Forord. pleie og omsorg. Låne- og tilskuddsordningen

Transkript

1 1

2 Forord Målsettingen med dette heftet er å gi en praktisk orientering om etablering av omsorgsboliger. Heftet skal være en veiledning for kommuner, utbyggere og andre som har planer om å delta i denne etableringsprosessen i første rekke de som ikke selv har stor erfaring med denne typen prosjekter. Begrepet omsorgsbolig ble innført i forbindelse med opprettingen av Husbankens låne- og tilskuddsordning i I korthet kan vi si at en omsorgsbolig er en bolig som er tilpasset orienterings- og bevegelseshemmede, og som er fysisk tilrettelagt slik at beboere etter behov skal kunne motta heldøgns pleie og omsorg. Låne- og tilskuddsordningen har også vært gjenstand for flere forandringer i den 5-års perioden den har vært i funksjon. Heftet skal være en veiledning i forbindelse med valg av eierform og bruk av Husbankens retningslinjer, blant annet i forhold til klausuleringer og prisregulering. Det anbefales å lese retningslinjenes pkt parallelt med heftet. Som vedlegg har vi tatt med eksempler på viktige avtalepunkter, formulering av vedtekter med mer. Husbanken, oktober

3 Innholdsfortegnelse Kap. 1 Overordnede målsettinger 4 Kap. 2 Organisering av omsorgsboliger - de mest brukte eierformene Flere organiseringsmuligheter Utleieboliger Kommunale utleieboligerer Spesielt for ikke-kommunale utleieboliger Borettslag Selveide boliger, herunder eierseksjoner 7 Kap. 3 Prisregulering Utleieboliger Borettslag Selveide boliger Hvis kommunen ikke ønsker å prisregulere 10 Kap. 4 Kommunal tildeling 11 Kap. 5 Praktiske råd 12 Aktuell litteratur 13 Aktuelle lover 13 Vedlegg 1 Viktige punkter i avtale mellom kommunen og eier av omsorgsboliger om kommunal tildelingsplikt og eventuelt videretildeling av tilskudd 14 2 Eksempel på leiekontrakt 16 3 Viktige punkter i vedtektene til selskaper/stiftelser/borettslag/ eierseksjonssameier 20 4 Eksempel på tinglysingsklausul 21 5 Aktuelle punkter i en pantsettelseserklæring 22 6 Prisreguleringseksempel - borettslag 23 3

4 1. Overordnede målsettinger Bakgrunnen for regjeringens satsing på omsorgsboliger, er et ønske om å gi stadig flere tilbud om en god bolig som er tilrettelagt for pleie og omsorg utenfor institusjon. Antall eldre vil øke i tiden framover, og man må fokusere på en bedre utnyttelse av ressurser og god planlegging av ulike boligløsninger. Kommunene har fått en sentral rolle i etableringen av omsorgsboliger. Tilskuddene fra Husbanken gis til kommunene for å sette disse i stand til å bygge, kjøpe eller utbedre omsorgsboliger til dem som har behov for det. Kommunene velger selv om de vil videretildele tilskuddet til andre som vil eie omsorgsboliger. Det er også ønskelig at eldre som har en boligformue, gis anledning til å benytte denne ved anskaffelse av en omsorgsbolig. Videre er det forutsatt at oppstartingstilskuddet fra Husbanken skal bli i boligen og ikke tas ut som tilfeldig gevinst ved salg. Dette har Husbanken tatt hensyn til i utformingen av sine retningslinjer, som for eksempel i bestemmelsene om krav til klausulering. 4

5 2. Organisering av omsorgsboliger - de mest brukte eierformene Reglene om kommunens tildeling av boligene finnes i Husbankens retningslinjer pkt Flere organiseringsmuligheter Som det fremgår av retningslinjene for omsorgsboliger pkt. 3.6, kan kommunen som får tilskuddet, eventuelt velge å videretildele det helt eller delvis for å stimulere andre til å etablere omsorgsboliger. De problemstillingene som tas opp i dette heftet, gjelder i første rekke punkt 3.6 i retningslinjene. De aktuelle eierformene er borettslag, selveide boliger, som for eksempel eierseksjoner, eller utleieboliger. Det er opp til den som etablerer omsorgsboligene, i samråd med kommunen, å avgjøre hvilken eierform som er mest hensiktsmessig i det enkelte tilfellet. Hvilket alternativ som velges, vil i første rekke få betydning for eieren(e)s ansvarsforhold, handlefrihet og skatteforhold. I de tilfellene boligene skal eies av andre enn kommunen, skal det inngås en avtale mellom kommunen og eieren av boligene. Denne avtalen kalles i retningslinjene «avtale om kommunal disponering». Denne avtalen skal blant annet tydeliggjøre brukergruppen og at kommunen skal tildele boligene. Avtalen skal inngås også der kommunen selv eier selskapet/har opprettet stiftelsen som i fremtiden skal eie boligene. Vedlegg 1: Viktige punkter i avtale mellom kommunen og eier av omsorgsboliger om kommunal tildelingsplikt og eventuelt videretildeling av tilskudd 2.2. Utleieboliger Kommuner, stiftelser, selskaper, organisasjoner og andre kan etablere omsorgsboliger som utleieboliger. Det oppstår da et vanlig husleieforhold mellom utleier og beboer. I vanlige leieforhold skal det ikke kreves egenkapital fra beboerne. Utgifter til husleie gir ikke skattemessige fradrag for beboeren. Det må inngås en husleieavtale mellom utleier og beboer. Avtalen må blant annet inneholde bestemmelser om regulering av husleien. Vedlegg 2: Eksempel på leiekontrakt Kommunale utleieboliger Ved selv å eie omsorgsboligene og leie dem ut til brukergruppen, kan kommunen sikre seg tidsubegrenset kontroll over bruken av omsorgsboligene Spesielt for ikke-kommunale utleieboliger Vedtektene skal inneholde bestemmelser som sikrer at boligene blir brukt i tråd med formålet. Vedlegg 3: Viktige punkter i vedtektene til selskaper/stiftelser/ borettslag/eierseksjonssameier Husbanken krever at klausuleringene med hensyn til brukergruppe og kommunal tildeling tinglyses på den enkelte eiendom. Klausuleringen bør tinglyses med prioritet umiddelbart etter Husbankens fordring. Vedlegg 4: Eksempel på tinglysningsklausul For å få etablert sikkerhet, må kommunen utstede pantobligasjon og tilskuddsavtale for tilskudd som videretildeles. Bestemmelsene om kommunal disponering bør inn i denne avtalen. Dokumentene undertegnes av fullmaktshaver i kommunen på den ene siden, og eier på den andre siden. Standard pantobligasjoner fås kjøpt for eksempel i bokhandelen. I obligasjonen bør det tas inn en klausul om at den ikke avskrevne delen av tilskuddet forfaller til betaling i sin helhet dersom betingelsene i avtalen brytes. Vedlegg 1: Viktige punkter i avtale mellom kommunen og eier av omsorgsboliger om kommunal tildelingsplikt og eventuelt videretildeling av tilskudd 5

6 En mer sjelden organiseringsform er boligaksjeselskap, som ikke vil bli behandlet i dette heftet. Et boligaksjeselskap har mye til felles med borettslag. Boligaksjeselskapet har til formål å eie boliger og leie disse ut til aksjonærene i selskapet. For fremgangsmåten ved tinglysing, kontakt lokale tinglysingsmyndigheter. Det er viktig å merke seg at Husbanken kan kreve kommunal garanti eller lignende i tillegg til pantesikkerhet for hele eller deler av lånet i forbindelse med låneopptaket. Utleier fastsetter husleien og bestemmelser om regulering i samarbeid med kommunen. Husleien bør være mest mulig i overensstemmelse med de reelle kostnadene som eier har. Kommunen kan vurdere å stille krav om innlevering av regnskap. Stiftelser En stiftelse er en selveiende institusjon uten eiere eller medlemmer. Stiftelser som har til formål å erverve boliger med sikte på salg eller utleie, kalles boligstiftelser. Stiftelser kan eie omsorgsboliger og leie dem ut til brukergruppen. Husbanken krever at stiftelsen skal være registrert hos fylkesmannen og i Foretaksregisteret/Enhetsregisteret. Melding om registrering av stiftelsen må skrives på en blankett som fås ved henvendelse til Brønnøysundregisterene. For nærmere opplysninger om fremgangsmåten for etablering av stiftelser, kan man kontakte fylkesmannens rådgivningstjeneste. Selskaper Aksjeselskap er den vanligste selskapsformen. Selskapet eier boligene og leier disse ut til brukergruppen. Et aksjeselskap kjennetegnes ved at det eies av deltakerne (aksjonærene) i fellesskap. Ansvaret er begrenset. Aksjeselskapsformen benyttes gjerne der formålet er å skaffe aksjonærene økonomisk vinning (utbytte). Selskaper er registreringspliktige i Foretaksregisteret. Det vises her til punktet om stiftelser ovenfor Borettslag Borettslagsformen er en kombinasjon av å leie og eie. Borettslaget eies av andelseierne, som også har rett til å leie en bolig i lagets bygg. Borettslagsformen tilfredsstiller målsettingen om at beboerne skal benytte sin formue ved flytting til omsorgsbolig. En andelseier beskattes omtrent som eier av egen bolig, og vil få fradrag for renter av fellesgjeld og eventuelt renter av øvrig boliggjeld. Borettslagsmodellen er en eierform som sikrer andelseiernes medbestemmelsesrett. Brukergruppens helse kan imidlertid medføre at det kan bli vanskelig å delta i borettslagets styrende organer. En andelseier har imidlertid muligheter for å la seg representere ved fullmektig, for eksempel på generalforsamlingen i borettslaget. Borettslag tilknyttet boligbyggelag kan stiftes av boligbyggelaget alene. Frittstående borettslag kan som hovedregel bare stiftes når alle boligene (andelene) er solgt. For frittstående borettslag vil det i praksis si at det ikke kan søkes om utbetaling av lån eller tilskudd før kommunen har tildelt alle boligene. Alternativt kan kommunen eie andelene. Se nedenfor. Klausuleringer med hensyn til brukergruppe og kommunal tildeling skal være nedfelt i vedtektene til borettslaget. For øvrig er det viktig å vedtektsfeste bestemmelser om for eksempel priseregulering og kommunal forkjøpsrett. Vedlegg 3: Viktige punkter i vedtektene til selskaper/stiftelser/borettslag/eierseksjonssameier Norske Boligbyggelags Landsforbund har utarbeidet standardvedtekter for tilknyttede borettslag. For at klausuleringen ikke skal kunne endres på generalforsamlingen, krever Husbanken i tillegg at klausuleringen skal inntas i stiftelsesdokumentene. Det er protokollen for konstituerende

7 generalforsamling som betegnes som stiftelsesdokument. Norske Boligbyggelags Landsforbund har utarbeidet en standard stiftelsesprotokoll for tilknyttede borettslag. Kommunal- og regionaldepartementet må samtykke i at borettslagsleilighetene klausuleres. Dette er et krav som stilles i borettslagsloven. Vedtektene bør være godkjent av Husbanken før de sendes departementet. Det er en forutsetning for å få utbetalt lån/ tilskudd i Husbanken at departementet har samtykket til klausuleringene på forhånd. Kommunen kan eie inntil 30 prosent av andelene i borettslaget. Med Kommunal- og regionaldepartementets samtykke kan kommunen eie alle andelene i et borettslag. Det er også mulighet for at kommunen kan sikre seg forkjøpsrett til boligene. I de tilfeller hvor oppstartingstilskuddet fra Husbanken går til nedbetaling av fellesgjelden i borettslaget, vil den enkelte andelseier få lavere husleie. Det er viktig for kommunen å etablere sikkerhet for tilskudd som videretildeles. Kommunen må derfor utstede pantobligasjon/pantsettelseserklæring for det videretildelte tilskuddet. Pantobligasjon benyttes når tilskuddet skal sikres med pant i eiendommen, se punkt Pantsettelseserklæring benyttes når tilskuddet skal sikres med pant i adkomstdokumentene, det vil si når tilskuddet går til den enkelte andelseier. I sistnevnte tilfelle må det inngås en avtale med borettslaget om kommunal tildelingsplikt og en avtale med andelseier om videretildeling av tilskudd. Vedlegg 5: Aktuelle punkter i en pantsettelseserklæring Vedlegg 1: Viktige punkter i avtale mellom kommunen og eier av omsorgsboliger om kommunal tildelingsplikt og eventuelt videretildeling av tilskudd 7 Når det gjelder annen gangs omsetning av borettslagleiligheter, vises det til kap. 3 om prisregulering. Det er ofte knyttet lokaler som benyttes til servicetilbud til borettslaget. Dersom disse lokalene i utgangspunktet bare skal benyttes av leietakere i borettslaget, kan det være naturlig at lokalene er fellesareal i borettslagets eiendom. Dersom lokalene er beregnet for et større publikum, kan det være hensiktsmessig å skille lokalene ut som egen seksjon eller gårds- og bruksnummer. Der for eksempel kommunen skal benytte lokalene til sin omsorgstjeneste, kan det være hensiktsmessig at kommunen selv eier disse lokalene. 2.4 Selveide boliger, herunder eierseksjoner Omsorgsboligen er selveid når beboeren selv har hjemmelen til boligen. Selveierformen tilfredsstiller målsettingen om at beboerne skal benytte sin formue ved flytting til omsorgsbolig. Boligen finansieres da ved egenkapital og eller lån (fra Husbanken eller privat bank) og eventuelt tilskudd fra Husbanken. Beboeren vil få skattemessig fradrag for renter av eventuell boliggjeld. En ulempe ved denne eierformen kan være at det kan bli vanskelig for kommunen å tildele bolig til den som har størst behov, uten streng prisregulering. Husbanken krever klausuleringene med hensyn til tildeling og brukergruppe tinglyst på eiendommen. Klausuleringene bør tinglyses med prioritet umiddelbart etter Husbankens fordring. Vedlegg 4: Eksempel på tinglysningsklausul Der det finnes vedtekter, for eksempel i eierseksjonssameier, skal klausuleringene også tas inn der. Det er viktig for kommunen å etablere sikkerhet for tilskudd som videretildeles, se punkt Kommunen må derfor utstede pantobligasjon for det videretildelte tilskuddet. Avtale om disponering

8 av tilskuddet må inngås med hver enkelt eier. I tillegg må det inngås avtale om kommunal tildelingsplikt med utbygger. Vedlegg 1: Viktige punkter i avtalen mellom kommunen og eier av omsorgsboliger om kommunal tildelingsplikt og eventuelt videretildeling av tilskudd Kommunen kan eie alle seksjonene i et eierseksjonssameie. Det er ofte knyttet lokaler som benyttes til servicetilbud til boligsameier. Se om dette under punkt 2.3 Borettslag. 8

9 3. Prisregulering Klausulering med hensyn til brukergruppe og kommunal tildeling vil antakelig virke prisdempende. For ytterligere å sikre at tilskuddet kommer flest mulig til gode, er det ønskelig med prisregulering. Prisreguleringen motvirker at første selger av en omsorgsbolig realiserer tilskuddet ved salg. Prisregulering vil også bidra til at flere har mulighet til å kjøpe seg en omsorgsbolig fordi prisen ikke er styrt av markedet alene. Fremgangsmåten for prisreguleringen vil i første rekke avhenge av om det er utleiebolig eller borettslag/eierbolig. For utleieboliger vil det være husleien som reguleres, mens det for borettslag og eierboliger vil være omsetningsprisen som reguleres. Kommunen står fritt til å stille krav om prisregulering ved omsetning som vilkår for videretildeling av tilskudd. Når det gjelder utleieboliger, skal det være en bestemmmelse i husleiekontrakten om regulering av husleien. Regulering av omsetningspris vil være særlig aktuelt i pressområder, hvor markedet er gjenstand for større konjunkturmessige svingninger enn i andre områder. For eksempel i byområder med press i boligmarkedet. Ved regulering av omsetningspris, legger man føringer på hvor høy prisen kan være. Reguleringen vil motvirke at første selger, eller dennes arvinger, tar ut videretildelt tilskudd som en gevinst ved salg, dersom markedet har vært stigende. Ved en eventuell oppheving av prisreguleringen, er det eier på opphørstidspunktet som nyter godt av verdiøkningen. Den eneste måten å motvirke dette på, er å la prisreguleringen være evigvarende. Det er kommunen, eller den kommunen bestemmer, som må administrere ordningen med prisregulering. Dette gjelder både ved videretildeling og når kommunen selv eier boligene. 3.1 Utleieboliger For utleieboliger er det husleie som reguleres. Ved første gangs fastsettelse av husleien bør det blant annet tas hensyn til vedlikehold og tilbakebetalingsprofil på lånet. Iflg husleieloven av kan husleien maksimalt økes med endring i konsumprisindeksen. I tillegg kan hver av partene hvert tredje år kreve husleien endret til gjengs leie. Det kan være aktuelt å begrense reguleringsmuligheten i leietakers favør. Dette kan for eksempel gjøres ved at utleier bare kan kreve tilpasning til gjengs leie ifølge Husleielovens 4-3 i den grad regulering i forhold til konsumprisindeksen ikke dekker drift, lånekostnader og amortisering av lånet. 3.2 Borettslag Borettslag med omsorgsboliger finansieres normalt som en sum av videretildelt oppstartingstilskudd, innskudd fra den enkelte andelseier og felleslån som tas opp av borettslaget. Se figur side 10. Den vanligste måten å prisregulere på, kan være å indeksregulere innskuddet, det vil si regulere innskuddets størrelse etter Statistisk sentralbyrås konsumprisindeks. Ved hver omsetning av en andel i borettslaget, tar en takstmann en verdivurdering av leiligheten i forhold til vedlagte eksempel. Det bør tas hensyn til nedbetaling av andel fellesgjeld. Vedlegg 6: Prisregulering i borettslag Den summen man kom fram til i dette eksempelet, vil være høyeste omsetningspris. 9

10 Dette eksempelet viser en regulering av innskuddet som vil gi en omsetningspris som ikke tar hensyn til alle kostnadene ved oppføring av leiligheten. (Andel fellesgjeld reguleres ikke.) Inngangsbilletten (det man må betale for å få kjøpt leiligheten av borettslaget) blir derfor relativt lav i forhold til tilfeller der man regulerer hele oppføringskostnaden. 3.4 Hvis kommunen ikke ønsker å prisregulere I de tilfeller kommunen velger å ikke prisregulere, er det viktig å synliggjøre gjennom vedtektene og stiftelsesdokumentene at det ligger tilskuddsmidler i prosjektet. 3.3 Selveide boliger Prisregulering kan foregå på tilsvarende måte som for borettslag. Her kan man regulere hele oppføringskostnaden. Se figur under. 10

11 4. Kommunal tildeling Det er kommunen som skal tildele omsorgsboligene til brukergruppen. Kommunen bør informere sine brukere av pleie- og omsorgstjenester om de ledige omsorgsboliger som finnes. Kommunen vil da kunne tildele blant søkermassen. Se retningslinje pkt

12 5. Praktiske råd For initiativtakere som ønsker å bygge omsorgsboliger, er det helt avgjørende at det etableres tidlig kontakt med både kommunen og Husbanken. Det er som kjent kommunen som søker om tilskudd og kommunen som avgjør om det skal videretildeles tilskudd til prosjektet. Husbanken anbefaler at planer, kostnadsoversikter og forslag til organisasjonsform sendes inn for forhåndsuttalelse på et tidlig tidspunkt, det vil si mens det ennå er tid til å gjøre endringer uten at dette får store kostnadsmessige konsekvenser. Søknadsprosedyren er at initiativtakere sender lånesøknaden til kommunen. Kommunen sender deretter søknaden med vedlegg i tre eksemplarer til Husbanken. Husbanken vil videresende ett eksemplar av søknad om tilskudd til fylkesmannen/fylkeslegen for å be om en uttalelse. Fylkesmannen/ fylkeslegen skal blant annet uttale seg om behovet for omsorgsboliger/ sykehjem og om kommunen har tilfredsstillende utbygd helsetilbud til å yte pleie- og omsorgstjenester til beboerne i omsorgsboligene. Det er også viktig å avklare forholdet til Arbeidstilsynet, som skal godkjenne lokaler som brukes til arbeidsplasser, samt forholdet til lokale bygningsmyndigheter vedrørende forhold til Plan- og bygningslov, byggeforskrifter og reguleringsbestemmelser. Brannsikring i denne typen boliger er spesielt viktig, og bygningene bør plasseres i risikoklasse 6. 12

13 Aktuell litteratur Politiske grunnlagsdokumenter Handlingsplan for eldreomsorg Trygghet - respekt - kvalitet St. meld. nr. 50 ( ) Omsorgsbolig - en veileder (Rundskriv I - 29/97, H - 24/97 B) Husbanken Retningslinjer for lån til omsorgsboliger, sykehjemsplasser og lokaler for omsorgstiltak fra Husbanken (HB 7.B.3) Retningslinjer for tilskudd fra Husbanken til omsorgsboliger, sykehjemsplasser, oppstartingstilskudd og kompensasjonstilskudd til dekning av renter og avdrag på lån (HB 8.B.9). Omsorgsboliger og sykehjem - en veileder for lokalisering, organisering og utforming (HB 7.F.17) Annet Rapport om: Brannvern for hjemmeboende pleie- og omsorgstrengende (HR-2004) utgitt av Direktoratet for brann- og eksplosjonsvern, Statens bygningstekniske etat og Statens helsetilsyn Aktuelle lover ved etablering av omsorgsboliger (Listen er ikke uttømmende) Lov om tinglysing av nr 2 (Lov om husleie av nr 6) Lov om boligbyggelag av nr 1 Lov om borettslag av nr 2 Lov om pant av nr 2 Lov om stiftelser av nr 11 Lov om helsetjeneste i kommunen av nr 66 Lov om registrering av foretak av nr 78 Lov om sosiale tjenester av nr 81 Lov om Enhetsregisteret av nr 15 Lov om eierseksjoner av nr 31 Lov om aksjeselskaper av nr 44 Lov om husleie av nr 17 13

14 Vedlegg 1 Viktige punkter i avtale mellom kommunen og eier av omsorgsboliger om kommunal tildelingsplikt og eventuelt videretildeling av tilskudd Dette er et eksempel på punkter som kan inngå i en avtale mellom en kommune og ikke-kommunal eier av omsorgsboliger. Punkt 2, 3 og 4 kreves for at kommunen skal oppnå oppstartingstilskudd. For øvrig må kommunen selv vurdere hva som må tas med i avtalen. For eksempel kan kommunen vurdere om tilskuddet til eier skal avskrives i samme takt som Husbanken avskriver tilskuddet ovenfor kommunen. Punktene 1 til 5 gjelder uavhengig av om tilskuddet skal videretildeles til eier eller benyttes av kommunen. Punktene 6 f.f. gjelder for saker hvor tilskuddet eller deler av dette blir videretildelt. 1. For boliger som er finansiert i Husbanken som utleieboliger for dekning av spesielle boligbehov, er eier forpliktet til å forvalte boligene i tråd med forutsetningene i tilsagnet og tilskuddsavtalen. 2. Boligene kan bare tildeles personer som på grunn av alder, funksjonshemming, funksjonsnedsettelse eller sykdom har behov for omsorgsbolig. 3. Kommunen skal tildele boligene. Tildelingsplikten gjelder i minst 20 år etter utbetaling av oppstartingstilskuddet. 4. Punkt 2 og 3 skal tinglyses, og kan bare slettes med kommunens og Husbankens samtykke. (For borettslag skal ikke punktene tinglyses, men tas inn i stiftelsesdokumentene og vedtektene.) 5. Partene i denne avtalen er innforstått med at Husbanken kan kreve tilskuddet helt eller delvis tilbakebetalt av kommunen ved bruksendring eller salg i løpet av de første 20 årene etter utbetaling. Tilskuddet blir avskrevet med fem prosent hvert fullførte år etter utbetaling. 6. Husleien/omsetningsprisen skal reguleres etter nærmere avtalte regler. 7. Sikkerhet Det må her skilles mellom tilfeller hvor tilskuddet gis med pant i eien dommen og hvor tilskuddet gis med pant i adkomstdokumentene: Tilskuddet skal sikres med pantobligasjon på kr,- $ i gnr. $ bnr. $ i $ kommune eller Tilskuddet skal sikres med pant i adkomstdokumenter med tilhørende leierett til bolig med andelsnr./leilighetsnr. $ i $ borettslag Sikkerheten gjelder for krav om tilbakebetaling av tilskuddet i henhold til vilkårene som er beskrevet i denne avtalen 8. Tilskuddsmottakers plikter Tilskuddsmottaker plikter å sørge for forsvarlig stell og vedlikehold av eiendommen slik at sikkerheten ikke reduseres Eiendommen skal holdes tilstrekkelig forsikret Boligen(e) må til enhver tid brukes som helårsbolig 14

15 9. Kontroll I henhold til bevilgningsreglementets 17 kan Husbanken, Komunal- og regionaldepartementet eller Riksrevisjonen iverksette kontroll med bruken av midlene. 10. Krav om tilbakebetaling Dersom omsorgsboligen(e) overdras, disponeres av annen person/husstand eller tas i bruk til annet formål enn forutsatt, kan den delen av tilskuddet som ikke er avskrevet kreves tilbakebetalt Paragraf har rett til å kreve full tilbakebetaling av hele tilskuddet straks dersom det er gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger til kommunen eller Husbanken, som tilskuddsmottaker forsto eller burde ha forstått kunne ha vesentlig betydning for kommunen eller Husbanken I særlige tilfeller kan tilskuddet omgjøres til rente- og avdragspliktig lån Oppstartingstilskuddet avskrives med fem prosent av opprinnelig tilskudd pr. fullførte 12 måneder fra utbetalingsdatoen 11. Aksept av tilskuddsvilkår Underskrifter 15

16 Vedlegg 2 Eksempel på leiekontrakt (m/veiledning) for omsorgsbolig. Gjelder bolig som er klausulert som omsorgsbolig, jf. husleieloven av / av Denne avtalen gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. 1. Parter Utleier: Navn: Adresse: Telefon: Fullmektig/representant for utleier: Navn/kontaktperson: Adresse: Telefon: Leier: Navn: Adresse: Telefon: 2. Hva leieforholdet gjelder Leieforholdet gjelder leie av hus/leilighet/del av bofellesskap/del av bokollektiv (stryk det som ikke passer eller fyll inn) Adresse: Antall rom: Kjøkken (j/n) Bad (j/n) Størrelse netto boareal: Størrelse bod: Dessuten medfølger bruksrett til følgende fellesareal: 3. Betaling Husleie, kr pr mnd innbetales forskuddsvis for en måned med forfall den i hver måned. Beløpet innbetales til kontonr første gang den / -. Leien kan reguleres hvert år. Den kan maksimalt økes med endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsettning. Dette kan gjøres gjeldende fra ett år etter avtaleinngåelsen, og gjelder for ett år av gangen. Utleier kan bare kreve tilpasning til gjengs leie ifølge husleieloven 4-3 i den grad regulering i forhold til konsumprisindeksen ikke dekker drift, lånekostnader og amortisering av lånet. Reguleringen må varsles skriftlig med en frist på minimum en måned. Utgangspunktet for beregning er indeksen den / -. I tillegg til husleie skal leier dekke utgifter til: Særlige bestemmelser om husleie: 16

17 4. Depositum/garanti Leieren skal/skal ikke (stryk det som ikke passer) deponere et beløp til sikkerhet for skade på eiendommen som leieren er ansvarlig for, utgifter ved fravikelse og andre krav etter leieavtalen. Beløpet skal ikke overstige seks måneders husleie. Beløpet skal stå på sperret konto, og rentene skal tilfalle leieren. (Husleieloven av : Når leieforholdet opphører, kan skyldig husleie, samt utgifter som leieren skylder for rengjøring og rydding, dekkes av kontoen. Det gjenstående beløp kan to måneder etter leieforholdets opphør utbetales leieren med befriende virkning for banken, med mindre utleieren har reist søksmål med erstatningskrav mot leieren.) Husleieloven av : Etter leieforholdets opphør kan finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom utleieren har dokumentert tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte. (Det forutsettes at husleien skal godskrives annen konto i samme finansinstituasjon). Hver av partene kan kreve ubtetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyste om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen en måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav etter foregående avsnitt eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke banken slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal banken utbetale beløpet til leieren med frigjørende virkning for banken. Depositum på kr er innbetalt på konto nr. Det kan avtales at det istedenfor depositum stilles garanti for samme ytelser. Garantien vedlegges i såfall kontrakten. Garanti på kr er stilt av 5. Oppsigelse Leieforholdet gjelder fra / -. Hver av partene kan si opp leieforholdet med en frist på måneder. Oppsigelse fra utleier må være skriftlig. 6. Overlevering av leieobjekt Utleier skal til avtalt tid stille leieobjektet til leiers rådighet i ordentlig stand, rengjort med hele ruter og brukelige låser med nøkler til alle utvendige dører. Er leieobjektet ved leiefoholdets begynnelse ikke i den stand som leieren kan kreve etter lov eller avtale, må han melde fra om dette og kreve mangelen rettet innen 14 dager etter overtakelsen. Dersom mangelen ikke kunne oppdages ved alminnelig ettersyn, må klage fremsettes innen 14 dager etter at mangelen er eller burde vært oppdaget. 17

18 7. Utleiers plikter Det påhviler utleieren å sørge for at helt eller delvis utleid bygning til enhver tid er i ordentlig stand. Utleier skal forsvarlig vedlikeholde utleid leilighet eller rom med dertil hørende ledninger og innretninger for avløp og forsyning med vann, gass, varme og elektrisk strøm til lampepunkter og stikkontakter. Fornyelse av tapet, maling og annen istandsettelse eller oppussing skal utleier foreta så ofte som sedvanemessig er påkrevet under hensyn til eiendommens, leilighetens eller rommets beskaffenhet. Utleier har det fulle vedlikeholdsansvaret for fellesareal. Utleier har videre ansvaret for alt vedlikehold i leiligheten som ikke er oppregnet under punkt Leierens plikter Leieren skal behandle leiligheten og eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet. Leieren plikter å melde fra om skader og mangler på leiligheten eller eiendommen som må utbedres uten opphold. Annen skade eller mangel skal han melde fra om uten unødig forsinkelse. Forsømmer leieren pliktig melding, taper han sitt mulige erstatningskrav og er ansvarlig for all skade som kommer av forsømmelsen. Leieren plikter å overholde vanlige ordensregler som utleier fastsetter til sikring av god husorden og forsvarlig behandling av eiendommen. 9. Leierens vedlikeholdsplikt Leieren skal på egen bekostning innenfor leiligheten eller rommet vedlikeholde låser, nøkler, ruter, gasskraner, vannkraner, servanter, vannklosettskåler med sete, lokk og sisterne, varmtvannsbeholdere, badekar, elektriske komfyrer, lampekupler, elektriske kontakter, brytere og sikringer, samt foreta oppstaking av avløpsrør til egen vannlås (stryk det som ikke passer). Leieren skal også ha ansvar for 10. Oppussing Leier må ikke igangsette oppussingsarbeid eller endringer i leiligheten uten samtykke fra utleier. Leieren må ikke uten eierens samtykke foreta forandringer i leiligheten, så som anbringelse av fast gulvbelegg, fjerning, flytting eller ombytting av ovner, komfyrer, dører eller lignende. 11. Framleie/opptak til husstand Framleie må ikke finne sted uten utleiers og kommunens samtykke. Framleie ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleier/kommunen tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Opptak av person i husstanden krever samtykke fra utleier. Utleier må ha saklig grunn for å nekte opptak av person i husstanden. Samtykke kan i såfall bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende person tilsier det. Dette punkt gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. (Se Husleiel. av og ) 18

19 12. Leierens avtalebrudd/utkastelsesklausul Leieren vedtar at utkastelse (fravikelse) kan kreves når leien ikke blir betalt, jf tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a. Tidligst på forfallsdagen kan utleier sende varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven I varselet skal det stå at tvangsfullbyrdelse vil bli begjært dersom leien ikke blir betalt innen to uker og at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med renter og kostnader blir betalt før fullbyrdelsen av utkastelsen gjennomføres. 13. Leierens død Dør leieren før leieforholdet er slutt, har både dødsboet og utleier rett til å si opp med lovens frist. Husstandsmedlemmer som gjenlevende ektefeller eller slektninger i rett nedadstigende linje eller husstandsmedlemmer som har bodd sammen med leieren i minst to år, kan ikke sies opp med kortere frist enn seks måneder. Sier utleieren opp leieavtalen etter dødsfallet, må husstandsmedlemmer som etter husleieloven av har rett til å tre inn i leieavtalen, sende skriftlig melding til utleieren innen én måned regnet fra den dagen de har mottatt skriftlig melding om oppsigelsen, dersom de vil tre inn i avtalen. 14. Leieforholdet opphører Når leieforholdet er slutt skal leieren overlevere leieobjektet til utleieren i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som følge av elde, alminnelig slit og mangler som det påhviler eieren å utbedre. Annen forringelse erstattes av leieren. Utleier må påberope mangler han vil gjøre gjeldende overfor leieboeren innen 14 dager etter leieforholdets slutt. 15. Særlige bestemmelser 16. Underskrifter Leier og utleier er kjent med og vedtar alle punkter i denne avtalen. Leiekontrakten fylles ut i to eksemplarer. Leier og utleier beholder hvert sitt eksemplar. Sted: Dato: Utleier Leier 19

20 Vedlegg 3 Viktige punkter i vedtektene til selskaper/ stiftelser/borettslag/eierseksjonsameier med omsorgsboliger - se kravene i de respektive lover Formål Vilkår for å bli beboer/andelseier Overdragelse av boligen - evt. begrensninger Overdragelsespris - prisreguleringsbestemmelser Kommunens tildelingsplikt Evt. forkjøpsrett til kommunen og lovfestet forkjøpsrett Godkjenning av nye beboere/andelseiere Firmategning Styre - styrets vedtak Generalforsamling - avstemningsregler Vedtektsendringer 20

21 Vedlegg 4 Eksempel på tinglysningsklausul - Stiftelser - Selskaper - Selveide boliger Følgende erklæring skal tinglyses som en heftelse på eiendommen. Heftelsen skal ha prioritet umiddelbart etter Husbanken. 1. På eiendommen gnr.:../bnr.: i kommune er det oppført omsorgsboliger. Boligene skal kun eies av/leies ut til husstander med personer som på grunn av alder, funksjonshemming, funksjonsnedsettelse eller sykdom har behov for omsorgsbolig. 20 år er minimum. Kommunal tildeling kan avtales for flere år. 2. Kommunen skal tildele alle boligene i 20 år regnet fra Husbankens utbetalingsdato for tilskuddet. 3. Denne erklæringen kan kun slettes med kommunens og Husbankens samtykke. Sted: Dato: Erklæringen undertegnes av den som forplikter kommunen og eieren. 21

22 Vedlegg 5 Aktuelle punkter i en pantsettelseserklæring NB Dette er et forslag til punkter i en pantsettelseserklæring. Boligbyggelagene har egen pantsettelseserklæring som kan benyttes. Tilskuddsmottakers navn og adresse Tilksuddsottakers fødselsnr. Nedennevnte pantsatte verdier tjener til sikkerhet for de forpliktelser (med renter, forsinkelsesrenter, provisjon og omkostninger m.m.) som tilskuddsmottakeren har eller måtte få overfor $ i henhold til tilskuddsavtale $ Pantsikkerhet gis i adkomstdokumenter $ med prioritet $ $ har rett til å kreve full innfrielse straks hvis: a b c d e f g skyldneren/e vesentlig misligholder noen av sine forpliktelser etter denne pantsettelseserklæring eller andre forpliktelser overfor $ pantet blir solgt i h.h.t. lov av 26. juni 1992 nr 86 om tvangsfullbyrdelse skyldneren, kausjonisten eller eier av pantet dør, innstiller betalingen, søker gjeldsordning (unntatt etter gjeldsordningsloven av 17. juli 1992 nr 99), går konkurs eller blir satt under tvangsforfølgning pantets eier vesentlig misbruker sin råderett over pantet pantet går tapt eller blir skadet ved en tilfeldig begivenhet slik at pantesikkerheten blir vesentlig forringet eiendommens eierforhold endres helt eller delvis skyldneren/e har gitt $ uriktige eller ufullstendige opplysninger Sted og dato Underskrifter 22

23 Vedlegg 6 Prisreguleringseksempel - borettslag Indeks er hentet fra Statistisk Sentralbyrås (SSB) indeks boligblokk Limlia borettslag Takstobjekt: Andelseier: Trondheimsveien 1, leilighet nr. 17, 3-roms (ca. 70 kvm) Ola Nordmann Besiktigelse: Til stede: Jan Takstmann og borettslagets formann Leilighetens standard/tilstand: Stort sett alle veggflater er pusset opp med tapet, vinyl og malt glassfiberstrie. Leilighetene er bra vedlikeholdt. På bad er montert dusjvegg, ny armatur på kjøkken, fliser over kjøkkenbenk. Tilkobling oppvaskmaskin. Nye frontdører på kjøkkenskap. En del opphengsfester på vegg bad må fjernes, armatur over skyllekum lekker. Malt panel på stue er «kantet» i skjøtene. I kott er det ubehandlede veggplater og vinyl gulvbelegg. Innskudd 1990: kr ,- basis SSBs konsumprisindeks : kr 226,3 SSBs konsumprisindeks pr. takstdato: : kr 282,3 Prisjustert innskudd i h.h.t. borettslagets vedtekter: kr ,- x 282,3 kr ,- 226,3 Tillegg for investeringer: Skjønnsm. generelt tillegg for opppussing/standardheving, kr ,- kr ,- Skjønnsmessig fradrag for slitasje, elde kr ,- kr ,- Nedbetalt del av fellesgjeld kr ,- kr ,- Ifølge borettslagets praksis avrundes beløpet til: kr ,- Oslo, Jan Takstmann 23

24 HB 8.F.4. Den Norske Stats Husbank Hovedkontor Avdelingskontor Sør AvdelingskontorØst Fridtjof Nansens vei 17 Postboks 5130 Majorstua 0302 OSLO Tlf Telefaks Utgitt av Husbanken oktober 1999 Opplag Foto forside: Husbanken Layout: Husbanken Trykk: Senter Grafisk AS Avdelingskontor Bergen Østre Muralmenning 7 Postboks BERGEN Tlf Telefaks Avdelingskontor Trondheim Peter Egges plass 2 Postadresse: 7005 TRONDHEIM Tlf Telefaks Avdelingskontor Bodø Sjøgt. 15 Postboks BODØ Tlf Telefaks Avdelingskontor Hammerfest Strandgt. 49 Postboks HAMMERFEST Tlf Telefaks Internett: 24