Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av planid Sneveien 9-11.

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv / /967 L13 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av planid Sneveien Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan av planid Sneveien 9-11 ut til offentlig ettersyn, samtidig som planforslaget sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk A3 1:500, merket Bodø kommune datert og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf Sammendrag Hensikten med planen er å tilrettelegge for verksted/lagerbygg i tilknytning til eksisterende næringsvirksomhet, samt bedre parkeringsløsningen innenfor planområdet. Kommuneplanens arealdel for perioden er planområdet avsatt til nåværende bebyggelse og anlegg. Planen vil erstatte deler av reguleringsplan med plan-id 1176 vedtatt og deler av plan-id 1176_1 vedtatt For øvrig berører ikke planforslaget den overordna disponeringen av areal og struktur i området. Fordi planforslaget vil medføre utbygging, skal det utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse. ROS-analysen viser at det må utarbeides tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. Videre viser ROS-analysen at dersom det tas ut masser i skråningen opp mot Trollhaugen, må det anlegges støttemur som forhindrer utrasing av masser. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planen har god planfaglig kvalitet. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring.

2 Saksopplysninger Oppstart Oppstartsmøte ble avholdt den Berørte parter ble varslet skriftlig om planoppstart den Kunngjøring om oppstart av planarbeid ble annonsert i Avisa Nordland og på kommunens hjemmesider den Innspill Til oppstart kom det inn 10 innspill. Disse 10 var: Norges Vassdrags- og energiverk (NVE) Nordlandsnett Jernbaneverket Statens vegvesen Beboere i Trollhaugen og i Sneveien Ellen S. Pedersen og Ørjan A. Johansen Liv-Unni og Svein Erik Berg Den Stille dal velforening Sametinget Nordland fylkeskommune NVE viser til gjeldende retningslinjer. NVE kan ikke se at planområdet berører vassdrag, elektriske anlegg eller er utsatt for skred. NVE har for øvrig ingen andre innspill. Innspillet er ivaretatt i planforslaget. Nordlandsnett har oversendt i sitt innspill kartskisse som viser høyspent- og lavspentkabler som kan komme i konflikt med utbyggingen. Innspillet er ivaretatt i planforslaget. Jernbaneverket ber om at det gjøres en helhetsvurdering av tiltakets konsekvenser for det fremtidige trafikkbildet og hvorvidt dette kan medføre økt risiko forbundet med bruken av jernbaneundergangen der Sneveien krysser jernbanen. Innspillet er ivaretatt i planforslaget. Statens vegvesen har ingen innspill til planen. Beboerne i Trollhaugen og Sneveien ber om at området blir inngjerdet og sikret i forhold til utendørslagring og mulige ulykker. De ber videre at utelagring ikke skjer. Beboerne ber også om at de trafikale forholdene tilrettelegges på en bedre måte og at lossing/lasting skjer innenfor eiendommen til Verkstedbygg AS. Beboerne ønsker å beholde friområdet slik det er regulert. Ellen S. Pedersen og Ørjan A. Johansen skriver i sitt innspill at de blir stadig utsatt for sjenerende støy fra virksomheten. De skriver videre at de trafikale forholdene i dag ikke er tilfredsstillende og de ønsker å beholde dagens areal som friområde. De mener at en utbygging vil forringe deres eiendom og bokvalitet. Liv- Unni og Svein Erik Berg ber i sitt innspill at trafikksikkerhet i forhold til adkomst bedres og at det settes opp gjerde langs Sneveien. Dagens trafikale forhold er ikke trafikksikre for spesielt barn og unge. Den Stille dal Vel mener i sitt innspill at de ikke kan se noen fordel for området Stille dal om Verkstedbygg AS får utvide sin virksomhet. Begrunnelse for denne meningen er at driver ikke hensyntar oppfordringer fra hverken kommune eller beboere i området når det gjelder utelagring mv. Sametinget har ingen innspill til oppstart, men ber om at aktsomhetsplikten ivaretas i bestemmelsene. Nordland fylkeskommune skriver i sitt innspill at tiltaket ikke vil være i konflikt med regional politikk. Nordland fylkeskommune kjenner ikke til at planforslaget vil komme i konflikt med registrerte verneverdige kulturminner. 2 av 6

3 Hvem er tiltakshaver og planlegger Tiltakshaver: Verkstedbygg Bodø AS Svartlia Bodø Plankonsulent: Norconsult AS Postboks Bodø Bakgrunn Bakgrunnen for planen er at tiltakshaver ønsker å utvide sin næringsvirksomhet ved å anlegge et verksteds- og lagerbygg på tilstøtende tomt. Tomten er i gjeldende reguleringsplan avsatt til offentlig friområde med ballplass, men er ikke i bruk til dette i dag. Saken har vært oppe i formannskapet i desember 2013, der det ble vedtatt at kjøp av tomten betinges av at området godkjennes omregulert fra friområde til næringsformål. Planforslaget innebærer en omregulering fra gjeldende reguleringsformål fra offentlig friområde i vest og industriformål i øst til kombinert bebyggelse og anleggsformål med åpning for kontor, forretning, industri, lager og verksted. Beregnet bruksareal (BRA) for tiltaket inkludert eksisterende og nytt verkstedbygg og parkering på bakkenivå tenkes ikke å overskride 2528 m 2 BRA. Forretningsareal skal ikke overskride 500 m 2 BRA. Utnyttelsesgraden for området settes til %-BYA =100 %. Forhold til planverk / føringer fra tidligere vedtak planstatus, evt. Prinsippsaker Det ble fattet vedtak i formannskapet som tillater tiltakshaver å kjøpe et areal på inntil 1400 m 2 på tomt med gnr/bnr 40/143 som i dag er regulert til offentlig friområde. Godkjent kjøp av tomten betinges imidlertid av at området tillates omregulert til næringsformål. I tillegg forutsettes det at tiltakshaver etablerer fysisk skjerming mot boligeiendommen i nord. I kommuneplanens arealdel for Bodø for perioden er planområdet avsatt til nåværende bebyggelse og anlegg. Området ligger i sone C for parkering. Det er to gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet. 1) reguleringsplan for plan-id: 1176 «Riksveg 80 Jensvoll Hunstadmoen», vedtatt i 1979 og 2) reguleringsplan for plan-id 1176_01 «RV80, Jensvoll gartneri», vedtatt i I begge reguleringsplanene er tilleggsarealet som tenkes ervervet at tiltakshaver definert som friområde. Andre opplysninger/uttalelser Det er utarbeidet skisseplan for VA datert Byteknikk har godkjent skisseplanen den Skisseplanen følger vedlagt. Hjemmel/Forhold til lovverk Planforslaget er blant annet hjemlet i lov om planlegging og byggesaksbehandling av , lov om vern mot forurensning og om avfall av , lov om forvaltning av naturens mangfold av , statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging av 2014, rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging av , forskrift om begrensning av forurensning av og fylkesplan for Nordland Problemanalyse Utfordringene i tilknytning til planen har hovedsakelig vært de trafikale forholdene tilknyttet eksisterende drift vareleveranse, adkomst og parkering. I tillegg har utendørslagring og støy i tilknytning til dagens drift bidratt til å skape utfordringer for utarbeidelse av planforslaget. 3 av 6

4 Slik det fremkommer i innspill fra beboere i området har eksempelvis varelevering foregått ved at tyngre kjøretøy har benyttet fortau som oppstillingsplass ved lossing. Dette har skapt et trafikkfarlig forhold for andre trafikanter. Når det gjelder lagring utendørs, har dette forholdet vært påpekt av kommunen til tiltakshaver. Tiltakshaver har benyttet kommunal eiendom for å lagre båter, biler og annet som har fått følger med hensyn til forurensning i grunn. Slik utendørslagring medfører også mulighet for ulykker i forbindelse med barns lek. Med bakgrunn i antakelse av forurensning fra utendørslagring ble det satt krav til miljøundersøkelse av grunnforholdene som påviser forurensning i grunn. Ett forhold som beboerne i området fremhever er at de ønsker å bevare friområdet. Planforslaget har gjort vurderinger som tilsier at området ligger nært veien og er svært støyutsatt. Området er ikke registrert som grøntområde i kommuneplanens arealdel eller i kommunens temaplaner for rekreasjon og grønne verdier. Det er heller ikke registrert som friluftsområde i Salten Friluftsråds kartlegging. Friområdet er delvis gjengrodd og preges av dårlig overvannshåndtering. Friområdet er ubebygd og er ikke tilrettelagt for lek eller idrett. Slik situasjonen er i dag virker ikke friområdet egnet til barns lek og vurderes å ha lav verdi som rekreasjonsområde. Videre er dekningsgraden av lekeplasser i nærheten av planområdet vurdert og anses som god. Det finnes et variert utvalg av lekeområder i gangavstand fra planområdet som er bedre egnet for barns lek og opphold enn det som inngår i planområdet. Det ble i forbindelse med sak til Formannskapet hentet inn uttalelser fra Byplan, Byteknikk og Kulturkontoret, som alle støtter salg/omdisponering av arealet. Løsningsmuligheter Sentralt innenfor det som i dag utgjør friområdet (gnr/bnr 40/143) ønskes det bygd et verksted/lagerbygg på ca. 500 m 2 BRA. Bygget vil ha maksimal gesimshøyde 8 meter og tenkes oppført delvis med to etasjer og delvis med ekstra takhøyde over portgangene. Bygget skal i første omgang brukes som lager og verksted slik at det som i dag lagres ute blir skjult inne under tak. For å ikke komme i konflikt med vann- og avløpsrør må bygget plasseres så langt sør som mulig. Utearealene rundt det nye bygget planlegges asfaltert og vil benyttes til parkering og gjennomkjøring. Et vesentlig forhold i planforslaget har vært å bedre trafikksikkerheten langs Sneveien, finne bedre løsninger for parkering og ivareta hensynet til barn og unges interesser. Dette innebærer blant annet å stramme inn innkjørselen fra Sneveien og etablere et skjermgjerde mot Sneveien og mot boligeiendommen i nord. Tiltaket vil hindre utflytende aktivitet utenfor tiltakshavers område og gjøre området ryddigere og mer oversiktlig. Planforslaget innebærer at det etableres en ny avkjøring i vest i tillegg til dagens adkomstløsning. Det er tenkt at den nye avkjørselen i vest kun skal brukes som utkjørsel og at den hovedsakelig er tiltenkt store kjøretøy. For å hindre innkjøring i den nye avkjørselen, skal den reguleres ved hjelp av bom, port, gjerde eller lignende. Det stilles krav i bestemmelsene til gjennomføring av fysisk sperring av den nye avkjørselen. Tiltakshaver ønsker også en tilsvarende løsning i den eksisterende avkjørselen for å hindre ferdsel på området utenfor åpningstid. Den eksisterende avkjørselen vil fortsatt være åpen for inn- og utkjøring. Sporing av personbil viser at valgt løsning for tomten gir god framkommelighet innenfor området og til parkeringsplassene. Dagens avkjørsel har behov for å strammes inn av trafikksikkerhetsmessige hensyn og justeres til 11,5 meters bredde. Avkjørselen er trukket så langt øst som mulig for å gi plass til det nye bygget og parkering. I vest vil den nye avkjørselen kreve mindre bredde ettersom den kun skal brukes til utkjøring. Minimum bredde for vogntog i den vestre avkjørselen er 6 meter. Mindre justeringer av avkjørslene tillates. I dag brukes hoveddelen av uteområdet rundt det eksisterende bygget til lagring av maskiner, båter og lignende. Dette opptar mye av plassen som opprinnelig var tiltenkt parkering. Tidligere beregninger for området har antydet plass til 14 parkeringsplasser, men denne dekningen er ikke reell slik situasjonen er i dag. I tillegg leier tiltakshaver et areal på ca m 2 sør for Sneveien som brukes til parkering og lagring av kjøretøy. I skråningen nord for det eksisterende bygget tenkes det å ta ut masser for å gi plass til parkering. Her er nødvendig med en støttemur for å forhindre utrasing av masser opp mot Trollhaugen. Muren kan inngå som en del av skjermingstiltak for utelagring dersom den tilfredsstiller kommunens krav til høyde og utforming. Alle skjermingstiltak skal godkjennes av kommunen før det gis igangsettelsestillatelse. 4 av 6

5 I beregningen av parkeringsdekning er det tatt utgangspunkt i 1796 m 2 BRA med formål industri/lager, og 300 m 2 til formål kontor/forretning. Området er definert som sone C i KPA Denne arealdisponeringen tilsier et parkeringskrav på 24 plasser for bil og plasser for sykkel. I plankartet er det illustrert 28 inklusive 2 HC parkeringsplasser for bil. Sykkelparkering er tenkt løst ved inngangsparti i eksisterende bygg. Plan for parkering skal godkjennes av kommunen før igangsettelsestillatelse kan gis og skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket. Området skal skjermes for innsyn og ferdsel med et gjerde langs Sneveien og boligeiendommen i nord. Det er tenkt at fasadeveggen på det nye bygget kan inngå som en del av skjermingen/gjerdet mot Sneveien. I plankartet er det vist et område med betegnelsen #1 - bestemmelsesområde. Grensen for bestemmelsesområdet er tilpasset yttergrensene for to sporinger av vogntog gjennom området. Disse anses som hovedkjøremønster for store kjøretøy og skal holdes åpent for kjøring. Det knyttes særskilte krav til bruk av arealet. Innenfor dette området tillates det ikke lagring eller oppbevaring som kan være til hinder for kjøring. Bestemmelsen skal sikre at området holdes ryddig og at den framtidige bruken av tomten ikke blir slik det er i dag. I tillegg til bestemmelsesområdet stilles det egne krav til utelagring. All utelagring skal skjermes fra omgivelsene og skal være godkjent av kommunen. Skjermingstiltak skal gjennomføres samtidig med bebyggelsen. Vann og avløp: Eksisterende felles avløpsrør (AF600) i nordlige deler av planområdet ligger nærmere enn 4 meter fra hjørnet på det eksisterende bygget og det planlagte bygget. Friområdet har problemer knyttet til overvannshåndtering som det må gjøres tiltak for. Mulig plassering av dreneringssluker og sandfang er vist på godkjent skisseplan for VA som legges som vedlegg til planen. Endelig VA-plan skal være godkjent før igangsettelsestillatelse gis. Energitilførsel Nord for det eksisterende bygget ligger det en lavspentkabel som vil komme i konflikt med etablering av det nye parkeringsområdet. Det vises til kartskisse side 28 i planbeskrivelse over eksisterende elkabler i planområdet og mulige konfliktområder. Støyforhold Det er gjort støyberegninger for virksomheten og det er vurdert behovet for skjermingstiltak for støy. Resultatet fra støyrapporten viser at støynivåene ved nabobebyggelsen vil være lavere enn nedre grense for gul støysone for industristøy. Det nye bygget og tilknyttede verkstedsaktiviteter utløser derfor ikke krav til støyskjerming mot naboene. Analysen viser også at den dominerende støykilden i området kommer fra riksveien. Det vises til støyrapporten for nærmere beskrivelse. Miljøoppfølging I og med det er påvist forurensning i grunnen, stilles det krav om at det skal utarbeides en tiltaksplan før man begynner med gravearbeider der det er avdekket forurensning i henhold til forurensningsforskriften. Rekkefølgebestemmelser Følgende rekkefølgebestemmelser er tatt inn i planforslaget: a) Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en situasjonsplan i passende målestokk. Planen skal redegjøre for eksisterende og framtidig terreng med planlagt byggverk, eksisterende og ny avkjørsel, nødvendig parkering og varige konstruksjoner som gjerder, murer og porter. b) Før igangsettelsestillatelse gis, skal planlagte skjermingstiltak være godkjent av kommunen. c) Før igangsettelsestillatelse gis, skal kommunaltekniske planer for vei, vann, avløp og parkering være godkjent av Byteknikk. 5 av 6

6 d) Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på offentlige veier, støv og støy. Støygrenser og varslingsplikt som fastsatt i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T gjøres gjeldende. e) Før igangsettelsestillatelse gis for utbygging på områder med forurenset grunn, skal det foreligge tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. f) Før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest gis, skal følgende være ferdigstilt: 1. Teknisk infrastruktur (vann og avløp, atkomst, vei og nødvendig parkering). 2. Skjermingsgjerde mot Sneveien og boligeiendom i nord. 3. Fysisk sperring av avkjørsel i vest. 4. Tiltak for håndtering av forurensede masser. 5. Skjermingstiltak for utelagring iht. godkjenning. Rekkefølgebestemmelsene skal bidra til å sikre en god gjennomføring av planens formål og intensjon. Konsekvenser økonomiske / personellmessige / miljømessige / andre Planforslaget innebærer ingen økonomiske eller personellmessige konsekvenser for Bodø kommune. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Planforslaget anses å bidra til en bedre trafikksikker og trafikal løsning for selve planområdet og de tilstøtende områdene. Videre anses planforslaget å ha løst utfordringene i forbindelse med varelevering, adkomst og parkering på en god måte. Når det gjelder støy og utelagring gir planforslagets bestemmelser føringer for virksomhetens aktivitet. Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Vedlegg 1: Forslag til reguleringskart Vedlegg 2: Forslag til reguleringsbestemmelser Vedlegg 3: Forslag til planbeskrivelse Vedlegg 4: Illustrasjoner Vedlegg 5: Skisseplan VA Vedlegg 6: Støyrapport Vedlegg 7: Rapport forurensning i grunn Trond Åmo Planlegger 6 av 6