OBOS Kvartalsrapport. 3. kvartal 2016

Transkript

1 OBOS Kvartalsrapport 3. kvartal 2016

2 kapittel 1 1 INNHOLD 1 Dette er OBOS 3 2 Fra konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj 5 3 Hovedpunkter for 3. kvartal Hovedtall 8 5 Medlemsorganisasjonen OBOS 12 6 Organisasjonen 13 7 Virksomhetsområdene Boligutvikling Forvaltning og rådgivning Næringseiendom - Utleie Næringseiendom - Drift og forvaltning Bank, forsikring og eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Annen virksomhet 18 8 Risiko og risikostyring 19 9 Hendelser etter balansedagen Regnskapsoppstillinger 21 Resultatregnskap OBOS konsernet 21 Oppstilling av finansiell stilling OBOS konsernet 22 Oppstilling av endringer i egenkapital OBOS konsernet 23 Oppstilling av kontantstrømmer OBOS konsernet Noter 25 Note 1 Regnskapsprinsipper og estimater 25 Note 2 Virksomhetsområdene 26 Note 3 Driftsinntekter 27 Note 4 Verdiendring investeringseiendom 27 Note 5 Opplysninger om investeringseiendom 28 Note 6 Finansielle anleggsmidler og omløpsmidler 28 Note 7 Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet 29 Note 8 Rentebærende gjeld 29 Note 9 Trekkrettigheter og kassekreditter 30 Note 10 OBOS konsern balanse eks. OBOS-banken 31 Note 11 Verdijustert egenkapital OBOS konsern 31 Note 12 Virksomhetssammenslutninger 32 Note 13 Transaksjoner nærstående parter 32 Note 14 Resultat og balanse OBOS morselskap Markedsutvikling makrobildet 37 Selskapsinformasjon Dette er OBOS VISJON OBOS bygger framtidens samfunn og oppfyller boligdrømmer. SAMVIRKEFORETAK OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en forutsetning for organisasjonens suksess gjennom over 85 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Som for andre virksomheter er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende å drive lønnsomt. I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmålet, mens det i et aksjeselskap er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet beholdt i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. EN LANDSDEKKENDE ORGANISASJON OBOS er nå etablert i store deler av Norge. Organisasjonen er allerede til stede med virk OBOS bygger framtidens samfunn og oppfyller boligdrømmer. somhet i de største byene i Norge og i det sentrale Østlands-området. Ekspansjonen er et resultat av en villet strategi og har delvis skjedd gjennom fusjoner med andre boligbyggelag og delvis gjennom å etablere egen virksomhet i disse områdene. OBOS har medlemmer i nesten alle landets kommuner. Kjøpet av BWG Homes-konsernet i 2014 var et ledd i denne strategien. Merkevaren Block Watne står sterkt og har en bred geografisk distribusjon som supplerer OBOS ordinære byggevirksomhet svært godt også produktmessig. OBOS er nå Norges største boligbygger. OBOS har pågående boligprosjekter i nærmest alle regionene. Virksomheten i OBOS er delt inn i regioner. OBOS Rogaland har regionkontor i Stavanger og et avdelingskontor på Bryne, OBOS Vestfold har regionkontor i Tønsberg, OBOS Østfold har regionkontor i Fredrikstad, OBOS Innlandet har regionkontor på Hamar og avdelingskontor på Elverum, OBOS Midt-Norge har regionkontor i Trondheim, OBOS Hordaland har regionkontor i Bergen og OBOS Nordvest har regionkontor i Ålesund. Med kjøpet av Block Watne er tilstedeværelsen i Norge økt ytterligere. Block Watnes boligproduksjon drives gjennom 18 distriktskontorer fra Trøndelag og sørover. SVERIGE OBOS-konsernet fikk i 2014 en betydelig virksomhet i Sverige gjennom BWG Homesselskapene Kärnhem AB og Myresjöhus og SmålandsVillan gjennom OBOS Sverige AB. Kärnhem har hovedkontor i Växjö og er tilstede på 15 vekstområder fra Uppsala til Malmö. OBOS Sverige har hovedkontor i Myresjö og er delt opp i fem distrikter; Göteborg, Stockholm, Mitt, Norr og Syd. 2 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

3 kapittel 2 1 Fra konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj Prosjekt 5 Øst, hvor OBOS står for boligdelen av prosjektet mottok i 2016 Stavanger kommunes byggeskikkpris. STERK MEDLEMSVEKST OBOS nådde i løpet av oktober over betalende medlemmer. Ved utgangen av 2015 var tallet medlemmer. Vi opplever en sterk vekst i antall nye medlemmer. Ved utgangen av september hadde OBOS fått nye medlemmer, noe som er 16 prosent flere nye medlemmer enn i de første ni månedene i En viktig årsak til økningen tror vi er fordi OBOS tilbyr interessante boligprosjekter i et meget hett boligmarked. Vi ser også at bruken av forkjøpsrett blant medlemmene er rekordhøy. I Oslo er den oppe i nærmere 40 prosent akkumulert. 21 PROSENT ØKNING I BOLIGSALGET I de første tre kvartalene av 2016 har OBOS solgt boliger til en verdi av 12,8 milliarder kroner. Det er 21 prosent flere boliger enn på samme tid i fjor. OBOS har flere samarbeidsprosjekter, slik at netto er det solgt boliger til en verdi av 10,8 milliarder kroner. Boligsalget har vært meget sterkt både i Norge og Sverige så langt i år og befester vår rolle som et av de ledende boligbyggingsselskaper i Norden. Pr. 3. kvartal er OBOS Nordens største boligbygger på salg. Det sterke salget legger grunnlag for en rekordhøy boligproduksjon dette og neste året. Sverige, og tallene gjelder begge land. Pr. 3. kvartal var operasjonell resultatmarginen i OBOS Boligutvikling 11,3 prosent sammenlignet med 6,7 prosent i samme periode i PRISVEKST BRUKTBOLIGER Sammenlignet med september i fjor er prisene for OBOS-tilknyttede boliger i Oslo-området nå 22,8 prosent høyere. Hittil i år har prisene steget med 24,3 prosent. For landet sett under ett var den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for brukte OBOS-tilknyttede boliger kroner i september. Dette er 19,4 prosent høyere enn i september Nå blir det viktig at de tiltakene som kommer for å tilpasse finanspolitikken ikke rammer de som har minst fra før. Regjeringen må gå for målrettede tiltak som gjør det mindre interessant å kjøpe bolig som et rent investeringsobjekt. TOMTEKJØP OBOS og Aspelin Ramm har inngått et samarbeid om å utvikle et rundt 40 dekar stort område på Vollebekk i Oslo som kan gi plass for inntil 800 boliger, butikker og andre servicefunksjoner. Med prispresset og befolkningsveksten vi opplever i byene, ønsker OBOS å ta ansvar for å holde takten i boligbyggingen oppe. HØY PRODUKSJON OG GODE SALGSTALL FOR NYE BOLIGPROSJEKTER Per 1. oktober 2016 har OBOS boliger (netto 4 172) i produksjon. Salgsgraden i prosjekter under produksjon (brutto) er hele 86,7 prosent. I tilsvarende periode i 2015 hadde OBOS boliger (netto 3 087) under produksjon med en salgsgrad på 71 prosent. OBOS har virksomhet både i Norge og i Daniel Kjørberg Siraj Konsernsjef 4 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

4 kapittel 3 Driftsinntekter 1) (mill. kroner pr. 3. kvartal) På toppen av Kværnerbyen i Oslo bygges det 211 leiligheter med innflytting i Hovedpunkter for 3. kvartal betalende medlemmer hvorav nyinnmeldinger. Ved utgangen av 2015 var det betalende medlemmer ansatte i konsernet. Benyttet forkjøpsrett på 37,3 % på landsbasis ) Rapportert etter IFRS fra og med Resultat før skatt (EBT) 1) (mill. kroner pr. 3. kvartal) Gjennomført fusjon med Ensliges Landsforbunds BBL Oslo. Salg av (2 974 netto) boliger til en verdi av 12,77 (10,79 netto) mrd. kroner Igangsetting av (2 257 netto) boliger og ferdigstillelse av (1 692 netto) boliger Kjøp av tomteområdet på Ulven i Oslo på 280 mål med planer om bygging av boliger og arbeidsplasser. Kjøp av tomten Nesgata 19 på Lillestrøm i et samarbeidsprosjekt for utvikling av opptil boliger. Kjøp av tomt på Vollebekk i et samarbeidsprosjekt for utvikling av inntil 800 boliger, butikker og andre servicefunksjoner, med forbehold om godkjening av konkurransetilsynet. Forvaltning av boligselskaper bestående av leiligheter ) Rapportert etter IFRS fra og med Solgte boliger 1) (brutto antall pr. 3. kvartal) ,5 % utlånsvekst i OBOS-banken på egen balanse, 10,4 % inkludert Eika Boligkreditt. Annualisert vekst inkludert Eika Boligkreditt er 13,8 % hittil i år. 2,8 % økonomisk ledighet i OBOS Forretningsbygg ) 2014 er inkludert helårstall for BWG Homes-selskapene. 6 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

5 kapittel 4 3 Hovedtall (alle beløp i mill. kroner) mill. kroner Operasjonelt resultat før skatt pr. 3. kvartal 2016 Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet Boligutvikling Forvaltning og rådgvining Næringseiendom Bank, forsikring og eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Annen virksomhet INNTEKTER, OPERASJONELT Boligutvikling Forvaltning og rådgvining Næringseiendom Bank, forsikring og eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Annen virksomhet RESULTAT, OPERASJONELT Avstemming operasjonelt resultat mot finansregnskap IFRIC Verdiendring investeringseiendom Verdiendring tilknyttede selskap Verdiendring finansielle instrumenter OBOS-banken Verdiendringer aksjeinvesteringer Reklassifisering til avviklet virksomhet, Ulven Andre forskjeller RESULTAT FØR SKATT FRA VIDEREFØRT VIRKSOMHET, IFRS Operasjonelle inntekter beløper seg til mill. kroner pr. 3. kvartal, opp mill. kroner sammenlignet med fjoråret. Den positive utviklingen er i all hovedsak drevet av et godt boligsalg, høy byggeaktivitet og produksjon i fabrikkene og på byggeplassene i Boligutvikling. Omsetningsveksten i Forvaltning og rådgivning og Næringseiendom er i stor grad knyttet til oppkjøpene av henholdsvis Stema Rådgivning og Ulven-konsernet. I tillegg bidrar lavere ledighet i utleieporteføljen. Operasjonelt resultat endte på mill. kroner, noe som er 39 mill. kroner lavere sammenlignet med fjoråret. Boligutvikling leverer 431 mill. kroner bedre enn fjoråret, dette er som forklart ovenfor drevet av et godt boligsalg og høy produksjonstakt. I motsatt retning drar Aksjeinvesteringene som reduserer resultatet med 473 mill. kroner, forklart i hovedsak av betydelige gevinster ved salg i Forvaltning og rådgivning øker resultatet med 14 mill. kroner som følge av vekst i antall forvaltningsavtaler og oppkjøpet av Stema Rådgivning. Ulven-konsernet inkludert konsernets finansieringskostnader leverer et resultat rett i underkant av 9 mill. kroner. Dette forklarer også resultatforbedringen i Næringseiendom. Bank, forsikring og eiendomsmegling tynges av et tøft bank- og eiendomsmeglingsmarked samtidig som OBOS Forsikring fremdeles befinner seg i oppstartsfasen av satsningen på privatmarkedet. Resultat før skatt fra videreført virksomhet i henhold til IFRS endte på mill. kroner. Hovedforskjellen mellom operasjonelt resultat og resultat før skatt gjelder effekten av IFRIC 15, som går ut på løpende inntektsføring i boligprosjektene versus inntektsføring etter fullført kontrakt (når boligen overtas av kjøper) i IFRS. Pr. 3. kvartal er effekten negativ med 503 mill. kroner, dette på grunn av høy boligproduksjon sammenlignet med ferdigstillelser. Videre trekker resultateffekten knyttet til verdiendringer på utstedt fastrente obligasjonsgjeld for OBOSbanken ned IFRS-resultatet med 74 mill. kroner. I positiv retning trekker verdiendring investeringseiendom og verdiendring tilknyttede selskap med henholdsvis 237 mill. kroner og 81 mill. kroner. OBOS er i prosess hvor målsetningen er å selge 50 % av Ulven-konsernet. I henhold til IFRS skal Ulven dermed behandles som et selskap holdt for salg, noe som gir en negativ forskjell mellom operasjonelle tall og IFRS på 74 mill. kroner. Se note 12 vedrørende virksomhetssammenslutninger og avviklet virksomhet for ytterligere detaljer. 8 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

6 OBOS Konsern Oppstilling av finansiell stilling Immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringseiendommer Andre anleggsmidler SUM ANLEGGSMIDLER Varelager Utlån til kunder Andre omløpsmidler Kontanter og kontantekvivalenter SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL Langsiktig rentebærende gjeld Annen langsiktig gjeld Bankinnskudd fra kunder Kortsiktig rentebærende gjeld Annen kortsiktig gjeld GJELD GJELD OG EGENKAPITAL EGENKAPITALANDEL 26,3 % 27,6 % 28,0 % 16. november begynner salget av 117 leiligheter på Toppåsen i Oslo. Totalbalansen til OBOS-konsernet har fra til økt med 8,43 mrd. kroner til 60,72 mrd. kroner. Økningen forklares i stor grad av oppkjøpet av Ulven AS, utlånsvekst i OBOS-banken og økt byggeaktivitet. Rentebærende gjeld har i perioden økt med 4,06 mrd. kroner forklart av de samme forholdene. Se note 8 for oversikt over rentebærende gjeld. egenkapitalprosent for konsernet er 34,3 % og verdijustert egenkapital eks. OBOS-banken er 52,5 %. Se note 10 for oversikt over OBOS-konsernets balanse eksklusive OBOS-banken og note 11 for oversikt over verdijustert egenkapital for konsernet. OBOS-konsernet sin bokførte egenkapital utgjør 15,99 mrd. kroner, en økning på mill. kroner side årsskiftet. Egenkapitalandel utgjør 26,3 %. Verdijustert egenkapital er ved periodens slutt beregnet til 23,40 mrd. kroner og verdijustert totalbalanse er 68,13 mrd. kroner. Verdijustert 10 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

7 kapittel 5 kapittel 6 2 Medlemsorganisasjonen OBOS Organisasjonen Ved utgangen av 3. kvartal 2016 har OBOS betalende medlemmer, en økning på fra samme tid i fjor av våre medlemmer har ikke betalt kontingenten for Antall betalende medlemmer vil normalt øke i løpet av året. Ved utgangen av 2015 hadde vi betalende medlemmer. En viktig medlemsfordel er forkjøpsretten til boliger i OBOS-tilknyttede boligselskaper. Hittil i år er andelen benyttet forkjøpsrett i snitt på 37,3 % på landsbasis. FUSJON MED ENSLIGES LANDSFORBUNDS BBL Generalforsamlingene i OBOS BBL og Ensliges landsforbunds BBL Oslo har begge sagt ja til å fusjonere. Fusjonen ble gjennomført 1. august med regnskapsmessig virkning 1. januar. Ensliges landsforbunds boligbyggelag har i overkant av 800 medlemmer og 567 boliger til forvaltning. Ved utgangen av 3. kvartal 2016 hadde OBOS-konsernet ansatte, hvorav i Norge og 810 i Sverige. Siden årsskiftet er dette en økning på 143 ansatte, hvor majoriteten gjelder OBOS Sverige. OBOS-konsernet har ansatte. For 3. kvartal isolert ble sykefraværet på 3,3 % og 4,1 % akkumulert. Konsernet har en målsetningen om et sykefravær under 4 %. 1. kvartal 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal Antall ansatte i OBOS konsern Sverige: 810 Sykefravær OBOS konsern Norge: kvartal 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal Totalt for året 4,8 % 4,9 % 3,8 % 4,4 % 4,1 % 3,2 % 3,3 % 3,1 % 3,5 % 4,2 % 3,9 % 4,0 % 3,6 % ?????????? 12 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

8 kapittel 7 Virksomhetsområdene (alle beløp i mill. kroner) 7.1 Boligutvikling Pr. 3. kvartal er det solgt boliger til en verdi av 12,8 mrd. kroner Pr Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet Prosjektinntekter Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER RESULTAT FØR SKATT (EBT) Antall solgte boliger herav OBOS verdimessige andel Verdi solgte boliger herav OBOS verdimessige andel Antall boliger i produksjon herav OBOS verdimessige andel Antall igangsatte boliger herav OBOS sine verdimessige andel Antall ferdigstilte boliger herav OBOS sine verdimessige andel Antall ferdigstilte usolgte boliger OBOS sin andel Tomtebanken til konsernet er på anslagsvis boliger brutto, hvorav OBOS sin økonomiske andel utgjør rundt boliger. Den svenske andelen av tomtebanken utgjør i underkant av boliger. I tillegg er det et potensial for økt tomteutnyttelse på Fornebu i fase 2. OBOS har pr. 3. kvartal boliger i produksjon, hvorav OBOS sin verdimessige andel utgjør boliger. Antall solgte boliger under produksjon utgjør henholdsvis og Dette gir en salgsgrad for prosjekter under produksjon på 86,8 % i antall (netto). 7.2 Forvaltning og rådgivning Forvaltning og rådgivning omsatte for 639 mill. kroner pr. 3. kvartal. Økningen fra samme periode i fjor forklares i hovedsak av oppkjøpet av Stema Rådgivning. I tillegg har det vært en god organisk vekst i antall forvaltningsavtaler. Virksomhetsområdet fikk et resultat før skatt på 135 mill. kroner. OBOS har i 2016 igangsatt boliger, hvor OBOS sin verdimessige andel utgjør boliger. Ferdigstilte boliger utgjør boliger, hvorav OBOS sin verdimessige andel utgjør boliger. Kapitalbindingen innenfor Boligutvikling eks. BWG Homes-selskapene var på 9,18 mrd. kroner ved utgangen av 3. kvartal. Annualisert avkastning på investert kapital før skatt var 8 % og egenkapitalavkastningen 11 %. Pr Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet Driftsinntekter RESULTAT FØR SKATT (EBT) Innen Boligforvaltning har OBOS-konsernet forvaltningsavtaler med boligselskaper, med til sammen boliger. Videre har konsernet regnskaps- og innkrevingsavtaler med ytterligere ca kunder inkludert næringsforvaltning via OBOS Basale som rapporteres under virksomhetsområdet Næringseiendom. OBOS Boligutvikling oppnådde en inntekt på 7,23 mrd. kroner pr. 3. kvartal. Sammenlignet med samme periode i 2015 gir dette en økning på 1,46 mrd. kroner. Det har vært en økning i alle underkonsern både i Norge og Sverige. OBOS Nye Hjem-konsernet og OBOS Fornebulandet-konsernet bidrar med en omsetning på 2,53 mrd. kroner. Block Watne, OBOS Sverige og Kärnhem bidrar med en omsetning på 4,70 mrd. kroner pr. 3. kvartal. Det er solgt boliger i prosjekter i regi av OBOS, hvorav OBOS sin verdimessige andel utgjør boliger til en økonomisk verdi på 10,79 mill. kroner. Dette er en økning på 38 % for OBOS i økonomisk verdi. I Norge ble det solgt boliger, hvor OBOS sin verdimessige andel utgjør boliger, mens det i Sverige ble solgt boliger. Resultat før skatt pr. 3. kvartal ble 821 mill. kroner mot 390 mill. kroner i En økning på 431 mill. kroner. Forbedringen i resultatet forklares i hovedsak av bedre resultat fra OBOS Sverige, OBOS Nye Hjem og OBOS Fornebulandet. OBOS Boligutvikling har ved utgangen av 3. kvartal 234 ferdigstilte usolgte boliger, en reduksjon med 33 fra utgangen av forrige kvartal. Forvaltningsavtaler (Tusen boliger) kv Forvaltningsavtaler (Antall selskaper) kv OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

9 7.3 Næringseiendom Utleie 7.5 Bank, forsikring og eiendomsmegling Driftsinntektene pr. 3. kvartal endte på 518 mill. kroner. Dette er en økning på 94 mill. kroner sammenlignet med samme periode i Økningen skyldes i hovedsak økte leieinntekter etter oppkjøpet av Ulven. I tillegg kommer det leieinntekter fra det nye sykehuset til Oslo Universitetssykehus på Mortensrud som åpnet i mai 2015 og økte inntekter knyttet til merleie fra butikker og selskapets kjøpesentre. Den økonomiske ledigheten for investeringseiendom endte på 2,8 %. Storo kontorbygg og Kværnerhallen er nå tilnærmet 100 % utleid og ledigheten forventes å falle ytterligere i 4. kvartal. Resultat før skatt endte på 235 mill. kroner mot 219 mill. kroner samme periode i fjor. Verdiendringen på investeringseiendom utgjorde pr. 3. kvartal 237 mill. kroner. Utbyggingen av Portalen på Lillestrøm går som forutsatt hva gjelder fremdrift og kostnadsramme. Byggene er oppe i full høyde og montering av fasader på det siste bygget pågår. Det er inngått 7.4 Næringseiendom Drift og forvaltning Næringseiendom drift og forvaltning består av forvaltningsselskapet OBOS Basale og driftsselskapene OBOS Eiendomsdrift og Gårdpass. Pr Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet Leieinntekter Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER RESULTAT FØR SKATT (EBT) Verdiendring investeringseiendom Økonomisk ledighet 1) 2,8 % 3,6 % 4,1 % 1) Økonomisk ledighet for OBOS Forretningsbygg. På konsernnivå er samlet ledighet for eiendommer 2,8 %. Se note 5 for mer informasjon. leieavtaler og det arbeides med flere interessenter til de ledige kontor- og næringslokalene. På Oppsal senter er grunnarbeider ferdigstilt og betongarbeider påbegynt i forbindelse med oppføring av nytt nærsenter på m². I Cecilie Thoresen vei 12 er grunnarbeidene til m² næringslokaler i 1. etasje i nytt boligbygg påbegynt. På Lambertseter Sør pågår innsendelse av rammesøknad for kvadratmeter kontorbygg. Rammesøknad er innsendt for Freserveien 1 og forventet oppstart av grunnarbeidene forventes i første kvartal Pr. 3. kvartal hadde OBOS tre kjøpesentre blant de 60 største kjøpesentrene i Norge. OBOS-sentrene hadde i 3. kvartal en økning på 4,8 % mot bransjens 3,1 %. (kilde: Kvarud Analyse). Pr Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet Driftsinntekter RESULTAT FØR SKATT (EBT) OBOS Basale forvalter ca. 3 mill. m² næringseiendom og hadde en resultat før skatt på 10,7 mill. kroner pr. 3. kvartal. Bank, forsikring og eiendomsmegling viser et resultat før skatt pr. 3. kvartal på 120 mill. kroner. Dette er 10 mill. kroner lavere enn samme periode i fjor. Resultat før skatt for OBOS-banken, inkludert datterselskapet OBOS Boligkreditt, utgjør i operasjonelle tall 105 mill. kroner pr. 3. kvartal mot 87 mill. kroner i samme periode i Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter fra OBOSbanken er redusert sammenlignet med tilsvarende periode i fjor. Utviklingen i bankens netto rentemargin er negativ hittil i år, men svakt positiv i 3. kvartal. Provisjonsinntektene fra Eika Boligkreditt AS er betydelig redusert sammenlignet med fjoråret. Banken opplever et fortsatt marginpress. Dette skyldes hovedsakelig økte pengemarkedsrenter i kvartalet som medfører høyere kostnader knyttet til bankens utstedte verdipapirgjeld. Konkurransesituasjonen oppleves bedret i 3. kvartal. OBOS-banken er fortsatt i en oppstartsfase hva gjelder kostnads- og investeringsnivå. OBOS Boligkreditt utstedte i 3. kvartal sine første obligasjoner med fortrinnsrett. Obligasjonene er tildelt Aaa-rating av Moody s. Utstedelsene vil ha regnskapsmessig effekt fra 4. kvartal da de hadde innbetaling etter kvartalsskiftet. OBOS Boligkreditt er således et fullt operasjonelt selskap fra og med 3. kvartal Pr Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet Netto rente- og provisjonsinntekter Forsikring Eiendomsmegling Andre driftsinntekter SUM DRIFTSINNTEKTER RESULTAT FØR SKATT (EBT) Nøkkeltall OBOS-banken Innskudd i % av utlån 62,0 % 57,3 % 57,0 % Ren kjernekapitaldekning 14,89 % 13,70 % 14,23 % Kapitaldekning 17,07 % 16,28 % 16,77 % Netto verdiendringer på finansielle instrumenter hadde en positiv resultateffekt på 39 mill. kroner pr. 3. kvartal 2016, hvorav 26 mill. kroner er relatert til likviditetsporteføljen og gevinst/tap på verdipapirer. Tilsvarende tall for samme periode i 2015 var minus 13 mill. kroner, hvorav minus 17 mill. kroner var relatert til likviditetsporteføljen. Kapitaldekningen i banken er 17,07 % ved utgangen av 3. kvartal, sammenlignet med 16,77 % ved utgangen av Se publiserte regnskapsrapporter for OBOS-banken AS og OBOS Boligkreditt AS pr. 3. kvartal 2016 på hjemmesiden til OBOS for mer informasjon. Resultatet for OBOS Forsikring endte negativt på 30,9 mill. kroner pr. 3, kvartal, hovedsakelig som følge av satsningen på privatmarkedet som hadde oppstart i 4. kvartal Videre har det vært et svakt salg i segmentet bedriftsmarked og tilhørende stor skadeprosent i samme segment. Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere. Selskapet har hittil i år solgt boliger, hvorav bruktsalg og 119 prosjektsalg. Sammenlignet med fjoråret hvor antall solgte boliger var boliger, er dette en nedgang på 153 boliger. Selskapet påvirkes av den svake boligomsetningen i Oslo. 16 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

10 7.6 Aksjeinvesteringer Kundeinnskudd er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. OBOS-bankens likviditetsrekapittel 8 Virksomhetsområdet Aksjeinvesteringer består av konsernets strategiske aksjeposter i Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, samt markedsbaserte aksjer som JM AB og Multiconsult ASA. Aksjeinvesteringene viser et resultat før skatt på 202 mill. kroner. Reduksjonen fra fjoråret forklares i hovedsak av en gevinst på 461 mill. kroner ved rebalanseringen av eierposten i Veidekke ASA. I positiv retning trekker økt utbytte fra blant annet JM. 7.7 Annen virksomhet Annen virksomhet består i hovedsak av medlemsrelaterte inntekter og kostnader, markedsføringskostnader på konsernnivå og konsernkostnader som ikke fordeles på Pr Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet Res.andel fra tilknyttede selskap Utbytte og gevinster Kostnader RESULTAT FØR SKATT (EBT) OBOS eier ved utgangen av kvartalet 5,59 % av aksjene i JM. Aksjekjøpet er en langsiktig finansiell investering, og OBOS vil gjennom sin industrielle tilnærming til eierskap bidra til videreutvikling av selskapet. OBOS eier ved utgangen av kvartalet 17,8 % av Veidekke og 16,9 % av AF Gruppen. Se note 7 for mer informasjon om tilknyttede selskap klassifisert som Aksjeinvesteringer. Pr Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet Driftsinntekter RESULTAT FØR SKATT (EBT) virksomhetsområdene. Området inneholder også investeringen i små vannkraftverk via datterselskapet OBOS Energi AS 2 Risiko og risikostyring OBOS er gjennom sin virksomhet utsatt for ulike typer risikoer som operasjonell risiko, finansiell risiko og markedsrisiko. Innenfor disse hoveddelene vil det være en rekke ulike risikoelementer. Ved organisering av virksomheten er det lagt vekt på gode kontrollsystemer som skal sikre at konsernet har oversikt over den samlede risikoeksponeringen. Risikoer håndteres ved at styret fastlegger rammene for risikoappetitt innenfor de ulike områdene, og ved at administrasjonen regelmessig vurderer og rapporter om utvikling i risikofaktorene til styret. OPERASJONELL RISIKO De viktigste operasjonelle risikoer i OBOS er knyttet til boligbygging og prosjektgjennomføring. Virksomheten har omfattende kontrollrutiner, og ledelsen overvåker at den samlede eiendoms- og prosjektporteføljen har en akseptabel risikoeksponering og gir et godt grunnlag for lønnsomhet. Beslutningsprosesser for kjøp av tomteområder, igangsetting av salg og bygging er formalisert og implementert. Finansiell analyse og risikovurderinger er integrert i beslutningsprosessene. Etablerte styringssystemer gir retningslinjer for hvordan prosjektene og prosessene skal gjennomføres med hensyn til kvalitet, fremdrift, kostnadseffektivitet samt helse, miljø og sikkerhet. Boligsektoren er gjenstand for betydelig lovregulering, og har stor betydning for nasjonal økonomi og utvikling. OBOS søker å påvirke til gode rammebetingelser for boligsektoren gjennom utstrakt myndighetskontakt og som høringsinstans. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulike løpetider på kontraktene, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. Operasjonell risiko i OBOS-banken er risikoen for tap som følge av svikt i interne prosesser og systemer og brudd på lover og regler. Dette følges opp i henhold til etablerte rutiner og rapporteringsregime. Operasjonelle risikoer knyttet til øvrige forretningsområder i OBOS følges opp løpende i virksomhetens kvalitetssystemer. FINANSIELL RISIKO Finansiell risiko kan deles opp i finansiell markedsrisiko hvor aksjerisiko, renterisiko og valutarisiko inngår, samt kredittrisiko og likviditetsrisiko. Styret har fastsatt en finansstrategi som legger rammene for den finansielle risikostyringen og gir retningslinjer for finansiering og likviditetsstyring samt rentestrategi i konsernet. Finansiell markedsrisiko OBOS har strategiske og finansielle aksjeinvesteringer som er utsatt for markedssvingninger. For de strategiske investeringene har styret lagt til grunn et langsiktig eierskap. Utviklingen i aksjeporteføljen følges opp av ledelsen og styret. Endringer i rentenivå har betydning for konsernets innlånskostnader og vil påvirke verdsettelsen av næringseiendommer og andre aktiva. Styret har fastsatt en rentestrategi som legger prinsipper for rentestyringen i OBOS-konsernet. Rentestyringen skal sørge for at konsernet har en moderat renterisiko. OBOS har i hovedsak inntekter og kostnader i norske kroner. OBOS har også betydelig boligvirksomhet i Sverige og er derfor eksponert for valutarisiko. For å redusere effekten av kursendringer har konsernet inngått valutasikringsavtaler i tråd med vedtatte finansstrategi. Kredittrisiko Finansstrategien legger rammer for kapitaltilgang som sikrer at de planlagte aktivitetene kan gjennomføres til en lavest mulig kostnad. OBOS benytter både bankmarkedet og sertifikatog obligasjonsmarkedet i finansieringen av sin virksomhet. 18 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

11 1 serve skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og kundeinnskudd. Kredittrisikoen i OBOS-banken ansees som lav da lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. Utlånsporteføljen er godt sikret. Kredittrisikoen i den øvrige virksomheten i OBOS anses som lav. Likviditetsrisiko OBOS har store og langsiktige kredittrammer i banker som sikkerhet mot perioder med dårlig likviditet i finansmarkedene. OBOS morselskap har kredittrammer på 2,5 milliarder kroner i tillegg til kassekreditt på 0,4 milliarder kroner. På konsernnivå var totale trekkrammer og kassekreditter på 4,3 milliarder kroner (eksklusive OBOS-banken) ved utgangen av 3. kvartal Utrukne kredittrammer var ved utgangen av kvartalet 3,41 milliarder kroner. Se note 9 for ytterligere informasjon. Likviditetsrisikoen i OBOS-banken reduseres gjennom egne styrevedtatte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha store, utrukne kredittrammer tilgjengelig. kapittel 9 MARKEDSRISIKO Eiendomsmarkedet I et usikkert marked vil det være en risiko for at boliger ikke blir solgt og at utleieandelen i næringseiendommer faller. Usikkerheten i oljenæringen vil påvirke boligprisutviklingen og nyboligsalget, særlig i Rogaland og andre kystområder. Begrensning i kunders tilgang på kapital vil også ha stor betydning for boligsalget, og dermed for OBOS sine muligheter til å gjennomføre prosjekter og generere lønnsomhet. Risikoeksponeringen gjennom usolgte enheter i produksjon og usolgte ferdigstilte enheter samt utleiegrad i næringseiendommer måles og rapporteres løpende. Oppstart av nye eiendomsprosjekter vil bli utsatt dersom andelen usolgte boliger og utleiegrad i porteføljen blir for stor. Omdømmerisiko OBOS og datterselskapene er anerkjente og godt etablerte merkevarer. OBOS har en stor medlemsmasse og kundegruppe, og en bred kontaktflate både på leverandørsiden og til myndigheter, bransjeorganisasjoner, finansmiljøer og media. Det satses bevisst på langsiktig merkevarebygging, profesjonell kundebehandling og kommunikasjon med omverdenen som ledd i å opprettholde tilliten til virksomheten, merkevarene og produktene. Hendelser etter balansedagen Det tilknyttede selskapet Hotell 33 AS ble solgt til Ragde Eiendom AS med overtakelse 1. oktober 2016 for en samlet selskapsverdi på 305 mill. kroner. OBOS sin eierandel var 50 %. Den regnskapsmessige effekten for OBOS-konsernet i 4. kvartal 2016 vil bli uvesentlig, da investeringen bokføres til virkelig verdi. Konsernets bokførte verdi av investeringen i Hotell 33 AS er pr. 30. september 2016 klassifisert som eiendel holdt for salg. kapittel 10 1 Regnskapsoppstillinger (alle beløp i mill. kroner) Resultatregnskap OBOS-konsernet Pr. Note 2016 Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet DRIFTSINNTEKTER Prosjektkostnader Personalkostnader Andre driftskostnader Av- og nedskrivning varige driftsmidler og immaterielle eiendeler DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR VERDIENDRING OG INVESTERINGER I TILKNYTTEDE SELSKAPER Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet Gevinst fra salg av tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet Verdiendring investeringseiendommer DRIFTSRESULTAT Finansinntekter Finanskostnader Netto valutagevinst/tap Netto verdiendring finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet Netto gevinst/tap og nedskrivninger av finansielle eiendeler NETTO FINANSPOSTER RESULTAT FØR SKATT FRA VIDEREFØRT VIRKSOMHET Skattekostnad RESULTAT ETTER SKATT FRA VIDEREFØRT VIRKSOMHET Resultat fra avviklet virksomhet RESULTAT ETTER SKATT OG AVVIKLET VIRKSOMHET Herav minoritetens andel Herav hybridkapitalens andel Totalresultat: Omregningsdifferanser valuta Omregningsdifferanser på nettoinvesteringer Verdiendring aksjer tilgjengelig for salg Sum poster som kan bli reklassifisert over resultat i etterfølgende perioder Estimatendringer relatert til pensjoner Skatt Bruksendring eierbenyttede eiendommer Sum poster som ikke vil bli reklassifisert over resultat i etterfølgende perioder TOTALRESULTAT Herav minoritetens andel Herav hybridkapitalens andel OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

12 Oppstilling av finansiell stilling OBOS-konsernet Oppstilling av endringer i egenkapital OBOS-konsernet Note Goodwill Varemerker Andre immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringseiendommer 4, Eierbenyttede eiendommer Tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet Finansielle anleggsmidler Andre anleggsmidler SUM ANLEGGSMIDLER Boligtomter for utvikling Boligprosjekter under oppføring Ferdige, usolgte boliger SUM VARELAGER Kundefordringer Utlån til kunder Finansielle omløpsmidler Eiendeler klassifisert som holdt for salg Andre omløpsmidler Kontanter og kontantekvivalenter SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER Andelskapital Annen egenkapital Hybridkapital Minoritetsinteresser SUM EGENKAPITAL Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt forpliktelser Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld Langsiktig rentebærende gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Betalbar skatt Gjeld klassifisert som holdt for salg Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld Bankinnskudd fra kunder Kortsiktig rentebærende gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Andels- Omregnings- Esimatavvik Regulering Opptjent Sum annen Hybrid- Sum kapital differanser pensjon til virkelig egenkapital egenkapital kapital 1 Minoritet egenkapital EGENKAPITAL PR. 1. JANUAR Periodens resultat Øvrige resultatelementer i perioden Omregningsdifferanser på nettoinvesteringer TOTALRESULTAT FOR PERIODEN Økning i andelskapital / fusjon Utbytte Transaksjoner med minoritetsinteresser Andre endringer EGENKAPITAL PR. 31. DESEMBER EGENKAPITAL PR. 1. JANUAR Periodens resultat Øvrige resultatelementer i perioden Omregningsdifferanser på nettoinvesteringer Bruksendring eierbenyttede eiendommer TOTALRESULTAT FOR PERIODEN Økning i andelskapital og fusjoner Utbytte Transaksjoner med minoritetsinteresser Hybridkapital klassifisert som egenkapital Utbetalt renter hybridkapital Andre transaksjoner EGENKAPITAL PR. 30. SEPTEMBER ) Evigvarende fondsobligasjoner klassifisert som egenkapital. Annen egenkapital 22 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

13 Oppstilling av kontantstrømmer OBOS-konsernet Per. 3. kvartal 2016 Resultat før skatt fra videreført virksomhet Resultat før skatt fra avviklet virksomhet 74 Resultat før skatt Netto finansposter 209 Av- og nedskrivninger 105 Urealisert verdiendring investeringseiendommer -237 Resultat fra tilknyttede selskaper -380 Endring i varelager -448 Endring utlån og innskudd i OBOS banken -228 Endring i andre tidsavgrensningsposter -153 Betalte renter -227 Mottatte renter 32 Betalte skatter -191 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -290 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler -586 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler 15 Utbetalinger ved kjøp av aksjer og verdipapirer Innbetalinger ved salg av aksjer og verdipapirer 684 Utbetalinger ved kjøp av selskap, fratrukket kontanter overtatt Innbetalinger ved salg av selskap, fratrukket kontanter avhendet - Netto kontantstrøm fra investeringer i tilknyttede selskaper 188 Netto inn- og utbetalinger andre investeringer 197 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Nedbetaling sertifikatgjeld - Opptrekk sertifikatgjeld - Nedbetaling obligasjonsgjeld Opptrekk obligasjonsgjeld Transaksjoner med minoritet -15 Netto opptrekk og nedbetaling av andre gjeldsposter Innbetaling av andelskapital 5 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter -35 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter 280 Kontanter og kontantekvivalenter ved starten av perioden Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens utgang Hvorav kontanter og kontantekvivalenter i avviklet virksomhet 47 Kontanter og kontantekvivalenter i videreført virksomhet kapittel 11 1 Noter (alle beløp i mill. kroner) Note 1 Regnskapsprinsipper og estimater OBOS-konsernet består av morselskapet OBOS BBL med datterselskaper og investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Regnskapet er utarbeidet i samsvar med heng med konsernets årsregnskap for Dette delårsregnskapet er ikke revidert. Som følge av avrundinger, kan det forekomme at tall og prosenter ikke summeres opp til totalen. IAS 34 Delårsrapportering. Delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon som kreves i et fullstendig årsregnskap og bør leses i sammen- Konsernets benyttede valutakurser ved omregning av utenlandsk poster er følgende: Sluttkurs per: SEK 0,9341 1,0475 1,0124 DKK 1,206 1,2891 1,2768 Gjennomsnittskurs per: SEK 1,0003 0,9559 0,9399 DKK 1,2589 1,2004 1,1812 Det har ikke trådt i kraft nye eller endrede regnskapsstandarder i 2016 som har medført vesentlige effekter for OBOS konsernregnskap. OBOS-konsernet har med virkning fra 1. kvartal 2016 klassifisert netto finansinntekter fra bank- og forsikringsvirksomheten som en del av driftsinntektene. Tidligere ble disse, eksklusiv provisjonsinntekter og kostnader, klassifisert Ved utarbeidelse av konsernregnskapet må ledelsen foreta estimater og utøve skjønnsmessige vurderinger med forutsetninger av usikre størrelser. Disse representerer ledelsens beste skjønn på avleggelsestidspunktet for regnskapet og kan avvike fra faktiske resultater. Det henvises til note 1B i konsernets årsregnskap for 2015 for ytterligere detaljer. som henholdsvis renteinntekter og rentekostnader. Tidligere perioder har blitt omarbeidet. 24 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

14 Note 2 Virksomhetsområdene Note 3 Driftsinntekter OBOS virksomhet er delt inn i virksomhetsområdene Boligutvikling, Forvaltning og rådgivning, Næringseiendom, Bank, forsikring og eiendomsmegling, Aksjeinvesteringer og Annen virksomhet. Segmentresultatet er definert som resultat før skatt. OBOS har med virkning fra 1. kvartal 2016 foretatt enkelte endringer i segmentrapporteringen Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet Boligutvikling Forvaltning og rådgvining Næringseiendom Bank, forsikring og eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Annen virksomhet INNTEKTER, OPERASJONELT Boligutvikling Forvaltning og rådgvining Næringseiendom Bank, forsikring og eiendomsmegling Aksjeinvesteringer Annen virksomhet RESULTAT, OPERASJONELT Avstemming operasjonelt resultat mot finansregnskap Utleieboliger, som tidligere var eget segment, er nå inkludert i segmentet Næringseiendom. Eiendomsmegling var også tidligere et eget segment, men er nå inkludert i segmentet Bank, forsikring og eiendomsmegling. Tall for tidligere perioder er omarbeidet. IFRIC Verdiendring investeringseiendom Verdiendring tilknyttede selskap Verdiendring finansielle instrumenter OBOS-banken Verdiendringer aksjeinvesteringer Reklassifisering til avviklet virksomhet, Ulven Andre forskjeller RESULTAT FØR SKATT FRA VIDEREFØRT VIRKSOMHET, IFRS Note Omarbeidet 2016 Omarbeidet Omarbeidet Prosjektinntekter Forvaltningsinntekter Leieinntekter eiendommer Netto rente- og provisjonsinntekter Eiendomsdrift Eiendomsmegling Tekniske konsulentinntekter Premieinntekt skadeforsikring Kontingenter medlemmer Andre driftsinntekter DRIFTSINNTEKTER Verdiendring investeringseiendom Endringen i balanseført verdi av investeringseiendom er spesifisert som følger: INNGÅENDE BALANSE 1. JANUAR Bruksendring eierbenyttet eiendom Reklassifisert til eiendeler holdt for salg Netto endring ved kjøp, salg og påkostning Resultatført endring i virkelig verdi i perioden UTGÅENDE BALANSE Bruksendring eierbenyttet eiendom er relatert til at datterselskaper i 3. kvartal flyttet fra Storo (Vitaminveien) til Kværnerbyen. Dette medfører reklassifiseringer mellom eierbenyttet eiendom, klassifisert som anleggsmidler, og investeringseiendom. Investeringseiendom som tilfredsstiller kravene til holdt for salg, inkludert forventet salg innen kommende tolv måneder, er reklassifisert fra investeringseiendom til eiendeler holdt for salg. 26 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

15 Note 5 Note 6 Opplysninger om investeringseiendom Finansielle anleggsmidler og omløpsmidler Børsnoterte foretak Ikke børsnoterte foretak Markedsbaserte investeringer Langsiktig obligasjoner SUM FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER Kortsiktig obligasjoner og sertifikater SUM FINANSIELLE OMLØPSMIDLER Tabellen viser eksponering mot kredittrisiko for finansielle instrumenter i balansen. Eksponering er vist brutto for eventuelle pantstillelser og tillatte motregninger. For aksjer notert på børs eller annen regulert markedsplass settes verdi LANGSIKTIGE OBLIGASJONER Egen Bokført verdi utnyttelse Utleiedel Ledighet Kjøpesentre ,8 % 98,5 % 1,5 % Kontoreiendommer ,1 % 93,4 % 6,6 % Forretningsbygg ,1 % 98,2 % 1,8 % Hotell ,0 % 100,0 % 0,0 % Bolig 202 0,0 % 97,4 % 2,6 % Garasjeanlegg 156 0,0 % 100,0 % 0,0 % SUM ,5 % 97,2 % 2,8 % til sluttkurs siste handelsdag frem til og med balansedagen. For øvrige aksjer fastsettes verdien på grunnlag av tilgjengelig informasjon. Data fra Nordic Bond Pricing brukes som grunnlag for verdsettelse av sertifikater og obligasjoner. Risiko- Anskaffelses- Bokført Markeds- Urealisert klasser kost verdi verdi verdiendring Obligasjoner/lån (kommune/stat) 0 % Obligasjoner/lån (bank/finans) 10 % Obligasjoner/lån (bank/finans) 20 % Obligasjoner/lån (bank/finans) 100 % Obligasjoner/lån (industri) 100 % SUM Note 7 Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet Andel av Andre VIRKSOMHETSOMRÅDE Eierandel Bokført verdi resultat 1) endringer Bokført verdi Boligutvikling Næringseiendom Aksjeinvesteringer Annen virksomhet SUM Spesifikasjon av aksjeinvesteringer Veidekke ASA 2) 17,8 % AF Gruppen ASA 2) 16,9 % SUM ) Inkludert i «Andel av resultat» innen Næringseiendom er en positiv verdiendring på investeringseiendom på 81 mill. kroner. 2) Andel av resultatet fra Veidekke ASA og AF Gruppen ASA er basert på estimater da selskapenes halvårsregnskaper ikke foreligger ved avleggelse av denne rapport. Note 8 Rentebærende gjeld Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Obligasjonslån forfall Gjeld til kredittinstitusjoner Annen langsiktig rentebærende gjeld LANGSIKTIG RENTEBÆRENDE GJELD Obligasjonslån med forfall innen ett år Sertifikatlån Gjeld til kredittinstitusjoner Bygge- og tomtelån Trekk på kassekreditt Annen kortsiktig rentebærende gjeld KORTSIKTIG RENTEBÆRENDE GJELD RENTEBÆRENDE GJELD Hvorav rentebærende gjeld i OBOS-banken 1) ) Ikke inkludert innlån fra kunder. 28 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

16 Note 9 Trekkrettigheter og kassekreditter Note 10 OBOS konsern balanse eks. OBOS-banken OBOS BBL Bank Løpetid Ramme Ubenyttet Nordea Kassekreditt 12 mnd Nordea, DNB, SEB, Handelsbanken og Danske Bank Trekkrettighet Nordea, DNB, SEB, Handelsbanken og Danske Bank Trekkrettighet Sum Eks. Eks. OBOS OBOS- OBOS OBOSkonsern banken 1) konsern banken 1) Anleggsmidler Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital Egenkapitalandel 26,3 % 43,0 % 28,0 % 46,9 % 1) OBOS-banken er innregnet etter egenkapitalmetoden. OBOS FORRETNINGSBYGG AS Bank Løpetid Ramme Ubenyttet Handelsbanken Trekkrettighet 364 dager revolverende Sum Note 11 Verdijustert egenkapital OBOS konsern OBOS NYE HJEM AS Bank Løpetid Ramme Ubenyttet Handelsbanken Trekkrettighet 364 dager revolverende DNB Trekkrettighet 364 dager revolverende Danske Bank Trekkrettighet 364 dager revolverende Sum Ramme Ubenyttet TOTALE TREKKRAMMER OG KASSEKREDITTER I MILLIONER KRONER BOKFØRT EGENKAPITAL Merverdi eiendommer Merverdi finansielle investeringer Merverdier 1) Verdijustert egenkapital Verdijustert totalbalanse Verdijustert egenkapitalandel 34,3 % Verdijustert balanse eks. OBOS-banken 2) Verdijustert egenkapitalandel eks OBOS-banken 52,5 % 1) I tillegg er det merverdier i annen forretningsvirksomhet i konsernet på minimum 3,0-4,0 mrd. kroner. 2) Innregnet etter egenkapitalmetoden. 30 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

17 Note 12 Virksomhetssammenslutninger Note 14 Resultat og balanse OBOS morselskap OBOS BBL inngikk den 22. januar 2016 en avtale med Storebrand Eiendom Utvikling AS og Fabritius Gruppen AS om å overta 100 % av aksjene i selskapet Ulven AS, med tilhørende selskaper og eiendommer på 280 mål, for et kontantvederlag på omtrent 2,8 mrd. kroner. OBOS sin målsetning med området er å utvikle en ny bydel med inntil boliger og næringsarealer for inntil arbeidsplasser. Overtakelsestidspunktet er 1. januar Foreløpige virkelige verdier av identifiserbare eiendeler og gjeld i virksomheten på oppkjøpstidspunktet tilsier en netto merverdi på omtrent 1,6 mrd. kroner. Merverdiene er i all hovedsak henført til bygninger og tomter, se oppstilling nedenfor. Transaksjonskostnadene relatert til oppkjøpet var omtrent 9 mill. kroner, innregnet som andre driftskostnader i konsernregnskapet. Resultat etter skatt utgjør omtrent 59 mill. kroner pr. 3. kvartal Tall i millioner kroner Note 13 Transaksjoner nærstående parter Med bakgrunn i styrets beslutning om å søke eksterne samarbeidspartnere for halvparten av investeringen, klassifiseres Ulven i henhold til IFRS 5 som eiendel holdt for salg. Resultatet fra virksomheten klassifiseres på egen linje i konsernets resultatoppstilling som resultat fra avviklet virksomhet etter resultat etter skatt fra videreført virksomhet. Regnskapsmessig konsolideres Ulven-konsernet på vanlig måte i konsernregnskapet med eliminering av interne poster i henhold til IFRS 10, for deretter å reklassifisere de eksterne postene til resultat fra avviklet virksomhet. Finansieringen av oppkjøpet og transaksjonskostnader i den forbindelse inngår dermed i resultat før skatt etter IFRS. Resultat fra avviklet virksomhet vil derfor nødvendigvis ikke vise resultatet som om det var en selvstendig virksomhet. Foreløpig virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet Bygninger og tomter Andre eiendeler 287 Sum eiendeler Utsatt skatt forpliktelse 586 Annen gjeld 330 Sum gjeld 916 Sum netto identifiserbare eiendeler Kontantvederlag for aksjene Kvartalsregnskapet til morselskapet OBOS BBL er utarbeidet i samsvar med regnskapsprinsippene Resultat OBOS BBL som ble benyttet ved utarbeidelse av årsregnskapet for 2015 (se årsrapport 2015). Pr. Pr 3. kvartal 3. kvartal 3. kvartal 3. kvartal Medlemskontingent m.v Forvaltningsinntekter Konserninterne tjenester Leieinntekter fast eiendom Refusjon felleskostnader konsern Andre inntekter DRIFTSINNTEKTER Personalkostnader Avskrivninger Org.messige kostnader Markedsføring Drift og vedlikehold eiendommer Andre driftskostnader DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT (EBIT) Renteinntekter Rentekostnader Utbytte aksjer Verdiendringer aksjer Gevinster/tap aksjer RESULTAT FØR SKATT (EBT) Skattekostnad RESULTAT ETTER SKATT OBOS foretar transaksjoner med nærstående parter som en del av den ordinære virksomheten. Disse transaksjonene gjennomføres til markedsmessige betingelser. Vilkår for transaksjoner med ledende ansatte og nærstående parter er omtalt i note 9 og note 28 i konsernets årsrapport for 2015 og i note 16 for morselskapet OBOS BBL. Transaksjoner med datterselskaper elimineres i konsernregnskapet og representerer ikke nærstående parter. OBOS har ved utgangen av 3. kvartal 2016 utover ordinære forretningsmessige transaksjoner ikke foretatt vesentlige transaksjoner med nærstående parter. 32 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

18 Balanse OBOS BBL Eiendeler Egenkapital og gjeld Goodwill 0 0 Andre immaterielle eiendeler 19 3 SUM IMMATERIELLE EIENDELER Andelskapital Annen egenkapital SUM EGENKAPITAL Tomter, bygninger og annen fast eiendom Driftsløsøre, inventar, verktøy o.l SUM VARIGE DRIFTSMIDLER Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt SUM AVSETNING FOR FORPLIKTELSER Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Investeringer i tilknyttet selskap Lån tilk. selskap og felles kontr. virksomhet Investering i aksjer og andeler Obligasjoner og sertifikater Andre langsiktige fordringer 5 5 SUM FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER SUM ANLEGGSMIDLER Boligtomter for utvikling Beholdning leiligheter - 1 SUM BOLIGTOMTER FOR UTVIKLING Kundefordringer Fordringer mot datterselskaper Andre fordringer SUM FORDRINGER Langsiktig obligasjonslån Annen langsiktig gjeld 6 - SUM LANGSIKTIG GJELD Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner Kortsiktig obligasjonslån Leverandørgjeld Betalbar skatt 6 37 Skyldig offentlige avgifter Gjeld til datterselskaper, rentebærende Annen gjeld til datterselskaper Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Markedsbaserte aksjer SUM FINANSIELLE OMLØPSMIDLER Bankinnskudd, kontanter og lignende SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

19 kapittel 12 På Røakollen i Oslo bygger OBOS 360 leiligheter med innflytting fra Markedsutvikling makrobildet NORGE Norsk økonomi er i bedring og veksten i aktiviteten i fastlandsøkonomien har tatt seg gradvis opp. Svakere krone, til tross for noe styrking siden nyttår, samt moderat lønnsvekst, slår nå ut i høyere aktivitet og investeringer i enkelte konkurranseutsatte næringer, som bl.a. reiseliv, hotellovernattinger og eksporten av sjømat. I tillegg trekker den lave renten og ekspansiv finanspolitikken opp veksten i innenlandsk etterspørsel. Den høye aktiviteten i bygg og anleggsnæringen er også en sterk driver i norsk økonomi, og utgjør en viktig buffer mot virkningene av oljeprisfallet. Utviklingen i stemningsindikatorer har pekt i retning av videre oppgang. Forbrukertilliten har trendet oppover, dog med et brudd i oktober. Bedrifter rapporterer om at de ser lysere på de økonomiske utsiktene. Samtidig har den økonomiske veksten så langt vært moderat. Risikoen for et mer alvorlig tilbakeslag i norsk økonomi synes nå likevel lavere enn i vinter og vår, bl.a. som følge av oppgangen i oljeprisen. Oljeprisen ventes å ta seg litt opp fremover, bl.a. tyder prisene i terminmarkedet på det. Den videre utviklingen i oljeprisen vil blant annet avhenge av veksten i Kina, OPECs tilpasning og hvor raskt amerikanske skiferoljeprodusenter justerer opp produksjonen når prisene stiger. En prisoppgang vil bedre inntjeningen i oljeselskapene og gi noe bedre utsikter for leverandørnæringen. Investeringene i petroleumssektoren ventes likevel å falle også neste år, men mindre enn i år. Samtidig er det fortsatt nedsiderisiko knyttet til utviklingen i norsk økonomi. Skulle oljeprisforventingene avta igjen, så kan investeringene avta ytterligere og trekke ned vekstutsiktene. Usikkerheten om utviklingen i europeisk økonomi har økt i løpet av sommeren etter folkeavstemningen om Storbritannias EU-medlemskap. Det vil kunne ta flere år før Storbritannias videre økonomiske forhold til EU-landene og til Norge vil være avklart. I Kina er veksten fortsatt sterk, men svakere enn i tidligere år. Store ubalanser i økonomien, bl.a. høy gjeld, skaper usikkerhet om den fremtidige vekstevnen. I USA var veksten i første halvår uventet svak, men tok seg opp i 3. kvartal. Det ventes å fortsette de kommende kvartalene, men samtidig er det usikkerhet knyttet til hvor sterk veksten faktisk er. I Sverige er veksten klart høyere enn gjennomsnittet for de siste 20 årene, men er i ferd med å avta. Samlet sett ligger det an til litt etterspørselsvekst hos våre handelspartnere, og kombinert med bedre konkurranseevne, kan dette gi noe oppgang i eksporten fra fastlandsøkonomien fremover. Det ligger an til moderat vekst i privat forbruk både i år og i de kommende årene. Lav rente trekker forbruksveksten opp, mens reallønnsfall i år trekker ned. I takt med høyere aktivitet i norsk økonomi og økt etterspørsel etter arbeidskraft, ventes lønnsveksten å ta seg opp fra neste år. Da vil lønningene igjen stige raskere enn konsumprisene og gi positiv stimulans til husholdningenes etterspørsel. Hvis trenden i forbrukertilliten fortsetter oppover, så kan også det trekke opp. Arbeidsledigheten registrert ved NAV-kontorene har avtatt de siste månedene, med unntak av en svak økning i oktober. Summen av registrerte ledige og deltakere på arbeidsmarkedstiltak, bruttoledigheten, har holdt seg nokså uendret gjennom flere måneder, og det tyder på at arbeidsmarkedet har stabilisert seg. Samtidig 36 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL

20 har AKU-ledigheten steget mer enn den registrerte ledigheten, uten at man har noe fullgod forklaring på det. Det er fortsatt store regionale forskjeller i ledighetsutviklingen. På Sør- og Vestlandet, og særlig i Rogaland, har den registrerte ledigheten økt mye, men økningen har vært mindre de siste månedene. I et flertall av fylkene har bruttoledigheten stått stille eller gått ned det siste året, selv om veksten i antall tiltaksdeltakere fortsatt er høy. Det er ventet at sysselsettingen vil ta seg litt opp når konjunkturene gradvis bedres og bidra til at ledigheten avtar litt. Boligprisene har økt mye gjennom våren og sommeren. På landsbasis har boligprisene steget med 10,0 pst. siden september i fjor. De regionale forskjellene er betydelige. Særlig i Oslo har boligprisveksten vært høy i denne perioden, men også flere andre byer på Østlandet har hatt sterk prisvekst. Trondheim har den siste tiden hatt den største prisoppgangen blant de øvrige storbyene. I Rogaland har prisene fortsatt å falle, men mindre enn før. I resten av landet er prisutviklingen i all hovedsak moderat. Særlig lav rente og utsikter til lav rente lenge, men også tilgang på kreditt, folketilvekst, formuesoppbygging i husholdningene og søk etter avkastning som forbrukerne tror de forstår risikoen ved, trekker opp boligprisene. Det samme gjør lavt boligtilbud. Særlig har det vært lavt tilbud av både brukte og nye boliger i Oslo. Men igangsettingen av nye boliger øker nå kraftig. Både høye boligpriser og godt nyboligsalg stimulerer til økt boligbygging mange steder i landet, også i Oslo. Det vil bli bygget anslagsvis nye boliger i Norge i år, noe som er vesentlig flere enn i de foregående årene. Boligbyggingen anslås å holde seg høy også fremover. Det kan etterhvert bidra til å dempe boligprisveksten noe. Boliglånsrentene vil mest sannsynlig holde seg på om lag samme nivå fremover, men sannsynligheten for en heving har økt pga. høyere påslag på pengemarkedsrentene. Det må ses i lys av at det har blitt dyrere for bankene å finansiere seg. Hvis det fortsetter, så kan boliglånsrenten stige selv om styringsrenten forblir uendret. OBOS anslår at gjennomsnittlig boligprisvekst blir på ca. 7 % i Det vil fortsatt være store regionale forskjeller. SVERIGE Svensk økonomi utviklet seg sterkt i starten på 2016, men avtok betydelig i løpet av 1. halvår som følge av lavere vekst i privat konsum, næringsinvesteringer og eksport. Det er ventet at aktiviteten tiltar noe utover høsten, både i form av økt industriproduksjon og økt eksport. Både boliginvesteringer og offentlig forbruk har vært viktige drivere i svensk økonomi, men de er antatt å avta i styrke fremover. Samlet sett ligger det an til en gradvis nedgang i BNP-veksten fra vel 3 % i år til 2 % i Arbeidsmarkedet bedret seg i 1. halvår i år, til tross for lavere BNP-vekst. Det ligger fortsatt an til bra oppgang i sysselsettingen, men bedriftenes ansettelsesplaner tyder på svakere vekst fremover. Sysselsettingen ventes imidlertid å vokse mer enn arbeidskraft-tilbudet, og det vil gi ytterligere nedgang i arbeidsledigheten i Fra 2018 kan ledigheten tilta noe igjen. Da er det ventet at arbeidstilbudet vil tilta som følge av at den store tilstrømmingen av asylsøkere fra 2015, entrer arbeidsmarkedet. Styringsrentene vil bli holdt lave lenge. Nyeste renteprognose fra Riksbanken indikerer at første renteheving kommer først i 2. kvartal 2018, og at renten forblir negativ helt til 2. kvartal I tillegg har sannsynligheten for ytterligere rentesenkning økt. Boliginvesteringene ventes å holde seg høye da etterspørselen fortsatt er stor, men begrensninger i tilgangen på byggeklare tomter og på arbeidskraft, taler for at boligbyggingen vil øke langsommere framover. Boligprisene flatet noe ut i sommer, men tok seg opp igjen i august og september. Lav rente, god realinntektsvekst, folketilvekst, fortsatt mangel på boliger og mer optimistiske husholdninger, tilsier fortsatt høy boligprisvekst. Økt boligbygging kan dempe boligprisveksten litt de neste årene. I tillegg har vi ikke sett den fulle effekten av amorteringskravet ennå, siden det kun gjelder nye lån. Det kan komme til å virke prisdempende Kværnerbyen Terrasse ble ferdigstilt og overlevert medlemmene i sommer. 38 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL 2016 OBOS KVARTALSRAPPORT 3. KVARTAL