Delårsrapport. 2. kvartal 2017

Transkript

1 Delårsrapport 2. kvartal 2017

2 2 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 3 Innhold 01 Dette er OBOS side side Visjon Forretningsområder 01 Dette er OBOS 3 02 Fra konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj 5 03 Hovedpunkter hittil i år 7 04 Hovedtall 8 05 Medlemsorganisasjonen OBOS Personal Virksomhetsområdene Boligutvikling Noter 30 Note 1 Regnskapsprinsipper og estimater 30 Note 2 Virksomhetsområdene 31 Note 3 Driftsinntekter 32 Note 4 Investeringseiendom 32 Note 5 Opplysninger om investeringseiendom 33 Note 6 Finansielle anleggsmidler og omløpsmidler 33 Note 7 Investering i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet 34 OBOS bygger framtidens samfunn og oppfyller boligdrømmer. Medlemseid OBOS er en medlemseid virksomhet. Som for andre virksomheter er det også for OBOS avgjørende å drive lønnsomt. I OBOS blir overskuddet beholdt i virksomheten, til beste for eierne og samfunnet. OBOS har medlemmer i de fleste av Norges kommuner og er etablert i de største byregionene. Styret i OBOS vedtok i 2016 en ny visjon for konsernet: OBOS er Norges største boligbygger og en av de største i Norden. OBOS har som hovedoppgave å drive utvikling, produksjon og salg av eiendom og bolig. Virksomheten er inndelt i forretningsområdene Boligutvikling, Forvaltning og rådgivning, Næringseiendom og Bank, forsikring og eiendomsmegling. I tillegg har OBOS fokus på fornybar energi gjennom bygging av småkraftverk. OBOS har virksomhet i Norge, Sverige og Danmark. Hovedkontoret er i Oslo. 7.2 Forvaltning og rådgivning Næringseiendom Bank, forsikring og eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Annen virksomhet Risiko og risikostyring Verdijustert egenkapital Regnskapsoppstillinger 22 Resultatregnskap OBOS-konsernet 22 Oppstilling av finansiell stilling OBOS-konsernet 24 Note 8 Rentebærende gjeld 34 Note 9 Tilgjengelig likviditet 35 Note 10 Finansiell stilling eksklusiv OBOS-banken 35 Note 11 Vesentlige transaksjoner 36 Note 12 Transaksjoner nærstående parter 36 Note 13 Hendelser etter balansedagen 36 Note 14 Resultat og balanse OBOS morselskap Markedsutvikling makrobildet Erklæring fra styrets medlemmer og konsernsjef 42 «OBOS bygger framtidens samfunn og oppfyller boligdrømmer». Visjonen inngår i en ny strategi fram mot Strategien slår fast at OBOS skal skape verdier gjennom å utøve samfunnsansvar, skape merverdi for medlemmene og oppnå lønnsom vekst over tid. Dette støttes av fem hovedprioriteringer: Ha fornøyde medlemmer og kunder, ta grønt ansvar, forvalte verdier, være best på bolig, bank og forsikring, samt utvikle byer og steder. Strategien er en naturlig videreutvikling av OBOS tidligere strategi, med en ekstra betoning av konsernets ambisjon og forpliktelse som samfunnsutvikler. I tillegg til den overordnede strategien mot 2021, er det etablert en varemerkestrategi for OBOS. Denne strategien skal sikre en tydelighet rundt OBOS-merkevaren, samt være retningsgivende for OBOS har medlemmer i de fleste av Norges kommuner og er etablert i de største byregionene. Oppstilling av endringer i egenkapital OBOS-konsernet 26 hvordan OBOS ønsker å framstå internt mot våre ansatte og eksternt mot våre kunder, forretningsforbindelser og Oppstilling av kontantstrømmer OBOS-konsernet 28 øvrig marked.

3 4 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 5 02 Konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj Godt halvårsresultat OBOS leverer et godt 1. halvår med et operasjonelt resultat på millioner kroner. Det gode resultatet kommer som følge av god drift i samtlige virksomhetsområder. I tillegg er det i 1. halvår realisert flere gevinster ved salg. Fortsatt godt boligmarked OBOS-konsernet har i 1. halvår 2017 solgt til sammen boliger til en samlet salgsverdi på millioner kroner. Tilsvarende tall i 2016 var boliger til en verdi av millioner kroner. OBOS er godt rustet på grunn av sin brede geografiske eksponering, siden nedgangen i salget i hovedsak har vært i leilighetsmarkedet i de større byene i Norge. Nyboligsalget er tilbake på normalnivå med fortsatt godt trykk i Block Watne-segmentet utenfor bykjernene. Boligsalget fordelte seg geografisk med boliger i Norge og 992 boliger i Sverige. Korrigert for samarbeidsprosjekter var boligsalget samlet boliger til en salgsverdi på millioner kroner. Daniel Kjørberg Siraj Konsernsjef Prisene på brukte OBOS-boliger har i Oslo falt med 2,9 prosent i år. Prisnedgangen skyldes en kombinasjon av innstramming på finansiering, et økt tilbud og tendenser til negativ psykologi. Underliggende faktorer tilsier likevel prisvekst på sikt, om enn lavere enn tidligere. OBOS vil lansere flere nye prosjekter til høsten. Det vil sikre en solid tilførsel av nye boliger i et fortsatt godt boligmarked, både i Oslo og i resten av landet. Medlemsvekst Medlemsveksten fortsetter. Ved utgangen av juni hadde OBOS fått nye medlemmer. Tilsvarende tall på samme tid i 2016 var Styrket posisjon i AF-gruppen OBOS har styrket sitt strategiske eierskap og posisjon som største aksjonær i AF-gruppen ved å investere 381 millioner kroner. OBOS eier nå 18,6% av selskapet. AF-gruppen har over tid levert solide resultater og utbytter som OBOS benytter til å investere i nye tomter og prosjekter. OBOS har solgt aksjer i JM for nær 120 millioner kroner med en gevinst på 35 millioner kroner. Salget av OBOS Forsikring i orden Tryg Forsikring overtok formelt OBOS Forsikring 1. juni i år. Salget gir OBOS en gevinst på 64 millioner kroner. Satsing på bærekraft og delingsøkonomi OBOS har i løpet av 2. kvartal lansert delingsappen Nabohjelp, som er en plattform for deling av ting og tjenester. Plattformen har p.t. over brukere og viser solid vekst. OBOS-konsernet styrker også satsingen på framtidens energiløsninger gjennom å investere 15 millioner kroner i solenergikonsernet OTOVO, samt installasjon av flere solcelleanlegg på egne bygg.

4 6 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 7 03 Hovedpunkter hittil i år betalende medlemmer hvorav nyinnmeldinger. Totalt antall medlemmer er ,2% andel benyttet forkjøp hittil i år. Salg av (1 955 netto) boliger til en verdi av mill. kroner (6 527 mill. kroner netto). Etablert egen divisjon for digitale tjenester som skal styrke OBOS konkurransekraft innenfor digital tjenesteutvikling. Kjøpt 50% av en større tomt på Vollebekk, nord i Hovinbyen i Oslo. Området kan gi plass for inntil 800 boliger, butikker og andre servicefunksjoner. OBOS Forsikring og aksjer i Finn Eiendom er solgt med en samlet gevinst på 117 mill. kroner. Salg av Vitaminveien 1 med en operasjonell gevinst på 246 mill. kroner. 11,0% (22,1% annualisert) utlånsvekst i OBOS-banken. Inkludert Eika Boligkreditt er annualisert vekst 11,9%. OBOS med samarbeidspartnere har i april kjøpt eiendommen Lade Teknopark med naboeiendommer i Trondheim. Området gir mulighet for utvikling av opp mot boliger. OBOS eierandel er 33%. Block Watne med samarbeidspartner har kjøpt en større tomt i Ås kommune med potensial for 600 boliger. Forventet byggestart er i OBOS eierandel er 50%. Ammerudsletta Rehabilitering av fasade, pipe og uterom sikret Ammerudsletta boretts- Driftsinntekter Resultat før skatt Solgte boliger lag seieren i årets utgave av OBOS (mill. kroner pr. 2. kvartal) (mill. kroner pr. 2. kvartal) (brutto antall pr. 2. kvartal) rehabiliteringspris. Sted: Ammerud, Oslo Byggeår: 1959 Bygninger: 5 Leiligheter: 265 Oppsal Senter Det gamle senteret på Oppsal skal erstattes med et nytt nærsenter med parkering i underetasjen og enkel adkomst til butikkene. Boligene vil ligge over og ved det nye senteret. Sted: Oppsal, Oslo Byggeår: 1959 Bygninger: 5 Leiligheter: 190

5 8 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 9 04 Hovedtall 2. kvartal Pr. Pr. 2. kvartal 2. kvartal kvartal 2016 Alle beløp i millioner kroner 2017 Omarbeidet 2017 Omarbeidet 2016 Boligutvikling Forvaltning og rådgivning Næringseiendom Bank, forsikring og eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Annen virksomhet/elimineringer Inntekter, operasjonelt Boligutvikling Forvaltning og rådgivning Næringseiendom Bank, forsikring og eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Annen virksomhet/elimineringer Resultat, operasjonelt Avstemming operasjonelt resultat mot finansregnskap Fra løpende avregning til fullført kontraktsmetode Verdiendring investeringseiendom Verdiendring investeringseiendom i tilknyttede selskaper Verdiendring aksjeinvesteringer Verdiendring finansielle derivater Gevinst/(tap) ved salg av selskaper og andre investeringer Andre forskjeller Resultat før skatt, IFRS Operasjonelle inntekter beløper seg til mill. kroner for 1. halvår 2017, opp 329 mill. kroner sammenlignet med fjoråret. Den positive utviklingen er i all hovedsak drevet av høy byggeaktivitet og produksjon i fabrikkene og på byggeplassene i Boligutvikling. Det er ved utgangen av kvartalet totalt 328 (netto) flere boliger i produksjon enn på samme tid i fjor. I motsatt retning trekker Næringseiendom hvor inntektene er 144 mill. kroner lavere. Dette forklares av salgene av OBOS Basale og Gårdpass. De øvrige virksomhetsområdene har omsetning på nivå med fjoråret. Operasjonelt resultat endte på mill. kroner, en økning på 545 mill. kroner sammenlignet med fjoråret. Operasjonelle gevinster ved salg av investeringseiendom og OBOS Forsikring forklarer henholdsvis 247 og 64 mill. kroner. I tillegg kommer gevinst ved salg av aksjer i Finn Eiendom på 53 mill. kroner, samt nedsalg av JM og noen øvrige aksjeposter på til sammen 42 mill. kroner. Salget av OBOS Forsikring samt Finn Eiendom hører til virksomhetsområdet Bank, forsikring og eiendomsmegling mens investeringseiendom og aksjesalg hører til henholdsvis Næringseiendom og Aksjeinvesteringer. Resterende resultatforbedring er 138 mill. kroner hvorav Næringseiendom utgjør majoriteten med 79 mill. kroner. Dette forklares i hovedsak av oppløsning av interngevinster. Interngevinstene oppstår som følge av salg av tomter internt i konsernet og oppløses i takt med realisering av disse tomtene. Videre er resultatforbedringen på 43 mill. kroner i Boligutvikling forklart av den økte aktiviteten som omtalt ovenfor. I positiv retning trekker verdiendring på investeringseiendommer og aksjeinvesteringer på henholdsvis 154 og 183 mill. kroner. Førstnevnte forklares hovedsakelig av redusert yield på konsernets eiendommer i Bergen og forventninger om bedrede kontantstrømmer på flere av eiendommene. Verdiendring aksjeinvesteringer forklares av en positiv kursutvikling i JM. Gevinst/tap ved salg av selskaper og andre investeringer relaterer seg til reversering av de operasjonelle gevinstene ved salg av investeringseiendom, JM og øvrige aksjeposter som omtalt ovenfor. Disse gevinstene framkommer ikke i finansregnskapet, da eiendelene innregnes løpende til virkelig verdi. I tillegg inneholder denne posten en gevinst innregnet i finansregnskapet som følge av kontrollovergang fra investering i tilknyttet selskap til datterselskap for Aslakveien (boligprosjekt på Røa i Oslo). Tidligere eierandel som tilknyttet selskap realiseres basert på virkelig verdi for aksjene. Bokført gevinst på 108 mill. kroner i finansregnskapet vil inkluderes i operasjonelt resultat for Boligutvikling i takt med prosjektutbyggingen. Andre forskjeller relaterer seg hovedsakelig til reversering av interngevinster inkludert i det operasjonelle resultatet til Næringseiendom som forklart ovenfor. Dette reverseres i finansregnskapet da byggeprosjektene ikke er ferdigstilt. Resultat før skatt i henhold til finansregnskapet endte på mill. kroner. Dette er en reduksjon sammenlignet med operasjonelt resultat på 231 mill. kroner. Det meste av forskjellen forklares av overgangen fra inntektsføring etter løpende avregning i det operasjonelle resultatet til fullført kontraktsmetode (IFRIC 15). For 1. halvår reduserte IFRIC 15 resultatet med 336 mill. kroner. Dette forklares av relativt få ferdigstilte boliger sammenlignet med byggeaktiviteten mill. kroner i operasjonelt resultat i 1. halvår

6 10 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 11 Balanse OBOS-konsernet Alle beløp i millioner kroner Omarbeidet Immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringseiendommer Utlån fra bankvirksomhet Andre anleggsmidler Sum anleggsmidler Varelager Utlån fra bankvirksomhet Andre omløpsmidler Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital Langsiktig rentebærende gjeld Annen langsiktig gjeld Bankinnskudd fra kunder Kortsiktig rentebærende gjeld Annen kortsiktig gjeld Gjeld Gjeld og egenkapital Lillo Gård Den gamle Oslo-perlen Lillo gård blir hovedattraksjonen i vårt nye bolig prosjekt i Nydalen Sted: Nydalen, Oslo I n n fl y t t i n g : 2. halvår 2019 Bygninger: 11 Leiligheter: 415 Egenkapitalandel 26,7% 26,0% 26,9% Totalbalansen til OBOS-konsernet har fra til økt med mill. kroner til mill. kroner. Økningen forklares i stor grad av vekst i utlån og økte finansielle anleggsmidler i OBOS-banken. I tillegg vokser varelageret som følge av økt byggeaktivitet. Rentebærende gjeld har i perioden økt med mill. kroner, hovedsakelig forklart av de samme forholdene. Se note 8 for oversikt over rentebærende gjeld. OBOS-konsernet sin bokførte egenkapital utgjør mill. kroner, en økning på mill. kroner siden årsskiftet og mill. kroner fra samme tid i fjor. Egenkapitalandel er 26,7% pr Verdijustert egenkapital er ved periodens slutt beregnet til mill. kroner og verdijustert totalbalanse er mill. kroner. Verdijustert egenkapitalprosent for konsernet er 35,5% og verdijustert egenkapitalprosent justert for OBOS-banken er 56,0%. Se note 10 for oversikt over OBOS-konsernets balanse eksklusive OBOS-banken, samt eget avsnitt senere i rapporten for oversikt over verdijustert egenkapital.

7 12 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / Medlemsorganisasjonen OBOS 06 Personal Ved utgangen av 1. halvår har OBOS betalende medlemmer, en økning på fra samme tid i fjor. Antall betalende medlemmer vil normalt øke utover året. Ved utgangen av 2016 var det betalende medlemmer. En viktig medlemsfordel er forkjøpsretten til boliger i OBOS-tilknyttede boligselskaper. Hittil i år er andelen benyttet forkjøpsrett på landsbasis 26,2%. Antall ansatte Ved utgangen av 2. kvartal hadde OBOS-konsernet ansatte, hvorav i Norge og 951 i Sverige kvartal kvartal kvartal kvartal Sverige Norge OBOS-konsernet har ansatte Sykefravær For 2. kvartal ble sykefraværet 4,2%. Dette er lavere enn på samme tid i fjor men høyere enn målsetningen om et sykefravær under 4% kvartal 4,6% 4,8% 4,9% 2. kvartal 4,2% 4,4% 4,1% 3. kvartal 3,3% 3,1% 4. kvartal 3,9% 4,2% Totalt for året 4,1% 4,0% Ved utgangen av 1. halvår har OBOS betalende medlemmer

8 14 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / Virksomhetsområdene 7.1 Boligutvikling 2. kvartal 2. kvartal Pr. 2. kvartal Pr. 2. kvartal Alle beløp i millioner kroner Ferdigstilte boliger utgjør boliger, hvorav OBOS verdimessige andel utgjør boliger. OBOS har ved utgangen av 2. kvartal 243 ferdigstilte usolgte boliger, en nedgang på 24 fra samme tid i fjor. Prosjektinntekter Andre inntekter Sum driftsinntekter Resultat før skatt Antall solgte boliger herav OBOS verdimessige andel Verdi solgte boliger herav OBOS verdimessige andel Antall boliger i produksjon herav OBOS verdimessige andel Antall igangsatte boliger herav OBOS verdimessige andel Antall ferdigstilte boliger herav OBOS verdimessige andel Antall ferdigstilte usolgte boliger OBOS andel Forvaltning og rådgivning. 2. kvartal 2. kvartal Pr 2. kvartal Pr. 2. kvartal Alle beløp i millioner kroner Driftsinntekter Resultat før skatt Forvaltning og rådgivning omsatte i 1. halvår for 468 mill. kroner. Økningen fra samme periode i fjor forklares i hovedsak av økte inntekter fra tekniske konsulenttjenester. Videre har det vært en god vekst i antall boligselskaper til forvaltning. Resultat før skatt endte på 112 mill. kroner, som tilsvarer en økning på 10 mill. kroner fra samme tid i fjor, og forklares hovedsakelig av topplinjeveksten. OBOS-konsernet har forvaltningsavtaler med boligselskaper, med til sammen boliger. Boligutvikling oppnådde en inntekt på mill. kroner i 1. halvår. Sammenlignet med samme periode i fjor er dette en økning på 439 mill. kroner. Det har vært en økning i inntektene både for den norske og svenske virksomheten, størst vekst har det vært for selskapene Block Watne og OBOS Sverige. Det er solgt boliger i prosjekter i regi av OBOS, hvorav OBOS verdimessige andel utgjør boliger til en verdi på mill. kroner. Sistnevnte representerer en reduksjon på 10% sammenlignet med i fjor. I Norge ble det solgt boliger, hvor OBOS verdimessige andel utgjør 963 boliger, mens det i Sverige ble solgt 992 boliger. Resultat før skatt pr. 2. kvartal ble 630 mill. kroner mot 587 mill. kroner i En økning på 43 mill. kroner. Forbedringen i resultatet forklares i hovedsak av bedre resultat fra Block Watne og OBOS Fornebu. Boligmarkedet har vært godt både i Sverige og Norge i 1. halvår Tomtebanken til konsernet er på anslagsvis boliger brutto, hvorav OBOS økonomiske andel utgjør rundt boliger. Den svenske andelen av tomtebanken utgjør i underkant av boliger. I tillegg er det et potensial for økt tomteutnyttelse på Fornebu i Fase 2. OBOS har ved utgangen av 2. kvartal boliger i produksjon, hvorav OBOS verdimessige andel utgjør boliger. Antall solgte boliger under produksjon utgjør henholdsvis og boliger. Dette gir en salgsgrad for prosjekter under produksjon på 84% i antall (netto). OBOS har i 1. halvår vedtatt igangsatt boliger, hvor OBOS verdimessige andel utgjør boliger. Forvaltningsavtaler Forvaltningsavtaler (tusen boliger) (antall selskaper) * * *2017 tall ved utgangen av kvartalet. For andre år pr *2017 tall ved utgangen av kvartalet. For andre år pr

9 16 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / Næringseiendom 2. kvartal 2. kvartal Pr. 2. kvartal Pr. 2. kvartal Alle beløp i millioner kroner Bank, forsikring og eiendomsmegling 2. kvartal 2. kvartal Pr. 2. kvartal Pr. 2. kvartal Alle beløp i millioner kroner Leieinntekter Drifts- og forvaltningsinntekter Andre inntekter Sum driftsinntekter Resultat før skatt Verdiendring investeringseiendom Økonomisk ledighet 3,7% 3,1% 3,1% Driftsinntektene for 1. halvår endte på 407 mill. kroner. Dette er 144 mill. kroner lavere enn samme periode i fjor. Nedgangen skyldes i hovedsak lavere inntekter fra drift og forvaltning som følge av salget av OBOS Basale og Gårdpass. I tillegg er leieinntektene redusert med 11 mill. kroner. Dette skyldes i hovedsak salg av eiendommen Vitaminveien 1 i Oslo. kostnadsramme. På oppføringen av nytt senter på m² på Oppsal er betongarbeidene ferdigstilt og lukking av bygg, samt tekniske installasjoner pågår. I Cecilie Thoresens vei 12 pågår grunnarbeider, fundamentering og montasje av prefabrikerte betongelementer til m² næringslokaler i 1. etasje i nytt boligbygg. I Freserveien 1 i Kværnerbyen er det påbegynt rive- og grunnarbeider for nytt kontorbygg på m². Resultat før skatt endte på 498 mill. kroner sammenlignet med 172 mill. kroner samme periode i fjor. Økningen forklares hovedsakelig av gevinst ved salg av Vitaminveien 1. Salget bidrar med en operasjonell gevinst på 246 mill. kroner. Torgbyggene på Ulven ble ferdigstilt i april 2017 og er på totalt m². I Persveien 26 pågår innvendige arbeider i forbindelse med oppføring av nybygg på m². Framdriften er i henhold til plan og bygget ferdigstilles i 1. kvartal Portalen Kontorbygg på Lillestrøm er ferdigstilt i juni Bygget er på m² og er 74% utleid ved utgangen av 1. halvår. I løpet av sommeren er det skrevet ytterligere kontrakter og bygget er nå tilnærmet fullt utleid. Den øvrige utbyggingen av hotell og forretningslokaler på I 1. halvår hadde OBOS tre kjøpesentre blant de 60 største kjøpesentrene i Norge. OBOS-sentrene hadde i 2. kvartal en økning på 1,8% mot bransjens økning på 1,6% i Oslo og 1,9% i bydelsentrene (Kilde: Kvarud Analyse). Portalen går som forutsatt hva gjelder framdrift og Netto rente- og provisjonsinntekter Premieinntekt skadeforsikring Eiendomsmegling Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Resultat før skatt Nøkkeltall OBOS-banken konsern Innskudd i % av utlån 54,0% 60,8% 54,0% 60,8% 59,0% Ren kjernekapitaldekning 16,1% 15,4% 16,1% 15,4% 15,2% Kapitaldekning 19,6% 17,7% 19,6% 17,7% 17,4% Bank, forsikring og eiendomsmegling viser et resultat før skatt for 1. halvår på 237 mill. kroner. Dette er 138 mill. kroner høyere enn samme periode i fjor. Gevinster ved salg av OBOS Forsikring og aksjer i Finn Eiendom forklarer henholdsvis 64 og 53 mill. kroner av resultatforbedringen. periodeslutt. I motsatt retning trekker lavere avkastning og høyere gjennomsnittlig volum på likviditetsporteføljen i banken. OBOS-bankens kostnadsprosent justert for verdiendring ble 46,9% for 1. halvår. Dette er høyere enn bankens strategiske mål og skyldes hovedsakelig et press på inntektssiden i senere tid. Den er imidlertid betydelig Resultat før skatt for OBOS-banken endte på 88 mill. kroner pr. 2. kvartal mot 62 mill. kroner samme periode i fjor. Isolert i 2. kvartal ble resultatet før skatt 47 mill. kroner mot 28 mill. kroner i fjor. Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter inkludert provisjonsinntekter fra Eika Boligkreditt (EBK), netto renteinntekter fra sikringsinstrumenter og fratrukket rentekostnader på fondsobligasjoner, er økt til 138 mill. kroner hittil i år fra lavere enn fjoråret, da kostnadsprosenten var preget av større pågående prosjekter. OBOS Boligkreditt har hittil i år utstedt mill. kroner i obligasjoner med fortrinnsrett, og har ved utgangen av kvartalet mill. kroner i utstedte obligasjoner med fortrinnsrett, hvorav 700,0 mill. kroner er holdt på morbankens balanse for videresalg etter behov. Obligasjoner med fortrinnsrett utstedt av OBOS Boligkreditt er tildelt Aaa-rating av Moody s. 115 mill. kroner sammenlignet med tilsvarende periode i fjor. Isolert i 2. kvartal er justerte netto renteinntekter økt til 72 mill. kroner fra 58 mill. kroner i fjor. Utviklingen i bankens netto rentemargin er svakt positiv både sammenlignet med tilsvarende periode i fjor og foregående kvartal. Provisjonsinntektene fra EBK er betydelig redusert sammenlignet med fjoråret, grunnet både volum- og marginreduksjon. Marginen er imidlertid noe bedret sammenlignet med foregående kvartal. Netto verdiendringer på finansielle instrumenter hadde en positiv resultateffekt på 21 mill. kroner i 1. halvår, hvorav 15 mill. kroner er relatert til likviditetsporteføljen og gevinst/ tap på verdipapirer. Dette er i all hovedsak forklart av inngang i kredittspreader på bankens likviditetsportefølje. Resterende 7 mill. kroner er knyttet til netto renteinntekter på bankens sikringsinstrumenter. Tilsvarende tall for samme periode i 2016 var 19 mill. kroner, hvorav 11 mill. kroner var relatert til likviditetsporteføljen, OBOS-banken opplever fortsatt sterk konkurranse innenfor sine forretningsområder. Den siste tids bevegelser i boligmarkedet har imidlertid ikke gitt utslag på margin-, vekst- og tapsbildet. Dette ventes heller ikke framover. Ytterligere redusert NIBOR sammenlignet med foregående perioder, samt gunstige kredittspreader på bankens netto utstedte obligasjoner med fortrinnsrett i perioden, medfører reduserte gjennomsnittlige innlånskostnader i kvartalet. De positive effektene av reprising og 8 mill. kroner til netto renteinntekter fra bankens sikringsinstrumenter. OBOS-banken fikk tilført 300 mill. kroner i egenkapital ved utgangen av 2. kvartal. Kapitaldekningen i banken endte etter dette på 19,6% ved utgangen av 2. kvartal, sammenlignet med 17,7% samme periode i fjor og 17,4% ved utgangen av Se publiserte regnskapsrapporter for OBOS-banken AS og OBOS Boligkreditt AS pr. 2. kvartal 2017 på hjemmesiden til OBOS for mer informasjon. av innlånsporteføljen er ikke i sin helhet tatt ut ved

10 18 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 19 OBOS Forsikring er som kommentert solgt med virkning fra 1. juni og inngår i regnskapet fram til 30. mai. Resultatet for perioden endte på minus 7 mill. kroner. OBOS Eiendomsmeglere har hittil i år solgt boliger. Sammenlignet med fjoråret er dette en nedgang på 264 salg. Resultatet fra meglervirksomheten endte på 8 mill. kroner, opp 1 mill. kroner fra samme periode i fjor. 08 Risiko og risikostyring 7.5 Aksjeinvesteringer 2. kvartal 2. kvartal Pr. 2. kvartal Pr. 2. kvartal Alle beløp i millioner kroner Resultatandel fra tilknyttede selskap Utbytte og gevinster Kostnader Resultat før skatt Virksomhetsområdet Aksjeinvesteringer består av konsernets strategiske aksjeposter i Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, samt markedsbaserte aksjer som JM AB og Multiconsult ASA. Aksjeinvesteringene viser et resultat før skatt hittil i år på 174 mill. kroner. Økningen fra fjoråret forklares i hovedsak av økte utbytter og operasjonelle gevinster. Det er hittil i år mottatt 55 mill. kroner i utbytte hvorav 43 mill. kroner fra JM. Resterende utbytte er mottatt fra BSA Berlin og Multiconsult. Operasjonelle gevinster beløper seg til 42 mill. kroner hvorav 35 mill. kroner fra nedsalg i JM 7.6 Annen virksomhet AB. Resterende stammer fra salg av mindre eierposter i porteføljen. I 2. kvartal har OBOS, som forklart ovenfor, valgt å realisere noe av gevinsten i JM. Eierandelen er ved utgangen av kvartalet 5,72% som er på samme nivå som ved årsslutt i fjor men 0,54 prosentpoeng lavere enn ved utgangen av 1. kvartal. OBOS eier ved utgangen av kvartalet 17,8% av Veidekke og 18,6% av AF Gruppen. Se note 7 for mer informasjon om tilknyttede selskap klassifisert som Aksjeinvesteringer. 2. kvartal 2. kvartal Pr. 2. kvartal Pr. 2. kvartal Alle beløp i millioner kroner Driftsinntekter Resultat før skatt Annen virksomhet inkluderer produksjon og salg av grønn energi fra vannkraftverk, divisjon for digitale tjenester og konsernenheter. I konsernenheter inngår medlemsvirksomhet, sponsorvirksomhet, OBOS gir tilbake, fellestjenester, konsernets finansavdeling, strategiske konsernprosjekter og sentrale stabs- og støttefunksjoner. OBOS er gjennom sin virksomhet utsatt for ulike typer risikoer, som operasjonell risiko, finansiell risiko og markedsrisiko. Hver av disse hoveddelene omfatter en rekke ulike risikoelementer. Ved organisering av virksomheten er det lagt vekt på gode kontrollsystemer som skal sikre at konsernet har oversikt over den samlede risikoeksponeringen. Risikoer håndteres ved at styret fastlegger rammene for risikoappetitt innenfor de ulike områdene, og ved at administrasjonen regelmessig vurderer og rapporterer om utvikling i risikofaktorene til styret. OPERASJONELL RISIKO De viktigste operasjonelle risikoer i OBOS er knyttet til boligbygging og prosjektgjennomføring. Virksomheten har omfattende kontrollrutiner, og ledelsen overvåker den samlede eiendoms- og prosjektporteføljen med tanke på en akseptabel risikoeksponering og et godt grunnlag for lønnsomhet. Beslutningsprosesser for kjøp av tomteområder, igangsetting av salg og bygging er formalisert og implementert. Finansiell analyse og risikovurderinger er integrert i beslutningsprosessene. Etablerte styringssystemer gir retningslinjer for hvordan prosjektene og prosessene skal gjennomføres med hensyn til kvalitet, framdrift, kostnadseffektivitet samt helse, miljø og sikkerhet. Boligsektoren er gjenstand for betydelig lovregulering, og har stor betydning for nasjonal økonomi og utvikling. OBOS søker å bidra til gode rammebetingelser for boligsektoren gjennom utstrakt myndighetskontakt og som høringsinstans. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulike løpetider på kontraktene, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. Operasjonell risiko i OBOS-banken omfatter risikoen for tap som følge av svikt i interne prosesser og systemer, samt brudd på lover og regler. Dette følges opp i henhold til etablerte rutiner og rapporteringsregime. Operasjonelle risikoer knyttet til øvrige forretningsområder i OBOS følges opp løpende i virksomhetens kvalitetssystemer. FINANSIELL RISIKO Finansiell risiko kan deles opp i finansiell markedsrisiko hvor aksjerisiko, renterisiko og valutarisiko inngår, samt kredittrisiko og likviditetsrisiko. Styret har fastsatt en finansstrategi som legger rammene for den finansielle risikostyringen, og gir retningslinjer for finansiering og likviditetsstyring samt rentestrategi i konsernet. Finansiell markedsrisiko OBOS har strategiske og finansielle aksjeinvesteringer som er utsatt for markedssvingninger. For de strategiske investeringene har styret lagt til grunn et langsiktig eierskap. Utviklingen i aksjeporteføljen følges opp av ledelsen og styret. Endringer i rentenivå har betydning for konsernets innlåns kostnader og vil påvirke verdsettelsen av næringseiendommer og andre aktiva. Styret har fastsatt en rentestrategi som legger prinsipper for rentestyringen i OBOS-konsernet. Rentestyringen skal sørge for at konsernet har en moderat renterisiko. OBOS har i hovedsak inntekter og kostnader i norske kroner. OBOS har også betydelig boligvirksomhet i Sverige og er derfor eksponert for valutarisiko. For å redusere effekten av kursendringer har konsernet inngått valutasikringsavtaler i tråd med vedtatt finansstrategi. Kredittrisiko Finansstrategien legger rammer for kapitaltilgang som sikrer at de planlagte aktivitetene kan gjennomføres til en lavest mulig kostnad. OBOS benytter både bankmarkedet og sertifikat- og obligasjonsmarkedet i finansieringen av sin virksomhet. Kundeinnskudd er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. OBOS-bankens likviditetsreserve skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og kundeinnskudd. Kredittrisikoen i OBOS-banken anses som lav da lån ytes med pant, enten i boligselskapets faste eiendom eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. Utlånsporteføljen er godt sikret. Kredittrisikoen i den øvrige virksomheten anses som lav.

11 20 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 21 Likviditetsrisiko OBOS har store og langsiktige kredittrammer i banker som sikkerhet mot perioder med dårlig likviditet i finansmarkedene. OBOS morselskap har kredittrammer på mill. kroner i tillegg til kassekreditt på 400 mill. kroner. På konsernnivå er totale trekkrammer og kassekreditter på mill. kroner (eksklusive OBOS-banken) ved utgangen av kvartalet. Utrukne kredittrammer var ved utgangen av kvartalet mill. kroner. Se note 9 for ytterligere informasjon. Likviditetsrisikoen i OBOS-banken reduseres gjennom egne styrevedtatte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha store, utrukne kredittrammer tilgjengelig. MARKEDSRISIKO Eiendomsmarkedet I et usikkert marked vil det være en risiko for at boliger ikke blir solgt og at utleieandelen i næringseiendommer faller. Generelt sett taler den makroøkonomiske utviklingen med langvarig lav rente og svak bedring i sysselsettingen for at risikoen i eiendomsmarkedet er redusert. Utsikter til stabil eller noe høyere oljepris, samt mindre fall og etter hvert stabil utvikling i oljeinvesteringene, taler isolert sett for lavere risiko knyttet til boligprisutvikling og nyboligsalg i Rogaland og andre kystområder. Begrensning i kunders tilgang på kreditt utgjør imidlertid en økt risiko, og særlig har den økt i Oslo som følge av innføringen av strengere lånekrav sammenlignet med landet for øvrig. Tilgangen på kapital har stor betydning for boligsalget, og dermed for OBOS muligheter til å gjennomføre prosjekter og generere lønnsomhet. Risikoeksponeringen gjennom usolgte enheter i produksjon og usolgte ferdigstilte enheter samt utleiegrad i næringseiendommer måles og rapporteres løpende. Oppstart av nye eiendomsprosjekter vil bli utsatt dersom andelen usolgte boliger og utleiegrad i porteføljen blir for stor. Omdømmerisiko OBOS og datterselskapene er anerkjente og godt etablerte merkevarer. OBOS har en stor medlemsmasse og kundegruppe, og en bred kontaktflate både på leverandørsiden og til myndigheter, bransjeorganisasjoner, finansmiljøer og media. Det satses bevisst på langsiktig merkevarebygging, profesjonell kundebehandling og kommunikasjon med omverdenen som ledd i å opprettholde tilliten til virksomheten, merkevarene og produktene. 09 Verdijustert egenkapital Alle beløp i millioner kroner Bokført egenkapital Merverdi eiendommer Merverdi finansielle investeringer Merverdier Verdijustert egenkapital Verdijustert totalbalanse Verdijustert egenkapitalandel 35,5% 33,6% 36,3% Verdijustert balanse eks. OBOS-banken* Verdijustert egenkapitalandel eks OBOS-banken 56,0% 51,5% 55,7% * Innregnet etter egenkapitalmetoden. OBOS verdijusterte egenkapital beløper seg til mill. kroner pr Ut over bokført verdi er det tatt med merverdier på mill. kroner fordelt på eiendommer og aksjer. Merverdiene i finansielle investeringer gjelder i sin helhet investeringene i Veidekke ASA og AF Gruppen ASA. Disse to selskapene innregnes etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet på grunn av betydelig innflytelse, og endring i børskurs vil ikke tas over resultatregnskapet løpende. Merverdier i eiendommer gjelder i all hovedsak boligtomter for utvikling

12 22 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / Regnskapsoppstillinger Resultatregnskap OBOS-konsernet 2. kvartal Pr. Pr. 2. kvartal 2. kvartal kvartal 2016 Alle beløp i millioner kroner Note 2017 Omarbeidet 2017 Omarbeidet kvartal Pr. Pr. 2. kvartal 2. kvartal kvartal 2016 Alle beløp i millioner kroner Note 2017 Omarbeidet 2017 Omarbeidet 2016 Driftsinntekter Prosjektkostnader Personalkostnader Andre driftskostnader Av- og nedskrivninger Driftskostnader Driftsresultat før verdiendring og investeringer i tilknyttede selskaper Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet Gevinst fra salg av tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet Verdiendring investeringseiendommer Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Totalresultat Netto omregningsdifferanser på investeringer i utenlandske virksomheter Netto omregningsdifferanser på utlån til utenlandske virksomheter Netto verdiendring aksjer tilgjengelig for salg Netto verdiendring fra egen kredittrisiko Sum poster netto etter skatt som kan bli reklassifisert over resultatet i etterfølgende perioder Netto estimatendringer relatert til pensjoner Netto bruksendring eierbenyttede eiendommer Sum poster netto etter skatt som ikke vil bli reklassifisert over resultatet i etterfølgende perioder Totalresultat Herav minoritetens andel Herav hybridkapitalens andel Finansinntekter Finanskostnader Netto valutagevinst/(tap) Netto verdiendring finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet Netto gevinst/(tap) og nedskrivninger av finansielle eiendeler Netto finansposter Resultat før skattekostnad Skattekostnad Resultat etter skatt Herav minoritetens andel Herav hybridkapitalens andel

13 24 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 25 Oppstilling av finansiell stilling OBOS-konsernet Alle beløp i millioner kroner Note Omarbeidet Alle beløp i millioner kroner Note Omarbeidet Goodwill Varemerker Andre immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringseiendommer 4, Eierbenyttede eiendommer Tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet Finansielle anleggsmidler Utlån fra bankvirksomhet Andre anleggsmidler Sum anleggsmidler Boligtomter for utvikling Boligprosjekter under oppføring Ferdige, usolgte boliger Sum varelager Kundefordringer Utlån fra bankvirksomhet Eiendeler klassifisert som holdt for salg Andre omløpsmidler Kontanter og kontantekvivalenter Sum andre omløpsmidler Andelskapital Annen egenkapital Hybridkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt forpliktelser Langsiktig ikke-rentebærende gjeld Langsiktig rentebærende gjeld Sum langsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Gjeld klassifisert som holdt for salg Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld Bankinnskudd fra kunder Kortsiktig rentebærende gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld Sum eiendeler

14 26 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 27 Oppstilling av endringer i egenkapital OBOS-konsernet Annen egenkapital Annen egenkapital Omreg- Estimat- Regulering Opptjent Sum Sum Andels- nings- avvik til virkelig egen- annen Hybrid- egen- Alle beløp i millioner kroner kapital differanser pensjon verdi kapital egenkapital kapital 1) Minoritet kapital Omreg- Estimat- Regulering Opptjent Sum Sum Andels- nings- avvik til virkelig egen- annen Hybrid- egen- Alle beløp i millioner kroner kapital differanser pensjon verdi kapital egenkapital kapital 1) Minoritet kapital Egenkapital per 1. januar Periodens resultat kvartal Øvrige resultatelementer i kvartal Totalresultat i kvartal Økning i andelskapital Utbytte Transaksjoner med minoritetsinteresser Hybridkapital klassifisert som egenkapital Utbetalt renter hybridkapital Andre transaksjoner Egenkapital per 30. juni Egenkapital per 1. januar Periodens resultat kvartal Øvrige resultatelementer i kvartal Totalresultat i kvartal Økning i andelskapital Utbytte Transaksjoner med minoritetsinteresser Hybridkapital klassifisert som egenkapital Utbetalt renter hybridkapital Andre transaksjoner Egenkapital per 30. juni Periodens resultat kvartal ) Evigvarende fondsobligasjoner klassifisert som egenkapital. Øvrige resultatelementer i kvartal Bruksendring eierbenyttede eiendommer Totalresultat i kvartal Økning i andelskapital Utbytte Transaksjoner med minoritetsinteresser Hybridkapital klassifisert som egenkapital Utbetalt renter hybridkapital Andre transaksjoner Egenkapital per 31. desember

15 28 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 29 Oppstilling av kontantstrømmer OBOS-konsernet 2. kvartal Pr. Pr. 2. kvartal 2. kvartal kvartal 2016 Alle beløp i millioner kroner 2017 Omarbeidet 2017 Omarbeidet kvartal Pr. Pr. 2. kvartal 2. kvartal kvartal 2016 Alle beløp i millioner kroner 2017 Omarbeidet 2017 Omarbeidet 2016 Resultat før skatt Netto finansposter Av- og nedskrivninger Urealisert verdiendring investeringseiendommer Resultat fra tilknyttede selskaper Gevinst/(tap) ved salg av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Endring i varelager Endring utlån og innskudd i OBOS-banken Endring i andre tidsavgrensningsposter Mottatte utbytter Betalte renter Mottatte renter Betalte skatter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Utbetalinger ved tilgang av aksjer og verdipapirer Nedbetaling sertifikatgjeld Opptrekk sertifikatgjeld Nedbetaling obligasjonsgjeld Opptrekk obligasjonsgjeld Netto opptrekk og nedbetaling av banklån og andre gjeldsposter Opptrekk av hybridkapital Transaksjoner med minoritet Utbytte til minoritet Betalte renter hybridkapital Innbetaling av andelskapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter ved starten av perioden Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens utgang Hvorav kontanter og kontantekvivalenter klassifisert som holdt for salg Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens utgang Innbetalinger ved avgang av aksjer og verdipapirer Utbetalinger ved tilgang av selskap, fratrukket kontanter overtatt Innbetalinger ved avgang av selskap, fratrukket kontanter avhendet Netto kontantstrøm fra investeringer i tilknyttede selskaper Netto inn- og utbetalinger fra andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

16 30 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / Noter Note 02 Virksomhetsområdene OBOS virksomhet er delt inn i virksomhetsområdene Boligutvikling, Forvaltning og rådgivning, Næringseiendom, Bank, forsikring og eiendomsmegling, Aksjeinvesteringer og Annen virksomhet. Segmentresultatet er definert som resultat før skatt. Forskjellen i forhold til IFRS er at det hovedsakelig korrigeres for virkelige verdiendringer på investeringseiendom og andre finansielle instrumenter, samt fra fullført kontraktsmetode til løpende avregning innenfor Boligsegmentet. Note 01 Regnskapsprinsipper og estimater OBOS-konsernet består av morselskapet OBOS BBL med datterselskaper og investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Det sammendratte konsoliderte regnskapet er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapportering. Delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon som kreves i et fullstendig årsregnskap og bør leses i sammenheng med konsernets årsregnskap for Dette delårsregnskapet er ikke revidert. Som følge av avrundinger, kan det forekomme at tall og prosenter ikke summeres opp til totalen. Konsernets benyttede valutakurser ved omregning av utenlandske poster er følgende: 2. kvartal Pr. 2. kvartal 2. kvartal 2016 Pr. 2. kvartal 2016 Alle beløp i millioner kroner 2017 Omarbeidet 2017 Omarbeidet 2016 Boligutvikling Forvaltning og rådgivning Næringseiendom Bank, forsikring og eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Annen virksomhet/elimineringer Inntekter, operasjonelt Sluttkurser per: SEK 0,9929 0,9869 0,9512 DKK 1,2871 1,2502 1,2222 Gjennomsnittskurs for: SEK 0,9561 1,013 0,9816 DKK 1,2336 1,2648 1,2478 Boligutvikling Forvaltning og rådgivning Næringseiendom Bank, forsikring og eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Annen virksomhet/elimineringer Resultat, operasjonelt Ved utarbeidelse av konsernregnskapet må ledelsen foreta estimater og utøve skjønnsmessige vurderinger med forutsetninger av usikre størrelser. Disse representerer ledelsens beste skjønn på avleggelsestidspunktet for regnskapet, og kan avvike fra faktiske resultater. Det henvises til note 2 i konsernets årsregnskap for 2016 for ytterligere detaljer. Endring i regnskapsprinsipper og klassifiseringer Dette delårsregnskapet er avlagt i henhold til regnskapsprinsippene som framkommer i årsregnskapet for For sammenligningstallene i 1. halvår 2016 har dette medført følgende reklassifiseringer: Ny regnskapsstandard for finansielle instrumenter (IFRS 9) ble ved utgangen av 2016 godkjent av EU. OBOSkonsernet tidlig-implementerte reglene i IFRS 9 relatert til frivillig måling av gjeld til virkelig verdi. Dette innebar at kredittspreadeffekten knyttet til egen verdipapirgjeld (FVO-effekt) føres over utvidet resultat. Effekten i resultatoppstillingen for 1. halvår 2016 er at kostnadsføringen på 26 millioner kroner netto etter skatt er reklassifisert fra ordinært resultat til utvidet resultat. Utlån fra bankvirksomheten i finansiell stilling klassifiseres som langsiktige og kortsiktige eiendeler og vises på separate linjer. Tidligere ble totalen klassifisert som kortsiktig. Tidligere perioder er omarbeidet. Effekten i finansiell stilling per 30. juni 2016 er en reklassifisering på 21,3 milliarder kroner fra kortsiktige eiendeler til anleggsmidler. Mottatt utbytte i kontantstrømoppstillingen klassifiseres som en del av operasjonelle aktiviteter, i stedet for en del av investeringsaktiviteter, og vises på egen linje. Effekten i kontantstrømoppstillingen for 1. halvår 2016 er en reklassifisering på 250 millioner kroner fra investeringsaktiviteter til operasjonelle aktiviteter. Med bakgrunn i styrets beslutning i 4. kvartal 2016 om å avslutte prosessen med å søke samarbeidspartnere for halvparten av investeringen i Ulven, opphørte Ulven å være klassifisert som holdt for salg. Resultatpostene klassifisert som avviklet virksomhet i tidligere kvartaler i 2016 er omarbeidet og inkludert i konsernregnskapet på ordinær måte i de respektive regnskapslinjene. Avstemming operasjonelt resultat mot finansregnskap Fra løpende avregning til fullført kontraktsmetode Verdiendring investeringseiendom Verdiendring investeringseiendom i tilknyttede selskaper Verdiendring aksjeinvesteringer Verdiendring finansielle derivater Gevinst/(tap) ved salg av selskaper og andre investeringer Andre forskjeller Resultat før skatt, IFRS

17 32 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 33 Note 03 Driftsinntekter 2. kvartal Pr. 2. kvartal 2. kvartal 2016 Pr. 2. kvartal 2016 Alle beløp i millioner kroner 2017 Omarbeidet 2017 Omarbeidet 2016 Prosjektinntekter Forvaltningsinntekter Leieinntekter eiendommer Netto rente- og provisjonsinntekter Eiendomsdrift Eiendomsmegling Tekniske konsulentinntekter Premieinntekt skadeforsikring Note 5 Opplysninger om Investeringseiendom Andel Andel utleid Bokført Andel ledighet hvorav egen Alle beløp i millioner kroner / prosent verdi utleid utnyttelse Kjøpesentre ,4% 0,7% 0,9% Kontoreiendommer ,8% 9,2% 25,3% Forretningsbygg ,2% 2,8% 0,8% Hotell ,0% 0,0% 0,0% Bolig ,3% 6,7% 0,0% Garasjeanlegg ,7% 9,3% 0,0% Sum ,3% 3,7% 8,4% Kontingenter medlemmer Andre driftsinntekter Driftsinntekter Note 6 Finansielle anleggsmidler og omløpsmidler Note 4 Investeringseiendom Endring i balanseført verdi av investeringseiendom er spesifisert som følger: Tabellen nedenfor viser eksponering mot kredittrisiko for finansielle instrumenter i balansen. Eksponering er vist brutto for eventuelle pantstillelser og tillatte motregninger. For aksjer notert på børs eller annen regulert markedsplass settes verdi til sluttkurs siste handelsdag fram til og med balansedagen. For øvrige aksjer fastsettes verdien på grunnlag av tilgjengelig informasjon. Data fra Nordic Bond Pricing brukes som grunnlag for verdsettelse av sertifikater og obligasjoner. Alle beløp i millioner kroner Alle beløp i millioner kroner Inngående balanse 1. januar Kjøp av investeringseiendommer Salg av investeringseiendommer, historisk kostpris Salg av investeringseiendommer, akkumulert verdistigning Investeringer/påkostninger Reklassifiseringer Verdiendring investeringseiendommer Valutaeffekter Utgående balanse Børsnoterte foretak Ikke børsnoterte foretak Markedsbaserte investeringer Langsiktige obligasjoner Sum finansielle anleggsmidler Langsiktige obligasjoner Risiko- Anskaff- Markeds- Urealisert Alle beløp i millioner kroner klasser elseskost verdi verdiendring Obligasjoner/lån (kommune/stat) 0% Obligasjoner/lån (bank/finans) 10% Sum

18 34 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 35 Note 7 Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet Note 9 Tilgjengelig likviditet Bokført Andel av Andre Bokført Alle beløp i millioner kroner Eierandel verdi resultat* endringer verdi Virksomhetsområde Boligutvikling Næringseiendom Aksjeinvesteringer Alle beløp i millioner kroner Løpetid Ramme Ubenyttet OBOS BBL Nordea Kassekreditt 12 mnd Nordea, DNB, SEB, Handelsbanken og Danske Bank Trekkrettighet Nordea, DNB, SEB, Handelsbanken og Danske Bank Trekkrettighet Sum Annen virksomhet Sum OBOS Forretningsbygg AS Handelsbanken Trekkrettighet 364 dager revolverende Spesifikasjon av aksjeinvesteringer Sum Veidekke ASA** 17,8% AF Gruppen ASA** 18,6% Sum * Inkludert i «Andel av resultat» innen Næringseiendom er en positiv verdiendring på investeringseiendom på 24 mill. kroner. ** Andel av resultatet fra Veidekke ASA og AF Gruppen ASA er basert på estimater da selskapenes halvårsregnskaper ikke foreligger ved avleggelse av denne rapport. OBOS har ervervet aksjer for 381 millioner kroner i AF Gruppen ASA i OBOS Nye Hjem AS Handelsbanken Trekkrettighet 364 dager revolverende DNB Trekkrettighet 364 dager revolverende Danske Bank Trekkrettighet 364 dager revolverende Sum Totale trekkrammer og kassekreditter i norske kroner Note 8 Rentebærende gjeld Alle beløp i millioner kroner Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Gjeld til kredittinstitusjoner Annen langsiktig rentebærende gjeld Langsiktig rentebærende gjeld Note 10 Finansiell stilling eksklusiv OBOS-banken Oversikten nedenfor viser en oppstilling av OBOS-konsernets rapporterte finansielle stilling sammenlignet med beregnet finansiell stilling hvor OBOS-banken er innregnet etter egenkapitalmetoden Eks. OBOS- OBOS Eks. OBOS- Eks. OBOS- OBOS banken Konsern banken OBOS banken Alle beløp i millioner kroner Konsern konsern omarbeidet -konsern Konsern konsern Anleggsmidler Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital Obligasjonslån med forfall innen ett år Gjeld til kredittinstitusjoner Egenkapitalandel 27% 46% 26% 42% 27% 45% Bygge- og tomtelån Annen kortsiktig rentebærende gjeld Kortsiktig rentebærende gjeld Rentebærende gjeld Hvorav rentebærende gjeld i OBOS-banken konsern* * Eksklusiv innlån fra kunder.

19 36 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 37 Note 11 Vesentlige transaksjoner Note 14 OBOS BBL Den 14. februar 2017 solgte konsernet alle aksjene i Vitaminveien 1 AS til Realkapital AS for et aksjevederlag på 286 millioner kroner. Eiendommen ligger på Storo i Oslo og har blitt klassifisert som investeringseiendom og innregnet til virkelig verdi. Transaksjonen medførte en uvesentlig effekt i konsernregnskapet for Den 13. mars 2017 overtok konsernet 50% av aksjene i Brobekkveien 50 AS for et aksjevederlag på 247 millioner kroner. Eiendommen ligger på Vollebekk, nord i Hovinbyen i Oslo, og kan gi plass for inntil 800 boliger, butikker og andre servicefunksjoner. Selskapet er fra samme dato innregnet som en investering i tilknyttet selskap etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Den 3. mai 2017 overtok konsernet 95% av aksjene i Aslakveien Invest AS, som eier 50% av aksjene i Aslakveien Holding AS, for et aksjevederlag på 124 millioner kroner. Eiendommen ligger på Røa i Oslo og prosjektutbygging er planlagt for 360 leiligheter. OBOS-konsernet hadde fra før en eierandel på 50% i Aslakveien Holding AS. Selskapene er fra samme dato konsolidert i konsernregnskapet. Transaksjonen vurderes som kjøp av eiendeler. Merverdien på oppkjøpstidspunktet på 205 millioner kroner er i sin helhet henført til tomter for boligutvikling/varelager. Revalueringen til virkelig verdi av tidligere eierandel etter egenkapitalmetoden, medførte en gevinst på 108 millioner kroner i konsernregnskapet for Den 1. juni 2017 solgte konsernet alle aksjene i OBOS Forsikring AS til Tryg Forsikring A/S for et aksjevederlag på 213 millioner kroner. OBOS Forsikring tilbød forsikringsprodukter til privatkunder og boligselskaper. Transaksjonen medførte en gevinst på 64 millioner kroner i konsernregnskapet for Regnskapet til morselskapet OBOS BBL er utarbeidet i samsvar med regnskapsloven av 1988, samt god regnskapsskikk. Delårsregnskapet bør leses i sammenheng med selskapsregnskapet for Resultatregnskap OBOS BBL Alle beløp i millioner kroner Pr. 2. kvartal 2017 Pr. 2. kvartal Kontingenter medlemmer Forvaltningsinntekter Konserninterne tjenester Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Personalkostnader Salgs- og markedsføringskostnader Eksterne tjenester Andre driftskostnader Av- og nedskrivninger Sum driftskostnader Driftsresultat Note 12 Transaksjoner nærstående parter OBOS foretar transaksjoner med nærstående parter som en del av den ordinære virksomheten. Disse transaksjonene gjennomføres til markedsmessige betingelser. Vilkår for transaksjoner med ledende ansatte og nærstående parter er omtalt i note 28 og note 29 i konsernets årsrapport for 2016 og i note 15 for morselskapet OBOS BBL. Transaksjoner med datterselskaper elimineres i konsernregnskapet og representerer ikke nærstående parter. OBOS har ved utgangen av 2. kvartal 2017, utover ordinære forretningsmessige transaksjoner, ikke foretatt vesentlige transaksjoner med nærstående parter. Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekter Rentekostnader Konsernbidrag fra datterselskaper Utbytte fra datterselskaper Utbytte aksjer Gevinster/(tap) aksjer Netto andre finansposter Netto finansposter Resultat før skattekostnad Note 13 Hendelser etter balansedagen Skattekostnad Resultat etter skatt Det har ikke vært hendelser etter balansedagen som har påvirket konsernregnskapet i vesentlig grad.

20 38 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / 39 Oppstilling av finansiell stilling OBOS BBL Alle beløp i millioner kroner Eiendeler Andre immaterielle eiendeler Sum immaterielle eiendeler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Driftsløsøre og inventar Sum varige driftsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Investeringer i tilknyttet selskap Lån til tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringer i aksjer og andeler Andre langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Boligtomter for utvikling Sum varelager Kundefordringer Fordringer på datterselskaper Andre fordringer Sum fordringer Obligasjoner og sertifikater Markedsbaserte aksjer Sum finansielle omløpsmidler Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler Alle beløp i millioner kroner Egenkapital og gjeld Andelskapital Annen egenkapital Sum egenkapital Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Obligasjonslån Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Obligasjonslån Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Gjeld til datterselskaper, rentebærende Annen gjeld til datterselskaper Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

21 40 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / Markedsutvikling makrobildet Norge Norsk økonomi er i en forsiktig konjunkturoppgang, bl.a. som følge av litt høyere vekst i eksportmarkedene, redusert fall i oljeinvesteringene, ekspansiv finanspolitikk, lav rente og fortsatt litt svak krone. Stemningsindikatorer viser at både husholdningene og næringslivet ser mer optimistisk på de økonomiske utsiktene. Aktiviteten i bygg- og anleggsnæringen er høy. Eksportnæringene vil fortsatt, selv om kronen har styrket seg noe, få drahjelp fra en kronekurs som er svak sammenlignet med den nære fortiden. Oljeprisen vil trolig holde seg stabil eller øke noe i år og neste år. Investeringene i petroleumssektoren vil likevel falle noe i år, men er ventet å stabilisere seg fra 2018 og så gradvis øke forsiktig. Privat konsum er ventet å øke noe i år og gi positiv stimulans til norsk økonomi. I fjor ble veksten svak pga. fall i husholdningenes disponible realinntekt. I år kan en forsiktig oppgang i realinntekten, både pga. utsikter til litt høyere lønnsvekst og lavere inflasjon, gi positiv stimulans til husholdningenes etterspørsel. Stigende forbrukertillit indikerer også at husholdningenes etterspørsel kan øke noe. Fortsatt lav rente bidrar i tillegg til å holde konsumet og veksttakten i norsk økonomi oppe. Selv om styringsrenten i USA kan bli satt ytterligere opp mot slutten av året, ligger det fortsatt an til lave styringsrenter i mange land, bl.a. eurosonen og i Sverige. Stabilt lave renter i Europa, lavere kapasitetsutnytting enn normalt og lave inflasjonsutsikter her hjemme, samt en gradvis styrking av norske kroner, taler isolert sett for at Norges Bank ikke setter opp renten. Mest sannsynlig ligger det an til uendret styringsrente de neste par årene, og dermed lave lånerenter for husholdninger og bedrifter. Risikoen for et mer alvorlig tilbakeslag i norsk økonomi har blitt mindre i løpet av våren og sommeren, men konjunkturoppgangen er fortsatt noe skjør. Skulle for eksempel oljeprisen avta igjen, så kan oljeinvesteringene falle ytterligere og trekke ned vekstutsiktene. Geopolitiske spenninger, politisk usikkerhet, proteksjonisme og bankkrise i EU er eksempler på risikofaktorer som kan dempe veksten i internasjonal økonomi, og gi negative impulser til norsk økonomi. Arbeidsledigheten har vist en fallende trend hittil i år. Det gjelder både den registrerte ledighetsraten fra NAV og ledigheten målt ved arbeidskraftundersøkelsen (AKU). Nedgangen skyldes først og fremst at arbeidsstyrken har avtatt. Sysselsettingsveksten har vært beskjeden, men kan ta seg noe opp framover. Arbeidsmarkedet preges fortsatt av regionale forskjeller, men ledigheten faller nå i hele landet også i oljeeksponerte områder. Dog vil den fortsatt holde seg høy etter norske forhold. Boligprisene har utviklet seg svakt hittil i år etter en svært sterk vekst, særlig i Oslo, i Nå er situasjonen motsatt, og det er spesielt utviklingen i Oslo, med et prisfall på 1,6 prosent fra desember i fjor til juli i år, som trekker ned. Oslo er den eneste byen og fylket som OBOS er tilstede i, som har hatt prisnedgang i denne perioden. I Østfold og Hedmark har f.eks. prisene økt med over 5 prosent hittil i år. Målt mot juli i fjor (12-måneders-veksten), har prisene på landsbasis økt med 4,8 prosent og hhv. 6,4 og 2,7 prosent i Oslo og Akershus. Trolig vil prisene i Oslo fortsette noe nedover i månedene som kommer. Boliglånsforskriften har dempet etterspørselen, men hvor stor den innstrammende effekten har vært og vil være framover er usikker. I fjor fikk boligetterspørselen drahjelp fra rentenedsettelse. Denne effekten uteblir i år. Men fortsatt lavt rentenivå, fallende arbeidsledighet og god inntektsvekst er sterke fundamentale drivkrefter som taler for at boligprisfallet i Oslo ikke er starten på et krakk i boligmarkedet. Stort lager av brukte og nye boliger vil imidlertid trekke ned prisveksten framover. I tillegg er det en risiko for at husholdningene blir mer negative og avventende når prisene faller, noe som i så fall kan forsterke prisnedgangen. Både økt boligtilbud, noe kredittinnstramming og sentimentsskifte, særlig i Oslo, taler således for avtakende boligprisvekst de neste par årene. På grunn av høyt overheng inn i 2017 kan likevel gjennomsnittlig prisvekst bli på ca 5-6 prosent i år, mot ca. 8 prosent på landsbasis i fjor. Sverige Svensk økonomi holder god fart, men har passert toppen av høykonjunkturen. Det ligger an til en normalisering av veksten framover med BNP-vekst på vel 2 prosent i BNP steg mye fra 1. til 2. kvartal i år, primært som følge av en kraftig oppgang i investeringene og det private forbruket. Boliginvesteringene fortsetter å øke mye. Innenlandsk etterspørsel, dvs. investeringer samt offentlig og privat konsum, er ventet å drive BNP-veksten også i tiden Bostadsrättsprisene falt på landsbasis samt i Stockholmsområdet og i sentrale Göteborg i juni og i 2. kvartal i år. I Malmö og Stor-Göteborg steg de noe. Villamarkedet fortsetter å være sterkt og prisene steg både på landsbasis og i storbyområdene. Unntaket var Stor-Stockholm. framover, men stimulansen blir mindre. Færre asylsøkere og gradvis mindre ekspansiv pengepolitikk trekker ned. Privat forbruk vil øke, men dempes av skatteøkninger og mer moderat realinntektsvekst. Et allerede høyt pris- og gjeldsnivå samt høy boligbygging kan, i tillegg til de etterspørselsdempende faktorene nevnt ovenfor, gi lavere prisvekst framover. Det ligger an til ekspansiv pengepolitikk med lave renter en stund til. Riksbanken vil trolig ikke sette opp renten før siste halvdel av neste år. Det er ventet positiv styringsrente først i Sysselsettingen fortsetter å øke mer enn arbeidstilbudet, slik at arbeidsledigheten er fallende. Det kan etter hvert gi noe høyere lønnsvekst. Boligmarkedet har kjølnet noe. Boligetterspørselen framover kan dempes pga. strammere kredittilgang, herunder et forslag om strengere amorteringsregler, samt noe mindre vekst i kjøpekraften pga. økt skatt, moderat reallønnsvekst og etterhvert noe høyere boliglånsrenter.

22 42 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 / Erklæring fra styrets medlemmer og konsernsjef Styret og konsernsjef i OBOS BBL bekrefter etter beste overbevisning at halvårsregnskapet for 2017 er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder, og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av morselskapets og konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet pr. 30. juni Konsernregnskapet er avlagt i samsvar med regnskapsloven og forenklet IFRS i Norge, mens morselskapets regnskap er avlagt i samsvar med regnskapsloven og god norsk regnskapsskikk. Videre gir beskrivelsen av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer virksomheten står overfor i neste regnskapsperiode, samt beskrivelsen av vesentlige transaksjoner med nærstående parter, en rettvisende oversikt etter styrets og konsernsjefs beste overbevisning. Miljøtema OBOS-bladet nummer 6 hadde miljø som hovedtema, og her presenterte vi blant annet vår nye miljødirektør Birgitte Molstad og FutureBuiltprosjektet på Manglerud. Oslo 14. august 2017 Styret og konsernsjefen i OBOS BBL NR 5 JUNI 2017 Roar Engeland Inger Stray Lien Lisbeth Dyrberg Torger Reve TEMA: MILJØ Grønn glede Bli en klimaoptimist! Gjør miljøvennlige interiørvalg Møt OBOS nye miljødirektør Grønnplanter er den nye rocken Styreleder Nestleder Styremedlem Styremedlem Bjørn Frode Skaar Eva Eriksson Rina Brunsel Harsvik Tove Heggelund Styremedlem Styremedlem Varamedlem Ansattevalgt styremedlem Lars Ørjan Reinholdsson Nina Haraton Daniel Kjørberg Siraj Ansattevalgt styremedlem Ansattevalgt styremedlem Konsernsjef

23 44 / OBOS KVARTALSRAPPORT / 2. KVARTAL 2017 OBOS BBL Foretaksnummer: Kontaktinformasjon OBOS BBL Postboks 6666, St. Olavs plass 0129 Oslo Telefon Hovedkontor Hammersborg Torg Oslo Finansiell kalender 3. kvartal: 7. november 2017 Selskapets styre Roar Engeland Inger Stray Lien Lisbeth Dyrberg Torger Reve Bjørn Frode Skaar Eva Eriksson Lars Ørjan Reinholdsson Nina Haraton Tove Heggelund Styreleder Nestleder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Styremedlem Ansattrepresentant Ansattrepresentant Ansattrepresentant Rina Brunsell Harsvik Varamedlem Konsernledelsen Daniel Kjørberg Siraj Ove B. Haupberg Arne Baumann Nils Morten Bøhler Morten Aagenæs Anne Elisabet Thurmann-Nielsen Boddvar Kaale Cathrine Wolf Lund Konsernsjef CFO/Konserndirektør, økonomi og finans Konserndirektør, boligutvikling Konserndirektør, næringseiendom Konserndirektør, forvaltning og rådgivning Konserndirektør, konsernstab Konserndirektør, bank, forsikring og eiendomsmegling Konserndirektør, digitale tjenester Pressekontakt Åge Pettersen Kommunikasjonsdirektør DESIGN: Creuna AS ILLUSTRASJON: Alle profilillustrasjoner, David Karlström FOTO: Side 4: Hans Fredrik Asbjørnsen Side 6: To øverste: Arash A. Nejad, nyebilder.no Side 6: nederste: Nadia Frantsen Side 11: Oxivisualis Side 12: Thomas Bjørnflaten, nyebilder.no Side 43 øverst: Helen & Hard Side 43 nederst: Inger Marie Grini