Thv. Meyersgt. 81, Grünerløkka

Transkript

1 Thv. Meyersgt. 81, Grünerløkka Colliers international AS salgsprospekt Næringsseksjon over 4 plan + kjeller hovedsaklig utleid til servering Thv. Meyersgt. 81 S. 1

2 Innhold Innledning 4 Fakta om eiendommen 5 Eiendommen Beliggenhet / Tomten 6 Eiendommen 7 Reguleringen 8 Finansiell oversikt Finansielle nøkkelinformasjon 9 Leiekontrakten 10 Salgsprosessen 11 Kontaktinformasjon 12 Vedlegg på CD 1. Regnskap Thorvald Meyers gate 81 AS 2. Grunnboksutskrift og kopi av servitutter. 3. Takst på eiendommen 4. Tegninger 5. Reguleringsplan og kartutsnitt for området 6. Informasjon om borettslaget som utgjør nærmere 40 % av sameiet. 7. Leiekontrakter 8. Diverse informasjon fra offentlige myndigheter 9. Kjøpekontrakt 10. Budskjema S. 2 COLLIERS næringsmegling AS

3 Innledning Colliers Næringsmegling AS har i oppdrag å selge aksjene i Thorvald Meyersgate 81 AS, org.nr Eneste aktiva i selskapet er Eiendommen Thorvald Meyersgate 81. Bygget er utleid i sin helhet, totalt 3 kontrakter, se vedlagte leiekontrakter. Dette prospektet er basert på informasjon som er gitt fra eier, takst og kommunale instanser. Innholdet er sammenfattet etter beste evne og er uten ansvar for mulige feil eller mangler for Colliers Næringsmegling AS. Interessenter oppfordres til å gjennomgå alle opplysninger om prospektet før man inngår eventuell avtale om kjøp eller leverer bindende bud. Nærværende salgsprospekt er konfidensielt. Prospektet er ment som et underlag for videre diskusjon vedrørende et eventuelt kjøp av eiendommen. Det forutsettes at mottaker av prospektet aksepterer å benytte det kun for dette formål og ikke deler informasjonen med andre uten Colliers Næringsmegling AS sitt forhåndssamtykke. Eierne og Colliers Næringsmegling AS forbeholder seg retten på ubegrunnet grunnlag å trekke seg fra transaksjonen før en eventuell avtale er inngått. Dette prospekt er forelagt oppdragsgiver og godkjent av denne. Utgangspunktet er at transaksjonen skal gjennomføres som et aksjesalg. Colliers Næringsmegling AS har eksklusivt mandat fra eierne til å gjennomføre transaksjonen. Thv. Meyersgt. 81 S. 3

4 Fakta Adresse: Thorvald Meyersgt. 81, 0552 Oslo. Matrikkelnummer: Gnr. 228 bnr. 522, snr. 2 i Oslo kommune. Hjemmelshaver: Thorvald Meyersgt. 18 AS, org.nr Beliggenhet: Grünerløkka. Byggets areal: Ca. 745 m2 BTA. Tomt: Ca. 375 m2. Sameiets felles tomt (eiet). Leieperiode: (næringsleiekontrakter) Begge leiekontraktene på boligene løper til mars 2014 Brutto leie 2010: Kr ,- ekskl. mva. og andelfellesutg. Eier kost: Ca kr ,-. Jfr. opplysning fra borettslagets forr.fører hvor det bekreftes at seksjonen belastes for ca ,- pr. år, hvorav kr ,- dekkes av leietaker av næringsdelen. Netto leie 2010: Kr ,-. Byggeår / tilbygg: 1862 / 1900 / 1940 / Leietaker: Qadis A, org.nr (u., 1. og 2. etg) privatpersoner i 3. og 4. etg. S. 4 COLLIERS næringsmegling AS

5 Gardermoen Nordmarka Beliggenhet 4 Jessheim Skedsmo korset 22 Oslo E6 Lillestrøm est arka Asker Sandvika Fornebu Østmarka Kart ikke ferdig 23 Ski Eiendommen ligger på nedre del av Grünerløkka. Thorvald Meyers gate 81 ligger diagonalt overfor Schouskvartalet som har vært gjennomg en spennende utvikling. Schouskvartalet som tidligere huset BI og NMH, er nå utviklet av Staten og Oslo kommune i samarbeid, og har hovedfokus på kultur/musikk/undervisning, samt boliger. Utviklingen av Thorvald Meyers gate 72 (ca kvm) har også vært med på å løfte denne delen av Grünerløkka. Trikk og buss i umiddelbar nærhet. Gangavstand til Oslo Sentrum (Stortorget) ca 10 min. Thv. Meyersgt. 81 S. 5

6 Eiendommen/reguleringen Eiendommen er regulert til bolig med forretning i 1. etg. i iht. reguleringsbestemmelser som omfatter kvartalene Markveien, Leirfallsgata, Thorvald Meyersgate og Nordre gate, S-2366 vedtatt Utskrift av bestemmelsene og reguleringskartet følger vedlagt. Det antas at seksjonen fra opprinnelsen er byggenmeldt som bakeri sin helhet. Hva angår dagens bruk av eiendommen, benyttes kjeller, 1. og 2. etg. til næring (servering), og 3. og 4. etg. til beboelse. Iht. reguleringsbestemmelsene gir reguleringen åpning for å fortsette bruk som næring hva angår det areal som ble benyttet til næring på reguleringstidspunktet, jfr. 4. Hva angår disponeringen av 3. og 4. etg. vises det til vedlagte ferdigattest for 4.etg. 3.etg. er så vidt man kan se ikke omsøkt til beboelse pt. Bygget står oppført på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdig. Brann- og redningsetaten opplyser at eiendommen står registrert som særskilt brannobjekt etter lovens 13, se vedlagte informasjon fra BRE. Selskapet Thvorvald Meyersgate 81 AS er ikke frivillig mva registert, og fakturerer derfor ikke leie inkl. mva. Det er derfor heller ingen justeringsforpliktelse i selskapet hva angår mva. Eiendommen gnr 228 bnr. 522 er seksjonert i 3 seksjoner, hvorav 2 nærnigsseksjoenr og 1 samleseksjon bolig. Samleseksjonen bolig er organisert i et borettslag sammen med ytterligere 5 eiendommer. Totalt er det 35 andeler i borettslaget. Det er ikke konstituert sameiet med tilhørende vedtekter og regnskap for bnr Løkka borettslag har OBOS som forretningsfører og samtlige næringsseksjoner i denne og de øvrige fem eiendommer innbetaler andel f.utg. til borettslaget. Utfra regnskapet til borettslaget fremkommer borettslagets totale utgifter, bl.a. fullverdiforsikring, kommunale avgifter, div. vedlikehold, osv. som næringsseksjonene bidrar med sin andel. Om eiendommen Bygningen er oppført ca Tilbygg/ påbygg og utbygging av loft er etter all sannsynlighet foretatt ca 1900, 1940, Bærende konstruksjoner som vegger er utført i teglstein. Yttervegger består av pusset teglstein. Bygingen har tjebjelkelag med stubbloftsleire i etasjeskiller. Det er saltakskonstruksjon i treverk tekket med taksten. Både elektrisk og ventilasjon i næringsdelen er iflg. leietaker nylig oppgradert. For ytterligere bygningsdetaljer,så henvises det til vedlagte takst. Arealoppstilling Det tas forbehold om arealangivelsene. Det er ikke foretatt kontrollmåling av oppgitte arealer i forbindelse med salgsforeredelser av verken selger eller megler. Evt. arealavik skal ikke under noen omstendig kunne gi Kjøper grunnlag for mangelskrav. Interessenter oppfordres til å kontrollmåle araelet i den grad det tillegges vekt. Registrerte servitutter Det forutsettes at kjøper setter seg inn eiendommens grunnbok, se vedlagt, og overtar denne slik den fremstår med unntak av de obligasjoner som gjelder nåværende eiers låneopptak og som forutsettes innfridd ifbm overtagelsen. Interessenter oppfordres til å gjøre de undersøkelser man finner nødvendig knyttet til heftelser/rettigheter forbundet med eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i disse samt for servitutter påheftet eiendommen denne er utskift fra. Tomten Etasje Areal BTA Bruk Selveiertomt på ca 375 m2 felles tomt for sameiet. Arealbekreftelse for eiendommen. kjeller 183 lager/toaletter/servering 1. etasje 200 servering 2. etasje 134 lager 3. etasje 134 bolig 4. etasje 94 bolig Sum 745 S. 6 COLLIERS næringsmegling AS

7 Thv. Meyersgt. 81 S. 7

8 Finansiell oversikt Leietakeoversikt Etasje Areal BTA Leietaker Årlig leie Leie pr kvm/år Kontrakt start Kontrakt slutt Andel f.utg. Kjeller 183 Qadis AS 1. etasje 200 Qadis AS 2. etasje 134 Qadis AS etasje 134 Piechowiak etasje 94 Wasilew Sum Leietakeroversikten er tilrettelagt av Colliers Næringsmegling AS. Listen er basert på underliggende dokumenter (leieavtaler) slik at denne listen ikke må forstås som juridisk bindende dokument for selger. Selger tar forbehold om endringer i leieavtalene frem til bindende kjøpekontrakt. Estimerte eierkostnader: Ca Kr ,- i året som dekker fellesutgifter til sameiet/borettslaget, jfr. borettslagets regnskaper. Egne administrasjons kostnader og avsetninger til vedlikehold er ikke inkludert. KPI-regulering: Leien på næringsleiekontrakten kan reguleres hver 1. januar 100% i forhold til SSB`s konsumprisindeks. Eiendomsskatt: Det er ikke eiendomsskatt p.t. i Oslo. Netto leie: Brutto leie Eierkostnader Netto leie Skattemessig saldo 2010: Saldogruppe avskrivningssats saldo Tomt 0 % ,- I - Forretningsbygg 2 % ,- J - Tekniske installasjoner 10 % ,- Kjøpesumberegning Eiendomsverdi... NOK Med tillegg av alle eiendeler i Selskapets balanse - unntatt eiendommen... NOK Med fradrag for all gjeld i Selskapets balanse - unntatt utsatt skatt... NOK Jfr. vedlagte kjøpekontrakt S. 8 COLLIERS næringsmegling AS

9 Leiekontrakten Leietaker: Næringsleieforhold: Qadis AS, org.nr Boligleieforhold: Tomasz Pawel Piechowiak (privatperson) og Marzewa Edyta Wasilew (privatperson). Leieperiode: Næringsleieforholdet: Leieforholdet løper fra til Se addendum hvor det fremgår at leietaker kun leier kjeller, 1.etg. og 2.etg. slik at leien reduseres med ,-, dvs. årlig leie kr ,-. Oppsigelsesmulighet: Næringsleieforholdet har ingen oppsigelsesmulighet. Boligleietakerne har 3 mndr. løpende. Vedlikehold: Jfr. leiekontraktene som følger vedlagt. Garanti: Det foreligger ikke garanti/depositum for noen av leieforholdene. Leiekontrakten i sin helhet følger vedlagt. Forkjøpsrett: Ingen forkjøpsrett på eiendommen. Mva.: Leietaker i nærnigsleieforholdet er mva-pliktig. Dog er dagens utleier ikke frivillig mva-registert, slik at husleien blir pt. ikke fakturert med mva. Garantien er heller ikke tillagt beløp tilsvarende mva. Opsjon: Ingen av leietakerne har opsjon til forlengelse av sitt leieforhold. Thv. Meyersgt. 81 S. 9

10 Salgsprosessen Transaksjonsstruktur: Salg av 100 % av aksjene i Thorvald Meyersgt. 81 AS. Prisantydning: Kr ,- + omk. Omkostninger: Selger bærer kostnader for regnskap og revisjon frem til overtagelse, herunder revisjon av balansen pr. overtagelse. Eventuelle tinglysingsgebyr for pant/ urådighet i eiendommen belastes Kjøper. Kjøper bærer også alle kostnader i forbindelse med registrering av endringer i Brønnøysund. Om salget: Eiendommen selges i den stand den er ved overtakelse i henhold til Avhendingslovens 3-9 og 3-2 (2). Det gjøres oppmerksom på at reglene i avhendingsloven og kjøpsloven er fraveket på flere punkter. Det er ikke foretatt kontrollmålinger av oppgitte arealer av verken selger eller megler, og evt. arealavvik vil ikke under noen omstendighet gi Kjøper grunnlag for mangelskrav. Kjøper må selv foreta de undersøkelser som synes nødvendig både med hensyn til regulering, planene for området, samt byggenes standard. Lovens 3-9 fravikes slik at det kun skal kunne gjøres gjeldende atdet foreligger mangel i følge av tilfelle: Dersom selger har forsømt sin opplysningsplikt, jfr. reguleringen i Avhendingsloven 3-7 og dersom selger har gitt uriktig informasjon om eiendommen, jfr. reguleringen i Avhendingsloven 3-8. Risikoen for eventuelle skjulte feil, vil etter dette tillegges kjøper. Avhendingsloven 4-19 (2) fravikes, og reklamasjonsfrist er satt til 1 år fra overtagelse. Colliers Næringseiendom AS oppfordrer til kontroll av opplysningene og dokumentersamt til en nøye gjennomgang av eiendommene før bud inngis. Budprosess: Bud skal fremsettes ved at budgiver angir verdi på eiendommen. I budet på eiendommen skal budgiver også hensynta at det er aksjene som skal selges slik at budet må reflektere kjøpers vurdering av selskapets skatteposisjoner, herunder den oppgitte skattemessige saldoverdi og evt. fremførbart underskudd. Endelig pris på aksjene forutsettes fastsatt med utgangspunkt i budet på eiendommen med ovennevnte forutsetninger, dog slik at det korrigeres for øvrige eiendeler og gjeld (utsatt skatt av midlertidige forskjeller relatert til driftsmidler hensyntas ikke) i forhold til revidert balanse på overtagelsestidspunktet. Jfr. kjøpskontraktens pkt. 22. Interessenter oppfordres å kontakte revisor/advokat i forhold til spørsmål vedr. skatt og avgifter. Kjøpekontrakt som vil bli benyttet i transaksjonen følger vedlagt Kjøpekontrakter fraviker avhendingsloven på en del punkter. Dersom kjøper ønsker S. 10 COLLIERS næringsmegling AS

11 endringer av denne, må det tas forbehold om dette i budet. Selger står fritt til å anta eller forkaste ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Selger trenger ikke å grunngi eventuelle avslag. Det forutsettes at budgivere gjennomgår det fremlagte salgsmateriale herunder kjøpekontrakt og foretar befaring av eiendommen før bud inngis. Eiendommen selges as-is, og kjøper vil frita selger for alle forpliktelser knyttet til feil og mangler, utover det som fremgår direkte av kjøpekontrakten at selger har ansvaret for. Selger gir ingen garantier knyttet til forurensing av grunn, forhold av arkeologisk interesse, eller grunnforholdene i sin alminnelighet som kan ha praktiske eller økonomiske konsekvenser for kjøper. Bud skal sendes skriftlig til megler og inneholde opplysninger om eiendommens materikkel, adresse, beløp, budgivers navn og kontaktdata og eventuelle forbehold. Budet skal lyde på et bestemt kronebeløp og kan ikke diskriminere eller utelukke andre budgivere. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler. Bud inngis på de vilkår som følger av prospekt og fremlagt kjøpekontrakt. Bud uten vesentlig forbehold prefereres. Forskrift om budgivning mht. frister gjelder ikke da handelen gjennomføres med profesjonelle parter. Vi ber om at signerte bud sendes pr. e-post i PDFformat, alternativt faks. Due Diligence: Etter aksept av bud vil kjøper hvis ønskelig få anledning til å gjennomføre en normal tidsbegrenset due diligence for å verifisere den informasjon som er mottatt i salgsprosessen. Dette må i så fall fremkomme av avgitt bud. Due Diligence materialet er strukturert i henhold til bilagslisten i dette prospekt. Dersom budgiver mener at bilagslisten ikke er dekkende, må evenutelle forespørselser om ytterligere informasjon fremgå av budet. Budgivere oppfordres til selv å gjennomgå informasjonen, samt innhente og gjennomgå evenutell ytterligere informasjon som kjøper anser at bør gjennomgås. Bare dersom budgiver gjennom slik due diligence skulle avdekke vesentlige negative avvik fra den informasjon som er gitt, eller andre forhold av vesentlig negativ betydning for eiendommen/ selskapet kan budgiver gjøre forholdet gjeldende. Dersom budgiver som følge av due diligence gjennomgåelsen gjør gjeldende krav om endrede betingelser for kjøpet i forhold til budet, står selger fritt til å stanse dialogen og gjenoppta dialogen med andre potensielle interessenter, med mindre selger på frivillig basis aksepterer de endrede vilkår. Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangler noe som ble eller burde blitt oppdagen gjennom due diligence. Overtakelse / oppgjør: Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding, rengjøring eller lignende på Kontakt Monica Jacobsen Eiendomsmegler MNEF - Transaksjon Tlf: Epost: monica@colliers.no eiendommen fra Seglers side i forbindelse med Overtagelse. Det som evt. ikke fungerte av fastmontert utstyr, brannsikringsutstyr med mer og/ eller at det var manglende brannsikringsutstyr med mer ved besiktigelse, vil ikke bli i standsatt og /eller fremskaffet av Selger før Overtagelse. Diverse/forbehold: Kjøper må selv vurdere om ervervet er meldepliktig etter konkurranselovens 18 og i tilfelle inngi melding. Eiendomsmeglere er pålagt rapporteringsplikt og identitetskontroll iht. hvitvaskingsloven av 20. juni 2003, nr. 41. Kjøper er selv ansvarlig for evt. å søke konsesjon for ervervet. Selger har ikke gjennomført energimerking av eiendommen. Thv. Meyersgt. 81 S. 11

12 COLLIERS næringsmegling AS Hegdehaugsveien 31 N-0352 Oslo tel fax epost colliers@colliers.no S. 12 COLLIERS næringsmegling AS