MØTEINNKALLING 41/07 04/389 OFFENTLEG ETTERSYN - REG.PLAN FOR HEGGLAND, DEL AV 73/4

Transkript

1 OS KOMMUNE Organisasjonseining Utval: OS FORVALTNINGSSTYRE Møtestad: Rådhuset, møteromet Skorpo Møtedato: Tid: MØTEINNKALLING SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Side Tittel 40/07 05/ GONGS BEHANDLING AV EIGNE FØRESEGNER OG KRAV TIL INNLEVERING AV PRIVATE PLANAR I OS KOMMUNE /07 04/389 OFFENTLEG ETTERSYN - REG.PLAN FOR HEGGLAND, DEL AV 73/4 42/07 06/1430 OFFENTLEG ETTERSYN - REG.PLAN FOR HEGGLAND NÆRINGSPARK, 73/3, M.FL. 43/07 05/2151 REG.PLAN VARDEN SØRSTRØNO, GODKJ. AV MINDRE VES. REG.ENDRING /07 05/442 8/53, BJØRKHAUG, SØFTELAND, FRÅDELING AV BUSTADTOMT /07 06/ /6, SKORPO - FRÅDELING AV HYTTETOMT - REIDAR SKORPEN - NY HANDSAMING /07 06/ /5, FRÅDELING AV NAUSTTOMT - ESPEN DRANGE /07 06/ /61, BJØRKHOVDA, FRÅDELING AV BUSTADTOMT - MAGNUS AUSTGULEN 48/07 06/ /16, RAVNEBERGHAUGEN, FRÅDELING AV BUSTADTOMT M/PÅSTÅANDE BUSTAD /07 06/ /44, SUNDØYHAGEN, SØKNAD OM DELING AV NAUSTTOMT /07 06/ /1, SÆRVOLDSVIKA, FRÅDELING AV NAUSTTOMT - ANDERS LUNDE 51/07 07/199 REVIDERT PLAN FOR ORGANISERING AV FORSTERHEIMSAR- BEIDET I OS KOMMUNE ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

2 52/07 05/ /4, BOGEVIK, DISPENSASJON FRÅ AREALDELEN AV KOMMUNEPLANEN ENDRING FRÅ NAUST TIL HYTTENAUST 53/07 06/ /7 GEITERØY, NYBYGG 4 STK HYTTER FOR KRISTIN NIELSEN M.FL. 54/07 05/ /159 RIDDARHAUGEN 120, PÅBYGG EKS. NAUST- REIDUN VILLANGER /07 05/ /117, HEIEN 33, NYBYGG GARASJE/STALL /07 05/ /25, OSØYRO - INNREIING AV VOGNHALLEN - OS KULTURUTVIKLING /07 06/808 23/158 LYSODDEN, NYTT KAIANLEGG- H. CHR. VEDELER /07 06/ /150 YTRE MOBERG, BYGGING AV KAI- KÅRE SVERRE MOBERG /07 06/ /463 SOLLIA TOMT 27, SØKNAD OM ENDRA PLASSERING AV AVKJØRSLE 60/07 06/ /465, SOLLIA, NYBYGG EINEBUSTAD M/GARASJE - GEIR-ARNE MO /07 06/ /50,102, VÅGADALEN, NYBYGG TERRASSEHUS - EIPLAN AS /07 06/ /291 AUREDALEN 3, SØKNAD OM RAMMELØYVE FOR 2- MANNSBUSTAD 63/07 06/ /3 LANDBODEN 5, NYBYGG BOLIG OG NÆRING- FORRETNING OG EIENDOM AS 64/07 06/ /8, LARSAVEGEN, NYBYGG BARNEHAGE - SØRE NESET BARNEHAGE 65/07 06/ /1, NYBYGG BRANSNESET BARNEHAGE - STIFTELSEN STEINDALEN /07 06/ /4, DRANGSNESET 23, NYBYGG RUBBHALL - ARNE K. DRANGE /07 06/ /214 VÅGADALEN, OPPSETJING AV MUR- KJETIL VATNE 1726

3 68/07 06/ /49, SKEISLEIRA, NYBYGG DOBBELT NAUST M/FRITIDSBU- STAD - JIM JOHANNESEN OG BERNT ARNE FLESLAND 69/07 06/ /25, AUREDALEN, UTVIDING TERASSE, OPPARBEIDING AV UTEAREAL 70/07 06/ /19, ASKVIKNESET 38, NY FLYTEBRYGGJE/BØLGJEDEMPAR - TOM NORDNES 71/07 06/ /29, TJOHOLMEN, FASADEENDRING GJESTEHUS - JARLE NORDNES 72/07 06/ /136, BALANDSNESET, NYBYGG NAUST OG KAI - STEINAR KRISTOFFERSEN 73/07 06/ /27, HATVIKVEGEN 110, SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ AREALDELEN AV KOMMUNPLANEN FOR OS FOR JON O HOPE /07 06/ /20 DRANGE, NYBYGG KAI - ARNE OG VIBECKE SANDSTAA /07 06/2201 8/29, VINDALSVEGEN 48, TILBYGG HYTTE - FORENINGEN NORD- NORGE I BERGEN /07 06/577 KØYRING MED VASS-SCOOTER /07 07/157 KØYREMØNSTER BORGAVEGEN /07 07/155 PARKERINGSTILHØVA I OS SENTRUM /07 07/60 DELEGERTE VEDTAK OG REFERERTE JOURNALPOSTAR TIL FORVALTNINGSSTYRET /07 07/26 POLITISK KVARTER 1931 Medlemmer som ikkje kan møta må snarast melda frå til Os kommune, tlf Varamedlemmer møter berre etter særskild innkalling. Os, Terje Søviknes Ordførar Knut Terje Rekve Rådmann

4 Sak 40/07 MØTEBOK 2.GONGS BEHANDLING AV EIGNE FØRESEGNER OG KRAV TIL INNLEVERING AV PRIVATE PLANAR I OS KOMMUNE Saksbehandlar: Asle J. Andås Arkiv: L10 Arkivsaksnr.: 05/2469 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 127/06 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til tilråding: Os kommunestyre vedtar i medhald av 3 til 8 i forskrift til 5 i plan- og bygningslova at private planforslag skal utarbeidast i samsvar med eigne føresegner og krav til innleverte private planar i Os kommune av Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

5 Sak 40/07 Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Forvaltningsstyret meinte det framlagte utkast var eit godt utganspunkt for eigne krav til innleverte private planar og hadde følgjande kommentarar til saka: Følgjande er aktuelle som høyringsinstansar: Eldrerådet Råd for funksjonshemma Utbyggjar og arkitektkontor o Os bygg og eigedom o ABO o Olav Bjelland o Ole Rakner og Bernt Helen o Bøe & Lepsø o Byggholt o BD Eigedom o Koldal o M.fl. Internt i kommunen o Brannvesen, o Kulturkontor o M.fl. Skal kunngjerast i Os og Fusaposten Føresegnene (ønskjer meir tid i utvalet til å diskutera desse): Rekkefølgjeføresegner må kvalitetssikrast. Krav om utplantning i industriareal må takast inn Krav til trafikksikring (30 km/t-sone og humpar) må takast inn. Krav til garasje og loft må spissast. Kanskje kommuneadvokaten må sjå over føresegnene før dei vert endeleg godkjende? Tekstdelen. Fargelagt flytskjema bør takast inn Forvaltningsstyret ber òg administrasjonen ta ein runde med andre kommunar og høyra korleis dei gjer dette. Forvaltningsstyret gjorde slikt samrøystes vedtak: Vedtak: Framlegg til eigne krav til innleverte private planar for Os kommune av vert sendt tilbake til administrasjonen for redigering og språkvasking for så å leggjast ut på høyring. Forvaltningsstyret ber spesielt om at planen vert sendt til følgjande: Eldrerådet Råd for funksjonshemma Utbyggjar og arkitektkontor o Os bygg og eigedom o ABO o Olav Bjelland o Ole Rakner og Bernt Helen o Bøe & Lepsø o Byggholt o BD Eigedom o Koldal o M.fl. Internt i kommunen o Brannvesen, o Kulturkontor o M.fl. Skal kunngjerast i Os og Fusaposten Side 5 av 139

6 Sak 40/07 Vedlegg: 1. Retningslinjer og krav til innleverte private planar i Os dat Eksempel frå Askøy kommune 3. Felles retningslinjer (ny kartforskrift) for Bergen kommune 4. Felles retningslinjer (ny kartforskrift) i region Nordhordland 5. Os eldreråd mø Saksopplysningar: 1.0 BAKGRUNN Forvaltningsstyret i Os (det faste utvalet for plansaker) vedtok samrøystes i møte , sak 0127/06, å leggja overnemnde reguleringsplan med tilhøyrande føresegner ut til offentleg ettersyn. Forslag til føresegner vart sendt til: Eldrerådet, Råd for funksjonshemma, Os bygg og eigedom as, Os brann- og redningsvesen, Kulturkontor, Eining for kommunalteknikk, Kundeombod, Bestillar- og forvaltningskontoret, Felles landbrukskontor Os, Fusa og Samnanger, Arkitektkontor ABO, Olav Bjelland, Siv ing Rakner AS, Bernt Hélen Arkitekter AS, Bøe & Lepsøy Byggmester og Entreprenørforretning AS, Byggholt AS, BD Eigedomsutvikling AS, Koldal R H AS, Harald Bjørndal Byggadministrasjon AS, Arkitektkontoret Vaardal-Lunde as, Arkitektkontoret Nord AS, Siv.ark. Leif Lund, KS bygg & anlegg AS, Rambøll Norge AS, Faaland arkitekter AS, HLM arkitektur & plan as og Arealprosjektering as. I tillegg vart forslaget kunngjort i Os & Fusaposten og Bergens Tidene. Planen låg ute til offentleg ettersyn frå Det kom inn eit svar, det var frå Os eldreråd som ikkje hadde nokon merknad til saka. 2.0 VURDERING Forvaltningsstyret kom med desse føringa i møte : Føresegnene (ønskjer meir tid i utvalet til å diskutera desse): Rekkefølgjeføresegner må kvalitetssikrast. Krav om utplantning i industriareal må takast inn Krav til trafikksikring (30 km/t-sone og humpar) må takast inn. Krav til garasje og loft må spissast. Kanskje kommuneadvokaten må sjå over føresegnene før dei vert endeleg godkjende? Tekstdelen. Fargelagt flytskjema bør takast inn Forvaltningsstyret ber òg administrasjonen ta ein runde med andre kommunar og høyra korleis dei gjer dette. I tillegg til desse føringane har me fletta inn nokre ord om planprogram, konsekvensutgreiing og utbyggingsavtalar. Me har òg justert krav til innlevering av private planar for å betre tilpassa dei Os kommune sine behov, etter å ha studert krav frå andre tilsvarande kommunar. Side 6 av 139

7 Sak 40/ ENDRINGAR Vedlagte føresegner i utkast til krav var meint å vera eit eksempel. Etter ønskjer frå Forvaltningsstyret har me no i tillegg tatt inn eit avsnitt i vedlegg 5 med krav til føresegner og kva punkt som skal vera med. Retningslinjene er tenkt å bli lagt ut på Os kommune si heimeside, dei som går inn der, vil då sjå teksthefte i fargar. Administrasjonen har vore i kontakt med fleire andre kommunar, bl.a. Askøy, Bergen og Lindås (region Nordhordland og Gulen). Då me laga vårt utkast til retningslinjer tok me utgangspunkt i dei krava Bergen kommune stiller til private planar. Me har no revidert vår utkast til krav på følgjande punkt: For det første har me kalla krava for retningslinjer, viser til felles retningslinjer for praktisering av 3-8 i forskrift til 5 i plan- og bygningslova (ny kartforskrift) for Bergen kommune og region Nordhordland og Gulen. Etter å ha sett på Askøy kommune sine krav, har me stokka litt om på innhaldet og rydda litt for at innhaldet skal bli endå enklare å forstå. Kapittel 1 heiter no Planprosess og gjev ein kortfatta oversikt over saksgangen, figur 1 er flytta opp til dette kapittelet. Kapittel 2 har me kalla for Krav til planleveranse, dette var kapittel 4 i første utkast, med litt utfyllande tekst. Tidlegare kapittel 1, 2 og resten av kapittel 3, er no samla under nytt kapittel 3, som heiter Definisjonar. Me har tatt inn eit nytt kapittel 4 som heiter Andre forhold som må avklarast. Her inngår kort omtale av konsekvensutgreiing, planprogram og utbyggingsavtalar. Kapittel 5 er utvida med kvalitetskrav til det offentlege kartgrunnlaget og ev. pålegg om kartlegging dersom utbygging vil starte planlegging av eit område før det offentlege kartgrunnlaget har tilfredsstillande standard. I tillegg er det tatt med henvisning til kartforskrifta som gjev kommunen heimel til å stille slike krav, jfr. òg retningslinjene for Bergen og Hordhordland og Gulen. Vedlegg 1 og referat frå oppstartsmøte er endra og meir lik mal som Askøy kommune brukar. Dette er gjort for å forenkle og få ein mal som er lettare å bruke. Me har prøvd å bruke den første malen me laga, men har funne at den er ikkje så lett å følgje i eit oppstartsmøte. Me treng litt erfaring med å bruke ein slik mal og vil nok på sikt prøve å forenkle endå meir når me får meir erfaring med å stille krav til planmaterialet. Os kommune satsar på å få alle reguleringsplanar over på digital form. Me må difor starte med å stille krav til dei som skal lage reguleringsplanar, slik at alle nye planar kan leggjast rett inn i kommunen sitt kartsystem. Dette vil gjere at me får fleirbruk av data og verdiauke av planane og at fleire kan nytte dei sama data og at data er einsarta. Dette vil kome heile administrasjonen til gode. Kommune får god oversikt over gjeldande reguleringsplanar og kan enkelt kan gå inn i kartet og ta ut eit utsnitt over eit aktuelt område. På sikt kan dette leggjast ut på Os kommune si nettside dersom ein ønskjer det. Det som er viktig at eit slikt kartsystem er oppdatert heile tida og at alle nye planar og endringar vert oppdatert heile tida, slik at ein kan stole på dei opplysningane som ligg i kartet. Os, Asle J. Andås Side 7 av 139

8 Sak 41/07 MØTEBOK OFFENTLEG ETTERSYN - REG.PLAN FOR HEGGLAND, DEL AV 73/4 Saksbehandlar: Asle J. Andås Arkiv: GEO R0401 Arkivsaksnr.: 04/389 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 73/04 Os Forvaltningsstyre PS /04 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: I medhald av i plan- og bygningslova gjer forvaltningsstyret (det faste utvalet for plansaker) vedtak om å leggja framlegg til reguleringsplan for Heggland, del av gnr. 73, bnr. 4, datert , med tilhøyrande reguleringsføresegner, ut til offentleg ettersyn. Det skal leggjast inn i føresegnene at det skal gjennomførast ei fagleg geologisk vurdering av fare for ras og utglidning, før utbygging av området. Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

9 Sak 41/07 Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Alternativ 1 fekk 2 røyster (2 Ap) og falt. Alternativ 2 vart godkjent med 7 mot 2 røyster. Vedtak: Forvaltningsstyret (det faste utval for plansaker) godkjenner, i samsvar med og 30 i plan- og bygningslova, at det vert varsla oppstart av arbeid med privat reguleringsplan for Heggland, del av gnr. 73, bnr. 4. Grunngjeving for dette er at området grensar inn til eit område som er avsett til bustadområde i arealplanen. Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Forvaltningsstyret gjorde slikt samrøystes vedtak Saka utsatt for synfaring Vedtak: Saka utsatt for synfaring Side 9 av 139

10 Sak 41/07 Vedlegg: 1.0 Oversendingsbrev og planomtale dat Utkast til reguleringsplan (nedfotografert) dat Reguleringsføresegner dat Kommentar til innkomne merknader dat Barnetalsmannen dat Fylkesmannen i Hordaland, landbruk dat BKK Nett AS dat Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrett dat Fylkesmannen i Hordaland, Miljø dat Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrett dat Landbrukssjefen dat Guri Hatletveit dat Einar Moberg Heggland dat Eige vedlegg: 1.1 Utkast til reguleringsplan (fargar) dat Saksopplysningar: 1.0 GRUNNLAG FOR PLANEN. Igangsetjing av planarbeidet vart godkjent med 7 mot 2 (Ap) røyster av Forvaltningsstyret i møte , sak 87/04. Varsel om oppstart låg ute i tida til Det er kome inn 7 fråsegn frå offentlege instansar og 1 privat merknad. Området det er søkt om oppstart av ligg som LNF-område i gjeldande arealplan. Området grensar elles opp mot eit område som er sett av til bustadføremål i arealplaen. Grunneigar har kome med innspel til rullering av arealplanen med brev av der han ber om at del av eigedomen blir gjort om til bustadføremål. Planen er utarbeida av IDEA Agnar Lunde på vegne av grunneigar Oddbjørn Lunde. Framlegg til reguleringsplan viser 25 nye bustadtomter, 7 av desse er tiltenkt tomannsbustader og eit felt for kombinert føremål. Planen viser elles offentleg tilkomst med fortau inn i feltet, felles private vegar, felles leikeareal, anna fellesareal og spesialområde friluftsområde. Det er lagt inn 4 leikeområde på tilsaman om lag 5,2 daa. 2.0 OFFENTLEGE FRÅSEGN 2.1 Barnetalsmannen peikar på at Hegglandsdalen er eit område med spreidd busetnad der kulturlandskapet er tatt vare på og ber om at dette vert vidareført og at ein ikkje legg opp til kompakt fortetting. Vidare ber han om at det vert set av rikeleg areal til leik og at leikeområda vert sikra og ferdig planert før innflytting. Han minner om krav til parkering og at hovudvegen inn i feltet vert opparbeida med fortau. Kommentar: Tiltakshavar peikar på at krinsen treng ei vitalisering og at planen legg opp til ei fornuftig fortetting. Det er lagt inn rikeleg med leikeareal pr. bustad. Parkering vert dekka på eiga tomt. 2.2 Fylkesmannen i Hordaland, landbrukdirektøren har førebels ingen merknader til planen. Dei vil vurdere planen kritisk dersom planen ikkje er i samsvar med gjeldande kommuneplan i høve til landbruksinteressene. Dei oppfordrar elles landbruksansvarleg til tidleg å bli trekt inn i planprosessen. Side 10 av 139

11 Sak 41/ BKK Nett AS gjer merksam på eksisterande hsp.linje og hsp.kabel i området. Omlegging må kostast av utbyggjar. Dersom ikkje eksisterande nettstasjon kan forsyna nye bustader må det setjast av areal til ny nettstasjon i samråd med BKK Nett når detaljplanen er klare. Kommentar: Tiltakshavar er innstilt på å finna gode løysingar i samarbeid med BKK. 2.4 Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrett, minner om at dokumentasjon av kulturminne og kulturmiljø skal gjerast på eit tidleg stadium i all arealplanlegging. Dei ber om at eventuelle kulturminneinteresser vert omtala. Det er ikkje kjent automatisk freda kulturminne i området, men dei vurderer område slik at det kan vera eit potensiale for funn. Dei varslar at dei vil gjere ei synfaring i planområdet. Dei er generelt skeptisk til planlegging av områder i strid med overordna plan. 2.5 Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga er skeptisk til regulering o strid med overordna arealplan. Dei minner om at det er eit kommunalt ansvar å ivareta lokale miljøvernomsyn. 2.6 Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrett, har foretatt synfaring den Det vart ikkje påvist automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne. 2.7 Landbrukssjefen viser til at jordbruksarealet vert nytta til beite for hestar og storfe. Arealet er kupert og bratt, men god beitemark. Grensa for planområdet er sett slik at terrenget formar naturleg buffer mot landbruksareal på nabobruket. Beiteområdet på bruket vert redusert til eit minimum, men det må planleggast buffersone mot areal som fortsatt skal nyttast til beite eller anna jordbruksareal. Det må òg takast omsyn til tilkomst til skogsareala. 3.0 PRIVATE MERKNADER 3.1 Guri Hatletveit er næraste nabo til planområdet, hennar brønn og vannleidning inngår i planområdet. I tillegg går kloakkleiningen frå septiktanken gjennom planområdet. Kommentar: Tiltakshavar opplyser om at vassforsyninga til bustaden blir knytt til offentleg vassleidning. 3.2 Einar Moberg Heggland er positiv til at det vert lagt tilrette for meir bustadbygging i Hegglandsdalen. Han ber om at den gamle vegen mellom Hegglandsdalen og Os; Pikk-Ivarvegen, som går gjennom planområdet, vert lagt inn i planen som ein framtidig turveg. Han peikar på at han òg har søkt om omdisponering av del av sin eigedom. Han ser det som naturleg at tilkomsten til desse tomtene går over 73/4. Kommentar: Den gamle vegen inngår som del av det nye vegsystemet, planen stenger ikkje for bruken av den gamle vegen. Nytt vegsystem i planen stenger ikkje for at 73/3 kan få tilkomst over 73/4 slik som det er vist i vedlagt kart til merknad. 4.0 VURDERING Gnr. 73, bnr. 4, har 42 daa jordbruksareal, 162 daa skog og 10 daa anna areal. Planområdet er på om lag 56 daa. Det ligg 2 våningshus, eit større låve og 3 mindre garasjar/ uthus på eigedomen. Eigedomen ligg i Hegglandsdalen. I gjeldande arealplan er område vist som LNFområde, men grensar inn til eit område som er sett av som framtidig utbygging. Os kommune held no på med rullering av arealplanen, Forvaltningsstyret har gjort vedtak om at det arealet denne reguleringsplanen omfattar skal leggjast inn i framlegg til rullert arealplan som framtidig bustadareal. Side 11 av 139

12 Sak 41/07 Planen viser byggjehøgde (topp møne) på nye hus. Føresegnene viser maks utnyttingsgrad på BYA = 23 % for einebustadområdet og BYA = 25 % for tett/ låg området. Bustader kan førast opp i 1 etasje og loft, og underetasje det dette er naturleg i høve terrenget. For kvar husvære over 60 m2 skal det setjast av 3 biloppstillingsplassar på eigen grunn og 2 biloppstillingsplassar for husvære under 60 m2. Det er lagt inn rikeleg med leikeareal i høve til krav, sjølv om alle einebustadane vert opparbeida med eige kjellarhusvære. I tillegg kjem ev. fellesareal i område K1. Område K1 er regulert til kombinert føremål. Her har tiltakshavar tenkt å leggje eit dekke over del av området. Over dekke er det tenkt å leggja jord og nytta området til eit parkliknande område for felles nytte for dei som bur i området med sittgrupper, sandkasse og/ eller tennisbane. Tiltakshavar ønskjer å nytta arealet under dekke til utleige som lagringsplass for ulike ting som ikkje ber preg av produksjon eller industri, til dømes møblar, landbruksutstyr og anna. Det er ikkje aktuelt med utvendig lagring. Trafikken ut og inn av eit slikt lager blir liten. Det er lagt offentlege leidningar nesten heilt fram til feltet. Når det gjeld tilkomst er krysset godt utforma, med krav om sikt 10 x 77 meter i kvar retning. Det må lagast eigen teknisk plan for utbygging av kommunaltekniske anlegg. Når det gjeld skulekapaistet og skuleveg er det kapasitet på Hegglandsdalen skule, men skulevegen er utan fortau langs fylkesvegen fram til skulen. Det er om lag 2 km langs fylkesvegen frå feltet og fram til skulen. Området er vurdert til ikkje å vera utsett for flom, skred, eller ha stor fare for utglidning. Men på den andre side er delar av området bratt og det kan vere ein fare for utglidning når ein startar å grave og sprenge inn i dei bratte skråningane. Om lag 1 km lenger inn i dalen gjekk det eit lite jordras i 2005 i samband med utgraving av ein ny veg og samstundes store nedbørsmengder. For å vere på den sikre sida, bør det gjennomførast geologisk vurdering av fare for ras og utglidning, før utbygging av området, dette bør leggjast inn i føresegnene. Planen kan leggjast ut til offentleg ettersyn. Os, Asle J. Andås Side 12 av 139

13 Sak 42/07 MØTEBOK OFFENTLEG ETTERSYN - REG.PLAN FOR HEGGLAND NÆRINGSPARK, 73/3, M.FL. Saksbehandlar: Asle J. Andås Arkiv: GEO P0610 Arkivsaksnr.: 06/1430 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 42/07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: I medhald av i plan- og bygningslova gjer forvaltningsstyret (det faste utvalet for plansaker) vedtak om å leggja framlegg til reguleringsplan for Heggland næringspark, datert , med tilhøyrande reguleringsføresegner, ut til offentleg ettersyn. Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

14 Sak 42/07 Vedlegg: 1.0 Oversendingsbrev dat Utkast til reguleringsplan (nedfotografert) dat Reguleringsføresegner dat Planomtale dat Illustrasjonsplan dat Oversiktskart dat Tilleggskriv frå tiltakshavar dat Frank Heggland dat Eige vedleg: Utkast til reguleringsplan (nedfotografert) i fargar dat Saksopplysningar: 1.0 GRUNNLAG FOR PLANEN. Område er sett av til byggjeområde for næring i gjeldande arealplan, området nærast Vallaelva er vist som friområde/ buffersone mot elva. Området ligg ved Heggland i ytre del av Hegglandsdalen i nærleiken av John Lien dørfabrikk AS. Planområdet er på om lag 46 daa. Planen viser 3 næringsområder, felles tilkomstveg, parkbelte i industristrøk og friluftsområde mot Vallaelva. Tilkomst er regulert frå Fylkesveg 137, Hegglandsdalsvegen, det er òg regulert fortau langs fylkesvegen. Det planerte området vert lagt på 3 hovudnivå mellom kote 63 og 65. Det er lagt inn eit grøntbelte på 10 meter mot nabo i sørvest. Maksimal tomteutnytting (BYA) er sett til 40 %. Maks gesimshøgde er sett til 15 meter. Planen er utarbeida av arkitektkontoret ABO as på oppdrag av tiltakshavar og grunneigar Einar Moberg Heggland. Del av Inger Skår Heggland sin eigedom inngår òg i planområdet. Igangsetjing av planarbeidet varsla , frist for merknader vart satt til Det er kome inn 2 private merknader, men ingen fråsegn frå offentlege instansar. 2.0 OFFENTLEGE FRÅSEGN Ingen. 3.0 PRIVATE MERKNADER 3.1 Dagfinn Hatvik har i møte med ABO peika på eige borehol/ vassforsyning. Han ønskjer å få dette erstatta om det vert øydelagt som følgje av utbygginga. Kommentar: Tiltakshavar har merka seg dette og vil følgje det opp ved gjennomføring av planen. 3.2 Frank og Kjellaug Heggland ønskjer å få omdisponert del av sin eigedom frå LNFområde til næringsområde. Kommentar: Denne eigedomen ligg som LNF-område i gjeldande arealplan. For ikkje å forsinke framdrifta av reguleringsplanen er denne delen ikkje tatt med. Det er opna for at næringsområdet kan utvidast denne vegen dersom dette området blir lagt inn som næringsområde ved rullering av arealplanen. Side 14 av 139

15 Sak 42/ VURDERING Området er vurdert til ikkje å vera utsett for flom, skred, eller fare for utglidning. Det er lagt offentlege vass- og avlaups-leidningar inn til området. Utnyttingsgrad kan synast noko høg. Det må vurderast om utnyttingsgraden skal reduserast til for eksempel BYA = 35 %, som er utnyttingsgraden på næringsområde Kloppamyra. Tiltakshavar ønskjer å behalda utnyttingsgraden på BYA = 40 %. Byggjehøgde kan òg synast noko høg. På planen er det gesimshøgda sett til 15,0 meter for alle felta. På planen er det nytta gesimshøgd, ved flate tak er gesimshøgd lik mønehøgd. Byggehøgda for areala mot fylkesvegen på Kloppamyra er sett til 12 meter. Dei inste areala på Kloppamyra har ei byggjehøgde på 15 meter, men her er det ei høg skjæring i bakkant. Tiltakshavar kan akseptere at gesimshøgda på areala som ligg opp mot Hegglandsdalen blir sett til 12,0 meter, men ønskjer å behalda gesimshøgde på 15,0 meter mot Vallaelva. Byggjehøgda må stå i forhold til tenkt bruk, for eksempel dersom næringsareala skal nyttast til mekanisk industri treng ein ei byggjehøgde på opp mot 15 meter. På reguleringsplanen er næringsareal regulert heilt fram til Hegglandsdalsvegen, på illustrasjonsplanen er det vist beplantning og grøntareal mellom næringsareal og fortau. Planen viser at næringsområdet er tenkt planert om lag 2,5 meter lågare enn vegen. Tiltakshavar har tenkt å la overgangen mellom fortau og næringsareal bli ein naturleg buffer ved at overgangen blir utforma som ein skråning som det skal leggjast jord på, såast med gras og ev. plantast med låge busker. Sjølv om tiltakshavar har gode intensjoner, går ikkje dette klart fram av planen eller føresegnene. Dei gode intensjonane burde vore nedfelt i plan eller føresegner, som er juridisk bindande. Desse punkta må avklarast gjennom høyringsrunden, men Forvaltningsstyret kan leggje føringar alt no. Planen kan leggjast ut til offentleg ettersyn. Os, Asle J. Andås Side 15 av 139

16 Sak 43/07 MØTEBOK REG.PLAN VARDEN SØRSTRØNO, GODKJ. AV MINDRE VES. REG.ENDRING Saksbehandlar: Widar Sorø Arkiv: GEO Arkivsaksnr.: 05/2151 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 37/06 Os Forvaltningsstyre PS /06 Os Forvaltningsstyre PS /06 Os Forvaltningsstyre PS /06 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner forvaltningsstyret (det faste utvalet for plansaker) mindre vesentleg endring av bebyggelsesplan for Varden, Sørstrøno, datert Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

17 Sak 43/07 Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Frp fremja følgjande framlegg til vedtak som vart samrøystes vedteke. I medhald av i plan- og bygningslova avslår forvaltningsstyret (det faste utvalet for plansaker) mindre vesentleg endring av bebyggelsesplan for Varden, Sørstrøno, datert Forvaltningsstyret meiner eksisterande plan er betre med omsyn til sikt i kryss, utbyggingsform i høve utbygging for øvrig i området og tilhøve til naboar. Styret vil be om at det vert påført kotehøgder på topp møte på eksisterande plan. Vedtak: I medhald av i plan- og bygningslova avslår forvaltningsstyret (det faste utvalet for plansaker) mindre vesentleg endring av bebyggelsesplan for Varden, Sørstrøno, datert Forvaltningsstyret meiner eksisterande plan er betre med omsyn til sikt i kryss, utbyggingsform i høve utbygging for øvrig i området og tilhøve til naboar. Styret vil be om at det vert påført kotehøgder på topp møte på eksisterande plan. Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Forvaltningsstyret gjorde følgjande samrøystes vedtak: Saka utsett for synfaring. Vedtak: Saka utsett for synfaring. Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Forvaltningsstyret gjorde slikt samrøyste vedtak: Saka vert utsett til neste møte. Forvaltningsstyret ber administrasjonen avklara siste setning under vurdering. Vedtak: Saka vert utsett til neste møte. Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Saka vart utsett. Vedtak: Saka vart utsett. Side 17 av 139

18 Sak 43/07 Vedlegg: 1.0 Saksframlegg til sak beh i FVS dat Godkjent bebyggelsesplan, eige vedlegg dat Oversiktskart eige vedlegg 1.4 Framlegg til ny avkjørsel rev , eige vedlegg dat Siste uttale på avkjørslen frå Statens vegvesen dat Siste vedtak frå FVS-møte dat Gjeldande føresegner dat Klage over vedtak, frå Bjarne Møster AS dat Brev frå B. Møster AS, ny søknad om MVE dat Skriv frå B.Møster til Marit & Mons E. Monstad dat Merknad/klage frå Marit & Mons E. Monstad dat Svar frå B. Møster AS på merknad/klage dat Brev frå Adv.firma Kyrre ANS dat E-post frå B. Møster AS dat Svar frå B. Møster AS til Adv. Kyrre ANS dat SAKSOPPLYSNINGAR Etter oppdrag frå eigar, Jon Olaf Sørstrønen/Kari Aamodt har Bjarne Møster levert ein søknad for ei mindre justering av bebyggelsesplanen på Varden, Sørstrøno. Dette medfører at avkjørsla er trekt 11 meter lengre ned vegen (sør) slik at ein kjem i mindre konflikt med gnr. 28, bnr. 30. Sjå framlegg til ny bebyggelsesplan. Den same endringa er tidlegare søkt om og behandla av Forvaltningsstyret , sak 224/06, og vart ikkje godkjend. Forskjellen er at endringa gjeld no kun flytting av kryss og ikkje i tillegg deling av ein av tomtane. 2.0 PRIVATE MERKNADER 2.1 Skriv frå B.Møster til Marit & Mons E. Monstad kor han opplyser om at det er sendt inn ny søknad til Os kommune med kun ny vegløysing (flytta 11 meter sør som i tidlegare søknad). 2.2 Merknad frå Marit og Mons E. Monstad som viser til motteke nabovarsel om ny søknad. Dei krev at saken avisast då det ikkje er komen fram nye moment i saka. Kommentar Se kommentar under. 2.3 Svar frå B. Møster AS på merknad/klage frå Mons og Marit Monstad. Han meiner det er ei ny sak, basert på bl. a. utfyllande godkjenning frå Hordaland vegkontor. Kommentar Statens vegvesen har ikkje direkte kome med ein godkjenning, men har ingen merknader. Dei har etter drøfting med Bjarne Møster sett eit nytt minimumskrav på 6x60 meter frisikt (mot tidlegare 10x60 meter) og vil på grunnlag utifrå tilsendte tegningar, frå B. Møster, såleis kunne godkjenne framlegget til reguleringsplan for Varden Sørstrøno. (sjå svar frå Statens Vegvesen) Men frisikt på 6x60 meter tilseier at ein framleis er avhengig av å fjerna steinknaus på Monstad sin eigedom. 2.4 Brev frå Adv.firma Kyrre ANS kor dei viser til Forvaltningsstyrets vedtak av og meiner at det ikkje har kome fram noko nytt i saken og at Forvaltningsstyret la vekt på tre forhold som tilsa at det ikkje er grunnlag for ein endring. Side 18 av 139

19 Sak 43/07 Siktforhold i kryss Eksisterande plan harmonerte betre med strøket sin karakter Forhold til naboer 2.5 E-post frå B. Møster AS kor han opplyser om at nabo til planområde, Monstad, vil få erstatnings- parkeringsplass på tiltakshavar sin eigedom. I høve til Monstad sitt utsagn om at det eksisterar ein avtale mellom dei og tiltakshavar gjer han oppmerksam på og understrekar at det ikkje eksisterar nokon avtale med Monstad. Kommentar Monstad hadde ei avtale med tidlegare grunneigar og tiltakshavar for planområdet, John Sørstrønen, men som i ettertid har overdratt planområdet til sin sønn, Jon Olaf Sørstrønen. 2.6 Svar frå B. Møster AS til Adv. Kyrre ANS kor Møster gjer oppmerksam på at det ikkje føreligg nokon avtale mellom partane. Han opplyser også om at Monstad vil få vegtilknytning via den nye avkjøringa, samt erstatnings-parkeringsplass på bruk nr. 1. Han føreslår som utgangspunkt at Monstad kan parkera inntil 2 bilar på den nye parkeringsplassen på planen. 3.0 VURDERING Slik sakshandsamar ser det kan utkjørsel plasserast 11 meter lenger sør sjølv om han nok vert betre om han ligg på Monstad si tomt. Ein er i begge tilfelle avhengig av å sprenge vekk ein del fjellknausar på Monstad si tomt, samt at siktlinene vil komme i konflikt med Monstad si parkering langs fylkesvegen slik at denne i so fall må erstattast. Tiltakshavar har ved Bjarne Møster opplyst om at Monstad vil få erstatnings- parkeringsplass på tiltakshavar sin eigedom. (sjå pkt 2.5) Monstad held fast ved at dei har ein avtale med tiltkashavar (John Sørstrønen) som går ut på at dei skal få kjøpe tomta som grensar til deira eigedom. Det handlar mykje om privatrettslege forhold i denne saka, men for å kort ta det viktigaste; Monstad har gjeve tiltakshavar rett til å legge omtalte tilkomstveg på Monstad si eigedom mot at Monstad får kjøpe nabotomta. Tiltakshavar motsett seg ikkje dette, men slik sakshandsamar har forstått det er det ei usemje om pris (takstpris - markedspris). Tiltakshavar har no søkt om å få flytta tilkomstveg 11 meter lenger sør, antageleg for å unngå krav Monstad har i høve til ein avkjøring på deira eigedom. Elles kan ikkje sakshandsamar sjå at det har kome fram noko nytt i saka. Alternativ til framlegg til vedtak: I medhald av i plan- og bygningslova kan forvaltningsstyret (det faste utvalet for plansaker) ikkje godkjenne mindre vesentleg endring av bebyggelsesplan for Varden, Sørstrøno, datert Framlegg til vedtak i tråd med siste vedtak. Os, Widar Sorø Sakshandsamar Side 19 av 139

20 Sak 44/07 MØTEBOK 8/53, BJØRKHAUG, SØFTELAND, FRÅDELING AV BUSTADTOMT Saksbehandlar: Arve Rød Arkiv: MA -8/--53 Arkivsaksnr.: 05/442 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 298/05 Os Forvaltningsstyre PS /06 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: I medhald av 7 i plan- og bygningslova kan Forvaltningsstyret i Os ikkje godkjenna søknad, dat om frådeling av ein parsell til bustadføremål på gnr.8, bnr.53, Bjørkheim 2 på Søfteland. Forvaltningsstyret kan ikkje sjå at det i saka føreligg særlege grunnar som gjev grunnlag for å dispensera frå føresegnene til kommuneplanen. Forvaltningsstyret har gjort konkrete vurderingar av m.a. * Søkjar sin tilknytning til staden, og at dei ønskjer å busetta seg i Os. At parsellen kan tilknytast eksisterande veg og off. vatn og kloakk. Lokale, regionale og nasjonale friluftsinterresser. Dei andre bygningane som er godkjent langs Gamlevegen ned mot Vindalsvatnet. Andre dispensasjonssaker i kommunen. Saka er vurdert i høve til føresegnene til arealdelen til kommuneplanen, og til Ombudsmannen sin uttale i årsmelding for 2004 s. 26. Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

21 Sak 44/07 Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Frp/H fremja følgjande framlegg til vedtak: I samsvar med plan- og bygningalova 63, 20-4 og 17-2, vert søknad om deling av eigedomen gnr 8 bnr 53 godkjent som omsøkt. Grunngjeving for dette er at området alt er delvis utbygd. Kan heller ikkje sjå at nasjonale eller regionale interesser vert råka. Framlegg frå administrasjonen vart godkjent med 6 mot 3 røyster (2 Frp,H) Vedtak: I samsvar med plan- og bygningalova 63, 20-4 og 17-2, vert søknad om deling av eigedomen gnr 8 bnr 53 ikkje godkjent som omsøkt. Avslaget er grunna med at dei særlege grunnane ikkje er tilstrekkeleg for å gjeva dispensasjon etter plan- og bygningslova 7 og at parsellen ikkje kan byggast på dersom avstanden på 30m til vatnet ikkje skal overskridast. Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Saka vart utsett. Vedtak: Saka vart utsett. Side 21 av 139

22 Sak 44/07 Vedlegg: 1. Søknad, dat Situasjonskart i m= 1: Oversiktskart i m = 1: Søknad om dispensasjon, dat Flyfoto 6. Kart i m = 1:100 (Viser tenkt veg og husplassering). 7. Uttale frå Fylkesmannen, dat Uttale frå Landbrukssjefen, Klage på vedtak frå Halvor Hanevik, dat Vedtak frå Fylkesmannen, dat Saksopplysningar til sak 26/ Saksprotokoll i sak 26/06 Saksopplysningar: Bakgrunn Tiltakshavar ynskjer å dele frå ein parsell til bustadbygging på gnr8/53. Parsellen ligg på Søfteland ved Vindalsvatnet og er på ca.900m². I dispensasjonssøknad datert frå Halvor Hanevik legg han vekt på at han har sterke familiære band til staden og at eigedomen har vore i familien sitt eige sidan Dei uttrykker sterkt ynskje om å busette seg i Os slik at eigedomen fortsatt skal vera i familien. Fylkesmannen i Hordaland minner i sin uttale datert om at reglane for dispensasjon frå arealdelen til kommuneplanen og for bygge- og deleforbud i pbl Vidare peikar han på ulike rikspolitiske retningsliner om arealbruk, sterke jordverninteresser, og tilrår ikkje dispensasjon i saka. I uttale om landbruk datert vert det sagt at delinga ikkje får konsekvensar for landruket i området, då eigedomen ikkje kan reknast som landbrukseigedom. Administrasjonen si vurdering Administrasjonen rådde ifrå at det vart gitt dispensasjon med bakgrun i nærleiken til Vindalsvatnet, og at parsellen ikkje kunna byggjast på utan å koma innanfor byggjegrensa mot Oselv-vassdraget på 30 meter. Forvaltningsstyret si behandling. Forvaltningsstyret hadde saka til behandling i møte i sak 26/06. Følgjande vedtak vart gjort med 6 mot 3 (2Frp, H) røyster: I samsvar med plan- og bygningalova 63, 20-4 og 17-2, vert søknad om deling av eigedomen gnr 8 bnr 53 ikkje godkjent som omsøkt. Avslaget er grunna med at dei særlege grunnane ikkje er tilstrekkeleg for å gjeva dispensasjon etter plan- og bygningslova 7 og at parsellen ikkje kan byggast på dersom avstanden på 30m til vatnet ikkje skal overskridast. Klage på vedtak. Dette vedtaket vart påklaga av søkjar i brev av (Sjå vedlegg 9). Han meiner det er fleire tilhøve som ikkje har kome klart fram i tidlegare saksopplysningar, som til dømes at parsellen kan tilknytast off. vass. og kloakkanlegg. Det same gjeld rett til vegframføring. Vidare vert det peika på landbrukssjefen sin uttale om at delinga ikkje vil få noko konsekvensar for landbruket. Side 22 av 139

23 Sak 44/07 Søkjar meiner vidare at kommunenm ikkje har sagt noko om event. konsekvensar for lokale, regionale eller nasjonale friluftsinterresser. Parsellen ligg likeeins i eit område med eksisterande bustadeigedomar. Søkjar viser også til andre frådelingssaker der Forvaltningsstyret har dispensert frå arealdelen. Dette er saker på Lunde, Haugland, Hauge og Brimsholmen. Det vert også vist til at det er oppført bustader langs Gamlevegen nærare Vindalsvatnet enn 30 meter. Desse ligg imidlertid innanfor reguleringsplan for Trosavika-Helglybakken der det er opna for bygging nærare vassdraget. Administrasjonen kunne ikkje sjå at klagen inneheldt nye opplysningar eller andre moment som gav grunnlag for å omgjera tidlegare vedtak, og sendte saka til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Fylkesmannen har i brev av gjort følgjande vedtak: Fylkesmannen opphevar Forvaltningsstyret i Os sitt vedtak i sak 26/06. Saka vert sendt tilbake til kommunen for ny handsaming. Fylkesmannen kan ikkje sjå korleis kommunen har vurdert tilhøva til omsyna som ligg bak føresegnene til føresegnene til kommuneplanen, og har såleis ikkje grunnlag for å vurdera om vedtaket lir av innhaldsmanglar eller det er lagt vekt på utanforliggjande omsyn. Fylkesmannen gjer vidare merksam på at dei med dette berre har vurdert kommunen si handsaming. Dei har ikkje meint å leggja føringar på kva som bør verta utfallet ved kommunen si nye handsaming av saka. Eining for arealbruk sin vurdering: I medhald av 7 i Plan- og bygningslova kan kommunen gje dispensasjon frå kommuneplanen dersom det ligg føre "særlege grunnar". Uttrykket "særlege grunnar" må sjåast i høve til dei offentlege omsyn som skal ivaretakast gjennom planlegginga. Når det ligg føre ein godkjent plan inneber dette at arealbruken er fastlagt gjennom ein omfattande politisk prosess der ulike interesser har hatt høve til å delta. Ein må derfor vera varsam med å dispensera frå ein plan som kommunestyret har vedteke med rettsleg bindande verknad. Kommunen skal likevel i kvar enkelt sak gjera ei konkret og reell vurdering av alle relevante tilhøve. Ein eventuell dispensasjon må vurderast ut frå dei omsyn som er fremja gjennom planen og ut frå følgjene ein dispensasjon kan få. Ved finmaska planar må ein vera restriktiv med å fråvika arealbruk gjennom enkelt-disposisjonar. Ved meir grovmaska planar, og der arealbruken har endra seg etter at planen vart vedteken, kan vilkåra for dispensasjon vera til stades. I Sivilombudsmannen sin årsmelding for 2004, s. 26 og 27 står det: Etter plan- og bygningsloven 7 kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt, dispensere fra bestemmelser i loven, vedtekt eller forskrift, arealdel til kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan når det foreligger særlige grunner. Jeg har tidligere gitt uttrykk for at lovvilkåret særlige grunner innebærer at det må foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn forbudsbestemmelsen i loven eller reguleringsplanen m.v er ment å ivareta. Dette utgangspunktet synes å ha fått bred tilslutning gjennom årene. I 2004 fant jeg imidlertid grunn til å nyansere og utdype dette noe. Bakgrunnen var at utgangspunktet i praksis synes å ha blitt oppfattet til å gi anvisning på en vektnorm der de grunner dispensasjonssøknaden støtter seg på måtte være mer tungtveiende enn de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle forbudsbestemmelsen. I saken inntatt på side 260 uttalte jeg derfor at det (fortsatt) må stilles visse minstekrav til den eller de grunner som anføres for at dispensasjon skal gis; grunnen(e) må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og relevante i den forstand at de(n) må være i samsvar med formålet og ligge innenfor de rammer plan- og bygningsloven gir anvisning på. Utover dette Side 23 av 139

24 Sak 44/07 ga jeg imidlertid uttrykk for at det neppe er rom for å kreve at dispensasjonsgrunnen alene skal være mer tungtveiende enn eller på annen måte slå ut de øvrige hensyn i saken. Dersom minstekravet er oppfylt, beror det på plan- og bygningsmyndighetenes vurdering om de hensyn som gjør seg gjeldende for og imot medfører at dispensasjon kan gis. Vi har på nytt vurdert søkjar sine særlege grunnar for å dispensera frå føresegnene til kommuneplanen i høve til sivilombudsmannen sine uttaler. Dette gjeld: * Søkjar sin tilknytning til staden, og at dei ønskjer å busetta seg i Os. At parsellen kan tilknytast eksisterande veg og off. vatn og kloakk. At landbrukssjefen ikkje har merknad til søknaden i høve til jordlova. Lokale, regionale og nasjonale friluftsinterresser. Dei andre bygningane som er godkjent langs Gamlevegen ned mot Vindalsvatnet. Andre dispensasjonssaker i kommunen. Sjølv om vi kan ha forståing for nokre av argumenta til søkjar, finn vi etter ei ny vurdering at grunnane for dispensasjon ikkje stettar krava til såkalla særlege grunnar for å kunna dispensera frå føresegnene til kommuneplanen. Søkjar har bede om at Forvaltningsstyret føretek synfaring på staden før det vert teke endeleg avgjerd i saka. Alternativt vedtak Dersom forvaltningsstyret i Os likevel finn at det føreligg særlege grunnar for å dispensera frå føresegnene til kommuneplanen, legg vi fram følgjande alternative framlegg til vedtak: I medhald av 7 og 93 i plan- og bygningslova dispenserer Forvaltningsstyret i Os frå føresegnene til kommuneplanen, og godkjenner søknad, dat om frådeling av ein parsell frå gnr.8, bnr.53, Bjørkhaug 2, på Søfteland. Som særleg grunn for dispensasjon viser Forvaltningsstyret til: 1. Parsellen ligg i tilknytning til andre eksisterande bustadeigedomar i området. 2. Parsellen vil kunna tilknytast off. vass- og kloakkanlegg. 3. Parsellen vil ikkje få konsekvensar for landbruket eller kulturlandskapet i området. 4. Parsellen vil heller ikkje få konsekvensar for lokalt, regionalt eller nasjonalt friluftsliv, eller allmen ferdsel i området. Os, Arve Rød Avd.ing. Side 24 av 139

25 Sak 45/07 MØTEBOK 27/6, SKORPO - FRÅDELING AV HYTTETOMT - REIDAR SKORPEN - NY HANDSAMING Saksbehandlar: Geir Heldal Arkiv: MA 27/---6 Arkivsaksnr.: 06/1453 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 279/06 Os Forvaltningsstyre PS /07 Os Forvaltningsstyre PS Framlegg til vedtak: I medhald av 7 og 93h i plan- og bygningslova dispenserer Forvaltningsstyret i Os frå kravet om godkjent reguleringsplan i arealdelen av kommuneplanen for Os, og godkjenner søknad, datert , med nytt kart motteke om deling av grunneigedom, ein parsell som skal nyttast til fritidshus, på gnr. 27, bnr. 6, Skorpo, for Reidar Skorpen Følgjande særlege høve ligg til grunn for godkjenninga: - Den omsøkte parsellen ligg innafor eit område som i kommuneplanen er avsett til framtidig byggjeområde for hytter. - Den funksjonelle strandsona vert ikkje råka då denne strandsona er sett av til buffersone mot sjø i gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. - Tomta ligg ca 150 meter frå sjøen - Regionale og lokale friluftsinteresser vert ikkje råka. Os, Øyvind Tøsdal Kommunaldirektør Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalet: Samrøystes vedta som innstillinga. Vedtak: Forvaltningsstyret i Os kommune kan ikkje godkjenna søknad datert , om frådeling av grunneigedom, parsell til fritidsbustad på gnr. 27, bnr. 6, Skorpo, for Reidar Skorpen. Vedtaket er fatta med heimel i arealdelen av kommuneplanen for Os. Etter forvaltningsstyret sitt syn ligg det i denne saka ikkje føre særlege grunnar etter 7 i plan- og bygningslova til å dispensera frå gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. Vedtaket kan påklagast. ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

26 Sak 45/07 Vedlegg: 1. Saksframlegg m/vedlegg til møte Melding om vedtak datert Brev med nytt situasjonskart frå Reidar Skorpen motteke Oversending frå Os kommune datert Uttale frå Fylkesmannen i Hordaland datert Historikk: Når det gjeld saksframstilling til møte vert det vist til vedlegg 1. Forvaltningsstyret i Os handsama søknad om frådeling på møte og gjorde slikt samrøystes vedtak: Forvaltningsstyret i Os kommune kan ikkje godkjenna søknad datert , om frådeling av grunneigedom, parsell til fritidsbustad på gnr. 27, bnr. 6, Skorpo, for Reidar Skorpen. Vedtaket er fatta med heimel i arealdelen av kommuneplanen for Os. Etter forvaltningsstyret sitt syn ligg det i denne saka ikkje føre særlege grunnar etter 7 i plan- og bygningslova til å dispensera frå gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. Vedtaket kan påklagast. Nytt tiltak: Eining for arealbruk har motteke brev frå Reidar Skorpen med nytt situasjonskart. På dette situasjonskartet er heile omsøkte parsell lagt innafor område avsett til byggjeområde for hytter i gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. Søknaden er såleis i samsvar med godkjent arealbruk. Den omsøkte parsellen treng likevel dispensasjon frå i føresegnene til arealdelen av kommuneplanen, der det vert kravd godkjent reguleringsplan før frådeling kan godkjennast. Arealstatus: Omsøkte parsell ligg innafor område avsett til framtidig hytteområde i gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. Søknaden må handsamast som ein dispensasjonssøknad frå i føresegnene til arealdelen av kommuneplanen, der det vert kravd godkjent reguleringsplan før frådeling kan godkjennast. Uttale: Søknaden har vore sendt til uttale på vanleg måte. I uttale datert rår Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga frå at det i denne saka vert gitt dispensasjon frå kravet om godkjent reguleringsplan. Fylkesmannen grunngjev dette med at området ligg i strandsona og at ein må taka omsyn til strandsoneverdiar og ein heilskap for heile området/øya. Eining for arealbruk sin vurdering: I medhald av 7 i Plan- og bygningslova kan kommunen gje dispensasjon frå kommuneplanen dersom det ligg føre "særlege grunnar". Uttrykket "særlege grunnar" må sjåast i høve til dei offentlege omsyn som skal ivaretakast gjennom planlegginga. Når det ligg føre ein godkjent plan inneber dette at arealbruken er fastlagt gjennom ein omfattande politisk prosess der ulike interesser har hatt høve til å delta. Ein må derfor vera varsam med å dispensera frå ein plan som kommunestyret har vedteke med rettsleg bindande verknad. Side 26 av 139

27 Sak 45/07 Kommunen skal likevel i kvar enkelt sak gjera ei konkret og reell vurdering av alle relevante tilhøve. Ein eventuell dispensasjon må vurderast ut frå dei omsyn som er fremja gjennom planen og ut frå følgjene ein dispensasjon kan få. Ved finmaska planar må ein vera restriktiv med å fråvika arealbruk gjennom enkelt-disposisjonar. Ved meir grovmaska planar, og der arealbruken har endra seg etter at planen vart vedteken, kan vilkåra for dispensasjon vera til stades. I Sivilombudsmannen sin årsmelding for 2004, s. 26 og 27 står det: Etter plan- og bygningsloven 7 kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt, dispensere fra bestemmelser i loven, vedtekt eller forskrift, arealdel til kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan når det foreligger særlige grunner. Jeg har tidligere gitt uttrykk for at lovvilkåret særlige grunner innebærer at det må foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn forbudsbestemmelsen i loven eller reguleringsplanen m.v er ment å ivareta. Dette utgangspunktet synes å ha fått bred tilslutning gjennom årene. I 2004 fant jeg imidlertid grunn til å nyansere og utdype dette noe. Bakgrunnen var at utgangspunktet i praksis synes å ha blitt oppfattet til å gi anvisning på en vektnorm der de grunner dispensasjonssøknaden støtter seg på måtte være mer tungtveiende enn de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle forbudsbestemmelsen. I saken inntatt på side 260 uttalte jeg derfor at det (fortsatt) må stilles visse minstekrav til den eller de grunner som anføres for at dispensasjon skal gis; grunnen(e) må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og relevante i den forstand at de(n) må være i samsvar med formålet og ligge innenfor de rammer plan- og bygningsloven gir anvisning på. Utover dette ga jeg imidlertid uttrykk for at det neppe er rom for å kreve at dispensasjonsgrunnen alene skal være mer tungtveiende enn eller på annen måte slå ut de øvrige hensyn i saken. Dersom minstekravet er oppfylt, beror det på plan- og bygningsmyndighetenes vurdering om de hensyn som gjør seg gjeldende for og imot medfører at dispensasjon kan gis. Etter ei samla vurdering finn eining for arealbruk at det i denne saka ligg føre særlege grunnar i høve plan- og bygningslova 7, til å dispensera frå kravet i i føresegnene til arealdelen av kommuneplanen for Os, om godkjent reguleringsplan før frådeling. Vi legg i denne samanheng vekt på at omsøkte parsell ligg innafor område avsett til hyttebygging, at funksjonell strandsone på staden er sett av til buffersone mot sjø, slik at omsøkte frådelinga ikkje kan seiast å berøra denne strandsona og at næraste del av omsøkte parsell ligg ca. 150 meter frå sjølina. Alternativt framlegg til vedtak: I medhald av arealdelen av kommuneplanen for Os kan Forvaltningsstyret i Os kommune ikkje godkjenna søknad datert , med nytt kart motteke , om dispensasjon frå kravet om godkjent reguleringsplan føresegnene til arealdelen av kommuneplanen for Os, for deling av grunneigedom, ein parsell som skal nyttast til fritidshus, på gnr. 27, bnr. 6, Skorpo, for Reidar Skorpen Etter Forvaltningsstyret sitt syn ligg det i denne saka ikkje føre særlege grunner etter 7 i plan- og bygningslova til å dispensera frå arealdelen av kommuneplanen for Os. Vedtaket kan påklagast. Geir Heldal Fung. arealsjef Side 27 av 139