«Molde-modellen» En helhetlig boligpolitikk

Transkript

1 1 Dreiebok for boligpolitisk og boligsosialt arbeid i Molde kommune: «Molde-modellen» En helhetlig boligpolitikk «Målet er at boligmarkedet i Molde skal fungere godt. Ikke bare for de som har råd til å skaffe seg egen bolig, men også for de som ikke kommer seg inn i markedet uten hjelp. For å nå målet er det viktig at alle som er involvert i de prosessene som oppstår når et boligbehov konstateres - bestilles - og fremskaffes, samarbeider om gode arbeidsmåter med konkret innhold. I forbindelse med utarbeidelsen av Molde-modellen har Husbanken gitt uvurderlig bistand, både med økonomisk bistand til denne dreieboken, og med råd og i det daglige arbeidet.»

2 2 1 Innledning 1.2 Konstatert boligbehov 1.3 Bakgrunnen for konstatert boligbehov 1.4 Ønske om endring 1.5 Husbankens bidrag 1.6 Mål 2 Intern samhandling 2.1 Viktige forkortelser 2.2 Hvor identifiseres boligbehov 2.3 Tildeling av bolig Vedtatt regelverk for tildeling 2.4 Bestilling av boliger Bestilling på detaljnivå (Kontoret for tildeling og koordinering) Myndighet til bestilling på detaljnivå Bestilling på systemnivå (Plan- og utviklingsavdelingen) Viktigheten av å se langt fremover for å planlegge bestilling på systemnivå 2.5 Utføring - Boligfremskaffelse 2.6 Analyse og forbedring av interne arbeidsmåter i kommunen Internundervisning om gjeldende regler 3 Boligmarkedet hvem hva og hvor 3.1 Hvor er det tilgang til boliger i markedet 3.2 Konkrete alternativ for å skaffe boliger 3.3 Alle henvendelser om nybygging sentraliseres til Bestilleren

3 3 3.4 Kommunen som aktør ved boligfremskaffelse 3.5 Kunden som aktør ved hjelp av bistand/råd fra kommunen 3.6 Påvirkning av markedet og markedsaktørene i ønsket retning 3.7 Private utleiere 3.8 Profesjonelle private utleiere (investorer) 3.9 Kommunalt eide borettslagsleiligheter, eierleiligheter eller eierboliger 4 Virkemiddel 4.1 Vedtatt Boligsosial Handlingsplan 4.2 Oversikt over boliger og leiekontrakter 4.3 Tett kontakt med eksisterende leieboere Maler leiekontrakter 4.4 Rullering av kommunens eksisterende boligmasse 4.5 Beregning av fremtidig behov for boliger til sosiale formål 4.6 Planlegging av hvor boligsosial boligbygging skal skje 4.7 Bruk av utbyggingsavtaler i boligsosial sammenheng 4.8 Strategisk bruk av kommunal eiendom 4.9 Oversikt over kommunale og private tomter 4.10 Husbankens virkemidler Grunnlån Startlån Tilskudd til kommunale utleieboliger Tilskudd til etablering Tilskudd til tilpasning Tilskudd til utredning og prosjektering

4 Bostøtte Investeringstilskudd 4.11 Samarbeid mellom kommunen og private boligutbyggere 4.12 Velfungerende utleiemarked 4.13 Fra leie til eie 4.14 Retningslinjer for boligstørrelse 4.15 Bruk av virkemiddel 5 Gjennomføring av konkrete enkeltprosjekt 5.1 Alle henvendelser om tomteområder, fortetting, private forslag etc., skal meddeles Bestilleren på systemnivå 5.2 Kjøp av bolig i bruktmarkedet Gjennom eiendomsmegler Uten eiendomsmegler Sjekkliste kjøp i bruktmarkedet Lønnsomhetsanalyse kjøp i bruktmarkedet Mal kjøpekontrakter bruktmarkedet 5.3 Kjøp av bolig i nymarkedet Gjennom eiendomsmegler Uten eiendomsmegler 5.4 Innkjøpsreglementet kjøp av bolig 5.5 Leie av bolig Leie av bolig med kommunen som leietaker Midlertidig innleie fra privatpersoner Langsiktig innleie fra profesjonelle utleiere Leie av bolig med kunden som leietaker

5 Leietakerskolen 5.6 Kommunen som direkte aktør Historien Erkjennelsen Hvordan kan kommunen bli markedsaktør og påvirke Kombinering av eierformer for å kunne realisere utbygging 6 Veien videre 6.1 Kontinuerlig arbeid med intern samhandling i «Firkløveret» 6.2 Endringer i rullerende Boligsosial Handlingsplan 6.3 Endringer i årlig Tiltaksdel 6.4 Oversikt over strategiske eiendommer årlig oppdatering 6.5 Regelmessige møter med markedsaktørene 6.6 Holde prosessen levende

6 6 7 Dokumentsamling: Dokument 1 Søknad om tildeling av bolig Dokument 2 Regelverk for tildeling av kommunale boliger i Molde kommune Dokument 3 Veileder for saksbehandling ved søknad om kommunal bolig Dokument 4 Boligbyggeprogrammet for Molde Dokument 5 Eksempler på spørsmål intern samhandling Nåsituasjon Dokument 6 Arbeidsrutine varsling av PUA ved informasjon ny boligutbygging Dokument 7 Eksempel på prosjekt: Status Q2-16 Dokument 8 Norm for antall boliger til boligsosiale formål pr prosjekt Dokument 9 Boligsosial Handlingsplan med Tiltaksdel Dokument 10 Eksempel på Eiendomskort med karakter Dokument 11 Varselbrev 6 måneder til leiekontrakten utløper Dokument 12 Maler leiekontrakt gjennomgangsbolig og omsorgsbolig Dokument 13 Vedtak om strategisk bruk av egne eiendommer Dokument 14 Hamarøymodellen med eksempel på utlysning Dokument 15 Kommunens avhendingsinstruks Dokument 16 Retningslinjer for boligstørrelse Dokument 17 Instruks rutinebeskrivelse i Rettesnora Dokument 18 Sjekkliste kjøp av bolig i bruktmarkedet Dokument 19 Lønnsomhetsanalyse kjøp av eiendom Dokument 20 Mal kontrakt kjøp via eiendomsmegler Dokument 21 Mal kontrakt direktekjøp og oppgjør gjennom eiendomsmegler Dokument 22 Mal kontrakt bustadoppføringslova forbrukerkjøp Dokument 23 Innkjøpsreglementet Dokument 24 Standardtekst selvskyldnergaranti for husleie Dokument 25 Interne samarbeidsrutiner ved bruk av utbyggingsavtale I tillegg til dokumentsamlingen henvises til om virkemiddel og om gode eksempler

7 7 1 Innledning 1.2 Konstatert boligbehov Molde kommune har konstatert at det over tid er lite tilgjengelige boliger og høyt prisnivå innenfor byområdet. Dette har gjort det vanskelig for nyetablerere å skaffe seg sin første bolig. Dette gjør det vanskelig for kommunen å fremskaffe nye boliger til personer med særskilte behov, og som ikke på egenhånd greier å skaffe seg egen bolig i markedet. 1.3 Bakgrunnen for konstatert boligbehov Molde kommune eier til enhver tid ca. 600 boliger som forvaltes av Molde Eiendom KF og som er i bruk for å dekke de boligbehovene kommunen er forpliktet til å bidra med etter de lover og forskrifter som regulerer dette. (Sosiallovgivningen). I forbindelse med at kommunen selv skal kjøpe boliger, så erfares det at det er mange kjøpere og lite tilbud. Dette har vært en stabil situasjon i boligmarkedet i Molde gjennom flere år. Resultatet er at prisene har gått opp og at Molde nå er det dyreste området i fylket å kjøpe bolig i. 1.4 Ønske om endring Molde kommune ønsker å kunne endre på utviklingen i markedet slik at det blir lettere for nyetablerere og for kommunen å skaffe riktige boliger til overkommelig pris. For å oppnå dette vil kommunen aktivt gå inn for å påvirke markedsaktørene gjennom informasjon, bruk av utbyggingsavtaler med boligsosiale krav, og gjennom samarbeid om utbygging. 1.5 Husbankens bidrag Molde kommune har gjennomgått sine interne rutiner og har igangsatt et større arbeid med å forbedre arbeidsmåten for alle som er involvert i boligfremskaffelse for vanskeligstilte.

8 8 Samtidig har kommunen endret sine rutiner for å kunne påvirke alle markedsaktørene for å bidra til at boligmarkedet utvikler seg i ønsket retning. Ett av bidragene for å lykkes er utarbeidelsen av denne dreieboken. Hensikten er å lage en samlet oversikt over hvordan kommunen skal arbeide med boligfremskaffelse. I denne forbindelse har Husbanken gitt uvurderlig bistand. Dette har skjedd både med økonomisk bistand til utarbeidelse av denne dreieboken, og med råd og i det daglige arbeidet. 1.6 Mål Målet er at boligmarkedet i Molde skal fungere godt. Ikke bare for de som har råd til å skaffe seg egen bolig, men også for de som ikke kommer seg inn i markedet uten hjelp. Molde kommune ønsker å bidra til at det bygges rimelige boliger av god kvalitet som de aktuelle brukergruppene har mulighet til å betale for, enten gjennom kommunal utleie eller ved å eie boligen selv. For å nå målet er det viktig at alle som på en eller annen måte er involvert i de prosessene som oppstår når et boligbehov konstateres - bestilles - og fremskaffes, samarbeider om gode arbeidsmåter med konkret innhold. Molde kommune arbeider med Lean-prosesser i organisasjonen. Dette arbeidsverktøyet skal også brukes i hele prosessen som beskrives her.

9 9 2 Intern samhandling 2.1 Viktige forkortelser: KTK ME PUA Kontoret for tildeling og koordinering Molde Eiendom KF Plan- og utviklingsavdelingen 2.2 Hvor identifiseres boligbehov Det er flere kategorier boligsøkende som har behov for bistand. Eksempel er: Bostedsløse Rusavhengige Personer med psykiske vansker Personer med LAR oppfølging Eldre funksjonshemmede Yngre funksjonshemmede Unge over 18 år som har vært ivaretatt av barnevernet Personer under oppfølging fra kriminalomsorgen etter soning Yngre familier som har blitt «klientifisert» på grunn av høyt prisnivå i boligmarkedet Vanskeligstilte barnefamilier Flyktninger som har fått vedtak om bosetting i kommunen At en familie eller enkeltindivid har krav på bistand fra kommunen for å skaffe seg bolig blir identifisert på flere steder. De mest sentrale er: NAV Ressurstjenesten Psykisk helsearbeid Helse og omsorgstjenesten Fastleger Personer som på egen hånd søker om bolig Felles for alle er at når de møter en kunde (et annet og bedre ord for bruker) som skal ha bolig så skal det sendes en søknad til Kontoret for tildeling og koordinering. (Heretter KTK).

10 10 Innholdet i denne søknaden er standardisert. Søknaden vises i dokumentsamlingen som Dokument 1. Molde kommune har utarbeidet Regelverk for tildeling av kommunale boliger i Molde kommune og hvem som har rett til kommunal bistand. Dette regelverket er inntatt i dokumentsamlingen som Dokument 2. Det er også utarbeidet en Veileder for saksbehandling ved søknad om kommunal bolig. Denne vises i Dokument Tildeling av bolig KTK registrerer mottatte søknader fra de som har identifisert et boligbehov. Etter behandling foretar KTK enkeltvedtak som enten gir kunden rett til bolig eller gir kunden avslag. Hva som kreves av dokumentasjon fremgår av selve søknadsskjemaet. Innholdet i vedtaket er litt forskjellig ettersom hva kunden har behov for. I følgende tilfeller inneholder vedtaket både tildeling og anvisning av konkret bolig: Trygdebolig Omsorgsbolig Heldøgns bemannet bofellesskap Stiftelsen Molde og Omegn Pensjonistboliger Stiftelsen Kleive Trygdeboliger Stiftelsen Molde Ungdomsboliger Også i disse tilfellene hvor KTK både fatter enkeltvedtak på at en kunde får bolig og foretar selve tildelingen av en konkret bolig, så er det ME som har oversikten og er forvalter for de fleste boligene. MOBO er forvalter for boligene i stiftelsene Molde og Omegn Pensjonistboliger, Kleive Trygdeboliger og Molde Ungdomsboliger. For gjennomgangsboliger fatter KTK enkeltvedtak som gir tildeling av bolig og sender deretter bestilling til ME. I disse tilfellene er det ME som bestemmer hvor kunden skal bo. I enkelte tilfeller informerer KTK om spesielle ønsker som skolekrets eller andre forhold som er viktig for kunden.

11 11 KTK skal også fatte enkeltvedtak for eventuell forlengelse av leiekontrakt utover avtalt leietid i opprinnelig vedtak. Dette krever et tett og effektivt samarbeid med ME som forvalter. Det er særlig grunn til å passe på at utflyttingsfristen på 3 måneder (husleielovens 9-2.3) ikke oversittes fordi leieforholdet da blir tidsubestemt. Det er et mål at behandlingstiden hos KTK ikke skal være over 2 måneder Vedtatt regelverk for tildeling Regelverket er vedtatt i kommunestyremøte den , komplett gjengitt i Dokument 2. All tildeling av bolig skal skje i tråd med regelverket. Sentrale element som er inntatt i regelverket er: 1 Hvilke boliger regelverket gjelder for 2 Hvilke målgrupper som kan få bolig 3 Krav til nåværende boforhold 4 Alderskrav 5 Søkere med behov for tjenester i tillegg til bolig 6 Inntekts- og formuesforhold Regelverket behandler hvordan prioritering skal skje når det er nødvendig. Det er satt krav til leiekontrakt, leietid og eventuell fornyelse. 2.4 Bestilling av boliger Bestilling på detaljnivå - Kontoret for tildeling og koordinering - KTK For gjennomgangsboliger og fornyelse av leieforhold i gjennomgangsboliger sender KTK melding om enkeltvedtak til ME. Det brukes standardisert brevmal til denne henvendelsen. ME bekrefter umiddelbart at vedtaket er mottatt og at bestillingen iverksettes ved søk etter egnet bolig. Søket skjer dels gjennom eksisterende kommunale boliger som blir ledige gjennom rullering, dels ved kjøp av bruktboliger i markedet og dels gjennom kjøp av nye boliger i feltutbygging. Så snart bolig er fremskaffet skal KTK motta skriftlig melding om dette.

12 Myndighet til bestilling på detaljnivå Myndighet til bestilling er gjennom Regelverk for tildeling av kommunale boliger (Dokument 2) er delegert til rådmannen og videredelegert (sub-delegasjon) til leder for KTK Bestilling på systemnivå - Plan- og utviklingsavdelingen - PUA KTK sin oppgave er å håndtere løpende boligetterspørsel, fatte enkeltvedtak og foreta tildeling eller bestilling hos ME. Langtidsplanleggingen av ny boligmasse ivaretas av PUA. Langtidsplanleggingen består i å: 1 Beregne fremtidig demografisk utvikling i Molde 2 Beregne fremtidig boligbehov som skal fremskaffes av kommunen 3 Kalkulere hvorledes boligfremskaffelsen kan skje: 1 Rullering av eksisterende boligmasse 2 Bygging i egen regi 3 Kjøp i bruktmarkedet 4 Kjøp i nymarkedet 5 Leie fra profesjonell utleier Et sentralt virkemiddel i dette arbeidet er Boligbyggeprogrammet for Molde. I dette dokumentet har kommunen beregnet boligbehovet for årene Dette dokumentet er inntatt som Dokument 4. Ved å studere dokumentet ser leseren den metodikken som er brukt. KTK og ME arbeider altså med løpende boligfremskaffelse og PUA arbeider med langtidsplanlegging. Det planlegges et datasystem som skal sikre at KTK og ME arbeider tett sammen og har god oversikt over boligmasse, kunder og status i leieforholdene. Se mer om dette i kapittel Viktigheten av å se langt fremover for å planlegge bestilling på systemnivå PUA har ansvaret for at langtidsplanleggingen er mest mulig i samsvar med den reelle utviklingen. Det vil ha betydelig økonomisk betydning for kommunen at boligmassen er korrekt sammensatt og at kommunen eier et riktig antall boliger til enhver tid.

13 13 Dette betyr at: 1 Redskapene PUA har til rådighet for å beregne kommende behov må være best mulig. Hovedredskapet er Boligbyggeprogrammet. Dette rulleres årlig. 2 PUA må ha klar administrativ og politisk forankring for oppgaven. 2.5 Utføring Boligfremskaffelse ME er utføreren. Foretaket er kommunens virkemiddel i det operative eiendomsmarkedet. Foretaket skal fremskaffe det antall boliger og den type boliger som bestilles. Foretaket skal deretter forvalte boligene, leiekontraktene og selve driften av boligmassen. Foretaket skal bedrive langtidsplanlegging av forvaltningen av boligmassen slik at eldre boliger kontinuerlig skiftes ut med nyere boliger og at porteføljen innrettes slik at den er rasjonell, både for de som bor der og for kommunen som eier. I forbindelse med forvaltningen skal ME også ha for øye at boligporteføljen skal ha en positiv verdiutvikling på linje med verdistigningen i eiendomsmarkedet for øvrig. Selve boligfremskaffelsen skjer som et samspill mellom PUA og ME. Antall boliger som skal skaffes i «neste periode» fremkommer som et resultat av samspillet KTK, PUA og ME om beregnet behov for hvor mange boliger kommunen trenger. Denne beregningen har sitt utspring i Boligbyggeprogrammet og inngår som en fast rutine i forbindelse med utarbeidelsen av budsjett- og økonomiplan hver høst. Konkret beregning av antall boliger kan se slik ut: Formel boligbehov Antall Status Antall boliger som disponeres i dag Antall som planlegges solgt Antall som planlegges ervervet som brukt Antall som planlegges ervervet som ny Antall som planlegges innleid Antall som disponeres ved utløp av planperioden Antall som er beregnet nødvendig å disponere ved utløp planperiode De to siste linjene skal utgjøre likt antall.

14 14 Når «boligformelen» er besluttet i budsjettsammenheng, er det PUA som er bestilleren på systemnivå. Bestilling må godkjennes av kommunalsjef, rådmann, Plan- og utviklingstyret, Formannskap og Kommunestyre. Etter at endelig politisk vedtak er fattet, foretas konkret bestilling av rådmannen ved kommunalsjef plan og utvikling. Boligfremskaffelsen overlates til ME. 2.6 Analyse og forbedring av interne arbeidsmåter i kommunen De som er involvert i boligfremskaffelse i Molde-modellen kan kategoriseres som et Firkløver: Behovs-identifisereren, (Kapittel 2.2) Tildeleren, (2.3) Bestilleren (2.4.1 og 2.4.3) Utføreren (2.5) Det er av avgjørende betydning for en vellykket prosess at samarbeide i «Firkløveret» er tett, tillitsfullt og at de personene som er involvert har god forståelse, ikke bare for sitt eget ansvarsområde, men også for helheten. Dette kan gjerne kalles samhandling mellom de tjenesteytende enhetene i kommunen som er involvert i det boligsosiale arbeidet. For å samkjøre «Firkløveret» arbeider de etter en forenklet modell (X og Y modellen Ledelse på Norsk Baustad og Sørsveen) for å sette opp: 1 Nåsituasjonen for hele samhandlingen 2 Ønsket situasjon for hele samhandlingen For derigjennom å identifisere hva som er gapet mellom dagens situasjon og ønsket situasjon. For å lukke gapet skal «Firkløveret» sette opp en oversikt over endringsbehov (hvilke tiltak kan skje) og en konkret handlingsplan med de tiltakene som skal gjennomføres. Gjennomføring av denne type samhandlingsprosess kan skje på flere måter. Ett eksempel på utgangspunkt for å drøfte en Nåsituasjon er inntatt i Dokument 5.

15 Internundervisning om gjeldende regler Innledende arbeid med analyse av samhandlingen i «Firkløveret» har synliggjort at det er behov for internundervisning om det samlede regel- og rammeverket som ligger til grunn for boligfremskaffelse etter Molde-modellen. Behov for regelmessig internundervisning har også fremkommet som ønske fra «Firkløveret». Internundervisningen bør ta sikte på å gi oversikt over hele arbeidsfeltet og minimum ta for seg: 1 Inngående oversikt over Husbankens virkemiddel 2 Formell organisering og styring av de avdelingene som styrer «Firkløveret» 3 Regelverk for tildeling av kommunale boliger i Molde kommune 4 Veileder for saksbehandling ved søknad om kommunal bolig 5 Nødvendig innsyn i helse- og omsorgslovgivningen 6 Nødvendig innsyn i lov om husleie 7 Oversikt over hvilke dokumenter som er i bruk. (Eksempel: registreringsskjema, søknad om bolig, søknad om startlån, leiekontrakt og flere) Internundervisning kan skje i årlige fagdager for ansatte. Internundervisningen kan også være en god arena for å initiere samhandling. 3 Boligmarkedet hvem hva og hvor 3.1 Hvor er det tilgang til boliger i markedet A Tilgang på boliger for leie: 1 Kommunalt eide borettslagsleiligheter, eierleiligheter eller eierboliger 2 Profesjonelle private utleiere 3 Private utleiere 4 Utleieboliger eid av boligkooperasjonen eller stiftelser 5 Boliger formidlet av eiendomsmeglerne 6 Bygging av nye boliger i kommunal regi for utleie B Tilgang på boliger for eie: 1 Det ordinære boligmarkedet (Boligkooperasjonen, utbyggerne, selgere, eiendomsmeglerne) 2 Kommunalt kjøp av boliger for videresalg direkte eller via Leie for eie 3 Bygging av nye boliger i kommunal regi for videresalg direkte eller via Leie for eie

16 16 Se mer om Leie for eie i kapittel Konkrete alternativ for å skaffe boliger Det er to måter kommunen kan skaffe bolig til målgruppene: 1 Ved at kommunen eier eller leier boligen og leier denne ut til kunden. 2 Ved at kommunen setter kunden i stand til å kjøpe eller leie bolig på egenhånd. 3.3 Alle henvendelser om nybygging sentraliseres til PUA - Bestilleren på systemnivå Det er viktig at de som arbeider med boligfremskaffelse i kommunen får vite om planlagte nybygging tidligst mulig. Det vil gi bedre mulighet for tidlig å ta stilling til om det skal stilles krav om utbyggingsavtale med boligsosiale krav. Se kapittel 3.6 og 4.7 om bruk av utbyggingsavtaler. Det vil også gjøre det enklere for PUA å planlegge hvor sosial boligbygging skal skje, antall sosiale boliger i et felt og om det skal stilles spesifikke krav til størrelse og standard. Dette betyr at alle i kommunen som er i kontakt med utbyggere systematisk skal holde PUA orientert om inngående henvendelser. For å sikre at PUA får informasjon på tidligst mulig stadium er det utarbeidet egen arbeidsrutine i Molde kommune. Se Dokument Kommunen som aktør ved boligfremskaffelse Kommunen er aktør som boligfremskaffer i en rekke forskjellige situasjoner. Det er viktig å ha de forskjellige situasjonene og rollene klart for seg, fordi det vil være forskjellige arbeidsrutiner som skal følges. Arbeidsrutinene er tilgjengelige i Rettesnora. (Molde kommunes arbeidsrutiner). Det er av stor betydning å holde klart for seg når kommunen kan kjøpe eller leie direkte av utbygger uten å måtte lyse ut på anbud, og når erverv må lyses ut på anbud etter reglene i Innkjøpsreglementet.

17 17 En opplisting over situasjoner der kommunen har en rolle som kjøper eller innleier kan være slik: 1 Kjøp av bolig i bruktmarkedet 2 Kjøp av bygning i bruktmarkedet som skal ombygges etter kommunens spesifikasjon 3 Kjøp av bygning i bruktmarkedet som skal ombygges etter selgers spesifikasjon 4 Kjøp av nybygg etter kommunens spesifikasjon 5 Kjøp av nybygg etter selgers spesifikasjon 6 Leie av nøkkelferdig bolig i bruktmarkedet 7 Leie av bygning i bruktmarkedet som skal ombygges etter kommunens spesifikasjon 8 Leie av bygning i bruktmarkedet som skal ombygges etter utleiers spesifikasjon 9 Leie av nybygg etter kommunens spesifikasjon 10 Leie av nybygg etter utleiers spesifikasjon 11 Bruk av utbyggingsavtale med boligsosiale krav der kommunen krever forkjøpsrett til markedspris Hovedregler i kommunens boligfremskaffelse vil være: 1 Kjøp og leie av brukte boliger kan skje uten at kommunen lyser ervervet ut på anbud 2 Kjøp og leie av nye boliger etter selgers/utleiers spesifikasjon kan skje uten at kommunen lyser ervervet ut på anbud utover at det regelmessig meldes til markedet hva som er beregnet behov 3 Erverv etter kommunens spesifikasjon må lyses ut på anbud Når kommunen gjennom utbyggingsavtale betinger seg rett til kjøp/innleie av et antall boliger til markedspris kan det gjennomføres uten anbud når det er utbygger som bestemmer boligens spesifikasjoner. Kommunen kan ikke involveres i prosjektet utenom å kjøpe boliger i henhold til utbyggingsavtalen. Dette gjelder også i de tilfellene der kommunen har inngått utbyggingsavtale med konkrete føringer for størrelse og utforming. Se også kapittel 4.7 om bruk av utbyggingsavtaler. Det vil være forskjellige krav til utforming av kontraktene (entreprisekontrakt eller kjøpekontrakt) som skal benyttes når kommunen foretar detalj-spesifisering og når kommunen kjøper direkte. Valg av kontraktstype vil skje etter drøftelser mellom ME og PUA. Kommunen vil regelmessig annonsere beregnet behov for boligfremskaffelse slik at dette er kjent for aktørene. Det er ME som gjennomfører slik annonsering etter nærmere retningslinjer i Rettesnora.

18 Kunden som aktør ved hjelp av bistand/råd fra kommunen Det må være et mål at flest mulig kan settes i stand til å skaffe seg bolig uten at kommunen eier eller leier ut boligen. Dette kan være gjennom rådgivning, bruk av startlån eller ved å leie i det private markedet. Det er en fast rutine når en person melder om behov for kommunal bolig at det blir vurdert om vedkommende kan være i stand til å skaffe bolig selv. Denne vurderingen skjer i NAV. Det må etableres et tett samarbeid om dette med KTK. I søknad om tildeling av bolig (Dokument 1) er det inntatt et sjekkpunkt som går ut på å vurdere om kunden kan settes i stand til å skaffe egen bolig. I tilfelle bør det vurderes hvilken bistand vedkommende trenger. En oversikt over alternativene kunder har for å skaffe seg bolig selv med kommunal rådgivningsbistand kan systematiseres slik: 1 Leie nøkkelferdig bolig i bruktmarkedet 2 Leie nøkkelferdig bolig i nymarkedet 3 Leie med rett til å kjøpe på visse vilkår 4 Kjøp av bolig i bruktmarkedet 5 Kjøp av nøkkelferdig bolig i nymarkedet 3.6 Påvirkning av markedet og markedsaktørene i ønsket retning Molde kommune ønsker å påvirke markedet aktivt. Dette skal skje gjennom: 1 Informasjon direkte til utbyggerne 2 Bruk av utbyggingsavtaler med boligsosiale krav 3 Konkret samarbeid om utbygging Informasjon direkte til utbyggerne Kommunen arrangerte det første informasjonsmøtet den med innlegg fra Husbanken, kommunen og representanter fra markedsaktørene. Aktørene møtte nesten fulltallig opp og kommunen fikk meget god tilbakemelding fra deltakerne. I dette møtet presenterte kommunen en oversikt over forventet boligbehov for vanskeligstilte de nærmeste årene, samt hva som kjennetegner de forskjellige gruppene av vanskeligstilte.

19 19 Kommunen presenterte også en oversikt over virkemiddel som kommer til å bli brukt for å påvirke markedet i ønsket retning i tiden fremover. Husbanken presenterte utdrag fra den siste boliganalysen for Molde samt hvilke utfordringer kommunen står overfor. Resultatet av møtet var udelt positivt og har allerede ført til betydelig bedre «vareprat» for boligsosiale behov. Åpenhet rundt de forskjellige behovene og hvordan kommunen håndterer dette bidrar til å «avmystifisere» kjente problemstillinger og kjente negative myter rundt vanskeligstilte i markedet. Møte med informasjon om status direkte til utbyggerne skal gjentas minimum årlig. Det vil også være hensiktsmessig å bringe inn aktuelle tema utover det rent boligsosiale, samt inviterer til diskusjon rundt markedet generelt og forventet utvikling. Slike møter er også egnet for presentasjon av Boligbyggeprogrammet og for å gi andre relevant opplysninger direkte til markedsaktørene. Særlig har utbyggerne glede av å få innsikt i den kunnskapen som ligger i Husbankens boliganalyse og i kommunens tall om forventet demografisk utvikling. Bruk av utbyggingsavtaler med boligsosiale krav Molde kommunestyre har vedtatt at det kan stilles boligsosiale krav i forbindelse med bruk av utbyggingsavtaler. Dette vedtaket er et forutsetningsvedtak etter 17-2 i Plan- og bygningsloven. Vedtaket skjedde i kommunestyremøte i mai Det er dermed åpnet for at kommunen kan søke å påvirke antall boliger i et område, størrelse og utforming. Kommunen kan også melde at de vil kreve forkjøpsrett til markedspris for en del av boligene i et område. Se mer under kapittel 4.7. Konkret samarbeid om utbygging En måte å påvirke markedet i ønsket retning er å opptre som aktør i markedet, enten direkte for egen regning eller i et konkret samarbeid med andre utbyggere. Kommunen ønsker å øke sin «tilstedeværelse» i markedet og har vedtatt å utvikle et tett samarbeid med MOBO for å realisere boligutbygging. Kommunen søker også samarbeid med andre utbyggere der det er hensiktsmessig. Se status Q2-16 for et konkret og pågående samarbeidsprosjekt i Dokument 7. Konkrete prosjekt blir alltid utviklet i nært samarbeid med Husbanken. Det skal ikke etableres «gettoer» slik at de samme retningslinjene vil gjelde når kommunen er aktør i markedet som når kommunen kjøper av utbyggerne.

20 20 Det skal utvises godt skjønn når det gjelder hvor mange boliger i samme prosjekt som bør brukes til boligsosiale formål. Husbankens anbefalinger for konkrete prosjekt skal følges. Kommunen skal utarbeide en retningsgivende norm. Se Dokument Private utleiere Private utleiere er en ressurs i arbeidet med boligfremskaffelse. Det leies ut en rekke boliger i Molde gjennom året. Mange av disse boligene kan være godt egnet til boligsosiale formål. Ett hinder for å få leie av private er ofte «myten» om hvem som får tildelt kommunal bolig. Det er derfor nødvendig med informasjon fra kommunen om at de aller fleste som trenger bistand til å leie bolig er vanlige mennesker som «bare er i en vanskelig fase». Se også kapittel om muligheten til å tilby selvskyldnergaranti for leieforpliktelsene. 3.8 Profesjonelle private utleiere Det er få profesjonelle utleiere i Molde. Det bør være et mål å stimulere til flere utleiemiljø. Signaler fra Husbanken om mulighet for tilskudd ved etablering av utleieboliger bør konkretiseres og presenteres for aktuelle utbyggere og aktuelle eiere. Se mer under kapittel 4.10 Husbankens virkemidler. Kommunen skal i samarbeid med Husbanken systematisere informasjon som kan stimulere til utbygging av leieboliger. 3.9 Kommunalt eide borettslagsleiligheter, eierleiligheter eller eierboliger Hovedkilden til aktuelle boliger er naturligvis de boligene som allerede eies av kommunen og som forvaltes av Molde Eiendom KF. Kommunen eier ca. 600 boliger som disponeres i tråd med vedtatte retningslinjer. God forvaltning av denne boligmassen, ved rullering av leiekontraktene og kvalifisering av beboerne slik at de kan skaffe egen bolig, vil være det mest effektive og billigste tiltaket for å skaffe bolig til nye kunder. I 2014 ble ca. 17 % av ca. 370 gjennomgangsboliger rullert gjennom skifte av leietakere. Leiekontraktene er på 3 år i gangen, slik at «full utskiftning» lineært kunne ha vært 33 %. Det er god økonomi å sette inn betydelige ressurser i forvaltning av allerede eide boliger.

21 21 4 Virkemiddel 4.1 Vedtatt Boligsosial Handlingsplan I mars i 2011 vedtok Molde kommunestyre Boligsosial Handlingsplan. Planen er, med sine hovedmålområder og strategier like aktuell i Rent formelt er denne planen en delplan til Kommuneplanens samfunnsdel i henhold til bestemmelsene i plan- og bygningsloven. I tråd med disse bestemmelsene har planen en 4-årig Tiltaksdel. Kommunen er opptatt av en helhetlig boligpolitikk og har bygd dette inn i handlingsplanen slik at denne «virker» over lang tid. Kommunen arbeider derfor etter planen og rullerer Tiltaksdelen forløpende slik at tiltak fram mot 2020 er fastsatt. Tiltaksdelen rulleres årlig. Noen av de viktigste grepene kommunen har tatt som et resultat av arbeidet med Boligsosial Handlingsplan er: 1 Det er definert hvem som har ansvar for en helhetlig og langsiktig boligpolitikk i kommunen. Dette kan gjerne kalles samordnings-ansvaret. I Molde er dette lagt til PUA. 2 Arbeidet som følger av handlingsplanen, og som er definert i Tiltaksdelen, er godt forankret både politisk og administrativt. Dette betyr at Tiltaksdelen lett kan forankres til årsbudsjett og økonomiplaner. 3 Kommunen har en bevisst holdning til at alle ledd skal ha planen «for øye» og gi innspill til PUA. 4 Kommunen har innledet et målrettet samarbeid med private aktører. 5 Kommunen har vedtatt aktivt bruk av utbyggingsavtaler i boligsosial sammenheng 6 Kommunen har blitt bevisst på at ved å kombinere eierformer - samarbeid og selv være aktør - så kan konkrete boligprosjekter gjennomføres. 7 Kommunen er rede til å bruke egne eiendommer strategisk for å kunne gjennomføre nye prosjekt Boligsosial Handlingsplan med aktuell Tiltaksdel er inntatt i Dokument Oversikt over boliger og leiekontrakter Det er avgjørende at ME har god oversikt over de boligene som eies av kommunen og over inngåtte leiekontrakter slik at samhandlingen med KTK går så smidig som mulig.

22 22 Det er derfor planlagt et datasystem som er tilgjengelig for ME og KTK som viser oversikt over alle utleieboligene, enten de er eiet av kommunen eller leies inn. Systemet viser følgende: 1 Nøkkelopplysninger om boligen (adresse, byggeår, innhold, alder, boligkarakter) 2 Hvem som leier boligen 3 Nøkkelopplysninger om leietaker 4 Når leiekontrakten er inngått og når den utløper 5 Status boligveiledning (stikkord kontakt med leietaker) Systemet skal gi automatisk varsel når det gjenstår 6 måneder av leietiden. Systemet ivaretar taushetsplikten. Alle tilgjengelige boliger (eide og innleide) skal registreres på et eget Eiendomskort. Hver bolig skal gis en karakter for å lette langtidsplanlegging av hvorledes boligporteføljen bør være sammensatt. Eksempel: Karakter 0-2 Eiendommen bør selges ved første mulighet Karakter 3 Eiendommen vurderes for hvert skifte av leieboer Karakter 4-5 Eiendommen skal eies i et langt perspektiv Eksempel på Eiendomskort med karakter i Dokument Tett kontakt med eksisterende leieboere Tjenesteytende enheter (NAV, Ressurstjeneste mm) skal holde tett kontakt med kundene. Det vil ligge betydelige muligheter til å kvalifisere beboerne og få de ut av den kommunale boligen ved å sette inn dedikert innsats her. Boveilederfunksjonen må implementeres. Hovedfunksjonen skal være å holde dialog med kundene underveis i leieforholdet. Selv om en kunde inngår en leiekontrakt på 3 år, så er det ikke noe i veien for at vedkommende flytter tidligere dersom kunden blir i stand til å skaffe seg egen bolig tidligere.

23 23 Sentralt i arbeidsinstruksen for boveilederen er: 1 Holde kontakt med kundene gjennom leieperioden 2 Ansvarliggjøre beboeren i leieperioden (lære vedkommende å bo) 3 Ta kontakt senest 6 måneder før leieforholdet opphører og avklare om vedkommende kvalifiserer til nytt leieforhold eller må flytte ut 4 Aktiv veiledning for å skaffe egen bolig (finansiering, bokostnad, henvisning til bank, eiendomsmegler etc.) Målet er å bidra til rullering. Boveileder-funksjonen koordineres av KTK, slik at ME kan konsentrere seg om boligfremskaffelse og forvaltning. Koordineringsfunksjonen krever fullmakt fra rådmannen. ME skal varsle både leieboer og KTK når det gjenstår 6 måneder av leieforholdet. Eksempel på varslingsbrev finnes i Dokument Maler leiekontrakter Ved utleie må husleielovens bestemmelser følges. For å kvalitetssikre at dette skjer og for å sikre at kommunens egne behov for formuleringer ivaretas, så er det utarbeidet maler for aktuelle leiekontrakter. Malene skal revideres årlig eller oftere dersom det kommer endringer i lovverk eller i interne bestemmelser. Revisjon av leiekontraktene foretas av ME. Minimum hvert andre år skal ME innhente «Second opinion» på formuleringene i leiekontraktene fra ekstern, kvalifisert kilde. Gjeldende maler for leiekontrakter følger i Dokument Rullering av kommunens eksisterende boligmasse Rullering av eksisterende boligmasse er det viktigste virkemidlet kommunen har for å styre utviklingen i det boligsosiale arbeidet. Peders postulat: I den politiske kampen mellom myke og harde verdier taper de harde. Det blir derfor aldri bevilget «nok penger» til vedlikehold av hus. Derfor skal kommunen eie nye hus som ikke trenger vedlikehold, og selge disse når de kommer i «vedlikeholds-alderen».

24 24 Molde kommune har, i likhet med en rekke andre (de fleste?) kommuner ervervet de fleste boligene de trenger gjennom bruktmarkedet. Dette har over tid ført til at eiendomsporteføljen består av relativt mange eiendommer med vedlikeholdsbehov. Dette går utover verdien av porteføljen, både når det gjelder bruksverdien og salgsverdien. Det fører også til «en kamp» mellom ME som forvalter og kommunen som eier og bevilgende myndighet. De fremtidige kravene kommunen har til å oppfylle boligsosiale behov, tilsier at kommunen må tenke mye mer kommersielt når de skal forvalte sin boligportefølje. Ingen er tjent med at det offentlige «samler opp» de dårligste husene i markedet og kjemper «en tapt kamp» for å vedlikeholde disse. Molde kommune innfører derfor nye retningslinjer for kjøp av boliger. Se mer om dette i kapittel 5.4. Ønsket resultat: Kommunens eiendomsportefølje har mindre behov for kapital til vedlikehold. Rullering av porteføljen skaper økonomiske verdier som reinvesteres til boligsosiale behov. Ved vurdering av de økonomiske verdiene skal både direkteavkastning og verdiutvikling inngå som element. 4.5 Beregning av fremtidig behov for boliger til sosiale formål Molde kommune har utarbeidet et Boligbyggeprogram for perioden 2016 til Programmet inneholder beregninger av fremtidig behov for boliger i Molde. For å komme frem til beregnet boligbehov tas det utgangspunkt i: 1 Forventet befolkningsutvikling 2 Endringer i befolkningsgruppene (alder, innvandring, vanskeligstilte mm) 3 Endringene i antall personer i husholdningene På denne måten har kommunen et godt verktøy for å «kunne forutse» hva som bør bygges, hvor det bør bygges og hvilke typer boliger det blir behov for. Når behovet for ny boligbygging sees i sammenheng med tilgjengelig areal som er regulert eller planlagt regulert, så vil kommunen se om det er mulig å «ligge litt foran skjema».

25 25 Det er sikker erfaring at dersom kommunen «kommer bak skjema» så vil prisutviklingen i bruktmarkedet bli for høy. Molde kommune ligger pr dato (Q2-16) godt i rute og vil gjennom rullering av Kommuneplanarbeidet (Molde 2040) komme «foran skjema». Boligbyggeprogrammet inneholder også opplysninger om konkrete prosjekt. Boligbyggeprogrammet er inntatt i Dokument Planlegging av hvor boligsosial utbygging skal skje Boligbyggeprogrammet er stykket ned på de enkelte bydelene i kommunen og gir dermed oversikt over hvor boligsosial bygging bør skje. Det gir gode tall både for gjennomgangsboliger og omsorgsboliger. 4.7 Bruk av utbyggingsavtaler i boligsosial sammenheng Bruk av utbyggingsavtaler med boligsosiale krav reguleres av plan- og bygningslovens og 5. Hovedreglene er: 1 Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale blir kunngjort. 2 Utbyggingsavtaler med boligsosiale krav blir lagt ut til offentlig ettersyn i 30 dager med frist for merknader. 3 Etter at utbyggingsavtale er inngått skal denne kunngjøres. Gjennom utbyggingsavtale med boligsosiale krav kan kommunen inngå avtale med utbygger om regulering av antall boliger i et område samt nærmere krav til utforming og størrelse. Det kan også avtales at kommunen skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Ønsker kommunen fortrinnsrett til kjøp og utbygger eventuelt svarer med at kommunen skal ha plikt til å kjøpe, så må kommunen «holde tunga rett i munnen». Hvem spesifiserer bygget, utbygger eller kommunen. Se kapittel 3.4 om når kommunen kan erverve direkte og når dette må lyses ut på anbud. Bruker kommunen en fortrinnsrett i henhold til en utbyggingsavtale på en slik måte at prisen på boligene ikke fremkommer i markedet, må boligene takseres av en eller flere uavhengige verdivurderere (eiendomsmegler, takstmann).

26 26 En forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler er at kommunen har vedtatt et såkalt forutsetningsvedtak etter plan- og bygningslovens Slikt vedtak skjedde i kommunestyret den Generelt om utbyggingsavtale: En utbyggingsavtale vil som regel omhandle flere forhold enn det boligsosiale. Typisk er bestemmelser om teknisk infrastruktur som vei, vann og avløp, gatebelysning etc. Det er derfor flere avdelinger i kommunen som har interesser i en utbyggingsavtale. Det er etablert samarbeidsrutiner mellom de forskjellige avdelingene som kan bli berørt av samme utbyggingsavtale. Disse samarbeidsrutinene er inntatt i Dokument 25. Av særlig interesse for det boligsosiale er mulighetene kommunen har for å «spare» utbygger for merverdiavgift gjennom enten å stå som byggherre for opparbeidelse av infrastruktur, alternativt å inngå justeringsavtaler med utbygger. Dette vil holde prosjektkostnadene lavere. Det finnes to hovedmodeller for gjennomføring: 1 Anleggsbidragsmodellen 2 Justeringsmodellen Vurderinger av om det er aktuelt for Molde kommune å inngå avtale basert på anleggsbidragsmodellen eller justeringsmodellene skal foretas av PUA. Anleggsbidragsmodellen Når kommuner opparbeider infrastruktur som veier, vann- og avløp mv, har de enten rett til fradrag for inngående merverdiavgift dersom infrastrukturen er til bruk i kommunens avgiftspliktige virksomhet, eller rett til å få refundert inngående merverdiavgift på sine anskaffelser gjennom kompensasjonsordningen for merverdiavgift. En modell er at kommunen selv står som ansvarlig for opparbeidelse av infrastruktur, mot at utbygger betaler et bidrag til kommunen. Dette er den modellen som blir mest gunstig for boligutbyggere, og dermed lavere prosjektkostnader. Anleggsbidragsmodellen innebærer at kommunen er byggherre og derfor alltid underlagt fulle regler om offentlig anskaffelse. Justeringsmodellen En alternativ modell, hvor kommunen slipper å være byggherre, er den såkalte justeringsmodellen. Denne innebærer (for boligutbygging) at utbygger ikke vil få fradrag for merverdiavgift i byggeperioden, men at det gjennom en avtale mellom utbygger og

27 27 kommunen kan avtales at kommunen skal overta retten til fremtidig merverdiavgiftsfradrag over 10 år. Det inngås en avtale mellom kommunen og utbygger om fordelingen av denne fremtidige fordelen. Se for øvrig vedtak fra kommunestyret datert Bruk av justeringsmodellen vil ikke være underlagt reglene om offentlig anskaffelse, fordi det er utbygger som er avtalepart med entreprenørene. 4.8 Strategisk bruk av kommunal eiendom Kommunen har gjennom kommunestyrevedtak i april 2015 vedtatt at kjøp og salg av kommunale eiendommer kan skje strategisk for å gjennomføre en helhetlig boligpolitikk. Element i dette er: A B C D E F Eiendommer kommunen ikke har bruk for selges og at frigjort kapital brukes til redusert låneopptak for senere erverv i boligsosial sammenheng Kommunen kan sette vilkår for bruk av eiendommen som selges Eiendommer som selges skal brukes i boligutbygging i kombinasjon med andre private eiendommer for å få realisert prosjekter Salg av gjennomgangsboliger til eksisterende leietakere (Leie før kjøp) Kjøp av eiendom for å kunne gjennomføre strategiske grep Bruk av kommunal forkjøpsrett til leiegårder for å kunne gjennomføre strategiske grep (Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder) Strategisk bruk av eiendommer som kommunen eier skal bidra til «å sette kommunen i førersetet». Vedtaket finnes i Dokument Oversikt over kommunale og private tomter I forbindelse med strategisk bruk av kommunale eiendommer, og som redegjort for i sak i Boligbyggeprogrammet, har kommunen utarbeidet en konkret liste med oversikt over tilgjengelig areal som kan tenkes brukt til boliger. Listen har også opplysninger om eiendommens areal, reguleringsmessige status, behov for omregulering, behov for andre avklaringer og mulighet for bebyggelse.

28 28 Dette dokumentet er dermed av stor nytte, ikke bare fordi at det gir en komplett oversikt, men også fordi det fungerer som en handlingsplan for boligfremskaffelse for årene som kommer. Pr Q2-16 inneholder listen 21 eiendommer med til sammen over m2 som kan utnyttes i en helhetlig boligpolitikk. Listen holdes ajour av PUA. Lista pr Q2-16 kan sees i Dokument Husbankens virkemidler Husbanken har utviklet en rekke virkemidler som står til rådighet for kommunene for å bistå i boligsosialt arbeid. Det er hensiktsmessig å skille mellom kommunale virkemiddel og statlige virkemiddel. At kommunen disponerer utleieboliger, til bruk både som gjennomgangsboliger og som omsorgsboliger, er et kommunalt virkemiddel. De virkemidlene som Husbanken rår over er statlige virkemiddel. De viktigste er: 1 Grunnlån 2 Startlån 3 Tilskudd til kommunale utleieboliger 4 Tilskudd til etablering 5 Tilskudd til tilpasning 6 Tilskudd til utredning og prosjektering 7 Bostøtte 8 Investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjem Kort om de enkelte virkemidlene: Grunnlån Det som er prioritert innenfor lånerammen som heter Grunnlån er: A B C Lån til utleieboliger, blant annet til flyktninger Utbedringer av boliger med boligsosialt formål Øvrige boligsosiale forhold Dette er lån som kan ha lang løpetid, inntil 50 år.

29 Startlån Formålet med startlån er å kunne gå målrettet mot personer med langvarige finansieringsproblemer og som vanskelig klarer å skaffe seg bolig og beholde den. Søker underlegges kredittvurdering fordi det må være evne til å betjene lånet. Søker må ha vist vilje til å bidra selv ved å ha brukt muligheten til å spare innenfor egne økonomiske muligheter. Andre kriterier for å få startlån er: A B C D At barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon taler for å gi startlån. Dersom husstanden har problemer med å dekke sine boutgifter og at refinansiering med startlån bidrar til at husstanden kan fortsette å bo i boligen. Husstanden må flytte for å kunne fortsette i arbeidsforholdet. At bruk av startlån bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger. Startlån kan gis med inntil 50 års nedbetalingstid i spesielle tilfeller. Det stilles spesielle krav til dokumentasjonen i søknaden der særlig lang nedbetalingstid ønskes Tilskudd til kommunale utleieboliger Målet med dette virkemiddelet at å øke antall egnede utleieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Prosjekter som dekker behov for prioriterte grupper kan finansieres både med lån og tilskudd. Utmålingen kan være fleksibel. Tilskudd kan være inntil 40 % av prosjektkostnadene. Husbanken må involveres i aktuelle prosjekt så tidlig at nødvendige føringer og påvirkning kan gis. Dette er et virkemiddel som kan gis både der kommunen er eier og der private aktører skal eie boligene med (tinglyst) plikt til utleie etter kommunens tilvisning for inntil 20 år. Kommunen bør stimulere til at slike tilskudd i størst mulig utstrekning blir benyttet fordi det ligger et betydelig insitament i størrelsen på tilskuddet. Det kan gis tilskudd til bygging av nye boliger eller til utbedringer som reelt øker kvaliteten. Universell utforming og energi/miljø er faktorer som det legges vekt på.

30 30 Det er verd å merke seg at Husbanken selv har indikert at totalkapitalen kan beregnes forrentet med 7,3 % (Q2-2016). Dette er en god yield for investorer i eiendomsmarkedet fordi det er investering i boliger, som er tryggere enn for eksempel kontorbygg. Det er et selvstendig mål at flere av de boligene kommunen har tilgang til som utleieboliger skal eies av private aktører. Kommunen skal arbeide aktivt mot private utbyggere og aktører for å promotere denne muligheten. Privat utleier kan ved oppføring oppnå Grunnlån med inntil 50 års avdragstid, lang fastrente og være sikret en viss prosent (inntil 40 %) utleie gjennom kommunen. Hamarøymodellen er et godt eksempel på hvordan dette virkemiddelet kan brukes. Se Dokument 14 med en kort beskrivelse av modellen, samt eksempel på utlysning i markedet. Kommunens fordel er at det skapes flere boliger for boligsosial bruk uten at kommunen må ta investeringen og tilhørende økte driftsutgifter Tilskudd til etablering Dette er et virkemiddel som normalt har knappe rammer og som derfor er underlagt streng prioritering. Kommuner med særlig store boligsosiale utfordringer er prioritert. Hovedhensikten med virkemidlet er å bidra til at husstanden får reduserte låneutgifter slik at den oppnår tilstrekkelig betjeningsevne. Dette går også på å redusere behovet for «selvforsikring» mot renteøkninger. Tilskudd kan kombineres med startlån og privat banklån. Tilskuddet kan også settes opp slik at det utbetales i ettertid dersom husstanden får betalingsproblemer Tilskudd til tilpasning Dette virkemidlet har knappe midler og er behovsprøvd. Det er kommunen som skal prioritere og tilskuddet kan gis til personer som har behov for tilrettelagt bolig. Det vektlegges at noen i husstanden trenger spesialtilpasning for å kunne bli boende over tid. Tilpasning kan defineres som å gjøre boligen mer egnet for å ivareta behov for personer med nedsatt funksjonsevne. Tilskuddet kan gis både til eid og leid bolig.

31 Tilskudd til utredning og prosjektering Utredning: Dette virkemidlet kan gis før prosjektering starter til enkle undersøkelser av bolig og adkomst til bolig. Vurdering av teknisk tilstand på bolig, areal, muligheter og begrensninger og økonomisk overslag for eventuelle tilpassinger. Beløp er begrenset til kr ,-. Prosjektering: Tilskudd kan gis til utarbeidelse av tegninger for den løsningen som er valgt. Beløp er begrenset til kr , Bostøtte Bostøtteordningen er rettighetsbasert og de fleste over 18 år kan få bostøtte. Bostøtten skal bidra til at vedkommende skal klare å etablere seg, eller til at vedkommende kan fortsette å bo i egen leid eller eid bolig Investeringstilskudd Investeringstilskudd er innrettet direkte mot kommunenes investeringer i omsorgsboliger for personer med behov for heldøgns helse- og omsorgstjenester og til sykehjem. Søknad om Investeringstilskudd er omfattende og vil tilligge ME Samarbeid mellom kommunen og private boligutbyggere Samarbeid for å løse oppgaver i boligsosial sammenheng er avgjørende for at kommunen skal lykkes. God informasjon gjennom årlige møter med boligutbyggerne, god service når nye prosjekt planlegges og gjennomslag for at «vanskeligstilte» ikke gir negative følger, er avgjørende. At kommunen går inn som kjøper eller leier av noen boliger i et prosjekt bidrar til at krav om forhåndssalg oppfylles og vil dermed i svært mange tilfeller være positivt for utbygger. For kommunen er dette vinn-vinn. Kommunen bidrar til boligutbygging for alle, samtidig som eget behov i boligsosial sammenheng innfris.

32 Velfungerende utleiemarked Utleiemarkedet fungerer ikke godt nok i Molde kommune. Hovedgrunnen til dette er at det er for få utleieboliger tilgjengelig og at de fleste boligene som leies ut er «egen bolig» i forbindelse med kortvarig fravær. (Utdannelse, permisjon for å prøve annen jobb etc.). Det er naturlig at de som skal leie ut egen bolig i ett eller to år selv ønsker å ha kontroll med hvem som skal bo i huset. Det er heller ikke en god løsning for kommunen å leie inn boliger på kort sikt. Det er bedre med leiekontrakter på minimum 3 år, gjerne med rett til forlengelse. Dette gjelder både i tilfeller der kommunen leier inn og i tilfeller der kunden ved kommunens hjelp leier direkte. Langsiktig leie kan kun oppnås i de tilfellene de er snakk om utleie av sekundærbolig og mer profesjonelt og yrkesmessig utleie. I Molde er det få yrkesmessige utleiere. Det bør være et mål for kommunen å stimulere til at investorer ønsker å utvikle dette markedet. Et middel er aktivt å søke etter langsiktig leie av boliger for bruk i boligsosial sammenheng. Se mer om dette i Hamarøymodellen i Dokument 14. Korrekt håndtert kan Husbankens virkemiddel med tilskudd benyttes i slike tilfeller. Det kan bety at investor kan få god avkastning (yield) på sin investering Fra leie til eie Først en avklaring av begrep. Uttrykket stammer opprinnelig fra boligkrisen på slutten av 1980 og begynnelsen av 1990 tallet. Flere boligprosjekt havarerte og en av løsningene var å leie ut boliger og gi rabatt tilsvarende innbetalt husleie for de som senere (på avtalt termin) kjøpte. Begrepet i dag brukes gjerne om leietakere i kommunale gjennomgangsboliger som kjøper boligen de leier i løpet av leieperioden uten at det gis noe rabatt tilsvarende innbetalt husleie. Et bedre uttrykk kan dermed være: Leie før eie. Dette er et virkemiddel som bør brukes i størst mulig grad, særlig for eiendommer som står på «salgslisten». Se kapittel 4.3 om å holde tett kontakt med leieboerne.

33 33 Et viktig mål for kommunen er at de som tildeles gjennomgangsbolig skal bli kvalifisert til å eie eller leie bolig på egenhånd. De skal jo i de fleste tilfellene ut av gjennomgangsboligen etter 3 år. De som i løpet av leieperioden blir i stand til å eie egen bolig, på egenhånd eller gjennom kvalifiseringstiltak fra kommunen, bør i mange tilfeller tilbys å kjøpe leieboligen. Prisfastsettelsen må i tilfelle basere seg på markedspris, fastsatt gjennom objektiv taksering av eiendomsmegler eller takstfolk. Kommunens avhendingsinstruks må innrettes slik at denne type salg kan gjennomføres administrativt. Avhendingsinstruksen er inntatt i Dokument Retningslinjer for boligstørrelse Det er viktig at kommunen har en bevisst holdning til «forbruket» av boliger i den forstand at det tilbys boliger med rasjonell størrelse tilpasset beboerens reelle behov. Hensikten er at kundene skal få en så lik behandling som mulig og at KTK og ME skal ha fornuftige styringsredskap tilgjengelig. Kommunen skal derfor vedta retningslinjer for aktuell boligstørrelse. Hovedlinjene i vedtaket er at normgivende boligstørrelse så langt det er mulig skal samsvare med antall personer i husstanden. Se Dokument 16 - Retningslinjer for boligstørrelse Bruk av virkemiddel Kommunen legger stor vekt på at alle relevante virkemiddel skal brukes aktivt av de som er involvert i boligfremskaffelse, både i boligsosial sammenheng og for det generelle markedet. Erfaring har vist at det er korrelasjon mellom økning av folketallet i kommunen og antall nye boliger som tilføres i markedet. Kommunen ønsker at organisasjonen («Firkløveret») skal ha best mulige forutsetninger for å samarbeide, og at læring og kunnskapsoverføring skal være effektiv. Bruksanvisninger for de enkelte virkemidlene er derfor lagt inn i Rettesnora slik at rutinene kan hentes ut og anvendes av den enkelte medarbeider. Vedlikehold av bruksanvisningene tilligger PUA. I Dokument 17 vises instruksen PUA arbeider etter for vedlikehold av rutinebeskrivelsene i Rettesnora.

34 34 5 Gjennomføring av konkrete enkeltprosjekt 5.1 Alle henvendelser skal meddeles Bestilleren på systemnivå - PUA Dette gjelder henvendelser til kommunen om tomteområder, fortetting, private forslag mm. Det er viktig for kommunen at kommunikasjonen mellom forskjellige avdelinger som kan være involvert i eller få spørsmål om boligutvikling, er så god at PUA til enhver tid har fullstendig oversikt over det som rører seg i boligmarkedet i kommunen. Kommunen har derfor utarbeidet egne arbeidsrutiner om dette. Se Dokument 6. Desto raskere PUA kan komme inn og vurdere planer om nye prosjekt, desto raskere kan PUA gjøre seg opp en mening om: 1 Bruk av utbyggingsavtale med boligsosiale krav skal foreslås 2 Om kommunen bør forberede seg på kjøp uten bruk av utbyggingsavtale 3 Om prosjektet ikke har kommunal interesse i boligsosial sammenheng At PUA er informert om «alle bevegelser» i boligmarkedet i kommunen er avgjørende for at kommunen tidsnok kan ta stilling til om det er ønskelig å delta i et prosjekt. 5.2 Kjøp av bolig i bruktmarkedet Kjøp av bolig i bruktmarkedet kan inndeles i tre kategorier: 1 Selger bruker eiendomsmegler 2 Selger er sin egen megler 3 Selger er sin egen megler, men bruker eiendomsmegler eller advokat til kontrakt og oppgjør. Det vil være betydelig forskjeller for kommunen mellom disse alternativene Gjennom eiendomsmegler I de tilfellene selger har engasjert eiendomsmegler så ligger eiendommen ute i det åpne markedet. Normalt vil byder med det høyeste budet få tilslaget, men det er slik at selger fritt kan velge mellom budene. Uansett, det er enklere for kommunen å vurdere hva som er korrekt markedspris når en salgsprosess er åpen. Megleren er forpliktet til å informere om andre bud som kommer inn.

35 35 For kommunen kan tempoet i en budprosess være en utfordring. Det er nødvendig at ME har de nødvendige fullmaktene slik at de kan handle like hurtig som andre kjøpere. Eiendomsmegleren har en rekke forpliktelser (etter eiendomsmeglerloven) til å innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen. Kjøp gjennom megler er dermed betydelig enklere så langt det gjelder opplysninger. Disse vil fremgå av salgsprospektet og bilagsmappen som hører til prospektet. I de aller fleste tilfellene er det også utarbeidet en boligsalgsrapport. Dette er en uavhengig bygningskyndig sin vurdering av eiendommen. Innkjøpsansvarlig i ME må holde seg oppdatert på gjeldende lovverk, lokale priser og ha god kjennskap til de lokale eiendomsmeglerne. Innkjøpsansvarlig må ha inngående kunnskap om innhold i salgsprospekt, innhold i bilagsmappe og hva «karakterene» i boligsalgsrapporten egentlig betyr. ME er en stor aktør og innkjøpsansvarlig må derfor ha spesialkompetanse på kjøp av eiendom. I tillegg bør innkjøpsansvarlig organisere seg slik at vedkommende har rask tilgang til rådgivere der det er nødvendig. Se Dokument 18 - Sjekkliste kjøp av bolig i bruktmarkedet. Eiendomsmegler og bygningsingeniør har egne ansvarsforsikringer. Eiendomsmegleren har et ubetinget ansvar for det som kalles ytelse mot ytelse i forbindelse med oppgjøret. Det betyr at det er eiendomsmegleren sitt ansvar at kjøper får tinglyst skjøte uten (andre enn avtalte) heftelser når kjøper betaler og at selger får pengene når har gir fra seg skjøtet Uten eiendomsmegler Kjøpes eiendom utenom eiendomsmegler må innkjøpsansvarlig gjennomføre alle de kontrollene eiendomsmegleren gjør. Kjøp av bolig i bruktmarkedet reguleres av avhendingslova. Innkjøpsansvarlig skal ha inngående kunnskap om denne lova og hva den betyr. ME må oppfattes som yrkeskjøper og vil neppe ha samme beskyttelse som en forbrukerkjøper. Ved kjøp direkte fra selger er det dermed nødvendig for innkjøpsansvarlig å gjennomføre omfattende juridisk kontroll av den eiendommen som skal kjøpes. Er det i tillegg heller ikke utarbeidet boligsalgsrapport, må teknisk kontroll også gjennomføres.

36 36 Disse kontrollene vil være omfattende, arbeidskrevende og dermed kostbare. ME bør derfor vurdere om kjøp direkte fra selger bør gjennomføres i det hele tatt. I mange tilfeller vil en selger som ønsker et direktesalg engasjere eiendomsmegler eller advokat til å skrive kontrakt og gjennomføre oppgjøret. Den juridiske og økonomiske delen av kjøpet vil bli ivaretatt i disse tilfellene. Men eiendomsmegleren har i slike tilfeller ikke innhentet opplysninger om eiendommen. Oppdraget er begrenset nettopp til kontrakt og oppgjør. Teknisk og juridisk kontroll (for annet enn oppgjøret) må derfor likevel utføres på egenhånd. Ved direkte kjøp er det ikke noe ledd som tar ansvar for at ytelse skjer mot ytelse. Regelen er derfor enkel: Gjennomføring av oppgjør uten bruk av eiendomsmegler eller advokat med eiendomsmeglerbevilling skal ikke forekomme Sjekkliste kjøp i bruktmarkedet Uavhengig av om selger bruker eiendomsmegler eller selger direkte så skal ME benytte rutiner for kvalitetskontroll av kjøp. Innkjøpsansvarlig skal derfor minimum gå gjennom de rutinene/spørsmålene som er inntatt i skjema i Dokument 18. I de tilfellene kjøp skjer gjennom eiendomsmegler vil svaret på de fleste spørsmålene i rutinebeskrivelsen finnes i salgsprospekt og bilagsmappe. Ved direkte kjøp må innkjøpsansvarlig innhente nødvendig opplysninger. Gjennom et år vil flere «regler for boligkjøp» som skal ivaretas av rutinebeskrivelsen endres. Dette kan skyldes lovendringer, forskriftsendringer, avsagte dommer etc. ME skal årlig innhente ekstern ekspertise for gjennomgang av rutinene ved kjøp av eiendom Lønnsomhetsanalyse kjøp i bruktmarkedet Det vil være en nyttig øvelse for ME å foreta en enkel analyse av lønnsomheten ved kjøpe av eiendom. Dette for å kunne vurdere om et aktuelt kjøp er fornuftig. Element i en slik vurdering bør være: 1 Er tilbydt innkjøpspris fornuftig? 2 Oppnås støtte fra Husbanken? 3 Er det rimelig samsvar mellom årlige driftskostnader og husleieinntekter?

37 37 4 Er anslåtte årlige vedlikeholdskostnader rimelige? 5 Når vil eiendommen ha behov for større oppgradering? 6 Hva er sannsynlig prisutvikling for eiendommen? 7 Vi eiendommen bidra til at verdien av samlet eiendomsportefølje øker? I Dokument 19 ligger et forslag til slik lønnsomhetsanalyse. Før innkjøp av eiendom gjennomføres skal innkjøpsansvarlig fremlegge besvart Sjekkliste - Dokument 18 og gjennomført Lønnsomhetsanalyse Dokument 19 og avgi innstilling til aktuell beslutningstaker Maler kjøpekontrakter bruktmarkedet Det anbefales at ME følger de til enhver tid gyldige malene fra Norges Eiendomsmeglerforbund. Disse er underlagt rutinemessige juridiske kontroller og blir endret regelmessig. Malene er også gjenstand for forhandlinger og anbefalinger fra Forbrukerrådet og Forbrukerombudet. Malene er dermed reelt sett «enerådende» i markedet og ivaretar et balansert forhold mellom kjøper og selger. Eiendomsmeglerne bruker disse kontraktene. Kjøp av eiendom direkte fra selger der slik mal ikke brukes skal ikke finne sted. Dokument 20- Mal kontrakt kjøp via eiendomsmegler, gyldig Q2-16. Dokument 21 - Mal kontrakt direktekjøp og oppgjør gjennom eiendomsmegler, gyldig Q Kjøp av bolig i nymarkedet I motsetning til kjøp av bruktbolig som reguleres av avhendingslova, så reguleres kjøp av bolig i nymarkedet av bustadoppføringslova. Hovedforskjellen er at forbrukerkjøper har vesentlig bedre garantier og sikkerheter ved kjøp i nymarkedet. Innkjøpsansvarlig i ME må ha inngående kunnskap om bustadoppføringslova, og organisere seg slik at det er rask tilgang på kvalifiserte rådgivere der det er nødvendig. ME må oppfattes som yrkeskjøper og vil ikke ha samme krav på beskyttelse som en forbrukerkjøper dersom det i salgsprospektet er tatt høyde forskjellig behandling. Har selger gjennom prospektet henvist til bustadoppføringslova, og ikke gitt uttrykk for at det vil bli

38 38 brukt forskjellig kontrakt på yrkeskjøper og forbrukerkjøper, så er det sannsynlig at ME kan påberope seg fulle rettigheter. Dersom selgeren ønsker å påberope seg at ME ikke er forbrukerkjøper, og fremlegger en alternativ kjøpekontrakt, så må innkjøpsansvarlig foreta meget grundig analyse av den alternative kontrakten. ME vil bli oppfattet som en stor kjøper i markedet og bør bruke sin forhandlingsstyrke til å kreve kjøpsvilkår der bustadoppføringslova gjelder på lik linje med et forbrukerkjøp. Ofte er det slik at ved kjøp av bolig i utbyggingsprosjekt så er det lang tid mellom inngåelse av kjøpekontrakt og levering. Det er også ofte slik at utbygger starter markedsføringen før alle forhold er avklart og før alle offentlige tillatelser er gitt. Som regel tar utbygger også forbehold om at tilfredsstillende antall boliger skal selges før byggearbeidet starter. For ME betyr dette at innkjøpsansvarlig må gjøre seg opp en kvalifisert mening om hvorvidt det konkrete prosjektet lar seg gjennomføre. I Dokument 22 er inntatt mal for kjøpekontrakt etter bustadoppføringslova (forbrukerkjøp) gyldig Q2-16. Innkjøpsansvarlig skal i henhold til Innkjøpsreglementet (Se mer i kapittel 5.4) sette seg grundig inn i hvordan utbygger planlegger å organisere eiendommen: Skal eiendommen organiseres som borettslag eller som eierseksjonssameie? Er det utarbeidet gode og fullstendige vedtekter? Er det satt opp forslag til budsjett som legger opp til månedlige avsetninger til fremtidig vedlikehold? Inngås det avtale med profesjonelt miljø som kan planlegge fremtidig vedlikehold? Legges det opp til profesjonell forretningsfører? Gjennom eiendomsmegler Ved kjøp av ny bolig gjennom eiendomsmegler så er megleren pålagt et omfattende selvstendig ansvar for at selger har stilt de nødvendige garantiene etter bustadoppføringslova. Megler har et direkte frarådingsansvar mot å innbetale kjøpesum før garantiene er stilt. Eiendomsmegler vil også måtte gå gjennom/sjekke at: 1 Alt er i orden med tomteforholdene 2 Eiendommen er organisert riktig (eierseksjoner/borettslag) 3 Seksjoneringen er riktig

39 39 4 Registrering av borettslag er riktig 5 Valg av kontraktsmal er riktig 6 At utbygger har økonomi til gjennomføring 7 Nødvendige juridiske erklæringer er tinglyst 8 Offentlig byggetillatelse er gitt 9 Ferdigattest/innflyttingsattest blir gitt før oppgjør 10 At utbygger bruker riktig lov Det vil lette innkjøpsansvarlig vesentlig dersom et interessant prosjekt er styrt av eiendomsmegler Uten eiendomsmegler Ved kjøp av bolig i nytt prosjekt der selger ikke benytter seg av eiendomsmegler så må innkjøpsansvarlig «være sin egen megler» og ha kunnskap nok til å foreta nødvendige undersøkelser. Dette vil kreve inngående kunnskap om bustadoppføringslova og andre lovbestemmelser som regulerer nybygging. Som for kjøp i bruktmarkedet skal det ikke forekomme at oppgjør blir foretatt uten bruk av eiendomsmegler eller advokat med eiendomsmeglerbevilling. I nymarkedet er dette enda viktigere fordi det er lang tid mellom kontrakt og oppgjør, verdiene ofte er større og konkursrisiko på utbygger er større. 5.4 Innkjøpsreglementet kjøp av bolig De temaene som er omhandlet i kapittel 5.1. til og med skal sammenfattes til et Innkjøpsreglement for kjøp av boliger. Innkjøpsansvarlig må ha inngående kjennskap til dette reglementet og være sikker på at dette følges. Viktige element i innkjøpsreglementet er: Boliger som kjøpes av kommunen skal som hovedregel ikke være eldre enn 5-8 år Kjøpes eldre boliger skal de værer nyrenovert slik at teknisk tilstand er løftet til ny standard Primært skal kommunen dekke fremtidig boligbehov ved erverv av nye boliger

40 40 Ved kjøp av nye boliger i blokk skal kommunen legge stor vekt på hvordan utbygger organiserer eiendommen; enten som borettslag eller som eierseksjoner. Organiseringen skal være slik at fremtidig styring og vedlikehold innrettes betryggende og at regnskapsførsel ivaretas av profesjonell aktør med kompetanse på området. Forvaltningen av boligporteføljen skal innrettes etter alder og vedlikeholdsstatus på den enkelte eiendom. Når en eiendom nærmer seg alder for omfattende vedlikehold skal eiendommen rulleres gjennom salg. ME skal utarbeide årlige planer for innkjøp- og salg av eiendommer. Aktivt bruk av karaktersetting på den enkelte eiendom skal lette dette arbeidet. Innkjøpsreglementet er inntatt i Dokument Leie av bolig Leie av bolig med kommunen som leietaker Et alternativ til kjøp av nye boliger er å leie disse inn. Fordelen med innleie er at antall boliger kan økes uten at det binder investeringsmidler. Innleie kan dermed øke kommunens evne til å skaffe boliger til boligsosiale formål på en fleksibel og enkel måte. Det kan skilles mellom to typer innleie: Midlertidig innleie fra privatpersoner Det normale her er at privatpersoner skal være borte fra sin bolig i en relativt kort periode (1-3 år) i forbindelse med utdanning, permisjon fra jobb eller lignende. Disse utleierne vil stille store krav til sikkerhet for både leieinntekter og til at de som skal bo i boligen «ikke ødelegger denne». Dette er som regel snakk om å leie ut egen bolig. Det vil nok være krevende å få et leieforhold i disse tilfellene, men det er oppnåelig når kommunen kan redegjøre for hvem som blir leietakeren. Ulempen vil være at skifte av leietaker i leieperioden kan bli en utfordring. Det vil også være en del privatpersoner som har kjøpt såkalt sekundærbolig ment for utleie. Å komme i posisjon for innleie av sekundærboliger vil være mye enklere. I disse tilfellene vet utleierne at husleieloven som hovedregel fordrer 3 års leiekontrakter og at et slikt leieforhold må betraktes om mer forretningsmessig enn ved utleie av egen bolig.

41 Langsiktig innleie fra profesjonelle utleiere Det er alt for få profesjonelle utleiere i markedet i Molde. Det bør være et må i seg selv for kommunen å stimulere til at flere bygger boliger med formål å leie disse ut i ervervsmessig sammenheng. Flere utleieboliger i et marked øker fleksibiliteten på den måten at flere kan finne seg bolig uten at de må finansiere bygge- eller kjøpesum. Det vil til enhver tid være mennesker på boligjakt som ikke ønsker å eie. De vet ikke hvor lenge de skal bo i området på grunn av usikkerhet, de er usikre på egen økonomi, etc. Det er også lett å tenke seg at vanskeligstilte i markedet ønsker å leie i noen år for å se om egen situasjon bedrer seg og fordi at å finansiere et kjøp ikke er mulig. Kommunen, med sitt ansvar for boligsosiale forhold, er tjent med at en større del av markedet utgjøres av profesjonelle, langsiktige utleiere og bør dermed stimulere til fremveksten av et slikt marked. Dette kan best skje gjennom at kommunen, som alternativ til kjøp, signaliserer ønske om langtids-innleie (10+10 år) og at Husbankens virkemiddel med tilskudd brukes aktivt. Husbanken har selv signalisert at utleier i slike tilfeller kan oppnå yield (direkteavkastning) som kan konkurrere med andre eiendomsinvesteringer. I tillegg vil utleier med opphør av leieforhold kunne innkassere prisstigningen på boligen, og dermed over tid oppnå god avkastning på investerte midler. Se mer under kapittel 4.10 Husbankens virkemidler. Med kommunen som leietaker vil boligeieren (investoren) heller ikke ha bekymringer for om husleien blir betalt Leie av bolig med kunden som leietaker Mer krevende kan det derimot være å finne bolig for leie der kunden selv skal inngå leiekontrakten. «Direkte leie» kan likevel ofte være ønskelig for kommunen. Ved direkteleie kan veien til «å klare seg selv» være kortere. Det kan være lettere å inspirere kunden til å bli selvstendig slik at kommunal bistand ikke trenges utover «kneika». Kommunen kan ta flere grep for å kvalifisere en kunde slik at privat leieforhold oppnås: 1 Bruk av kommunal selvskyldnergaranti 2 Leietakerskolen

42 42 Selvskyldnergaranti Våren 2016 åpnet kommunaldepartementet for at en kommune kan stille selvskyldnergaranti for en leietaker. Tidligere hadde kommunen ikke mulighet for å stille annet en simpel garanti. Forskjellen er vesentlig: Ved simpel garanti må utleier først (og det tar lang tid) ha prøvd alle mulighetene for å drive inn utestående husleie direkte fra leietaker før garantisten (kommunen) er forpliktet til å betale husleien. Dette har utleiere oppfattet som vært tungvint, upraktisk og usikkert. Ved selvskyldnergaranti kan utleier rette krav om innbetaling av forfalt husleie direkte til garantisten (kommunen) uten først å «ha mislyktes» i å drive pengene inn fra leietaker. Molde kommune bør foreta nødvendige politiske avklaringer for å ta denne nye muligheten i bruk. Dokument 24 viser standard foreslått tekst i selvskyldnergaranti Leietakerskolen Det kan være flere aktuelle virkemiddel for å kvalifisere en kunde slik at vedkommende selv er i stand til å oppnå et leieforhold med en utleier. Sosial trening, bo-trening og økonomisk trening er stikkord. For å systematisere nødvendig kvalifisering kan kommunen etablere Leietakerskolen. Dette tilbudet kan være til nytte enten kunden skal i det åpne markedet direkte, eller om det skal leies bolig innenfor kommunens portefølje. Gjennom Leietakerskolen skal aktuelle brukere lære hva som kreves for å: 1 Finne bolig i leiemarkedet på egenhånd (Hvor, hvordan mm) 2 Ta kontakt med utleier og presentere seg selv 3 Ordne opp med leiekontrakt (rettigheter, plikter, dokumenter) 4 Ordne med depositum selv eller kommunal selvskyldnergaranti 5 Forstå det å bo, juridisk. (Strømavtale, tv/internett, mm) 6 Forstå det å bo praktisk. (Renhold, besøk, nattero mm) 7 Denne listen er det lett å utvide

43 43 Lærere på Leietakerskolen bør være representant fra Molde voksenopplæringssenter, lokal eiendomsmegler, og en praktiker for eksempel fra ME. 5.6 Kommunen som direkte aktør Historien: Tidligere var kommunen den sentrale aktøren og premissleggeren for hvor folk skulle bo, hvordan boligene skulle være utformet og til en viss grad (Husbanken) hvor store de skulle være. Denne påvirkningen skjedde gjennom at kommunen ervervet tomteareal, opparbeidet infrastruktur i egen regning for deretter å selge enkelttomter til kjøpere som sto i kø på tomtesøkerlista. I Molde var dette den vanlige (nesten enerådende) måten å skaffe seg bolig på frem til langt utpå 1990 tallet. Alternativet til å stå på tomtesøkerlista og bygge selv var å kjøpe borettslagsleilighet gjennom MOBO, som igjen fikk tomter tildelt av kommunen. Så endret bildet seg fullstendig. I dag er de de færreste som kjøper tomt og bygger bolig selv. De kjøper ferdig bolig av en boligutbygger. Boligutbyggeren står ofte for reguleringen og blir på den måten premissleverandøren for hvorledes byutviklingen skjer. Boligkooperasjonen måtte konkurrere på lik linje med kommersielle aktører og tapte i stor grad markedsandeler for nybygg. Ett unntak er OBOS som tidlig så utviklingen komme, og som «kommersialiserte» seg tidlig nok til å forbli en dominant aktør Erkjennelsen: Molde kommune har erkjent at kommunen på nytt må ta en større rolle. Hovedgrunnen til det er ikke at de private utbyggerne har gjort en dårlig jobb, men at det over tid er synlig at mye av det nødvendige mangfoldet i boligmarkedet blir borte. Det har blitt bygget for mange boliger for «de rike» og for få for nyetablerere og vanskeligstilte.

44 Hvordan kan kommunen bli markedsaktør og påvirke? 1 Ved aktivt bruk av de virkemidlene som er behandlet i kapittel 4 2 Ved aktiv bruk av utbyggingsavtaler for å dekke boligsosiale behov 3 Ved å påvirke markedsaktørene gjennom informasjon 4 Ved selv å bli en operativ aktør som utbygger for egen regning 5 Ved å innlede konkret samarbeid med andre utbyggere 6 Ved å ta initiativ til å kombinere eierformer for å realisere utbygging Som et resultat av denne Dreieboka for Molde-modellen utarbeides det konkrete arbeidsrutiner i Rettesnora for de områdene som er behandlet her. Eksempel: A B C D E F G Slik jobber vi i Molde kommune når vi lyser ut tomtefelt med krav til en viss andel boliger til boligsosiale formål Slik jobber vi i Molde kommune med å kvalifisere leietakere gjennom Leietakerskolen Slik jobber vi i Molde kommune med bruk av Startlån Slik jobber vi i Molde kommune med bruk av Investeringstilskudd Slik jobber vi i Molde kommune med informasjon til aktørene Slik fungerer Molde-modellen for samarbeid med private utbyggere Slik bruker Molde kommune egne eiendommer for å bidra til boligutbygging Kombinering av eierformer for å kunne realisere utbygging Normalt organiseres en utbyggingseiendom som ett av følgende alternativ: A B C D E Grunneiendom Borettslag Eierseksjonssameie Leiegård Anleggseiendom A Grunneiendom: Eiendommen kjennetegnes med at den har gårds og bruksnummer (matrikkelnummer). Den typiske grunneiendommen er eneboligtomten og rekkehustomten.

45 45 Dersom det bygges flere boliger i høyden på en grunneiendom, er det nødvendig å organisere eierskapet. Dette kan gjøres på flere måter, jf. etterstående. B Borettslag: Borettslagsformen er en velkjent og velprøvd måte å «dele en grunneiendom» på flere eiere. Borettslagsleilighet og andelsleilighet er det samme. Ordene brukes om hverandre. Det typiske for borettslagsleiligheten er at den eies av borettslaget. Det er altså borettslaget som står som hjemmelshaver i grunnboka. Kjøper er andelseier og får et tinglyst skjøte som bevis for at han har enerett til å disponere sin leilighet. Dette skjøtet er tinglyst i Borettsregisteret. Det er fastsatt vedtekter og husordensregler. Felleskostnader (noen ganger kalt husleie) dekker renter og avdrag på felleslån, avsetning til vedlikehold, forsikringspremie, kommunale avgifter mm. Som oftest er borettslagsleiligheter delvis finansiert ved felleslån. C Eierseksjon Eierseksjon - eierleilighet selveierleilighet er forskjellige navn på samme eierform. Dette er den andre måten «dele en grunneiendom» på flere eiere. Det typiske for denne eierformen er at boligen er en seksjonert del av et sameie. Dette sameiet reguleres av eierseksjonsloven. Eiendommen kjennetegnes ved at den har både gårds og bruksnummer samt et seksjonsnummer. Kjøper får skjøte på sin seksjon, som er nøyaktig beskrevet gjennom tinglysning av tegninger. Det er fastsatt vedtekter og husordensregler. Felleskostnader dekker avsetning til vedlikehold, forsikringspremie, kommunale avgifter mm. D Leiegård Enkelt sagt så er dette en «ikke seksjonert» og «ikke borettslags-stiftet» grunneiendom med flere boliger i høyden. Dette er en sjelden organisering, men finnes i dagens marked. Dersom en leiegård inneholder minst 5 leiligheter, har kommunen forkjøpsrett ved salg. E Anleggseiendom Den typiske anleggseiendommen er en parkeringskjeller som ligger under jorda og under en eller flere grunneiendommer.

46 46 Hvordan kan eierformer kombineres slik at en utbygging blir realisert? Dette beskrives her gjennom følgende eksempel: Utbygger disponerer 10 mål tomt med vedtatt BYA på 50 % med gesimshøyde på 20 m. Forenklet kan dette gi m2 BTA. Reguleringen krever at parkeringsareal skal ligge under bakkenivå og være felles for bebyggelsen. Det kan bygges 230 leiligheter. Bankens krav til forhåndssalg er 60 %. Utbygger innser at forhåndssalg av 140 leiligheter ikke er realistisk og at selv om det lar seg gjøre, vil risikoen med 90 usolgte boliger være for stor. Utbygger leter etter muligheten til å dele prosjektet inn i 10 byggetrinn, der også kombinasjon av eierformer kan lette realiseringen. Eierseksjonsloven setter som krav at et eierseksjonssameie må ligge på eget bruksnummer. Det samme vil være tilfelle for et borettslag, som skal stå som hjemmelshaver til sin egen eiendom. I vårt tilfelle er det nødvendig å organisere utbyggingen i flere byggetrinn, både for å redusere markedsrisikoen og for å oppnå finansiering. I og med at flere utbyggingstrinn skal dele ett parkeringshus, så må parkeringshuset organiseres som anleggseiendom. Et eksempel på løsning: A Parkeringskjelleren ligger under jordoverflaten og deles fra som anleggseiendom. Denne seksjoners i flere næringsseksjoner og selges til de boligkjøperne som ønsker å erverve garasjeplass etter hvert som utbyggingen skjer. B Grunneiendommen (oppå jorda) deles i 10 bruksnummer. Vi har nå 10 grunneiendommer og 1 anleggseiendom. Det er klarert for 10 byggetrinn. Utbygger etablerer samarbeid med kommunen gjennom utbyggingsavtale slik at kostnadene til infrastruktur forskutteres av kommunen og tilbakebetales pr byggetrinn. Full utbygging av infrastruktur samtidig med realisering av byggetrinn 1 muliggjør igangsetting og banken sier ja.

47 47 Resultat etter at markedsarbeidet er ferdig: Den opprinnelige eiendommen er nå organisert slik at: 3 grunneiendommer er solgt til 3 borettslag 4 grunneiendommer er solgt som 4 eierseksjonssameier 3 grunneiendommer er ervervet av kommunen for etablering av omsorgsboliger Gjennom utbyggingsavtalen har kommunen ervervet noen boliger i alle borettslagene og i alle sameiene Kommunens positive holdning til å dele den opprinnelige grunneiendommen har lagt grunnlaget for at utbygger gjennom å kombinere forskjellige eierformer lykkes med å gjennomføre utbyggingen. For å realisere et eksempel som dette, må kommunen påregne at det er nødvendig å bidra til konstruktive løsninger for finansiering av infrastruktur før større utbygginger lar seg realisere. Hva er så oppnådd pr Q2-16? Kommunen bruker de virkemidlene som er tilgjengelige Kommunen vedtok aktivt bruk av utbyggingsavtaler i boligsosial sammenheng Første kjente bruk av utbyggingsavtale i boligsosial sammenheng skjer høst 2016 Kommunen har innledet et målrettet samarbeid med private aktører Kommunen har utredet bruk av kombinerte eierformer i samme prosjekt Kommunen har eksempler på samarbeid der kommunen også er aktør Kommunen har eksempel på konkrete boligprosjekter under gjennomføring Kommunen har brukt egne eiendommer strategisk for å kunne gjennomføre prosjekt

48 48 6 Veien videre 6.1 Kontinuerlig arbeid med intern samhandling i «Firkløveret» Det skal etableres opplæringssystem med nødvendige instrukser for «Firkløveret». Selve opplæringen kan med fordel skje i interne fagdager. (Se kapittel ) Det skal fastsettes faste møtepunkt mellom medlemmene i «Firkløveret». Se kapitel 2.6. Disse møtene skal være formalisert på den måten at de er administrativt godkjent i kommunen. Det er to grunner til at interne møtepunkt er viktig: A B «Firkløveret» skal løse praktiske problemstillinger etter hvert som disse dukker opp. «Firkløveret» skal trene på å samarbeide med hverandre og ha inngående kjennskap til hverandres utfordringer slik at aller «ser helheten». Det skal skrives referat fra møtene. I den grad personlige forhold i forbindelse med konkrete kunder blir behandlet, skal dette skje i etter retningslinjene om taushetsplikt og i tråd med forvaltningslovens bestemmelser. Den enkelte kundes rettsikkerhet skal ivaretas. 6.2 Endringer i rullerende Boligsosial Handlingsplan Boligsosial Handlingsplan er en del av kommunens samlede planstrategi. Planstrategien rulleres hvert 4 år. (Året etter at nytt kommunestyre er valgt). Planstrategien sier når Boligsosial Handlingsplan skal rulleres. Det er PUA som forbereder endringer i Boligsosial Handlingsplan. Sluttvedtak skjer i kommunestyret. Første rullering er høst Endringer i årlig Tiltaksdel Endringer i Tiltaksdelen skjer hver høst i forbindelse med utarbeidelse av årsbudsjett og økonomiplan. På denne måten vil planlagte investeringer og kostnader kunne bli innarbeidet i budsjettet. PUA utarbeider forslag til nødvendig rullering av Tiltaksdelen og sørger for saksfremlegg til Plan- og utviklingsutvalget som besluttende organ. Se mer om dette i kapittel 4.1.

49 Oversikt over strategiske eiendommer årlig oppdatering Hver vår, i forbindelse med revisjon av vedtatt Boligbyggeprogram, vil oversiktslisten over strategiske eiendommer bli oppdatert. Dette gir kommunen en god innsikt i hvilke eiendommer som eies og som kan brukes strategisk. Se mer i kapittel 4.5 og Regelmessige møter med markedsaktørene Molde kommune skal årlig invitere aktørene (boligutbyggere, arkitekter, rådgivere, meglere, banker) til dialogmøte rundt boligmarkedet i Molde. Det første møtet ble avholdt og fikk meget gode tilbakemeldinger fra aktørene: Positiv tilbakemelding på at kommunen skal bli mer aktiv i boligmarkedet Positiv tilbakemelding på at kommunen informerer en samlet bransje om status for reguleringsplaner og planlagt kommunal aktivitet Positiv tilbakemelding på at kommunen ønsker en tett dialog med aktørene med tanke på konkret samarbeid Positiv tilbakemelding på at kommunen flagger eget beregnet boligbehov for vanskeligstilte i markedet På dette møtet var også Husbanken tilstede og ga god informasjon til aktørene. Se mer i kapittel Holde prosessen levende Molde kommune er gjennom det arbeidet som allerede er nedlagt i «Molde-modellen», godt i gang med utvikling av en helhetlig boligpolitikk. Det er derfor viktig at denne prosessen holdes levende og at den «får sitt eget liv» uavhengig av det persongalleriet som innehar rollene i dag. Dette skal skje gjennom klar politisk og administrativ vilje til å bruke «Molde-modellen» aktivt. Administrativ er prosessen eid av Rådmannen som får sine rapporter fra PUA som del av ordinær Tertialrapportering.

50 50 Tertialrapportering er Molde kommunes interne system for å holde oversikt over økonomi og måloppnåelse av vedtatte planer. Rapportering i forbindelse med en helhetlig boligpolitikk skal gi et løpende bilde av kommunens faktiske resultat i forhold til de mål som er satt i Boligsosial Handlingsplan. ***

51 51 Konkrete eksempler: Hotellet: Kommunen har kjøpt Hotell Nobel av private eiere. Hotellet har en utmerket beliggenhet til bruk for omsorgsboliger. Hotelldriften var utfordrende og et alternativ for eierne var å transformere eiendommen til boliger i «luksus-markedet». Gjennom å «tenke utafor boksen» og ved bruk av gode rådgivere (arkitekt, spesialister på eiendom, jurist mm) avdekket kommunen at hotellet kan gi et meget positivt tilskudd til eksisterende portefølje. Forhandlinger ble innledet og kjøp gjennomført til prisnivå og på vilkår både selger og kjøper er fornøyd med. Eiendommen er overtatt (Q2-16) og ombygging starter i løpet av året. Husbanken ble tidlig involvert og har bifalt prosjektet.

52 52 Studentboligene: Studentsamskipnaden i Molde ønsket å selge tre eiendommer i Fabrikkvegen for å bygge nytt ved Molde campus. Kommunen så muligheten i den sentrale tomten som ble frigitt og ønsket å erverve denne for å utvikle boliger i boligsosial sammenheng. Kjøpet er gjennomført. Studentsamskipnaden i Molde har fått frigjort penger til nybygg og kommunen har sikret seg verdifullt areal. Planlegging av prosjekt på eiendommene er i gang. Husbanken ble tidlig involvert og stiller seg bak ny bruk av området.

53 53 Utlysningen:

54 54 Innovatørene: Det hører med til sjeldenhetene at noen «kommer opp» med nye revolusjonerende måter å bygge boliger på. Molde kommune er bevisste på at de som prøver skal «inviteres inn i varmen» og få mulighet til å presentere sine ideer. Kommunen setter derfor av ressurser til å besøke byggeplasser, snakke med innovatører og presentere disse for lokale utbyggere og arkitekter. Konkret skal det foretas besiktigelse av boliger oppført av Boinnova med tanke på å vurdere muligheter i Molde. Moelven har også markedsført ideer som kommunen ønsker å vurdere. Felles for tanker rundt at innovatørene «skal inn i varmen» er at Husbanken tidlig blir involvert og at virkemiddel arsenalet i kapittel 4 benyttes ved gjennomføring av konkrete enkeltprosjekt. Molde kommune har også utfordret flere lokale aktører med tanke på utvikling av mindre boenheter og utvikling av type «robust-hus».