kombinasjonseiendom med stor tomt, sentralt i arna salg av storaneset 12 (as)

Transkript

1 kombinasjonseiendom med stor tomt, sentralt i arna salg av storaneset 12 (as)

2 introduksjon Kombinert lager- og kontoreiendom med stor tilhørende tomt Delvis utleid med årlig leieinntekt på ca. kr 1,5 mill Prisantydning: NOK 60 mill NØKKELINFORMASJON Adresse Storaneset 12, 5260 Indre Arna Matrikkel Gnr. 286, bnr. 299 og 462 i Bergen kommune Tomt Eiet, kvm Bebyggelse Ca BTA Byggeår 1963, 1977, 1981 og 1989 Anvendelse Produksjon/lager og kontor Utleid Areal kvm (16%) Årlig leieinntekt Kr Regulering Industri Salgsobjekt 100% av aksjene i Storaneset 12 AS KONTAKTinformasjon Lars Erik Wirsching TLF: lars.erik.wirsching@dnb.no DNB Næringsmegling AS Postboks Bergen Fax:

3 beliggenhet Eiendommen ligger med meget god tilgjengelighet i etablert industriområde i Arna, ved hovedinnfartsåren til Bergen. 1,8 km 2,2 km Bergen sentrum 27 km 3

4 arna/indre arna ARNA Storaneset 12 Fylke Hordaland Kommune Bergen Status Bydel Areal 99,71 kvm Befolkning (2014) Bef.tetthet 135 innb./kvm Arna Arna er en av Bergens åtte bydeler, etter at tidligere Arna kommune i 1972 ble innlemmet i den nye Bergen storkommune. Bydelen hadde innbyggere 1. januar Arealet er 99,71 km² landareal og 2,78 km² ferskvann. Mesteparten av arealet omfattes av store fjellmassiver i øst og vest. Mellom disse ligger Arnadalen med tettstedet Arna, som omfatter Haukeland, Espeland, Indre Arna, Garnes og Ytre Arna med innbyggere fordelt på 6.16 km² [1]. Til bydelen hører også de mindre bygdene Gaupås, Haugland og Trengereid. Bydelen grenser til Åsane i nordvest, Bergenhus i vest, og Fana i sør. I øst ligger Samnanger og Vaksdal kommuner, og over Sørfjorden i nord ligger Osterøy. Bydels- og kjøpesenteret Øyrane Torg og Arna stasjon ligger i Indre Arna. Det tar 7 minutter med tog gjennom Ulrikstunnelen til Bergen stasjon. Lokalavisen Bygdanytt dekker bydelen og Osterøy Indre Arna Indre Arna var tidligere et eget tettsted, men har vokst sammen med tettstedet og er blitt senteret i bydelen Arna. Her ligger Arna stasjon mellom Ulrikstunnelen og Arnanipa (tunnel) på Bergensbanen og litt høyere oppe ligger Arna gamle stasjon på severdighet Gamle Vossebanen og severdighet Ådnatun museum. Bussterminalen, Arna kirke samt handlesenteret Øyrane Torg ligger i bunnen av Arnavågen. Der ligger og småbåthavnen og utløpet for Storelva/Arnaelva. Badeplasser er Kalvtrevik, Hegglandsviken badeplass på østsiden av Arnavågen, og Holmen badeplass på vestsiden. Bebyggelsen i Indre Arna ligger i all hovedsak på østsiden av Arnadalen. Bydelssenteret i Arna ligger på Øyrane Torg. Nytt godsterminalområde under planlegging NSB planlegger et større godsterminalområde i Arnadalen. kilde: 4

5 virksomheter i området 5

6 økonomi LEIESTATUS Eiendommen er delvis utleid. leieinntekter Årlig leieinntekt pr. sept 2014 er på kr ,-. For nærmere informasjon se leietakeroversikt under. Diagramtittel Utleid areal 16 % 84 % Ledig areal Ledig areal Utleid areal ligningsverdi Ikke oppgitt. eiendomsskatt For 2014 i følge opplysninger fra Bergen kommune: Kr ,-. kommunale avgifter Årlig avgift i følge opplysninger fra Bergen kommune: Kr ,- Eiendommen har vannmåler. forsikring Eiendommen inngår i selgers egen flåteforsikring, årlig forsikringspremie for eiendommen er ikke spesifisert. Leietakeroversikt pr. sept 2014 Leietaker Areal BTA Årlig leie Mva Leiekontrakt start Leiekontrakt utløp Opsjoner Indeks Garanti/ sikkerhet Bakermester Hoff AS Kpi 3 mnd Merknader Bjørkhaug Arbeidsfellesskap AS Kpi Sum Kontraktsareal/leie

7 Selskapet SELSKAP / SALGSOBJEKT Storaneset 12 AS, org.nr Selskapets hovedaktivum er eiendommen Storaneset 12. Aksjonær / SELGER Orkla Foods Norge AS, org.nr Skattemessig saldoverdi og avskrivningssats Saldonr. og gruppe Avskr.sats Saldogrunnlag pr ANSATTE Det er ingen ansatte, lønns- og pensjonsforpliktelser i selskapet. driftsavtaler Det foreligger diverse driftsavtaler. Oversikt fås ved henvendelse til megler. merverdiavgift og justeringsforpliktelser Selskapets justerings-/tilbakeføringsforpliktelser og rettigheter opplyses på forespørsel. Kjøper overtar ansvaret for disse pr. overtakelse. Bygg og anlegg (h) 4 % Kr Teknisk anlegg (j) 10 % Kr Biler, maskiner mv (d) 20 % Kr Kontormaskinger (a) 30 % Kr Totalt skattemessig verdi pr Kr

8 EIENDOMMEN ADresse Storaneset 12, 5260 Indre Arna. PARKERING Det er god parkeringsdekning på eiendommen. MATRIKKEL Gnr. 286, bnr. 299 og 462 i Bergen kommune. ADKOMST Adkomst til eiendommen via kommunal grunn/vei. EIER / HJEMMELSHAVER / SELGER Eier er Storaneset 12 AS, org.nr , og hjemmelshaver/ selger er Orkla Foods Norge AS, org.nr Hjemmel vil bli overføret til Storaneset 12 AS innen overtakelse. Hjemmelsoverføringen vil utføres og bekostes av selger. TOMT Bnr. 299: Bebygd, planert og delvis asfaltert kvm. Bnr. 462: Ubebygd, kvm. Totalt tomteareal: kvm. REGULERING Eiendommen er regulert til industri ihht. reguleringsplan Arna. Del av gnr 286, Seimstranda, med planid: , ikraftrådet Arealformål ihht. kommuneplanen; bebyggelse og anlegg m.v. VEI, VANN OG AVLØP Bnr. 299: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Eiendommen har vannmåler. Adkomst via kommunal vei. FORURENSING Selger er ikke kjent med forurensing i bygg eller grunn. Miljørapport er bestilt av selger, og vil følge som vedlegg til kjøpekontrakt. TINGLYSTE HEFTELSER OG SERVITUTER Ingen heftelser registrert. Bnr 299 Bnr 462 Vegstatuskart Vegstatuskart Byrådsavdeling for byutvikling Målestokk 1:2000 Byrådsavdeling for byutvikling Etat for plan og geodata Adresse: STORANESET 12 Etat for plan og geodata Målestokk 1:2000 Adresse: BERGEN KOMMUNE Dato: Gnr/Bnr/Fnr: 286/299/0 BERGEN KOMMUNE Dato: Gnr/Bnr/Fnr: 286/462/0 BEBYGGELSE Bnr. 299 er bebygd med et kombinasjonsbygg for lager/produksjon og kontor. Servitutter bnr. 299: /01/1977 Bestemmelse om Gjerde Bestemmelse om veg Eiendomsgrensene er omtrentlig markert FOTAVTRYKK BYGG Fotavtrykk- og lokaliseringsfigur /07/1981 Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelsom om benyttelse Bestemmelse om vann/kloakkledning Overført fra gnr 286 gnr 387. Kopi av servitutter følger i vedlegg 1. 8

9 Bygget BYGGEÅR Bygget er oppført i flere trinn: 1963, 1977, 1981 og AREALOVERSIKT Plan Areal BTA Type areal U2 351 kvm Kontor, Lager m.m. U kvm Lager, verksted, produksjon m.m. Plan kvm Lager og kontor Plan kvm Kontor, labratorium Plan kvm Kontor Plan kvm Kontor kvm Megler og selger har ikke kontrollmålt arealet. Arealavvik skal ikke under noen omstendigheter kunne utgjøre grunnlag for reklamasjon/mangelsbeføyelser. kvalitet og standard tilpasset for de ulike formål En del av arealene er utidsmessige og trenger vedlikehold/oppjustering av standard. Nærmere beskrivelse i teknisk rapport vedlagt prospektet OPPGRADERINGER Det er i 2014 foretatt enkelte oppgraderinger, blant annet nytt tak på lagerbygg, ny ventilasjon hos leietaker Bjørkhaug Arbeidsfellesskap AS, og utvidelse av areal hos leietaker Bakermester Hoff AS. ENERGIMERKE Selger har igangsatt tiltak for å innhente Energiattest for bygningen/eiendommen og denne vil bli fremlagt for interessenter så snart den foreligger. Inntil Energiattest foreligger bør derfor interessenter legge til grunn at Eiendommen har laveste energiklasse, energiklasse G5/Rød. BRANNTEKNISKE FORHOLD Bygningsmassen er utført med heldekkende brannalarmanlegg, delvis sprinnklerbeskyttet og delvis utstyrt med røykluker. Det foreligger brannteknisk tilstandsvurdering dat utført av Konsepta. Rapporten viser til anbefalte tiltak. Rapporten følger som vedlegg til prospektet. TEKNISKE FORHOLD Det er i anledning salget utarbeidet en rapport om tekniske forhold. Kjøper anmodes å sette seg grundig inn i denne rapporten før bud inngis. Rapporten følger som vedlegg til prospektet. KONSTRUKSJON/BYGGEMÅTE Bygningskompleks av bærende betongkonstruksjoner i 1 etasje på delvis sokkeletasje og mindre underetasje. Vegger av betongelementer type sandwich med isolasjon og frilagt singel, dels betong med lettbetongisolasjon, dels muret lettbetong etc. Gulv, etasjeskillere og tak av betong. Takene er isolert og tekket med papp. Vinduene er doble. Det er direkte innkjørsel til sokkel (U1)- og plan 1. Det er to heiesr i bygget, vare- og personheis á kg mellom U1- og plan 1, og kombiheis á kg med 4 stopp i nyeste del av bygget. Plan 3 Plan 2 Plan 4 STANDARD Eiendommen er bygget i flere byggetrinn og har vært utleid i forskjellige tidsperioder. Arealene har derfor en svært varierende Plan 1 U1 U2 Illustrasjon: Omtrentlig planoversikt 9

10 Salgsprosess Salgsprospekt Dette salgsprospekt er utarbeidet av DNB Næringsmegling AS basert på informasjon mottatt av Selger. Salgsprospektet og annen informasjon som inneholder deler av dette presentasjonsmateriell må ikke kopieres eller formidles til tredjepart uten Selger eller deres rådgiveres skriftlige aksept. Informasjonen vedrørende eiendommene er fremskaffet fra kilder som Selger og deres rådgivere anser som pålitelige. Selger og deres rådgivere garanterer imidlertid ikke for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Selger er kun ansvarlig for garantier som fremgår utrykkelig av endelig kjøpekontrakt. Selgers rådgivere er ikke under noen omstendigheter ansvarlig for opplysninger gitt i salgsprospektet eller annet presentasjonsmateriell. Dette gjelder uavhengig av om informasjonen er gitt av Selger eller direkte fra Selgers rådgivere. Ved eventuelt avvik mellom prospekt og kjøpekontrakt med vedlegg, gjelder den informasjonen gitt i kjøpekontrakten og dens vedlegg foran prospektet. Transaksjonsstruktur Salget av eiendommen vil bli gjennomført som salg av 100 % av aksjene i eierselskapet til eiendommen. Budgiving Bud skal fremsettes ved at budgiver angir verdi på eiendommen. Ved vurdering av eiendomsverdien skal budgiver hensynta at det er aksjene som skal selges slik at budet må reflektere kjøpers vurdering av selskapets skatteposisjoner, herunder den oppgitte skattemessige saldoverdi og eventuelt fremførbart underskudd. Endelig pris på aksjene forutsettes fastsatt med utgangspunkt i budet på eiendommen med ovennevnte forutsetninger, dog slik at det korrigeres for øvrige eiendeler og gjeld (utsatt skatt av midlertidige forskjeller relatert til driftsmidler hensyntas ikke) i forhold til revidert balanse på overtagelsestidspunktet. Selger står fritt til å anta eller forkaste ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Selger trenger ikke å grunngi eventuelle avslag. Det inviteres til å fremsette bud på eiendommen basert på følgende forutsetninger: Det forutsettes at budgivere gjennomgår det fremlagte salgsmateriale herunder kjøpekontrakt og foretar befaring av eiendommen før bud inngis. Eiendommen selges as-is, i hht. vedlagt kjøpekontrakt. Selger gir ingen garantier knyttet til forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse, eller grunnforholdene i sin alminnelighet som kan ha praktiske eller økonomiske konsekvenser for kjøper. Vilkårene for kjøpet reguleres av kjøpekontrakt inntatt som bilag til dette prospekt. Dersom kjøper tilbyr å kjøpe eiendommene på andre betingelser eller forutsetter ytterligere informasjon fremlagt enn de som fremgår av vedlagte kjøpekontrakt med vedlegg må de avvikende vilkår fremkomme av tilbudet, evt. i form av en endringsmarkert versjon av avtalen (mark up). Eventuelle forbehold om juridisk/finansiell/teknisk/miljømessig due diligence gjennomgang forutsettes å fremgå av kjøpetilbudet. Bud skal sendes skriftlig til megler og inneholde opplysninger om eiendommens matrikkelnr, adresse, beløp, budgivers navn og kontaktdata og eventuelle forbehold. Budet skal lyde på et bestemt kronebeløp og kan ikke diskriminere eller utelukke andre budgivere. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler. Bud inngis på de vilkår som følger av prospekt og fremlagt kjøpekontrakt. Bud uten vesentlige forbehold prefereres. Som vesentlig ansees forbehold om finansiering og styreforbehold. Selger står fritt til å akseptere eller avvise ethvert bud. Due diligence Kjøper får anledning til å gjennomføre en normal tidsbegrenset due diligence for å verifisere den informasjon som er mottatt i salgsprosessen. Selger vil gjennom megler stille web-basert datarom ( tilgjengelig for Kjøper. Kjøper/kjøpers rådgivere er selv ansvarlig for å strukturere opplysningene dersom annet oppsett er ønskelig. Selger/selgers rådgivere vil kun presentere opplysninger på Prosjektplassen og etter den struktur som finnes der. Bare dersom budgiver gjennom due diligence skulle avdekke vesentlige negative avvik fra den informasjon som er gitt, eller andre forhold av vesentlig negativ betydning for eiendommen kan budgiver gjøre forholdet gjeldende. Dersom budgiver som følge av due diligence gjennomgåelsen gjør gjeldende krav om endrede betingelser for kjøpet i forhold til tilbudet, står selger fritt til å akseptere de endrede vilkår. Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangel noe som ble eller burde blitt oppdaget gjennom due diligence. Styreforbehold Inngåelse av en for selger bindende avtale, er betinget av godkjennelse fra selgers styre, både hva gjelder kontraktsvilkår og de kommersielle betingelser for kjøpet. Diverse Kjøper må selv vurdere om ervervet er meldepliktig etter konkurranselovens 18 og i tilfelle inngi melding. Eiendomsmeglere er pålagt rapporteringsplikt og identitetskontroll i henhold til Hvitvaskingsloven (lov 2009 nr. 11). 10

11 bilag til prospekt 1. Grunnboksutskrift og kopi av servitutter 2. Plantegninger 3. Teknisk rapport 4. Selskapsinformasjon - Firmaattest - Årsregnskap Vedtekter - Selvangivelse Informasjon fra Bergen kommune - Matrikkelinformasjon - Basiskart og vegstatuskart - Digitalt eiendomskart - Planinformasjon - Kommunale avgifter - VA - Midlertidig brukstillatelse 6. Brannteknisk tilstandsvurdering dat Kjøpekontrakt som forutsettes benyttet MEGLER Lars Erik Wirsching Tlf: lars.erik.wirsching@dnb.no DNB Næringsmegling AS Postboks Bergen Leiekontrakter mottas ved henvendelse til megler, og forutsettes gjennomgått før budgivning. 11

12 DNB Næringsmegling AS Oslo Dronning Eufemias gate Oslo Tlf Faks: Ålesund Kongens gate Ålesund Tlf. +47 (915) Faks: Østfold Nygaardsgt Fredrikstad Tlf Faks: Internett dnb.no/naringsmegling E post naringsmegling@dnb.no Trondheim Beddingen Trondheim Tlf Faks: Tønsberg Anton Jenssens gate Tønsberg Tlf Faks: Innlandet Kirkegata Lillehammer Tlf / Bergen Lars Hillesgate Bergen Tlf Faks: Skien Hesselberggaten Skien Tlf Faks: Stavanger Haakon VII gate Stavanger Tlf /