EMNE: NYE OPPLYSNINGER TIL BEHANDLING I LOKAL UTVIKLING

Transkript

1 Plan og forvaltning Dato: Arkiv: , L12 Vår ref (saksnr.): Journalpostid.: Dykkar ref.: NOTAT EMNE: NYE OPPLYSNINGER TIL BEHANDLING I LOKAL UTVIKLING Frå: Hilde Tjemsland Saka gjeld: Merknad varsel om oppstart Ved en feil ble ikke nabo Ådne Undheim varslet med brev om at planarbeid var igangsatt på naboeienom. Han er eier av to små eiendommer vis a vis planområdet. Nytt brev om varsel om oppstart ble oversendt Ådne Undheim med uttalefrist Merknaden fra Ådne Undheim er vedlagt sammen med forslagsstillers kommentar. Rådmannen har ingen kommentar til merknaden. Justeringer av høyder Forslagsstiller har oversendt fasadetegninger der høydene er litt redusert. Disse er vedlagt uten kommentar fra rådmannen. Planinitiativ på nabotomter Eierne av nabotomtene til plan ønsker å varsle oppstart av planarbeid for boligfortetting. Referat fra oppstartsmøtet er vedlagt. Liste over nye vedlegg: Merknad fra Ådne Undheim Forslagsstillers kommentar til merknad Nye fasadeillustrasjoner Referat oppstartsmøte, naboplan Time kommune Postboks Bryne Tlf Faks E-post post@time.kommune.no

2 Fra: Gjermund Undheim Sendt: 28. mars :28 Til: Postmottak; Emne: Merknader til plan Ådne Undheim Litleundheimsvegen Undheim Time Kommune Boks Bryne og Merknader til plan Eg syner til brev av frå Time kommune om utsatt frist varsel om oppstart plan Eg er eigar av gnr. 46 bnr. 21 på Undheim i Time kommune og eig delar av det føreslegne regulerte område i Hå-elva merka med friluftsområde i vassdrag. I ROS-analysen legg ein til grunn at faren for flaum er relevant og påpeikar uvissa med dei hydrauliske modellane som COWI har lagt til grunn. Som følgje av det, vert det i ROS-analysen føreslege å leggja til «minimum» 30 cm på den utrekna vasstanden i elva i ein estimert flaumtopp. Vegvesenet si tilråding er 50 cm. Avstanden til underkanten på brua er i COWI sine utrekningar 24 cm. Det betyr at Undheim bru kjem til å verte overfløymd dersom det ikkje vert bygd ei flaumgrøft ved sidan av. Denne grøfta må starte ovanfor planområdet og det krev avtale med tredjepart før planen vert sendt ut på høyring. Den hydrauliske modellen som ligg til grunn i plan reknar med normal vasstand i innsjøane når nedbøren kjem. I røynda kan innsjøane derimot vera overfylde når ekstremnedbøren kjem, slik vi såg døme på i Bjerkreimsvassdraget 5. og 6. desember COWI har i sine analysar ikkje utreda faren for isgangsflaum. Dette er det heller ikkje teke høgde for i Prosjektil sin ROS-analyse for plan Slike utgreiingar må gjerast før saka vert sendt ut på høyring. Som eigar av heile austre vasskanten frå brua og nordover om lag ein halv kilometer vil ein kvar innsnevring i flaumsona påverke eigedomen min. Ifølgje noverande plan , skal det setjast i verk tryggingstiltak mot flaum. I følgje Prosjektil sin planteikning skal flaumsona ovanfor gnr. 46 bnr. 106 på vestsida av elva fyllast opp og vera turveg og flaumvoll mot elva. Eg stiller meg undrande til at det kan vere lov å fylle ut flaumsone i verna

3 vassdrag. Planen kan ikkje sendast ut på høyring før det er konsekvensutgreidd kva verknader inngrepet får for andre sida av elva og lenger nede i elva. Innsnevringar av flaumsona i eit elveløp fører som kjent til at vatnet får større fart og kan føre til graving lenger nede. Innsnevringa kan også vera med og forsterka tilstoppinga lenger oppe ved brua, spesielt ved isgangsflaum. Undheim er ei aktiv landbruksbygd og store delar av bygda er LNF-område. Området som det no skal søkjast omregulering av, er per i dag regulert til forretning, handel og bustad. Ei slik omregulering bør følgjast av ei vurdering frå rådmannen av kva område som kan brukast til eventuell framtidig handel og næring i Undheimskrinsen. Plan inneber vidare ei massiv bustadutbygging i LNF-område. Dersom dette området blir omregulert til bustad, bør plan og bygningsloven sine reglar for høgde på bustadhus også gjelde i dette området. Før planen vert sendt ut på høyring, bør det også greiast ut for kva konsekvensar omreguleringa og utbygginga får for den aktive landbruksbygda og landbruksdrifta her. Avslutningsvis vil eg også gjere merksam på ein ting til: Prosjektil syner i si analyse til elveeigarlaget som sanningsvitne for nokre opplysningar. Sidan formann i elveeigarlaget er far til ein av utbyggjarane, vil eg be om at rådmannen i Time gjer ei habilitetsvurdering av elveeigarlaget i denne saka. Undheim For Ådne Undheim Gjermund Undheim

4 Merknader til plan Syner til brev av frå Time kommune om utsatt frist varsel om oppstart plan Eg er eigar av gnr. 46 bnr. 21 på Undheim i Time kommune og eig delar av det føreslegne regulerte område i Hå-elva merka med friluftsområde i vassdrag Dato Innkomne merknader Kommentarer fra forslagtiller Gjermund Undheim, for Ådne Undheim, merknaden er gjengitt under. I ROS-analysen legg ein til grunn at faren for flaum er relevant og påpeikar uvissa med dei hydrauliske modellane som COWI har lagt til grunn. Som følgje av det, vert det i ROS-analysen føreslege å leggja til «minimum» 30 cm på den utrekna vasstanden i elva i ein estimert flaumtopp. Vegvesenet si tilråding er 50 cm. Avstanden til underkanten på brua er i COWI sine utrekningar 24 cm. Det betyr at Undheim bru kjem til å verte overfløymd dersom det ikkje vert bygd ei flaumgrøft ved sidan av. Denne grøfta må starte ovanfor planområdet og det krev avtale med tredjepart før planen vert sendt ut på høyring. Den hydrauliske modellen som ligg til grunn i plan reknar med normal vasstand i innsjøane når nedbøren kjem. I røynda kan innsjøane derimot vera overfylde når ekstremnedbøren kjem, slik vi såg døme på i Bjerkreimsvassdraget 5. og 6. desember COWI har i sine analysar ikkje utreda faren for isgangsflaum. Dette er det heller ikkje teke høgde for i Prosjektil sin ROS-analyse for plan Slike utgreiingar må gjerast før saka vert sendt ut på høyring. Som eigar av heile austre vasskanten frå brua og nordover om lag ein halv kilometer vil ein kvar innsnevring i flaumsona påverke eigedomen min. Ifølgje noverande plan , skal det setjast i verk tryggingstiltak mot flaum. I følgje Prosjektil sin planteikning skal flaumsona ovanfor gnr. 46 bnr. 106 på vestsida av elva fyllast opp og vera turveg og flaumvoll mot elva. Eg stiller meg undrande til at det kan vere lov å fylle ut flaumsone i verna vassdrag. Planen kan ikkje sendast ut på høyring før det er konsekvensutgreidd kva verknader inngrepet får for andre sida av elva og lenger nede i elva. Innsnevringar av flaumsona i eit elveløp fører som kjent til at vatnet får større fart og kan føre til graving lenger nede. Innsnevringa kan også vera med og I rapport flomvurdering fra Cowi, anbefales det å etablere en grøft langsmed elva, se fig 17 kap 4.1. Dette er videreført i reguleringsplanen, det er i planen lagt til rette for sikker flomveg forbi området. Vegvesenet har krav om 0,5 m lysåpning under bruer. Det at brua ikke har nok frihøyde er ikke utbyggers ansvar. Det som går på privatrettslige avtaler blir ikke omtalt i forbindelse med reguleringsplanen. Kommentar vedrørende hydraulisk modell normal vannstand i innsjøene når nedbøren kommer er feil. I beregningene er det benyttet en vannføring som tilsvarer den maksimale flomtoppen. Kommentarer til isgangsflom er forså vidt riktig. Cowi har ikke vurdert dette og det er heller ikke enkelt å vurdere. Normalt krever ikke NVE dette i forhold til slike utbygginger. Det ble i oppstartsmøte konkludert med at det ikke var behov for konsekvensutredning for planområdet. Det er et poeng at en innsnevring kan føre til økt vannstand oppstrøms men det er ikke gitt at det må bli sånn. Dette er avhengig av vannhastighet og hvor innsnevringen er. Eksisterende elvekant skal følges slik det er i dag. Det skal ikkje utføres innsnevring i elveløpet. Turvegen skal bygges slik at den kan nyttes som flomveg, dette skal gjøres iht.gjeldende retingslinjer. Turvegens plassering forholder seg til overordna plassering i kommuneplan. Innenfor flomsonen er det

5 forsterka tilstoppinga lenger oppe ved brua, spesielt ved isgangsflaum. satt bestemmelse om at det må etableres sikringstiltak mot flom i form av grøft langsmed elva. Som en ekstra sikring ved en eventuell overtopping i elveløpet. I planforslaget er det langs elven er det satt av areal på minimum 3 m til kantsone mellom tursti og vassdrag. I bestemmelsene er det satt krav om at det må etableres tiltak for å begrense avrenning til vassdraget under utbygging av området. Undheim er ei aktiv landbruksbygd og store delar av bygda er LNF-område. Området som det no skal søkjast omregulering av, er per i dag regulert til forretning, handel og bustad. Ei slik omregulering bør følgjast av ei vurdering frå rådmannen av kva område som kan brukast til eventuell framtidig handel og næring i Undheimskrinsen. Plan inneber vidare ei massiv bustadutbygging i LNF-område. Dersom dette området blir omregulert til bustad, bør plan og bygningsloven sine reglar for høgde på bustadhus også gjelde i dette området. Før planen vert sendt ut på høyring, bør det også greiast ut for kva konsekvensar omreguleringa og utbygginga får for den aktive landbruksbygda og landbruksdrifta her. Avslutningsvis vil eg også gjere merksam på ein ting til: Prosjektil syner i si analyse til elveeigarlaget som sanningsvitne for nokre opplysningar. Sidan formann i elveeigarlaget er far til ein av utbyggjarane, vil eg be om at rådmannen i Time gjer ei habilitetsvurdering av elveeigarlaget i denne saka. Arealbruken er allerede avklart i kommuneplanen. Planforslaget forholder seg til kommuneplan, der arealbruken er satt til boligformål. Det er ikke avsatt til LNF området. Ved å bygge firemannsbolig og en lavblokk med en total utnyttelse på 3,9 boliger pr daa, ligger enn innenfor definisjonen som i Regionplan for Jæren blir definert som «øvrige områder», som kan ha en utnyttelse på 2-4 boliger pr daa. Se svar over. Til info så har oppdragsgiver og forslagsstiller har vært i kontakt med både elveeierlaget i området, NINA og kommunen når det gjelder elven. (Dette er det informert om i beskrivelsen). Vi har også fått tilsendt rapport fra NINA, de har laget en rapport som kom ut i 2010, NINA rapport 565 den tar for seg elvemusling bestanden i Håelva. I følge kommunen skulle landbruk gjøre en ny kartlegging av bestanden i løpet av sommeren 2015, den er ikke satt i gang.

6 126,15 123,05 111,00 110,45 BRUAVEGEN ADKOMSTVEG Prosjekt: BRUAVEGEN, UNDHEIM Prosjektnr.: 1488 Arkitekt: Havnegata 16 N-4306 Sandnes Fase: Reguleringsplan / skisseprosjekt Saksbeh.: KMH Ktr.: CSF Tegning: 126,15 Fasade vest 123,05 Tegningsnr.: A401 Målestokk: A3 = 1:200, 1: ,00 110,45 BRUAVEGEN Dato: Revisjon: ADKOMSTVEG ELV BIM-verktøyArchiCAD 17 NOR Filplassering: /Volumes/ServerData/Prosjekter/Aktive/Bygg/1488 Bruavegen/1488 Modell/1488-Modell.pln Alle rettigheter tilhører utførende for prosjekteringen, kopiering eller bruk av disse tegningene er forbudt uten skriftlig samtykke.

7 ELV Prosjekt: BRUAVEGEN, UNDHEIM Prosjektnr.: 1488 Arkitekt: Havnegata 16 N-4306 Sandnes Fase: Reguleringsplan / skisseprosjekt Saksbeh.: KMH Ktr.: CSF Tegning: Fasade nord Tegningsnr.: A402 ELV Målestokk: A3 = 1:500, 1:200 Dato: Revisjon: Alle rettigheter tilhører utførende for prosjekteringen, kopiering eller bruk av disse tegningene er forbudt uten skriftlig samtykke. BIM-verktøyArchiCAD 17 NOR Filplassering: /Volumes/ServerData/Prosjekter/Aktive/Bygg/1488 Bruavegen/1488 Modell/1488-Modell.pln

8 126,55 126,15 123,05 111,61 BRUAVEGEN ADKOMSTVEG ELV Prosjekt: BRUAVEGEN, UNDHEIM Prosjektnr.: 1488 Arkitekt: Havnegata 16 N-4306 Sandnes 126,15 Fase: 126,55 Reguleringsplan / skisseprosjekt Saksbeh.: KMH 123,05 Ktr.: CSF Tegning: Fasade øst Tegningsnr.: A ,61 Målestokk: BRUAVEGEN ADKOMSTVEG A3 = 1:200, 1:500 ELV Dato: Revisjon: Alle rettigheter tilhører utførende for prosjekteringen, kopiering eller bruk av disse tegningene er forbudt uten skriftlig samtykke. BIM-verktøyArchiCAD 17 NOR Filplassering: /Volumes/ServerData/Prosjekter/Aktive/Bygg/1488 Bruavegen/1488 Modell/1488-Modell.pln

9 Opprinnelige høyder vist med rødt: byggehøyde 126,15 (+126,7) trapperom 126,55 (+127,1) (+124,4) gesims takterrasse 123,05 110,45 (+124,4) Prosjekt: BRUAVEGEN, UNDHEIM Prosjektnr.: 1488 Arkitekt: Havnegata 16 N-4306 Sandnes Fase: Reguleringsplan / skisseprosjekt Opprinnelige høyder vist med rødt: Saksbeh.: KMH Ktr.: CSF gesims takterrasse (+124,4) 123,05 byggehøyde 126,15 (+126,7) trapperom 126,55 (+127,1) Tegning: Fasade sør Tegningsnr.: A404 Målestokk: A3 = 1:200, 1: ,45 (+124,4) Dato: Revisjon: Alle rettigheter tilhører utførende for prosjekteringen, kopiering eller bruk av disse tegningene er forbudt uten skriftlig samtykke. BIM-verktøyArchiCAD 17 NOR Filplassering: /Volumes/ServerData/Prosjekter/Aktive/Bygg/1488 Bruavegen/1488 Modell/1488-Modell.pln

10 Plan og forvaltning MØTEREFERAT OPPSTARTSMØTE I PLANSAKER Plan: Detaljregulering for bustader aust for Undheim kapell, Undheim Plannummer: Forslagstiller: Dato: Til stede: Hilde Tjemslandr Time kommune hilde.tjemsland@time.kommune.no Wibecke Natås Time kommune wibecke.natas@time.kommune.no Leif Larsen Sivilarkitekt Leif Larsen AS arkll@online.no Asbjørn Aanestad Representant for grunneier aaane@online.no SAK ANSVAR FRIST 1 Beskrivelse av planlagt tiltak og begrunnelse for planarbeidet Dagens bebyggelse er ikke framtidsrettet. Formålet med planen er å legge til rette for boligfortetting med boenheter. Grunneier mener det er behov for å planlegge videreutvikling av eiendommene samtidig med planarbeidet på nabotomter, plan Planens avgrensing Planens avgrensing omfatter eigedommene 46/106, 0/0, 46/126, deler av 46/24, 46/27, 46/107. Planen vil delvis overlappe plan der det i dag er eksisterende boligadkomster da disse har en uklar eier/bruksstatus. Time kommune krever at eiendommen 46/106, som ikke eiers av tiltakshaver, skal være med i planarbeide da dette gir en hensiktsmessig planavgrensning. Time kommune krever også at eiendom 46/107 skal være med i planen da det gir god mulighet til å finne løsning for fortau og konsekvensene dette medfører. En etablering av fortau langs Bruavegen vil antakeligvis medføre at eier vil miste parkeringsplasser. 3 Planens situasjon Planforslaget vil samsvare med overordnet plan; boligformål. 4 Konsekvensutredning Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. 5 Tema Adkomst: Området vil få adkomst til Bruavegen. Adkomsten må være felles og planlegges i tråd med krav Statens vegvesen stilte ifm oppstart av plan Adkomstveier må ses i Side 1 av 3

11 Plan og forvaltning sammenheng med plan da noen av disse kanskje ikke er hensiktsmessig dersom fortetting på bakenforliggende eiendommer. Støyforhold Støyforhold må omtales og avklares i plan. Byggegrense Må hensynta: - Elva - Luftledning - Kapellet - Fylkesveg 6 Spesielle forhold Avfallshandtering Det bør planlegges felles nedgravd anlegg som også inkluderer plan Universell utforming Det er krav til at minimum 40% av boligene er universelt utforma, dvs at alle hovedfunksjonar ligger på boligens hovedplan. Leikeplass Det må settes av minimum 150 m² til småbarnslek. Det utløses krav til kvartalslekeplass dersom antall boenheter blir 25 eller mer. Planavdelingen vil vurdere om antall boenheter skal ses i sammenheng med plan Uteoppholdsareal/ hagedybde Det skal vere minimium 8 meter hagedybde for småhus. Alle boliger skal ha uteoppholdsareal på minimum 50 m 2 og ha solforhold ihht kommuneplanen. Parkering Parkering skal skje på egen tomt etter kommuneplanens parkeringskrav. Forslagsstiller ønsker samme krav som naboplan dersom den blir godkjent i forkant. Byggeskikkprisen rmasjon om at kommunen deler ut en slik pris hvert år. Trafo Ved fortetting i området må det inn en ny trafo. Plassering av trafo må ses i sammenheng med plan Folkehelse Må omtales og vurderes i planen. Det vises til offisiell nettside for dette temaet. Estetikk Planen grenser mot kapellet og det må tas hensyn til dette i utforming av planen. Den Norske Kirke, som offentlig myndighet, må delta i planarbeidet. Flom Må omtales og håndteres på en hensiktsmessig måte i planarbeidet. 7 Utbyggingsavtale (ua) Side 2 av 3

12 Plan og forvaltning Samtidig med oppstart skal det varsles ua. 8 Framdriftsplan Forslagsstiller oversender forslag til framdriftsplan. Planlagt framdrift - foreløpig Vasel om oppstart fredag Innsending medio juni gbeh i LOK Grunnlagsmateriale Startpakke oversendes fra kommunen. 10 Kontaktpersoner Planavdelingens kontaktperson: Ingvild Høymer Fossan Saksbehandler 2: Hilde Tjemsland Forslagstillers kontaktperson: Leif Larsen Side 3 av 3

13