SØRSVANNSVEIEN ARENDAL. Lagereiendom på Stoa i Arendal Informasjonsmemorandum

Transkript

1 SØRSVANNSVEIEN ARENDAL Lagereiendom på Stoa i Arendal Informasjonsmemorandum

2 Innholdsfortegnelse 1. Bakgrunn 2. Sammenstilling 3. Beliggenhet 4. Eiendommen 5. Finansiell informasjon 6. Om transaksjonen 7. Vedleggsliste 8. Kontaktinformasjon 2 Sørsvannsveien Arendal 3

3 BAKGRUNN: DTZ Realkapital Capital Markets er engasjert av ICA Eiendom Norge AS, for å selge lagereiendommen Sørsvannveien 4 i Arendal kommune. Eiendommen ligger på Stoa som er et etablert logistikk- og handels område utenfor Arendal. Store handelsaktører som Norgesgruppen, Carlsen Fritzøe, Coop, Skeidar, Biltema, Reitangruppen, Elkjøp, Expert, G-Max med flere er etablert i området. Det er ca. 700 meter gangdistanse fra eiendommen til Stoa togstasjon, hvor det går lokaltog mellom Nelaug og Arendal. Eiendommen ligger langs med riksvei 42, ca. 550 meter fra avkjørselen fra E18. Eiendommen er utleid til Norsk Butikkdrift AS (org. nr ), tidligere ICA Norge, frem til Kontrakten er nå sagt opp av Norsk Butikkdrift AS. Industriskilt AS leier en liten del av uteareal til skiltbruk, frem til Eiendommen er eid av Sørsvannsveien 4 Eiendom AS (org. nr ), som ikke har andre eiendeler enn eiendommen med tilbehør. 4 Sørsvannsveien Arendal 5

4 Kjøreporter i bakkant av bygget. Hovedlageret Fryselager 6 Sørsvannsveien Arendal 7

5 Kantine i kontordel. Treningsrom i kontordel 8 Sørsvannsveien Arendal 9

6 SAMMENSTILLING ADRESSE: Sørsvannsveien 4, 4848 Arendal God beliggenhet i et attraktivt område for handel og logistikk Spennende utviklingspotensial, også på tilliggende parkeringstomt Et av landets sterkeste handelsområder målt i omsetting pr innbygger. Område i sterk vekst ~1 749 Løpende leie 2015 eks. mva: ,- NOK FORDELING AREALTYPER Eierkostnader 2014* eks. mva: ,- NOK Lager Kulvert mellom eiendommene Kontor Vurdert netto løpende leie eks. mva: ,- NOK ~ OM EIENDOMMEN Matrikkelnummer Adresse Byggeår Tomteareal Regulering Parkeringsplasser * Se oversikt over kostnader under og vedlegg. 0960/445/25 og 63 Sørsvannsveien , 1969, 1977, 1982, 1987,1994 og 2001 ca kvm + ca kvm (selveiet) Industri/Forretning/Kontorbygg Betydelig antall, men ikke opptalt Kontakt: Erik Nic. Ingebrigtsen Senior Rådgiver Mobil: erik.ingebrigtsen@dtz.no 10 Sørsvannsveien Arendal Kontakt: Nikolai Staubo Analytiker Mobil: nikolai.staubo@dtz.no 11

7 SØRSVANNSVEIEN ARENDAL 12 Sørsvannsveien Arendal 13

8 BELIGGENHET: Eiendommen ligger på Stoa i Arendal kommune. Området er preget av storhandel og logistikk virksomhet og ligger ca. 4 km fra Arendal sentrum. Eiendommen ligger sentralt plassert med storhandel på begge sidene av eiendommen. Stoa Vest er den største handelsparken i området og hadde en omsetning på ca 980 mnok i Sørsvannsveien Arendal 15

9 EIENDOMMEN Eiendommen består av to tomter; 0960/445/25: bebygd med et lager og kontorbygg på ca kvm. Eiendommen er utleid til Norsk butikkdrift AS (ICA Norge AS) 0960/445/63: Ubebygd tomt/asfaltert parkeringsplass. Eiendommen har vært ICA Norges hovedlager for Sørlandet, men det er nå mindre aktivitet på eiendommen. Norsk Butikkdrift leier eiendommen ut april i 2016, og har fremleiet deler av kontorlokalene til If Skadeforsikring AS. BYGGET Bygningen er satt opp i flere faser, og første byggetrinn ble påbegynt på 60 tallet. Bærende konstruksjoner av stål og betong. Fasader utført med en blanding av profilerte stålplater og overflatebehandlet betong. Innslag av glassfasader i aluminiumsrammer. Flate tak tekket med papp og folie. Byggets tekniske anlegg har varierende alder, men har vært vedlikeholdt og utskiftet etter behov. UTVIKLING I OMRÅDET Ottersland» fra 1990/2001. Eiendommen ligger også innenfor det foreslåtte planområde Agderparken Nord. Arendal kommune rapporterer om et stort behov for næringsarealer i kommunen, særlig i kategorien anleggs- og transportvirksomhet, verkstedsaktiviteter, logistikkarealer og lettere industri (fra Planprogram for Agderparken Nord ). For å imøtekomme behovet for nærings- og industriareal i kommunen, er det satt i gang en planprosess for området definert som Agderparken Nord. Ifølge Arendal kommune, er denne tenkt førstegangsbehandlet politisk i perioden Q4-15 til Q1-16. Eiendommen 0960/445/63 ligger innenfor reguleringsplan «Reguleringsbestemmelser for Stoa Næringsområde, Søndre og Nordre del» fra /445/ /445/25 SERVITUTTER I TOMTEN Det ligger seks servitutter i grunnboken (se vedlegg for detaljer): Best. om vann/kloakkledning Erklæring avtale (vegvesenet) Bruksrett (gjelder stranden langs Daletjern) Best. om vann/kloakkledning Best. om vann/kloakkledning Eiendommen 0960/445/25 ligger i dag innenfor reguleringsplan «Haugåsdalen/Haugåsdalen utvidelse av REGULERINGSKART FAKTA Byggeår 16 Sørsvannsveien Arendal OVERSIKTSKART Antall etasjer Konstruksjon Tak Oppvarming 1965, 1969, 1977, 1982, 1987, 1994 og i kontordel, 1 i lagerdel Betong/stål Papp/folie Elektrisk Energiklasse E 17

10 FINANSIELL INFORMASJON LEIETAKERE LEIETAKER NORSK BUTIKKDRIFT AS INDUSTRISKILT AS AREAL M 2 * P- PLASSER* EIERKOSTNADER Utleier har ansvaret for bygningsmessig og utvending vedlikehold av bygningsmassen. Det påhviler utleier å skifte ut tekniske innretninger når disse ikke lenger har foreskreven funksjonalitet eller tilfredsstiller offentlige krav, eller ikke lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte. Se leiekontrakt for mer detaljer. Eierkostnader eks mva i 2013 og 2014 var på henholdsvis; LEIE UTLØP KONTRAKT INDEKSE- RING KPI % I/A % *Leiekontrakt har ingen referanse til areal eller antall parkeringsplasser oppmålt på tegninger til kvm. OPSJONER Norsk Butikkdrift AS Norsk Butikkdrift AS er det nye navnet til ICA Norge AS. Navnet ble endret i forbindelse med at COOP Norge SA kjøpte aksjene i ICA Norge AS. Selskapet blir videreført for å kunne opprettholde de gjeldende franchiseavtalene som franchisetakere undertegnet med ICA Norge AS. Selskapet har ansvar for å drifte ca. 450 butikker. Selskapet er et heleid datterselskap til Coop Norge Handel AS. INFORMASJON FRA PROFF.NO: Driftsinntekter 2014: ,55 m NOK Resultat før skatt 2014: - 467,34 m NOK Likviditetsgrad: Svak Lønnsomhet: Ikke tilfredsstillende Soliditet: God ÅR VEDLIKEHOLD FORSIKRING EIENDOMSSKATT PÅLØPTE FELLESKOSTNADER FAKTURERTE FELLESKOSTNADER NETTO LØPENDE EIERKOSTNADER Normaliserte eierkostnader til forvaltning er ikke inkludert. Utfyllende informasjon er vedlagt. COOP Norge Handel AS Coop Norge Handel AS er ansvarlig for Coop konsernets innkjøp, vareforsyning, kjededrift og markedsføring. Over 1000 butikker i dagligvarekjedene Coop Marked, Coop Prix, Coop Mega, Coop Extra og Coop Obs! Hypermarked får sine varer fra Coop Norge Handel AS. Selskapet er eier av Coop Norge Industri AS som utvikler egne produkter for Coop konsernet samt flere andre datterselskaper. Selskapet er heleid av Coop Norge SA. SKATTEMESSIG SALDOVERDI Skattemessige saldoverdier pr : SALDOGRUPPE H: B YGG, ANLEGG, HOTELLER SALDOGRUPPE J: FASTE TEKNISKE INSTALLASJONER SALDOGRUPPE K: TOMTER SALDOVERDIER EKS TOMT Sørsvannsveien Arendal 19

11 OM TRANSAKSJONEN Salgsobjektet er selskapet Sørvannsveien 4 Eiendom AS (Org. nr ) som er hjemmelshaver og 100% eier til eiendommen Sørsvannsveien 4, 4848 Arendal. Salget gjennomføres som et aksjesalg til ny eier. Selger er ICA Eiendom Norge AS (Org. nr ). BUD Bud må inngis skriftlig til megler DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, og må inneholde referanse til eiendommen. Budet må minst inneholde eiendomsverdi og hvordan kjøpet er tenkt finansiert. Eventuelle andre forutsetninger må komme tydelig fram i budets ordlyd. Megler bekrefter mottak av bud. Det er budgivers ansvar å forsikre seg om at bud når frem til megler. Dersom det kreves fradrag for avskrivningsulempe grunnet differanse mellom eiendomsverdi i kjøpers bud (fratrukket allokert tomteverdi) og samlet skattemessig saldo for bygg/ teknisk og andre avskrivbare aktiva i Selskapet, må kjøper i så tilfelle beskrive dette i detalj i budet, herunder angi hvor mye som allokeres på tomt. Utkast til kjøpekontrakt følger som bilag til prospektet. Med mindre annet angis i bud skal Kjøpekontrakten som følger som vedlegg til prospekt benyttes for transaksjonen. Selger står fritt til å akseptere og forkaste ethvert tilbud, og forbeholder seg retten til å tilrettelegge for lukket budrunde. Dette salget forutsettes gjennomført av profesjonelle parter. Bestemmelsene om budgivning i forskrift om eiendomsmegling 6-3 gjelder ikke. Budgiver oppfordres til å besiktige eiendommene nøye. Det må foreligge styregodkjennelse fra selger før avtalen om salg er bindende for selger. Styret vil ta stilling til en transaksjon når det foreligger endelig fremforhandlet utkast til kjøpekontrakt og de kommersielle vilkårene, herunder DD-relaterte forhold, er avklart. ØVRIGE FORUTSETNINGER Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i Informasjonsmemorandumet og vedlegg, samt foreta egne undersøkelser av salgsobjektene, Selskapet og Eiendommen. Det anbefales at kjøper bruker egne fagfolk i en due diligence prosess. Aksjene, Eiendommen og øvrige eiendeler i Selskapet overtas som de er, jf. kjøpsloven 19 (1). Det foreligger en mangel hvis selger før signeringen av denne avtalen gir en uriktig opplysning som nevnt i kjøpsloven 19 (1) bokstav a eller forsømmer å gi en opplysning som nevnt i 19 (1) bokstav b. Ved anvendelsen av 19 (1) bokstav a og b hefter selger ikke for uriktige eller manglende opplysninger som er utarbeidet av andre enn selger (f.eks. tekniske rapporter, grunnanalyser, takster, utarbeidet av personer engasjert av selger), selv om selger har gjort opplysningene tilgjengelig for kjøper. Kjøper fraskriver seg herved enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger i medhold av kjøpsloven 19 (1) bokstav c, 5 og 87, avhendingsloven 3-7, 3-8 og 3-9 og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven eller annet grunnlag. Det betyr at selgers ansvar er uttømmende regulert i denne avtalen, og at kjøper bare kan gjøre krav gjeldende mot selger hvis selger har brutt uttrykkelige bestemmelser i denne avtalen. Eventuelle uriktige angivelser av Eiendommens arealer (utvendige og innvendige) skal ikke under noen omstendighet kunne gi Kjøper grunnlag for mangelskrav. Selger skal ikke ha ansvar for eventuell forurensning eller grunnforholdene på Eiendommen. Selgers samlede ansvar til å betale erstatning eller prisavslag er uansett begrenset oppad til 10 % av eiendomsverdien. Kjøper kan ikke fremme krav mot selger med mindre det samlede krav om prisavslag og erstatning overstiger NOK av eiendomsverdien. I vurderingen av om det samlede krav overstiger dette minstebeløpet, skal det ses bort fra enkeltkrav under NOK Dersom det samlede krav overstiger minstebeløpet, skal kravene likevel dekkes fra første krone. Kjøpers krav skal beregnes netto etter fradrag for eventuelle skatte- og avgifts besparelser som kjøper vil kunne nyttiggjøre seg. For så vidt gjelder selgers eventuelle erstatningsansvar, kan selger ikke holdes ansvarlig for indirekte tap Det kan ikke påregnes at selger gir garantier med reklamasjonsfrist ut over Ovennevnte reguleringer er av partene hensyntatt ved fastsettelse av kjøpesummen. Med eiendommene følger slikt tilbehør som etter lov, forskrift eller annen offentlig vedtak skal tilhøre eiendommene. Oppgjøret mellom Oppdragsgiver og kjøper skal skje direkte mellom partene eller med bistand fra advokat eller bank for partenes regning. Megler skal ikke gjennomføre dette oppgjøret som oppgjørsansvarlig, og skal derfor ikke yte den bistand som for øvrig i fremgår av eiendomsmeglerlovens 6-9. Særskilte bestemmelser om budgivning gitt i medhold av eiendomsmeglerloven 6-10 kommer ikke til anvendelse ved utførelsen av oppdraget. DTZ fraviker eiendomsmeglerlovens 1-4, 4-4, 6-2, 6-4, 6-7, 6-8, 6-10, 7 og 8-8. Informasjonen i dette informasjonsmemorandumet er basert på (i)informasjon fremskaffet av Selger, (ii) meglers informasjonsdatabaser, (iii) ekstern statistikk og (iv) annen relevant informasjon som DTZ vurderer å være pålitelig. DTZ har ikke foretatt noen verifikasjonsprosess relatert til informasjonen gitt av Selger og det forutsettes at denne informasjonen er korrekt. Videre er det ikke foretatt noen vurdering av teknisk tilstand av salgsobjektene. DTZ gir ikke noen garantier for at informasjonen i informasjonsmemorandumet er sann, presis eller fullstendig og den skal således ikke oppfattes som sådan. DTZ kan ikke gi noen forsikring for at faktiske feil ikke kan ha oppstått i utarbeidelsen av dette informasjonsmemorandumet. DTZ tar intet ansvar for skader eller tap som har oppstått som følge av mangel på presisjon eller feil i informasjonsmemorandumet. DTZ, DTZs ansatte eller DTZs styre kan ikke gjøres ansvarlig i forhold til direkte, indirekte, spesifikke eller følgeskader som oppstår ut fra bruk av dette informasjonsmemorandumet. Det anbefales at kjøper bruker egne fagfolk i en due diligence prosess. FORHOLDET TIL LOV OM HVITVASKING: Det informeres med dette at eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Det innebærer at eiendomsmeglere plikter å gjøre identitetskontroll av både selger og kjøper av eiendom. Dersom det ikke er mulig å identifisere reell selger og kjøper tar vi forbehold at handelen ikke kan gjennomføres. 20 Sørsvannsveien Arendal 21

12 Vedleggsliste 1. Grunnboksutskrift 2. Arealbekreftelse 3. Reguleringsbestemmelser 4. Reguleringskart 5. Leiekontrakt med vedlegg 6. Energiklasse 7. Areal, plantegninger og takhøyder 8. Kostnader 9. Diverse 22 Sørsvannsveien Arendal 23

13 KONTAKTINFORMASJON DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS Munkedamsveien Oslo Tel Erik Nic. Ingebrigtsen Senior Rådgiver Mobil: Nikolai Staubo Analytiker Mobil: Sørsvannsveien Arendal