gjeldande planar etter PBL, konsekvensar for kulturlandskapet og om samfunnsnytten er stor nok til at eit endeleg løyve til omdisponering kan gjevast, må avklarast i eventuell reguleringsplan. Mellombels løyve til omdisponering/dispensasjon frå jordlova 9 kan gjevast. 3

4 Vår referanse: 16/ OSE- Plan- og bygningslova (PBL): Dispensasjonshandsaming er heimla i kapittel 19 i PBL. Føresetnadane for kommunen si vurdering av dispensasjonssøknaden, går fram av Området der bedrifta GSH har etablert seg er som omtalt før i arealdelen sett av til landbruksføremål og ligg tett på Førde tettstad. Verksemda har peika på at plasseringa er ideell, då dei har ei stor kundegruppe lokalisert i og kring Førde sentrum. Grunneigarane er også positive til at verksemda er etablert på området. Presset på sentrumsnære areal er stort i Førde, og etableringar, byggje/næringsformål, må her løysast innanfor områda som er sett av til dei ulike formål i kommuneplanen sin arealdel. Enkeltsøknader/dispensasjonar som ikkje samsvarar med arealbruken i overordna plan vil skape presedens. Området GSH disponerer er på om lag m². Arealbruk på så store områder kan ikkje avklarast som enkeltsøknader/dispensasjonar, det må løysast gjennom planprosessar. Sidan arealbruken her er sett av til LNF, vil første steg vere å fremme eit planforslag for området. Om eit slikt forslag blir godkjent kan ein gå vidare med ei detaljregulering. På Vie, ein liten km nord for dette området, er det eit større område sett av til råstoffutvinning i kommuneplanen sin arealdel. Området har fleire eigedomar og grunneigarar, og på areala der uttak av massar/grus er avslutta har det blitt etablert andre former for næring. Delar av dette er no under regulering. Kommunen er kjend med at GSH er potensiell kjøpar av eigedomar her, på vilkår av at arealbruken er avklara i reguleringsplan. GSH har signalisert ynskje om å nytte både lokaliteten på Løland og Vie i framtida. Det vert såleis no starta to aktuelle planprosessar. Planarbeidet må avklare om GSH i framtida då skal vere etablert på to eller ein lokalitet. Ein dispensasjon som søkt om vil vere mellombels. Kommunen vurderer eit mellombels løyve, som mindre presedensskapande, og finn det også tenleg at verksemda i samråd med grunneigarar får høve til å fremme forslag om plan. Planforslag og ein eventuell reguleringsplan vil då avgjere om verksemda framleis kan vere på Løland, eller om den må flyttast, eventuelt samlast på lokaliteten på Vie. PBL Det er oppført bygningar. Her gjeld det ein brakkerigg og verkstadhall. Kommunen gjer merksam på at det må fremmast byggesøknad, og slik søknad er ikkje motteken pr. no. PBL Byggegrunn, miljøforhold mv. Etter gjennomgang av ulike aktsemdskart, kjem det fram at området ligg innanfor aktsemdsone for steinsprang og snøskred. Ut frå dei kjende tilhøva er det truleg høgast risiko for steinsprang. Heile området verksemda GSH disponerer er potensielt utsett for naturfare. Til byggesøknad må det må utarbeidast/leggast fram sakkunnig geoteknisk rapport med utgangspunkt i bygga som er der i dag og bruken av desse. Etter ei samla vurdering finn kommunen at mellombels dispensasjon i påvente av avklaring i plan, ikkje bryt vesentleg med arealdelen eller lovas føremål. Fordelane vert også vurdert som større enn eventuelle ulemper. Grunnlaget for å kunne gi mellombels dispensasjon er etter kommunen sitt syn stetta. 4

5 Administrativt vedtak: Vedtak etter søknader om omdisponering etter jordlova 9 og dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel frå Liv Nina Hafstad gbnr. 43/63, datert , PricewaterhouseCoopers datert og Asbjørn Vie gbnr. 43/7 datert Vår referanse: 16/ OSE- Med heimel i Jordlova 9, vert det gjeve løyve til mellombels omdisponering av dyrka og dyrkbar jord på gbnr. 43/7 og 43/63 på området GSH disponerer på Løland. Med heimel i PBL 19-2 og 19-3, vert det gitt mellombels dispensasjon frå i kommuneplanen sin arealdel. Dispensasjonen gjeld for arealet GSH disponerer, på gbnr. 43/7 og 43/63, om lag daa på Løland. Mellombels dispensasjon gjeld i inntil 2 år, eller til det ligg føre godkjent reguleringsplan. Om plan ikkje vert godkjent fremma, skal verksemda vere flytta innan 2 år. Vilkår: Det skal sendast byggesøknad etter PBL 20-3 for brakkerigg og verkstadhall. Sakkunnig geoteknisk rapport skal ligge ved byggesøknad. Klagerett: Det er høve til å klage på vedtaket, jf. Forvaltningslova kap. VI. Klagefrist er 3 veker frå melding om vedtak er komen fram. Klageinstans er Fylkesmannen i Sogn og Fjordane. Klage skal sendast Førde kommune, Byggesak og arealforvaltning, postboks Med helsing Odd Harry Strømsli Plan- og byggesjef Oddbjørn Sellevoll Rådgjevar Dette brevet er elektronisk godkjent av Førde kommune om det ikkje er signert. Kopi til: Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Gravdal Skog & Hagesevice AS Sogn og Fjordane Fylkeskommune Næringsog kulturavdelinga Njøsavegen LEIKANGER Løland 6812 FØRDE Askedalen LEIKANGER 5